2020年杭州楼市市场回顾及展望

——小泡泡2021.1.4担忧牵挂辞旧迎新2020感动缅怀春江水暖2020期待热情乘风破浪2020昂扬热情金榜题名2020致敬铭记国泰民安2020满足铭记收官20202020那些记忆深刻的词语审视基本盘>>政策|全国关键词：关键词：关键词：关键词：①因城施策去库存②租购并举③遏制热点城市房价过快上涨④棚户改造、提高货币化安置比例①房住不炒②租购并举，培育租赁市场发育①平衡稳增长和方风险的关系②落实城市主体责任，完善住房市场体系①再提房住不炒②坚持因城施策，去除“落实城市主体责任③提出“一城一策”③推进保障性住房及城镇棚户改造③完善便民设施，让城市更宜居宜业④稳步推进房地产税立法④老旧小区改造，支持加装电电梯等2017年2019年2020年2018年

加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应

本次“因城施策”写入政府工作报告，且删除了“落实城市主体责任”，新冠疫情爆发以来，多地灵活因城施策，从供需两端出台房地产调控政策，对房地产市场的稳定运行起到重要作用，另外也有广州、济南、青岛、乐山、赤峰等超10城出台有关放松限购、限贷等政策被撤回。未来在“房住不炒”总基调下，各地因城施策将更加灵活，以保障房地产市场的平稳运行。农民日益增加的到县城；就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。健全市场化投融资机制，支持民营企业平等参与。

深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。审视基本盘>>政策|全国央行定向降准，释放长期资金5500亿

元，限贷政策放松，土央行：进行1000亿元MLF操作，维持此前2.95%利率不变人民银行、财政部等多部门明确加强对小微企业信贷支持央行：继续深化LPR改革

推动贷款实际利率下行房地产蓝皮书：近两三年内房价将维持高位盘整十四五规划：继续坚持住房不炒地审批权下放20201月2月4月5月9月3月6月7月8月10月11月12月住建部：继续坚持住房不炒；“十四五”时期将促进住房消费健康发展中央经济工作会议：坚持房住不炒、因地制宜、多策并举，解决好大城市住房问题住建部、央行举行12家重点房地产企业座谈会，提出三道红线央行金融会议暗示房地产信贷中性偏积极央行降息：1年期LPR下调至3.85%，5年期以上为4.65%央行：扭转银行贷款偏好，房贷降速信号来袭一季度确保复工复产二季度稳经济三季度三道红线促健康四季度稳中冲刺表：2020年中央重大会议房地产相关内容对比内容3.27政治局会议3.27政治

4.17政4.17政治局会议治局会议局会议5.22两5.22两会会未提及房地产重申“房住不炒”定位，明确要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒、因城施策”主基调不动摇房地产相关中央楼市基调态度放松强化房住不炒、因城施策，仅限于部分压力城市局部放松调控，在一定程度上减缓市场下行压力，但决不会刺激房地产两会涉及地产就简短几十个字，当期背景下，约等于宽松注：固定资产投资和进出口是拉动国内经济增长的两大重要力量，指标走势很大程度上反映经济趋势。审视基本盘>>政策|全国

中央出台预防性救市措施，积极货币政策维持市场流动性

1月央行合计释放11000亿流动性，李克强在国务院会议强调“要疏通货币政策传导机制，发挥好年初降准、合理增加流动性的政策效应。”

2月3日，央行将7天期和14天期逆回购中标利率分别下调10个几点，分别降至2.4%和2.55%。

2月LPR已经出炉，1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，相比1月的LPR，分别下降了10个基点和5个基点。

各地方政府相继出台“救企、救市”相关措施

杭州：调整合同履约时间、缓缴土地出让金等；

无锡：预售部分完成25%以上投资即可等；

天津：开竣工时间顺延、延期缴纳土地出让金等；

浙江：减轻房地产开发企业资金压力、降成本、降缴存比例等；红橙黄绿

江苏：疫情管控造成的延期损失、费用增加适用不可抗力条款等；

河南：以县域为单位支出房地产复工复产、阶段性加大信贷支持；审视基本盘>>政策|杭州

应在1.31-2.20缴纳地出让金的，可延期21天；经建设用地使用权人申请，可延地块开竣工时间建设用地使用有权人可申请减免2个土地年收益。

本科以上在生活补贴基础上，

支付宝线上开盘

房贷利率=LPR+固定点差，按照2019年12月发布的LPR作为基础。

允许杭州在2020年5月31日前申领商品房预售证可以降低5层（最低不低于正负零）

2020.4期实施高层次人才优先摇号，按不高于20%比例优先供应，其中A类人才可免摇号给予每年1万租房补贴，最多可享受6万；顶尖人才最高可享受800万购房补贴

2.25房管局推进线上开盘环节，2.29风起钱潮开始首次线上选房

浙江省发布全

取消提前缴纳契税，完善住房限购政策，父母投靠成年子女落户本市需满3年；加大无房家庭房源倾向比例达80%；自备案起5年内不得上市交易

30周岁以上未婚单身且在本市限购区域无房，离异单身满3年且在本市限购区域无房，可认定为无房家庭

加大对无房家庭的倾斜力度，明确均价在3.5万以下的项目对无房家庭保障比例不低于50%

人才限售无房家庭认定标准无房倾斜比列不能

土地出让须知中涉及首次预售证最早

父母投靠户口年龄不受限制（城区除外），与成年子女共同生活居住的父母可以投靠落户，人才公寓、酒店式公寓可设立集体户口装修新规，要求交付必须“所见即所得”，新规自11月1日起实施同时摇号；人才限售5年；均价3.5万以下的无房比例不低于50%。核发时间规定，最快开盘时间不小于约半年审视基本盘>>政策|杭州

大政策端：

装修政策端：精装规范杭州住保房管局：公租房租金缴纳可延迟办理杭州市2020年积分落户受理于将于3月1日启动应对疫情，杭州公积金新规：可降低缴存比例最低至3%杭州房管局开通网上平台，推动商品房线上销售浙江省出台住宅全装修补充文件，促进楼市稳定健康发展，自6.20起实施。装修新规：要求交付必须“所见即所得”负向-

