旅游地产与案例解析

旅游地产与案例解析沟通内容123旅游地产研究切入点4标杆企业研究标杆项目研究旅游地产产业认知旅游地产概念旅游地产=旅游+地产旅游地产概念旅游地产休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业旅游地产三大分类旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发特点依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发风险类型盈利点依托一个以上资源优势，通过系统整合，重新建立区域价值体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。系统性风险度假项目经营性风险和陌生区物业销售度假居住产品竞争风险物业销售收入物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益【常见五大误区】第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清能不能在前期就能卖一个高价资金压力大，我们要快速回现酒店经营很难盈利，我们不做或者做产权卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投入大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收益存在持续性的经营压力前期设施（如酒店）资金沉淀的压力非必需品，投资性质重，受政策影响大房地产销售收入，随着项目成熟度价值拔升迅速酒店及休闲设施的持续经营收益土地升值拆卖盈利（一级开发）风险收益【常见五大误区】第二大误区——度假和旅游不分观光旅游休闲度假VS过境旅客，短期旅游缺乏高端休闲配套重点在于风景名胜低级散乱的旅游服务业……大量中长期度假客户、出现重复消费高端休闲配套休闲度假形成产业链条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件【常见景五大芝误区】第三歉大误浅区——企业彼能力居支撑难不足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制【常见即五大脚误区】第四沉大误添区——游戏裁规则务不清纵向竞争殊层级涂不明——区域产内区域洒外全国横向竞争何关系振不明——竞争馒？竞合泽？【常见朝五大碑误区】第五表大误顶区——客户象群体巨何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户区域客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会同来买萝我们江的房狼子？防能不分能吸扒引北娱京甚锤至海数外的屡客户弱？沟通妈内容123旅游量地产饿研究海切入井点4标杆名企业幻玉研究标杆介项目升研究旅游悬地产洪产业投认知旅游滚地产混开发帜需首柱先对芳项目饱层级脆定位增，旅工游度璃假区资因其挤资源指禀赋弃和顾恶客市超场的捞不同锤可分虚为以卸下三狸类资源客户与主要市场距离所用交通工具停留时间光顾频率目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间一年最多去一次区域旅游度假resort类一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次本地旅游休闲自住类不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统购房自住周末1天或一居每年数次纯粹自然资源，基本无配套区域旅游度假区目的地型resort旅游度假区功能单一复合物业的价值高低本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离一般性资源具备部分休闲度假功能国内市场国际市场黄金海岸普济岛亚龙湾巽寮湾大梅沙博鳌阳光假日半岛根据躁不同娱层级仇的项似目资昆源层钉级，丽确定保旅游北地产芹开发仁策略国外笛顶级RE帽SO顾RT国内纱大多迈旅游瓜度假粥房地驴产项杂目国内抽顶级贞度假劣项目有资抽源的裕房地摆产项响目一次张性销浆售住赢宅回魔款持有蜂部分骑配套盒物业决，二级夹开发箱为重垮要盈莲利真正廉意义姥的旅嗓游地种产已持梳有物犬业的息回报舟为主狡，住皇宅仅倚为配丧套不允健许资现金沉肢淀盈利位模式迁的转姥变企业观优质游资产衰，形斩成产傻业链江，回李报丰付厚借势造势借助渗所在驰区域当旅游泛度假乌氛围层和配宾套的法成熟见度，源开发掀具有伙度假柿特点俩的房碑地产巨物业陌生设区域粉旅游渴度假迎项目课开发肃需自总主造倡势，哭大量颈投入脉配套烂设施泰，沉字淀较怠多资善金旅游暗地产波核心载驱动惊力——对世杆界各罢地休旨闲度毫假开宰发的俩热点吃区域袋和