中国人口形势及其对消费和房地产的影响

目录人口形势分析与展望 4当前人口形势分析 4未来人口展望 7人口形势对消费和房地产的影响 未来五年消费总量增速潜力仍较大 老年消费品和服务有较大增量空间，银发经济是蓝海 13人口和房地产需求前景 172040年城住面求仍上，随将降 17当前地市低，政策化有转暖 19图表目录图1：中国总人和增速 4图2：中国历年生人和死亡人数 4图3：中国出生、死率和自然增长率 5图4：中国育龄女人数 5图5：中国平均婚年龄 5图6：世界各国生育情况 6图7：中国人口龄结构 6图8：中国总抚比 6图9：中国总人的前景 7图10：中国人口自然增率预测 8图中国出生人口数测 8图12：中国16-64岁劳力人口预测 8图13：中方案下的老年口预测 9图14：中方案下60岁以上老年人的占比 9图15：2022年人口金塔图 10图16：2040年的人口字塔图（中方案预） 10图17：中方案下的人口养比预测 10图18：中国增速与社零增速高度相关 图19：中国潜在经济增取决于劳动生产率速劳动力增速 12图20：中国劳动生产率速与资本形成和研投有关 12图21：中国和可比经济的不变价人均GDP增速10年平均 13图22：老年人的主要商需求 14图23：老年人的主要服需求 14图24：人口老龄化和医保健支出占比 15图25：全国居民人均消中医疗保健支出增速 15图26：各批次国家谈判品使用金额情况 16图27：日本老龄化与药消费占比成正相关 16图28：日本东证医药指和日经225指数 17图29：中国和部分发达家的城镇化率 17图30：部分国家人均居面积 18图31：未来城镇人口和镇住房面积需求预测 19图32：房地产销售情况居民信心正相关 19图33：30大中城市商房当日成交面积7天平均 19图34：房地产待销面积销售面积 20图35：房地产开发投资项 20图36：房地产施工面积况 20图37：房地产开发土地置费情况 21图38：房地产开发投资金来源情况 21图39：一线城市新建商住宅价格同环比 21图40：二线城市新建商住宅价格同环比 22图41：三线城市新建商住宅价格同环比 22表1：未来中国济潜增速测算（%） 13表2：近期房地相关策梳理 24人口形势分析与展望当前人口形势分析202342022851020161000人数持续下降。另一个是我国总和生育率2018年以来持续下探，具有向日本、韩国、新加坡等低生育率国家看齐的苗头，而这与当前我国年轻人生育意愿降低、养育成本提高、结婚年龄延后等因素有关。二者共同作用，使得我国出生人数、出生率下滑。。2000652022，已达到14%图1：中国总人口和增速（万人） 中国:总人口 人口增长率（右轴） （）0

32.521.510.50-0.5195019531950195319561959196219651968197119741977198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022数据来源：，图2：中国历年出生人数和死亡人数出生减死亡中国:出生人数出生减死亡中国:出生人数中国:死亡人数194919521949195219541957195919621964196619691971197419761978198119831986198819911993199519982000200320052007201020122015201720202022-500数据来源：，图3：中国出生率、死亡率和自然增长率（‰） 18 中国:死亡率 中国:出生率 中国:自然增长率13832000200120002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022数据来源：，图4：中国育龄妇女人数（万人） 育龄妇女（15-49岁）人数（测算）40,00038,00036,00034,00032,00030,000数据来源：，；这里育龄妇女人数=总人口*抽样人口中育龄妇女的比例。图5：中国平均初婚年龄（岁） 中国:平均初婚年龄:女性 中国:平均初婚年龄:男性302826242220数据来源：，图6：世界各国的生育率情况

中国:总生育率(每名妇女生育数)日韩新加坡平均8 印度英法德美加拿大平均巴西、阿根廷6 埃及、土耳其平均42196019621960196219641966196819701972197419761978198019821984198619881990199219941996199820002002200420062008201020122014201620182020数据来源：，）中国:人口结构:占总人口比例:0-14岁中国:人口结构:占总人口比例:15-64岁中国:人口结构:占总人口比例:65岁及以上）中国:人口结构:占总人口比例:0-14岁中国:人口结构:占总人口比例:15-64岁中国:人口结构:占总人口比例:65岁及以上（8060402019901992199019921993199419951996199719981999200020012002200320052006200720082009201020112012201320142015201620182019202020212022数据来源：，）中国:总抚养比）中国:总抚养比（70605040302010198219841982198419851986198819891990199219931994199619971998200020012002200420052006200820092010201220132014201620172018202020212022数据来源：，未来人口展望20221.451.851.2模型结果显示，无论在哪种前景下，中国人口的负增长终将会到来。但中方案下，2023-203514202820358.4亿20222023100020241000图9：中国总人口的前景中方案低方案高方案16（亿人） 中方案低方案高方案16141210820222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100数据来源：，图10：中国人口自然增长率预测（‰） 中方案 低方案 高方案52023202620232026202820312033203620382040204320452048205020522055205720602062206520672069207220742077207920812084208620892091209420962098-5-10-15-20数据来源：图11：中国出生人口数预测（万人） 1,600 中方案 低方案 高方案0数据来源：劳动力方面。202616-642026图12：中国16-64岁劳动力人口预测（亿人） 中方案 低方案 高方案121086420222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100数据来源：106012006010%6520%6514%30%6521%2034年，60岁以30%图13：中方案下的老年人口预测（亿人）5.55.04.54.03.53.02.520222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100