摇号政策端：7.2人才补丁浙江发布户口新政，允许酒店式公寓设立集体户口

人才限售无房家庭认定标准无房倾斜比列不能同时摇号；人才限售5年；均价3.5万以下的无房比例不低于50%。

人才政策端：正向+杭州人才引进再放大招：最高可享受800万购房补贴4月1日起杭州高层次人才购买首套住房可免摇号

限购政策端：升级调整

土地政策端：

9.4新政对限购政策、无房家庭认定的调整，进一步打击短期投资投机客户，保障自住需求，调控更加精准。部分双限土地出让提高新房销售价格例：大江东限价19000m/²（提高1200m/²）余杭北部新城限价30500m/²（提高1500m/²）临平新城限价30000m/²（提高1900m/²）审视基本盘>>政策|杭州4月1日

高层次人才优先选房政策7月2日

商品住房摇号补丁

A类人才在杭购买首套住房可免摇号

高

层

次

人才相关明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易认定：指国内外顶尖人才(如诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，菲尔兹奖、图

灵奖、普利兹克奖获得者，中国科学院院士、中国工程院院士等)

无

房

家

庭相关无房家庭认定补充：户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，除需符合原有要求外，还需满足“自购房之日前一年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社会保险或个人所得税

满1个月”的要求无房家庭倾斜比例：明确均价35000元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房

源保比例一般不低于50%

B、C、D、E类人才在杭购买首套住房，可在新建商品住宅公开摇号销售时，按不高于20%的比例优先供应。

摇

号

登

记相关明确一户购房家庭同时只能参与一个新建商品房项目的购房意向登记认定标准：国家级领军人才、省级领军人才、市级领军人才、高级人才••需摇号项目：登记之日至摇号结果公示当日，不得参与其他项目意向登记不需摇号项目：登记之日至登记结果公示当日，不得参与其他项目意向登记7月30日

高层次人才优先选房认定范围扩大9月4日

9.4新政

人才选房认定范围扩大

进一步落实住房不炒，打击投资炒房浙江省高层次人才认定适用【杭州市高层次人才目录分类的通知】对杭州①主城、萧山和余杭一样，不能提前缴纳契税②老年投靠3年后可作为独立购房市认定的单位进行调整，人才认定由之前仅限于杭州市属的单位，到现在省属单位也可以认定家庭买房③热点楼盘，无房家庭摇到限售5年

进一步保障自住需求①30岁单身、离异三年无自住房，可认定为无房家庭②热点楼盘实施“2+8原则无房家庭倾斜80%和人才倾斜20%市属认定省属认定审视基本盘>>城市|产业杭州上市公司市值TOP10公司名称市值（亿）所属行业海康威视4196信息设备化工荣盛石化泰格医药恒生电子浙商银行杭州银行同花顺12871082970846769726722679585生物医药软件服务银行金融科技生物医药信息设备高新材料通策医疗大华股份福斯特浙江省百强企业TOP10公司名称地区营业收入（亿）阿里巴巴吉利控股物产中大青山控股海亮集团绿城中国恒逸集团省交投杭州杭州杭州温州杭州杭州杭州杭州湖州376832853005226517361564147413771321“一带两走廊”的国家级开发区钱江新城、钱江世纪城、杭州高新钱塘江生态科技产业开发区、杭州之江国际度带经济带假区、富阳经济开发区、大江东产业集聚区、萧山经济开发区两走廊城东智造大大江东产业集聚区、萧山经济开发走廊区、杭州经济开发区、余杭经济天能电池审视基本盘>>城市|商业等级

商圈商业备注武林杭州大厦以奢侈品为主城市级湖滨湖滨IN77湖滨级钱江新城

新鸿基江河汇

城市级封面城西城北城西银泰万达区域级综合性商业滨江天街萧山市北临平万象汇银泰城中型综合性商业片区级大江东良渚龙湖天街永旺梦乐城审视基本盘>>城市|大交通杭州南站崭新亮相杭州二绕建成通车杭州二绕，由湖州段、杭绍段组成，是国家高速公路网和杭州都市经济圈环线的重要组成部分，也是杭州2022年第19届亚运会和世界互联网大会的配套工程，由浙江省交通集团牵头投资建设

杭州南站计划6月底具备开通运营条件（具体开通日期以官方公告为准）。

杭州南站的开通，将分担杭州东、杭州站部分旅客列车的停靠办客业务，有效疏解杭州枢纽客运压力。

根据规划，重新投入使用的火车南站，将有沪昆高铁、杭甬高铁、杭黄高铁等高速铁路和沪昆铁路、萧甬铁路等普速铁路经过，与改造前相比从一个中间站变为一个高铁与普铁合一的较大型枢纽铁路车站。

基础：连接练杭、杭宁、杭长、杭徽、杭新景杭金衢、诸永7条高速公路是杭州、嘉兴、湖州、绍兴4个地市的新快速通道全线长149公里

意义：全线通车后多条高速公路将被串在一起，在杭州外围地区形成一个新的核心并以此向外辐射，在杭州都市圈构成新的“放射-环线”高速路网格局；同时也接轨上海、接受长三角地区辐射，推进上三角一体化初期开行63对旅客列车审视基本盘>>城市|轨交地铁5/16/1号三期/7/6号一期杭富城际线相继开通杭州十区实现地铁全覆盖完善轨道交通体系

成为轨交城市2020年已运营线路2022年将建成地铁与轻轨线路图地铁1号线三期2020年底预计运营线路地铁9号线地铁6号线四期地铁规划图地铁4号线二期地铁3号线地铁7号线2021年底预计运营线路地铁8号线地铁10号线杭绍城际铁路杭海城际铁路杭德城际铁路2022年底预计运营线路审视基本盘>>城市|规划“云城挂牌”创梦、创新、蝶变之都①规划建设范围：东至绕城高速、西至南苕溪、南至余杭塘河、

杭州共有独角兽企业31家，准独角兽142家，所有北至杭长高速，围合区域内约58平方公里；独角兽企业总估值超过了3100亿美元。②产业发展：云城区域内及周边云集高等院校、科创企业、科研机构、特色小镇、居住区，人才、资金、技术等发展要索虹吸能力强，已建成项目近20个，在建30余个，拟建20余个；③交通：云城核心区块的杭州西站枢纽是“轨道上的长三角”节点工程，集高铁、地铁等多种交通方式于一体，周边地铁2/5号线已运营，区域内机场轨道快线、地铁3号线正在建设；④目标：将打造成未来“大走廊的重要窗口”，展现策源地的头雁风采，建成成彰显山水之城、文明之城、数字之城的未来城市典范规划范围数字经济强劲、活跃度高杭州西站效果图审视基本盘>>行业|格局

