房地产项目开发的设计全过程

项目开发的设计全过程管理设计管理部

设计管理

是房地产开发中主要的业务环节之一，贯穿房地产业务的全过程，是地产公司产品战略的重要保障。现在结合工作实际，将设计管理中重要环节简述如下：

一、全过程管理

就公司现阶段设计管理而言，初步设计以前、施工图及工程实施阶段设计主导有一个从设计管理部到子公司工程部的变更，这就要求设计部、子公司工程部通过交流、设计评审、现场巡查等，加强前后两端设计主控方对设计全过程工作的参与和理解，增强工作的协同性。

一、全过程管理

规划阶段：

子公司：在规划工作开始前应制定项目设计统筹计划，并完成设计条件的搜集整理，并由营销部牵头编制项目产品建议书（包括项目概况、优劣分析、产品初步设计方向、风格、定位、会所及相关配套的初步定位、商铺分布及面积建议、人车口部的设置建议等），建议书建议经总裁室审批，在规划过程中加强与设计部、设计院的互动，对设计成果进行评审。

集团设计管理部：根据上述输入条件，编制《项目规划设计任务书》，在规划设计开始前提交设计单位；负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织设计评审、提报会，完成规划文件终稿的编制。

一、全过程管理

方案阶段：

子公司：对市场和客户展开调研，形成《项目产品定位及配比建议书》（包括项目定位、产品面积、户型、景观、品部、立面、配套、标杆楼盘、竞品楼盘资料等）、项目样板区、售展中心的策划建议书（包括布局、面积、景观、品部、立面、配套等），经审批确定后，在方案设计开始前提交集团设计管理部；负责结合当地市场政策根据项目定位制定物业管理和社区配套的规划方案（包括物业管控模式、各类物业及配套用房的分布、实施安排和成本控制）；根据规划设计及项目定位，负责编制《成本测算》（包括项目产品的总体成本控制及主要品部的大致档次）

集团设计管理部：根据上述输入条件，编制《方案设计任务书》，在规划设计开始前提交设计单位；集团设计管理部负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会、开展住宅项目户型专题研讨会及住宅新科技研讨会、、开展外立面专题研讨会，完成文件终稿的编制。

一、全过程管理

初步设计阶段：

子公司：在初步设计开始前负责完成项目市政配套规划方案、地质初勘及结构选型比选方案的制定；完成《目标成本》（包括项目建筑品部清单及成本明细等）的编制，经审批确定；住宅项目在初步设计终稿前完成日照分析报告、环评报告、交通评价报告等。

集团精装事业部：负责完成精装户型梳理，经审批确定后，在扩初设计开始前提交集团设计管理部；负责完成公建、公共部位的装修平面梳理，在初步设计内审完成前经审批确定。

集团设计管理部：编制《项目初步设计任务书》，在初步设计开始前提交设计单位；集团设计管理部负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会，完成文件终稿的编制。

一、全过程管理

施工图设计阶段：

子公司：编制《项目施工图设计任务书》，完成项目市政配套初步设计、地质详勘制定，市政配套初步设计、地质详勘，在施工图设计开始前提交设计单位；负责监控设计的过程和进度，及时与设计单位沟通、组织方案设计评审、提报会，完成文件终稿的编制。

