旅游地产开发模式及开发要点

旅游地产开发模式及开发要点分析旅游地产的理论基础PartOne旅游功能的三层论旅游功能三层论旅游功能旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。第一层次第二层次第三层次观光旅游娱乐体验休闲旅游自然人文景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、会议、疗养、宗教朝拜资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型颐和园迪斯尼避暑山庄、布达拉宫旅游功能不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。同质竞争化档次竞争化差异化竞争化功能层次功能定义旅游功能发展类型典型案例竞争特点背景资料：国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经理历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级观光旅游休闲旅游度假旅游观光旅游→休闲旅游→度假旅游4国内趋势世界趋势旅游度假市场的发展趋势开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位旅游地产必须考虑的五种要素旅游地产的五种类型、案例及机会点判断PartTwo休闲旅游地产的Resort五种核心驱动力核心驱动力主题社区驱动自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动愉景湾，香港华侨城，深圳云顶，马来西亚博鳌，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地产的五种驱动力深圳之华侨色城——强势慢主题益公园昂提升谷区域夜价值区域机背景畅：位于往区域舌经济克发达计，城典市化度程度择较高患的深氧圳市帐，地捞处南个山区牢东部高，南气临深救圳湾资源脖：资源蜂条件教一般宪，区爆域内滔无特哑殊资幕源交通：东翻西向毁的沙培河西随路、捡侨城馒西路曲、侨莲城东卡路和妹南北鞋向的斜侨城僻北路刚、深山南大腹道、表滨海点大道鹅构成跌华侨忘城的室主要威道路侍骨架规模：占旷地45模0公顷躬，东引南面唉建成牙区约32法0公顷躬，其碗中旅恰游用惕地约13律0公顷宪，中物西部芽在建免和待医建区耽为13摸0公顷人口：3.谁5万人现已痕建成殃四大垃主题驴公园稻，成蝇为以征主题它公园槽为主律体，洲集旅辽游、岗展览枕、娱冤乐、比居住头为一喜体大睛型旅振游度厨假居子住区主题择产品弹驱动袋型主题勇产品清驱动第型旅民游度鼓假区权的适忙应性KP详I体系适应性KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题邪产品裳驱动舱型海南掀博鳌——商务可会议煎带动态区域冶发展区域障背景船：海南食琼海览市的码海边偏小镇梯，资源避：集江毫、河狐、湖约、海债、山嚼麓、虫岛屿谢、椰忘林、坐沙滩豪、奇挥石、睬温泉熊和田如园等吨景观急于一练体，贴自然甘资源滩较为起丰富艇、原续始。规模墙：辖有17个村当委会熊，20葬5个村芽民小兆组，肢总人能口2.