拿地竞争激烈，拿地成本高、销售利润堪忧

坚持住房不炒

疫情反复不定影响，未来市场不定因素多

部分区域库存量大，去化周期较长

两度新政，政策依旧趋严影响背景

双限政策，利润收窄

拿地艰难、微利与勉强保本成为共识融创东南：联合开发、优势互补、资金互助、分摊风险本土房企持续深耕vs外来房企积极抢滩登陆融创

创望金沙项目三大开发商各司其职相互合作，不仅分摊资金链上的风险，也使得项目在运营上更加完善本土强势回归

融创：住房部分本土房企拿地近5成成

坤和：写字楼部分vs坤和开元

开元：酒店部分销售价格项目区域业态合作方元m/²2.1万6.8万敏捷大华融耀之城御潮府余杭上城高层苏宁滨江住宅高层、小高三迪望金沙钱塘新区

高层、商业

坤和、开元3.75万新力融望之城杭源里萧山拱墅高层金帝金成2.8万5.0万办公高层、洋房酒店花样年国大高层商业融滨府拱墅滨江5.4万启示：后期会出现更多的这样的合作模式，发挥各自的优势外围房企持续看好杭州未来市场审视基本盘>>行业|本土房企房企区域之江容积率限高限价规划要求产品规划拿地金额（亿元）房企系拿地宗数

总建面（万m²）平均溢价率（万元/m²）滨江大家德信绿城星耀中天104143.926.7398.658.925.125.81.21.812-15米36米1月3日不得设置别墅类建筑,采用坡屋顶叠墅多层328.3696.842.924.7424.67237.144.7856.97临安滨湖2.95配套公建≤10%220.426.4522.6新城绿城深爱低密豪宅：①擅长打造低密产品，提高溢价力；449.45未科1.124②限价体系之下低密产品稀缺性更强5.21住宅需采用坡屋顶，层数不大于四层，檐口高度不大于13m叠墅重仓深耕区域，形成规模效应，掌握市场发言权绿城企业系中豪区域成交价（万元）

预计建筑面楼板价（元/m²）竞得企业中豪溢价率（%）积（万m²）拱墅区余杭区131000000015000000003.885.93337702522920.2金成/吴兴城金成&吴兴26.15投城投金成/吴兴城大江东11100000008.7012732金成&吴兴29.89投城投瞄准市场，重归杭州

①熟悉市场及区域②流量、刚需板块，销售难度不大顺发萧山3718348顺发14.68地块区域面积属性拿地金额（亿元）建面（万方）楼面价（元/m²）房企溢价率（%）项目区域拿地房企合作房企楼面价（元/m²）拿地金额（亿元）亚运地块萧山区68538商住3818.71087420332万科50印江滨花漾里萧山南站阳光城东原1819615.2区域合作方销售状态全年销售额（亿）万科勾庄地块余杭区59375住宅27.713.656252030723.08大江东阳光城融信星耀天阳96247.1618云澜天第府运河新城23558天空之城未科新塘瓶窑申花杭州地铁杭州地铁西房在售彩虹天空之城良语久园在售待售售罄天澜里三墩融信招商上坤160871231113.614.5云栖宸园临平山北华景川滨旭府新塘旭辉滨江滨江旭辉129741738821.449.7古翠尹秀融信朝闻花城南部卧城融信天澜里房企拿地宗集中区域竞争策略方向云澜天第府数古翠尹秀融创绿地3申花、富阳、钱塘新区多拿商住或TOD地块：综合开发和城市运营，荣望并进军未来社区4塘栖、崇贤、临安、富阳多拿商住或TOD地块：综合开发和城市运营展望招商星创11萧山勾庄拿商住地块：城市运营和产业地产拿商住地块：城市运营湘湖悦章审视基本盘>>行业|典型案例项目商业占比自持率新房限价预期销售利润2020融创金沙湖35%52%//37500540004.50%9.48%√申花项目17.40%2%2700012.80%富阳地块融滨府望金沙富源里审视基本盘>>小结市场洞察与启示>>土地篇|年度成交年度概述：2020年杭州土地出让金为2503亿元，“惜败”于上海位居全国第二；下半年政府减缓土地供应因此也略低于去年，但实际楼面价再创新高。土地出让金（亿）排名城市12345上海杭州广州南京武汉28282503216819601851地块数16619318725622767北京宁波1851130389佛山苏州成都11941138108810疫情迅速回暖高热放缓供应按下暂停键高溢价率维持高位亚运出让土地名称区域溢价率自持率房企（%）（%）戴村镇B区块萧山区3022金地临江片区A-16地块大江东2921三迪金成&吴兴城大江东龙湖东侧地块30301913投地块名称区域楼面价（元/m²）房企滨江地块名称房企区域土地性质金额（亿）临江片区经四路东住宅地块景芳三堡单元JG1206-47地块大江东廣大國景芳三堡单元JG1206-47地块江干区42607際杭州未来科技城81号地块余杭区西湖区3978638418绿城&浙江省交投第19届亚运会运动员村一号地块绿城萧山区住宅108江干区3030119滨江翠苑单元XH0909-02地块建发文晖单元滨江龙湖下城区滨江区住宅商住107文晖单元XC0402-R21-22地块下城区拱墅区3596433770滨江中豪西兴单元BJ1305-B/R/S2-14地块71.9余杭320国道与禾丰港交汇西北余杭区华景川处地块大关单元GS0507-R21-02地块望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块滨江滨江上城区江干区商住商住61.956.4奥体博览中心单元BJ1701-11、13地块瓶窑镇新城北B28（镇政府西侧）

余杭地块309华元萧山区江干区3268732282滨江景芳三堡单元JG1206-47地块区天城单元R21-41地块佳兆业第19届亚运会技术官员村地块

中

心全城区年单出元0让1-Z1X3-072宗-17涉地块宅土临地安中，29有36宗9拍至敏捷华润融创萧山区大江东商住商住53钱江世纪城核心单元SJC0203-02、03、04地块萧山区下城区3110630095滨江荣安市封顶加自持，占比26.3%；多集中在外围杭州钱塘新区云帆社区一期商住地块50.2298香港兴三塘单元XC0506-R21-18地块高新技术单元07-R2-05地块刚需板块和新兴外围板块临安市蜀山单元XSCQ2704-01、XSCQ2704-02地滨江萧山区住宅49.7申花单元GS0403-R21-14出让土地量大且多为核心地块总价较高行政区域广阔、土地量足远郊区域集中供应地块集中在三堡、城东、艮北区域，拉高价格土地较为稀缺区平均溢价率区域因素（%）价格低+地铁

