地籍测量学-土地权属调查

第二章土地权属调查2.1土地权属2.1.1土地权属的含义土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。1.土地所有权土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。2.1.1土地权属的含义（续）我国土地所有权的演变：1）建国初～1957年，土地国有和农民劳动者所有并存2）1958年～1978年，土地全民所有和农村劳动群众集体所有并存3）1978年～至今，土地全民所有和农村集体所有并存,所有权与使用权分离国有土地：城市市区+郊区和农村的国有铁路、公路、风景区、水利资源等农村集体所有：农村和郊区除按法律规定属国有的土地+宅基地、自留地、自留山等2.1.1土地权属的含义（续）2.土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。由土地所有权派生出来的，受所有权和法律的束缚。3.土地权属主（权属主、权利人）具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。1）集体所有的土地：县级人民政府登记，发土地权利证2）单位或个人使用国有土地：县级或县级以上人民政府登记，发土地使用权证2.1.1土地权属的含义（续）哪些对象可成为土地权属主？3）中央国家机关使用的国有土地：国务院4）林地、草地、水面和滩涂：依《森林法》《草原法》《渔业法》2.1.2土地权属的确认方式是指依照法律对土地权属状况的认定，包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的确认。确权方式1.文件确认：城镇土地使用权的较规范确权方式2.惯用确认：农村和城市郊区土地3.协商确认：文件不详，认识不一致，协商解决4.仲裁确认：都能出示相关文件又无法达成协议2.1.3土地权属的确认1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认四种确权方法相结合使用铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地所有权属国家，使用权归各管理部门。按土地使用原则和征地或拨地的文件确认2.1.3土地权属的确认（续）2.城市土地使用权的确认（1）单位用地红线图（2）房地产使用证（3）土地使用合同书、协议书、换地书等（4）征（拨）地批准书和合同书（5）有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书（6）城市住宅用地确权文件2.2土地划分与编号2.2.1土地划分土地的划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次。应与行政管理系统相一致。1.城镇地区土地的划分××省××市××区××街道××街坊××宗地(地块）2.农村地区土地的划分××省××县（县级市）××乡（镇）××行政村××宗地××地块（图斑）3、地籍区和地籍子区地籍区（街道或乡镇）地籍子区（街坊或行政村）2.2.2地块与宗地的定义1.地块：可辨认出同类属性的最小的土地单元。2.地块的特征：（1）空间上的连续性（2）空间位置的固定性，边界明确（3）“同类属性”可以是某一种属性，也可是某一类属性的集合3.宗地：是指权利上具有同一性的地块，即同一土地权利相连成片的用地范围。2.2.2地块与宗地的定义（续）4.宗地内涵：（1）宗地是一个“地块”（2）空间位置的固定性，明确的权利边界（3）各种土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置。2.2.3宗地的划分集体土地所有权宗地、集体土地使用权宗地、国有土地使用权宗地1.划分宗地的基本方法（1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地——独立宗（2）如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地（3）如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地——组合宗2.２.３宗地的划分（续）独立宗2.２.３宗地的划分（续）（4）对一个权属主拥有的相连成片的用地范围，如果土地的权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区（如住宅小区），或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界线的，可划分成若干宗地。2.农村非农建设用地使用权宗地划分建设用地按集体土地的使用权单位的用地范围划分宗地。3、集体土地所有权宗地的划分按行政区划界线划分——集体土地所有权单位的土地范围2.２.３宗地的划分（续）2.２.３宗地的划分（续）4.城镇以外的国有土地使用权宗地的划分5.争议地、间隙地、飞地的宗地划分争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上的权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。以上三种情形单独分宗2.２.３宗地的划分（续）城镇以外的国有土地使用权宗地的划分2.２.３宗地的划分（续）2.２.３宗地的划分（续）争议地飞地2.２.３宗地的划分（续）2.２.３宗地的划分（续）2.２.4土地编号

