重庆朝天门批发市场分析报告课件

12.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2.2朝天门市场供应特征分析2.3朝天门市场硬件设施分析2.4朝天门市场电子商务平台发展分析2.5朝天门市场交通分析2.6朝天门市场环境分析

12.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2销售额：2011年度销售总额达到226.85亿元，同比增长13.4%，2012年前三季度，朝天门市场交易额达到163.85亿元，同比增长17%从业人数/从业单位数量：拥有24个商场，13,200余户经营者，直接从业人员超过5万人，间接带动就业50余万人，全国各地6,000多个知名品牌和知名企业入驻商用面积：由8,000平方米发展到现在495,645平方米（总建筑面积为822,844平方米）。

影响地位：已发展成为在全国较有影响力的批发集散地，辐射半径已到达云、贵、川等地。区位：座落在长江、嘉陵江交汇处的“金三角”地区，是连接解放碑与朝天门广场的重要桥梁发展历程：起于80年代末定位：西南地区重要的商品、物资集散地业态发展过程：从服装市场开始兴盛，逐渐向小商品市场发展，现在商品业态涵盖服装、小商品、辅料、鞋类、床上用品及其他共计6大类，细分为服装、纺织面料、小商品、鞋帽、日化、钟表、文体用品、皮革制品、塑料制品、儿童玩具、床上用品等20余种。

发展模式：从地摊式经营到商场店铺销售

产权形式：从仅有一家国有企业到多元化产权形式物流方式：以靠汽车运输为主，航空运输为辅基本情况发展规模朝天门市场基本概况

批发集散地，辐射渝、川、云、贵等地注：商场个数及面积资料来源为朝天门市场管理处2销售额：2011年度销售总额达到226.85亿元，同比增长3朝天门市场范围界定朝天门市场北至凯德置地来福士广场，南至民族路、打铜街和朝天门隧道，东至长江滨江路，西至新华街西侧。朝天门市场由约20栋主要商场构成，分为28个商场（部分商场共用同一物业），由21家办场单位进行经营。商场主要分布在新华路、陕西路和朝东路三条车行主干道两侧；陕西路位于三条路中间，是市场最核心交易区域；朝东路地势低，为市场最核心的物流区域。三条道路彼此由小巷，天桥等联通。新华路（西侧）—陕西路—（东侧）朝东路渝派服饰精品城长德商厦圣名国际时装城新重庆小商品批发市场海润商场大生商场大正商场天门商场金海洋商场华华童装城盛隆商场通银辅料市场恒滨商场圣鹏国际床上用品省纺市场恒升商场1区、2区、6区港渝广场银星商场平安商场协信商厦乾亿众广场千纸鹤商场东方新鞋城帝怡布匹市场恒升商场3区恒升商场5区4个5个14个5个各主干道沿线主商场分布表（共28个商场）*新华路陕西路朝东路N民族路打铜街朝天门隧道长江滨江路凯德置地来福士广场注：主干道沿线商场按各道路到达各商场的可及性进行归类3朝天门市场范围界定朝天门市场北至凯德置地来福士广场，南至民朝天门市场商场位置示意图4商场已拆迁空置地块配套**序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场12345678101112131424171819202122231615*注：共计28个商场，其中恒升商场由“一、二、三、五、六区”五个商场组成，合并为编号9**注：配套色块范围涵盖住宅、散铺、餐饮、银行、学校、物流、旅馆等非商场用房***注：根据我行与朝天门市场管理处沟通，金海洋商场左右以及后面蓝色地块均

已经由某浙江公司竞得

9-19-29-39-69-5朝天门市场商场位置示意图4商场已拆迁空置地块配套**序列商场朝天门市场各商场基本情况5序列商场名称建成年代开业时间建筑面积

（平方米）商用面积

(平方米）1银星商场1994199448,99424,4282天门商场199419943,7413,7413圣鹏国际床上用品199519953,9983,9984省纺市场199519953,8003,8005大正商场1996199675,00019,1236协信商厦1996199654,00023,4307大生商场1997199715,17515,1758港渝广场1997199749,37749,3779恒升商场（5个交易区）1997199750,80745,38810华华童装城199719976,000

