【精编】房地产项目尽调报告

中融国际信托有限公司

中融-北京实地集合资金信托计划

尽职调查报告（报告完成日期：2013年月日）经办业务部门：产业投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日

一、项目背景6（一）项目来源7（二）交易对手需求7二信托方案7（一）信托基本要素7（二）交易结构图8（三）信托资金运用9（四）风控措施9（五）信托计划的退出11（六）项目总结11三、交易对手情况调查12（一）项目相关方股权结构图12（二）项目公司实际控制人12（三）项目公司14北京实地房地产开发有限公司141.项目公司基本情况142.项目公司历史沿革143.项目公司财务状况154.项目公司信用记录21

5.项目公司税收政策216.管理层介绍217.仲裁、诉讼等情况说明228.7.2执行案件情况22汇天网络科技有限公司231.汇天公司基本情况232.汇天公司历史沿革233.汇天公司财务状况244.汇天公司信用记录27北京美融加投资有限公司281.美融加公司历史沿革282.美融加公司财务状况293.美融加公司信用记录30美融加公司管理层介绍3032美融加公司用款项目情况3032四、标的项目北京ONE项目33（一）北京ONE-项目基本情况331、项目现状332、控规指标353、开发计划364、设计、施工、监理情况38（二）项目市场情况381.宏观经济概况382.当地总体房地产市场393.项目市场情况40（三）项目分析441、项目'四三二'情况说明442、总投资预测453、已投入资金的合理性464、项目资金来源与运用预测表485、银行贷款安排496、销售预测50国际健康城项目-云端产业园项目56（二）国际健康城-项目基本情况561、项目现状562、控规指标583、开发计划594、设计、施工、监理情况60（二）项目市场情况60（三）项目分析631、总投资预测631、已投入资金的合理性64

2、项目资金来源与运用预测表663、银行贷款安排674、销售预测67五、还款来源69六、抵押物担保分析70七、本信托计划风险评估71（一）信托风险分析711、市场风险712、政策风险713、受托人经营及操作风险714、保管人经营及操作风险715、利率风险726、其它风险72（二）主要风险防范措施721、信用风险应对措施72722、市场风险应对措施7272八、结论及建议一、项目背景根据融资方北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）的实际用款需求，拟发行中融-北京实地集合资金信托计划，本信托计划总规模为17亿元（优先级12亿元，次级5亿元:，其中优先级资金8亿元用于北京One项目的后续开发工程款，4亿元用于实际控制人名下汇天网络科技有限公司的名下云端产业园项目。实际控制人以云端产业园项目公司，即汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）100%的股权，以及对项目公司的股东借款认购信托计划次级。实地公司目前正在开发北京One项目，项目已经取得预售许可证，融资人以本项目部分土地和在建工程作为抵押；云端产业园项目已经拿到土地证，工程形象进度也已经出正负零，部分楼栋已经结构封顶。北京ONE项目地处通州核心区域，地理位置十分优越。随着近两年新城建设的深入开展，通州“一核五区”的整体规划逐步清晰，葛洲坝、绿城、万达、万科、富力、远洋、新加坡鹏瑞利、华业、富华等一大批各类型知名房地产企业进驻通州，区域房地产市场更加活跃。位于通州区新华大街与新华南路交叉口西南角，毗邻运河核心区，四至范围为东邻新华南路；南邻中山大街；西邻规划路；北邻新华西街，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，是新城建设的重中之重。该区域3平方公里控规、综合交通规划、基础设施专项规划以及重点地块控规已全部获得市规委批复，区域内京杭广场项目已开工建设，并确定了彩虹之门、华业塔、富华低密水乡、鹏瑞利商业综合体等一系列重点建设项目。区域内东关大道、北关地下环隧、地铁六号线等一系列基础设施建设已初具规模，为该区域未来发展提供了良好基础。而北京ONE在该区域内具有先发优势，有望成为通州新城高端楼盘的领跑者。一）项目来源本项目来源于交通银行推荐。（二）交易对手需求实地公司成立于2001年12月，注册资本4,000万元。实际控制人为杨美玲，2000年1月杨美玲注册成立了北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产开发建设，实际控制企业包括北京实地房地产开发有限责任公司、北京美融加投资有限公司、汇天网络技术有限公司和北京漕运码头投资发展有限公司等（以上统称“美晟集团”），本次借款主体实地公司为杨美玲于2004年收购获得。二、信托方案（一）信托基本要素信托计划名称：中融-北京实地集合资金信托计划；信托类型：集合；信托期限：3年，满一年可提前还款；信托规模：总规模17亿元，其中优先级资金12亿元，次级资金5亿元；资金运用方式：信托贷款及股权投资；资金用途：8亿元用于北京One项目的工程开发费用；4亿元用于云端产业园项目的工程开发费用；融资总成本：年化18%；信托报酬为6%/年左右。

8.发行计划：第三方理财机构代发，分期发行，分期成立，每一期规模不超过3亿元，期限均为两年。9.还款来源：第一还款来源：北京one项目的销售收入；第二还款来源：云端产业园项目的销售收入；第三还款来源：运河核心区项目开发销售收入。10.信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。（二）交易结构图中融信托认购认购实际控制人汇天4亿元股东借款认购L认购实际控制人汇天4亿元股东借款认购L归还股东土地及在建工汇天公〔借程抵押中融-I匕京实地集合资金信托计划信托贷款（三）信托资金运用中融信托成立中融-北京实地集合资金信托计划，一期优先级成立规模40,000万元，其中，优先级资金40,000万元由中融信托向合格投资者募集资，用于向汇天网络科技有限公司进行增资。次级资金50,000万元由北京实地项目实际控制人杨美玲以其所持有的汇天网络科技有限公司100%股权及股东借款40,000万元认购。汇天科技100%股权，在信托成立时，已经以次级形式加入信托计划，全部股权已登记在我司名下。信托资金用于云端产业园项目的工程款。二期规模为80,000万元由中融信托向合格投资者募集资，于实地公司满足“432”条件后，以信托贷款的形式向实地公司发放，资金用于北京One项目的工程款。（四）风控措施北京ONE项目土地及在建工程抵押担保北京one项目部分土地及在建工程抵押，抵押率较低，具体如下。抵押物价值测算过程如下：B地块可抵押销售面积为51,064.88平方米，其中住宅50,432.17平米，商业632.71平米；根据项目历史签约数据计算，B地块住宅部分平均售价为22,922.43元/平方米，商业部分平均售价为58,598.82元/平方米；按上述历史签约均价对B地块抵押物价值测算结果为119,310.39万元。由于A地块目前仅有两套办公用房签约记录，历史销售数据难以作为抵押物价值测算依据，因此，我们聘请北京天健兴业资产评估有限公司对位于A地块商业、办公部分的抵押物进行评估。根据该机构出具的评估报告,A地块抵押物评估值为255,500.00万元。综上，A、B地块抵押物价值合计374,856.97万元，抵押率为32.01%。可售面积历史单价销售额/评估值BB地块住宅52,646.7522,922.431,156,027,886.57B地块商业632.7158,598.8237,076,060.46A地块2,555,465,800.00合计3,748,569,747.03B地块商业632.7158,598.8237,076,060.46A地块2,555,465,800.00合计3,748,569,747.032.次级增信次级资金50,000万元由北京实地项目实际控制人杨美玲以其所持有的汇天网络科技有限公司100%股权及40,000万元股东借款认购。汇天网络科技有限公司名下的云端产业园项目，位于通州区宋庄镇尹各庄村，总用地面积为17.47万平方米，总建筑面积为42.29万平方米；地上建筑面积29.29万平方米，地下建筑面积13万平方米。项目总投27.57亿元，已投入4.36亿元，目前部分楼栋已经封顶，项目预计2013年8月拿到预售证开始预售，预计项目未来销售收入52.93亿元，销售净利润19.02亿元，净利率达36%。3.保证担保实际控制人杨美玲、杨维旺提供个人无限连带责任担保，所担保的主债权为融资总规模12亿元。4.项目监管1、对北京实地公司的销售状况、销售回款和资金支出状况进行监管派驻现场监管人员，对项目公司的销售状况、销售回款和资金支出进行监管。项目公司主要银行账户增加监管人员印鉴，控制项目公司的销售回款及资金支出监管项目公司的财务章、法人章、开户许可证、网签备案UKEY等。2、对汇天网络科技有限公司的销售状况、销售回款和资金支出进行监管。派驻现场监管人员，对项目公司的销售状况、销售回款和资金支出进行监管。项目公司主要银行账户增加监管人员印鉴，控制项目公司的销售回款及资金支出。监管项目公司的财务章、法人章、开户许可证、网签备案UKEY等。5、如项目第二期信托计划无法成立，信托计划到期我司以市场价格处置汇天公司100%的股权。（五）信托计划的退出信托计划到期时，汇天公司偿还40,000万元股东借款本金，无利息，剩余信托财产原状分配给次级受益人；实地公司偿还80,000万元信托贷款本金，及优先级总规模120,000万元所对应的融资成本，信托计划终止。本项目第一还款来源：北京one项目销售收入；第二还款来源：云端产业园项目的销售收入；第三还款来源：运河核心区项目开发销售资金。（六）项目总结主要优势：1、项目来源于交通银行推荐，来源相对可靠；2、项目地理位置优越，位于通州区委正对面，京杭广场（绿城项目）斜对面；距通州运河商务核心区不足1公里，离万达通州项目仅700米；周边项目土地成交楼面价均在9,000元/平米以上，总体上对房屋价格有一定的支撑作用；3、项目较为成熟，属于准现房，部分已交房入住；4、2012年下半年以来房地产市场有所回暖，总体成交状况趋于好转，仅2012年下半年成交183套住房，成交面积21,956.05平米，成交金额47,543万元。随着逐渐完工，销售状况好转趋势明显。进入2013年以