羡7万人畜，总竭面积86平方反公里海口市博鳌商务本活动醒驱动管型主要奥依靠饰博鳌利论坛纵的强赵势带控动，趁形成续了以惠商务举活动宽驱动箩的旅厘游度市假区商务挡活动岛驱动洗型旅忌游度找假区尘的适淡应性KP辅I体系适应性KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务鹿活动茶驱动罢型成都敬芙蓉艺古城谋成功咬利用牺成都蔬地域狗文化惑，打顽造居递住、记休闲笨度假姻、旅昆游观融光等便多种骂功能匠，引罗领传副统文混化氛讲围的呈生活方方式区位：位胆于成梦都西络郊青盒羊界隆，新匹成温辜公路嘱成-温-郫生撞态城咽市带临快速析通道器旁，债距市袭中心20多公芹里交通：距特市区所二环骆路仅10余分魂钟车宋程；永设有亦开通傻芙蓉飘古城规至成忘都市季区的踢公交敏专线资源：成-温-郫国谅家级反生态蝇农业事保护愚带、锋海峡肢两岸社科技罩园、寄华西踩医学射院青薪羊校帖区、籍四川猴省商滚业学膜校、绵成都懂星星连外国井语学臭校等项目烛定位：集居住以、餐伶饮娱雕乐、疗休闲赢度假因、旅胖游观东光、养投资于一党体，稻融合拒各种链中国跌民居查建筑庭风格田、以总成都败地域孤文化肉为项浊目内颠涵的龄老成寨都缩诊影式毛的极裕富传寒统色非彩的拜小区目标啦客户：对老姻成都血有怀暴旧情取结、芽厌倦渴喧嚣西都市叫生活那、收姐入较寄高且榆能接诞纳住旨房消题费新仿观念嚼的中艺老年铸人注重外“5+拥2”生活袍模式那、追绸求个慎性生携存状绕态的瞧都市烟人群预期打有升判值潜出力的派投资篇客户占地仅面积：68涂0亩建筑年面积：20弄.4菜3万平母方米水面揭面积：3万余班平方隙米容积臂率：0.淘4绿化密覆盖姓率：72省%建筑袄密度：17蛙%旅游刷地产擦成功哀案例自然/人文保资源炭驱动血驱动丧型成都握芙蓉奖古镇整个煎项目姨重点虫打造根旅游营观光猎、休嗽闲度扯假、绘商务坚活动昼、民失居四裤大功驼能传统揭居住叛区——建筑恢风格因多样孤的住僵宅，吸毗疼邻生存态观激赏型芽温泉劳，叹环境叔静雅帖；特色萄商业收区——小吃蹲街、晴餐饮振设施省、手颠工艺届品街蜜、购装物超液市等挨；文化宁休闲岂区——诗书鞋画社忠、青由少年占素质室教育任中心北、12松00猾0平方舌米的集中心蹈音乐燃休闲焦广场标、20怨00余平款方米获的人记造山住坡景福区、讲置信MB累A学术近中心蒜等；运动务保健程区——中老帖年人焰健康妨中心嚼、诊月所，惑足球妻场、炮网球泳场、大篮球援场、不滑草昏场、梯羽毛桑球场棋、沙俱滩排绣球场识、沙刚滩游寇泳池原、高辉尔夫晚练习液场、旨门球腔场、亡少儿亡武术签馆、炮乒乓师球室译等运溪动健搏身场沾所；会所熊宾馆令区——生态送豪华斗会所蜂、酒界店、萝客栈绳、博智物馆升等皇城-明远再楼-至公售堂：三嗽者构沙成老舍成都挤建筑议及历哈史文粮化的呢灵魂这主轴清线酒店利宾馆分别惜修建楼于会体所的扰西南致和正晨北各功考能区毯以水圣系园和林环惨境间谷隔和支穿插巾，动队静有感致，请统一软和谐旅游臂地产胸成功忆案例自然/人文虾资源飘驱动邀驱动万型成都废芙蓉情古镇芙蓉烈古城罚中四鸽种建厦筑风购格的腰住宅威营造柴了强白烈的浊中国慌传统攻文化吴氛围垦，同就时整虾个社抬区打舞造的狗休闲吐度假赴气质亏，引剂领有达别于似城市栏的生峰活方基式建筑：2层为域主，铸面积42敏--晌21牛2平方渠米不欺等，骆类型顶有独禁栋、胸四合抖院、旺联排视，附遇带特煤色的缠私家锐花园帮和配却套设哗施建筑绞风格：川西仇民居棋组团江苏否民居浆组团云南算民居芬组团唐风宪建筑众组团园林：建歪有亭稠榭、鞋小桥令流水凳的江幸南风恐格设容计，番绿地牌景观咽错落冈有致四种许建筑脚风格杂的住聚宅营革造了把强烈也的中搞国传毁统居例住氛斯围饮食葵文化：数锯种成断都传墓统小泽吃茶文娃化：铜愤壶、占铜烟正袋、攀铜茶探椽子水文贞化：龙征舟比款赛、愚放河标灯等天府扒街市验文化：蜀炕绣、凝蜀锦钻、竹叛帘画闷、剪境纸、帅泥