项汽目进楼行了么广泛宋而深疏入的控研究享，总壳结出5种核愚心驱配动力捏及其蒙代表肺案例Bi遍nt牲an，印倘尼Am浩el疾ia赖I塔sl睁an蛛d气Pl往an汪ta搜ti级on，美艺国佛宗州La障gu膝na，泰洗国Na允pa尸v箭al旋le阻y，美业国加态州Ca些nc四un，墨驾西哥愉景增湾，弄香港Ho缘瑞me短st跟ea野d，美省国密楼歇根Se霞as扁id昂e，美每国佛膊州La懂J交ol毕la，美昼国加流州Wi抚nt抓er肤gr亡ee泊n，美侵国维链州亚龙今湾，犁海南夏威府夷，发美国泰晤连士小漫镇，法上海帕拉相德罗钉，古乔巴博鳌朴，海晴南华侨饲城，捷深圳云顶森，马幼来西俘亚……以休略闲度声假为脖主的右热点留区域械的5种核猛心驱艺动力恶及相良应的漠典型疫案例自然/人文资源浑驱动主题煤产品驱动特殊的娱乐产业众驱动商务佣活动驱动核心毯驱动辱力主题胆社区驱动华侨愁城，办深圳愉景裂湾，舅香港云顶讯，马储来西犁亚博鳌蒸，海屋南坎昆晓，墨热西哥依托团核心躲的驱城动力搂，形委成项筛目经针营性谷和销浇售性婚物业惹的良棋性互承动，穗旅游揉地产箱项目兔获得脸可持滩续性弦的开敏发基茄础，拦项目晕价值金随区蜜域成畜熟度糖逐渐偷拔升培育期区域成熟度成长期成熟期价格项目所处阶段基本的配套及少量高端体验设施完善高端配套形成系统顶级配套拔升高度房价配套旅游地产核心驱动力经营性物业开发销售性物业开发持续开发运营支撑盈利抓住杨度假仅客户茄的生语活需愧求，呆正确到定位匠项目彩规划近和产胞品度假测生活城市贵生活“静”僻生活“玩”磁生活“懒”搞生活“慢”桑生活“邻里杀”生扎活“工作短”生利活“便利户”生药活“快捷权”生浪活VS度假倚生活暮与城脚市生敬活的夹区别衬，直梳接会臭导致版产品康层面楼的差因异沟通克内容123旅游稼地产仗研究笛切入勺点4标杆它企业秋研究标杆牧项目践研究旅游棚地产幸产业搏认知【标杆秧企业纸：南山匪集团】产业旱链整蚁合的政旅游税地产讯综合及服务发商南山朴集团界始创震于19侧78年，室经过背三十天余年艳的艰售苦拼蝴搏，厦现已弦发展刘成为划以民董营股升份制战经济坟为主足体，休多产环业并枪举发迁展的娘国家惭级大亦型企瞧业集指团。猜拥有纵铝业厅、纺肿织服竞饰业圣、旅寒游业唇、房窜地产框等核粉心主前导产局业，耕并战谜略性瓣地拓诱展了漏能源号、建辟材、势葡萄煌酒、概高尔抬夫、机教育能、金埋融等绵六大垂产业汁。南婶山铝贩业A股股未票（牢代码陵：60螺02机19南山款铝业龄）19妻99年12月在跨中国鬼上海良证券初交易课所上跑市，拌它标聪志着萌企业设发展亩已经匹驶入赖资本译运营蒜的快肠车道激。南山盘集团宇秉承晚“主循业突待出、仙链式窜运作亿”经壤营理牺念，填不断烧进行颤供应横链的等优化闭、产运业链蜂的整征合和今价值慕链的倦升级荣，目拢前已扒经打巷造了糕具有康较强状市场拿竞争锡力的亡三大晓核心披产业然链，究分别泪为南病山铝衫业、勤南山末精纺塔服装哲和南坝山旅鹊游。其中刃南山闪旅游汗是集蛙观光妇、休悼闲、煌娱乐易、酒创店服设务、适高尔计夫等顺为一豪体的慨综合柱性休方闲度丛假产辩业体扯系。扇这些度战略徒性的澡产业郑链体膝系，蛋最大掘化地饥降低超了成不本，边提升窝了效惯率，城提高筛了产泽品和秃服务筛品质士，增但强了野企业迁的核更心竞孙争能谅力。【标杆核企业占：南山抹集团】南山梯旅游懂产业障发展狮路径核心蜓开发吼资源悲包括汗宗教告文化菠园和哈历史朋文化承园两未大部俭分，令主要律依托贝宗教若及历天史文踏化资像源展让开，压南山贤旅游炼景区绿被立挪为国府家首族批授苏予的18奖7处AA如AA级景篮区之贡一。20雾02年南程山的嗓旅游耍企业弊全部息顺利纯通过IS燃O9乖00逝1国际盗质量蜓管理寨体系冻和IS坡O1泪40劳01国际茎环境店管理击体系叛双重慰认证投。第一票阶段蠢：依恢托原罪有文描化遗肌迹，朋打造净佛教良和传葬统文妈化圣帐地南山雾东海桨海滨府旅游类区的畜开发快，是欠一处均集旅苹游、纹度假宅、休昏闲、做购物竿、娱动乐为增一体肠的海浓滨型识旅游交区，营开发缩慧项目逢包括鱼东海蛛高尔挑夫、歌金沙乓滩海坚滨浴躬场、璃海上内游艇胁、海批上垂半钓、驳别墅政休闲僚、海絮滨森素林氧顺吧等党设施禽。第二唉阶段候：打母造休味闲配妥套设轮施，走由观盟光游生转型基休闲血度假伏产品做开发打造趴欢乐上峡谷差主题辅公园它，规狠划建期设南色山民贤俗文震化园嫌、瀑雷布广喝场、借马术佩俱乐关部、废欢乐膊岛、旨观音胃岛、薄菩提掉岛、首宠物马园等辅，融闪参与哲性、害知识桃性、透观赏厅性、丝式娱乐灯性于盟一体搅，南山与集团涨注重险外延傍式配希套开熄发，集先后呜开发共了南博山宾澡馆、拖南山犯国际板会议后中心区、南装山文碑化中疏心、啦南山脊大剧丸院、庭月亮决湾海佛景酒鹿店以笑及老挣年休宽闲疗迷养中唇心等械配套样设施截。第三岸阶段拐：休口闲娱吧乐主躲题旅粥游地品产开惩发【标杆欢企业栗：南山迷集团】南山捎旅游墓产业吃链打怎造除了练上述镇硬件农设施饺的建父设，坏南山割集团并还注盖重下猪游的访旅游帅服务匀建设肌，先缠后建肢设了国国际脑旅行够社、崖高尔六夫球夜会以鸡及酒古店管茄理公膜司等树。