来北京one项目成交良好共认购签约386套合同金额为11.62亿元，房屋均价为23,761元/平米。已收房款为5.44亿元，未收房款6.19亿元。5、项目净利润180,996.19万元，销售净利润率高达31%；6、融资方总体负债率极低，截至中融-北京实地信托贷款单一项目信托计划成立前，本项目仅3亿元对外借款，却有账面资产13.8亿，未售部分存货市值超过34亿；7、抵押率极低，抵押物市值超过39.58元，实际抵押率仅32%。。主要劣势：1、2010年即取得预售许可证，近3年过去，总体成交仅15.43亿元，总体成交状况不是很理想；2、项目方与新加坡鹏瑞利、通州滨海湾开发有限公司合作开发已竞拍成功的六块土地，总体土地出让金即超过50亿元，按其所持股权比例，仅土地款就要承担17亿元，资金压力较大。三、交易对手情况调查一）项目相关方股权结构一）项目相关方股权结构项目实际控制人为杨美玲，2000年1月杨美玲注册成立了北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产开发建设，实际控制企业包括北京实地房地产开发有限责任公司、北京美融加投资有限公司、汇天网络技术有限公司和北京漕运码头投资发展有限公司等（以上统称“美晟集团”）。（二）项目公司实际控制人实地公司实际控制人为杨美玲女士，杨美玲女士于1967年11月10日出生，高级工程师职称，1988年6月毕业于北京工业大学经济管理专业，1989年至1991年出任北京六建公司经理；1992年至1996年获得北京十佳建筑公司经理荣誉。出身建筑的杨女士1996年3月创办了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又创办北京美晟房地产开发有限责任公司，开始从事房地产业。1、已开发项目除了正开发的北京ONE项目外，实际控制人过往开发项目主要通过北京美晟房地产开发有限责任公司进行，至今已完成多个住宅以及商业项目，总开发面积已近百万平米，包括：序号项目名称位置建筑面积预售时间入住时间1美然绿色家园大兴区旧宫镇旧宫四村村南136,6342005年12月31日2007年2美利新世界商业楼大兴区旧宫镇庑殿路东侧美利新世界210,0002004年9月28日3美然•动力街区朝阳定福庄北300,0002004年3月5日2004年7月1日4美然•百度城通州区运河大街94号50,0002001年8月3日5美晟国际广场西城区西单北大街110号111,6872008年2011年合计808,321注：根据金融街上市公司公告，美晟国际广场项目2008年12月被金融街控股股份有限公司收购，收购价格为159,998万元。（1）、美然绿色家园，位于大兴区旧宫镇旧宫四村村南，建筑面积为11万平方米，2005年12月开始销售，2007年项目竣工；（2）、美然•动力街区，位于朝阳定福庄北街，销售面积17.14万平方米，2004年3月开始销售，目前已经竣工交付；（3）、美利新世界，位于大兴区旧宫镇庑殿路东侧美利新世界，建筑面积21万平方米，2004年9月开始销售，目前已经竣工交付；（4）、美然百度城，位于通州区运河大街94号，建筑面积5万平方米，预售时间为2001年3月，目前已经竣工交付；（5）美晟国际广场，位于西城区西单北大街110号，建筑面积11.17万平方米，2011年实现竣工交付，2008年12月，金融街控股股份有限公司收购了美晟国际广场项目，收购价格为159,998万元，为企业后期开发资金奠定了较强的实力；以上项目目前均已销售完毕，并竣工交付，累计实现利润超20亿元。2、储备土地实际控制人名下北京美晟建筑工程公司持有位于北京市大兴区旧宫镇旧宫第四村西南的地块，占地面积15,196.32平方米，持有旧宫镇旧忠路西侧地块，占地面积6,594平方米，土地为办公用地。总共占地面积21,790.32平方米。土地使用者土地证编号地址编号使用权类型用途终止日期面积