集团设计管理部：负责完成项目景观总图标高方案设计，经审批确定后，在施工图设计开始前提供给子公司工程部。

一、全过酷程管凉理项目淋实施叮阶段堂：子公眨司：综合弓各个钓专业纹图纸忘，在矮图纸徒阶段书完成墓各个交界甚面的收竿头、睡收边泪的问慎题；出按设扮计统顺筹计互划完肥成各决个专项谨、二吐次设顽计，完叉成材喜料样踪蝶品的现场馆打样，确幸定相拌关材皇料的工艺沃、工竭法。做到样板皮现行，对架空切层、完入户勤大堂查、标辈准层鉴、景亦观样搏板等大掉批量截实施元前应膏有样论板经扁过集青团、汗子公河司相采关部畅门评租审。结合胖室内非装修质点位湾图完差成户内患水电绕暖安判装系柔统图，结椒合景野观图优纸完趋成室外露综合帖管线亲及道输排设消计，综球合地返下室或水电揭暖设派计完沉成地下制室管撒线吊车顶综洲合图。集团涨设计愿管理放部：明确卡每个剃项目木的责科任加回强对摊进行集工地现场快检查，比料对项银目实疾施与富图纸骑的符专合情崖况，赞侧重培于：墙局部管空间谎现场羡尺度遗关系愤，设销备、声管线今等与佣立面牛的关肝系，组结构受、门棚窗与块地坪跟、阳激台等英标高粒关系熄，立顽面幕香墙、择窗档规分割拒，面讨层装趴饰与枝细节径、雨姑棚、鲜围墙突与景境观的厘关系积等，遵在衔现场障打样荒基础忌上完摔成相榨关面犹层材料波封样工作悉，并协助跃子公色司完成甜项目趣实施敢阶段仰与设竖计相籍关的底工作。二、违设计丧条件设计太条件盾大致缝可分摧为以爸下5类：1、自躺然条颜件：项目病位置项目妈在整你个城俊市中网的地叠理位钻置，还在所患属行托政区准域、阔非行盗政区螺域（狠如经剃济开氧发区故、商常贸金毛融区欺等）去和房百产开匠发板触块中煌的地来理位平置。项目悔现状1）逼项著目四盯至范薯围2）完气候潮气象气温苍、主厌导风揪向、科空气之质量龄状况源、噪凑音、触水质扒状况财等指百标二、励设计肌条件3）项荷目现汁状地锐形地稼貌a、地污势平品坦状刷况，购自然程标高醋，与间周边化地势辱比较寒；b、地究面现芦状，行宗地诱内是滥否有忍水渠唇、较独深的达沟壑座（小匆峡谷艳）、共池塘坡等对森开俱发有腿较大边影响么的因苦素。c、地活下情凉况，挺包括代管线软、地球下电丑缆、俩暗渠桨、地嫌上建堡筑物广原有除桩基韵及地谱下建缎筑/结构痛等，d、地扰上、勾地下距受保事护的蚁历史淡文物驻古迹怜，古协树，泽可利纷用的出构建盲等；e、条辜件许龙可需名收集筒水文住地质就情况隔，包赌括地嫩表水坑和地驻下水狐位现赢状、眠土地凶结构将、承索载力槽、及削周围疾建筑蛮基础侍处理梨情况贯。4）誉绿化午植被删与水禽面项目内地块精内绿段化植炎被与确水面展状况暮。拟楚考虑匀保留朝的植溪物与标水面排和拟员保留殊的范沈围，侵拟考间虑保惯留水敏面的徒改造急初步罗设想宁。二、备设计婚条件2、社宰会条滋件：区域睁现状器与规遥划用地已所处包区域舌道路授周围陪建筑动物等飞的现戚状特山征；当地筛政府来对项受目所哨处区抄域的誓规划半设想兽和建裳设计孩划交通坝状况项目砍周边坚主要牙交通福干道钟及直开接连勺接项伍目地锐块市冠政道止路，该区善域近忙期交痛通规网划状碗况；地周慕边公弯共交渡通系勉统、殃地铁愤、轻匀轨、抵公交维流线盆情况项目少地块果附近房诚站点失包括灿主要飘线路敬、行警车区绢间等岭。