旧城改造及一级土地开发终

旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华隙人民窑共和涉国土蛙地管壶理法》第五姨十四废条和《中华虎人民书共和斥国城叙市房箱地产躲管理维法》第二兽十三君条规乘定，峰下列撞建设暂用地圆，经档县级这以上宿人民砌政府被依法谱批准盆，可扯以以药划拨筐方式棚取得田：国家垒机关樱用地刑和军素事用霸地；城市势基础医设施淹用地诵和公冰益事润业用膛地；国家补重点容扶持偶的能投源、什交通乞、水遥利等秩基础俩设施羞用地排；法律日、行枕政法毫规规草定的稠其他栋用地型。土地劈燕划拨桌的特斜点：１．疫划拨骨土地映使用训权包皂括土难地使盼用者屈缴纳疤拆迁翁安置训、补短偿费慈用（站如城掘市的逃存量弟土地拢和征陕用集绳体土填地）份和无缸偿取替得（袭如国奔有的贡荒山替、沙叮漠、寻滩涂畏等）馋两种搜形式恨。不既论是团何种抵形式历，土南地使辰用者俗均无多需缴驰纳土卧地使泰用权衫出让纳金。觉２贿．除职法律寨、法茎规另宅有规临定外狮，划忠拨土嚼地没跃有使油用期酸限的厘限制野，但厕未经拨许可丢不得这进行毛转让咐、出丛租、窃抵押灯等经估营活献动。字３皂．取理得划瞎拨土岁地使戏用权闷，必贝须经陪有批件准权备的人岗民政光府核疼准并陈按法巨定的许工作屿程序秩办理俯手续派。搅４．辉在国粪家没跟有法汤律规汪定之所前，聪在城挪市范未围内叙的土授地和削城市霸范围弄以外善的国炊有土隙地，胜除出扬让土愁地以逼外的诱土地横，均北按划夕拨土资地进痕行管若理。土地现使用异权划青拨土地介使用胳权划乓拨：是指凤县级孟以上晚人民励政府物依法谋批准费，在者土地胡使用悟者缴草纳补预偿、颗安置豪等费弯用后庙将该尝幅土僵地交靠付其匪使用持，或盖者将越土地垄使用妻权无全偿交很付给晃土地回使用愿者使晕用的石行为锻。依泛照本羞法规纸定以龄划拨语方式养取得搭土地科使用驳权的堂，除陕法律泥、行饰政法芹规另弹有规奸定外颜，没休有使麦用期剥限的鹅限制陈。”土地宾使用赞权出席让不同环点在虎于：一是笼挂牌幻玉时间丸长，耀且允刚许多炒次报啦价，计有利上于投端资者奖理性指决策细和竞踏争；二是派操作慨简便耍，便岔于开絮展；三是朱有利椅于土摊地有漠形市合场的陶形成寸和运淡作。《城市歼房地麦产管乖理法》等法庄律法念规，警规定信：“辛在挂铲牌期敲限截催止时握仍有涨两个坦或者推两个踩以上脉的竞倡买人业要求宴报价睛的，肤出让车人应匠当对遮挂牌萄宗地吩进行壤现场沫竞价阅，由畏出价装最高祸者取负得土拨地使挣用权达。”概念按：是指摇国家得将国捆有土渐地使厘用权旱在一磨定年宅限内由出让示给土相地使筋用者诞，由剧土地续使用逝者向寄国家价支付骑土地不使用拿权出禽让金亮的行痰为。注：绣城市蛛规划挑区内旱的集痕体土机地须真经依铁法征园用转勤为国宗有土狭地后,土地着使用萍权才蔑能出误让。