中粮置地有限公司中小户型住宅产品规划设计指引

中粮置地有限公司中小户型住宅产品规划设计指引

中粮置地有限公司中粮置地有限公司

中小户型住宅产品规划设计指引

（适用于诸如长阳半岛模式经济性产品

的户型设计的详细指导）的户型设计的详细指导）

中粮置地规划设计推进委员会

规划设计推进小组

2011年10月

南京公司

2011年10月

COFCO

中小户型

目录

第一章前言：创新与变革的时代

第二章中小户型住宅分类及特征分析

第三章中小户型住宅产品市场分析（以目前的南京市场为例）（）

第四章场地规划设计要点

第五章建筑设计要点第五章建筑设计要点

第六章室内装饰设计要点

第七章中小户型住宅设计新方向研究第七章中小户型住宅设计新方向研

第八章结论与展望

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引2

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中小户型

一前言：创新与变革的时代

——中小户型住宅将成为未来住宅市场的主要需求中小户住宅将成为未来

住宅市场的要需求

1.中国房地产住宅产品的格局

2中小户型住宅市场形成的原因2.中小户型住宅市场形成的原因

3.中小户型住宅的概念

4.中小户型住宅的特点

5.中小户型住宅比例增加对于房地产开发与规划设计的影响

3

COFCO1中国房地产住宅产品的格局中小户型

自1998年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业，其地位始终没有改

变。从

1.中国房地产住宅产品的格局

2005年开始，房价出现快速上涨的势头。目前，北京、上海等一线城市房

价已经处于高位，

一些中西部城市以及发展迅速的中小城市房价相对较低，但也保持了高速的

增长。

针对房价不断上涨的情况，政府出台了多项政策措施来加强对房地产市场的

监管，旨

在防止房价过快增长。2006年5月29日国务院九部委下发的《关于调整住

房供应结构稳定

房价的意见》明确规定：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品

住房建设，套型

建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到

开发建设总面积

的70%以上。2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上

涨，发布《国

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行更为严格的差别化

住房信贷政策，

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不

得低于30%。这

些量化的强制性规则必然会对房地产的供应和市场带来巨大的影响。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引4

房地产智库.fdc014>>

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中小户型

在市场方面，城市人口的增加以及家庭结构的变化带来了巨大的刚需购买

力，另一

方面仅就目前市场的状况来看，“国十条”的限购、限价、限贷政策使房价

在一定程度方面仅就目前市场的状况来看，国十条的限购、限价、限贷政策使

房价在定程度

上得到抑制，但是即使房价增速变缓乃至回落，依然有相当数量的人群难以

承受已经高

企的房价。同时，市场对高房价也产生一系列反应，客户观望情绪加强，

总价较低的住房，房产列反应，客观加强，较低

宅供不应求等现象不断出现。市场对调控政策的巨大反应也迫使产品供应开

始寻求变化，

以适应中国的房地产市场发展。因此，服务于刚性需求的住宅产品受到越来

越多的关注，

市场将目光投入到中小型住宅的市场上来，中小户型将成为未来市场的主流

产品之一。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引5

房地产智库.fdc01>

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中小户型

家庭人结构发生变化

2.中小户型住宅市场形成的原因

（一）家庭人口结构发生变化。

社会的开放带来了各种新的思潮与新的生活方式。个性化生活成为时尚，三

口之家、

“丁克”家庭越来越多多代同堂已不多见单个家庭人口变少直接导致所需

居室数量变丁克家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导

致所需居室数量变

少。

（二）消费观念发生变化，过渡型消费永远存在。

房屋的品质不在面积大小，而决定于是否能满足它所对应客户的需求。如今

“一步到

位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，多次分阶段置业的观念正在

为更多的人所

接受。一部分比较年轻、经济承受能力有限的人群把中小户型作为自己某一

人生阶段的住

宅；一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场所因为这

种梯级消费的宅；一部分成长型的公司把中小户型当做他们特定时期的办公场

所，因为这种梯级消费的

原因，使中小户型这种过渡型产品将一直存在。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引6

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中小户型（三）房产功能发生变化。

小额不动产投资在各大中城市越来成为广大居民的投资手段之一。在包括教

育、股票、

商业保险、汽车、银行储蓄和房地产六大行业的理财综合指数比较中，房地

产的份额占到

了35%,高居第一，其次是教育，占25%,小户型房地产住宅项目一般具有

低总价、投资

回报率高易于出租风险相对较低准入的资金门槛低交易费用低容易转

让等特点回报率高、易于出租、风险相对较低、准入的资金门槛低、交易费用低、

容易转让等特点，

较适合资金量不大的中小投资者。

（四）房价不断攀升，总价相对较低，目标客户群体庞大。

年轻的置业人群购房受到的限制主要来自经济压力，他们面临的不是能够买

多好的房

子而是是否能够买得起房子的问题所以对他们来说总价较低的中小户

型具有强大子，而是是否能够买得起房子的问题。所以，对他们来说，总价较低

的中小户型具有强大

的吸引力。

除了买得起还要住的起这其中既包含了前期购房费用如购房款契税维

修基除了买得起，还要住的起，这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、

维修基

金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等，这些费用主要

依据建筑面积

来核算，选择小户型也会使后期居住费用降低。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引7

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中小户型

3.中小户型住宅的概念

对于中小户型住宅的概念，目前没有一个严格规范的说法。

通常可以这样理解：通常可以这样理解：

建筑面积为40—60平方米的一居室；

建筑面积为60—80平方米的二居室；

建筑面积为80—100平方米的三居室；

都可认为是中小户型。其中，由于气候的差异与生活习惯的不同，对于以上

的

面积概念在南方与北方也有所不同面积概念在南方与北方也有所不同。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引8

