房地产押品价值评估培训讲义

2019.11房地产押品价值评估培训班

培训讲义课程内容第一部分：房地产押品评估基础知识第二部分：房地产押品价值评估理论与实务市场法收益法成本法基准地价系数修正法假设开发法评估程序评估报告第三部分：房地产押品价值评估操作模板应用第一部分：房地产押品评估基础知识第一部分：房地产押品评估基础知识一、房地产基本知识第一部分：房地产押品评估基础知识房地产押品实物层面的基本知识房地产的含义指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。土地是指陆地表面及其上下一定范围的空间。一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。面积大小依水平投影面积计算。建筑物是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按用途划分：首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，在此基础上可再细分为下列10类:居住房地产办公房地产商业房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产房地产押品实物层面的基本知识房地产的种类按开发程度划分

生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基础设施完备程度，可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”。“三通一平”一般指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般指在“三通”基础上增加排水、电信；“七通一平”一般指在“五通”基础上增加燃气、热力在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。在实际估价中，判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程，完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。现房：是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。按照新旧程度分为新房、旧房。按照装饰装修状况分为毛坯房、粗装修房和精装修房房地鸭产押巾品实能物层素面的首基本乐知识房地尖产的缝种类按的姿结构饥类型钩和材爽料划握分砖木汗结构指建筑砖混颈结构游建筑钢筋患混凝御土结棕构建柱筑钢结稻构建绳筑房地虾产押祝品实则物层摧面的茄基本抓知识房地口产押刚品勘暖查知主识房地拉产的帝位置坐落乌：房迫地产佳所在勾具体眨地点剂。方位灭：房闭地产悲在所此在区调域中弓的方屿向和回位置益。距离谦：房腐地产弓与有葱关社五会场黄所的誓远近篮。朝向暑：房领地产盛正门承或房愁间窗镜户正剪对着响的方台向。楼层途：房奸地产丈为某忆幢房留屋中久某层借、某苏套时僵，其扯所在娃的楼纵层房地算产的纠外部判配套奴设施吩：基框础设躬施和李公共声服务宰设施基础旬设施教一般诵指道寄路、扬供水娱、排火水、升供电迁、供热气、碍供热插、通饼信、瓜有线咬电视野等设您施。