拍卖询公告竞买怪人报扬名交纳贪保证范金公开爆拍卖土地衡使用掩权出旱让——拍卖土地剥管理颂部门萍于公弹开拍设卖前30日发救出拍开卖公勇告竞买增人报躁名参窜加竞衔买并按索取剖有关骄文件竞买颤人向笼拍卖苗人报知送参乳加竞街买的牛有关柏资料裤，经辉审核电批准进成为责竞买徒人，争交纳检保证齐金，邪领取帖竞买富号牌在约秘定的荒时间友、地怀点并杠按程酬序公韵开拍蕉卖：络主持偏人介闲绍拍狂卖地块块位恰置、掩面积沈、用赞途、苦规划袋要求联及其杀他有荷关事溪项；稻公布差拍卖伙起叫两价；这竞买疏人按敌规定坡的方唤式竞其相应塌价或妙加价唯，其虹最后答应出烤最高猪价（横或加尺价）娇者即姻为竞新得人捞；签相订《拍卖傍成交开确认纱书》；竞塌得人允在拍劲卖成躺交之智日起15日内车与土日地管近理部径门签低订土蝴地出油让合时同并坟交付慢相当幕于地甘价总生额的10皇%的定堂金；缘瑞竞得颤人按雷规定锡期限播付清脏地价代款后林，依仙法办钞理土款地登滋记，受领取倚土地辩使用俘证书御。土地铲使用谨权拍善卖在指群定的剪时间必、公河共场坟合，免在主狭持人明的主叉持下凳，通耀过公缴开竞施价而召定价柔的方柿式买便卖土交地使脊用权房诚的行宗为。招标投标开标跳、评姜标和捡决标签约领证土地估使用灭权出拿让——招标由出友让人赠（市霸、县啊人民垂政府极土地律行政疑主管赞部门带）在仓投标翅截止门日前20日向创社会侮发出炕招标示公告块或邀乱请招惊标通准知，肠由要并求使翻用土咽地者苗向其压提出版申领搏招标耳文件俘，投辱标人卖按招爹标文馋件的牵规定徒报名国并提虾供有词关资裕料；鞭然后拨由评秤标小钓组按杨照招渣标文棋件的乘要求突对投舟标人稳的投瓶标资辣格进圈行审滚查，瞎经审惭核合净格的梅，确须认其绩投标啊资格毙，并蚁由其巴缴纳副投标丸保证厕金。投标崇者在陶规定嫌的投灯标截既止日鬼期前饰，到兵出让所方指粥定的艘地点扬，将惨密封锁后的档投标高书投只入指册定的印专用克标箱导。投呆标书领一经天投入方标箱摊，即距不得抛从标阀箱中戏取出鹅。投婆标者撑在招喂标截垮止日送期前听如需答修改清标书达，可饶以另摇投修摧改标吹，原胡标书券无效舌。招标势方邀当请建界设、锄规划优、法香律等逼方面邪的专省家或抽专业咽人员瞧组成匹评标松委员断会。假开标胀、评根标和型决标岛工作放由评虽标委支员会档主持际。评值标委迫员会赤对投虑标书彻实行直公开姐评标泉，决讲定中将标者缎。中标侄者持湿中标核通知封书在排规定疲的日捎期内门与土剧地行凑政主生管部杰门签馒订《国有瞒土地越使用妙权出怪让合聚同书》，实垄行净拢地出乔让的因，中化标人支还应炕与土好地储桌备机捎构签古订《土地泪开发姻补偿饱协议疼书》；签名订协矩议时颤中标羊人应乔向土己地行辆政主且管部辉门支皇付不误低于去成交异价总朋额20剧%的定精金，洋其缴购纳的睡保证奔金可明以抵密作定庄金。中标娇人《国有秒土地驶使用碎权出苗让合原同书》和《土地缸开发骂协议释书》的约腥定全程部缴革付土遗地使它用权域出让爆金和夏土地暂开发吩补偿竞费后问，依务法办替理土治地登届记手恨续，皱领取《国有唐土地微使用止证》。发布远挂牌枪公告出售战挂牌掏文件受理鞋竞买植申请审查杏挂牌动资格挂牌揭牌土地小使用掉权出西让——挂牌签订男出让呼合同公布络成交直结果出让址人至副少在橡挂牌瞧开始觉日前20天发舰布挂昏牌公唤告，编公布族挂牌料出让纺宗地朗的基愧本情助况和武挂牌编时间诞、地瞎点。在挂半牌公吩告规触定时头间内识出售草挂牌芒文件骨，并皇组织北现场嗽踏勘军。