“旅游+地产+高尔鸦夫“曲的大卫旅游畏图景一级开发景区运营南山国际会议中心南山宾馆南山文化中心南山大剧院月亮湾海景酒店老年休闲疗养中心高尔夫球场配套设施旅游管理酒店管理公司南山国际旅行社++【标杆灿企业岭：世奔博股您份】世博羊园开插发运拜营背荐景昆明海世博有园是19爬99昆明等世界御园艺抄博览冲会主渴场馆靠所在产地，庆总占挠地约30剥00余亩逐，总葡投资励约60亿元下，博甩览会损结束芬后永袖久保且留下耀来向辩中外匪来宾廉开放斩，是客昆明骑市重身要的劲旅游店景点苗之一筐。云南鞭世博概集团维作为股政府垒举办猴世博音特定杨批准叙的国液有企受业，司通过舍昆明宋世博周园股寺份有吉限公惊司实镰现对纷于世氏博景棚区的站经营萍和管液理。世博迫会主对场馆谁运营销前期蜂，由柏于社某会政漠策环草境对妻世博默会会蜻址完胸整保号留的呀压力男，使澡世博活园作岔为一食个旅诊游产肯品较受难随弃市场屯变化箱而变棍化，吴表现渠为产甜品模望式单安一，亚运营登单一初，思皱维单府一。在这迷样的品背景功之下豆，世绝博集逃团将邻其持源有的亿园内哪全部栋资产呀以及活相关府公司粉股权欣作为智出资娱发起乱成立脊了昆游明世物博园贸股份怨有限恩公司喇（简党称世队博股杯份）常（00皆20遮59）。【标杆栋企业尝：世怀博股藏份】通过挑总公营司的峰资产粪置换恋和注梦入，淡世博成股份戏被打悔造成哄为世钉博园贵区核膜心资先产的斩综合读运营诉商时间类型征用土地规模世博会筹备期展区和配套用地1712.76后期开发用地1312.64世博会期间后期开发用地2502.772002-2004后期开发储备用地275.88后期用地储备合计（办理划拨用地证）4091.29云南烟草集团兴云房地产开发公司烟草兴云投资的国有独资企业，注册资本6,800万元世博集团世博股份以货币资金8,600万元出资，占20%货币资金9,540万元和注册资本注资，占38%世博园周边186.94公顷土地征地实际支付费用18,060万元出资，占42%云南世博兴云房地产有限公司向世博集团收购其持有的云南世博兴云房地产有限公司10%的股权，占30%缴纳土地出让金，获取房屋建设用地1155亩的使用权证，道路及市政公用设施、绿化及生态建设等配套设施用地2,936.29亩，继续由世博集团以国有划拨的方式持有世博股份世博股份向世博集团收购其持有的云南世博兴云房地产有限公司25%的股权，占55%上市募集资金绝对控股【标杆挥企业沈：世羡博股茎份】世博仁股份浊控股制世博片兴云要房地胜产公秧司后娇，掌聋握世谨博生餐态城付的房锹地产秀开发贱，实俩现集小团收质入快默速增喷长，瘦增强房诚公司宣业务兴抗风搅险能讲力营业孩收入校较去衣年同访期增帽长26站5.制66垂%、营政业利省润较受去年绝同期闲增长32微2.绪68间%、利乱润总喂额较吼去年羊同期瘦增长32疲0.缝67灭%，增皱长的厅主要赴原因讲是公尚司收单购了旗云南削世博毁兴云逮房地维产有藏限公纤司部异分股稠权后菜，将耗其纳精入合元并范饱围，炼营业探收入叮中包育含房卖地产反销售辣及物县业收砖入37观,8蛮15万元狼，也贺逐渐靠使公围司的丝式收入粥渠道阁从单话一的名世博叫园园淹区经帽营收描入向蹦“旅竭游＋咐房地领产”循等多朽元化窗方向富的转耀变由于膝发生少了冰高雪灾勇害、志国家遵取消渗五一挺黄金抬周长谨假，漫以及家四川办汶川醉大地昼震和10月份叮后全浪球金论融危送机等阳对整偏个旅腰游业别产生劈燕了很吸大的闸影响撤，相董应世秤博园涌园内站旅游臭收入握下滑10奥.1跨3%，世胃博园酱园内印旅游晓形成猪净利衣润较椒上年武同期叮减少99反6.津94万元偷，但鲁公司镜控股芒子公抢司云省南世搂博兴痕云房逗地产储有限铸公司叼实现子房地功产收症入、典净利初润较箭上年逢有所肠增长胖，房户地产痕销售率收入椅较上凤年同示期增消加14执.2莫8％，筛净利良润较瓜上年声同期超增长9.臭69属%，【标杆切企业档：世忍博股凶份】在主逢营业服务收壳入与鱼利润延保证聚的前勒提下洲，世附博集替团将归世博订股份高上市押，通缓过资趁本市验场运洋作完至成了抖公司路结构北的转给型业务勇结构馋：旅游伤景区灭管理静，以良旅游仗观光轻为主主营缸收入留：门票上市昆明世博园物业管理有限公司昆明世博园物业管理有限公司为有限责任公司，成立于2001年3月，注册资本50万元，主要从事宾馆、建筑物的清洁保洁；垃圾清运、环境卫生等业务。公司持有该公司60%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入389万元，同比下降2.53%；主营业务利润81.82万元，同比增长12.53%；实现净利润-0.95万元，同比下降117.31%。云南世博兴云房地产有限公司云南世博兴云房地产有限公司为有限责任公司，成立于1993年3月，注册资本4.3亿人民币，主要从事房地产开发经营、投资管理、建筑材料、装饰材料等业务。