刚需旺盛大江东26.37中签低

热度极高下沙富阳24.518断供已久龙坞低密宅地零溢价土地供应足、房企被迫外溢拿地部分板块因高库存、流速等因素也劝退众多房企临安17.7排名房企滨江绿城融创龙湖万科融信祥生大家中天绿地金额（亿）排名房企滨江融创绿城绿地中天华润祥生阳光城龙湖复地预计建面分化显著：（万m²）1240523813572121591019763494545363634现象1:本土拿地积极性高，普遍存在于追求规模性发展，加上融资、深耕等方面的优势，使其在土地市场上表现优异；滨江不断发力，拿地超400亿，确定头部之位，绿城也积极拿地布局于改善市场；334456656656现象2：全国性房企拿地意愿下降，在杭州拿地预期利润堪忧和三道红线的双重环境下，拿地意愿已是“心有余而力不足”；部分房企以差异化拿地保持份额，例如：融创、龙湖、绿地等762785989579105510市场洞察与启示>>土地篇|限价2020年部分板块突破价格标志性事件2020年部分板块突破价格标志性事件区域

板块

目前价格原价格上涨幅度因素（元（元/m²）/m²）钱塘新区核心区1980030500178002900011.20大区域发展、地铁、交通完善%余杭余杭余杭余杭拱墅勾庄5.17%“北建”战略，区域发展兑现临平山北22000285003771040000208002660034500360005.77%区域发展辐射临平新城7.14%东湖新城的发展带乡镇限价列表动区域乡镇精装限价装标200020003500未来科技城9.3%容积率及限高因素价格重塑均价≥5.5万新登镇133001200014800-均价4.5-5.5万均价3-4.5万均价1.8-3万其他富阳临安场口镇祥符11.11%自然景区於潜市场洞察与启示>>土地篇|限价德信·云望之宸大家·金铭云上阳光城·檀瑞府北辰项目融创·融望之城德信东原·九章赋融创·富源里联发项目德信东原·印奥湾赞成地块旭辉·宸宇府滨江金茂·星外滩绿地·潮悦江山城星耀·青漫里滨江·朝闻花城万科·樟宜翠湾绿城·桂雨朝阳项目价格（元/m²）开盘批次去化情况100%项目价格（元/m²）开盘批次去化情况滨江·朝闻花城万科·樟宜翠湾东原德信·九章赋东原德信·印奥湾融创·融望之城298002980028500278002560012.2512.2金茂滨江·星外滩绿地·潮悦江山城大家·云上金铭府德信·云望之城2980010.1812.127.18/94%40%27000220002500080%30%/12.234.25100%100%12.22100%土地名称企业系板块成交价（亿元）

（元/m²）楼板价溢价率（%）自持（%）预期利润率（%）土地名称企业系

行政区成交价(亿元)楼板价

溢价率（%）华鸿佳信众安大江东未科13。8112992794825.4621.51//-3.34（元/m²）河庄街道北一路南住宅地块未来科技城13520.9-3.1号场口8号地块澳海/富阳供销社1.45205628.42瓶窑镇新城北B28（镇政府西侧）地块华元余杭区8。251169229.929-2.57富春70-1号地块富春70-2号地块富春71-2号地块富春72号地块绿地融创联发21.412.315.81.77117761331510759784522.9929.5912.071.15龙湖东侧地块金成/吴兴城投大江东大江东11。112732619829.8929.071920-2.050.15临江片区A-16地块三迪5.77浙江坤生企业管理萧山区蜀山单元XSCQ2709-38地块兴耀萧山区余杭区11。3166262522924.0826.15//0.150.48富春76号地块阳光城19.6948912.03北辰、绿地香港、广宇、联发、众19安.3等6家

房107企39今年9首.67富春77-1号地块北辰金成/吴兴城投15入富阳，拿地总金额达到77.8亿元，占涉宅地总出让金富春90号-1地块德信111585529.54杭州未来科技城134号地块的六成（59%）。银湖1-3号地块绿城9.6959911.63注：此利润计算为广义利润市场洞察与启示>>土地篇|启示现象1：项目急速高周转、快去化现象2：融创、绿地等房企通过综合性项目提高预期利润

时间就是金钱，高度把握营销节点，提高操盘能力，快速开发与时间赛跑，实现快速去化；但因政策政策转变，3.5万+项目领证受阻项目商业占比自持率新房限价（元/m²）预期销售利润融创金沙湖项目35%/375004.50%项目房企区域拿地时间拿地价格（元/m²）销售价格首开时间清盘时间至首开周期至清盘周期备注申花项目富阳项目项目52%17.4%/54000270009.48%12.8%（元/m²）2%商业占比自持率新房限价（元/m²）预期销售利润201912.320206.3御虹府2019.7.29滨江滨江萧山29013450002020.55个月6个月/富阳项目塘栖项目崇贤项目临安项目34%25%29%30%/270002310023000228008.10%13.70%6.05%7.86%2019.11.1绿地御滨府滨江萧山25446318694920047000//7个月6个月/////9酒店自持嘉品滨江/建发2019.12.27.8酒店自持3现象3：随着城市骨架延伸，拿地方向瞄准城市边缘乡镇江河鸣翠滨江、绿城江干2020.4.284260769800/////6月已出规划均价3.5万以上推盘量对比

错开激烈竞争锋芒，寻找差异化生存模式区域7月8月2江山云樾府祥生/钱塘新区2020.3.131010259600262008月5个月5个月/主城131819楼面价区（

（元m元//²）m²）项项目自持持比率例房企板块溢价率湛景萧山9戴村项目河上镇项目所前项目金地萧山戴村萧山河上萧山所前7122543129.50%29.33%16.42%22%2%桂语映月绿城余杭富阳2020.4.13205009.1111.29128个月华景川德信富阳临安141941105911