在挂原牌公芝告规倦定的丸时间虹内，阳竞买飞人持古竞买仓申请妖书、斑营业卫执照盏副本域、房骑地产鼓开发照资质删证明病（另呢有规胸定除木外）心、法虏定代江表人退身份采证复裁印件跟（或描授权捞委托锯书、罚委托丈代理虾人身迎份证疯复印健件）众办理饲竞买至申请芝，并云缴纳粗竞买存保证萝金。根据孟挂牌尤文件姐要求心，对陷竞买怠人的纱开发塘资质为、诚蚕信纪祸录等凤进行英审查物，对朗符合肿条件晨的通秩知其善参加陡挂牌芒活动纠。在挂盛牌公日告规纱定的痕时间劣和交潜易场赤所，菠出让资人将浇宗地钞的地壳块情挣况、央最新瓣报价杠情况突等信震息挂饮牌公济告，咽并不炼断接恐受新假的报聪价、滋更新微显示翻挂牌臂报价惯。在挂菠牌公券告规乔定的诸截止筐时间剧确定番竞买吃人，绕竞得策人与然出让湿人签握订成差交确软认书舍，同低时缴彼纳定紫金。挂牌戚活动昆结束脉后10个工何作日丑内，舱出让至人将趴挂牌液出让让结果伙在土佳地有两形市踢场或埋者指本定的播场所眨、媒旅介公将布，目并退赛还竞晓买保戴证金粥。按照肚成交冤确认波书约石定的眉时间纵，签粮订《国有革土地滨使用浓权出管让合友同》。（一半）主市体不歌同出让粘主体辽：国仿有土挂地所滋有者警，即甲国家纠，由炼法律自授权拐的县携以上扫人民厦政府湾予以贯具体矮实施等；餐转让挂主体盼：取伐得国去有土但地使透用权筑的土剧地使恶用者叉。（二迹）行理为性开质不恶同根据叉物权参理论堤，出痛让，供他物快权设毅定；翼转让枯：他迷物权搜转移聪。（三荡）转上移条触件与象程序肝不同出让佩条件撇无限撕制，治签订斩出让勿合同座，缴盖出让概金，雕即可坊办证静；转体让条霜件有耗限制德，转瓦让须膨经申帝请、驱审批塘或补渐办出汪让手挤续，海缴纳况税费长，方走可登折记过沸户。（四仓）交建易市聪场不洞同出让估，一动级市忧场，犹即国碍家作捷为国蛋有土衡地所微有者介垄断垃；转的让：季二级饰市场盖，即都符合青法定铸条件托的自旧由转艺让。土地破使用建权转曾让土地攻使用瓣权出芽让、枝转让泡的差帆异土地取使用骑权出焦转让：指玻土地姿使用寨者将散土地盟使用疯权再痕转让布的行伪为，氧包括怀出售赢、交致换和划赠与埋。签订围国有水土地景使用齿权转让扯合同向县级以上删国土祝部门提交锯转让温申请国土宵部门县依法审查葵批准受让毯方办辫理国有闪土地漏使用兔权出似让手续哗、缴朵纳土音地出兰让金缴纳镰有关妥税费登记弓发证划拨昏土地富使用屠权转等让程晕序(注：妙有建牵筑物台的，含要约谎定建方筑物乓转让包的内旷容)(注：争审查叛内容池必须斯符合爹转让碑条件决、符向合城击市规摸划要傲求)(注：网出让益金缴寨纳详沃见：)(注：鲁土地偷增值娱税、驴契税李、营晨业税峰等)印花亮税：问合同证记载法金额崭的万栏分之右五的前税率职对买椅卖双革方征廊收；契税域：适百用税象率3％目；营业俘税：够征收练成交慢价格祝的５窄％；市场君服务蚕受理交易药初盘审地籍赏调查办理祝交易涝报批庭手续地籍席审核审厅批交纳阅交易探服务危费、苹收益嚷及税墨金交更缠土地盛登记出让合土地便使用帐权转持让流绩程需要微提交脖的资廊料：1、土雄地使类用权抢转让珍合同榴书；2、国跪有土声地使弃用证弃；3、房搏屋产品权证菜；4、按短出让汇合同烟约定诊，达俊到开而发投城资总阀额25良%以上伶证明叼；5、双衫方法伸人资招格证壮明或驾居民亦身份劲证；6、分糠割转魄让提青供测疗量成彩果图弓；7、填微写《国有不土地华转让骡申请碧表》一式骡两份字。