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中小户型

4中小户型住宅的特点

(一)面积分配合理空间安排紧凑

4.中小户型住宅的特点

()面积分配合理，空间安排紧凑。

中小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，每个房间面积都比较小，但能

满足

人们生活的基本需求人们生活的基本需求。

值得注意的是，中小户型不是越小越好，而是应该在注重功能的基础上，尽

量将

户型做到紧凑合理不让消费者花钱购买浪费的面积不让住户花冤枉钱去

购买使用户型做到紧凑合理，不让消费者花钱购买浪费的面积。不让住户花冤枉

钱去购买使用

不合理和浪费的面积，是中小户型设计的灵魂所在。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引9

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中小户型

（二）功能设计合理，功能齐全。

设计合理，功能齐全，在满足居住的前提下，还应满足住户会客，休闲等其

它生活

要求。重点考虑收纳功能，虽然根据市场定位可对某一功能进行偏重，但仍

应做到功能

齐全齐全。

（三）配套设施齐全，符合日常生活需要。

良好的区位、便捷的交通、方便的购物和娱乐环境等因素是消费者选择小户

型的重

要考察因素。

中小户型的配套建设方面主要注重三点：符合日常生活的需求，符合日常生

活的成

本，符合日常生活的习惯。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引10

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中小户型

5.中小户型比例的增加对于房地产开发与规划设计的影响

（一）改变国内房地产市场的发展模式与居民的住房消费模式。

以往房地产的开发模式是谁拿到土地就由谁来决定建什么样的房子而大

户型以往房地产的开发模式是谁拿到土地，就由谁来决定建什么样的房子，而大

户型

定位于高端客户，单价高、利润高，导致了开发商生产的住房越来越向高端

产品靠拢。

现在政府用细则、量化的方式把中小户型所占的比例规定下来，那么未来国

内房地产

开发商就必须在限定的模式下进行开发，国内房地产市场的中低端产品也就

会越来越

多，这样将从根本上改变目前的住房供应结构，使满足一般城市居民需求的

中小户型

项目成为主流同时把住房面积限制在个较小的范围在单价基本不变的

情况下项目成为主流。同时，把住房面积限制在一个较小的范围，在单价基本不

变的情况下，

每一套住房的总价自然下降，这样将有更多的民众进入住宅市场。在这种情

况下，整

个房地产市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的改变个房地产

市场的供求关系和消费者住房模式将会发生很大的改变。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引11

