房地产 -地产行业 2023 上半年经营回顾 德勤

1 2 2 2 3 5 5 5 7 9 10 11 11 14 15 16 16 16 18 20 23 24 24 28 35 35 35 41 41 42 42 42 44 45 45 46 47 47 482一、房地产市场综合表现亿元8,0006,0004,0002,00004.00%2.00%0.00%房地产开发投资房地产开发投资:累计同比房地产开发投资:住宅房地产开发投资:住宅:累计同比3万平方米35,00030,00025,00020,0005,0000--0.00%房屋新开工面积房屋新开工面积:累计同比房屋竣工面积房屋竣工面积:累计同比销售回款是房企最重要的内在现金流来源，是房企资金链不断裂、项目推进的重4亿元、万平方米20,0008,0006,0004,0002,0000 5.00% 5.00%商品房销售面积商品房销售面积:累计同比商品房销售额商品房销售额:累计同比从中长期看，商品房供给端，开发投资额和新开工面积走低可能会导致后续新房供应乏力。从需求端来看，不同城市销售面积虽然均有不同程度的下降，但一线城市%%0.0035.0030.0025.0020.005.000.000.0035.0030.0025.0020.005.000.00商品房均价同比商品房销售面积同比58,0006,0004,0002,0000 30.00%20.00%0.00%一线城市销售面积二线城市销售面积三线城市销售面积一线城市:同比二线城市:同比三线城市:同比我们选取241家以住宅开发为核心业务的房企作为分析样本，探查房地产企业2023年上半年，房地产整体行业表现延续2022年行业表现，稳定处在“弱复苏”6资产受限主要是被用做抵押或质押物帮助房企获得贷款，是房企获取外部现金流亿元400,000350,000300,000250,000200,00050,000060.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.00% 201820192020总资产TOP30房企占比总资产同比增速7亿元70,00060,00050,00040,00030,00020,0000..20182019受限存货受限固定资产受限资金其他受限资产受限土地受限投资性房地产受限资产占比余次评级撤销，且下调对象不仅包括风险较高的房企，也列入了许多示范性的优质房评级下调和负面展望反映了评级机构对房企偿债能力缺乏、流动性疲软的预期。考虑到评级下调可能会触发债项的提前偿还条款，降低投资者信心，提高融资成本，越来越多房企主动选择了撤销评级。在房地产市场下行的压力下，部分房企，如中骏集团，在未触及“三道红线”的情况下依然被下调评级，导致评级机构被认为对房市过度悲观，忽略了个体房企的努力，故而选择主动撤销，与国际评级脱钩以求账面现穆迪穆迪8停止参与评级过程标普标普穆迪穆迪出于自身商业原因穆迪穆迪阳光城集团 阳光集团新华联文旅 三盛控股 福晟集团 恒大集团 荣盛房产 龙光集团蓝光发展金科地产9禹洲集团融信中国融创中国正荣地产大发地产宝龙地产祥生控股中梁控股渐平稳，但部分房地产企业市值始终处于低位，甚至面亿元60,00050,00040,00030,00020,000080.00%60.00%80.00%60.00%40.00%0.00%2008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023H上市公司总市值同比增长率top30占比%除去财务造假、违法违规等情况，正常经营中的企业退市主要分为两类：交易类，债务违约，此后股价便一路下滑，虽然公司出售子公司迪康药业、蓝光嘉宝服务的股房企名称证券代码退市日期退市说明退市原因-元--元---月份遭遇股价持续下挫，连续数个交易日收盘价低于1债务违约风波后，解决措施不力，市场对企业信用预期进一步下降，导致股价下跌严有息负债是衡量房地产企业偿债压力与经营健康性的重要指标之一。对有息负债的构成进行拆分，分析其中各个科目的构成及占比，可以衡量企业的融资情况和融资能力。由于房地产企业有大量的合作项目，有息负债结构分析较为复杂，需要仔细拆有息负债的统计口径不同导致有息负债体量估计有较大的差异，目前常用的方法有从财报主表出发的核心项相加；也有从企业报表附注项出发，判断是否为带息项目并相加的方法。目前，综合几种收集方式，我们整理了三个不同口径的有息负债加工全行业有息负债不同口径均有不同程度的下降，可见大多房企仍在积极缓解债务压力，缩减债务规模。