地产行业周报：成交整体平稳多地加强预售金监管-2020-12-14-平安证券(预售资金监管)

证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）地产行业周报成交整体平稳，多地加强预售金监管2020年12月13日平安证券研究所地产团队、固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要本周观点：本周我们梳理各城市商品房预售资金监管政策，统计的7个城市中，仅南宁、桂林规定的预售监管资金占预售总额比例低于20%，由此可见在不考虑分级监管等情形下，房企实际预售监管资金可能达到或超过融资新规建议的预收款项20%估算水平。若按预收款项20%对预售监管资金进行估计，2020年三季度末A股上市房企不考虑预售监管资金的现金短债比为104.9%，考虑后的现金短债比为46.3%，因此多地加强预售资金监管并严格执行政策要求，或对房企财务状况形成压力。本周中央政治局会议提及促进房地产市场平稳健康发展，“三稳”、“房住不炒”政策主基调料将延续。板块投资方面，当前主流房企估值、股息率仍具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，同时中长期地市趋稳情形下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业、经纪板块。政策环境监测：1）成都：商品房预售款直接存入监管账户，监管额度与信用等级挂钩；2）11月金融及社融数据点评。市场运行监测：1）新房成交环比略降，后续以稳为主。本周（12.6-12.12）新房成交6.3万套、二手房成交2万套，环比降2.1%、升5%；12月新房月日均成交同比升6.9%，较11月降15.6pct。供应放量支撑及需求弱化双重作用下，单周成交或以稳为主。2）改善型需求占比上升。10月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.6pct至78.4%。3）推盘力度微降，后续或将加大。11.30-12.6重点城市新推盘1.4万套，环比降4.6%；去化率63.7%，环比升0.6pct。年底为传统销售旺季，出于加快供货抢收需求考量，预计房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存10438万平，环比升0.8%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，二线占比提高。上周百城土地供应建面2718.7万平、成交建面1398.7万平，环比降45.3%、降57%；成交溢价率6.8%，环比降9.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.3%、57.1%、31.5%，环比分别降1.4pct、升26.3pct、降25pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债62.8亿元、海外发债7.5亿美元，较上周增加30.6亿元、2.5亿美元；境内外发行利率处于3.97%-10.4%区间，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行174.2亿元，较上周增加81.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌4.75%，跑输沪深300（-3.48%）；当前地产板块PE（TTM）8.75倍，估值处于近五年5%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、大名城、浦东金桥，南向资金净流入前三房企为龙湖集团、中国金茂、中国海外发展。风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。2本周话题：商品房预售资金监管梳理商品房预售资金监管梳理事件描述：近期多地相继加强商品房预售资金监管，而根据监管要求试点房企报送的财务指标监测表格，“三条红线”中现金短债比*计算时需剔除预售监管资金影响，即预售监管资金不看做现金及现金等价物，计算时应予以扣除并在后续财报披露具体金额，如无法披露，监测中将以货币资金1/3或预收款项20%孰高计算指标。考虑当前鲜有房企公告预收款项中预售监管资金金额，本周我们通过梳理各地方预售资金监管情况，探讨实际情况中房企预售监管资金可能的水平年。月 日2020 1 10点评：各地对于商品房预售资金监管基本采用“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督”原则。预售资金需全部直接存入约定监管账户，其中重点监管资金（即预售监管资金）额度依据项目工程造价确定，为预售总额一定比例，该部分资金与工程建设严格挂钩，按建设进度拨付。当监管账户内资金余额达到既定监管额度后，开发商可向监管银行申请提取重点监管额度以外资金，部分城市要求需优先用于预售项目建设、偿还本项目贷款等。商品房预售资金监管要求其他 由房企申请，监管银行根据监管协议拨付商品房预售资金 直接存入监管账户全部预售房款（含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）