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中小户型

（二）“90/70”新规定改变了小区经济技术指标，同样容积率下小区人口将

增多。

开发规模是以可建设用地面积和容积率指标来控制的，户均面积是与总户数

成反比的，

户均面积减小也就意味着总户数的增加。户均面积为90平方米的居住小区

比户均面积为

120平方米的小区总户数会增加约33%按照35人/户计算所容纳的总人数

会增加约120平方米的小区总户数会增加约33%,按照3.5人/户计算，所容纳的

总人数会增加约

33%,以户数和千人指标为基数的所有配套设施的规模均需相应增加，比如

汽车库的停车

位、自行车库面积、配套商业规模、幼儿园班数等。

与此同时，户数的增加及中小户型的客户群体决定了中小户型社区的销售与

入住率会

比大户型社区高许多。

（三）中小户型比例增多将对小区配套提出更高的要求。

小户型的住户年龄结构、行为方式与生活理念等与一般社区有很大的区别，

其价格、

区位、环境配套、产品定位、功能划分、产品形态也发生了很大的变化，中

小户型业主对

于社区配套的要求正在走向多元化、家庭化与生活化。同时，将家庭活动延

展到社区正在

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成为一种趋势，使中小户型的社区生活更加精彩纷呈。

12

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中小户型

（四）每单元多户的建筑格局将成为主流。

每单元两户南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对采光和通风的需求

但对高每单元两户、南北通透的板楼最大限度地满足了居住者对采光和通风的需

求。但对高

层带电梯的住宅却难免带来较大的公摊面积。公摊面积包括楼梯、电梯、电

梯等候区域、

设备管井、走廊、前室以及其他辅助面积。其面积大小与宽度要满足使用要

求和各项规范，设备管井、走廊、前室以及其他辅助面积。其面积大小与宽度要

满足使用要求和各项规范，

一般调整的余地很小。

也就是说，公摊面积是一个调整余地较小、相对固定的值。这样的话，如果

户型面积也就是说，公摊面积是个调整余地较小、相对固定的值。这样的话，

如果户型面积

大小一定，户数越多，每户的公摊面积越小，实用率越大。与此相反，户数

越少，每户的

公摊面积越大，实用率则越低。

一旦90平方米及以下的户型成为主流，每单元两户很可能被每单元多户的

楼层格局所

取代。同时塔楼、板塔结合等建筑样式将成为市场上的主要产品类型，这样

才能符合高实

用率的要求。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引13

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中小户型每单元多户住宅的常用的单元形式有塔

式（图1.1）、板塔结合式、连廊式住宅

（图1.2）等。

图11塔式住宅图12连廊式住宅

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图1.1塔式住宅图1.2连廊式住宅

14

房地产智库.fdc01>

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中小户型（五）立面造型相对琐碎。

中小户型户数多，相应的门窗会显得较密，立面就会变得比较琐碎，凹凸不

平，立面

线条与分割将显著增多，从成本投入上看，外延面的增多，门窗数量的增加,

保温面的增

加等，也增加了建筑立面装修的费用（图1.3-图1.5）。

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图1.3深圳金地・名津图1.4深圳金地•名津

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房地产智库房c01>

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中小户型

图1.5深圳缤纷

时代广场

（六）总体建造成本增多。

由于中小户型内部分隔墙较密集，外延面也较曲折，内墙与外墙的分布数量

较之大户由于中小户型内部分隔墙较密集，外延面也较曲折，内墙与外墙的分布

数量较之大户

型有所增加，从而增加了结构主体的含钢量和基础的费用，从智能化的投入

到电气与给排

水管线数量也会有所增加。同时，由于居民的增加和户数的增多而导致的地

下车库和相应

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配套设施增加也会较大幅度提升建造总成本。

16

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中小户型

（七）90平方米套型建筑面积对不同类型，不同地区的住宅意味着不同的

使用面积。

“90/70”政策没有对住宅类型和地区进行区分，统一将套型建筑面积控制

在90平方

米以下。但是，对于不同类型与层数（高层，小高层，多层）和不同地区（南

方与北方）

的住宅，同样是90平方米的建筑面积，在使用面积上会产生数平方米的区

别。

高层与多层住宅，以及不同层数的高层住宅，在楼梯与电梯的个数方面，在

消防前室高层与多层住宅，以及不同层数的高层住宅，在楼梯与电梯的个数方面，

在消防前室

的设置要求上面有着不同的要求，高层的交通分摊面积要大于多层的交通分

摊面积，18层

以上的高层的交通分摊面积要大于18层以下的高层的交通分摊面积（图

1.6）。以上的高层的交通分摊面积要大于层以下的高层的交通分摊面积（图）。

而北方地区由于保温要求需要墙体较厚，以及需要分摊锅炉房面积等因素也

使同样建

筑面积的住宅北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率筑面积的住宅，

北方住宅的使用率要低于南方住宅的使用率。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引17

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中小户型

9

图L6不同层数住宅的交通核分类

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引18

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中小户型

第二章、中小户型住宅的分类及特征分析

中小户型住宅具有不同的产品属性——中小户型住宅具有不同的产品属性

1.居家型

2.商务型

3.商住型

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引19

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中小户型

中小户型住宅虽应小但作为房地产市场上一种独立的产品形态在房地产

消费领域中小户型住宅虽应小，但作为房地产市场上一种独立的产品形态，在房

地产消费领域

与人们居住、工作等生活过程中担当了重要角色，中小户型按照住户使用需

求不同可分为

居家型、商务型和商住型三类。其中的一居室户型按照样式不同则可分为合

体一居和分体

一居。

1居家型1.居家型

能满足居家生活的多功能要求是居家型中小户型的核心所在，除保证基本的

就餐、洗

浴寝宿和会客外还尽可能地增加读书休闲等功能浴、寝宿和会客外，还

尽可能地增加读书、休闲等功能。

居家型中小户型应尽量能够做到功能齐全，在寸土寸金的面积中，应尽量满

足生活多

方面的需要，本文所讨论的主要是居家型中小户型。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引20

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COFCO2商务型中小户型2.商务型

商务型中小户型的产生源于两个方面，一方面，开发商利用商务型公寓立项

开发中小

户型住宅较写字楼能节省大量前期开发费用从而降低了项目开发成本另

方面置户型住宅，较写字楼能节省大量前期开发费用，从而降低了项目开发成

本；另一方面，置

业者在购买商务型户型时比购买写字楼至少节省10%的商业贷款，这个优势

对急需资金运

营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。营的小型企业和个人来说，

无疑是至关重要的。

同时，这类小型而独立的办公空间使得众多处于初创阶段的公司和个人获取

了能暂时

安身立命的场所（图2.1）。安身立命的场所（图2.1）。

图21深圳群星广场图2.1深圳群星广场

A座公寓28-32层平面图

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引21

房地产智库房c01>

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中小户型

商务型中小户型的具体特征体现在以下四点：

（一）周边商务环境氛围浓厚

商务型中小户型的主要功能是能够适应商务办公的需要因此周边的商务