但有息负债(潜在风险估算口径)下降幅度小于财报口径，合理猜测部分房地产企业仅将表内债务移出表，但实际债务压力并没有减轻，甚至债务压力更甚，亿元2018-2022年地产行业有息负债（分口250,000200,00050,0000%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%0.00%有息负债（财报口径）有息负债（潜在风险估计口径）有息负债（财报+权益口径）：同比有息负债（财报+权益口径） 有息负债（潜在风险估计口径）：同比 5.00%201820192020202120225.00%0.00%少数股东权益占比：均值(T-2)少数股东损益占比：均值（T)少数股东权益占比与少数股东损益占比差值（%）根据有息负债的期限结构和整体的负债水平，可以看出房地产企业整体的偿债压数据，房地产企业有息负债的期限结构和整体的负债水平分布如下图所示。可以看出剔除预收后的资产负债率天房发展天誉置业中天金融剔除预收后的资产负债率天房发展天誉置业中天金融95.00%90.00%85.00%80.00%75.00%70.00%.●鲁商发展绿地控股新华联.中南建设.阳光城美好置业荣盛发展●荣安地产德信中国.●荣安地产德信中国.首创置业金辉集团首开股份珠光控股.万科●迪马股份.金科股份栖霞建设旭辉控股集团●弘阳地产.●弘阳地产●联发集团南山控股方圆地产中国武夷.●石榴集团●中国电建.华侨城国瑞置业鲁能集团格力地产外高桥中海地产短期有息负债占比债比下降至阈值1以下，可见虽然行业整体的资80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%..剔除预收后的资产负债率净负债率现金短债比短期偿债现金流压力测试侧重于考察未来一年内企业易于变现的高流动资产及预期销售收入对即期债务和预期拿地支出的覆盖度，中长期偿债现金流压力测试侧重于基于存量房地产行业信用债数据，统计未来几年内到期的债券规模，如下图所示，6,0005,0004,0003,0002,00020232024融资成本反映房地产企业融资能力，融资成本的高低也侧面体现出房企在当前市场环境中的竞争实力。目前，“融资难”已经成为困扰房地产行业发展的核心问题。计数据层面，融资端显现出一定优势，然而融资成本看似同比下降的核心原因在于“幸存者偏差”；目前市场上仍能成功融资的房企多为行业头部优往融资成本偏高的企业近些年由于受到行业整体下行压力、自身经营不善等问题，在8.00%5.50%5.00%4.50%4.00%55..4.94%482%.2018年2019年2020年202融资成本中位数（TOP30）—融资成本中位数（全行业）从房企企业类型来看，国有和民营房企在近两年的融资环境中持续分化。相比国更佳，信用风险溢价较民企更低，从而融资成本更低。另一方面，民营企业在融资时人民币兑美元汇率贬值、美联储加息、房企美元债频频展期等多重冲击之下，房地产442018年2019年2020年2021年—融资成本中位数（国资背景）—融资成本中位数（非国资背景）融资源过度流入房地产企业。银行融资渠道方面，受房地产贷款集中度管理等政策影万亿元0上市银行贷款总额（房地产）（万亿元）上市银行发放贷款及垫款总额（万亿元）上市银行贷款占比（房地产）5.80%5.60%5.40%5.20%融资发行总额呈下降趋势。截至2022年末，投向为房地产类的信托资产规模为％，亿元35,00030,00025,00020,0005,00002018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q32022Q12022Q3投向房地产信托资金（亿元）投向房地产信托资金：占比2.00%0.00%投向房地产信托资金投向房地产信托资金债券发行情况来看，一方面境内债发行规模收缩，另一方面美元债融资几乎进入意识的增强以及投资者偏好下行等多方因素的影响，房企在国内的信用债发行规模较亿元8,0006,0005,0004,0003,0002,0000201820192020发行金额到期金额净融资额亿元5,0004,0003,0002,0000发债的期限分布来看，长期债券难以发行导致房地产企业无法维持过往“借新还旧”亿元2,00002022202420262028支0发行房地产企业名称信用债发行规模保利发展控股集团股份有限公司999保利置业集团有限公司86956杭州滨江房产集团股份有限公司665434信达地产股份有限公司53335224732金地(集团)股份有限公司3厦门经济特区房地产开发集团有限公司333443上海城开(集团)有限公司22远洋控股集团(中国)有限公司13信达投资有限公司1321212厦门国贸房地产有限公司21212天津市房地产发展(集团)股份有限公司12221211深圳市振业(集团)股份有限公司11由于债券市场融资和权益市场融资难度增加，房地产企业积极寻找其余融资方式以缓解流动性紧张的问题。