塑抛、木根雕等悲驰名距中外杂传统友手工晚制品童趣勿文化：陀勿螺、缝响簧毛、铁薪环、爱毽子饶、风乏筝、经弹子迹等有奴着乡蛙土色贤彩的吨玩具民风拉民俗勒文化：赶驳庙会已、搭净戏台闲、贴敢门神顺、磨晌刀人从、打告更人馅等老佣成都罢民俗地域觉文化：40朽00年历怕史的序鱼凫骂文化秤、陈资家桅岛杆、污大石殖文化狸、琴宴壁空妨弹、阅梅花街道：以掉成都重老街堡道名适命名崇各小确区主激干道巡寿、干涌道、趣次干坑道和瓶院内劝道路络，达梯成街致道名面的亲自切和近易于糟记忆…深度药挖掘依成都奸区域艺文化叔，举夫办各膛种活馅动，达营造诵强烈端的中段国传讲统文芦化氛般围，毛引领哗一种圾充满仍传统萄文化残氛围貌的生汇活方由式旅游纠地产笨成功掏案例自然/人文巧资源孝驱动缎驱动创型成都他芙蓉欣古镇成功钳的关绝键因五素总藏结开发淘理念——在日殖渐提胃高的蹄都市勒人生中活消妨费水进平和档文化础追求滩中，挺主要线依据顶城市端中产类阶层韵随社舰会发民展而么日益垂增长允的物音质文匙化需酬要，辞结合勤现代字会议棕功能辩和假摧日经纲济繁丙荣的唇现状坛，推钓出整的合四液大功俘能的恼第二暂居住井体系疼：旅游败观光的功怜能：顽独特墙的建立筑和露优美抱的景雪观设跨计成客功吸沿引众旨多游碧人前途来参名观游警览、泳消费稠，带插来商贡机；休闲帝度假的功称能：饮提供游安逸型、清娇静的缸环境腾，迎秋合都苗市人晶周末云消费御，休诉闲广传场供霉人们彼品茶秩、聊草天、滴对弈轧、打块牌，张客栈澡和酒谜店提费供住肆宿场俘所；商务匀活动的功晌能：乱提供赶会议桌、谈猾判活舍动的济场所健；满足希现代兴都市笼人追致求古月朴、闪喜欢区幽静柔的居住疼心理，外谎观古鸣朴，粱住宅朝内部备强调里实用绕性，寻合乎傍现代厅人生随活习顷惯，始价格叹合理逼，吸相引了杜大量平购房功者通过低对传缘瑞统建贤筑和农历史嗽文化仅的挖辟掘，津展现糟中华舍民族咱古老淘文明要的精两髓，敲使其策一砖叛一瓦妹，一焦檐一锯壁，纺都透判出历破史的懂、文秩化的博深沉获底蕴害。骂例如锁：饮枝食文塞化，蜜童趣召文化淡，天斯府街不市文头化，难茶文煎化，架水文莫化，税民风筋民俗小等等营造线社区去氛围顺，满维足现澡代人宋的居么住心省理利用站社区团完善数的配芹套功钞能，开举办扶各种慨活动深度阻挖掘恶传统碎文化循，满愤足居予住者嚷的文谋化需今求旅游坝地产截成功枯案例自然/人文刺资源洁驱动信驱动旋型成都详芙蓉芽古镇16高尔夫五星酒店别墅式酒店游艇俱乐部运动会所配套会所酒店公寓商业街（中心）会议中心温泉别墅（住宅）公寓（住宅）相关配套千岛湖开源度假村绿城千岛湖度假公寓千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖天屿山顶度假别墅千岛湖随园温泉1858太湖天阕太湖高尔夫山庄主要习物业竞功能笋集中贤在五星手级酒撞店、步别墅膀、配勿套会往所和梦配套浅设施混、游亦艇俱袖乐部等，奴辅助姿物业渡功能蓝主要喊有酒琴店公站寓、称商业静街、街住宅烛公寓脆等；少数代项目桐配有矮高尔叠夫和坦温泉碰，已结经成蜻为提壶升项循目品嫂质的颤主要恩物业渣功能；受项巧目体爬量的蕉限制汁影响剑，别乖墅式查酒店削出现韵的概炒率并喷不高—别墅骄式酒肆店占桂地较洗多，博对于脊平衡足盈利劳模式熔较难潜把握游艇累俱乐竿部成坡为沿久湖度存假类灶项目些的主蓝要配迈套五星鲜级酒纷店、亿别墅备、配宿套会冲所、减游艇劳俱乐映部成绞为大贺型度到假类烧项目秘必不宴可少明的物好业功容能，除此剪以外座，那搬些吸黄引高意端客并户青铜睐的院极尽叹奢华刘的配前套产蜜品设煮计也头是最乒能体换现开栗发商插品牌岩和项敌目品咐质的术标志倍。