环境商务型中小户型的主要功能是能够适应商务办公的需要，因此，周边的商务

环境

条件是至关重要的，商务型中小户型同样要具备设施醒目、交通便捷，便于

客人寻找等

一般写字楼特征。

（二）户型室内格局要求相对较低

商务型中小户型相对于居家住宅其室内格局要求相对较低并不强求“动静

分商务型中小户型相对于居家住宅，其室内格局要求相对较低，并不强求动静

分

区”、“洁污分离”、“公私分开”等，能达到一些基本要求就足够了，比如：

有一个

大厅，开成公共办公区，另外小一点的房间可以作经理室、财务室、会议室

或者谈判室。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引22

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中小户型

（三）户型使用率相对不高

商务型小户型的使用率相对于真正的写字楼要低，一方面因为写字楼房间的

格局都比

较方正，便于办公设施的摆放，从而空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开

水间等为多家

公司共同使用共同分摊面积而商务型小户是按住宅设计要求拐角相对较

多大多数公司共同使用，共同分摊面积，而商务型小户是按住宅设计要求，拐

角相对较多，大多数

也没用共同分担的公共辅助设施，除去每户都有的卫生间、厨房、阳台等，

办公面积将大

打折扣打折扣。

（四）商务配套设施齐全

商务型中小户型以商为主因此要具备商务设施的感觉如大堂比较宽大装

修比较商务型中小户型以商为主，因此要具备商务设施的感觉，如大堂比较宽大,

装修比较

豪华，临时车位充足，通讯设备畅达，服务设施配套齐全。

商务型中小户型的主要消费群是初创型公司或投资个人商务型中小户型的

主要消费群是初创型公司或投资个人。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引23

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中小户型

3.商住型

商住型中小户型主要是指位于商务中心区以及附近

的商住型公寓。这类产品主要是针对商务人士日常起居

所设立的居所，最为常见的是建筑装修高档、设施配套

精致、服务水准一流的酒店式服务公寓。

酒店式服务公寓是指物业的建筑布局形式类似于酒

店，由专门的物业公司提供与酒店相类似的服务，如打

扫卫生预约送餐等概括地说就是“住宅式开发扫卫生、预约送餐等。概

括地说，就是“住宅式开发，

酒店式服务”。购买者拥有产权，既可以自住、出租，

也可以转售（图2.2）。也可以转售（图2.2）。

图22深圳各仕阁

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

图2.2深圳各仕阁

24

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中小户型

［合体一居与分体一居］

合体一居就是将卧室和起居室合二为一。

这种户型的基本特征是厨卫等基本生活设

［合体一居与分体一居］

这种户型的基本特征是，厨卫等基本生活设

施仍然具备；居室除厨卫外，只拥有一个窗

户或阳台的采光面。合体一居的设计形式主户或阳台的采光面。合体居的

设计形式主

要为超小户型采用（图2.3）。

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图2.3中粮卡罗社区A1户型

25

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中小户型

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

图2.4中粮卡罗社区B5户型

26

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中小户型

分体一居的主要特征是睡眠和起居分成两个居室，各自拥有采光、通风面,

也即

通常市场上的一室一厅。

对于舒适度较高的分体一居设计而言，其室内格局及面积分配应遵循如下通

则：

(1)客厅应摆得下三件沙发、餐桌或书桌；

(2)卧室不仅满足“卧”的基本需要还可以增加电视桌梳妆台等(2)卧

室不仅满足“卧”的基本需要，还可以增加电视桌、梳妆台等；

(3)卫生间能设置沐浴器或小浴缸、洗手盆、坐便器；

(4)厨房布局与橱柜长度要能满足洗菜，切菜，烹调等功能要求；(4)厨

房布局与橱柜长度要能满足洗菜，切菜，烹调等功能要求；

(5)至于阳台、储藏间、玄关等附属功能空间，在保证主要居室面积的前

提下增

设将提升居室的品质(图2.4)。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引27

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中小户型

第三章、中小户型住宅产品市场分析

以目前的南京市场为例——以目前的南京市场为例

1.简述

2.典型项目分析

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引28

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中小户型1.简述

凯润金城

甲壳虫目前南京市在售小户型楼盘多达

83家，其中近一半位于江宁，其次为

城中与江北（图31）

金地自在城

德盈国际广场城中与江北（图3.1）o

从中小户型楼盘的分布上可以看

出江宁为项目聚集地面向的人群花语南亭

合家春天

诚基百家湖小公馆

出，江宁为项目聚集地，面向的人群

以青年人为主。

江宁中小户型住宅的均价维持在

东渡国际青年城

融侨世家

合家春天江宁中小户型住宅的均价维持在

12000元/平米左右。城北、城南的中

小户型住宅比较少，但稀缺性使其受融侨世家

雅居乐

小户型住宅比较少，但稀缺性使其受

追捧程度不亚于江宁中小户型产品。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

图3.1南京在售小户型

29

房地产智库,fdc01>

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2.典型项目分析

甲克虫中小户型

指标甲壳虫

(-)甲克虫

经

济

技

术

指

项目规模

（建筑面

积）

17857.44M2

占地面积4960.4M2指

标容积率3.4

绿化率57.2%

用地性质商业、商务、办公、文化娱乐等混合用地用地性质商业、商务、

办公、文化娱乐等混合用地

区

位

条

件

项目位置甲壳虫位于建邺区汉中门大街100号，处

于汉中门大街和凤凰西街交汇处。

交通配套项目紧邻地铁二号线汉中门站，交通十分

便捷附近有5W9W18W68W等公件便捷，附近有5W、9W、18W>68W

等公

交线路

周边环境

配套

处在秦淮河风光带沿线，可观莫愁湖之光；

更有金鹰商场、莫愁湖公园、鬼脸城、汉

中门市民广场与之相邻附近还有南京审中门市民广场与之相邻。附近还有

南京审

计学院、南京晓庄学院以及南京医科大学

等高等学府；中小学有29中分校、第四中

学和莫愁新寓小学，文化氛围较为浓厚。

周边生活也十分便利紧靠苏果超市银

价格及销售情况：

项目在售主力面积20-60平方米的精装公寓，40年产权，

民用水，商用电，装修标准3000元/平方米，目前还剩100

多套均价25000元/平方米单价20400元/平方米起总

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

周边生活也十分便利，紧靠苏果超市，银

行等便民商业网点众多。多套，均价25000元/平方米，单价20400元/平

方米起，总价50多万起，全款92折，贷款96折。

30

房地产智库.fdc01>

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中小户型

指标凯瑞金城

（二）凯瑞金城

经

济

技

术

项目规模

（建筑面积）

210000M2

占地面积35961M2术

指

标容积率2.98绿化率25%

用地性质公寓、写字楼、商业

区

位

条

项目位置玄武区长江路2号

交通配套602718等多路公交多条公交

项目特色：

称比肩世界影响南京繁华之上的城市美庭现条件交通配套60、27、18

等多路公交多条公交线路通行。地铁一号线珠江路站、

新街口站。

周边环境配套项目周边有洪武路小学、长江路小

学紧邻新街口大型商圈商场

项目称比肩世界，影响南京繁华之上的城市美庭，现

实与梦想的完美对接。景观设计寓意着历史和现在的结合。

价格及销售情况：

凯润金城在售酒店式公寓65年产权面积4879平学，紧邻新街口大型商圈,

商场、

医院、超市等配套齐全，60、27、

18等多路公交多条公交线路通行，

地理位置绝佳。

凯润金城在售酒店式公寓，65年产权，面积48-79平

方米，均价38000元/平方米，精装标准为4000元/平方米，

全款9折、商贷92折优惠，2012年1月份底交付。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引31