6,00011海润商场1998199816,7368,35712平安商场1999199910,95810,95813盛隆商场2000200013,30413,30414金海洋商场2001200159,39719,86915通银辅料市场20002,0012,8912,89116恒滨商场2003200336,28913,00017圣名国际时装城2004200450,59424,06218长德商厦2004200422,3998,11619千纸鹤商场200620062,7412,74120渝派服饰精品城2008200897,27838,52321新重庆小商品批发市场2001201066,10266,10222东方新鞋城2006201031,62231,62223帝怡布匹市场2006201011,64011,64024乾亿众广场2002201290,00050,000合计822,844495,645朝天门市场各商场基本情况5序列商场名称建成年代开业时间建筑面6朝天门市场发展历程起始期1988-1995成长期1995-2000商储商场开业，市场成立，但缺乏人气。1988年销售额约6千万元。服装及面料批发为主。大正商场的投入使用标志朝天门进入了成长期，并开始扩容。开始引入日杂百货等小商品。整体营业面积从几万平方米发展到20余万平方米。成熟期2000-2007朝天门市场开始进入稳健发展的阶段。市场继续扩容，但扩容脚步有所放慢。新型建筑物硬件配置有明显的提升。受交通拥堵、购物环境恶劣、停车位奇缺、仓库严重不足等诸多硬件设施影响，朝天门市场的发展陷入瓶颈期。“搬迁迎龙”的信息释放也给朝天门经营户蒙上了心理阴影，进一步影响了市场的市容、市貌升级等。瓶颈期2007-现在6朝天门市场发展历程起始期成长期成熟期瓶颈期7朝天门市场经营户规模根据我行实地调研并结合朝天门小商品市场实际情况，我行对经营户做出如下定义：经营面积在20平方米以下定义为小型经营户；经营面积在20-50平方米之间的定义为中型经营户；经营面积超过50平方米的定义为大型经营户。针对市场抽样调查，经营面积在20平方米及其以下的小型经营户占据市场约70%的比例；从单个商铺从业人员来计算，约75%的商铺从业人员在3人及其以下。从以上两个角度来看，小经营户是朝天门市场的主力军。经营面积低于20平方米的小型经营户占据数量优势，成为朝天门市场主力军注：2012年朝天门市场经营户规模数据来源经营户抽样访谈7朝天门市场经营户规模根据我行实地调研并结合朝天门小商品市场8朝天门市场从业人员素质目前从业人员普遍年龄偏大且教育水平偏低，但年轻群体的涌现将逐步改变这一现状，并为变革带来生机经营户中，90%以上为个体经营户。个体经营户对资金流转速度要求高，自身抗风险能力低。朝天门市场解决了大量的再就业问题，但随之而来的是，超过60%的下岗职工和待业人员占据市场的主导。这类人群一般未接受过高等的教育，在经营理念、道德观念、操作技能（尤其是计算机、外语）等较为落后。通过我行同朝天门市场管理处的访谈得知，从业人员偏大龄化，此类群体接受新观念、学习新技能的能力相对较低。目前，已经开始有部分大型经营户开始培养子女接手商贸经营，年轻群体的不断涌现为朝天门市场注入新鲜血液，也为推广电商平台等新兴理念奠定良好的基础。注：2012年朝天门经营户抽样调查情况数据来源经营户抽样访谈8朝天门市场从业人员素质目前从业人员普遍年龄偏大且教育水平偏9朝天门采购人群来源地批发客群以重庆区县为主，零售客群则以重庆市区为主。外来客群多通过包车或借朝东路、道门口长途汽车站到达朝天门市场通过对经营户的访谈和抽样调查，2011年批发采购人群中，重庆区县占比最大，约55%；其次为重庆市区，约23%；零售人群则以重庆市区为主。朝天门市场对西南等其他区域也具有较大吸引力。但从调查业态来看，辐射市外区域的商品主要是服装。通过对经营户的访谈获知，2012年朝天门长途汽车站撤销对既有客源影响并不明显，外来客源多通过组合包车或借朝东路、道门口长途汽车站到达。注：2011朝天门市场采购人群来源地分析

数据来源于经营户抽样访谈批发采购人群零售采购人群9朝天门采购人群来源地批发客群以重庆区县为主，零售客群则以重10朝天门市场批发、零售额占比从大型经营户营业额分析来看，目前朝天门市场零售营业额占比呈现逐步上升的趋势根据我行调研，大型经营户批发、零售业务双线发展，批零结合，且具有先进的经营意识，注重售后服务，诚信经营。而小型经营户大多以纯批发业务为主，经营意识相对落后。近几年朝天门市场零售比例呈现上升趋势。从2011年营业额数据分析显示，零售比例已经提升至约1/3。零售比例提升的原因包括：大型经营户不断吸收更多的客户，经营意识靠前，注重批发、零售业务双线发展。外围市场的兴起对朝天门的传统批发业务造成了一定影响，零售占比相对上升。从消费侧重点来看，零售客户注重价格，批发客户注重质量，因此，朝天门市场内价格较为便宜的商品对零售客源具备一定的吸引力。从零售消费时段来看，零售消费主要集中于节假日。*注：

数据来源于经营户抽样访谈10朝天门市场批发、零售额占比从大型经营户营业额分析来看，目112.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2.2朝天门市场供应特征分析2.3朝天门市场硬件设施分析2.4朝天门市场电子商务平台发展分析2.5朝天门市场交通分析2.6朝天门市场环境分析

112.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况朝天门市场空置率12各主要商场的空置率普遍较低，大部分物业甚至处于长期满租状态。朝天门市场为全国知名专业批发市场，具备旺盛的人气，入驻商户经营效益良好，有助于空置率维持在较低的水平。此外，朝天门市场内现有物业具备较大的升值空间，这也成为拉低空置率的主要原因之一。由于朝天门市场具备旺盛的人气与良好的经营效益，物业升值空间较大，目前空置率较低，大部分物业长期满租朝天门市场空置率12各主要商场的空置率普遍较低，大部分物业甚朝天门市场商场地平层租金13123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场500元/平方米/月以下501-1,000元/平方米/月1,001元/平方米/月及以上9-39-2朝天门市场商场地平层租金131234567810111213朝天门市场商场地平层租金总结