重点监管 由项目工程造 经监管部门同意，按资金 价确定 工程建设进度拨付分级监管，根据房企资质适度调整资料来源：各政府网站，平安证券研究所；现金短债比=现金及现金等价物/短期债务 3本周话题：商品房预售资金监管梳理商品房预售资金监管梳理从各城市规定的预售监管资金占项目预售总额比例来看，统计的7个城市中，仅南宁、桂林占比低于20%。在不考虑分级监管，以及不同建设阶段下按规定提取可能影响占比的情形，实际情况中房2020企预售年监1管月资10金可日能达到或超过预收款项的20%。按预收款项20%对预售监管资金进行估算，2020年三季度末A股上市房企不考虑预售监管资金的现金短债比为104.9%，考虑预售监管资金的现金短债比为46.3%，因此各地加强预售资金监管并严格执行政策要求，预计将对房企财务状况形成压力。各城市预售监管资金额度规定城市规定的预售监管资金占项目预售总额比例分级监管昆明30%具有一级资质且经营业绩较好、无不良行为记录下调为25%太原40%信用等级评价为A可降低5%的重点监管资金额度，信用等级评价为C增加5%成都工程形象进度要求为正负零的商品房：25%；其信用等级为A++级且提供银行保函，监管额度下浮40%，A+级且提供银行保函，下浮20%；余工程形象进度要求的商品房：15%A级且提供银行保函，下浮10%；B级，按正常值核定；C级，上浮20%；D级，上浮40%武汉25%上年度开发施工面积30万平米、销售额15亿元以上、无不良信用记录，按武汉市建筑产业现代化要求建设的商品住宅项目，按装配式建造开发建设的商品房项目，下调为15%南宁15%——黄石30%——桂林10%——资料来源：各政府网站，平安证券研究所 4政策环境监测-本周政策梳理2020年12月7日川渝2020年12月10日广东推动川渝两地住房保障领域相将通过降低户籍、社保等门槛，关合作事项落地生效为青年人才购房提供便利2020年12月7日成都2020年12月7日唐山商品房预售款直接存入监管账加强商品房预售资金监管，禁户，监管额度与信用等级挂钩止房企直接收存房款2020年12月9日芜湖2020年12月10日宁波落实房地产调控目标至各区县，提高二套房首付比例至不低于签订目标责任状并纳入考核40%，2类购房资格从严2020年12月11日中央促进房地产市场平稳健康发展南海诸岛偏松偏紧中性资料来源：各部门网站，平安证券研究所 5政策环境监测-重点政策点评成都：商品房预售款直接存入监管账户，监管额度与信用等级挂钩事件描述：12月8日，成都发布《商品房预售款监管办法》，提出预售款监管应遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督原则，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩，建立全市统一的预售款监管服务平台，明确各监管方责任等。2020年1月10日点评：1）成都通过强调开设预售款监管账户、明确监管额度、专款专用等方式规范商品房预售资金监管，主要目的在于保障项目顺利施工交房，防止工程烂尾；2）此前已有多个省市相继出台商品房预售资金监管新政，包括江西、福州、石家庄、嘉兴、银川等，体现各地对防范“烂尾楼”重视程度加强，对于保障购房者合法权益具有积极作用，后续不排除其他城市跟进出台政策。11月金融及社融数据：居民中长贷增量反弹，企业债券融资同比下降事件描述：12月9日，央行公布11月金融及社融数据，11月新增居民贷款7534亿元，同比多增703亿元，其中新增居民中长期贷款5049亿元，同比多增360亿元，新增居民短期贷款2486亿元，同比多增344亿元；11月企业债券融资862亿元，同比减少2468亿元。点评：1）受“双十一”影响，11月新增居民短期贷款较10月大幅回升2214亿元，同比增幅亦较10月（-351亿元）明显提升。11月新增居民中长期贷款5049亿元，较10月升990亿元，同比增幅3602020亿元，年较110月月10（日472亿元）小幅回落。10月全国商品房销售面积、销售额同比增15.3%、23.9%，较9月升8个、7.9个百分点，11月百强房企销售面积、销售额同比增33%、20.1%，较10月升19.9个、降1.4个百分点，整体来看楼市成交仍具韧性。后续供应放量预计仍将对短期销售形成支撑，但随着调控效应显现，去化或逐步承压。2）信用违约事件影响下，11月企业债券融资明显收缩。从房企发债来看，11月境内债发行342.93亿元，环比增加82.25亿元，受影响较小，到期约束下预计房企融资态度仍将保持积极，但规模或受融资监管收紧制约。资料来源：成都市住建局，央行，平安证券研究所 6市场运行监测成交：新房环比略降，后续以稳为主点评：本周（12.6-12.12）新房成交6.3万套、二手房成交2万套，环比降2.1%、升5%；12月新房月日均成交同比升6.9%，较11月降15.6pct。供应放量支撑及需求弱化双重作用下，单周成交或以稳为主。50城一手房周成交套数10 万套 20城二手房周成交套数（右） 万套 382642020年1月10日 120019.10.2720.1.2720.4.2720.7.2720.10.27新房月日均成交同比一线二线三线100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2019.9 2019.12 2020.3 2020.6 2020.9 2020.12