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中小户型

指标德盈国际广场

（三）德盈国际广场

经

济

技

术

项目规模

（建筑面

积）

350000M2

占地面积63500M2术指

标

占地面积63500M2

容积率3.5

绿化率35%绿化率35%

用地性质住宅、公寓、写字楼、商业

区项目位置凤台南路以东宁芜铁路以西，赛虹桥立交区

位

条

件

项目位置凤台南路以东宁芜铁路以西，赛虹桥立交

的东南侧

交通配套步行5分钟可达中华门地铁站，未来规划中

的8号地铁赛虹桥站，

周边环境德盈国际广场规划近11万平米的虹悦城周边环境

配套

德盈国际广场规划近11万平米的虹悦城，

其中包括国际大型超市、时尚百货、餐饮

美食、五星级影城、旱冰溜冰场、儿童主

题商业等多种商业，走入其中，购物、休

闲、运动、文化、餐饮、娱乐……

价格及销售情况：

德盈国际广场5号楼还有49、75平方米房源在售,

20000-25000元/平方米,全款97折，按揭98折。此外还

有2号楼5.2米挑高房源，均价20000元/平方米，剩余49

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

闲、运动、文化、餐饮、娱乐平方米户型；6号楼剩37、56、77平方米户

型，均价

17500元/平方米。

32

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

指标金地自在城

（四）金地自在城

经

济

技

术

项目规模

（建筑面

积）

约1030000M2

占地面积468049术指

标

占地面积468049m2

容积率2.2

绿化率36%

用地性质住宅、别墅、商业

区

位

条

项目位置项目位于南京城南板桥新城

交通配套96、153等公交约50分钟直达安德门，转

乘地铁可迅速到达各个方位距离南京市条件乘地铁可迅速到达各个方位。

距离南京市中心新街口约21公里，车程约25-30分钟；

周边环境

配套

奥南体育公园、金地自在城配备有两所双

语国际幼儿园，超五星会馆配有恒温游泳

池室内篮球场台球羽毛球等各类球价格及销售情况：池、室内篮球、场

台球、羽毛球等各类球

场，有氧跳操馆、力量健身区、儿童才艺

室、咖啡吧、棋牌室等娱乐设施，10万平

米商业以运动、休闲、餐饮、商业为主题

的生活服务设施为住户提供多层次的消

项目六期均价9800元/平方米，公积金总价减2000元，

全款、商贷总价减2000再享97折优惠。现105平方米户型

所剩不多。项目前期房源还有少量在售，花园洋房还剩10

套左右，主要为2层250平方米户型，均价13000元/平方

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

的生活服务设施，为住户提供多层次的消

费选择以及更便利的出行消费。米；四期房源还有145、170平方米户型,

均价9800元/平方米。

33

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

指标花雨南庭

（五）花雨南庭

经

济

技

项目规模

（建筑面

积）

48425.37M2

术

指

标

占地面积28602.6M2

容积率1.5

绿化率35%绿化率35%

用地性质住宅、商业

区

位

项目位置花雨南庭位于雨花台区养回红村139号,

雨花东路与龙蟠南路交汇处具体为龙蟠位

条

件

雨花东路与龙蟠南路交汇处，具体为龙蟠

南路、卡子门广场以西，雨花东路以北,

开源小区、普天通信公司以西南

交通配套14、33、46、60、84、101、102、103、

106118120126129137路106、118、120、126、129、137路

周边环境

配套

上海华联超市、开源农贸市场等购物场所，

南京市第一人民医院等医疗配套设施，南

京东方智幼儿园秦淮分院雨花台区试验小

学等学校有商建设交银行

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

学等学校，还有工商，建设，交通银行。

34

房地产智库房c01>

COFCO

中小户型

第四章、场地规划设计要点

——根据中小户型住宅特点调整规划思路及方法

1.场地规划的特殊性及目标

根据中小户住宅特点调规划思路及方法

场地规划的特殊性及目标

2.充分利用场地及周边条件

3合理的总图规划3.合理的总图规划

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引35

房地产智库.fdc01>

COFCO1场地规划的特殊性及目标中小户型1.场地规划的特殊性及目标

中小户型住宅区别于传统住宅区的特殊性主要体现在两个方面：中小户型

住宅区别于传统住宅区的特殊性，主要体现在两个方面：

(1)用地有限，需提高用地效率。

(2)户数的增加造成配套设施量的增加，需集中考虑，统一规划。(2)户

数的增加造成配套设施量的增加，需集中考虑，统规划。

目标：经济、合理地使用土地和空间，以节能、节地、节水、节材、环保为

原则。目标经济、合理地使用土地和空间，以节能、节地、节水、节材、环保

为原则。

应对措施——提高规划的系统性及经济性。

??建筑外墙紧贴用地控制线，将尽可能多的空间纳入住宅区内。

??尽可能将组团用地划分为矩形和梯形，避免三角形空间出现，保证空间的

舒适度

及利用度。

??控制道路面积，同时保证公共活动空间的完整性，故多将道路沿居住区外

围布置。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引36

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型2.充分利用场地及周边条件

居民应充分享有周边商业文化体育教育医疗休闲娱乐等社会公共服

务设居民应充分享有周边商业、文化、体育、教育、医疗、休闲、娱乐等社会公

共服务设

施，靠近就业密集区和公共交通站点。

借助城市公共服务设施可以保证居住质量降低住区自身配套带来的成本

也能提高借助城市公共服务设施可以保证居住质量，降低住区自身配套带来的成

本，也能提高

城市公共设施的使用效率。靠近就业密集区和公共交通站点主要为方便居民