公司持有该公司55%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入27,015.29万元，主营业务利润7,362.49万元，净利润4,266.61万元。云南世博阳光有限公司云南世博阳光有限公司为有限责任公司，成立于2000年11月，注册资本300万港币，主要从事园艺产品、园林规划、建设等业务。公司持有该公司61%的股权。经亚太中汇会计师事务所审计，2006年实现主营业务收入1,056.57万元，主营业务利润769.93万元，净利润428.02万元。……上市宵成功纱以后展，我赴们马结上就获实现定了公叠司结仪构的纽奉改变院。具溜体说怒，通肌过上严市，德我们椅马上陶就控屑股了播世博昏园周间边的估房地哪产开久发，刷实现扔了世碧博园誓和周豆边开弦发的炼一体暮化，勿整个伟公司伸的运误行模把式、肤财务桐结构岗和持骨续发爪展结湾构发荣生了售根本侧性的畏变化……——昆明弊世博协园董续事长孤彭少令希业务姨结构羊多元有化、智收入融结构宇稳定柳化、滔持续烘化【标杆乒企业架：世栗博股谨份】公司杯收入掀的快快速增倍长以友及资龄本市粉场的静融资万保证揪公司圈对于价世博涝园旅环游项烧目的眉更新刷，实羞现世双博园秃景区典运营译的长滴序稳迷定发抢展募集资金投资项目投资金额募集资金投入金额项目进展项目内容投资预估收益世博园"园艺论坛"项目3,0003,000投资建设中演讲厅、蜡像馆、大师展厅、园艺师之路、喷泉的综合改造与装修增加游客约3万人预计税后投资利润率为16.38%，财务净现值1,754.80万，投资回收期9.85年，财务内部收益率13.26%世博园四大场馆改造项目4,5004,500投资建设中

四大场馆综合改造增加游客约3万人，会场租赁收入250万/年。预计税后投资利润率为20.99%，财务净现值4,008.2万元，投资回收期8.70年，财务内部收益率14.32%。世博园"三江并流"漂流项目4,5004,500投资建设中括“三江并流”微缩景观建设、滑道建设以及配套的设施和设备增加游客约7万人，预计；税后投资利润率为28.51%，财务净现6,488万，投资回收期7.43年，财务内部收益率19.27%世博园"丛林穿梭"项目4,7004,700投资建设中

轨轻型地面小火车及轨道设施建设预计投资利润率36.64%，净现金流量NPV9,519万元，投资回收期6.44年，财务内部收益率22.74%>【标杆练企业国：世渠博股迎份】同时竭，世捎博集蒙团最机终围局绕世雁博园槐的持僵续开权发和贝资本在运作扣，成扬为聚木焦于础旅游裹产业速的省伞内龙馅头企历业，董实现聋以旅词游产睬业为外核心铲的业胶务多毛元化20临06年按照害云南肉省政口府、钥省国魄资委涉的要量求，籍世博末集团指参与测重组犹并控战股云喷南旅株游产赴业集码团，挖新公沈司充膛分整追合现邮有的之旅游疾优良风资源第，以更产权陷清晰雕化和汗资本梳流动鉴性为疑前提令，打俗造一娘个资溜产实堡、企奇业活筝、品医牌强偿、效窄益好参的旅遣游集弓团公益司，辨全面冈整合辫和推略动云有南旅痛游产而业发翼展推进并观光倚、休室闲、删度假批、商侍务、大居住虫为一劈燕体的灭世博借新区兄的创遗建，滩形成宪世博咏生态喇产业埋核心饺，打恨造主究题城济区运掠营商底；以世团博企爬业重瞎组的肢昆明旧国际兆会展糕中心慨为主鞠体，学推进该昆明河会展寨商圈芹建设量，打半造会蛋展服丛务运别营商界；以新牲组建坛的云放旅产蓬业集杂团为剃重点洲，整氧合省猪内重勿点旅赤游资两源，松构建好完整拥的旅辰游产刚业链娇，打条造旅还游服名务运速营商周。沟通搜内容123旅游谊地产牧研究能切入庭点4标杆喂企业两研究标杆疯项目第研究旅游累地产披产业便认知从华疮侨城熟到东订部华赤侨城背景华侨爷城二芝十年刺磨一煌剑，洗从19羞86年锦族绣中井华的环旅游条开发陷试水初，到20走05年波摩托菲事诺高钟尚居丘住区必的形杆成，扎华侨传城地红产“孙旅游+地产撤”的彻开发钩模式粗最终忍浮出枝水面锈；东榴部华技侨城规的成帆功复呜制，犬更加柴确立腊了华天侨城蔑地产脖“强当化中萄国旅粥游主昆题地滋产第罩一品孙牌的浇优势层”的取战略椅目标弯。华侨盛城地讲产的厉主题援旅游河地产敬开发塔路径发展尾阶段时间皱节点企业战略1986-1992年1992-1997年1997-2005年2006年至今主题公园：锦绣中华主题公园：民俗文化村主题公园：世界之窗房地产：桂花苑、海景花园主题公园：欢乐谷；综合配套设施：何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、威尼斯皇冠假日酒店；房地产：美加广场、中旅广场、锦绣花园、波托菲诺东部华侨城开发；北京欢乐谷复制；试水旅游品牌经验：华侨城成为中国主题公园的开发运营先驱，华侨城地产进入始创发展阶段。旅游品牌培育：集中精力进行旅游设施的开发，通过主题公园为区域建立知名度和美誉度；1997年，主打旅游概念的华侨城控股股份有限公司上市。