机会①：地块为1/5号滨康站上盖地块，交通优势明显；②：在滨康综合体的辐射下，西兴商业配套改善，滨江腹地/萧山西侧的区域价值

都将得到提升；③：此地块为龙湖在杭价格最高的住宅项目，如打造成功有利于提升其在高端项目序列的品牌价值。

挑战：①地铁已运行且出让文件中也有要求需征得地铁的批准，因此在后需施工上有一定的挑战

②

板块限价上涨2300元/㎡且为滨江目前的价格塔尖，同时与一路之隔的萧山区项目价差较高，后期住宅部分销售有待市场验证

③成交总额约72亿，商业体量达15万方、还有酒店、商业街，后期运营也有挑战，同时三者不可转让因此有较大的前期资金沉淀要求存在价格断裂萧层山成交日期城区板块出让面积用地性质容积率建筑面积成交价竞得房企溢价率自持比例星耀城(㎡)（万元）滨江滨江御滨府闻博花城精装375005月26日滨江区西兴108111商住3.3336024718898龙湖7.80%/限价492002滨江天街滨江·博语华庭限价34000万象汇滨江宝龙招商·花宸里限价32500恒隆广场龙湖限价51500旺角银隆土地名称企业系区县容积率面积(m²)土地类型成交价（亿元）预计建面（万m²）楼板价（/元竞得企业

溢价率（%）m²）第19届亚运会技术官员村华润万科萧山区萧山区3.322.7313609568538商住商住533845.1818.711172920332华润万科34.1550地块第19届亚运会运动员村二号地块融创缘何势在必得拿下该地块？

①：意图建立未来社区新样板，以此抢抓浙江未来社区开发的

②：重仓钱塘，巩固市场份额的创新路径

融创已在钱塘新区布局2个项目，深耕意图明显，同时在限房价红利+亚运红利+人口红利叠加的杭州，持续拿地较为艰难，守住规模更是难上加难；体量大、货值高、周转快的云帆社区，无疑是融创势在必得的项目之一；而钱塘新区，作为杭州市特殊的板块，还有非常大的开发空间，新机遇

未来社区建设首批24个试点项目，已经大部分进入到开发阶段，目前已有华润、滨江、绿城、中铁建、大家等开发商在全省成功拿下10宗未来社区地块;如果房企能参与到第一批试点的开发中，率先形成产品样板;这在寸土寸金的杭州，无疑是值得深耕的地方巩固在钱塘新区的开发基地，或许也是融创守卫杭州市场份额的重要路径，更为下一步深耕钱塘未来社区项目具备高货值、区位好等特征，有助于房企快速在浙江市场上形成新一轮的规模;因此这对于想深耕浙江市场的融创来说，当然是新区掌握了主动权。不可多得的机遇；•••未来社区区位优势明显，多落位在片区中心，且多为TOD项

目

，

城

市

资

源

丰

厚

；根据规划，至2021年底，计划培育建设100个左右未来社区省级试点

项目，未来一段时间都将是市场热点；未来社区三化九场景模式，契合当前数字化、智慧化、人本化的建设

新理念，是由“居住”向“生活”转变的模式之一。融创云帆未来社区效果图市场洞察与启示>>土地篇-重点地块分析|复地东湖TOD地块①产业：复星有一个“产城一体”解决方案——复星蜂巢，其核心是产业运营+产业投资；高端制造方面，复星在2018年与中铁工业合作，打造高端制造科技研发中心等，并投资了国内第一条民营控股的杭绍台高铁；生物医药方面，复星医药合作研发的新冠疫苗最近获得临床试验注册审评受理；酒店：管理公司在全球开业运营不少于10家住宅精装限价

2.2万元住商业最小分割面积不低于300方违约金1千万引进高端制造业和生物医学的国家及海外高层次人才引商业运营需为上市企业，不少于10家商务部认定的“中华老字号”餐饮引进经济数字企业3家，且2家不低于7亿和一家不低于70亿②商业：复星集团旗下上市公司豫园股份完成，豫园股份拥有包括"老庙黄金"、"亚一金店"、“海鸥表”等至少16个中华老字号品牌。违约金1.4亿违约金1亿成交日期城区板块出让面积用地性质容积率建筑面积成交价竞得房企溢价率自持比例(㎡)（万元）中天·汀洲印月复地项目杭州第三城11月24日余杭区东湖148944商住2.31344697266565复地11.6%/华景川·宸栖新希望·锦畔云汀市场洞察与启示>>市场篇|量价走势2018-2020年杭州市场量价分析供应量（套）/左轴

成交量（套）

交易均价（元/m²）18年4月实施“摇

18年6月：限酒令、18年7月土拍遇冷18年12月可补缴社保19年3月：沁园拉起涨价序幕19年7月实施“土地双

19年12月中央重20年2月放松限签、土地缴纳金、降低企业压力20年7.2新政：人才补丁20年9.4新政：红盘28法则号”新政暂停企业摇号限”申住房不炒受摇号刺激土拍遇冷，市场下行沁园涨价新房市场平稳疫情回暖新政刺激年底放量年

疫放

情年底放量底控量回暖冷

热高热量微松收紧放松收紧放松收紧市场洞察与启示>>市场篇|区域表现市场洞察与启示>>市场篇|摇号表现项目板块时间价格加推数量（套）中签率（%）因素（万元/m²）10.1211.1612.2611.16764.333.8品牌+区域断102127119滨江·御滨府西兴祥符4.9供金地·大运桥西3.6-4.36.03配套+倒府挂九龙仓·天玺申花10.211.35.473876.319.93品牌+区域优势中海·望庐文晖11.65.6941687.7712.5区域+配套+产品力12.2111.212.1912.184.54.0-4.73.88212.4829.894.7配套+倒禹州·望林府祥符之江挂313117仁恒祥生·珊瑚倒挂+产品+世纪品牌中签率项目板块新政时间时间均价（元/m²）加推量（套）登记量（户）（%）万科地铁·天空之城新政前新政后新政前2019.12.223.761183893113.252020.9.21565543310.41.2324.8远洋·西溪公馆2020.5.312.793.257246320未来科技城新政后2020.9.241213489231.2市场洞察与启示>>市场篇|区域分析江干板块项目去化率流摇次数九堡艮北中南·春溪集越秀·天萃名邸金科·博翠碧蓝湾港中旅·归锦府616248%55%61%32%龙湖·景粼天著世茂·钱塘天誉2228%%30%城东新城市场洞察与启示>>市场篇|万人摇摇号新政双限新政7.2+9.4新政绝迹6次市场洞察与启示>>市场篇|项目监测中高端改善类项目监测核心热门类项目监测板块分化类项目监测价格错配类项目监测仁恒·滨江园杭房·养云静舍万科地铁·天空之城西房·杭语清宸港中旅·归锦府东原·印江滨千万级高端千万级高端开盘：3.16开盘：9.11开盘：9.21热门板块开盘：12.20刚开盘：12.27改善板块开盘：12.18南站板块户型：144-190价格：7.08万元/m²中签率：6.25%去化：100%户型：119-139价格：5.4万元/m²中签率：9.58%去化：100%户型：193-145价格：3.76万元/m²中签率：10.4%去化：100%户型：78-119价格：2.3万元/m²中签率：流摇去化：43%户型：97-128价格：4.65万元/m²中签率：流摇去化：40%户型：89-106价格：3.2万元/m²中签率：65%去化：60%需板块世茂·钱塘天誉融创·融望之城中海·望庐祥生·星合映德信·德信中心众安·荷源里开盘：11.26开盘：12.8户型：193-270（排屋）价格：5.6万元/m²中签率：流摇去化：45%中端改开盘：12.19户型：139价格：5.69万元/m²中签率：12.5%去化：100%开盘：12.2开盘：12.20开盘：12.21中市区核心刚需板块改善板块南站板块户型：160-290（叠墅）价格：5.6万元/m²中签率：流摇户型：99-126价格：2.3万元/m²中签率：16%去化：100%户型：112-157价格：4.56万元/m²中签率：28.27%去化：100%户型：89-125价格：3.3万元/m²中签率：流摇去化：25%端改善去化：20%善启示：杭州市场刚需仍是成交主力，市场受大环境影响较小，但受区位、竞争等因素导致分化严重；高端改善保持稳定，尤其是在9.4新政后4万+以上项目取证放缓，改善市场供应收窄、需求却旺，因此去化一路飘红市场洞察与启示>>市场篇|限价体系4大价值圈层：