(注：趁出让除金缴敲纳详销见：)准备传资料陵和仪诊器变更划权属皂调查变更井地籍少号地籍久勘丈有关锹地籍判资料底变更旧城姨改造真中变缎更宗翁地地对籍调禾查的莫程序注：躲对改棉造的炸区域百，按《城镇谣地籍针调查婆规程》初始靠地籍窗调查根的要瞒求进榴行权誉属调到查，禾填写杂地籍室调查肾表等侮工作注：那旧城狂改造正后新匀宗地静号的参编号演按宗慎地合宵并分勒割的目编号柱原则沿，用妹原来脂的宗伟地号饮加支疾号作抗为新每宗地延号。芦界址疑点号预按本碎街坊够编号就原则稼编号弟。（注两：用哄解析漂法进畜行地理籍勘捆丈。凝）注：些原宗巩地档怕案加稠盖“离变更默”字仓样印虹章。甩注明鄙变更隔原因档，在农新宗货地地役籍调成查表饼的说虹明栏情中注娱明来遣源。地籍鲜管理:是指距国家惠为取兽得有零关地然籍资划料和屈为全杆面研肚究土员地的叼权属傅、自赛然和研经济孔状况夸而采赴取的化以地愚籍调争查（慈测量侦）、擦土地她登记线、土布地统夸计和域土地竞分等借定级完等为益主要茂内容蹄的国希家措钞施。最新忽土地印市场嘴政策国土饺资源宅部：盲土地蜓出让洞不得野对竞退买者弓设限根据11月1日起或开始各实施墓的《招标弟拍卖芝挂牌稻出让寇国有朋建设循用地胶使用质权规要定》（国采土资清源部冤第39号令御），费通过呀招拍泄挂方碍式公呼开出辈让的雪建设朵用地罪，将谅不得帆设置情限制伴性条蜻件。济“定悬向出悲让”蹲、“符量身饭定制目”等底情况克或许走将不秧会再细发生葵在公狂开土臣地出梯让过讨程中背。“39号令真第十继一条抓规定担，中趣华人债民共奖和国度境内夺外的场自然夏人、疯法人做和其印他组漏织，恒除法有律、萍法规她另有脱规定返外，耐均可栏申请芒参加筋国有魄建设亮用地池使用霞权招滋标拍席卖挂孩牌出服让活谢动”。帐实际绞上，窗在土抄地出漆让的逼过程事中在猴土地效出让呢过程孝中，击即使毯没有沟上述纽奉“特雪殊”苏条件奶，大扫部分扭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冈政基窑础设愉施建猾设工付程有泽关的盆勘察深、设中计、猛施工抄、监扇理费骆用等急）；（5）行衫政办只公、验社会挣事业定、公许共公稠益设途施建水设费拍用；（6）管漫理费缴用；（7）相蚊关税菠费及竖财务咽费用蜜；（8）投蒸资方身每完颤成开皱发一柜亩地壳的基我本收银益；3、合宁理分资配建粥设资牵金，抛分期和滚动漏开发润，减劳轻开早发资闷金压除力；4、多缘瑞种融侄资途秃径解纱决开柔发建捉设资发金；5、投速资公林司应艳充分塞整合穿知名真设计醉、规填划公岔司和帖营销段顾问撇公司摩等专命业机例构对述项目侍的专罪业意活见和损建议匹，减商小开究发风腔险，什取得枣最大君的收絮益。6、确悦定合饼理的例收益逼分成圆。投资爬公司临收益=土地博收益辈款蜻－盼政府乏收益竖－奔政府可上缴蚕费用省－征石地、宴拆迁睬、安鼠置、夹补偿稀以及牛相应增管理划费用器和市搂政基饲础设偶施、养行政巧办公招、社清会事山业、畜公共封公益叉设施浑工程轮建设预费用某。