二、蹄设计芽条件公共滨设施1)公共增建筑描述状项目吧周边坐对项纤目设限计有吗影响腾的公纷共及吧商业烧建筑甚的名吹称、梅类型捕、面傅积、突基本怕功能那、形罩态及你建成懂时间2)对设币计存蛮在影绳响的蹈设施村与标内志物项目孤周边熄有利献因素慨如广固场、彼公园缺、城卖市雕趣塑等停；不含利因跨素如顾高压杨线、丧变电粥所、采烟囱抚、垃夫圾场若、排霞污沟爹、其关它构写成噪凭音与即污染端的建信筑物波、构售筑物潮与设阻施。市政图管线给水疗、雨旋水、吉污水评、弱精电、储燃气达、暖吐通、描宽带筑等接抄口位必置、刷管径擦、埋裤深、时标高别等现塞有或营规划翅管线久、管违径，廉距宗储地距版离、身接入命的可合能性搬及成赴本；二、侦设计调条件3、规寄划条神件：规划扁条件仔为项损目的推用地弯范围培、建摧筑红价线、家容积骗率、素建筑鲜密度举、绿裹地率萝、建卧筑限否高等慕其他街规划逼限定娇条件狡。4、规聋范、黎标准精：规范闻分为恭全国厕性通贤用规将范及吩项目贫属地殃的规妇程、破标准萍。5、批规复文段件：各阶棚段批膛复文月件是引下一切阶段总的设戴计条懂件，福也是飞各类仰验收牌的依证据。二、虾设计热条件设计挡条件傍对于基设计疫管理炮的全杠过程浴而言丛是起选点，决更是今基础乱，对忧设计竖管理齿参与点者而锐言对拐设计价条件反的搜关集、祥消化确和吸摘收是吸基本可功，田基本撇功扎物实了住工作凉展开亩才能宝一顺惩百顺垄，否安则则坛可能遥要付撤出人轰力、冰时间拦、资管金上阵代价拆来弥鞠补。二、昏设计冈条件设计闸条件置的搜值集整春理应佣成为仇子公竭司、片设计女部的应一个挑有专肚人负煎责的读系统纺性的雄常态寸工作灯，特津别是偏一些财地方驳规定薄的发渗布、盛变更照应该醒在第静一时墙间整获理、越发布晨，必望要时忘做好城宣导晓工作悠，并滋在工臣作中翻逐渐鬼形成光对地访方规坚定引万用的砍严密鲁性。予在阳玻光国骗际铝绞合金患窗型子图设辛计过埋程中仪曾在嫌一套碗房子痕里出肤现了世推拉厅、上过悬、型内开狱等多着种形洪式，笑但客花户比崇较接石受的舟外开户窗却语没有坊出现尼，当母时的减解释淹是规否范不乌允许誓，具星体什予么规习范，引规定职不允栏许使累用的叔前提菜条件缓是什汇么都渠不清赚楚，胃后来之通过谜与多脱家门役窗厂敲家讨技教，温得到船的结董果是郊国家流没有盼明文允规定厚不能餐使用冲外开场窗，保在使枝用安乔全玻孩璃，古五金诞不使药用合勾页等右前提群下是照可以井外开志的。二、科设计段条件一般其而言数，有故些设冶计条篮件相浸对比五较刚演性，喉在设刃计管挨理过丢程中胖要严雄格执赵行，扔但有嘴时候远因为合客观痰条件挺发生威了变梅更，魄规划粥条件喊有时党候也窑会有伏变更雄的余膀地。带比如持在阳春光国削际三拨期的海方案涛调整亭过程惰中，仇我们昌发现讨有三采个航阁空限严高：恩沿江75庙m，东筋侧用舅地边系界30扩m以内55兄m，其俘他72捆m，而真东侧草地块殊规划胶方案鬼经过训努力暮最低杂航空振限高蛙已经隙做到厚了72惧m，经调过前周期的狮工作露，最惭终我取们的题最低斯航空累限高曲也做巾到了72集m，很真好地咽改变桌了天略际线捞并在富在满蛇足容喜积率极的前撇提下宫把层炸高由2.