受经营情况及经营业态影响，目前各商场之间租金差距明显，且呈现“强者更强，弱者更弱”的马太效应14商场平均租金更多受商场整体经营情况和经营业态的影响。从整体经营情况来看，圣名国际时装城、新重庆小商品批发市场和金海洋商场经营情况较为理想，品牌效应明显，其地平层平均租金能突破1,000元/平方米。长德新美商城和东方新鞋城位置明显脱离朝天门市场大环境，部分地平层摊位租金不足200元/平方米/月。整体来看，定位准确、管理理念及服务意识先进、经营效益良好的商场能够实现良好的租金收益。租金两级分化严重，600元/平方米/月以上和400元/平方米/月以下均占有较大比例。目前，朝天门各商场租金水平与经营情况呈现“强者更强，弱者更弱”的趋势，即“马太效应”。序列商场名称首层净租金

（元/平方米/月）1银星商场4002天门商场7003圣鹏国际床上用品4004省纺市场3005大正商场7156协信商厦5007大生商场6508港渝广场7009恒升商场1、2、3、5、6区40010华华童装城40011海润商场50012平安商场60013盛隆商场55014金海洋商场1,25015通银辅料市场35016恒滨商场40017圣名国际时装城1,15018长德商厦25019千纸鹤商场30020渝派服饰精品城50021新重庆小商品批发市场1,20022东方新鞋城30023帝怡布匹市场32524乾亿众广场500以上注：表格所列租金为现有经营户实地访谈所得（即实际成交租金）朝天门市场商场地平层租金总结

受经营情况及经营业态影响，目前朝天门市场业态情况1512345678101112131424171819202122231615序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场服装小商品床上用品辅料其他鞋类9-29-39-69-19-5朝天门市场业态情况151234567810111213142朝天门市场业态情况总结16目前朝天门市场各商场经营业态中，服装类占比达到46%，占据主导地位以圣名国际时装城、海润童装城、港渝男装广场等为代表的服装业占据市场主导比例。服装业附加产值较高，承租能力较强，因此一般分布于主要道路两侧。小商品市场分布较散，以金海洋商场、银星商场和后来崛起的新重庆小商品批发市场为代表。鞋类附加值较高，但市场需求相对较少，因此业态占比偏小。辅料等业态附加值有限，市场需求不大，因此一般在位置较偏的区域，集中在陕西路东侧小巷中。注：其他类包括箱包、家居等各种类型商品，但主题性并不明显序列商场名称主营业态1银星商场小商品2天门商场服装3圣鹏国际床上用品床上用品4省纺市场床上用品5大正商场服装6协信商厦服装7大生商场服装8港渝广场服装9恒升商场1、2、3、5、6区小商品10华华童装城服装11海润商场服装12平安商场其他13盛隆商场服装14金海洋商场小商品15通银辅料市场辅料16恒滨商场服装17圣名国际时装城服装18长德商厦小商品19千纸鹤商场小商品20渝派服饰精品城服装21新重庆小商品批发市场小商品22东方新鞋城鞋类23帝怡布匹市场辅料24乾亿众广场小商品朝天门市场业态情况总结16目前朝天门市场各商场经营业态中，服朝天门市场经营权情况1712345678101112131424171819202122231615999-6序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场统一部分统一不统一9-29-39-19-5朝天门市场经营权情况17123456781011121314朝天门市场产权情况18123456781011121314241718192021222316159-59-19序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场自持散售部分散售9-29-39-6朝天门市场产权情况18123456781011121314朝天门市场经营权产权情况总结

经营权、产权分散导致物业品质低下，且难以进行统一升级改造，形成恶性循环

19序列商场名称经营权产权1银星商场统一部分散售2天门商场统一自持3圣鹏国际床上用品统一自持4省纺市场统一自持5大正商场统一散售6协信商厦部分统一散售7大生商场统一自持8港渝广场统一自持9恒升商场1、2、3、5、6区统一自持10华华童装城统一自持11海润商场统一散售12平安商场部分统一散售13盛隆商场不统一散售14金海洋商场部分统一散售15通银辅料市场统一自持16恒滨商场部分统一散售17圣名国际时装城统一部分散售18长德商厦不统一散售19千纸鹤商场统一自持20渝派服饰精品城统一自持21新重庆小商品批发市场统一部分散售22东方新鞋城部分统一部分散售23帝怡布匹市场统一自持24乾亿众广场统一部分散售统一的经营权和产权有利于物业升级改造。因为历史原因，目前朝天门市场内大部分物业产权并不统一，散售情况较为明显。大部分的商场管理方能意识到经营权统一的优势，超过一半的物业经营权统一，或者部分区域统一。经营权、产权分散物业品质和业态低需要升级改造经营权、产权分散，升级困难朝天门市场经营权产权情况总结