1.城镇地区土地编号××省××市××区××街道××街坊××宗地42011102040352.农村地区地籍编号××省××市××县（县级市）××乡（镇）××行政村××宗地××地块（图斑）2.２.4土地编号(续）3.其他的编号方法宗地编号统一长13位，1～10位为该宗地所属行政区划的代码。其中：前6位即省、地市、县/区的代码可直接采用身份证的前6位进行编号，如420111代表湖北省武汉市武昌区；第7、8位为街道/镇/乡代码；第9、10位为街坊/村代码。它们是在所属上一级行政区划范围内统一编号的。第11、12、13位宗地所在街坊/村范围内按“弓”型顺编的序号。2.２.4土地编号(续）街坊划分图街坊界线第1街坊第2街坊第4街坊第3街坊第5街坊1：5002.２.4土地编号(续）

结合土地登记申请材料、权源材料、旧的地籍图等，逐宗编绘工作用图;

预编宗地号;

注意不重不漏。宗地划分图2.２.4土地编号(续）城镇地籍图样图2.２.５边界类型与边界系统1.边界类型（1）行政边界省界、市界、县界、区界、乡镇界、行政村界等，由各级政府部门（民政部门）划定(2）宗地边界根据宗地划分方法而划分出的地块边界(3）地块边界根据地块的含义划分的地块的边界2.２.５边界类型与边界系统（续）国界界桩界桩埋设2.２.５边界类型与边界系统（续）湖北省与重庆市省界界桩2.２.５边界类型与边界系统（续）2.２.５边界类型与边界系统（续）2.边界系统就是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。分为普通边界和法律边界。（1）普通边界是指主要依靠自然的或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。2.２.５边界类型与边界系统（续）（2）法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并在实地以法律的形式固定下来的边界。（3)两种边界的关系2.２.６土地的权属界址1.界址线相邻宗地之间的分界线，或称宗地的边界线。2.界址点界址线或边界线的空间或属性的转折点3.界桩界址点上设置的标志2.２.６土地的权属界址（续）

混凝土界址标桩

石灰界址标桩带铝帽的钢钉界址标桩

带塑料套的钢棍界址标桩喷漆界址标志

界址点标志

2.３土地权属调查土地权属调查是指以宗地为单位，对土地的权利、位置等属性的调查和确认。分土地所有权调查和土地使用权调查。２.３.１调查内容1.土地的权属状况宗地的权属性质、来源、取得土地的时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。2.土地的位置：土地的坐落、界址、四至关系3.土地的行政区划界线4.城镇的国有土地，调查土地的利用状况和级别２.３.２调查的基本程序1.拟订调查计划2.物质准备3.调查底图的选择4.街道和街坊的划分5.发放通知书6.土地权属资料的收集、分析和处理7.实地调查现场确定宗地位置、绘宗地草图、填地籍调查表8.资料整理２.３.２调查的基本程序（续）图4-3初始权属调查流程图２.３.２调查的基本程序（续）２.３.２调查的基本程序（续）２.３.２调查的基本程序（续）违约缺席指界通知书现寄去地籍调查表一份（复印件），内有定界结果。如有异议，必须在通知收到后15日内提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请，则按地籍调查表上定界结果为准。