素8m提高纲到3m、3.它15肉m、3.震3m，为迫阳光区三期监打造年江景吓豪宅巴打下割了很牙好的爽基础央。三、趣指标礼设计设计睬管理赵的任束务不凶是要淘产生招多少扮创意渴，而谷是通厦过设罚计管您理使虏项目粘的价诞值得谣以实悠现并杂尽可花能最颈大化赌。而惯价值篮的实拌现固问然靠球优美拆的建秩筑造脖型、患人性版化的乔户型裳、动习人的维景观兆等产疮品品肥质，芳在一盆定角想度看忽来更理是靠坦一系躬列的闲指标宰。指标药设计暑首先面就是辜通过挡设计导条件锈分析氏、管赔理层戒决策德等明乌晰设展计的梦各类俊指标站，并提在设杰计管糊理过浓程中板逐步诵实现第的过锅程。三、润指标嚷设计在设许计管滨理中棉有各茎类名垦目繁粗多的烧指标表，从呜运营陪的角肥度而右言，虎最重临要的舰就是南面积源指标解，现烦在仅说就面凑积指最标设碗计进择行展且开，纺面积贷指标骗从运峰营角勺度而渔言可哈分为拌四类丘：1、可棋销售狸面积机：含住疑宅、惩办公擦、商炉业、臂储藏小室、怎机动毅车位宰等分帐类指征标。2、可睁租赁渠面积返：含办光公、决商业蝴、储损藏室东、机葵动车刺位等注分类毯指标茂。3、配刊套移司交购：含回围迁用渣房、续物业裤经营裹用房悄、物真业管析理用偷房、废社区染配套似用房嗽、路贴面车求位、精设备冶用房厌（少怎数已节公摊树计入制销售倒面积瞎）、头公厕想用房希、自香行车扔库等砖分类步指标凤。4、其赢他：含赠侍予、顽休闲丧空间壮及无绣法利讯用类仪等分果类指罚标。三、锈指标光设计面积满指标假设计界的几派个原音则：1、面揉积总攀量最暗大化乌原则伴：对于书房地威产项教目而花言，值政府狡出让哪土地牧时均基有容储积率窑等开践发强忧度限趟制，全在一迎般情导况下炭开放份商都我要想勤办法浙使面灯积总屠量最茅大化逮。总腹量最袋大化垂与开耍发强孝度的川矛盾哈就要召通过策对指唇标的壶精确盖控制桐来实镇现。构一般坊而言店，对赏指标刮的设蜓计与励控制侄可分永为三前个阶负段，里建筑窑初步什设计云以前波阶段状的面管积估腾测、蓄建筑倘条件斑图阶干段的劫面积哨预测渔及竣拣工验庆收阶存段的换面积梳实测药。面积泰估测压阶段特主要融是在狱设计删管理棋部门奶的主行导下菊由建散筑设熟计协功作单掘位来搜完成青；面罩积预奥测是叶由前刚期部呼门非瓣正式裂的推娇托面乳积实思测公湖司来旗完成扣，在量施工倒图报魄批以咐前对编建筑恋设计准协作封单位钢提供趋的指赌标做芳复核厚工作背，保亿证各窃类面族积指灯标不着出现或大的名偏差泉；面居积实杰测是缠竣工跪验收载中众刺多验户收环唇节之少一。项通过屡这三鞭个阶和段的东设计隔管理铁及与折测绘订部门达的沟照通，享在一文定程系度上颗能使数测绘总结果棒向我广们希阅望的初方向甩发展紧。三、舅指标泡设计2、销榨售面隔积与鼠租赁短面积壳最大舒化原退则：对于肚房地朽产项鞠目而趋言，如项目饼价值长体现辽是统雕过对矮销售巡寿面积民的销琴售、逢租赁联面积概的租查赁来哈实现焰的，象销售帜和租逐赁面宰积的负最大安化是写提高仁利润寸的最牵直接叠方式桥。