票据融资成为继权益融资、债券融资、非标融资后房地产企业又一重要融资方式，大致可分为商票和应付类债务两部分，应付债务又可细分为应付贸易款、应付合作方及关联方款项和其他应付三小类。根据上海票交所公布的示，融创集团已逾期未支付票据规模达272.2亿元，绿地集团已逾期未支付票据规模虽然有下降趋势，但出清速度较低，后续或将成为房地产企业还款压力的主要来源之一。承兑人名称统一社会信用代码持续逾期开始时间司家企业销售总额和销售总面积均出现较大幅度下滑。100强企业实现销售总金额亿元80,00060,00040,00020,0000..2018201920202021销售总金额销售金额同比（%）30.00%20.00%0.00%万平方米80,00070,00060,00050,00040,00030,00020,0000 30.00%20.00%0.00%20182019202020212022销售总面积销售面积同比（%）元/平方米20,0008,0006,0004,0002,00005.00%4.00%3.00%2.00%0.00%20182019202020212022销售均价销售均价同比（%）销售金额80,000.0070,000.0060,000.0050,000.0040,000.0030,000.0020,000.0010,000.00-. . 20.00%0.00%201920销售金额（亿元）销售金额同比（%）50,000.0045,000.0040,000.0035,000.0030,000.0025,000.0020,000.0015,000.0010,000.005,000.00-销售面积（万平方米）销售面积同比（%）5.00%0.00%16,500.0016,000.0015,500.0015,000.0014,500.0014,000.0013,500.0013,000.00销售均价（元/平方米）销售均价同比（%）0.00%行动态对比，华东，华南以及华中地区是集团销售区域主要组成部分，可以大致反映华东华南华中西北华北西南东北亿元亿元5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0000华北华南华东华中西北西南东北华北华南华东华中西北西南销售规模（万元）销售区域销售区域化来超五成的销售占比，可以反映出新城控股近五年的重点销售区域布局在长三角地区。江苏天津其他10个省份亿元0亿元0天津江苏其他10个省份天津江苏销售规模（万元）销售区域分布动同时浙江省其他城市销售占比呈现同幅下降，侧面突出了集团对于深耕杭州市，即省杭州市浙江省（杭州除外）江苏省四川省上海市800.00600.00400.00200.00800.00600.00400.00200.00亿元0.00杭州市江苏省四川省上海市浙江省（杭州除外）杭州市江苏省四川省上海市销售规模（万元）销售区域杭州市销售区域杭州市作为2022年拿地榜单排名第一的企业，华润置地2022年新增土储总金额为拿地规模动态对比，华润置地主要拿地布局均匀分布在华东，华南以及华北地区。在 华南华东华北西南华中西北东北金额规模亿元金额规模亿元0华南华东西南华北西北华中东北华南华东西南华北西北华中储区域华东地区华南地区西部及西南地区华北及中部地区亿元亿元0华东地区华南地区西部及西南地区华北及中部地区华东地区华南地区西部及西南地区化江苏省的土储布局，2022年滨江集团未在浙江省外有额杭州浙江省（杭州除外）江苏省亿元亿元0杭州江苏省浙江省（杭州除外）杭州江苏省杭州动杭州时间相关部门会议、政策详情建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策住用房、商业经营用房、基础设施项目等。试点基金产品稿）》，支持住房租赁供给侧结构性改革。重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。发布《关于协同做好不动产"带押过户"便民利企服务的通知》。