旅游弱地产子成功宴案例自然/人文雷资源灵驱动佣驱动穿型千岛蚕湖、寇太湖象周边17五星倦级酒迈店结掀合区呜域固惭有资作源或坦者创钩造高躺档资脉源作纵为大刃型度损假项答目的葱启动瞎引擎尊已经帽成为刚主流湾模式终，从现令有的粘成功注案例勾来看掉，这调些引铁擎既昼能完犬成昭栋示项芬目市极场形扬象作戏用的浆同时狭，将其旅游淡资源羡直接即转化涉为地筒产资舒源，成最终谈带来扁房地抽产客翅户，哄实现歉产品祝消化厉，完养成地汇产盈贡利。开元度假村湖景品牌温泉1858温泉酒店太湖天阙湖景游艇码头千岛湖绿城湖景品牌千岛湖随园高尔夫酒店千岛湖天屿湖景酒店湖景酒店千岛湖滨江苏州高尔夫高尔夫一线贞湖景+五星蛮酒店采取僻一线先湖景驳资源拉，以岁酒店资将湖江景资刊源转陕化为颜地产铃资源时，将想以单燃纯欣冶赏湖垃景、氧商务愚会议迎的客倾源转丈化为匀房地掉产客恶源高尔脸夫+五星梯酒店高尔猎夫的祥定位鸦直接助宣示袋了高溪端路忌线的对市场棒形象怎，同对时以符五星朱酒店摄和高抢尔夫竭俱乐败部的世度假右村概踢念带烛动房说地产侦项目斗的盈肯利已锐经成闪为较夕为成怎熟的阳模式温泉+五星宇酒店利用书固有们资源柏，通筋过温言泉公谈园等并娱乐览场所薪先期阿催热稀市场法，土校地升瞒值后欧推动谊房地机产价顽值上泡涨，估从而黄实现川地产慢盈利旅游斗地产岁成功惯案例自然/人文荡资源搞驱动袄驱动求型千岛院湖、龄太湖蔬周边所选弦区域台千岛赢湖、笛太湖鸽案例份客户若购买露用途础为自舒用、伙投资注或两链者兼纱有；高端牛别墅诸客户临主要声为项鉴目所咏在城笋市以劝及周难边城骄市的详企业基主，启作为吓第二丛或第脚三居坑所；虹而投今资型秃物业婶为追凳求稳祝定回流报率轧的客耗户，杠客户闷范围膊较广专。区域楼盘名称物业定位物业属性客户组成购买用途千岛湖绿城·千岛湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客户为杭州人士，省内客户约占13%，其余是上海、江苏等地的省外客户，少量温州投资客投资为主，享受稳定投资回报和48个点度假时点千岛湖滨江度假酒店别墅顶级度假别墅第三居所目前询问客户大部分来自杭州约60%及周边的金华10%、绍兴5%、义乌15%等地，开发商将客户定位为上亿资产的富商自用产品:度假居所，企业招待千岛湖天屿山顶度假别墅山顶顶级别墅第三居所开发商将目标客户锁定为全球华人富豪自用产品:度假居所通盛·翡翠岛山水名墅全岛式私家别墅第二、三居所一期客户为90%杭州的私营业主，其中以外贸行业居多约40%；目前客户除杭州企业主外，还有义乌15%、温州5%等地投资者自用产品:度假居住和企业会所招待客户/投资:追求升值空间千岛湖开元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超过50%的比重，温州、江西等传统投资客户在此进行团购的比重较多投资+自用太湖（苏州）温泉1858投资型度假别墅度假居所投资客户主要来自于周边的苏州40%、无锡30%等地,并有上海10%、温州5%、常州5%等地客户，其他10%以投资为主,追求升值空间太湖天阕顶级别墅第二、三居所购买的业主90%以上客户为苏州富豪，其他10%；注：有1位云南退隐高官已售31套中全部为自用,3栋别墅为企业公馆会所,用于招待生意伙伴以及政府官员；其余主要为自住，有一栋客户将地下室全部打通（钢结构）作为停车场，有客户将地下室作为女儿舞蹈练习室太湖高尔夫山庄高尔夫别墅第二、三居所

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