经营权、产权分散导致物业品质低朝天门市场物业组合20123456781011121314241718192021222316159-59-19-6序列商场名称1银星商场2天门商场3圣鹏国际床上用品4省纺市场5大正商场6协信商厦7大生商场8港渝广场9恒升商场1、2、3、5、6区10华华童装城11海润商场12平安商场13盛隆商场14金海洋商场15通银辅料市场16恒滨商场17圣名国际时装城18长德商厦19千纸鹤商场20渝派服饰精品城21新重庆小商品批发市场22东方新鞋城23帝怡布匹市场24乾亿众广场商场商场+住宅商场+酒店+写字楼9-29-3朝天门市场物业组合20123456781011121314221朝天门市场物业组合总结序列商场名称物业类型1银星商场商场+住宅2天门商场商场+住宅3圣鹏国际床上用品商场4省纺市场商场+住宅5大正商场商场+住宅6协信商厦商场7大生商场商场+住宅8港渝广场商场9恒升商场1、2、3、5、6区商场+住宅10华华童装城商场+住宅11海润商场商场+住宅12平安商场商场13盛隆商场商场14金海洋商场商场+酒店+写字楼15通银辅料市场商场+住宅16恒滨商场商场+住宅17圣名国际时装城商场+酒店+写字楼18长德商厦商场+住宅19千纸鹤商场商场+住宅20渝派服饰精品城商场+住宅21新重庆小商品批发市场商场+住宅22东方新鞋城商场+住宅23帝怡布匹市场商场+住宅24乾亿众广场商场+住宅“商场+住宅”是目前朝天门市场内最主要的物业组合类型，商务商业配套明显不足从各商场物业组合类型来看，“商场+住宅”组合方式占比达到71%，是朝天门市场内最常见的物业组合类型。基于市场内仓库的欠缺，部分住宅被商铺业主租用作为办公场所或临时仓储，居住功能有所减弱。“商场+酒店+写字楼”类型物业占比最少，反映出朝天门市场内商务商业配套明显不足。受批发市场性质所决定，目前朝天门市场除办场单位外，其余群体对写字楼办公需求有限。写字楼租金受地段、产权及用途等因素影响，差别很大。租金平均价格从80元/平方米/月-200元/平方米/月不等。注：本表格统计“写字楼”指塔楼部分正规写字楼，

“住宅改办公”或“商铺改办公”的情况不纳入写字楼统计范围21朝天门市场物业组合总结序列商场名称物业类型1银星商场商222.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2.2朝天门市场供应特征分析2.3朝天门市场硬件设施分析2.4朝天门市场电子商务平台发展分析2.5朝天门市场交通分析2.6朝天门市场环境分析

222.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况朝天门市场商场硬件设施一览23序列商场名称主走道宽度

（米）垂直电梯数量（客梯）自动扶梯数量

（每层）货梯数量地平层建筑层高（米）首层净层高（米）1银星商场2201（消防梯，但货物一般走客梯）432天门商场2000533圣鹏国际床上用品2000544省纺市场2002445大正商场3412436协信商厦24（2观光）12437大生商场3111338港渝广场4200439恒升商场20005410华华童装城20005411海润商场30103312平安商场31005413盛隆商场31114314金海洋商场33123315通银辅料市场22115416恒滨商场22114317圣名国际时装城34（2观光）214318长德商厦22105419千纸鹤商场22115420渝派服饰精品城41(观光）125421新重庆小商品批发市场52（观光）225322东方新鞋城22115423帝怡布匹市场22115424乾亿众广场N/A5（4观光）12N/AN/A朝天门市场商场硬件设施一览23序列商场名称主走道宽度

（米朝天门市场商场建筑层高分析24建筑层高是建筑升级改造的最基础、最重要的一项指标。中高端商场的建筑层高一般不低于4.5米。建筑层高低于4米的商场难以提升品质。从建筑层高要求来看，朝天门大部分商场具备提档升级的基础。大正商场、协信商厦、大生商厦、海润商场、盛隆商厦等早期建筑其建筑层高较低，均不足4米，加上其他功能折旧严重，物业升级面临较大挑战。朝天门市场内大部分商场建筑层高达到4米以上，具备升级改造的基础盛隆3.5米海润3.3米大正3.6米朝天门市场商场建筑层高分析24建筑层高是建筑升级改造的最基础朝天门市场主要商场电梯配比25电梯配比数量明显不足，对客流、货流的迅速通达形成阻碍，也直接影响租户经营效益商场名称客梯数扶梯数货梯客梯服务面积（平方米/部）银星商场20112,214大正商场4124,781协信商厦4125,858大生商场11115,175港渝广场20024,689平安商场10010,958盛隆商场11113,304商场名称客梯数扶梯数货梯客梯服务面积（平方米/部）金海洋商场3126,623恒滨商场2116,500圣名国际时装城4216,015长德商厦2104,058渝派精品服饰城11238,523新重庆小商品批发市场22233,051东方新鞋城2116,623天门商场、圣鹏国际床上用品等商场未配备客梯、货梯，对于游客及货物搬卸带来很大不便，而表格所列配备客/货的商场，其电梯配置也明显不足。电梯配置数量过少，导致客群候梯时间过长，而货物运输方面则需大量使用劳动力，这些因素均成为影响租户经营的方面之一。注：客梯服务面积由商场商用面积除以客梯数量所得朝天门市场主要商场电梯配比25电梯配比数量明显不足，对客流、朝天门市场主要商场走道宽度26走道宽度过窄影响物业品质，容易给消费者造成低端错觉消费者往往会将走道宽度与商场档次联系在一起，即越高端的商场拥有越好的购物环境，拥有较宽的走道。一般来看，品质较好的商场的主走道宽度介于6-10米之间，很少低于4米。商场走道宽度过低，会在商场空间内形成拥挤冗繁之感，容易给消费者造成商业品质低端的错觉，同时也不利于消防安全。增加商场走道宽度势必会降低租金的有效性。因此在升级提档过程中，需在品质提升带来的租金效益与商场可租空间有效性降低之间寻找最佳平衡点。增加商场走道宽度往往会涉及商铺重新分割，对于产权不统一的商场而言，可操作性不强。朝天门市场主要商场走道宽度26走道宽度过窄影响物业品质，容易27序列商场名称建筑面积

