对刘炳勋房屋拆迁的法律思考

对刘炳勋房屋拆迁的法律思考

刘炳整体申请撤销房屋拆迁补偿的理由未完全适用20世纪90年代5月，原告刘连媛及其兄弟刘建新（被告刘炳勋的父亲）分析了济南历下区光胜路2号2号房屋的9栋房屋。原告刘莲媛依据析产结果分得此房屋北屋3间,1990年5月21日原告刘莲媛办理了房屋产权证书。后原告刘莲媛考虑到被告刘炳勋家中人口较多,同意被告刘炳勋在原告获得产权的上述3间房屋内继续居住。1991年被告房地产公司对上述房屋实施拆迁。1991年11月10日房地产公司拆迁处(甲方)与刘炳勋(乙方)签订了《拆迁安置协议》,协议约定:甲方承担拆迁任务,需拆除乙方广胜街2号北屋3间,居住面积28.89平方米。约定甲方将乙方固定安置在佛山苑小区302号楼1单元404室2室,过渡安置期为18个月。1991年11月24日,房地产公司拆迁处(甲方)与刘炳勋(乙方)签订了《拆除房屋补偿协议》,协议约定:拆除乙方广胜街2号北屋3间,建筑面积42.63平方米,依据济南市现行拆迁房屋及附属设施补偿标准,计房屋补偿费5407.02元,附属设施补偿费803.89元,共计6210.91元。协议约定甲方于1991年12月17日发放拆除房屋及附属设施补偿费用,乙方凭此协议、身份证、房屋所有人图章在限期内领取。该协议由甲方房地产公司拆迁处盖章,乙方由刘炳勋签名并按手印。另查明,被告刘炳勋与被告房地产公司签订上述两份协议时所持原告刘莲媛的房产证系原告刘莲媛交与被告刘炳勋,两被告并未通知原告参加拆迁大会,原告刘莲媛亦未书面授权刘炳勋委托办理拆迁安置手续,但刘莲媛口头同意刘炳勋拆迁后继续在其分得的房屋内居住并明确表示不放弃该房产权。后刘莲媛本人持《拆除房屋补偿协议》、本人身份证及图章领取了6210.91元的拆除房屋补偿费。原审法院认为,原告刘莲媛通过析产合法获得济南市广胜街2号北屋3间的所有权。其后刘莲媛自愿将该房屋交由被告刘炳勋继续居住使用。在被告房地产公司对该房拆迁时,刘莲媛将该房产证交被告刘炳勋,应视为委托被告刘炳勋为其代为办理拆迁手续,但言明不放弃产权,上述事实清楚。后刘炳勋以刘莲媛的名义与房地产公司签订《拆除房屋补偿协议》,刘莲媛持该协议及身份证图章将该补偿费领出,应视为刘莲媛对该协议的认同,因此,原告要求撤销该拆除房屋补偿协议的理由不足,本院不予支持。在办理拆迁补偿的过程中,房地产公司、刘炳勋在明知刘莲媛为产权人的情况下,未通知刘莲媛参加拆迁大会,亦未有刘莲媛的书面授权委托书,两被告即签订了固定拆迁安置协议,房地产公司将刘炳勋固定安置在佛山苑小区302号楼1单元404室2室,侵犯了产权人刘莲媛的合法权益,且未按相关政策规定向刘莲媛支付补偿费,给刘莲媛造成一定的经济损失。由于被告刘炳勋在与房地产公司签订房屋拆迁固定安置协议中隐瞒事实,故应承担主要民事责任。对于被告房地产公司辩称原告超过诉讼时效,本院认为,原告知道被侵权系被告隐瞒事实所致,其时效应从产权调换开始计算,故对被告的辩称不予采信。因此,原审法院对原告要求撤销拆迁安置协议的请求予以支持。原告庭审中增加诉讼请求要求判决被告房地产公司对原告予以产权调换,判令两被告赔偿原告房屋租赁费的经济损失19200元,并要求将原告安置在佛山苑小区302号楼1单元404室2室,此系另外一种法律关系,本案只审理房屋拆迁合同纠纷,刘莲媛所诉产权调换,房屋租赁费的经济损失应另行主张权利。原审法院依照有关法律规定判决:一、撤销被告房地产公司与被告刘炳勋签订的《拆迁安置协议》;二、被告房地产公司与原告刘莲媛重新就本市历下区广胜街2号北屋三间房屋拆迁问题签订《拆迁安置协议》;三、驳回原告刘莲媛的其他诉讼请求。上诉人刘莲媛不服原审判决上诉称,原审被告房地产公司未按拆迁规定,通知本人参加拆迁大会,导致本人不清楚拆迁政策,未能向拆迁部门主张保留产权,刘炳勋隐瞒事实,擅自签订固定安置协议,是侵权行为,所签订的固定安置协议应撤销。请求令原审被告房地产公司另行安置,办理产权调换,令原审被告刘炳勋支付经济损失。