公共公服务偷一般柱指教项育、站医疗魔、文惕化、惨体育裕、商滑业服北务、剩金融样邮电车、社省区服羊务、愈市政响公用话和行扯政管将理等峡设施房地仅产押喂品权统利层遵面的声基本仙知识房地轨产押颂品权丽利的显含义我国躲房地悬产权蕉利的光种类窃主要喊有房但地产赤所有恒权、祖土地吸使用炼权、福地役链权、星抵押某权和宽租赁誉权房地尤产所社有权单独纪所有找是指顺房地眉产由祝一个垃单位检或个社人享舌有所米有权拿。共有盖是指惹房地忆产由帮两个乳以上茅单位限或个崖人共摧同享宿有所匠有权暖，共奴有又国分为船按份蚁共有车和共渐同共趣有，刮按份浪共有芹人对熟共有苦的房补地产冲按照亦其份消额享番有所价有权溪，共痕同共保有人昌对共简有的驱房地学产共样同享算有所广有权蜘。建筑基物区挤分所偶有权搬是指年业主疼对建既筑物片内的末住宅悄、经众营性顺用房蛋等专闭有部菌分享村有所球有权谢，对反专有配部分竟以外鹊的共锣有部踢分享熊有共初有和纵共同领管理蠢的权冷利房地萍产押页品权晃利层姥面的娃基本址知识房地帮产押板品权合利的奏含义土地根使用捎权建设伙用地们使用通权是位指建但设用喊地使经用权寺人依饰法对害国家蛇所有牛的土负地享服有占蔽有、菊使用拥和收惕益的愈权利嚼，有鞭权利屡用该粘土地让建造堤建筑乔物、挥构筑罚物及年其附渠属设扫施。英按取平得方届式，拦可分却为出形让、若划拨乳和其勒他三沿种建萄设用异地使撇用权转。其旋他建记设用皇地使越用权辱主要乐有出继资、煮入股撤等形检式的拢建设非用地赶使用香权。宅基代地使蒙用权厌是指哲宅基汉地使南用权殖人依每法对掘集体狭所有离的土柱地享误有占页有和霞使用斑的权若利，奇有权畅依法猾利用的该土壳地建腐造住苍宅及拖其附费属设灶施土地国承包机经营往权是约指土眠地承撇包经冻营权浓人依胆法对棋其承宋包经铸营的杂耕地肆、林仁地、浆草地例等享饥有占拌有、拢使用蒸和收症益的谅权利幅，有材权从兆事种昆植业森、林拉业、匪畜牧乞业等韵农业舍生产房地拦产押荐品权盖利层桨面的门基本结知识房地拌产押吹品权乔利的搅含义地役靠权房地箱产所葵有权塘人或就土地逼使用萍权人露按照好合同核约定幕利用坊他人还的房伙地产应，以进提高线自己到的房咬地产拜效益究的权尤利抵押蒸权债务弄人或酒第三细人不遇转移欺房地前产的舰占有师，将瓦该房薯地产雀作为笋债权伏的担墨保，树债务俱人不丙履行摧到期均债务则或发扮生当爷事人书约定栽的实宪现抵腰押权圾的情判形，避债权些人有册权依返法以烦该房忌地产想折价咽或以烛拍卖蜜、变勤卖该炼房地萍产所智得价敞款优滥先受任偿房地假产租君赁权以支南付租磨金的油方式湾从房懂屋所脊有权纯人或吸土地览使用饲权人肌那里肝获得们的占并有和赵使用电房地班产的写权利房地安产押遍品权纺利层泊面的豆基本仍知识出让汉和划脏拨出让协议自出让蚕：指距出让田方与绞受让缘瑞方经沫过协夫商，曲就土曲地使是用权萄出让叹条件址以及砖双方陷的权您利义琴务达逼成一袋致而熔出让币土地林使用锻权的聪民事铸法律瘦行为数。招标贱出让刃：由惜市、混县土齐地管烤理部沉门向丹符合慕规定肺条件俗的单膀位发父出招势标邀训请书慰或者孩向社畜会发抖布招鸟标公两告，披邀请侧特定胆或者妻不特凤定公旷民、局法人踩或其题他组猴织参史加投施标，豪根据动投标腔结果叹择优症确定卡中标喷者，创向其须出让渠土地蔑使用苹权。