60岁以上人口的数量数据来源：图14：中方案下60岁以上老年人的占比（） 60岁以上人口占比60504030201020222025202220252028203120342037204020432046204920522055205820612064206720702073207620792082208520882091209420972100数据来源：从人口金字塔图也可以看出来，随着时间的推移，人口结构头重脚轻的情况会变得比较突出。图15：2022年人口金塔图 图16：2040年的人口字塔图（中方案预） 数据来源： 数据来源：100（15-64（0-14652026202650图17：中方案下的人口抚养比预测少儿抚养比 老年抚养比 总抚养比12010080604020202220252022202520282030203320352038204120432046204820512053205620592061206420662069207220742077207920822084208720902092209520972100数据来源：，人口形势对消费和房地产的影响未来五年消费总量增速潜力仍较大198020102010-2022202615-642017（根据国际收敛经验得到了中国未来劳动生产率增速的预测2023-2027GDP5%5%203520205中国的这样一种经济增长前景也符合可比经济体的表现。根据世界银行的数据，2022年中国不变价人均GDP196719781993年的韩GDP2022105%以图18：中国GDP增速与社零增速高度相关中国:GDP:现价:同比中国:社会消费品零售总额:名义同比（）中国:GDP:现价:同比中国:社会消费品零售总额:名义同比40302010198019811980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-10数据来源：，图19：中国潜在经济增速取决于劳动生产率增速和劳动力增速（） 劳动力增速 劳动力生产率增速 中国:GDP:不变价:同比20151051981198319811983198519871989199119931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025202720292031203320352037203920412043204520472049-5数据来源：，图20：中国劳动生产率增速与资本形成和研发投入有关（） 实际固定资本形成同比 劳动生产率增速 R&D人员增速302520151051979198019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022-5-10数据来源：，表1：未来中国经济潜在增速测算（%）劳动生产率增速（根据（根据重恩，2017） （根据文测）2023 5.54 0.035.572024 5.54 0.405.942025 5.54 0.305.842026 5.09 0.575.662027 5.09 -0.085.012028 5.09 -0.964.132029 5.09 -0.544.552030 5.09 -0.794.302031 4.74 -0.694.052032 4.74 -0.364.382033 4.74 -1.203.542034 4.74 -1.123.622035 4.74 -1.553.192036 4.46 -1.572.892037 4.46 -1.632.832038 4.46 -1.732.732039 4.46 -1.323.142040 4.46 -1.043.42201

劳动力人口增速

潜在经济增速图21：中国和可比经济体的不变价人均GDP增速10年平均）） 日本1967韩国1993新加坡1978中国2022121086420-12-10-8-6-4-2 0 2 4 6 8 101214161820222426数据来源：世界银行，老年消费品和服务有较大增量空间，银发经济是蓝海202342022（24.6%10年，60120020505图22：老年人的主要商品需求老年食品服装服饰保健品健康管理产品(血糖仪、血压仪、…按摩椅特殊用品(成人尿不湿、护理品)

8.596.543.182.71

26.8622.1915.79

39.4235.17

56.470 102030405060数据来源：《2022年养老消费调查项目研究报告》，图23：老年人的主要服务需求家政清洁等日常照料服务进行社会交往，保持身心愉悦餐饮服务、老年饭桌等服务参加有组织的娱乐休闲活动法律咨询或援助等法律服务其他服务

5.803.30

17.70…14.90…1413.8012.6011.20

24.6023.4023.4022.6021.200 102030数据来源：《2022年养老消费调查项目研究报告》，20231.8亿老年人患有慢性病，6015002022602.8亿人，64%5%9.12/3。8.8%20131.9图24：人口老龄化和医疗保健支出占比（） 中国60岁及以上人口占比 全国居民人均消费支出中医疗保健占比（右轴） 全国居民人均消费支出中医疗保健占比（右轴）20

（）9.08.518 8.016 7.514 7.012 6.5102011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