旅游功能深化：重点建设配套设施，通过多重生活、文化、娱乐、商业配套设施的建设，打造集旅游、居住、休闲等功能的旅游城。重点开发高端住宅，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，最大化的实现土地价值；同时大规模范围内复制，提出“强化中国旅游主题地产第一品牌的优势”的战略目标。第一贱阶段第二精阶段第三渴阶段第四起阶段开发所动作华侨许城位毯于深研圳市察南山岸区，毫是复忘合了单居住族、旅贪游和朵高端再产业乳功能罗的区治域组舰团地理坊位置则：位章于深抚圳市帮西部罗，距鼓深圳勇中心垃区约4公里疾；规模究：占柔地面恩积45甜0公顷绝，其未中旅铃游用若地约13丝式0公顷反，现户状人菊口35构00购0人；城区驻功能漫：是努复合即城市淡资源衫与生胆态环侍境，陵以居甜住、凤旅游踪蝶和高皂端产农业为征主要斑功能酿的、泉相对痒独立辅的城脂市组毙团；规划蓝状况牢：总渡建筑骨面积侦约为21屿8.疼96万㎡巡寿，其竹中高讯层住慰宅92钉.8黄5万㎡峡，多兆层住缘瑞宅45跑.4辛8万㎡疲，别领墅3.茄38万㎡扛，市衰政41泊.6融0万㎡蝴，商屠业及屿工厂赔占地34弱.5昼6万㎡糟，写诱字楼宫占地1.荡08万㎡朴，旅芽游配搬套设来施占赌地25伪0万㎡封。深圳关内华侨城4km居住鸣区商业秒区旅游然区文教体育居住重区产业边区产业茄区居住率区旅游细区旅游知区早期绒：通冬过主误题旅帜游设孕施的脆营造坐聚集顾人气千，消据除区盗域陌楼生感筐，与悬基础截配套蛙的有逐效补壳充，怒共同垦提升兽了区堆域价残值类别旅游设施占地规模概况时间旅游设施锦绣中华30公顷82个景点1989民俗文化村20公顷内含24个村寨1991住宅小区东方花园11.2公顷建面6万㎡1986海景花园2.9公顷建面10.2万㎡1990生活配套菜市场—仅为当时的基础性配套，满足已建小区的居住配套需求1987华侨城医院—1990邮电局—1989华侨城中学4公顷1981产业康佳公司—华侨城控股198013暗1.逢41地%区域才发展嘉初期枪开发窝的设哑施（19熊80钩-1尸99捎1）早期茄华侨品城的姻区域认增值核心吐旅游抬设施撞开发—锦绣占中华19同86年，少中旅膨集团遮和华介侨城葛筹资1亿港住元兴取建避“锦评绣中虏华”焰；19岗89年9月，菊“锦撕绣中龙华”榜正式解对外客开放番，当徐天入视园人完数就汇超过30馅00人，卧国庆驶期间逐，每珍天游典客在齿３万艰人次雅以上留；从19蒜89年9月到19协90年底述，锦桑绣中蛇华共跑接待喝游客43衔0万人不次，15月收德回投泥资，墨一举妹成为格深圳炭的标够志性菌建筑朋，当隆时深伴圳大才部分喷冲印乔照片标都以劫其为派背景境。基础轻生活平配套哥的落凶实弥嘴补了偿区域倒价值胶低陷盟的短菌板；旅游传主题脱配套水使区肤域成捐为城赖市的鹊另一礼极，猫大幅再提升傻区域产认知利度中期僵：旅玻游发侧展使跨区域苏人气赏持续堆增加志，人栏文配躲套的葵营建圾与运消营增棕添了逢区域排的生吃活气短息，指逐步而建立蒸高档滔人居明的区目域形门象项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）湖滨花园1993年～1994年0.97.24000桂花苑1993年～1994年2.56.75000世界之窗1990年～1994年48——中旅广场1996年～1997年1.612.98000世界演之窗绞与锦山绣中斩华形窗成旅毙游聚刮集效搏应，夺使区仔域人窃气持既续提距升的盘同时阔为区妖域开裂发提活供稳蚕定的姻现金捡流支钓持——至20逐02年底患，世页界之耻窗共惹接待炭游客23按00多万泛人次盐，营蛾业收菠入28亿元亲，利光润总厕额连译续3年超煌过1亿元箱；若干狮居住膀小区背共同纤强化载了区绍域的寨居住排氛围际，促继进了虹区域筒生活系配套之的建挣设进跟程。区域送发展挨中期此的开畏发项膀目（19多92嚷-1挤99循7）人文坛配套锻的典拣范—何香挑凝美锋术馆絮与华仍夏艺愉术中享心何香赵凝美榆术馆华夏情艺术嘉中心建于19珍96年3月，葡是继吸中国随美术弹馆之融后的义第二贺个国搭家现惰代博罩物馆肯，深挺圳市容艺术郊展览窑的中膛心地雹点之第一。建于19趣91年9月30日，赚是城伴市文隙艺表滋演的床核心奔场所更之一你，拥金有的庄特级银影院砍至今俯接待楚人次洞在80万以绝上。美术森馆与纤艺术左中心服等人植文配常套的赏营建库虽然馋对片贪区住僵宅价伸格没快有直拍接拉鸭动，睬但却赋予骆了区孝域更干多的习人文帜价值折，为骄其吸党引高奶端人贴群奠星定基罪础；OC懒T广妖场人文塑雕塑社区懂标识亦系统……后期渴：随载着区毒域逐跃渐融友为城普市的裕一部堪分，座其配餐套城智市化球，生纷态资筝源的概稀缺末性日侵益明谋显，碗都市五生态蕉区的纲地位瞎得以摄确立分别桐于20乒01、20乒06年开善始运邮营，命都是棚深圳旷目前扣最顶筒级的温酒店违之一觉，较绵好地腹提升亦了区伤域形厨象；威尼倍斯皇冠处假日应酒店刮、洲冰际酒价店开旷业于19能98年开斤始运狱营，凑至今寸接待带游客袋人次是在20海00万左经右，栽与锦啄绣中闭华、掉世界肚之窗崭共同雹成为柳国家5A级景最区；分别廊于20秤01、20队02年进沙入华划侨城荐区域招，形荒成辐醋射周死边的涂区域满商圈候，与壤逐步退形成故的食顿街、到酒吧掠街共兔同构捡成城围市化荣的商拐业体叹系；于20扑04年12月28日开术通，堵从罗有湖火蒙车站烟至世躲界之战窗，减作为痒连接筋深圳违城市冠东西兴两端才的主占干线桶，使眯华侨准城进嚼入轨亦道交搅通时染代。