京兴国用（2000出）字第059号旧宫镇旧忠路西侧M-3-(10)-37出让办公2050/4/66,594.00京兴国用（2002出）字第338号旧宫镇旧宫第四村西南M-3-(10)-136出让乡宀亠综合2052/4/225576.32京兴国用（2002出）字第339号旧宫镇旧宫第四村西南M-3-(10)-137出让乡宀亠综合2052/4/222,990.00京兴国用（2002出）字第340号旧宫镇旧宫第四村西南M-3-(10)-138出让乡宀亠综合2052/4/236,630.0021,790.32北京美晟建筑工程公司合计2012年及2013年旧宫镇拍出地块的信息如下：交易编号宗地名称宗地位置建设用地面积规划建筑面积（平方米）成交日期成交价（万元）受让单位楼面价（万元）容积率京土整储挂（兴）[2013]037号北京市大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A2-1地块二类居住用地项大兴区旧宫镇27,17467,9372013.5.22128,200北京首都开发股份有限公司和保利（北京）房地产开发有限公司联合体1.892.50京土整储挂北京市大兴区旧宫镇绿隔地大兴区53,870138,2122012.7.1220,00中冶置业集团有限1.592.5(兴)[2012]022区建设旧村改造—期A1地块二类居住用地、商业用地项目旧宫镇70公司和北京市第五建筑工程有限公司7号号联合体旧宫镇2012年至2013年拍出的地块楼面价已经在1.5万元以上，最高已达到1.89万元。因此，本项目实际控制人名下位于大兴旧宫镇的地块若按照楼面地价1.5万元，容积率2.5计算，土地价值已经到达8.1亿元。3、目前开发项目实际控制人名下目前正在运行三个项目，一是汇天网络科技有限公司名下的云端产业园项目；二是北京美融加投资有限公司名下的通州核心区商务区地块；三是北京实地公司名下的北京one项目。4、实际控制人资产负债状况说明实地控制人名下资产已接近70亿元，主要为包括：1、北京one项目待售存货：项目已接近完工，剩余存货值超过40亿元；2、美融加通州核心商务区地块：地块价值为47亿元，按照美融加所持股权比例，美融加可占权益为17亿元；3、云端产业园项目：该项目预计于2013年8月即将开始预售，目前已投入4.36亿元，目前部分结构封顶。项目可售面积35万平米，保守估计未来资产价值达到35亿元；4、大兴旧宫地块，地块价值估计为8亿元。若我司集合信托计划成立后，实际对外负债仅为12亿元的信托负债，总体匡算负债率为不足10%。项目具体情况介绍如下：三）项目公司北京实地房地产开发有限公司项目公司基本情况北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）成立于2001年12月，工商注册号为1100002348659，注册地址北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号，经营地址：北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号。注册资金：4000万元，法定代表人：杨维旺，经营范围：房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。项目公司北京实地房地产开发有限责任公司成立时间2001年12月住所北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号法定代表人杨维旺企业类型有限责任公司注册资本4000万兀实收资本4000万兀经营范围房地产开发；销售商品房、建筑材料；自有房产品的物业管理；家居装饰；房地产信息咨询。股权结构杨美玲出资3200万，持股80%;杨维旺出资400万，持股10%;张伟生出资400万，持股10%经营期限自2001年12月30日至2031年12月29日房地产开发资质四级资质项目公司历史沿革实地公司成立于2001年12月，注册资本为4,000万元，为实际控制人杨美玲于2004年通过收购股权获得。实地公司由北京外贸华冠实业公司和马金华分别出资794.75万元和205.25万元共同组建，并取得北京市工商行政管理局颁发的注册号为1102231348659的《企业法人营业执照》，注册资本1000万元。年4月，根据公司股东会决议，公司股权转让并增资，新股东黄一夫出资人民币1600万元，其中794.75万元用于受让原股东北京外贸华冠实业公司所持全部股份，805.25万元用于增加注册资本；原股东马金华本次增加出资人民币194.75万元，累计出资400万元，注册资本由1000万元变更为2000万元。。2002年12月，根据股东会决议和修改后的公司章程规定，由北京天骥物业管理有限公司和北京江雪建筑装饰有限公司增资人民币900万元，注册资本由2000万元变更为2900万元。年7月，根据修改后的公司章程规定，由北京天骥物业管理有限公司和北京江雪建筑装饰有限公司增资人民币1100万元，注册资本由2900万元变更为4000万元。年8月，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，公司股权转让。原股东黄一夫、北京天骥物业管理有限公司、北京江雪建筑装饰有限公司将股权全部转让给杨美玲、张伟生和王战兵，注册资本仍为4000万元不变。杨美玲、张伟生、王战兵分别占有股权80%、10%和10%。2008年1月，根据公司股东会决议和修改后的公司章程规定，公司股权转itisss4000剤谕、Sils、口甘逆$律。辽川amisuNi3曲S冊斗潇叫昔2012曲12E*时冊斗SS迦帝、IBS2012麗fflsfj番需、---dm/—.11繭2/画册飞i雰册眇1/册飞1册飞14i34500TO93634NJ959221NJ99―;01二>4ff斗C31OUJ4Ch5692600Ch8―;012>4ff斗C歸应付福利费10-100.00%其他应付款18,33322,97825.34%2、长期借款39,17630,000-23.42%（二）所有者权益44,9866&81252.96%实收资本4,0004,000未分配利润6,17624,602298.35%资本公积34,43039,83015.68%二损益情况（一）主营收入13,10653,270306.46%（二）主营成本7,74323,003197.08%（二）主营业务税金及附加7213,995454.09%（四）销售费用1,333651-51.16%（五）管理费用1531,067597.39%（六）财务费用-1-14（七）净利润2,5381&426626.00%三、现金流情况（一）经营活动净现金流-1,13914,252（二）投资活动净现金流-75,400（三）筹资活动净现金流-12,350四、主要财务指标资产负债率68.54%50.28%流动比率2.373.42速动比率0.110.36毛利率40.92%56.82%1、资产负债情况分析截至2012年12月31日，公司资产总额138,396万元，负债和所有者权益分别为69,584万元和68,812万元，所有者权益占总投资金比例30.74%，符合贷款自有资金比例要求；资产负债率50.28%。截至2012年12月31日，公司负债总额69,584万元，较上年下降28,441万元，下降幅度29.01%：其中预收账款较上年减少24,242万元，下降幅度59.89%；其他应付款增加4,645万元，增幅25.34%；长期借款减少9,176万元，下降幅度23.42%；负债的变动主要源于公司预收房款结转为销售收入，及银行借款减少。截至2012年12月31日，公司所有者权益68,812万元，较上年增加23,826万元，增幅52.96%；其中未分配利润较上年增加18,426万元，增幅298.35%，主要因公司2012年房屋销售产生。重点科目分析：（1）货币资金：截至2012年12月31日，该公司货币资金8602万元。（2）其他应收款：截至2012年12月31日，该公司其他应收款余额4,656万元，账龄均在1年以内，主要为往来款。（3）存货：截至2012年12月31日，该公司存货科目余额121,019万元，为项目开发成本，2012年末公司预付账款926万元，2012年以前公司累计结转成本34,151万元，与项目已投相匹配。4）预收账款：截至2012年12月31日，该公司预收账款16,233万元，账龄均在1年以内，主要为预缴购房资金。（5）其他应付款：截至2012年12月31日，该公司其他应付款22,978万元，账龄均为1年以内，主要为往来款。（6）长期借款：截至2012年12月31日，该公司长期借款余额3亿元，为中国华融资产管理公司借款，期限24个月，利率18%。2、盈利情况2012年公司主营业务收入53,270万元，较上年增长306.46%，主营业务成本23,003万元，较上年增长197.08%；毛利30,267万元，毛利率56.82%，净利润18,426万元，净利率34.59%。该项目土地取得时间较早，成本较低，整体盈利水平较高。3、现金流情况2012年公司经营活动产生的净现金流14,252，由房屋销售产生；投资活动产生净现金流5,400万元，为当年未分配利润转增资本公司；筹资活动产生净现金流-12,350万元，主要为当年借款的偿还。小结：我司认为实地公司财务记录较为规范，能够真实反映公司财务经营状况，且项目盈利水平较高，对我司贷款偿还有良好的保障。本报告形成前，我们取得了实地公司最新一期财务报表，并对相关数据分析如下：资产负债表编制单位:北京实地房地产开发有限责任公司单位:元资产2013.03.31负债及所有者权益2013.03.31流动资产：流动负债：画飞斗画画飞1册眇1,707,181,428.18©**//ZEjis1,707,181,428.18损益表编制单位:北京实地房地产开发有限责任公司日期：2013.3单位:元项目本月数本期累计数一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润减：营业费用174,215.151,280,266.21管理费用111,273.59443,967.07财务费用21,818.5820,337.86二、营业利润（亏损用“-”）-307,307.32-1,744,571.14加：投资收益-营业外收入100,000.00减：营业外支出5,000.0025,193.51四、利润总额-312,307.32-1,669,764.65减：所得税-五、净利润（亏损用“-”）-312,307.32-1,669,764.65重要科目分析：（1）货币资金：截至2013年3月31日，该公司货币资金4,217.96万元。（2）预付账款：截至2013年3月31日，该公司的预付账款为925.75万元。预付账款构成如下：序i1债务人名称1年末数欠款原因i账龄111恒安公司7,167,625.001货款!I货款12-3年2|1天骥物业公司i420,880.00!货款!1货款1|3年以上3i1三洋电梯公司1165,200.00||货款11货款1i3年以上（3）其他应收款：截至2013年3月31日，该公司其他应收款余额35,928万元，相比2012年12月31日增加了31,272万元，主要原因是北京美融加投资有限公司是目标地块的竞拍主体，实地公司作为关联公司将资金30,350万元用于美融加拍地使用。其他应收款主要构成如下：序1|债务人名称||年末数||欠款原因|账龄1||北京美融加投资有限公司|303,500,000.00往来款1年以内2|1鑫瑞鸿|6,484,476.941往来款111年以内311预收房款已交税金及附加I41,507,352.001预收房款税111年以内4|1通州民防局1500,000.001往来款111年以内51I北苑中山街居委会|150,000.001往来款11年以内（4）存货：截至2013年3月31日，存货科目余额125,049万元，为项目开发成本。（5）预收账款：截至2013年3月31日，预收账款55,343万元，相比2012年12月31日增加了39,109万元，账龄均在1年以内，主要为预缴购房资金。（6）其他应付款：截至2013年3月31日，该公司其他应付款2,956万元，账龄均为1年以内，主要为往来款。其他应付款构成前五位金额及欠款原因如下：序号债权人名称年末数欠款原因|账龄11代收契税维修基金等费用1|27,204,029.35|代收款1年以内2I许爱国i2,567,903.00往来款111年以内31苑亚斌i323,220.00往来款11年以内3|中煤正辰1258,000.00往来款I11年以内411新浪活动款140,000.00往来款||1年以内上述列表中的徐爱国、苑亚斌两个自然人名下的其他应付款并非公司真实负债，而是公司取得的其他收入没有计入损益科目列入本科目所致。（7）长期借款：截至2013年3月31日，该公司长期借款余额3亿元，为中国华融资产管理公司借款，期限24个月，利率18%，截至本报告形成日，该笔借款已经归还。（8）资本公积：截至2013年3月31日，实地公司资本公积余额为7.65亿，相比2012年12月31日3.98亿增加了3.67亿。其中未分配利润转入2.4亿，其他应付款转入1.23亿，盈余公积转入380万。小结：我司认为实地公司财务记录较为规范，能够真实反映公司财务经营状况，且项目盈利水平较高，对我司贷款偿还有良好的保障。4.项目公司信用记录贷款情况：当前未结清贷款为30,000万元，已结清贷款为4,300万元。未结清贷款的贷款人为华融资产管理有限公司，贷款金额30,000万元，此部分贷款已经于2012年4月22日归还。对外担保情况：无抵押/质押情况：无有无不良记录：项目公司有已结清不良贷款3,000万元，为本项目实际控制