（平方米）总车位数地上车位个数地下车位个数停车位服务面积1银星商场48,99400002天门商场3,74100003圣鹏国际床上用品3,99800004省纺市场3,80000005大正商场75,000150155,0006协信商厦54,000330331,6367大生商场15,175000

8港渝广场49,377303001,6469恒升商场（5个交易区）50,807000010华华童装城6,000

000011海润商场16,736000012平安商场10,958000013盛隆商场13,3048081,66314金海洋商场59,39710010001,29115通银辅料市场2,891000016恒滨商场36,2893903993017圣名国际时装城50,594150153,37318长德商厦22,3992302397419千纸鹤商场2,741N/AN/AN/AN/A20渝派精品服饰城97,278930931,04621新重庆小商品批发市场66,1022968021622322东方新鞋城31,622000023帝怡布匹市场11,640000024乾亿众广场90,000N/AN/AN/AN/A合计598朝天门市场停车位配比分析停车位严重不足不利于商贸交易行为的顺利开展，且对市场内交通环境造成明显影响临时停车位停车位数量对外否陕西路52是曹家巷22是目前朝天门主要建筑物的停车数量总和约为598个，加上社会对外停车位，仅672个。早期投入的建筑物停车位配比明显低于后期建筑物。无一建筑物停车位服务面积符合《重庆市建设项目配建停车位标准》之200平方米配置1个。尚有十余个建筑物无停车位。朝天门市场目前主要建筑物总建筑面积约102万平方米，以672个停车位平均配比，单个停车位服务面积高达1,518平方米/个。停车位不足对直接影响到商贸交易流通的便利性，且占道停车现象也对朝天门市场交通环境造成极大影响。注：金海洋原有地下停车库已做仓库使用，目前另设100个地上停车位27序列商场名称建筑面积

（平方米）总车位数地上车位个数地下朝天门市场仓库面积研究28不同经营业态、不同的货物吞吐量、不同的商品周转量都会影响仓库的需求。一般而言，经营户的仓库需求介于1:1与1:3之间，即10平方米的经营面积需要10至30平方米的库房。库房的严重缺乏导致不少住宅和写字楼直接或者间接改作仓库，从而存在消防隐患。495,645平方米商场36,000平方米库房*VS大经营户：仓库需求面积在500平方米以上的经营户一般在南坪、寸滩等区域外租仓库。小经营户：仓库需求面积在100平方米以下的经营户一般在朝天门区域内选择地点设置仓库。仓库配置严重不足，货物随意堆放于商场内或部分住宅及写字楼改为仓库，致使朝天门市场内存在明显的消防隐患注：库房面积根据我行抽样调查及商家访谈结果估算所得，该面积为正规库房面积，

不包括住宅或写字楼改用部分朝天门市场仓库面积研究28不同经营业态、不同的货物吞吐量、不292.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2.2朝天门市场供应特征分析2.3朝天门市场硬件设施分析2.4朝天门市场电子商务平台发展分析2.5朝天门市场交通分析2.6朝天门市场环境分析

292.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况朝天门现有商户网站经营情况

目前朝天门市场部分商户依赖淘宝、京东等支付平台开办网店，但均为个人行为，经营效果及影响力有限30开设网店主要有以下两方面原因：成本大涨利润下滑：目前朝天门市场店铺租金与人力成本大涨导致开设实体店利润薄弱，这是促使商户开设网店的主要因素。大商户网络交易意识较强，敢于尝试。由于大商户达到一定经营规模，其拓展业务意识，尝试新模式愿望较强，故成为朝天门市场新型交易模式的先行者。经营情况：据调研，少数大商户成立了专门的网购部，团队成员大都是对外聘请，严格要求熟悉网络销售和70后、80后的消费习惯。现在网店基本每月的网络销售量可达到几十万元。但同时，更大一部分商户网店经营情况并不理想。据不完全统计，目前已有超过200家经营户开设了网店，但由于缺乏精力、人手以及网络推广经验，经营情况不理想。经营模式：因没有统一朝天门市场电子商务平台，网店模式只有依赖淘宝、京东等支付平台，属于商户个人行为，无法形成大规模朝天门市场商品聚集效应。朝天门现有商户网站经营情况