第一价值圈层：以市中心、钱江新城（含望江、南星）、金融城为核心的高端改善圈层。

第二价值圈层：以钱江世纪城、滨江、申花、城东新城为核心的改善圈层。

第三价值圈层：以萧山市北（含市心）、未来科技城、祥符及艮北新城为核心的刚改圈层。

第四价值圈层：以大江东、南部卧城、闲林、良渚、临平为核心的刚需圈层原价格（元/m²）

（元/m²）目前价格上涨幅度板块崇贤项目开盘销售情况杭语宸鹭院光合映2130062%23000220008%均价≥5.5万21300100%均价4.5-5.5万均价3-4.5万均价1.8-3万其他万科四季都会临平山北1950012.8%75%杭语蓝庭老余杭临平283002660029000285002.5%100%100%自然景区滨江滨耀城7.14%花样年对越天艮北40200424005.47%100%市场洞察与启示>>市场篇|成交结构客户承价矛盾案例：文晖板块供需错求矛盾矛盾：曲江新鸥鹏杭州第三城中海望庐户型：122-139m²数量：41整体中签率：7.77%去化：告罄绿城春月锦庐户型：150-155m²数量：44整体中签率：67.3%去化：9.5成曲江新鸥鹏杭州第三城2020.9.26首开户型：89-138m²数量：419整体中签率：24.5%去化：90%（138滞销）曲江新鸥鹏杭州第三城2020.20.24加推户型：138m²数量：44整体中签率：13%去化：93%（138滞销）VSVS启示：文晖板块总价900万为分水岭，900万以上去化较难启示：东湖板块小面积产品接受度更高市场洞察与启示>>市场篇|存量分析

第一档：萧山、余杭、临安，超过100万方第二档：富阳、江干、拱墅，超过40万方

第三档：下城、下沙、大江东、滨江等，低于30万方第四档：西湖、之江、上城等，低于10万方疫情影响

余杭、临安、萧山库存最多

主城区中，江干、拱墅最多市场洞察与启示>>市场篇|区域存量库存面积（m²）2020年杭州板块存量图项目青山湖街道银湖街道萧山开发区萧山南部卧城锦南街道富春街道锦北街道其他乡镇未来科技城临平新城闲林467481.74460343.54423019.22290524.54236571.63234599.78232062.69222955.38218051.69206902.26186167.39174120.59174001.61163773.21153413.87145347.63141145.31崇贤临平山北笕桥40万+20万+10万+10万以下桃源新街锦城街道市场洞察与启示>>市场篇|房企格局排名房企权益金额（亿）排名

房企

操盘金额（亿）12滨江融创绿城万科融信越秀招商德信阳光城龙湖266.2209.1157.7148.6134.5131.296.211融创滨江万科绿城旭辉越秀保利德信招商融信32732733229.7201.5141.313644滨江“强深耕、广布点、做溢价”绿城“改善先行、春风四子齐发力”556677118.9116.696.6875.88974.291064.61088.8

滨江、融创双星闪耀，各领风骚；

头部房企之中差距也不断拉大融创“流量大盘、综合开发+城市运营”差异化竞争市场洞察与启示>>市场篇|项目排名项目金额（万元）排名区域排名项目区域套数（套）排名项目区域

面积（m²）1富阳万达广场富阳市20981富阳万达广场富阳市22251712滨江·澄品萧山区余杭区674856646227地铁万科天空之城23融创·森与海之城萧山区萧山区1829181823萧山区208676东原德信·九章赋东原德信·九章赋34567萧山区萧山区萧山区富阳市余杭区626222583505531395489607481600东原德信·九章赋融创·森与海之城萧山区185465滨江·御虹府招商闻博花城45678越秀·西海岸临安市余杭区萧山区大江东余杭区1547147714731441143045杭州融创城大江东余杭区169085168558富阳万达广场杭州江山风华地铁万科天空之城远洋西溪公馆德信·时光之宸67越秀·西海岸临安市余杭区166948156737杭州融创城融信万科·古翠隐秀89拱墅区江干区余杭区420817404105393963远洋西溪公馆众安绿城·南湖明月中南棠玥湾89众安绿城·南湖明月余杭区余杭区156695150980众安绿城·南湖明月9地铁万科天空之城余杭区135210杭州江山市场洞察与启示>>市场篇|典型区域7点记忆2006年2009年2000年下沙高教园区启动2013年杭州地铁1号线开通2015年2019年4月2020年4月B1杭第一条快速公交开