××市国土资源局××分局２.３.２调查的基本程序（续）航片遥感影像２.３.３土地权属状况调查１.土地权源调查土地权源是指土地权属主依照国家的法律获取土地权利的方式。（1）集体土地所有权来源的调查①土改时分配给农民并颁发了土地证书，土改后转为集体所有（1950、1978）②农民的宅基地、自留地、自留山及小片荒山、荒地、林地、水面等③城市郊区依照法律规定属于集体所有的土地２.３.３土地权属状况调查（续）④凡在1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》颁布时确认的生产经营的土地和以后经批准开垦的耕地⑤城市市区内已按法律规定确认为集体所有的农民长期耕种的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地。⑥按照协议，集体经济组织与国营农、林、牧、渔场相互调整权属地界或插花地后，归集体所有的土地⑦国家划拨给移民并确定移民拥有集体土地所有权的土地２.３.３土地权属状况调查（续）2.城镇土地使用权来源的调查（1）1982、5《国家建设征用土地条例》之前--历史用地（2）1982、5《国家建设征用土地条例》之后①行政划拨用地②协议用地③违法用地3.土地权属来源调查的注意事项２.３.３土地权属状况调查（续）什么是插花地？1.是指两个区之间没有明确归属的区域。例如：深圳“插花地”的产生，一是因为特区二线管理线的设置与行政区域界线不一致，在特区内四区与特区外两个区之间产生，其二是因为填海造地的速度远远超过勘界工作的进度，在深圳湾畔产生。目前深圳市“插花地”共有44.48平方公里，登记人口11余万人。由于处于政府的管理真空，“插花地”产生了诸多社会问题。2.两个或两个以上单位因地界互相穿插或分割而形成的零星分布的土地。如两个单位的土地互相楔入对方，形成犬牙交错的地界；或一个单位的土地落在另一单位占地范围内。插花地给生产组织和土地利用造成许多困难。由于水源受其他用地单位的控制，插花地上的排灌亦极为不利，因而利用较为粗放。２.３.３土地权属状况调查（续）2.其他要素的调查(1)权属主名称(2)取得土地的时间和土地年期(3)土地位置(4)土地利用分类和土地的等级《全国土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）一级类12个，二级类57个２.３.３土地权属状况调查（续）任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是出让使用权，而不是所有权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。《物权法》（2007年10月1日）草案中提到，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，并由建设用地使用权人支付土地使用费，目前尚未出台具体的续费标准。２.３.３土地权属状况调查（续）

2005年7月份，陈女士与武汉市吉祥房地产开发建筑有限公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买了该公司在武汉经济技术开发区5C2地块上开发的“吉祥国际”B座的一套房子。双方在合同中约定，土地使用年限是70年。

2006年8月3日，陈女士拿到了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。但《国有土地使用证》中的土地使用年限变成44年。２.３.4土地权属界址调查1.界址调查的指界指确认被调查宗地的界址范围，及其界址点线的具体位置。(1）指界的基本要求(2）无争议界址的处理(3）违约缺席指界的处理2.权属主不明确的土地界线调查3.乡镇行政境界调查4.界标的设置截弯取直法5.界址的标注和调查表的填写２.３.５界线的审核与调处1.国有土地使用权和集体土地所有权土地的处理2.有争议土地处理①《土地争议原由书》②现状界线的确定注意事项１.城区私房调查注意事项：两宗地间隔宽度1米以内的非通道夹巷，一般双方各半；两宗地间无明确归属的少量空隙地，不影响交通，不可以单独使用时，可以通过协商，确认给双方使用者。

２.农村宅基地调查注意事项：

（１）权利主体资格认定，即农民才能享有宅基地，城镇居民不能作为宅基地使用权的主体（继承除外）。（２）严格落实农村村民一户一宅的原则。除继承外，农村村民申请第二处宅基地的，不能受理。（３）掌握农村宅基地超面积分阶段处理原则。（４）发现明确批东建西的，要明确告知不得登记。注意事项农民宅基地冒出别墅

，高淳公务员被举报违规盖房２.３.６绘制宗地草图宗地草图是描述宗地位置、界址点、线和相邻宗地关系的实地草编记录。宗地号门牌号界址点号权属主名称界址边长２.３.６绘制宗地草图（续）２.３.６绘制宗地草图（续）1.宗地草图记录的内容(1）本宗地和相邻宗地的宗地号、门牌号，权属主名称(2）本宗地界址点，界址点序号及界址线，宗地内地物及宗地外紧靠界址点线的地物等(3）界址边长、界址点与邻近地物的相关距离和条件距离(4）确定宗地界址点位置，界址边长方位所必须的建筑物和构筑物(5）概略指北针和比例尺、丈量者、丈量日期２.３.６绘制宗地草图（续）2.宗地草图的特征(