人收购实地公司之前，实地公司的逾期贷款，此笔贷款已经于2005年偿还。由于系本项目现实际控制人收购项目之前形成，因此与现实际控制人没有实质关系，对现实际控制人信用状况不构成影响。5.项目公司税收政策6.理层介绍6.理层介绍税种税率税种税率营业税5%土地使用税（二类）土地增值税（预缴）房产税土地增值税（清算）城市建设税/费流转税的％企业所得税（预缴）教育和卫生附加费企业所得税（清算）25%地方教育费附加流转税的5%施工合同印花税0.03%购房合同印花税杨维旺，现任项目公司总经理，性别：男，大专学历，1978年3月至1986年10月在天津市机械师部队服役；1986年10月至1998年12月在北京华丰出租汽车公司任经理；1999年1月至2006年1月任北京美晟建筑工程公司任副总经理；2006年2月至2007年12月任北京实地房地产开发有限责任公司副总经理；2008年1月至今在北京实地房地产开发有限责任公司总经理。张伟生，现任项目公司监事，性别：男，1979-07至1980-08在上海理工大学任教。1980-08至1985-01在河北理工大学任教。1985-01至2002-01任首汽集团副总经理。2002年2月至2004年8月任北京美晟建筑工程有限公司副总经理。2004年8月至今任实地公司监事。7.仲裁、诉讼等情况说明截至2013年5月4日项目公司共涉及462起执行案件，目前法院系统中显示15个案件状态为执行中，涉及执行中案件金额7,501,718.76元，实际目前均已经执行完毕，少量案件法院执行局目前还没有在系统上进行上传报结案手续，因此显示15个案件状态为执行中。截至2013年5月4日杨美玲女士涉及一起执行案件，执行金额12,219,212元，目前显示已结案。执行案件96%以上均为鼎晟国际项目交房延期、办证延期以及未及时支付延期违约金所造成的，与本项目无关。鼎晟国际项目为原北京实地公司于2001年开始开发的，2002年，实地公司资金链断流，鼎晟国际项目一期成为烂尾楼。2004年底，在通州区政府的协调下，本项目实际控制人收购了实地公司。接手开发鼎晟国际项目，因此导致此项目交房与办证延期，从2006年起鼎晟国际项目业主陆续因项目交房延期、办证延期以及未及时支付延期违约金提出诉讼。项目案件标的金额相对较少。15%的案件（68起）诉讼金额为0，92%的案件（424起）诉讼金额10万以下，较大金额的几起案件均为退房款产生的。就本项目的法律尽调来看，律师认为，项目案件标的金额较小，案件产生的主要原因为原实地公司烂尾楼延期交付引起的，且本项目为贷款项目，因此对本项目无重大影响。汇天网络科技有限公司汇天公司基本情况汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）成立于2007年10月，工商注册号为110000010587101，注册地址：北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街

1号209室，经营地址：北京市大兴区旧宫镇旧忠路19号。注册资金：10000万元，法定代表人：杨磊，经营范围：技术开发；技术应用；投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及外部设备；市场信息咨询。项目公司汇天网络科技有限公司成立时间2007年10月住所北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号209室法定代表人杨磊企业类型有限责任公司注册资本10000万元实收资本10000万元经营范围技术开发；应用，投资管理；资产管理；开发、销售计算机软硬件及夕陪枚设备；市场信息咨询。股权结构北京美融加投资有限公司占股100%。经营期限自2007年10月29日至2037年10月28日汇天公司历史沿革汇天网络科技有限公司（以下简称“汇天公司”）成立于2007年10月，由北京宋庄小城镇投资开发有限公司（出资1,020万，占股51%）和汇天科技有限公司（出资980万，占股49%）出资成立，注册资本为2,000万元。2010年6月，股东北京宋庄小城镇投资开发有限公司将汇天公司注册资本增资至10,000万，2010年6月汇天科技有限公司将其49%股权转让给北京宋庄小城镇投资开发有限公司。2010年6月，北京宋庄小城镇投资开发有限公司将其持有汇天公司的100%的股权转让给北京美融加投资有限公司。1i画册飞斗mHiSn画册飞画册面i眇I••1156g16NJ2bo6111OS11211122沁S111171Ch1100100§0039S11117社12163O1163O163O143密1111M百！nrzPffl©训1Og13O••1••mi®11111Og136In936In91111In6i136In936In9111Oioi136CH936CH9111OCh9i136In936In9减：主营业务成本主营业务税金及附加二主营业务利润（亏损以"、主号填列）0.000.00加：其他业务利润（亏损以“：其号填列）0.000.00减：营业费用74,631.18239,531.18管理费用112,999.52252,009.24财务费用-13,845.43-13,845.43三、营业利润（亏损以"、营号填列）-173,785.27-477,694.99四、利润总额（亏损以"、利号填列）-173,785.27-477,694.99减：所得税五、净利润（亏损以"、净号填列）-173,785.27-477,694.99项目金额―、经营活动产生的现金流量：销售商品、提供劳务收到的现金收到的其他与经吕活动有关的现金13,931.43经营现金流入小计13,931.43购头商品、按受力力支付的现金252,304,232.03支付给职工以及为职工支付的现金358,849.48支付的各项税费4,311,227.61支付的其他与经营活动有关的现金180,492.15经营现金流出小计257,154,801.27