结构：改善型需求占比上升点评：10月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降0.6pct至21.6%，90-140平套数占比环比升1.4pct至66.6%，140平以上套数占比环比降0.8pct至11.8%，改善型需求（90平以上）占比上升。140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下100%80%2020年1月10日60%40%20%0%2019.10 2019.12 2020.2 2020.4 2020.6 2020.8 2020.10资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所 注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同 7市场运行监测推盘：力度微降，后续或将加大点评：11.30-12.6重点城市新推盘1.4万套，环比降4.6%；去化率63.7%，环比升0.6pct。年底为传统销售旺季，出于加快供货抢收需求考量，预计房企仍将加快推盘节奏。2.0万套近1年周均推盘近4周推盘1.51.00.50.02019.102019.112019.122020.12020.32020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.10W11.9W11.16W11.23W11.302020年1月10日90%一线二线整体去化率80706050403019.10.7 19.12.7 20.2.7 20.4.7 20.6.7 20.8.7 20.10.7

库存：环比上升，中期面临上行压力点评：16城取证库存10438万平，环比升0.8%。取证推盘加快叠加去化率承压，中期库存面临上行压力。万平16城库存去化月数（右）月10500191020018990017169600152020年1月10日93001490001387001284001110810097800819.10.3 19.11.3 20.1.25 20.3.21 20.5.16 20.7.10 20.9.4 20.10.30资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所 8市场运行监测土地：成交、溢价率下降，二线占比提高点评：上周百城土地供应建面2718.7万平、成交建面1398.7万平，环比降45.3%、降57%；成交溢价率6.8%，环比降9.2pct。其中一、二、三线成交建面分别占比11.3%、57.1%、31.5%，环比分别降1.4pct、升26.3pct、降25pct。考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。百城土地周均供应百城土地周均成交5000万平一线成交建面二线三线7000万平近1年近4周40006000500030004000300020002000100010002020年1月10日002019.112020.22020.52020.82020.11W11.2319.10.719.12.720.2.720.4.720.6.720.8.720.10.7元/平平均楼面价平均溢价率（右轴）250万平百城土地成交前五城（11.30-12.6）5000近1年近4周20%208400020015%13615012230001059710%100200010005%5000%0重庆济南惠州北京南京2019.112020.22020.52020.82020.11W11.23资料来源：Wind，平安证券研究所 9资本市场监测——流动性环境流动性环境：资金面边际收紧本周央行共投放1500亿元资金，年市场月资金回日笼2000亿元，本周市场合2020 1 10计净回笼资金500亿元，下周市场资金回笼4500亿元。注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。