欢乐陵谷开愉放进济一步顺强化众主题软游乐艰区的吨地位近期修区域肿发展线的开袄发项肿目（19被98耻-2仪00沿7）项目开发时间占地面积（公顷）建筑面积（万㎡）时价（元/㎡）欢乐谷1998年～2001年35—波托菲诺2001年～至今8010835000沃尔盛玛、莲铜锣每湾百畏货的避进驻疲形成略了区宜域商市业中箭心地铁著一号似线的锁开通两，大祥幅缩跪短华狡侨城年与城陷市的扎时间茅距离区域点发展继以挖暖掘生波态资喊源为绿中心彩，以弄波托悠菲诺帝为典明型的袋高品势质社设区建诞立，厅使得义华侨浪城资萄源效缺应进缸一步只放大在城塘市化谷配套肢逐渐爷成熟惜的同势时，驶区域汉发展群走向马以挖武掘资匀源为阿中心狱，如计燕晗择山、糊燕栖沾湖等违，使盐其效翼应放竭大。楼盘筐：波学托菲需诺作为份华侨忆城地隔产奠接定其洲高品欲质住暮宅开京发的众楼盘政，在涌深圳艳豪宅鸡项目曾中占映有重申要地掌位，堆伴随救着波饭托菲求诺的艰成功职开发锅，华舱侨城污片区贩的生母态居羽住价授值得芦到进黄一步鞠提升波托批菲诺通分为傲纯水赏岸与测天鹅锁堡两目大产火品系矮，其底中纯舱水岸元通过诉原味域意大咽利小干镇风望情营弃造，仰建立伙了区处域价痛值标肚杆引进念意大泪利生伍活方深式，乡丰向国皱际化怪接轨处；大量杠营造浙自然养资源粥和休南闲空读间，屈社区哪价值瓦以挖猾掘资烛源为狗中心俭；休闲澡商业微街位吼于社学区中痰心，博档次介上与樱区域拳形象搅匹配双，反警映了呆一种啄生活勺方式雪；建立转区域泄价值谱标杆顿，提业升区冰域整掀体形地象。休闲商业街居住区居住区社区会所燕栖湖湖边休闲广场休闲尖商业养街休闲纯商业可街纯水瓣岸居藏住区燕栖脖湖社区殃会所区域日内最杀终形颂成以禾自然眨资源免为核祸心，侧以配话套资括源参页考因撑素的胡价值诊分布扁体系红树聪西岸中信红树别湾锦绣形中华世界愈之窗波托倍菲诺沙河瞒高尔等夫燕栖包湖天鹅产湖欢乐隔谷华侨贴城生愤态广拿场红树眠湾小感区白石微洲小购区白石娃洲农境民房深圳投湾畔132华侨斩城居些住区4华侨赚城居谊住区燕晗我山中学飞小学华侨懒城居喊住区产业悲区康佳善集团碧海党云天锦绣斤花园红树对湾未开勤发地牌块未开丽发地厦块56华侨耍城居股住区何香表凝美价术馆华夏绑艺术刑中心洲际老大酒赶店威尼隆斯皇吊冠假末日酒殿店沃尔办玛益田含购物笑广场123456华侨塔城片谎区的惯价值距实现短经历湖了从愉旅游坊价值赚到城院市价雕值，缸再到僻都市凳生态罢价值赴的的贞进程窃，区爪域价费值的悼确立丑历经烫了20年的鸟时间产业配套高档住宅区都市生态区发展时间1980~1991年1992~1997年1998～2000年2000～2008年配套建设锦绣中华华侨城中学华侨城医院华侨城菜市场邮电局海景酒店世界之窗华夏艺术中心何香凝美术馆人文雕塑建立社区标识系统OCT广场沃尔玛食街、酒吧街欢乐谷在建燕栖湖燕晗山欢乐谷主题公园开放威尼斯皇冠假日酒店益田假日广场地铁1号线代表楼盘海景花园桂花苑锦绣花园二、三期波托菲诺纯水岸价格变化2500500080009000~70000深圳关内4km新中心老中心华侨异城的脂区域齿发展絮过程努也是槐深圳拥城市盖中心眨外扩曲与西糠移的顿过程扔，在滑此过塔程中砖，华包侨城唇与城宵市的谣距离村迅速疯缩短贼，逐乓渐成根为城施市的屑一部伸分；20本04邻年地奥铁一未号线辈的开哭通以且世界悔之窗径为终搞点站量，进盖一步仇缩短氏了华庆侨城冻与城侵市中耕心的遮时间暖距离纳。都市俘生态后区高档馒住宅要区普通芹居住码区产业扭配套寸居住至区城市诉外扩愉是区板域成喜熟的络外部写驱动营因素配套宾建设介是影扩响区患域成见熟的梁内在胸关键赏因素配套推投入劲分为傻基础桥性配敲套补步充与稍关键仇性配呆套建陶设；初期炎投入摧基础豪性的烫生活产配套贤设施挺，补粗足区技域短带板；分阶瓶段营参建关暴键性愁的重动点配慨套，绪确立敞区域朝特色折与价忍值平腰台。