目前朝天门市场部分商户依赖淘宝、31朝天门市场电子商务平台发展现状朝天门市场目前仍沿用传统的现场交易模式，电子商务平台的发展尚停留在初期探索阶段主要商场名称电子商务平台发展状况银星商城尝试过，但未成功长德商厦尝试过，但未成功大正商场尝试过，但未成功金海洋商场已计划，正在推进中渝派精品服饰城已计划，正在推进中圣名国际时装城已计划，正在推进中东方新鞋城有意向，希望政府支持协信商厦有意向，希望政府支持港渝广场有意向，希望政府支持新重庆小商品批发市场有意向，希望政府支持目前，朝天门市场仍沿用传统的现场交易模式，市场内部及周边仓储、物流压力较大，且客源流失的现象也日益明显。经访谈及调研，大部分商家对电子商务平台持认同态度，但先期尝试者均未成功，后期尝试者也暂未发展起来，目前朝天门市场内尚无一家商场建立起了可成功运营的电子商务平台。31朝天门市场电子商务平台发展现状朝天门市场目前仍沿用传统的32电子商务平台发展优势电子商务平台在货源配送方式、商品辐射范围、商家及品牌宣传力度等方面具备优势，成为未来发展的趋势优势一：利于减轻仓储及物流压力电子商务平台建立之后，商家无需将大量货物运输并堆积在市场内，消费者也无需进出市场进行货物搬运，市场内部及周边的仓储及物流压力将得到明显的缓解。优势三：利于扩大商品辐射范围电子商务平台伴随现代物流技术发展，商家与客户可实现远程交易，由地域距离所带来的心理抗性将不复存在，商品辐射范围也随之实现扩大。优势五：利于推动本土品牌的发展电子商务平台作为全国性的开放式宣传窗口，能够为以往受地缘因素限制而受众群体较小的本土品牌获得广泛的关注，外销途经的开拓也将直接推动本土品牌的发展。优势二：利于商家经营规模的拓展电子商务平台建立之后，商家更多扮演供货商与客户之间的桥梁角色，对实体经营场所的依赖性降低，经营规模也无需受到现有物业的空间制约，可实现自由拓展。优势四：利于实现商家及商品宣传电子商务平台能够为商家及其经营的品牌提供良好的展示平台，同时提供广告及促销宣传平台，商家及品牌知名度的提升将直接带动商品交易额上升。优势六：可实现网络与实体的结合目前消费者对网购商品存在普遍的担忧，而与电子商务平台相结合的实体市场可为客户提供现场看货的空间，从而进一步增强网上交易的真实可信度。32电子商务平台发展优势电子商务平台在货源配送方式、商品辐射33电子商务平台发展难题目前来看，客群方及经营方在知识水平、思维模式等方面的滞后是制约电子商务平台功能发展的主要原因网络用户层面有限互联网用户群体大多为年轻人，而朝天门市场产品类型丰富且受众面极广，并非仅针对年轻消费群体，而年龄过小或过大的消费者受制于知识水平，难以掌握互联网交易模式，其消费需求难以通过网络得到满足。1缺乏网络运营技能互联网渠道要求网店经营者都必须掌握虚拟渠道的运营知识，包括网上的推广模式、上货节奏、服务形态、作业时间等都与线下有着很大的差异，需要从头学习，这对于朝天门市场目前的经营者来说是不小的挑战。2惯性思维难以打破由电子商务平台所搭建起来的网络交易在很大层面上将货币虚拟化，这与传统批发贸易模式差异很大，加上目前无论是经营者还是消费者，对网络交易始终存在不信任感，因此传统的“现金+现货+现场”的惯性思维难以扭转。3缺乏统一规划组织朝天门市场经营商家众多，观念及认知水平参差较大，若缺乏统一的机构对搭建电子商务平台进行全面的认知与系统的规划，则散户之间难以达成共识，也无法驾驭此类现代战略经营模式。4缺乏资源共享意识目前，朝天门市场内一些大型批发商拥有独有货源，且拥有长期而稳定的客源渠道，交易过程中多采用“商家对商家”的单线交易模式，并不愿意将自身独有的货源或客源放到网上进行资源共享。533电子商务平台发展难题目前来看，客群方及经营方在知识水平、34朝天门市场电子商务平台案例分析1/2作为独立机构建立的电子商务平台，入市过早且难以获得商家信任是“网上朝天门”失败的主要原因平台简介创办方：重庆市三健科技有限公司创办方身份：独立机构，非朝天门市场经营方创办时间：2005~2006年创办初衷：为朝天门市场内零散的小商户搭建共同的电子商务平台经营现状目前，该网站虽名称仍保留“网上朝天门”，但实际内容已经与朝天门市场无明显关系，而是二手汽车、新房交易、集体旅游、找工作等，较为杂乱，且页面极不规整，经营情况不理想。原因分析入市时间过早：该平台搭建于2005~06年，在当时来看经营理念过于超前，无法获得商家支持。难以获取信任：该平台创办方为独立机构，并非代表政府或商场经营方，在普通商户看来缺乏可信度，难以获得商家支持。34朝天门市场电子商务平台案例分析1/2作为独立机构建立的35朝天门市场电子商务平台案例分析2/2平台简介创办方：银星商城创办方身份：朝天门市场经营方之一创办时间：2012年创办初衷：让重庆朝天门银星商城走进电子商务领域，面向全国进行推广经营现状该网站由银星商城投资500万打造，目前，该网站是朝天门市场唯一仍在使用的电子商务平台，其页面制作较为专业，符合现代化电子商务平台发展趋势，但由于该网站仅具备展示功能而不具备交易功能，其意义及价值大打折扣。原因分析无法获得第三方支付平台批准：从该网页的制作理念与制作水平来看，目前打造电子商务平台的时机已经成熟，但由于无法获得第三方支付平台的批准，“电子商务平台”也成为一纸空文，无法发挥实际的效应。尽管发展时机已经到来，但无法获得第三方支付平台批准是制约银星商场电子商务平台顺利发展的首要原因35朝天门市场电子商务平台案例分析2/2平台简介尽管发展时362.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况2.2朝天门市场供应特征分析2.3朝天门市场硬件设施分析2.4朝天门市场电子商务平台发展分析2.5朝天门市场交通分析2.6朝天门市场环境分析