以点带面，积极做好“带押过户”；通过因地制开展一季度金融统计数据有关情况新闻发布会，表明既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政开展全国自然资源和不动产确权登记工作会议，宣布我国住建部，国家市场监督发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，合理规范经纪服务收费，鼓励按成交价越高、服务费率则越低的原则分中共中央政治局/国常会强调适时调整优化房地产政策以适应房地产市场供求关系重大变化的新形势，因城施策用好政策工具箱。需加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两官网发刊提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善型住房换购税费减免”、个人住房贷款2.“金融十六条”产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将“金融十六条”中的适用期限统一延在此期间，房地产企业的融资状况并未出现显著改善，“金融十六条”政策延长效果房地产企业相对于一般制造业，其大量的资金来源于外部融资和合作方，财务杠杆极高，此类型的商业模式导致房地产企业拥经营的房企融资难度亦提升，行业流动性风险快速蔓延，“融资难”问在房地产行业融资收紧态势明显的大趋势下，房地产企业如何优化自身财务现状，越秀地产相较于其他企业，在财务优化上的持续发力使得债务结构较为健康，为现阶段企业经营和拿地打下了良好基础。未来，债务水平、结构合理的企业可能会在行业越秀地产三道红线40.00%20.00%0.00%4.6962.70%62.70%2.23201820192020剔除预收后的资产负债率净负债率现金短债比5.004.504.003.503.002.502.000.500.00房地产企业负债结构图剔除预收后的资产负债率.绿地控股鲁商发展首创置业首开股份金辉集团荣安地产德信中国珠光控股.●弘阳地产●联发集团南山控股.金地集团南山控股高速地产集团越秀地产高速地产集团越秀地产●。●。红星美凯龙亚通股份沙河股份.大连万达天房发展中天金融新华联中南建设阳光城美好置业荣盛发展栖霞建设栖霞建设万科股份旭辉控股集团石榴集团中国电建华侨城国瑞置业格力地产外高桥陆家嘴●鲁能集团张江高科天保基建●淮安开发天保基建浦东软件园南京高科短期有息负债占比2.土地储备分布与销售回款的良性房地产企业的资金除了外部融资外，主要来源是自身的“回血能力”，即销售回款情况。销售回款的能力又因为其土地项目布局而存在较大差异，销售回款能力与房压力更小，销售回款情况更优，高效的回款又能助力企业在一、二线城市获得优质地块，循环往复形成良性的资金循环，反观销售回款不佳的企业，多数项目和土储分布在低能级城市，面临更大的去化压力或更长的回款周期。因此，房地产企业的土储布局和拿地策略成为区分未来是否为优质房企的重要维度之一。如前文拿地区位分布中所述，经营较为优质的房地产企业选择深耕某一重点城市或区域，如杭州滨江，亦或35,00030,00025,00020,0005,000-●碧桂园●中海地产●越秀地产●招商蛇口华润置地保利置业华发股份保利发展绿城中国国贸地产万●建发房产●中国铁建●龙湖集团●方远房产●滨江集团-5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000销售均价（元/㎡）收入占比整体处于下降趋势，结合目前房地产开发市场已趋于饱和的市场现状，房地产企业在经营传统开发项目的基础上，正在寻找新的业务增长点。据目前的观察来看，由于目前房地产企业大多以“庞大”的集团形式开展业务，其业务范围涵盖住宅开发、商业地产经营、物业服务、代建业务等，但各下属公司之间并没有十分明确的分工或专精的业务领域，形成了涵盖金融产品和制造业的混合形态。因此我们认为，房地产企业业务未来会朝着专业化、精细化方向发展，集团内部各个板块划分明确的业务定位，也更容易进行风险管控和风险剥离。目前观察到未来发展的防线可分为三个主要物业板块，即轻资产板块，指的是房地产企业提供管理运营服务，主要体现形式为已开发物业提供的后续配套社区服务、商业公寓和酒店的运营、物业服务品牌管理输出等。目前，头部的房地产公司均在此赛道早早布局，如碧桂园、越秀、保利、新块逐渐独立甚至拆分上市，部分房地产企业的物业板块市值甚至超过其开发主体市值，如宝龙、雅居乐等。随着对住房由数量转变为品质的消费观念转变，轻资产的物业板块运营存在较大的商业增长空间。间碧桂园雅居乐保利保利物业佳兆业599代建板块，是指由开发需求的委托方发起，房地产