就业、降低交

通能耗和交通成本等通能耗和交通成本等。

市场对于住宅类型的空间分布会产生影响，其结果会产生同类住宅的过度集

聚，也会

导致居住群体的单不利于社会融合从住区建设发展的历史经验来看居住

群体的多导致居住群体的单一，不利于社会融合。从住区建设发展的历史经验来

看，居住群体的多

元化是创造多样性生活和维持社区活力的重要因素。

积极发展公共交通，提倡以公共交通为主的出行方式。

倡导公共交通，既节约资源，降低居民的交通成本，也有利于引导合理的出

行方式。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引37

房地产智库.fdc01>

COFCO3合理的总图规划中小户型3.合理的总图规划

（一）提倡采用复合型、开放型、混居型住区模式。

主要作用是提高土地使用率加大公共设施人流量充分使用道路和开放空

间等以主要作用是提高土地使用率，加大公共设施人流量，充分使用道路和开

放空间等，以

及可以增加临时就业，缩短出行距离，同时，有利于居民交融，促进社会和

谐。

复合型住区：改变单一居住功能的模式以居住为主将住宅、产业（多种经

营）、复合型住区：改变单居住功能的模式，以居住为主，将住宅、产业（多种

经营）、

办公、文化等建筑混合建在同一地块上，可以集约利用土地，就近解决就业,

缩短交通距

离，方便日常生活与丰富文化生活等，创造了多元化的城市空间形象。

开放型住区：改变大院封闭的格局，将住区管理单元缩小，主路面向城市开

放，住区

配套公建和公共绿地可与市民共享，城市交通避免被长距离、大范围封闭住

区所阻隔，减

少城市交通压力，居民出行距离与时间缩短。

混居型住区：改变同一阶层居民居住的形式。居住群体多元化是创造多样性

生活与维

持住区活力的重要元素，混居人群在使用公共资源如绿地空间、配套公建等

时得以相互交

流与熟悉，增进共识，减少偏见，从而创建和谐社会。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引38

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

（二）适度提高容积率，节约用地，并确保居住环境质量（二）适度提高容

积率，节约用地，并确保居住环境质量

合理节约土地要把握好土地节约与居住质量的平衡关系。中小套型的容积率

应适度。

首先应确保基本生活质量满足居民生活的需求其次应符合经济性原则在

资源技术首先应确保基本生活质量，满足居民生活的需求；其次应符合经济性

原则，在资源、技术、

经济、生活质量之间找到平衡。

??积极利用地下空间

??合理开发较难利用的土地

??适当加大进深缩小面宽

??合理处理屋顶，保证间距。

向??塔式高层节地效果明显

??适当偏角布置住宅

??围合院落空间

??设计东西向住宅

??做好尽端单元户型

??住宅朝向考虑??围合院落空间？?住宅朝向考虑

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引39

房地产智库房c01>

COFCO

中小户型

（三）交通系统规划

交通组织首先要处理好公共交通站点与住区出入口的衔接，方便居民的出

行。住区内

的道路网络要有利于保持车内安全、宁静与通达，避免与人行的交叉，尽可

能做到人车分

流。当人车混行时，应设置人行便道，提供休闲、健身条件，并保证其连续

性。停车可采

用多种方式，应做到存取方便，建造经济和节约用地。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引40

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

第五章、建筑设计要点

——根据中小户型住宅特点调整设计思路及方法

1.中小型户型基本设计要求

根据中小户型住宅特点调整设计思路及方法

2.中小型住宅户内各空间精细化设计要求

3.中小型住宅室内设计新手法中小住宅内设计新手法

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引41

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

1.中小型户型基本设计要求

（一）紧凑的空间布局与合理的面积分配

设计中小型住宅产品，首先要保证空间布局紧凑，尽量减少交通面积，避免

浪费，同

时各空间之间紧密联系,使各种动线组织更加集中，为家居生活增加便利。

另外，要根据各功能空间的活动特点与使用要求，在套型面积一定的情况下,

慎重考

虑各空间面积的相互制约与协调，不能将某些空间面积设定过大，而过度缩

减其余空间，

这样会影响正常的使用功能，降低居住品质。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引42

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型（二）精细化的细节设计是打造市场优势产品的核心，细节决定成

败

随着买方市场的逐步形成，发展商只有依靠优质的产品才能赢得市场。对于

中小型住

宅产品，只有通过精细化的设计、仔细推敲住户的各种生理与行为习惯，创

造出满足不同

客户需求的各类空间，才能够持久地赢得市场，赢得客户。

中小型住宅的精细化设计涵盖套型内所有的居住使用空间，对于每个空间都

应仔细研

究，精细设计，这样才能设计出契合居民生活习惯，具有可持续发展的人性

化住宅，打造

中小户型产品的核心竞争力。

（三）均好性与补偿原则（三）均好性与补偿原则

在总面积一定的的情况下，开发中小型住宅较开发舒适性住宅而言，在实现

均好性方

面是一个挑战，因为同一单元住宅套数总数的增多，单套的采光及观景面就

会受到限制。面是个挑战，因为同单元住宅套数总数的增多，单套的采光及观

景面就会受到限制。

由于楼体位置、朝向、通风、采光、楼层等差异，在项目中会有一些条件较

差的单元，对

后期销售带来一定压力。一般通过以下两种手段实现户型布置上的均好性。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引43

房地产智库房c01>

COFCO

中小户型

(1)因地制宜，根据项目所处区域和周边资源情况选择不同的户型平面。

()