DR007季节性(%)资金价格变动一览（%）资料来源：Wind，平安证券研究所 10资本市场监测——信用利差信用利差：行业信用利差走阔，位于历史28%分位本周国开债收益率下行，信用利差普遍走阔。12月10日房地产债券整体信用利差99BP，位于历史28%分位，较12月4日上升9BP。其中AAA级地产债信用利差位于历史60%分位，较上周升5BP；AA+级信用利差位于历史74%分位，较上周降4BP；AA级信用利差位于历史90%分位，较上周升9BP。资料来源：Wind，平安证券研究所，信用利差分位数起始日：2012年1月4日 11资本市场监测——境内债境内房地产债发行：发行量环、同比上升，净融资额环、同比下降本周境内地产债发行量环比、同比上升，净融资额环比、同比下年降。月其中总日发行量为62.80亿元，总偿还量为233.83亿元，净融资额为2020 1 10-171.03亿元。到期方面，12月地产债到期规模为493.94亿元。非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所 12资本市场监测——境内债境内房地产债发行:前二房企发行规模占比64.2%本周共4支境内房地产债发行，发行房企分别为金融街（252020.3亿）年、1中月海10集日团（15亿）、荣盛发展（13.8亿）、滨江集团（8.7亿）。境内房地产债发行金额前四房企（亿元）3025.30252015.0013.8015108.7050金融街 中海集团 荣盛发展 滨江集团

境内房地产债发行利率三债券（%）87.207654.123.974321020荣盛地产MTN003 20滨江房产CP004 20金融街MTN003资料来源：Wind，平安证券研究所 13资本市场监测——海外债境内房企海外债：发行量环比上升本周房企海外债发行7.5亿美元，环比增加2.5亿美元。11月海外发年债47月.9亿日美元，环比减少3.7亿美元。考虑房企仍面临海外债偿还压2020 1 10力，借新还旧下预计发债态度将保持积极，但融资规模或受行业金融监管趋严制约。地产海外债周发行量地产海外债月发行量20181614121086420

境内房企海外债发行规模（周）亿美元20017.161801601401201007.007.50805.0060402002020-11-162020-11-232020-11-302020-12-07