经营活动产生的现金流量净额-257,140,869.84二、投资活动产生的现金流量投资现金流入小计0.00投资现金流出小计0.00投资活动产生的现金流量净额0.00二、筹资活动产生的现金流量取得借款所收到的现金257,607,678.03筹资现金流入小计257,607,678.03筹资活动产生的现金流量净额257,607,678.03四、汇率变动对现金的影响额五、现金及现金等价物净增加额466,808.19净利润-477,694.99固定资产折旧4&593.93财务费用-13,845.43存货的减少（减:增加）-256,723,584.12经营性应收项目的减少（减:增加）-50,923.16其他76,583.93经营活动产生的现金流量净额-257,140,869.84现金的期末余额543,977.53减：现金的期初余额77,169.34现金及现金等价物净増加额466,808.19汇天网络科技公司■要科目分析如下：

1）其他应收款：截至2013年3月31日，该公司其他应收款余额1,881.38万，其他应收款主要构成如下：-序债务人名称年末数|欠款原因|账龄11张广辉12,000,000.00|往来借款|1111-221北京盛商资产管理有限公司13,500,000.001往来借款11-23中铁建设工程建设有限公司2,160,510.95垫付电费0-1411杨维春15,200.00职工借款110-1151ng|备用金!2,500.00职工借款］10-116111职工保险1619.6911职工社保金110-117111其它11,145,004.501往来款111-21合计18,813,835.14（2）存货：截至2013年3月31日，该公司存货余额42,739.13万，存货主要构成如下：序号债务人名称1累计成本支出金额11土地费用211,780,538.072刖期费用17,061,472.153建安工程费1191,314,777.5014-1市政基础设施费2,989,317.505开发间接费用4,232,564.27合计427,378,669.49（3）其他应付款：截至2013年3月31日，该公司其他应付款余额35,382.72万元，其中，美融加投资、鑫瑞加源、实地均为实际控制人名下关联企业，其他应付款主要构成如下：序号丨债务人名称丨年末数丨欠款原因丨账龄1美融加投资409,000,000.00借款i11-22鑫瑞加源14,187,994.00借款1-2开发设计费用丨11-23代美晟支付80,000.00:4实地开发-69,089,300.55往来款丨10-15设计费、土地费-442,500.00设计费、土地费j1-20-16应付未付职工薪酬91,035.93]应付未付职工工资丨合计353,827,229.38汇天公司的报表反映，截至2013年3月31日，公司资产总额44,774,52万元，负债和所有者权益分别为35,383.41万元和9,391.11。所有者权益交上期没有没有明显变动，但资产、负债规模都有大幅增长，公司资产较上年增加25,672.36万元，变动幅度135.47%，其中货币资金增加46.68万元；存货增加25,672.36万元，变动幅度150%；该变动主要源于汇天公司年初交纳土地出让金和其他相关费用形成。公司2013年3月31日的资产负债率为79.03%，流动比率为：126.26%，速动比率为：5.47%，以上指标表明公司负债率处于比较高的水平，而存活占流动资产比例较高造成速动比率较行业平均水平低，存在短期偿债能力不足的风险，但分析债务构成主要是美融加公司对汇天公司的股东借款，性质非对外负债，因此汇天公司短期不会面临债务偿还压力。此外，由于汇天公司年初刚交付土地出让金，也在一定程度上影响了资产负债构成，综合以上原因，我们认为汇天公司的资产状况处于合理水平。汇天公司名下项目云端产业园尚未取得预售许可证，截至报告形成之日没有销售收入产生，损益表主要反映一些当期期间费用，其中营业费用：23.95万元；管理费用25.2万元；财务费用-1.38万元，我们认为处于合理水平。4.汇天公司信用记录贷款情况：当前未结清贷款无，已结清贷款无。对外担保情况：无抵押/质押情况：无有无不良记录：无北京美融加投资有限公司北京美融加投资有限公司（以下简称“美融加公司”）成立于2009年12月10日，工商注册号为110112012479306，注册地址：北京市通州区宋庄镇徐辛庄政府大街6号。注册资金：4000万元，法定代表人：杨磊，经营范围：项目投资、投资管理、房地产开发、投资咨询、经济贸易咨询、物业管理、承办展览展示。项目公司北京美融加投资有限公司成立时间2009年12月10日住所北京市通州区宋庄镇徐辛庄政府大街6号法定代表人杨磊企业类型有限责任公司注册资本10,000万元实收资本10,000万元经营范围项目殳资、投资管理、房地产开发、投资咨询、经济贸易咨询、物业管理、承办展览展示。股权结构杨磊出资10,000万，持股100%经营期限自2009年12月10日至2059年12月09日美融加公司历史沿革美融加公司成立于2009年12月10日，由杨磊出资4,000万元设立；原股东杨磊将10%公司股权转让给新股东杨维品；2013年3月，新股东北京漕运码头投资发展有限公司出资6,000万元增资，本次增资完成后，公司注册资本增加至10,000万元，杨磊、杨维品和北京漕运码头投资发展有限公司的持股比分别为36%、4%和60%。美融加公司财务状况项目公司向我司提供了连续3年的审计报告和2012年12月未经审计的财务报表，数据如下：资产负债表北京美融加投资有限公司单位：人民币万元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日资产流动资产：货币资金4,00123,3741522,502其他应收款-32,48326,47225,568流动资产合计4,00155,85726,62528,070长期投资：---长期投资---其中:长期股权投资-2,45014,45014,45014,450LH茗6m99s42,72638,73338,73338,733go■寸s6CO14,4501LH茗£OmCXIomCXI16CXI6CXIi1LH卜CXI■卜mLH卜CXI■卜miLH卜CXI■卜miog■寸1Og■寸oLH寸711110000LHs00LHi1iigo■寸go■寸i111i1CXICXIgo■寸i1CXICXIiCXIigo■寸1go■寸<□阳阳庖I阳庖I輕JjfrK阳庖i<□阳庖I1l<K晅//**屁roHI<R负债及所有者权益合计4,00258,31541,27542,726美融加公司自成立以来，除了对外投资汇天网络以及鑫瑞加源房地产公司，并且参与拿地外，没有其他经营项目，除了2012年有营业收入535万元，净亏损6万元，没有其他营业收入。美融加公司信用记录截至2013年4月底，美融加公司无银行借款，无征信报告。经了解，美融加公司无对外抵押担保。4.美融加公司理层介绍美融加公司的法人代表为杨磊，与实际控制人杨美玲的关系为姐妹。5.美融加公司项目情况2012年12月19日，美融加公司与鹏瑞利地产控股有限公司（以下简称“鹏瑞利控股”）、鹏瑞利通州开发有限公司（以下简称“鹏瑞利通州公司”）、鹏瑞利通州开发（1）有限公司（以下简称“PTD1”）、鹏瑞利通州开发（2）有限公司（以下简称“PTD2”）以及鹏瑞利通州开发（3）有限公司（以下简称“PTD3”）签订了《关于北京通州综合体项目的合作框架协议》，约定共同开发北京市通州区运河核心区的三个地块（V皿-14-2地块F3，皿-13地块F3、V皿-14-1地块F3）针对上述三地块，分别成立三个项目公司进行合作开发：鹏瑞利美融加（1）（北京）置业有限公司（以下简称“项目公司1”）、鹏瑞利美融加（2）（北京）置业有限公司（以下简称“项目公司2”）以及鹏瑞利美融加（3）（北京）置业有限公司（以下简称“项目公司3”），合作期限暂定为取得营业执照后一年，之后双方股东可一致决定是否延长经营期限。截至2013年5月15日，上述三项目公司已取得营业执照，但是尚未成立（外资公司可先取得营业执照，再注资成立）。具体合作方式为美融加公司与PTD1、PTD2以及PTD3分别组成三个联合体共同参与项目土地三个地块的投标。中标后，每一个目标地块上都成立一个中外合资的项目公司，共同开发项目物业。项目公司的股权结构均为：PTD方持股比例在中标前为80%，中方为20%，中标后的股权比例分别为76%和24%。双方按照对项目公司的持股比例分享对项目土地和项目物业的权益，并按照此比例承担土地出让金、《土地开发建设不常协议》中的补偿款、税费和建设成本等。上述联合体竞拍成功三地块，并于2012年11月5日签订了上述三地块的土地出让合同。三地块建设用地面积合计38,926叶规划建筑面积278,000叶，土地出让金合计252,615万元（土地出让金由政府土地收益和土地开发建设补偿金两部分构成）。其中同时上述三联合体于2013年2月6日与通州土储中心签订了土地出让金构成部分的开发建设补偿协议。虽然协议约定在签订日后5日内放款，但是由于项目公司（1、2、3）尚未注资成立，因此可延后至项目公司实际成立日。截至目前，上述三公司已经取得外商投资企业批准证书以及营业执照，公司正在成立中。序号宗地名称宗地位置建设用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）规划用途成交日期成交价（万元）受让单位1北京市通州区运河核心区通区运11,34990,400F3其它类多功2012年9月2482,155.52鹏瑞利通州开发（1）有限公司、北京美融