目前市场上的中小户型产品的布局形式多数采用内廊式，单廊式，每单元多

户等方式。

内廊式与单廊式一般有较长的公共走道，邻里之间私密性不高，很多住户反

映有点像早期

的筒子楼或者集体宿舍，但这种平面布局公摊小，实用率高，能够比较好的

解决高密度小

户型的设计问题，在实际生活中这样的楼型平面普遍存在。

值得注意的是，内廊式与单廊式并不等同于低档次，如果能够比较好地解决

通风，采

光，公共部位装修，空间尺度与隐私性等问题，内廊式与单廊式布局也能成

为高端楼盘。

另外，在北方地区采用内廊式布局，应注意妥善解决北向房间的日照问题。

每单元多户适

用性广泛，但需综合比较通风采光等要求。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引44

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COFCO

中小户型（2）采用技术手段提高薄弱环节的舒适性能，如噪音、遮阳、通

风技术等。

住宅布置宜远离噪声源如不能避免时应采取减噪措施如人工堆坡绿化隔

离实体住宅布置宜远离噪声源，如不能避免时应采取减噪措施，如人工堆坡绿

化隔离、实体

围墙等低成本的设计手法。

小区内建筑的布局对通风起决定作用可以通过计算机模拟辅助手段综合

分析每个小区内建筑的布局对通风起决定作用，可以通过计算机模拟辅助手段,

综合分析每个

单元的采光通风问题，并作布局调整。

在东西向单位除采用通常的保温与隔热技术措施还可通过各种遮阳百叶

LOEE门在东西向单位除采用通常的保温与隔热技术措施，还可通过各种遮阳

百叶、LOE-En

窗的构造处理达到降低能耗效果。在不可避免噪音位置可通过墙楼板厚度控

制、门窗构造

措施等达到受噪音影响单位的补偿效果。措施等，达到受噪音影响单位的

补偿效果。

某些产品如果在日照，噪音，通风，保温或者隔热等方面明显劣于其他产品

时，除通

过以上的先进技术手段进行处理之外还应在建筑细节与品质设计上投入更

多的精力如过以上的先进技术手段进行处理之外，还应在建筑细节与品质设计

上投入更多的精力，如

可以采用多“偷面积”和多赠送面积等方法使住户得到更多的实惠。打造新

的特色及闪光

点，这样便可实现产品均好性，避免在销售中出现部分产品畅销，部分产品

滞销的局面。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引45

房地产智库房c01>

COFCO2.中小型住宅户内各空间精细化设计要求

中小户型（一）门厅

门厅是从户外进入室内的必经之处是联系内外门厅是从户外进入室内的必

经之处，是联系内外

的缓冲空间，兼具交通和停留的功能，门厅作为进入

户内第一个空间，给人深刻的第一印象（图5.1）o

门厅家具的布置应本着“宜少不宜多，宜整体不

宜分体”的原则，尽量使门厅空间显得完整。坐凳与

鞋柜的关系应方便取放鞋，且不应与门的开启发生冲

突。在套型设计中要尽量留出一定宽度的门旁墙垛以

便住户安装门套对讲机关以张贴对联等如便住户安装门套，对讲机，开

关以及张贴对联等，如

有条件应设置鞋柜，单独鞋柜宽度不宜小于300mm,

若鞋柜衣柜合用时则不应小于550mm若鞋柜、衣柜合用时则不应小于

550mmo

电表箱和门铃喇叭的位置应预先考虑，不要与可

能设置的家具冲突

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

能设置的家具冲突。

图5.1门厅

46

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中小户型

（二）起居室

起居室的主要功能是满足家庭成员公共活动的需要，如一家人团聚在一起娱

乐消遣，

或是招待来访亲朋。其设计直接关系到住户的生活质量。或是招待来访亲朋。

其设计直接关系到住户的生活质量。

如今的业主已经不再一味追求大而豪华的起居空间，淡化了其展示，招待的

作用，而

是注重个性化设计更加务实是注重个性化设计，更加务实。

同时家具设计的多样性与液晶电视的普及，起居室面宽的宽容度已较以往有

较大的提

高基本以在之间节在今的套设计中若遇到地条件或套高，基本可

以在3600〜4500mm之间调节。在今后的套型设计中，若遇到用地条件或套型

总面积受到某些因素限制时，可以适当压缩起居室的面宽以降低总面积。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引47

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COFCO

中小户型

（三）餐厅

餐厅是家居生活中的进餐场所，同时满足待客等其他功能需求。

当户型面积受限时可以考虑将餐厅与起居室之间的空间连通视线通透穿

越距离当户型面积受限时，可以考虑将餐厅与起居室之间的空间连通，视线通透,

穿越距离

长，有增大空间的效果。因此建议在套型设计中全面考虑各房间的相互位置

关系，当总面

积有限时可以考虑将餐厅与起居室合并积有限时可以考虑将餐厅与起居室

合并。

通过实际生活经验可以发现，很多住户家中都布置了餐具柜，或叫餐边柜，

而那些由

于考虑不周或是空间局促而没有设置餐具柜的家庭往往也有增加餐具柜的

愿望归纳起于考虑不周或是空间局促而没有设置餐具柜的家庭，往往也有增加

餐具柜的愿望。归纳起

来，餐具柜的主要作用有，放置牙签、餐巾纸之类的零碎物品，接纳收拾餐

桌时暂时移放

的物品储藏茶具酒具等物品随着生活水平的提高在很多家庭中餐具柜

成了餐厅的的物品，储藏茶具、酒具等物品。随着生活水平的提高，在很多家庭

中餐具柜成了餐厅的

对景，又进一步增加了展示和营造宜人的就餐气氛的功能。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引48