7、成玻本和第收入衬的核西算应笼具备左一定邻的市掠场前献瞻性翅，以海尽量醋降低锡市场搁风险习；8、启穴动区馆选址株与打符造至杏关重志要，生建议垄自行杨打造拦，也盘可引观进品计牌实计力开监发商壳进行灯打造拼，；郫县适中信球蜀都击项目成华踪蝶区北歉湖招经商地甘产项泳目成华栗区猛峰追湾她世茂耗集团消商务辩区项道目成都部分一级怜土地氏开发厕项目项目扰开发匙理念川：该项步目提菠出“沿区域呆性开著发的贱理念张”，搬核心夏内容承就是盐在一何个成栋熟的反城市篇里面拔，圈指定一粘个暂著时不刃成熟机的地凤区做崭综合臣性开群发将两之打且造成蹄成熟腔片区党；在业不成疗熟的嘴城市灯，成枪熟的获区域突做综闪合性庭开发耀，再缠造一疏座新衫城。项目桐开发筝内容陕：在五怒年内牺滚动微投入贵约30亿元宁人民叛币对面项目运土地所的整慢理、包拆迁幻玉、安鲜置、诵区域知的整序体概侍念规减划设碧计、盏道路烈交通穗网络侦的建沈设，执以及茅新城然区的警城市盛配套谜设施责建设感，包摘括三家个开还放式苹的公泻园、框医院拘、学醋校、睁文化顷中心材、体增育中欣心、置公交幸首末扶站等查城市垫公共赖配套券设施鞠建设懂。项目晶收益绵模式电：片区雀土地脆整理沿后，回形成兰的可搭供经狭营性醋用地悠公开纠处置掉，土等地处蜻置收摸入扣愤除整蹄理成单本、贵政策章性收淡费以厦及其色它相改关费哥用后歇的土氧地收辈益，炮按照思约定巨比例热分成储。中信哪深圳叉集团郫县73眼43亩综逃合城痰市运气营项丛目深圳猪招商坛地产成华虚区北叠湖50踪蝶00亩土返地一时级开量发运堤营项刊目项目网开发非内容斑：对成怠都市叮成华罗区北兆湖片客区约50尊00亩土顾地，腹包括完成华鸦区北昨湖片简区新扭规划冠城市衡建设往用地惩约30粪00亩，钟属市削级政路府储旧备土厚地；牺以及军成华醒区北洪湖片快区北斧湖公妹园及鸡周边押土地染约20然00亩，铃属成撑华区粮“19散8”范围递的土景地的低一级朽开发摇项目痒，由座招商左地产姜负责距按照艘土地师整理京实施最进度伶筹措衡和拨粥付整啄理所台需资戚金，闹并配虏合成乐都市砌土地睡储备奶中心环对整广理后终经营骑性用丸地进悼行宣梢传、眉推广京和处播置。项目握收益复模式罢：片区陷土地拥整理腹后，术形成骡的可叹供经列营性麦用地想公开集处置适，土遇地处厕置收设入扣互除整阶理成候本、揪政策绞性收粉费以压及其贝它相州关费辉用后攻的土但地收盐益，纯由成都就市土迈地储台备中理心、抖成都索市成失华区葡人民叨政府桂和招贸商地更产三方锋按照哀约定我比例骗分成框。项目精开发轰内容圈：计划亩五年功内，但概算乳总投锤资上阶百亿菜元。被其中欧一期许启动65绑0亩土屿地拆初迁改辆造所放需投鲁资多愧达40亿元耻人民充币。含对以屡猛追赔湾滨拦河地劈燕区为宴中心大、总低面积减约1.障1平方符公里施（折压合16守50亩）尊土地纵，打搂造为阔继CB愉D骡马索市商健务区坝、春崖熙路—盐市可口商夺贸区半之后论成为贸“成蒜都第鱼三核挡”的休闲阔商务疮旅游犯区。项目拥收益胶模式芳：约定呈利润债分成小。上海报世茂膜集团成华受区猛越追湾13阶00亩城培市核笋