华侨撕城20年磨摸一剑牙，最灯终通班过旅摊游切愿入到芦整体窃区域退成功非开发姻，华统侨城撑地产副的“棍先旅笼游，阻后地旗产”张的区耗域开扯发模封式也煮从这旧里起鼠步生态播治理脑与再纠造将蛮揭荒状其态的雀原生冰资源过整理风成为贫可观姻赏体锋验的露生态足资源卵，使兄区域很的生血态景筑观得早到广即泛认奋可；基于赢区域肢已经浮形成时的生广态基熄础与监认知阅，重令新营划造强跨势的歇资源盛价值睁点，沿提升沟区域躲价值砖；基本形面市场大势整体向好，区域配套进一步升级地铁一号线开通，利好兑现沃尔玛、铜锣湾百货进驻，商业氛围形成欢乐谷一期开始投入运营世界之窗建成并投入运营锦绣中华投入运营华侨城规划建设启动陌生区都市生态区3000600090001200015000180002100019821984198619881990199219941996199820002002200420062008中华民俗村投入运营东部再华侨姨城是决旅游菊地产扭开发鸦模式蛇的又斜一复旅制，梨相比紧华侨略城，非其实筝现了3大突樱破与屈创新滴，丰篮富了共华侨圾城旅铃游地赶产产捡品线项目绑空间败上，岛从城昆市中笑心向铲郊野汁地带千突破项目疑性质质上，纤从“清做单片个项匀目”形向“际打造擦旅游信聚集复区”孙的突艳破项目收类型近上，聚从观浙光旅洁游向呜休闲趁度假顺突破东部拉华侨蚁城在泼旅游宴地产乏创新锣的理榜论和尿实践驰上实寸现了葱一种浙战略送性突太破，霞拓展粱了华壤侨城花旅游挣地产嗽产品交线，轻延伸燃了价流值链识的同叼时，小提高恶了旅田游地观产的跨附加社值。东部极华侨窜城位伞于大较梅沙师，占位地近9平方渠公里雅，距碗离城梨市中嫌心不奖到1小时扑车程秀，集绣休闲袭度假义、观栗光旅感游、购户外齿运动钱、科仁普教意育、外生态往探险领等主妹题于味一体必的大形型综那合性台生态慰旅游性示范展区区位山：位寻于深径圳东蜓部的思盐田伏区大挤梅沙愤，占遇地近9平方而公里且，距柳离城瞎市中胶心不揭到1小时宿车程组。由华偶侨城划集团隔斥资35亿元痒精心驾打造族，是援国内汁首个拉集休区闲度茂假、娱观光敌旅游瞎、户撑外运熟动、脆科普娘教育刮、生野态探污险等坊主题烘于一婶体的球大型申综合次性国蒙家生退态旅或游示者范区后；是华孤侨城耀集团贵在生苍态旅跌游领框域的脾首次津尝试吴，也茎是华软侨城搂从都桑市娱少乐旅院游向愁山地左休闲迁度假屠旅游鸡的探毛索。整体拐分为看云海载谷、问茶溪章谷、该大峡航谷3大片锯区，东细分摆为6大主茎题板扭块由三痰大部愈分构怜成：大侠塞谷(K燃ni研gh还t腊Va想ll齿ey逐)——以山包林、竖云雾匆、峡典湾、龟海岸乱四大顾元素鞭为主况线，迟集山缝地郊橡野公亲园和朋都市奏主题纽奉公园劈燕的优示点于逐一体三洲罗茶溪(S挂an颠zh钱ou湾T逐ea资S符tr年ea外m)——以“18世纪竞中欧喂名镇汪”的种优雅蓄环境刺为背亚景，伐以自识然、翠健康盛、生丸态、势环保立为追愚求理讲念云海站谷郊弃野体遵育公畏园(S受an途zh灭ou淋S馅po疗rt盲s沿Pa捷rk赖)—咱—以户复外运日动和虑郊野估健身皆为主淹题，耕是一竭个集暴山地易、丛慢林、镇湖泊定于一钥体的堆多功倦能、脉高品资质的秩户外寄健身私体育幕公园惯。6大主细题板愁块：板块际一：绍大侠隶谷生啄态公霞园；互板块姨二：起茶溪仇谷休社闲公配园；丈板块茶三：蝇云海谜谷体环育公尚园；蚁板块型四：伍华兴僻寺罩；板春块五听：主叼题酒蚀店群佣落；担板块知六：搜天麓柿大宅迟。作为淹生态挡旅游踪蝶的首适次尝裙试，帐开发叉过程崇中将恩原生影资源鸽与项徐目定亡位结状合进暖行配衬套设崇施再浮造东部羞华侨腊城开门发原若则：1在项惭目规耀划时狐，尽步量不棋扰动信山、饿水、副植被;2在开卫发建漫设时县，加词强对播山、盲水、孤植被局的保术护;3在产矩品选献择时途，充冲分利晃用无服污染敢、可宅循环案的产誉品。典型伪代表妙：茶爷溪谷瓦借助麦原来歪的茶厅山进乡丰行了朽重新员，增网设了加茶园车，集给采茶洪、炒欲茶等姓为一突体修整踪蝶后原面陪貌先期份进行予旅游膊休闲图娱乐座设施闭开发储，其秃中配麦套占篮地面涉积超跨过80％，渴通过茫综合勾配套文来吸尼引人临气住宅伴部分细散布与于用劈燕地内昌部，龄总建遍面约15万平妙方米枪，占衫地总愤面积教为1.虑5平方滑公里振，容教积率糠为0.马1大峡龟谷占辣地面忽积约5平方岔公里茶溪累谷占座地面文积约1.章5平方贿公里云海音谷占流地面陡积约2.滤5平方沙公里总占地9平方公里住宅区占地面积1.5平方公里配套区占地面积7.5平方公里通过感茶翁锹古镇饺、茵同特拉剂根酒壤店、理云海神谷高挨尔夫宜球场溪等大龙规模固休闲民配套田设施壶运营槽，实殿现了监从观值光旅已游到薯休闲俭度假王旅游强的转甲变休闲助度假浇设施铸的开叼发：茶溪席谷休宽闲公那园：获包括陆茶溪计古镇枪、三鞭洲茶赠园等仗；茵特酸拉根讨主题咸酒店盆群落年：撷勤取欧疼洲瑞扬士阿酿尔卑漫斯山贵麓茵竖特拉乎根的铅题材寇和元吨素，次实现骨了中仇欧山粗地建扒筑风深格与辅优美启自然造景观达的完湾美结责合。汗包括帜主题竟街区优、、处度假磨酒店计、矿避泉SP阻A、东势部华涌侨城张大剧晓院、止水上锣高尔莫夫以上及网纠球馆模等；云海烈谷体僚育公爬园：啊休闲迹健身豆、生扁态探飞险、援时尚号运动展、休讲闲娱古乐、凤奥运席军体望运动终为主够线，晴体现议户外凭运动垂旅游迁文化巾。包煎括两馅个18洞的菠山地淡球场甘和高懂尔夫患练习架场。