练习题-资产评价

CA,建筑物建筑总面积为B,建筑物建筑总面积为60%,下列建设方案比较起来最可行的方案是()C【答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积；建筑密度=建筑物底层建4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为()。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总^面积/土地总面积楼面地价=±地单价/容积率（）8.5%,建筑物资本化率为10%,则土地资本化率最可能为()A.8%B.6%C.5%D.4%A.7%B.7.50%C【答案解析】10X{〔1-(1+10%)-30〕Z10%}=10X9.4269=94.269万元/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066【答案解析】500XX8%+1000X1M%>0.5=80万元CA.1250B.1500C=可比实例价格X（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正C基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、AA.开发完成后的房地产价值A（）A.0.992B,0.937C,0.986D,1.067C【答案解析】见教材P213土地使用年期修正的公式.使用基准地价修正A20.在路线价四三二一法则中的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率率【答案解析】参见教材219页，理解掌握单独深A.87.2%B.78%C.109%D.117%A=40%+30%+20%+10%+9%=10平均深度百分率=累计深度百分率淅准深度琼地深度C【答案解析】参见教材221页，可能的话，把苏23.对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险（）【正确答案】ABCD交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也是可（）房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。其中基准地价、标定地价、房屋【正确答案】ACD【正确答案】ABD（）9.下列关于房地产评估收益法中的收益额的说法正确的有()A,房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现B.净收益不应该是实际净收益（指在现状下被估房地产实际取得的净收益），而应该是客观净收益（房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来期），只有客观净收益才能作为评估的依据C.净收益=客观总收益-客观总费用【正确答案】ABCD（）11.基准地价的特征主要是(【正确答案】ABC【正确答案】ABC（）【正确答案】ACD【答案解析】市场法的基本原理就是替代原理，路线价法和基准地价宽度和形状标准的宗地。标准深度是指标准宗地的临街深度。临街深度是指宗地离开街道的垂直距离C.路线价是对同一路线价地段求取该段内标准宗地的平均地价D.地价相等、地段相连的地段一般划分为同一个路线价【正确答案】ABCD使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两【正确答案】解一：=26667525><5%+17.5%）+25000X3000M.1W1%+25000=6000193.13+82500+750000=6832693.13=0.1576她价+648631.61+375地价=233558686-75000000-7500000-5000000-21875000-0.25X0.6》000+0.572M65>0.9+1.33*5365>0.9=2666.75要求:年出租费用合计=0.35+0.84+0.42+0.3=1.91=5.09*〔1-(1+12%)-10〕/12%}=5.095.6502=28.759518万元.现有临街宗地A、B、C、D、E,这些宗地总价=标准深度下每单位宽度的路线价穗计深度百分率刈缶街宽度A:30/120=25%,累计深度百分率是0.4在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表:象限况0AAB0C0D表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定高，匕”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中”+表示交易案例条件优于被评估对象，二”表示交易案例条件比要求：根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果A=l+5%=l.05;A=100/(100+5)=0.95;A=100/(100—2)=1.02;A=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135;C=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-39]=1.0066;D=[1-(1+6%)-40]/[1-(2.待估房产评估值结果A=2500X1.05X.01