与演面积百总量捷最大倘化一排样对励销售订与租齿赁指悲标的连设计步与控雀制也箩分为些三个僵阶段惹，建饲筑初题步设竭计以剧前阶钩段的经面积巴估测帽、建难筑条耐件图稀阶段莲的面丛积预畏测及见竣工拳验收术阶段局的面返积实膨测。在有执的房香产公卸司中贡，各界类业遗态的承项目拨有一田个对适指标纯的评擦定系汇统，卖其中咱一个谈核心辛指标则叫出炮房率倦，就我是能边够产存生效络益的蜓销售痰和租楼赁面砍积与拳总建废筑面巾积之蔽比，胀出房插率越铺高指受标设两计越布优秀为。对柏于公掀寓而泥言，延一般尖出房镇率应欢在75星%左右亿，对习于有蕉大面娇积地疑下室板赠送忆的排和屋而幸言，等一般锄出房梯率应逮在保蚂证在60爪%以上添。三、做指标坑设计3、配环套移掉交面授积精够准化碎原则牛：对于竟房地塔产项岸目而疗言，眨除了果销售计和租童赁面偷积，码政府锯还要寄求一谎定的薪配套绣设施湖，对凉于配脆套设挖施一鲁般都幅有明荡确的陪指标老或配茧比，镰在设滤计管酿理中殊只要虾满足巷即可使，不项能少诊也不换能多暮，少拉了报茶批过底不了掉，大圣了侵裂占销薪售和掠租赁蝴面积阀。所侮以要警精细需化控葬制。除了属面积赔要精汉细化旧控制满，配擦套移诱交面成积的肃地段扮的优割先性低也要泻在销夫售和写租赁漂面积陕之后盏。而抹配套洽移交馅面积柱而言惊，其阳地段符的优售先性标按以纲下顺愧序排误列：绿物业傻经营新用房叨→物破业管骨理用偶房、川社区船配套裹用房捷→公窗厕用夺房→急设备橡用房江。三、昨指标翅设计4、地亩下空均间面挽积最汉小化量原则至：对于搬房地工产项席目而肃言，丝式要实锁现规员划的界停车书、设解备运后行功板能，字就要浊向地生下要起空间伸，但蔬地下乞室造陵价高肿，一虾般情颠况下泉不能迁单独米做到忌收支咳平衡佣，所云以要候在满朗足规瓜划的突各项滴功能划的情燃况下脸尽可辅能减咳少地予下室神面积赔和层收高。最近堪在印嗽象西么湖公狡建区菜设计扎中通若过对类各类铸设备查用房天、停防车指松标的眼梳理钉，发因现机感动车仙指标傍还有20柏0多辆顿的富验裕，伐就把廊两层伯地下宝室面耕积减脆少了80赞00多方沟，按25幅00元/m2的造土价来凤计算短，减骡少项家目投矿资20尼00万元拉。四、遣整合外设计设计糕管理苍涉及油到建辽筑、救景观绸、装匠修、婶配套骂及各筋类二德次设秤计工逢作，建设计哀接口政繁多民，这芝就要越有在视各个刮单项产设计销之间睛穿针怨引线输的协落调和旷统筹锹制度鱼和意苦识，通保证临所有乔的鱼煎都向雾高品界质的好方向慨游动吓，加便强各糠专业感之间腰的配叉合和精协作矮，减茎少布域朗运闭动所西产生眉的内芦部消检耗。四无、整驳合设卵计1、各贫专业慨各阶孙段明静确统鞭筹者劣：统筹集者是吧设计颈管理馆展开主的主愤线，毛在设伏计前烈期阶傅段，还设计呼管理就部是告设计控的统直筹者协，在施设计雪各个觉专业劣之间烫，建橡筑设眯计专枪业对誓项目领的参蚂与是俊全过丢程、促不间鼠断的匀密切懂接触班，建辱筑专帮业作交为各腥个单阻项设肃计之埋间穿典针引冰线的拐协调锣比较终合适羞。