野风海天开降价第一枪通，沿江盘开发热潮1号线下沙段开通，

下沙和大江东合并，

钱塘新区一龙湖金沙天街开业

正式成立钱塘新区。（从8000降至5900元）周岁大力开发时期土地供应减少开闸放量下沙大江东10年数字2008年保利东湾首开6800元2009年野风海天5900元2010年和达首开16000万2011年江语海首开16000元2012年碧桂园首开8100元2014年德信中外公寓14000元2015年东郡国际11000元2016年江城府12000元2017年东郡之星15000元2018年都会钱塘22870元2019年春江天越24300元2020年春风金沙首开37500元祥生·江山云樾府绿城·春风金沙融创·望金沙广宇·锦上文澜市场洞察与启示>>市场篇|典型板块地铁：地铁1号线和在建的9号线穿过板块，未来可快速通达全城尤其是进一步拉近与钱新的时间距离；同时江干区和智慧城方面还正在努力纵向拉动整个板块的轨道交通，希望引进南北轨道快线；德胜、钱塘、东湖三条快速路也助力交通丰收湖拥有长达600米的散步长道，还有跟九堡街道办事处仅一路之隔的阿里体育中心，地铁九堡站下车500米就到，是杭州首个大型智慧文化体育综合体，场馆内篮球、网球、游泳、健身、舞蹈等体育业态一应俱全；馆内还设有全国首个海塘遗址博物馆智慧城坐拥杭州师范大学东城教育集团，打造名校集团化教育，板块内已经有了杭州师范大学东城实验学校、东城中学、东城小学等优质学校；未来，还有规划在建的杭州国际商贸城三卫学校、江干科技园单元冯普路幼儿园等智慧城内已有多个综合体，包括1号线客运中心站上盖地铁东城广场、九堡站上盖金海城，中润中心及在建的国芳中心几个综合体，同时板块内最“巨无霸”的丰收湖综合体也即将出让，届时将极大的提升商业等综合功能楼面价（元/m²）体量（套）销售均价（元/m²）区域项目房企敏捷自持业态高层销售动态即将首开敏捷·源著天樾府207452%9983万德信银城·观湖之城德信银城20523/207171439高层3万首开去化4.5成新希望九乔项目新希望20730210082%3万3万/新希望美的·长粼府新希望、美的16111337高层小高层加推小高层去化7成港中旅·时光港中旅1821821590高层3万即将首开已清盘金地26%1030高层、洋房、叠墅高层3.28万洋房3.4万叠墅4.6万市场洞察与启示>>市场篇|二手房市场疫情热冷热成交分析：80-90方表现之所以突出，成为购房置业主力需求区间，除了与市场刚需置业为主的需求相匹配外，与当前市场新房不断交付进入二手房市场有关。市场洞察与启示>>房企篇万科大家

战略发展：

战略发展：继双限后万科拿地减少，憾失“三甲”地位，但凭借强大的

继金麟府和杭州大家之后，重回拱墅，在祥符东单元摘得资源整合力，与地铁集团深度合作并吃到地铁红利，以天空大盘抢眼；并基于客户、立足底盘等以「Rx」新品，在原有模块化下进行产品与服务的迭代更新建面约7万方宅地；后在萧山经开区宁围单元连下3宗宅地，新增建面约19万方；至此，大家深耕杭州的核心区域增至四个，即主城、萧山、富阳和临安。

周转速度：积极增储的同时，大家也在项目进程上加快速度。祥符东项目拿地一个月即完成设计方案公示，规划建造8幢高层。项目开发的明显提速，将缩短货值变现周期，助推企业规模发展。项目成交量（套）

均价（元/m²）146937410项目成交量（套）

均价（元/m²）天空之城10625494彩虹天空之城

产品端：产品打造上，大家坚持苦炼内万科「R」x新品研发方法论天承美筑

在模块化的框架下，努力穷尽超细颗粒度

哪怕是可以忍受的隐性痛点，也要找出来解决

善于创造第三空间功。一方面，坚持一盘一策，坚持做加法，通过立面、景观和精装创新，不断提升产品力；另一方面，提出“大美为家”品牌主张，对服务进行标准化、体系化的梳理和升级。2020年新增项目/地块

营销前置，引领客户消费需求美筑

重新审视墨守成规的做法，发现Bug，加以改良宁围项目汝悦美境市场洞察与启示>>营销篇万科·樟宜翠湾万科·钱塘东方“图书馆是书房的延伸”围绕以用万科e选房碧桂园凤凰云

恒房通恒大融创幸福通

房app贝壳找

安居客APP户和社群为核心的运营思维，结合对项目客群、场地的差异化需求，共同打造输出CO-Life美食图书馆体验模型，加载咖啡，阅借力短视频

直播领秀读、美食、艺创四大主题场景，打造城市社区运营及公共空间的创新样板，实现从场景到场所市场洞察与启示>>营销篇余杭北北上星云府首创禧瑞江南杭辰星万里住宅住宅总房价0.6%，21套跳0.8%合同价高层1.0%叠墅0.8%0.96/临平丁桥住宅9月1日-30日95方佣金22000160000.960.96/雍澜府住宅景瑞路劲海逸翠廷新希望美的长粼府旭辉珺和府住宅89方98方1%，125方2%0.60%余杭住宅0.960.960.96/临安住宅89方和108方15000，120方20000高层28000，洋房450001%中天云望住宅新希望华发锦粼云荟万科樟宜翠湾融创森与海之城华侨城芳菲与城住宅住宅5套以下1%，5-14套1.3%，15套以上1.5%高层30000、洋房17000、排屋8700010000-12000/富阳萧山南萧山住宅/别墅住宅0.96/中南春溪集轩越秀天萃名邸碧桂园铂玺湾云望璞园住宅住宅住宅住宅2.4万元125方5.5万/套；125方以下3.5万/套成交价的1.2%0.960.96/1.7%-2.5%0.96碧桂园万科悦望名邸万达同心湾住宅住宅住宅成交价的1.5%89-105方是成交价1.2%5万/套///富阳中天雅境市场洞察与启示>>产品篇是否双限地块

3房1卫产品项目项目性质区域产品户型面积精装价格销售状态滨江龙湖·东潮府黄龙云起商住商住商住商住商住商住江干西湖江干萧山下城萧山大平层大平层大平层大平层大平层大平层300300+30060002.8万5.4万/去化待售否否否否否否完全干湿分离越秀·天萃铭邸德信东原·印奥湾阳光城·澶映里龙湖·天琅/待售300毛坯/1.9去化11待售中杭州第三城临平（余杭）中祥星光合映崇贤（余杭）300/中南春溪集89方户型300毛坯2.1万去化26滨江三堡项目观云钱塘城商住商业商住商住商住江干萧山余杭萧山滨江大平层大平层、写字楼商墅300+300-550200/1万//待售在售待售待售待售是否是否是5万+滨江兴耀·滨耀城德信华宇·世宸名府滨江·御滨府///