休闲另度假观关交旅游云海晒谷高县尔夫娃球场茵特消拉根把小镇茵特斤拉根卧酒店小镇巴会所住宅示项目—天麓脑，散脾布在衣东部棕华侨耽城各蒙个片像区，条分别量占据墨山巅勒、临烂湖、倦果岭膀景观皱等绝伐版资疤源，杨刷新卡深圳票豪宅效纪录依托万主题置生态础公园耐，是怎有别娇于传蹲统物疼业的浊低密是度山五海大脊宅，蝴以“蜘平方滚公里绩”为霜价值雨单位挂，建言构于幸东部何华侨段城9平方肢公里软之上帐。天柳麓分胁为七膀个区座，分汁布在盯东部姓华侨任城不臣同区廉域。颤为世桐界建筑筑大助师理最查德•迈耶灿在中把国的喝首部傲作品壶。天麓耗一区澡简介天麓辈一区楚相关匙经济健技术答指标占地片面积82颗89邀9.选18正m2建筑婆面积82绑69横.9毒7界m2容积捞率：方≦0.啊1建筑口覆盖伴率：纽奉≦15％栋数俱：20栋山尝海大香宅户型狂面积龟：24凶1-阁73何0平方丸米停车决位：44个在售之双拼奶别墅明均价22活00是-2奔60联0万元/套，全独栋委别墅扮均价80桥00万元/套，誉以绝梳版资对源刷挨新豪誓宅总挣价记刘录。天麓垂开发圣不仅馅有效泄兑现捕豪宅蛋价值拥，更殊重要陈的是产通过罚顶级爱住宅第开发户，形领成区剥域标洒杆，揭奠定傲了区填域休都闲度纯假的燃绝版稳价值山顶赔独栋决户型嘴尺度界极致桐放大债；70荐m2主卧屋套间轨。地下代一层地上水二层地上秀一层天麓休闲贫度假虎配套华侨板城地善产开丛拓出尝了“肯旅游+地产及”的委综合慎开发论运营拥模式待，并屿通过仔先旅复游、柔后房补地产袖的开怨发路惊径，后从旅活游角功度切枝入是勒该模缝式成石功的依关键渐因素通过衰把“舰欢乐厕谷”泻品牌灵打造井成具河有自幻玉主知酷识产茧权的无、全甚国第强一连盐锁的妇主题铃公园向品牌汗，裕再依脾据欢驼乐谷群对人案流的扒拉动折及周疏边基恩础设想施的起改善旦（如莲交通测等）攀带动载地产祝升值雨。华档侨城科通过骗“欢猴乐谷继”主挨题景费区的脑全国冒扩张动，实茂现了驳其地理产业缓务的茎全国奇扩张粮。按照扬“先呼治理搜、后乐建设席”的摸原则蓝，华版侨城戒先投蚁入巨偶资整侍治和裹提升铃深圳凡湾湿提地及益欢乐条海岸铁周边贯的生残态环个境，帖然后痰分步叼实施芽工程敢计划矿。与犯主体垫公园茧不同倍，欢纪乐海点岸是沙免费散的，责但生秘态环地境的在改善赔无疑堵会带且动周奋边地写产的究大幅且升值狂，从呆而带片动周欲围华浸侨城帅房地宾产项战目的对整体嚼发展跪。三洲叉田模练式欢乐显海岸模式欢乐垒谷模蚕式华侨城模式旅游+地产华侨钟城在联深圳金三洲台田和大梅未沙地挪区建的立的扎一个盗总规鸭划面瓣积6.臣55平方童公里圈的旅眠游生羊态区萍，总把投资娃为20辰-2摸5亿元弱，生埋态区慌内建泽设高锐尔夫给球场插、休闷闲度短假酒温店等郑设施烟，“三沈洲田也模式侦”是一贪个依筋靠生伶态环衰境建判设而摊带动碧休闲畅娱乐币产业译发展爸的模苦式。与一括般房傲地产坝开发摆企业股以土剖地开眠发带去动旅熟游形父成良跳性循群环的据开发夺路径坦不同带，华今侨城拴先行门发展姜旅游干业，郑通过救长期啄的经旋营与傅持续私投入遣，改厉善区砖域自茎然、激人文膀环境垃，从量而有洲效提艇升土虚地和血房地狂产价昆值。由于表旅游校开发顾先期辞投入恋大、趋注重塔持续貌性收杰益与离产业款协调娇效应嗓，导续致华胆侨城霞运营绘模式屠在普提通房境地产示开发互企业攀难以锤复制云，华律侨城责地产触业以羞此塑攻造了薪企业凶独特桃的竞图争力1土地厨资源泰的获匆取优盒势华侨羽城在慌拥有番成功是运营畅旅游敬地产定的前支提，串容易沈与地话方政备府达申成协惭议，料以较僻低的予成本生获取您土地不资源熊。2资本租优势华侨爸城自糟身强免大的倦实力邪与多涂渠道竭的融妻资平呀台满镜足了提其大璃规模森成片顺开发兰产生呼的资的金要松求。3旅游焰开发徒的先柔机长达20余年坚的旅级游开植发，愿为华笔侨城峰积累贫了丰膨富的徐经验悟，并读形成预了旅酿游品看牌优网势。4混业元经营摊的优售势多产疏业协亏调发滤展不香仅为盈华侨爸城带绝来了牛财务昂结构外优势蜓，也贼提升瞧了其旱抗风傻险能当力。华侨御城地败产的旧核心愉竞争杏力1普通森开发酒企业尸不具它备旅克游设绍施可傍持续苹性的双营业普能力脂与经堆验；2前期填大量栗资本贯沉淀圣，一贷般实轮力的洗企业幼难以赤具备订大规姐模区绒域运逐作资金金实训力；3缺乏槐旅游封产业掩的协烟调效迁应，砍即使圈是房麻地产匙开发律企业抗具备移上市锄融资塞能力落，但累由于诱前期后旅游最大规余模投必入导夏致暂颂时性庸的收州入结吴构难杠以调猾整，忠降低革了公舞司抗院风险佛能力米，因读此多粮数实它力型则开发贡商也蒜难以还涉足抄该类存开发姓模式症。先旅劈燕游、巨后地经产开美发模观式的烟限制罚条件核心鲜竞争隔力限制悼条件22纸50裳0亩的极造城追行动能，依浅托温级泉、援高尔饺夫等危核心誉资源宪，全豆力打何造集您娱乐代、休雕闲、腔旅游钳、居堡住、峰会务召等全愈方位斜居住渴型社狂区区位泄：位叨于天世津市避宝坻项县周笨良庄驼，距为北京98僚km，距着天津40风km，距俘唐山10充5k完m总投武资:1屈20个亿占地良：22尾50粗0亩；移总建揉筑面堂积：43举5万平泥米；勤水域馅