上诉人房地产公司不服原审判决上诉称,在与刘炳勋签订安置协议和补偿协议时,刘炳勋持有刘莲媛的私房产权证和身份证及个人名章,应视为是授权行为,且刘莲媛已按其中的一个协议领取了房屋补偿费,刘莲媛知道拆迁一事,未主张保留产权。现要求产权调换已超过诉讼时效,且不属于产权调换范围。上诉人刘炳勋不服原审判决上诉称,一审认定事实部分错误,该房拆迁时,刘莲媛将其房产证、身份证、个人名章全部交给我,让我办理拆迁一事,我与房地产公司签订的两份协议,均持有刘莲媛的产权证及身份证及个人名章,应视为刘莲媛授权。刘莲媛本人持房屋补偿协议,领取的房屋补偿费,应视为知晓拆迁一事。按1991年的拆迁规定,本人是被拆迁人,应当予以固定安置。二审法院经审理认为:原审认定事实除刘莲媛明确表示不放弃产权、刘莲媛未参加拆迁大会的原因、刘炳勋与房地产公司签订的拆迁安置协议是否经刘莲媛同意的事实不清外,其他事实属实。另查明,1991年历下区广胜街2号北屋3间拆迁时,刘炳勋将拆迁有关事项告知了刘莲媛,刘莲媛将其产权证、本人身份证、本人名章均交给了刘炳勋,同意由刘炳勋办理拆迁事宜,当时并未签订授权委托书,刘莲媛授权刘炳勋办理拆迁的具体事项无法查明。关于一审认定刘莲媛未放弃产权的主张成立,对这一事实,二审查明,刘莲媛称1991年拆迁时口头告诉刘炳勋,拆迁后刘炳勋可继续居住安置房,但本人不放弃产权,刘炳勋对此不予认可,称刘莲媛当时讲是给我要的安置房,刘莲缓及刘炳勋对其主张均未向本院提交有效证据。拆迁时,刘莲媛未向上诉人房地产公司提出保留产权的要求。至1998年济南市实行产权调换时,刘莲媛方向拆迁人提出保留私房产权、进行产权调换的要求。1991年拆迁时,上诉人房地产公司张贴了拆迁公告,刘炳勋也将拆迁一事通知了刘莲媛。关于合法的确定理由在房屋拆迁期间未明确二审法院认为,1991年刘莲媛的私房拆迁时,刘炳勋将拆迁一事告知了刘莲媛,刘莲媛即将自己的私房产权证、身份证等交给刘炳勋,授权刘炳勋办理拆迁事宜,刘莲媛、刘炳勋均认可这一事实,法院予以确认。因刘莲媛、刘炳勋无书面委托合同,具体委托事项不明,对此,刘莲媛本人做为委托人是有过错的。拆迁时,房地产公司张贴了拆迁公告,刘炳勋也将拆迁一事告知了刘莲媛,刘莲媛主张因其本人未参加拆迁大会,导致其不明了拆迁政策而未主张保留产权,过错在上诉人刘炳勋、房地产公司,因刘莲媛对拆迁一事是知情的,刘莲媛这一主张不成立。刘莲媛在1991年拆迁时未向房地产公司主张保留私房产权,至1998年才向房地产公司提出调换产权这一事实清楚。刘炳勋持刘莲媛的私房产权证、身份证与房地产公司签订的《拆迁安置协议》和《拆除房屋补偿协议》,后刘莲媛持《拆除房屋补偿协议》及身份证、个人图章将该补偿费领出,应视为刘莲媛对该协议的认同,因此,要求撤销该拆除房屋补偿协议的理由不足,法院不予支持。1991年房屋拆迁时,刘莲媛知道拆迁一事,未向房地产公司提出保留私房产权的主张,且将本人私房产权证、身份证交与刘炳勋,房地产公司与刘炳勋签订的《拆迁安置协议》,一审法院以刘炳勋、房地产公司隐瞒事实为由撤销该协议理由不充分,对此应予以纠正。房地产公司按1991年的拆迁规定安置刘炳勋,不违反法律规定,该协议合法有效,本院依法应予确认。本案审理的是房屋拆迁合同纠纷,刘莲媛所诉产权调换、房屋租赁费的经济损失应另行主张权利,一审法院对此不予审理并无不当。一审判决认定事实部分有误,本院应予以纠正。二审法院遂依照有关法律判决:一、撤销济南市历下区人民法院(2001)历民初字第5161号民事判决;二、驳回上诉人刘莲媛关于撤销《拆迁安置协议》、《拆除房屋补偿协议》及请求安置在本市佛山苑小区302号楼1单元404室2室的诉讼请求。[评论]一、关于合法统一的房屋征收权根据1991年1月18日国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》第27条的规定,“拆迁人对应当安置的被拆除房屋使用人,依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的,应当在协议中明确过渡期限。