362.朝天门市场研究2.1朝天门市场概况37朝天门市场内部道路交通网络概况

走向名称路况指标坡度弯度通行能力东-西新华路双向三车道南高北低较笔直较高陕西路双向两车道南高北低较笔直一般朝东路双向两车道较平坦较笔直一般南-北打铜街双向两车道西高东低较笔直一般曹家巷双向两车道西高东低较笔直一般陕西路三巷单向单车道西高东低较曲折较弱朝天门市场内同外界相联系的主要交通干道均为东西走向，而南北走向道的路多发挥内部辅助功能，纵横干道之间的回环度较低。朝天市场内部道路路面宽度普遍较窄，大部分道路仅为双向双车道，加之受地势条件影响，道路多存在明显的高差，整体来看通行能力不高。朝天门市场内部道路交通网络以东西走向为主，路面宽度普遍较窄且坡度明显，整体来看通行能力有限路新华打铜街曹家巷朝东路陕西路三巷37朝天门市场内部道路交通网络概况

走向名称路况指标坡度弯度38朝天门市场内部私家车动线分析私家车流量较大，且主要经新华路、陕西路进入或离开朝天门市场，由于道路狭窄且存在占道停车现象，该两条道路车行压力较大路西陕新华路上行车流动线私家车行方向陕西路新华路下行车流动线38朝天门市场内部私家车动线分析私家车流量较大，且主要经新华39朝天门市场内部公交车动线分析下行车流动线陕西路新华路终点站上行车流动线终点站陕西路公交车行方向公交车车流线路与私家车重合，导致新华路、陕西路车流压力更大，而道路坡度较大也导致公交车行车速度缓慢路华新39朝天门市场内部公交车动线分析下行车流动线陕西路新华路终点40朝天门市场内部货车动线分析陕西路新华路曹家巷陕西路三巷朝东路货车车行方向货车主要路线为“新华路—曹家巷”“陕西路—陕西路三巷”和“朝东路”，由于道路蜿蜒狭窄且存在占道装卸货现象，货车车行沿线普遍拥堵严重新华路—曹家巷：该线路主要承担圣名国际时装城、渝牌服饰精品城等新华路沿线物业的运货功能。陕西路—陕西路三巷：该线路主要承担协信商厦、银星商城、商储商厦等陕西路三巷沿线物业的运货功能。朝东路：该线路主要承担港渝广场、商储商场、朝天门新鞋城等朝东路沿线物业的运货功能，同时，由于该路段集中了众多物流公司，且距离长滨路较近，因此承担着整个朝天门区域货物收发功能。40朝天门市场内部货车动线分析陕西路新华路曹家巷陕西路三巷朝朝天门市场内部主要拥堵点分析41朝天门市场周边主要堵点：朝天门广场转盘：所有途径解放碑以及朝天门市场方向过来的车辆均需在朝天门广场转盘掉头再往上行，车流疏散能力低，拥堵现象严重。交通拥堵点朝天门广场转盘新华路（重庆饭店附近）曹家巷陕西路陕西路三巷朝东路朝天门市场内部车流重叠路线：新华路上半段（私家车+公交车+货车）新华路下半段（私家车+公交车）陕西路（私家车+公交车+货车）曹家巷（私家车+货车）朝天门市场内部主要拥堵点：新华路上半段：该条路是渝中区上半城通往朝天门广场主干道，且重庆饭店附近有公交站点，为人流最为集中区域，虽为双向三车道，在朝天门市场内部最宽的道路，但由于同时承担私家车、公交车与货车通行功能，且公交站点停靠线路众多，交通拥堵现象十分严重。陕西路全线：该道路作为朝天门市场核心街道，全段车流人流集中。由于公交线路、货运车辆以及私家车均经过此路，而道路仅为双向双车道且坡度明显，通行压力巨大。