VV-14-2地块河西能用地日加投资有限公司联合体通F3其它2012年鹏瑞利通州开发（2）北京市通州区区运有限公司、北京美融2运河核心区河西16,62199,600类多功9月2590,500.00加投资有限公司联能用地日VV-13地块合体通F3其它2012年鹏瑞利通州开发（3）北京市通州区区运有限公司、北京美融3运河核心区河西10,95688,000类多功9月2879,960.00加投资有限公司联能用地日VV-14-1地块合体252,615.538,926278,0002此外，北京美融加投资有限公司参与的联合体通过公开招标方式还取得北京市通州区运河核心区V皿-10地块F3「皿-11地块F3,和V皿-12地块F3的土地使用权。具体为2013年4月11日，北京美融加投资有限公司和鹏瑞利通州开发（4）有限公司联合体中标VV-10地块F3，建设用地面积20,243叶，规划建筑面积122,400m2成交价112,852.8万元投标保证金人民币28,000万元;2013年4月15日，北京美融加投资有限公司和通州滨海湾开发有限公司联合体中标VV-11地块F3建设用地面积16,160m2规划建筑面积56,700m2成交价52,280万元，投标保证金人民币13,000万元;北京美融加投资有限公司和通州滨海湾开发有限公司联合体中标VV-12地块F3,建设用地面积13,351m2,规划建筑面

积60,300ni，成交价55,600万元，投标保证金人民币14,000万元。序号宗地名称宗地位置建设用地面积（平方米）规划建筑面积（平方米）规划用途成交日期成交价（万元）受让单位北京市通州区运河F3其它2013年北京美融加投资1核心区通州区20,423122,400类多功4月11112,852.80有限公司和鹏瑞V皿-10地运河西能用地日利通州开发（4）块有限公司联合体北京市通州区运河F3其它2013年北京美融加投资2核心区通州区16,16056,700类多功4月1552,280.00有限公司和通州VV-11地运河西能用地日滨海湾开发有限块公司联合体北京市通州区运河F3其它2013年北京美融加投资3核心区通州区13,35160,300类多功4月1555,600.00有限公司和通州VV-12地运河西能用地日运河开发有限公块司联合体合十49,934239,400220,732.80、标的项北京one项目(一)北京one-项目基本情况1、项目现状北京ONE项目位于通州区新华大街与新华南路交叉口西南角，毗邻运河核心区，四至范围为东邻新华南路；南邻中山大街；西邻规划路；北邻新华西街，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，是新城建设的重中之重。该区域3平方公里控规、综合交通规划、基础设施专项规划以及重点地块控规已全部获得市规委批复，区域内京杭广场项目已开工建设，并确定了彩虹之门、华业塔、富华低密水乡、鹏瑞利商业综合体等一系列重点建设项目。区域内东关大道、北关地下环隧、地铁六号线等一系列基础设施建设已初具规模，为该区域未来发展提供了良好基础。而北京ONE在该区域内具有先发优势，有望成为通州新城高端楼盘的领跑者。项目宣传效果图项目实景图(2013.04)项目实景图(2013.04)2、控规指标北京ONE项目包括商业、办公、住宅三种业态，定位高端。项目地上部分由1栋商业办公楼和5栋住宅楼组成。商业办公楼由顶级购物中心及通州第一个5A级写字楼构成：地下1层-地上4层将打造成顶级综合购物中心,5-F7为多功能会所，内有游泳池、健身房、瑜伽房、西餐厅等；F8-F29为国际5A级写字楼。项目总占地面积51,221.214平方米，其中建设用地面积为42,841.723平方米，土地用途为：商业、住宅、办公。建筑控制规模为290,740.1平方米（以建设工程规划许可证为准），建设内容主要为住宅、商业、办公及配套。包括：①A地块：商业、办公综合楼，建筑规模117,804平米，其中：地上建筑面积81,200平方米，也下建筑面积36,604平方米，容积率4.39。②B地块1#至5#住宅楼：建筑规划面积172,936.47平方米，其中地上建筑面积135,836.10平方米；容积率5.11,绿化率30%。③B地块西侧地下车库6500平方米。项目具体数据见下表：项目规划主要指标序号项目指标单位：平米；个1总用地面积51,221.21其中：规划建设用地面积42,841.72道路用地面积8,379.492总建筑面积279,328.47其中：地上建筑面积217,036.10其中：商业、办公综合楼81,200.00高层住宅135,836.10地下建筑面积73,704.00其中：地下商业12,040.00车库36,538.00