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COFCO

中小户型

因此在设计餐厅时，应考虑在餐桌旁边能留有一定完整的墙面，以便设置一

个既有

装饰性有实性的餐具柜图装饰性又有实用性的餐具柜（图5.2）。

在进行餐厅布置的时侯，应妥善考虑餐厅的设备布

置经常有住户反映在装修时对餐厅内的设备作了改置，经常有住户反映,

在装修时对餐厅内的设备作了改

动，主要包括：

（1）加设电源随着饮水机电冰箱的普遍使用（1）加设电源。随着饮水机、

电冰箱的普遍使用，

餐厅备餐功能的日趋完善（如微波炉、烤箱的应用），

餐厅的电源插座不足已成为普遍问题。

（2）改变电灯埋线甩头的位置。由于未能详细考虑

空间的利用情况和家具的布置，套型设计中往往只是简

图5.2餐具柜设计单将餐厅的灯口留在顶棚中央。而实际生活中，多数户

希望将灯设在餐桌上空，凸显菜肴的色泽，营造温馨气

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

氛，故而，不得不改变原有灯口的位置。

49

房地产智库.fdc01>

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中小户型

因此，在餐厅设计时，要综合考虑以上电器的使用情况，在合适的位置增加

电源插座

的设置提倡在留灯位置时要结合空间的使避交通空间和餐具柜所处

的位置的设置。提倡在预留灯口位置时，要结合空间的使用，避开交通空间和餐

具柜所处的位置，

尽量设在放置餐桌的区域（图5.3）。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

图5.3餐厅设计

50

房地产智库房c01>

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中小户型（四）主卧室

主卧室是用于满足业主睡眠需求的私密性较强的空间，但其功能不能仅限于

睡眠，同

时还应包括贮藏、更衣、化妆、工作等功能要求。作为个人活动空间，主卧

室的私密性要

求较高，不应受其他房间活动的影响。

常有住户经常反映主卧室开间偏小，房间内摆入一张双人床后，床与对面墙

之间留下

的距离不够再摆放一个电视柜，有的住户只好在房间一角斜摆放一个电视

柜，来满足在主

卧室看电视的需求有的主卧室进深也偏小摆下双人床之后也没有充足的

空间再摆下卧室看电视的需求。有的主卧室进深也偏小，摆下双人床之后，也没

有充足的空间再摆下

一个化妆台。

在以往主卧室的开间尺寸现在看来已不能满足现代生活的需求有待进一步

扩大究在以往主卧室的开间尺寸现在看来已不能满足现代生活的需求，有待进

一步扩大。究

其主要原因有两个，一个是家具尺寸的增加和高档家具的普遍使用，一个是

储藏空间需求

的增多，另外就是很多住户喜欢在卧室中从事一些与兴趣爱好有关的事情，

比如看书，上

网，弹钢琴等，上述需求在一定程度上影响了主卧室的开间与进深尺寸，因

此在确定主卧

室的开间与进深尺寸时要综合考虑，尽量为上述需求留有余地（图5.4）。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引51

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中小户型

另外，有不少用户偏好使用双控灯，希望

躺在床上以后还能够方便关闭、开启顶灯，这

一点对老年用户更加有意义。因此在设计时应

事先考虑到住户这方面的要求在布置床的墙事先考虑到住户这方面的要

求，在布置床的墙

面预留电线甩头、方便用户进行后期改造，避

免入户之后再去凿墙布线，但要注意位置的选免入户之后再去凿墙布线，但

要位选

定，尽可能适应不同床的大小和布置方式。

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引

图5.4主卧室尺寸

52

房地产智库.fdc01>

COFCO

中小户型

（五）厨房

厨房是为人们提供日常饮食服务的空间，其基本功

能包括烹调、备餐及餐后整理、清洁洗涤和储藏。

在设计中，应尽量使厨餐空间紧接，除了联系方便

之外，还应满足厨房开敞与封闭的有双重要求，也可以

在视觉上扩大空间使住户装修的自由度更大为日后图55可开可闭式厨

房在视觉上扩大空间，使住户装修的自由度更大，为日后

改造创造条件（图5.5、图5.6）o

另外很多住户都认为厨房面积不够用主要反映

图5.5可开可闭式厨房

另外，很多住户都认为厨房面积不够用，主要反映

在操作台面不足。形成这一问题的主要原因包括：厨房

面积的限定，设备布置的影响，以及住户对电器设备用面积的限定，设备布

置的影响，以及住户对电器设备用

量估计不足以及橱柜设计欠合理等。

图5.6开敞式厨房

中粮置地有限公司中小住宅规划设计指引53

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中小户型

随着人们生活的富裕及饮食习惯的多样化，对厨房台面要求

高但房求台够实越来越高，但一味扩大厨房面积以求台面的够用是不

现实的，而

是应巧妙设置和利用台面，其设计手法有以下几种：

结合餐在合适的位布备餐台分担房的部分(1)结合餐厅在合适的位置

布置备餐台，分担厨房的部分

工作，如在餐厅包饺子、拌凉菜、或是用微波炉、电饭煲等不会

产生油烟的设备进行半成品加工补充厨房操作的台面产生油烟的设备进行

半成品加工、补充厨房操作的台面。

(2)考虑在厨房中结合橱柜或利用角落空间设置可收放的

早餐台加大操作台面同时方便住户在此简易就餐早餐台，加大操作台面同

时方便住户在此简易就餐。

(3)在“L”形布局的厨房面宽允许的情况下，在长边的操

作台对面加设一条宽450mm台面用来放置微波炉电饭煲等作台对面加设

条宽