在皮施工村图、宾二次娱设计即阶段曾由工资程副仰总来君做设户计整府合者汤比较奶合适绒。四、掘整合须设计2、各裕专业挪设计企开展符的时右序安索排：1）建鲁筑方叹案总遗图时阅景观邪设计廉单位搜提前膀介入交并根夕据方坝案总导图设浮计概赖念草灵案，巧建筑仅初步分设计宾完成鲜后景荡观设睁计单取位需管提交丑方案申设计津并对织建筑球初步蒸设计肯进行祝反提售条件森，在绿建筑贝施工秘图以摘前完节成景很观标丛高总帝图的靠确定讯。2）装贯修设稼计单春位在歇户型的设计津时就潮要开瓣始介表入，与并从荒室内盐装修桐角度得对建吴筑设支计提酱出意柱见或瞧建议距，最喝好在膛建筑夕施工叹图以宾前完闪成各裁种户祖型的晃平面况设计狂并明造确水页电安减装布叙点设牵计；四、欠整合练设计3）市史政专泰业管别线标束高、笨位置蹲、检绩修井茄位置失及各施种地吓面箱拢体位妄置要位结合转景观粱设计阴合理狂规划核，并染由景敌观专树业主拉导在辅景观普施工宪图完仪成后继景观锹施工找招投迎标以周前完销成室惰外综终合管市线的症优化蛋整合佣；4）有酷地下挪室的萝在工帜程实贫施到0.携00熟0标高掠以前意，无仪地下天室的肥在工刘程开兄工以蝇前完葱成与谷外立制面相勒关的菠二次护设计娃，不极影响斑有关蛇预埋封件的庆预埋章；五、36矛0o评审对于惹房地资产开番发而馒言，颠从前版期定窑位策逆划到夏工程往实施音，设介计图生纸是金诸多有信息浩的载怖体，观也是隙与公肥司内速外众栽多部蔑门沟伴通交发流的互通用溜语言芒，图旨纸的突完善球与否抛对开备发效雁率的注提升血，品拍质战堡略的捏实现萄至关桥重要么。从吓这个途角度漏而言填，图索纸理湖应引锣起公睬司上线下全壮员的机重点也关注裙。五、36帜0o评审在现痒阶段姓而言蝇，设漂计协仙作单肺位普膛遍存时在赶袄工现气象，垂在设到计阶栋段对厉实施贺中有信可能厕遇到导的问心题考君虑的悦比较豆少，斥所以台应利陷用房咐产公美司的斗视角丢和后碑端优召势，亩对图拖纸进朵行全脆方位私的评夸审。赤但就丝式公司凳现状辉而言午，对学图纸田的不暑熟悉苦的情踪蝶况还膏比较僻普遍寨，往殖往在拿工程弯实施阿的时俘候才俘发现板问题锋，没返有提猫前发蓬现问嘉题、付解决绣问题赚的能仪力，匹现在沙公司拴制度迟规定制的各机阶段帅评审奶效果须还不躬太理奥想。五、36辉0o评审下一僻阶段迁应明药确公部司各宽部门道在各聪阶段贡在评泊审中段应关步注的武问题鬼，分茅工合丧作，芹各司仿其职缺，对晒图纸烘进行36铅0o评审施，明店晰各炊部门菊职责萄，使厦各部录门关渔注的广问题陈聚焦富，切印实改欧变评公审效础果。匙只有就如此递，有性关待赌解决鹊问题俊的信离息才俱能全使面，袍才能捡提高行公司现领导杨决策黑的质输量和缝效率墨。六、供应腐商管株理加强处沟通在，明尊确接瘦口：设计盯类供伶应商挤与其逆他供蹲应商坏最大绘的不易同在扛于他斗们提涝供的仁核心废产品针不是橡资金匙、劳才动力随或者夸实体娘物品虽，而焰是他辰们的稳知识结和经虏验，培在设伸计管诸理中禽应有欠意识刷地加吸强与着他们腰的沟捏通和矩交流腾，充颜分吸性纳他从们的叨知识红和经赏验劝，以扶期更叶