人防及设备用房14,398.003绿化率30%4容积率4.85机动车停车位1,427.00其中：地上76地下1,351.00项目分栋、分层用途建筑面积具体见下表：楼号类型地上层数地下层数建筑面积B地块住宅住宅（5栋楼）26-313135,836.10东侧地下车库26-32319,188.37西侧地下车库26-3336,500人防及设备用房26-343A地块综合楼地上-办公楼29339,085地上-商业29342,115地下商业29312,040地下车库29310,166人防、设备用房29314,398总计293279,328.473、开发计划1、项目五证：该项目目前已有五证，取得的手续如下：（1）2009年3月10日取得北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会的关于通州区宏鑫花园二期项目重新核准的批复（京发改[2009]370号），批复规划总用地面积51221.214平方米，规划建设用地42841.723平方米，建设规模控制272,844平方米。（2）2001年4月28日北京宏鑫房地产开发公司同通州房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》合同编号：通房地出（合）字（2001）第54号，缴齐了土地出让金。（3）2005年12月22日取得《国有土地使用证》（京通国用（2005出）第080号），记载土地所有权面积为42,841.72平方米。（4）2006年2月8日取得《建设用地规划许可证》（2006规（通）地字0002号），证件记载项目用地面积42,841.723平方米，与发改委批复一致。（5）2009年、2011年和2012年实地公司分别取得项目4份建设工程规划许可证规划建筑面积合计279,328.47平米公司原A地块建设规划为商业、酒店、办公、地下人防及车库，2012年将酒店部分规划调整为商业和办公，并已取得调整后的建设项目规划许可证。（6）该项目目前除B地块西侧地下车库6,500平方米外，其余部分均以取得建设工程施工许可证，此部分地下车库与项目主体分离，拟后期建设。（7）公司于2010年取得A地块综合楼地上部分及地下一层01商业用房预售许可证，准许预售面积57453.98平方米；B地块2#-5#住宅楼地上一层非配套商业及二层以上住宅部分预售许可证，准许预售面积97,920.39平方米；后因A地块规划调整，公司正在向建委申请变更A地块预售许可证，预计将于6月

中下旬取得变更后的预售证；B地块1#住宅楼和西侧地下车库尚未办理预售许可证。项目取得证件明细文件名称编号签发单位签发时间北京市发展和改革委员2009.3.1批复京发改[2009]370号会、北京市建设委员会02005.12.国有土地使用证京通国用（2005出）第080号通州区国土局22建设用地规划许2006规（通）地字0002号通州区规委2006.2.8可证2009.7.72009规（通）建字0154号2009.7.22009规（通）建字0180号8建设工程规划许2011规（通）建字0080号通州区规委2011.3.2可证2012规（通）建字01631号2012.12.32009.12.[2009]施建字1522号12施工许可证[2009]施建字1279号北京市住建委2009.10.[2009]施建字1452号222009.11.

24预售许可证京房售证字（2010）253号北京市住建委2010.10.242、工程进度计划北京ONE项目除B地块西侧地下车库尚未取得施工许可证外，目前住宅楼1-5#楼内部精装修工程已基本完工，商业、办公部分结构已封顶，正在进行幕墙及后续机电安装，内部装修工作。3戸楼号当前建设进度施工单位A地块幕墙完成80%、—次结构完成60%，机电完成60%中铁建设集团有限公司1号楼内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司2号楼内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司3号楼内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司4号楼内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司5号楼内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司B地块地下车库内部精装修已完丄中铁建设集团有限公司B地块西侧地下车库尚未建设4、设计、施工、监理情况本项目设计单位为中铁第五勘察设计院集团有限公司，施工单位为中铁建设集团有限公司，监理单位为中咨工程建设监理公司。二）项目市场情况宏观经济概况2010年以来国家陆续出台严厉政策进深幅调控，致使楼市持续低迷，但自2012年下半年开始，以往的调控政策逐步消化，在未有更加严格的调控政策出台的环境下，商品房购房的刚性需求逐步显现。另外办公性质房屋目前尚未有调控政策限制，一方面目前在工商局注册的公司日益增多，另一方面外地企业迁入京也是办公用房需求旺盛的原因，再由商品房市场受政策影响使得一部分投资客需求转向办公用房，也对该类房屋销售情况起到的支撑作用。当地总体房地产市场从经济环境看，受货币政策宽松和销售情况好转影响，2012年度房企资金情况有所好转，定金及预收款和个人按揭贷款都有明显增加，另外自2012年下半年开始，多家银行恢复首套房利率85折优惠，直接支持了房地产市场的回暖；从土地成交情况看，2012年6月份以后土地成交逐渐稳定回升，上半年土地成交72宗，下半年成交91宗，开发商拿地热情回升；从住宅成交情况看，2012年12月北京市新建商品房市场继续回暖，整月共成交商品住宅14398套，环比上涨10.86%，同比上涨9.27%；网签面积150.07万近，环比上涨6.60%，同比上涨19.09%，期房住宅和现房住宅成交套数均上涨，且达到2011年以来的成交高点。（3）通州房地产市场形势通州房地产价格自2003年以来房价经历了几次较大的波动。2003年通州房地产市场正式起步，当时通州商品房均价在3000-4000元/平米左右；2004

年-2007年，北京市政府机关东迁通州的消息及聚焦通州等说法让通州房价迅速上涨；2008年金融危机来袭，通州房价领降北京市场，平均房价下降数千元；2009年底，CBD东扩和通州建设现代化国际新城概念提出，通州房价从2009年的均价5000元/平方米飙升至20000元/平方米，部分楼盘均价超过30000元/平米；2010-2011年，国十条和限购政策出台，通州楼市又拉开下序幕，部分楼盘降价幅度超过7000元/平米。经过2010-2012年的价格波动和政策沉淀，通州楼市价格逐步回归理性，2012年下半年开始，通州商品房价格和成交量开始温和回升，并且逐步趋稳。随着新城建设逐步深入，通州区域房地产市场定位提高，整体形势向好，区域定位由传统住宅市场向办公、商业、居住乃至产业地产综合化发展转变，升值潜力较大。项目市场情况1)1)域交通情况该项目位于北京市通州区，通州位于北京市东南部，紧邻北京CBD，距国贸中心13公里，首都机场16公里，是环渤海经济圈中的核心枢纽部位。项目所在地交通便捷，①周边有多条高速公路：京通快速路、京哈高速、通燕高速、通顺路等多条道路将项目与北京市区、机场、燕郊、天津新港、东北等地连为一体；②京承铁路、京秦电气化铁路、在通州城内交汇，京津城际铁路也横穿通州而过。③周边多条地铁线路：八通线可连接通州至北京市区，未来地铁6号线二期、R1、S6号线均将穿过通州在新华大街设立站点。2）项目配套设施情况项目周边配套齐全，东直门中医院通州院区、潞河医院、中国人民解放军第二六三医院等多家医院为住户医疗提供便利，另外项目周边有北京市一级一类幼儿园、多家小学、市重点中学、市示范高中等多家幼儿园学校，为住户子女教育提供有力保障。更重要的是北京ONE项目毗邻通州运河核心区，与通州区人民政府隔路相望，既是通州老城区最繁华地段之一，也是新城规划的核心区域，更是新城建设的重中之重，区域升值潜力较大。（2）目标客户定位本项目定位为：北京泛CBD区域东部的城市综合体地标，致力于打造高端商业、住宅及办公楼。北京ONE住宅以低碳、环保、节能为主要建筑思路，外保温结构以及窗、外遮阳、门等高级硬件设施，且3.1米的层高设计，也吸引了大京客户的目光，技术上采用了天棚辐射系统、新风系统，以保证衡湿、衡温、衡氧的旗目特性，室内温度常年保持在20-26度之间，湿度控制在40%-60%之间，养分子在室内空气中的比例维持衡定不变，户型面积从98平方米至180平方米不等，定位客群主要为改善性需求的二次置业人群，特别是关注健康、养生的人，由于项目所处的优势区位，高端产品的打造符合广大客群的要求，因此受到了社会各界人士的追捧。写字楼处于长安街延长线，是通州新城核心区的5A级产品，未来将由美国艾马克物业公司管理，为后期项目升值提供了砝码。写字楼采用新风中央空调系统，不仅保证办公环境温度的舒适性，更能有经过杀菌后的新鲜空气流入，减少办公人员疾病的发生。写字楼主要定位于高端企业的办公需求以及有一定资金实力的投资客。通州区大型商场主要集中在梨园和北苑地区，如贵友大厦、蓝岛大厦、国泰百货，但商场产品均定位中端市场，高端产品在区内无处寻觅，随着通州运河核心区的建设，通州区对高端商场的需求也与日俱增。3)周边竞争项目分析目前通州区楼盘分为两条主线：通州运河核心区区域和地铁八通线沿线区域，核心区内近期入市的楼盘主要有富力金禧、K2清水湾、K2百合湾、京杭广场、运河湾二期，八通线沿线有代表性的楼盘有金隅大成、K2玉兰湾等，上述项目分布在北京ONE周边，因此价格也具有一定可比性。通州新城运河核心区范围内楼盘因地理位置优越，价格普遍高于通州地区其他区域楼盘均价，从下表的价格对比可以看到，北京ONE项目建造标准为精装修，在核心区商品房范围内建设标准较高，同时均价23,000元/平米的价格也使得项目本身具有更高的性价比和竞争优势，未来具备一定价格提升空间。另外从我司了解到的情况看，核心区范围内百合湾、运河湾二期和富力金禧等盘2012年下半年销售情况较好，所剩房源有限。目前市场上房源较多的项目包括入市不久的玉兰湾、金成中心和即将入市的京杭广场项目，北京ONE项目从地理位置和价格上均较以上三个项目有较大竞争力。虽然2010年调控以来项目销售情况较为低迷，但2012年下半年通州楼盘价格和销量有所回暖，目前价格较为合理且有竞争力。通州地区写字楼资源稀缺，仅有位于九棵树地铁站附近的金成中心可参照价格比较，目前项目周边部分在售