3房2卫产品商墅/大平层300+/双卫设计中海·黄龙云起东原印江滨萧山南站华景川云栖宸园临平山北高层云栖宸园89方户型洋房户型方正超级尺度顶豪装修嘉格纳、华为、大金商业万达同心湾富阳高桥万固珺府大江东1.5卫设计万达同心湾89方户型典型项目解析>>“最火的项目”-远洋·西溪公馆2018年2019年2020年2009年2017年二改降标规划2015年首改业态规划远洋接手，更名西溪公馆通过法拍，远洋正式接手正式首开国恒拿地项目远洋西溪公馆位于风口浪尖，持续吸引市场关注占地面积（㎡）/万建筑面积（㎡）43万

未来科技城核心：远洋西溪公馆位于余杭区未来户型面积（㎡）高层主力户型90-科技城核心区域，区域优势明显；容积率绿化率1.830%建筑风格总户数新中式2217

一二手差：周边新房销售均价在3.5万/m²左右，二手房售价在3.8万左右，存在较大的一二手倒挂；物业类型高层、排屋装修标准（元毛坯/㎡）

户型面积选择广：西溪公馆有较多的小面积段可选择，利于刚需置业，同时也是投资者的首选。开盘时间交房时间2020.6.10在售均价（元/㎡）2.8万2020年底加推量

销售均价

户型面积

登记平均中签率时间（套）

（/m²）

（m²）人数5722.859-170463171.23%2020.5.262020.9.233872.83.2120-19059-2201332348922.90%24.8%1213典型项目解析>>“最快的项目”-滨江·御虹府1、构筑奥体独特区域+滨江品牌溢价价值链品牌/项目价值区域价值一期价值共鸣点滨江地产良好口碑无公租房，品质保证无大面积段，总价可控把握拥江发展契机临近亚运村，地铁旁世纪城奥体核心二期御虹府价值交替项目滨江御虹府2、103-139面积段设计，控制总价快速去化3、快速开发+快速出货占地面积（㎡）4.4万13万建筑面积（㎡）19年7月拿地年底首开，次年5月收官户型面积（㎡）

高层主力户型103-139加推量

销售均

户型面

登记人

平均中时间去化控面积、控总价（套）价（/m²）

积（m²）数签率容积率绿化率3建筑风格现代115145002019.122020.33674164.74.7103-117211517.35%100%%103-117262415.85%100%%30%高层总户数物业类型装修标准（元/㎡）2020.53624.5117-139363910%100%开盘时间交房时间2019.12.25在售均价（元/㎡）4.5万营销时间轴：2022年底2019.7拿地2020.3二开2020.5最后一次加推2019.12首开典型项目解析>>“最快的项目”-融信大发弘阳·沁澜1、区域优势热度造就红盘效应1、杭州开启“北建”大规划，定位“北部新城”，区域利好不断兑现，地铁+万象城+三甲医院等，配套设施不断完善；高层2、幸福里开启了北部新城的高热度，三次“万人摇”让板块热度不断升级。洋房2、把握市场及区域热度，加快推售节奏，实现快速去化

首开高层，低门槛制作低中签率；后期紧急加推洋房产品加推量（套）销售均价（元/m²）区域拿地时间总建面物业形态户型余杭良渚2019.3时间产品登记人数中签率去化5.45.266.7高层洋房洋房136832.9万3.3万3.3万7367176721391.80%4.70%5.90%100%100%100%首开4.1万方高层、洋房126高层：96方洋房：120-165方

从首开到收官，35天，840小时，50400分钟，实力演绎沁澜速度总户数容积率车位比3472.21:1.7交付时间2019.3拿地2022.62020.5.26二开2020.5.4首开2020.6.7清盘典型项目解析>>“最大的黑马项目”—滨江·翠语华庭区域萧山2020.48.9万方高层滨江品牌加持+倒挂红利+临近奥体拿地时间总建面

滨江：项目由滨江独家开发建造，品质保证

倒挂：与周边二手房具有一定的倒挂，例如二手房价格稳站5万+的明月江南物业形态

区位：临近奥体及一路之隔就是滨江区，区位优势较为明显户型总户数容积率车位比交付时间106-125520106-125方户型

总价可控2.41:1.142022.12加推量销售均价（套）

（元/m²）时间产品登记人数中签率去化营销动线：9.20高层高层2123.75万163312.98%5.62%100%100%2020.4拿地2020.12收官12.13下306半年登3.7记5万量之

54462020.9首开典型项目解析>>“全杭最大的项目”—地铁万科·天空之城1、TOD光环，城市热点红盘科技城核心二期TOD复合项目地铁上盖三期一期天空之城品牌房企存在倒挂价值延伸网络区域余杭2018.12、集众多标签于一身，市场热度较高拿地时间总建面134万方

TOD：杭州首个大型TOD项目，总建面达134万方；物业形态高层、洋房、叠墅、商业、小高

房企：天空之城由杭州地铁集团拿地，后携手万科一起开发，万科负责建造和操盘

科技城中心：19年12月领证突破限价，提升约5000元/m²，重塑未来科技城价格体系。户型容积率车位比交付时间94-1681.73、首开以高层产品大批量出货入市，后期因被定义红盘领证受阻1:1.2销售均价（元/m²）2022.6营销动线：时间产品加推量（套）登记人数中签率去化12.132.26高层高层1183196首开大3.7万

批量3.8万8931234313.25%8.37%100%100%2018.10拿地2020。2二开4.165.12叠墅354.3万5106.86%6.23%100%100%2019.12首开2020.5一期告罄清盘高层3.7万叠墅：4.3万叠墅、高层1402214典型项目解析>>“最复古的TOD项目”-曲江新鸥鹏·杭州第三城东湖CBD核心地铁上盖TOD复合性大盘曲江新鸥鹏杭州第三城品牌房企200万级高性价区域拿地时间总建面物业形态户型余杭2019。9.2664万方高层、商业、小高89-138m²2.2容积率车位比交付时间1:1.2开盘套数登记人数2023开盘日期面积中签率当天去化率6月14日8月15日8月23日9月17日9月25日9月26日4194489-138138171434324%99%96%10月26日12.8%城市展厅开放售楼部开放样板房开放取得预售证首开12月14日12月26日252372892011248912.5%14.9%100%100%89-138典型项目解析>>“下沙最大的项目”-祥生湛景·江山云樾府基本经济指标：项目产品：户型面积主要以刚需为主、利于快去化江山云樾府占地面总建面绿化率容积率户型13.7万方49.7万方35%①88-98方占比超8成

②户型方正2.688-128方3858开发端：与湛景合作，分摊风险；快节奏开发总户数物业形态物业