论招标宅方式栏包括支邀请惠招标钓和公想开招达标房地倒产押铜品权磁利层佳面的顿基本省知识出让洒和划浇拨出让拍卖部方式鹊出让握土地陵使用继权，答是由石市、葛县土仗地管喘理部鉴门或虽其委禾托的闭拍卖涛机构村，在舞指定更的时叠间地歇点，献通过训拍卖希的方推式公熄开叫体价竞亩投，猾以出肤价最松高者奥为受懂让人巾出让阀土地傻使用泼权挂牌繁出让戴国有欢土地俗使用造权，昨是指汁出让依人发尚布挂牌牌公岛告，伶按公列告规孕定的宁期限坏将拟丢出让翼宗地抛的交馅易条圾件在壤指定蚊的土表地交福易场洗所挂步牌公径布，躲接受柜竞买改人的总报价寸申请骗并更陡新挂伴牌价设格，告根据版挂牌始期限侍截止安时的滴出价届结果顾确定恳土地宣使用尘者的录行为出让姻年限唐：居将住用旗地70绞年；兵工业锣用地小50箱年；铲教育坚、科拦技、党文化甜、卫苏生、夸体育饮用地睡50惩年；章商业亲、旅所游、筛娱乐邪用地担40脆年；呢综合舅或者健其他预用地此50忌年。坛土地计使用锣权出劝让的军实际肥年限沃不得伏突破凭规定埋的最借高年表限，缝只能固限于瞎最高稳年限沃的范喂围内房地仇产押野品权鄙利层鞠面的谁基本臭知识出让袭和划束拨划拨划拨仔用地喊范围瞧：（1）独国家雨机关眨用地是和军工事用辟地：许（2载）城讯市基美础设士施用场地和嫁公益唤事业阔用地校；（判3）征国家松重点树扶持比的能幼源、寄交通吐、水罢利等躁基础邪设施症用地添；（要4）脚法律醋、行挨政法阿规规茶定的垂其他冤用地划拨武土地凳使用台权的澡处分在转朴让房显地产碎时，鬼应当饶按照浙国务司院规促定，逆报有栋批准放权的估人民系政府端审批叹。有涝批准嗓权的急人民匙政府掩准予扒转让免的应南当由甩受让授方办热理土纸地使逢用权金出让剖手续江，并亲依照睁国家么有关幅规定挖缴纳吼土地旬使用蛙权出启让金设定趣房地姓产抵虹押权昌的土想地使飘用权烂是以垂划拨想方式限取得葵的，潮依法喂拍卖罚该房团地产仇后，扁应当汪从拍咏卖所肝得的京价款柜中缴你纳相画当于浩应缴妹纳的益土地脂使用衣权出便让金由的款机额后悲，抵苍押权江人方扯可优蜻先受尚偿房地交产押竟品权改利层桃面的都基本乏知识出让战和划钥拨划拨划拨惕土地照使用刚权的肿处分以划短拨方枝式取泊得国萝有土灿地使岛用权巩的股损份制舒企业田，在尖补办当土地污使用锤出让革手续奶、补拾交出鹿让金种、进现行土昼地登诊记后绵，土蛛地使成用权卧由股筒份制法企业偷持有职工务以市铸场价茧购买赞的住尼房，肝产权躲归个泛人所商有，齐可以伍依法泉进入梅市场躁，按宣规定尚交纳渣有关守税费先后，很收入正归个魔人所艳有。始职工炸以成董本价阀购买团的住纹房产嘱权归惊个人讽所有汇，一爷般住围用5年祝后可烘以依劳法进弓入市弦场，酸在补逝交土严地使撒用权演出让捆金或貌所含泳土地稿收益虫和按芦规定莲交纳研有关装税费俭后，铸收入客归个埋人所缝有。革职工啄以标直准价孙购买屡的住秘房，甩拥有帆部分昆产权率，即宴占有茫权、义使用亿权、五有限沸的收危益权亮和处巨分权惰，可填以继水承房地抽产押返品权蔽利层颂面的晃基本犬知识土地甲使用剖权转拣让土地剧使用依权转窗让条唉件土地蔬使用粪者按步出让躬合同党约定必已支哄付全满部土论地使祝用权野出让弱金，唤并取症得土好地使柴用权顶证书考。土地顺使用艰者依紫出让白合同笨约定继进行置开发祸，属骑于房兆屋建胶设工扔程的愈，完则成开武发投女资总饿额的25模％以流上；离属于吨成片赏开发从的，户形成犹工业脖用地颈或其帐他建章设用倦地。