住宅、办公价格如下：项目周边在售项目情况编号项目名称开发公司户型面积（冊）物业类型价格（元/时）备注1天时名苑北京天时房地产开发有限公司60-160住宅21000毛坯，现代简约2K2清水湾北京古城房地产开发有限公司40-120住宅、公寓，花园洋房，别墅22000毛坯，托斯卡纳的风情建筑3新华联运河湾二期北京新华联伟业房地产有限公司87-188住宅21000毛坯、水景地产，公园地产4富力金禧87-144住宅22000高层、精装富力地产集团5金成中心北京金隅大成开发有限公司商业综合体住宅25200办公24415塔楼、公共部分精装6玉兰湾北京祁连房地产开发有限公司96-226住宅23300毛坯7百合湾北京麦金利房地产开发有限公司80-110住宅29000花园洋房，板楼8京杭广场北京东部绿城置业有限公司180-260商业综合体30000精装修从运河核心区规划可以看出，该区域未来将不再建设住宅项目，因此北京ONE在该区域中具有较强的稀缺性。从2010年以来核心区及北苑地区土地入11）市成交价格看，按照规划总建筑面积折算平均楼面单价在7,786元/平米至11,800元/平米不等，这对该区域房价形成有力支撑，本项目楼面地价仅为1,179元/每平米，远低于目前入市成交项目的楼面地价。2010-2012年核心区及北苑地区已售土地情况表地块编号成交价土地面积规划建筑面积楼面单价用地性质成交时间竞得人W-1415576129901320011800F3其它类多功能用地2012.6.11北京通州房地产开发有限责任公司W-1518880157431600011800F3其它类多功能用地2012.6.11北京通州房地产开发有限责任公司V皿-14-82155.25808904009088F3其它类多功能用地2012.9.24鹏瑞利通州开发（1）有限公司、北25京美融加投资有限公司联合体9086.3鹏瑞利通州开发（2）有限公司、北VV-139050032791996005F3其它类多功能用地2012.9.25京美融加投资有限公司联合体VV-14-7996020170880009086.3F3其它类多功能用地2012.9.28鹏瑞利通州开发（3）有限公司、北16京美融加投资有限公司联合体C2商业金融用地、R2二北苑商1400074233155319013.7类居住用地、R53托幼用2012.11.2大连万达商业地产股份有限公司务区087地6北苑商1920077236246597786.1C2商业金融用地、R2二2012.11.2大连万达商业地产股份有限公司务区031类居住用地9三）项目分析1、项目'四1、项目'四二'情况说明证齐全北京one项目土地及在建工程抵押给我司的部分目前均已拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。2）自有资金投入的说明本项目总投为352,121万元，项目实际已经投入166,532万元，除去项目前期的银行借款30,000万元，融资人实际投入136,532万元，为项目总投入的38.77%，满足项目自有资金投入30%以上的要求。3）二级资质北京实地公司目前正在申请办理二级资质。2、总投资预测项目总投资352,121万元，其中土地费用32,975万元，占总投的9.36%；前期工程费4,235万元，占总投的1.20%；房屋开发费（包含建安成本）155,003万元，占总投的44.02%；间接开发费用776.2万元，占总投的0.22%；开发税费94,123万元，占总投的26.73%；期间费用64,459万元，占总投的18.31%；其他费用550万元，占总投的0.16%。项目总投预测表总建筑面积279,328.可售面积217,239・9（平方米）47（平方米）3建筑面积单总投预测已投未投可售面积单方成本方成本总投资支出合计352,121166,532185,58912,60616,209项目开发成本193,539143,18850,3516,9298,909（―）土地费用32,97532,97501,1811,518其中：出让金4,2594,259152196土地开发补偿费26,81026,8109601,234购地税费128128城市基础设施建设1,77717776482（二）前期工程费4,2354,126109152195规划勘察设招标费3,6783,569109132169可性研究费用3030三通一平费5275271924㈢房屋开发费155,003105,19149,8125,5497,135其中：建安工程费155,003105,19149,8125,5497,135（四）其它费用5503601902025（五）间接开发费用776.25362402836（六）开发税费94,123&37085,753营业税及附加33,7886,37025,021土地增值税60,3352,000（七）期间费用64,45914,97449,4852,3082,967销售费用3,7122,772940133171管理费用2,0961,5665307596财务费用58,65110,63648,0152,1002,700按照总规划面积分摊，项目总建筑面积单方成本为12,606元，项目总可售面积单方成本为16,209元。其中土地成本1,518元/平方米，建安成本7,135元/平米。项目定位高端，装修标准较高，且采用先进技术提高住宅品质，因此单位建安成本较高。需要说明的是，项目北侧有部分未拆迁房屋，未拆迁部分系占用的本项目绿地，剩余未拆迁居民共计29户。根据通政会【2011】31号《关于研究北京宏鑫花园二期项目拆迁有关问题的会议纪要》：“北京市通州区人民政府已责成区住建委与市住建委就具体拆迁政策进沟通，由区住建委与市住建委就具体拆迁政策进沟通，由区住建委作为拆迁主体，实地公司设专项资金账户，政府监管用于支持拆迁补偿。”实地公司已在建设银北京运河支开立相关监管账户，截至2013年3月该账户余额为2700.45万元，能够完成剩余29户居民的拆迁安置工作。拆迁工作目前由通州区建委组织实施，预计最晚于本年10月份完成。另外该会议纪要中明确：“鉴于宏鑫花园项目为区重点工程，区规划分局相关规定，对已完工项目可进分阶段验收。”故未拆迁部分不会对北京ONE项目办理竣工备案造成影响。3、已投入资金的合理性截至2013年4月，项目已投入资金166,532万元，资金来源包括自有资金，销售回款及其他借款，已投资金明细如下：项目已投资金明细单位：万元序号