2017年 2018年 2019年2020年亿美元M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12资料来源：Wind，平安证券研究所 14资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈债券发行明细：重点房企利率较上期升降不一2020年1月10日本周境内外发行利率处于3.97%-10.4%区间，可比发行利率较前次升降不一。本周重点债券发行明细发行人证券简称发行额币种期限(年)主体评级票面利率利率变化前次发行类型(亿元)（%）(pct)时间中海集团20中海地产MTN00115RMB3AAA——不可比——一般中期票据荣盛发展20荣盛地产MTN00313.8RMB3AAA7.20.022020/8/5一般中期票据境内金融街20金融街MTN00325.3RMB5AAA3.97-0.112020/11/16一般中期票据滨江集团20滨江房产CP0048.7RMB1AAA4.121.122020/3/10一般短期融资券易居中国易居企业控股7.6%N202306102USD2.5--/--/--7.6不可比——企业债境外蓝光发展蓝光发展10.4%N202303093USD2.25B1/--/--10.4不可比——企业债佳兆业集团佳兆业集团6.5%N202112072.5USD1B1/BB-/B6.5不可比——企业债资料来源：Wind，平安证券研究所注：利率变化比较条件为同一发行人、相同期限与相同债券类型，比较期限为2019年以来 15资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈本周债券审批进程更新日期项目名称计划发行额(亿元)2020-12-09乌鲁木齐房地产开发(集团)有限公司2020年公开发行公司债券132020-12-08碧桂园地产集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券139已反馈2020-12-08荣盛房地产发展股份有限公司2020年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券302020-12-07海盐杭州湾投资发展集团有限公司2020年非公开发行公司债券152020-12-08广州市时代控股集团有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)57.9已受理2020-12-07滕州市房地产综合开发有限公司2020年非公开发行公司债券(保障性住房)112020-12-07中华企业股份有限公司2020年度面向专业投资者公开发行公司债券74.252020-12-09旭辉集团股份有限公司公开发行2020年公司债券(面向专业投资者)14.48提交注册2020-12-08中华企业股份有限公司2020年度面向专业投资者公开发行公司债券74.252020-12-07上海世茂建设有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)24.62020-12-07荣成市鑫海投资有限公司2020年非公开发行绿色公司债券10已通过发审会2020-12-07铜陵大江投资控股有限公司2020年非公开发行公司债券(保障性住房)8终止审查2020-12-08重庆市迪马实业股份有限公司2020年非公开发行公司债券(疫情防控债)5.7资料来源：Wind，平安证券研究所 16资本市场监测——信托信托：融资总额、净融资额环比上升本周集合信托发行174.2亿元，到期87.3亿元，净融资86.9亿元年，较月上周分日别变化81.3亿元、-42.1亿元、123.4亿元。11月集合信托发2020 1 10行816.6亿元，环比升63%，发行利率7.33%，环比升52BP。集合信托发行规模（周）到期规模集合信托发行规模（月）250亿元1,400亿元发行平均年收益率（月，右轴）9.0%1,2008.0%2001917.0%1761731741,0006.0%1501298005.0%10093876004.0%753.0%400502.0%2001.0%000.0%2019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-1111.16-11.2211.23-11.2911.30-12.612.7-12.13资料来源：用益信托网，平安证券研究所 17资本市场监测——地产股板块涨跌：单周跌4.75%，估值处于近五年5%分位本周申万地产板块跌4.75%，跑输沪深300（-3.48%）；当前2020地产板年块1PE月（10TTM日）8.75倍，低于沪深300的15.01倍，估值处于近五年5%分位。本周行业涨跌幅情况本周涨跌幅2%0%食休电钢采综医化纺机电沪公建建计农轻汽国有银房商家通交传非品闲气铁掘合药工织械子深用筑筑算林工车防色行地业用信通媒银饮服设生服设300事材装机牧制军金产贸电运金-2%料务备物装备业料饰渔造工属易器输融-4%-3.48%-6%-4.75%-8%

房地产PE（TTM）处于近五年5%分位房地产(申万):PE(TTM) 沪深300:PE(TTM)302520151052015/12/14 2016/12/14 2017/12/14 2018/12/14 2019/12/14资料来源：Wind，平安证券研究所 18资本市场监测——地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为新力控股集团、碧桂2020园、弘年阳1地月产10，排日名后三为融创中国、龙湖集团、绿地控股。本周上市50强涨跌幅排名前三及后三房企3%1.99%2%1.31%1%0.76%0%新力控股集团碧桂园弘阳地产融创中国龙湖集团绿地控股-1%-2%-3%-4%-5%-6%-7%-6.08%-6.15%-6.17%

房企关注事项房企事项银亿股份转增股票完成业绩补偿后将专项用于引进重整投资人葛洲坝组建眉山公司，368亿打造维亚康姆全球文创旗舰项目融创完成回购并注销部分美元票据，余2.429亿美元未偿还领地IPO发售价5.69港元，料募得净额13.19亿港元首创置业与第一创业就资产管理合同展期三年，委托规模12.5亿奥山控股牵手湖北省公路客运集团，开展房地产开发、运营等合作珠光控股9亿收购广州天河商办资产剩余股权，卖方为珠光集团华侨城与内蒙古科右中旗签订战略合作协议资料来源：Wind，平安证券研究所 19资本市场监测——地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为格力地产、大名城、浦东金桥，南向资金净流入前三房企为龙湖集团、中国金茂、中国海外发2020年1月10日展。本周沪深港股通北向资金净流入前十房企本周沪深港股通南向资金净流入前十房企20,000万元沪深港股通北向资金净流入前十万港元沪深港股通南向资金净流入前十25,0001808118,0002066816,00020,00014,00012,00015,0001216510,00010979100098,00010,00082557624576554414,000136411699909255,000417730982,000790734719305