侧转让纱房地甜产时粪房屋惑已建普成的门，还辛应持辰有房湖屋所元有权生证书土地浇使用替权转经让时眯，不娃得损陈害土洞地及缘瑞其地脊上建梢筑物橡的经介济效泼益，漫不得截违反燥城市母规划音的要诵求；宣土地吸使用衡权和张地上峡建筑瞎物、牙其他胁附着针物所刚有权后分割嚼转让派的，六应经你市、拢县人先民政栗府土栏地管伙理部懒门和增房管丘部门兼批准判，并汗按规蚕定办麻理过协户登姥记手渠续。未按樱土地声使用按权出烟让合呼同规苍定的涨期限获和条诉件投丸资开蓬发、件利用女土地滥的，蓬土地龙使用绳权不撑得转偶让房地掉产押粉品规偷范层荷面的冬基本田知识规划啊知识用地稳分类根据《城剑市用学地分摊类与捕规划源建设魔用地车标准叶》（拌GB像J1销37泉—9搁0）耳，城猫市用检地按东大类妖、中讲类和沙小类贱三级跑进行缸划分悼。城亩市用零地共肚分1恩0大校类、絮46恩中类滤和7殖3个波小类规划讽控制东指标要：规据定性计指标用地柏性质妖，指夕规划博用地礼的使集用功恳能或锤土地肾用途液，可姑根据居用地轻分类遣标准控进行痒标注日。用地睁面积告，指最规划喝地块吉划定字的面隐积建筑咏密度扯，指蜓规划融地块娃内各象类建品筑首哑层占宋地面秒积与拐地块者面积旺之比腿，通站常以邮上限思控制建筑证控制障高度镇，指文由室守外明天沟面戒或散类水坡万面量材至建亿筑物孤主体释最高淋点的蕉垂直恰距离房地搏产押柏品规掩范层点面的老基本积知识规划佛知识规划执控制疏指标心：规捐定性鸽指标建筑骂红线妙后退戚距离膜，指唇建筑忍相对岭于规鹊划内习道路白红线况后退咏的距秩离，迫通常锣以下叠限控队制人口宿容量膜。即妈规划劈燕地块勿内部验每公咸顷用昂地的啦居住扭人口被数，借通常颗以上话限控精制建筑申形式落、体苗量、愉色彩经、风慈格要仙求。烛对规淡划区骨重点野地段娇的建探筑形蛋体和慈布局枕应进抚行特纲别控法制，末包括呀广场稿控制餐线、折绿地粱控制跌线、我裙房饱建筑日控制汪线、它主体萄建筑欢控制滔线、美建筑溉架空露控制睁线、守建筑煎高度集控制乔范围慰、建士筑颜春色等听具体庸指标其他谷环境抄要求房地狼产押夺品规立范层跌面的帮基本喷知识规划景知识规划避控制戒指标矩：指炉导性沿指标容积嘴率，阁指规相划地碎块内港各类感总建延筑面候积与厚地块凉面积寻之比眉，可港根据溪需要呜制定株上限氏和下皱限。帆容积卡率的浇下限侨保证悦地块咳开发核的效络益，胞防止伶无效奇益或臭低效跳益开杯发造逢成的梨土地壶浪费僵。绿地烧率，馋指规斥划地拖块内杏各类菌绿地刊面积绿的总邀和占饥规划姨地块丑面积肺的比衣率，些即：蝇绿地堆率=绿杀地面摇积／味土地斩面积绿地堵率通数常以欲下限耕控制宽。这坦里的曲绿地劳包括毒公共舰绿地者、宅龟旁绿竖地、应公共率服务自设施仰所属怕绿地坐（道膀路红汤线内镇的绿菜地）谱，不旧包括眠屋顶肝、晒址台的真人工伍绿地牵。交通设出入群口方脸位，停指规世划地抚块内等允许租设置谎出入准口的石方向祝和位挨置停车团泊位始及其坑他需蓬要配贸置的备公共朵设施猛，包孤括居篮住区肿服务术设施皆（中淘小学谦、幼脖托、抚居住均区级秆公建明）、累环卫威设施连（垃拾圾转柴运站商、公乐共厕泛所）砖、电退力设维施（苗变电赛站、害配电邻所）凑、电电信设黑施（伐电话菌局、富邮政惊局）无、燃怨气设腾施（炒煤气与调气薄站）骂等房地肌产押琴品规贴范层男面的厚基本花知识规划闲知识建设阳工程离规划青许可塑证制猛度在城喇市规挨划区乘内新昂建、鼠扩建戒和改久建建震筑物冈、构狠筑物刚、道律路、袄管线疾和其放他工勺程设溜施，体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