朝东路：主要是货运车辆和少量私家车通过，也是货物、物流公司以及货运工人最集中区域，货物，货车，搬运工具与行人严重拥堵，在物流运输高峰阶段，该道路已基本丧失交通运输能力。曹家巷：连接新华路和陕西路最主要巷道，小型货运车与私家车均从此上下通过，占道卸货的现象也导致该道路拥堵现象进一步加重。陕西路三巷：朝天门市场早晨货运线路主要是从陕西路沿陕西路三巷到达朝东路，拥堵时间主要是凌晨时段。新华路上半段、陕西路、朝东路、曹家巷与陕西路三巷是朝天门市场内最主要的交通拥堵点朝天门市场内部主要拥堵点分析41朝天门市场周边主要堵点：交通朝天门市场内部交通拥堵原因

公交线路过多：公交车普遍行驶速度缓慢，因此过多公交车严重影响朝天门市场内交通通畅；所有公交线路终点站均为朝天门，资源浪费；经过重庆饭店站的有24条，其所在的新华路也是公交车最多的道路；所有道路均没有正规停车港，公交车靠站，影响车流前进速度。道路容量：道路宽度不足导致通行能力有限，双向两车道路宽不能满足目前朝天门市场车流量。虽然新华路上行是双车道，但过多公交线路使双车道也无法缓解交通压力。同时，陕西路还划出停车线，使道路行驶宽度更窄。

缺少停车位：私家车找不到停车位导行驶缓慢或者直接停在路边。未充分考虑行人要求：过街天桥、人性横道和红绿灯未充分考虑行人需求，随意横穿马路现象严重。

物流运输混乱：无卸货平台等设施，造成货物、搬运工具随意占道。42朝天门市场公交站点和途经线路1重庆饭店24条（114、262、151等线路）2朝天门38条（163、215、163等线路）3朝天门广场

线路维护中，暂不定4金海洋4条（349、372、382、871）5道门口4条（120、141、862、112内）6小什字站27条（105、111、261等）新华路陕西路朝东路123456陕西路：公交车排起长龙新华路：货物占道注：信息来源重庆公交网；部分站点上下行线路略有不同，取其多公交线路过多、道路容量有限、缺少停车位及人行通道、缺乏物流卸货平台等是造成朝天门市场内部交通拥堵的主要原因朝天门市场内部交通拥堵原因

公交线路过多：42朝天门市场公交朝天门市场内部轨道交通分析

地铁1号线朝天门站及地铁1号线/轻轨6号线小什字站站点均规划有出入口可直接进入朝天门市场朝天门站小什字站小什字站凯德置地来福士项目朝天门市场小什字站为地铁1号线及轻轨6号线换乘站，该站点共规划有10个出入口，其中6号出入口距离新重庆小商品批发市场较近；2、3号出入口通过新华路进入朝天门市场较为便利；4B、7号出入口可通过打铜街快速进入朝天门内部。目前，上述出入口中仅4B已经开放。根据了解，地铁1号线朝天门站将修建在凯德项目范围内，并结合游轮、公交等成为综合交通枢纽，而该地铁站将预留1个出入口直接对接朝天门市场，据仲量联行前期了解，该出入口位置大致在原商社鞋城（七区）拆迁处，但具体位置仍以最终规划为准。*注：目前地铁1号线朝天门站尚处于规划中，图示站点位置由我行调研及访谈推断所得，仅作参考，最终站点位置及出入口位置以实际规划为准43朝天门市场内部轨道交通分析

地铁1号线朝天门站及地铁1号线/44地铁1号线走向分析

地铁1号线目前连通区域（如大坪、石桥铺、沙坪坝等）人口稠密，商贸活动频繁，未来还将延伸至大学城、璧山等重要区域璧山朝天门大学城微电园磁器口沙坪坝小龙坎石桥铺大坪两路口七星岗小什字6号线2号线3号线4号线5号线9号线7号线1号线概况：1号线是一号线东起朝天门，西至大学城，远期延伸至璧山，全长约46公里，采用地铁系统。该线路是轨道交通线网东西方向的主干线，也是贯穿渝中区和沙坪坝区的重要交通通道，每节车厢有19米长，每列可以装载1,800人，运载能力较高。规划及建设进程：一期：朝天门——沙坪坝（2009年开工，目前小什字——沙坪坝段已经于2011年7月28日投入运营，朝天门站则尚在规划当中，具体开通时间待定）。二期：沙坪坝——大学城（接近建成，预计2012年年底即将通车）三期：大学城——璧山（计划2014年竣工）6号线与其他线路的关系：线路由东至西先后与6号线、2号线、4号线、3号线、9号线和7号线相交。44地铁1号线走向分析

地铁1号线目前连通区域（如大坪、石桥45轻轨6号线走向分析

轻轨6号线本项目段（上新街—五里店）预计2014年通车，届时将进一步拉近朝天门市场与江北、南岸等重要区域的联系6号线概况：6号线是轨道交通线网中一条东南至西北走向的骨干线路，也是两江新区的核心交通动脉，全长23.6公里，共设16座车站，一列地铁将由6节车厢组成，核载量为1,800人，设计时速为100公里/小时。规划及建设进程：一期：上新街——礼嘉（2009年开工，其中五里店—礼嘉段目前已经通车，上新街—五里