被拆除房屋使用人是指拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。”该条例自1991年6月1日起实施以来,各省、自治区、直辖市人民政府根据该条例制定了实施细则,这是该条例允许的。同年,济南市人大常委会通过了《济南市城市建设拆迁管理办法》([1991]41号文)。该文在同年经山东省人大常委会批准。[1991]41号文第27条规定,“拆迁机构应依照本办法对被拆除房屋的使用人给予安置。”第28条规定,“安置住宅房屋的使用人其家庭人口,应以户口冻结时常住户口的常住人数为准。一房内多户口簿的按一户安置;空挂户口的,不予安置。”诉争房屋坐落于济南市历下区广胜街2号,北屋3间。系上诉人刘莲媛的私房。1990年刘莲媛取得产权后,考虑到上诉人刘炳勋家里人口多,同意让刘炳勋居住。1991年上诉人房地产公司获得拆迁许可,对此房屋实施拆迁。当时,刘炳勋一家居住此房,并具有常住户口。刘炳勋虽不是房屋产权人,但因其经房主刘莲媛同意合法居住此房且有常住户口,根据当时拆迁法律法规,刘炳勋是依法享有安置权的被拆迁人。二、刘莲物流司与房地产公司签订的产权尚未明确保留[1991]41号文第22条规定,“拆迁出租、出借的私有住宅房屋,所有人要求保留产权的,按本办法第二十一条第二款办理。原租、借合同不因拆迁而失效,因拆迁引起变动原合同条款的,应作相应修改。所有人不要产权,使用人由拆迁机构给予安置的,由使用人或其所在单位向所有人支付补助费;使用人由其所在单位安置的,由拆迁机构向所有人和提供安置房屋的单位支付补助费;使用人自行安置的,由拆迁机构向所有人支付补助费。”根据本办法的规定,被拆迁人刘炳勋应否享有固定安置权的关键问题在于被拆迁私房房主刘莲媛是否在拆迁时依法主张了保留私房产权、要求产权调换的这一权利。第一,一、二审法院已查明了上诉人刘莲媛是知道本人私房拆迁一事的。经过一、二审法院审理查明,1991年刘莲媛私房拆迁时,刘炳勋将拆迁一事告知了其姑母刘莲媛,刘莲媛当时就将本人身份证、私房产权证、个人名章均交于刘炳勋,授权刘炳勋办理拆迁事宜。而拆迁人房地产公司则张贴拆迁公告,在报刊广播上登载拆迁消息。刘莲媛与刘炳勋未签订书面授权委托书,其委托代理的具体权限和事项无法查明。由此可见,1991年刘莲媛知晓其本人私房被拆迁的事实。第二,刘莲媛在私房拆迁时未主张保留产权,至1998年方提出产权调换申请。刘莲媛认可自己知道1991年私房拆迁事情,也认可自己在私房拆迁时同意让刘炳勋办理拆迁事宜。但她一直主张因拆迁人房地产公司未通知其本人参加拆迁大会,因而不知道拆迁的有关法律法规,致使其1991年拆迁时未提出保留产权,到1998年济南市公布了济政发[1998]21号文《济南市人民政府关于解决拆迁私房自住户产权问题的通知》时,方提出产权调换的主张。刘莲媛这一主张是不成立的,一是她本人知道了拆迁消息。二是她将私房产权证、身份证、个人名章均交给刘炳勋,应视为委托刘炳勋办理拆迁事项。第三,刘莲媛持刘炳勋与房地产公司签订的《拆迁房屋补偿协议》,领取了私房房屋补偿费,这一行为是对其本人委托刘炳勋办理拆迁事宜的认可。1991年拆迁时,刘莲媛将私房产权证、身份证、个人名章交与刘炳勋,授权刘炳勋办理有关拆迁事项。刘炳勋持刘莲媛的私房产权证、身份证、个人名章与拆迁人房地产公司签订了两份协议书,即《拆迁安置协议》和《拆迁房屋补偿协议》。刘莲媛在1991年12月,按照《拆迁房屋补偿协议》中约定的期限,本人亲自领取了房屋补偿费六千余元。由此可见,刘莲媛是认可刘炳勋与济南市房地产开发总公司签订的拆迁房屋补偿协议的。另外,按照有关拆迁法律法规,如果私房产权人要求保留产权时,对该房屋补偿费是无须领取的,而是按照安置房屋的价格,来补交差价