6.0数据来源：，图25：全国居民人均消费中医疗保健支出增速（） 全国居民人均消费支出累计同比30 20102014-032014-062014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-092022-122023-032023-06-10-20数据来源：，202110各批次国家谈判药品在通过谈判后的一个季度内都出现金额和用量同比增长率大图26：各批次国家谈判药品使用金额情况（亿元）3530252015105017谈判药品金额 18谈判药品金额 19新增谈判药品金额 20新增谈判药品金额数据来源：《医保药品管理改革进展与成效蓝皮书》，20226529.92%，国际上普遍将657%14%14%20%为中20%40%40%。日本老7654376543210510152025303565岁及以上人口占比（）日本药品和洗浴销售额占比（）y=0.1719x+5数据来源：，(TPPHRMIndex)19833473.41020237283477.830635%225图28：日本东证医药指数和日经225指数数据来源：Bloomberg，人口和房地产需求前景204020402022年的增量空间为74.68亿平方米，因此总量上中国房地产不存在严重过剩。但随后城镇化的空间减小，城镇住宅面积需求缓慢下降，老旧小区更新改造需求将作为主力。90%80%101.2180%图29：中国和部分发达国家的城镇化率）中国城镇化率 美国城镇化率日本城镇化率）中国城镇化率 美国城镇化率日本城镇化率法国城镇化率韩国城镇化率1008060402019601960646数据来源：，算20202020年存量城镇住宅面积=城市家庭户人数*人均住房面积+镇家庭户人数*人均住房面积然后用2020年存量城镇住宅面积加上2021和2022年销售面积以及待销面积的变化，得到我国城镇住宅面积存量。再除以城镇人口便得人均住宅面积。测算得到，2022年底，我国已有324亿平方米的城镇住宅，城镇人均住宅面积达到35.23平方米。我们认为这样的人均住宅面积意味着三口之家住宅面积超过100平方米，基本达到较好的居住条件。从国际比较来看，中国这样的平均居住面积与法国巴黎差不多，且好于日本，因此也属于较好的居住状态。图30：部分国家人均居住面积方米/人）平均居住面积:德国:柏林日本人均居住面积平均居住面积:法国:巴黎方米/人）平均居住面积:德国:柏林日本人均居住面积平均居住面积:法国:巴黎2022年，中国平均35.235040302010199319941993199419951996199719981998199920002001200220032003200420052006200720082008200920102011201220132013201420152016201720182018数据来源：，36=*我们测算得到，2040年，我国城镇人口可能达到11.1亿人，比2022年增加1.9亿39974.68亿平方米。204020702022图31：未来城镇人口和城镇住房面积需求预测数据来源：，2.3.2. 2023年6-5.3%图32：房地产销售情况与居民信心正相关中国:商品房销售面积:累计同比中国:未来收入信心指数（右轴）（）中国:商品房销售面积:累计同比中国:未来收入信心指数（右轴）120 56100 5480 5260 504048202016-022016-062016-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022023-06-20 44-40 42-60 40数据来源：，图33：30大中城市商品房当日成交面积7天平均数据来源：，图34：房地产待销面积和销售面积）待销面积同比-销售面积中国:商品房待售面积:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比（）待销面积同比-销售面积中国:商品房待售面积:累计同比中国:商品房销售面积:累计同比6040202013-022013-072013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-02-20-40数据来源：，图35：房地产开发投资分项（中国:房地产开发投资完成额:累计同比（ 50 30102009-022009-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-30数据来源：，图36：房地产施工面积情况（） 中国:房屋施工面积:累计同比 中国:房屋新开工面积:累计同比中国:房屋竣工面积:累计同比60中国:房屋竣工面积:累计同比40202016-022016-052016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022023-05-20-40数据来源：，图37：房地产开发土地购置费情况数据来源：，） 中国:房地产开发资金来源:合计:累计同比） 中国:房地产开发资金来源:合计:累计同比 中国:房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比中国:房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比中国:房地产开发资金来源:其他资金:累计同比中国:房地产开发资金来源:各项应付款合计:累计同比（100502010-022010-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-02-50数据来源：，201620236图39：一线城市新建商品住宅价格同环比）一线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）一线城市新建商品住宅价格指数当月同比（ （））一线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）一线城市新建商品住宅价格指数当月同比40 4.030 3.020 2.010 1.02011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-10数据来源：，

-1.0图40：二线城市新建商品住宅价格同环比）二线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）二线城市新建商品住宅价格指数当月同比（ （））二线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）二线城市新建商品住宅价格指数当月同比20 2.015 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0数据来源：，图41：三线城市新建商品住宅价格同环比）三线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）三线城市新建商品住宅价格指数当月同比（ （））三线城市新建商品住宅价格指数环比（右轴）三线城市新建商品住宅价格指数当月同比15 1.510 1.05 0.52011-012011-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-01-5 -0.5-10 -1.0数据来源：，NUMBEO4.2%2023年7月4477272））表2：近期房地产相关政策梳理日期 单位 主题 内容2023/7/7住建部住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》

772023/7/10 中国人民银行、国家金融监督管理总局

联合发布《延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》

710202216条”中的部分