房地产项目规划设计管理及土地相关政策

房地产项目规划设计管理、土地相关政策一、房地产开发规划设计管理二、房地产土地政策相关情况一、房地产开发规划设计管理规划设计工作是一项技术工作，任务来自于甲方，提供的服务就是按照甲方的设计任务书对开发项目进行规划设计，完成的标准是甲方满意，并同时满足国家标准和政府要求。对于一个项目来说，不痛不痒的过程肯定有一个不痛不痒的结果。甲方满意就是按照甲方要求，在户型、风格、立面造型、成本控制以及经济指标等方面实现规划预想。国家标准就是规划设计的相关规范、规定。政府要求，比如建筑密度、绿化率、容积率等各种指标。规划设计管理则是作为地产商自己实施的对开发项目展开的有目标的管理活动。是基于内部需求的一种管理，要求相关人员代表甲方对与规划设计有关的活动，如市场调查、土地购买、咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。在这里，管理人员面对的不仅有很多乙方，而且也有很多审批方，需要上下协调。管理的目的是按照公司的决定和计划，在投资、质量和工期等方面进行控制，以实现公司的主要目标。1、规症划设锣计是为房地为产开佛发的乞重要火阶段地产基项目鼻的实弦现通瞒常需往要三励个特注定阶贱段：时前期虫规划灿设计妻、施习工建拒设、哈销售省。其播中，屋前期贵规划虚设计捎阶段都是项喊目运震作的鲁龙头爪和开穗端，思他包核含了凤开发予商最贡初的窗投资惜决策购、目耳标分割析和火项目娱定位应以及浑市场孔供需过关系权的深废入研滩究。一般衰来说砖房地烦产企冷业的腾重点杯工作米一是稳放在风前期谈规划歪设计嘉上，违一是阵放在载后期柿销售扭上。稳重点李工作励之一寇是放号在前监期规败划设但计上薄，理染由很企简单骄，一具方面胆规划途设计杆直接亲决定很了企均业产番品是净否符供合消度费者烧的要番求，划也就莫决定洗了产要品可移以为虫企业歪带来吸的收精入，么另一剩方面仔规划烘设计姨决定榆了产汪品70冠%以上嚷的成震本支冒出，皇二者蚊相减百也就天决定苏了企熄业产紧品开滥发的妖成败仁。因为昼产品呀规划辽设计呀定位拘准确戏而成奏功的盼案例唯很多火，规蹄划定脆位不迟准，嫁设计宴存在单缺陷牲而造尸成项补目失担败的基案例胸也不薯少，构举个摸例子故，大厨庆的女时代芹丽景钟，时钢代丽资景是掘大庆健义耕叨集团20魂01年开轻发的暮高档酬楼盘失，为犹什么浴定义走为高后档，高当时标定位输为“腾欧美觉式生竭活绝破伦的鱼高档键住宅携区”衣，单雪价达追到30匹00元/平米就，而扯当时处大庆翅房价戴最高位约18化00元/平米微。因为幼义耕霜最初呢开发垮的几网个楼尸盘均语受到岸消费糕者的揭认可重，当永时被能誉为眠开发雪信誉崭好的吃单位楚，所蹄以时论代丽姓景的挣开发荐也受炸到关微注，叛而且飞项目壤在地君段选掀择上遣也具游备高挡档楼灿盘的鄙条件君，北军面是挖市政兔府、铸西靠伏时代挪广场话，交厚通通剂畅。午但好索的条秤件并奇没有沟形成革好的例结果差。时盼代丽患景建剧成后津，销道售不退是很途好，躁而且诵后期末业主词纷纷腥退房烫，造祥成后饰续尾欲盘销炉售不施动。盛开发冒商资伞金无日法回辩笼，区项目霞失败存。失败努的原扶因有熊两个石：一是累规划近中追谦求高苏密度魔，造筑成楼知间距伍小，房诚这给畜本身穿是围详合式膝的建疮筑造累成一傅种压平抑之旺感，攀老百有姓不曲认可洞。二是俊当时魔设计刘采用望的地咐热采街暖，繁由于鸡在规僵划设维计过姨程中诵没有阶充分楼考虑台热源坝供热惰参数蜡的保杀证问凶题，眠加上姥设计杆选材款不合帜理，造成撤用户超低温泽。2、规狠划设漂计阶且段的姥主要婆工作一般担房地愿产开剖发建硬设项留目规伤划设丸计过迫程可描分为化两个垄阶段袋：规愤划和发设计舍阶段竿，而凡规划萝又分摊为控脆制性序详细抚规划奶和修女建性圣详细俊规划渔，一款般控船制性距详细妄规划供由政飘府规逮划主维管部铸门组雷织编刚制（挣但部享分地章区也男由开跟发企足业组叼织编翻制，衣如大寻庆）柱，修连建性用详细饰规划蒜由开亚发企尚业委讯托规智划设舱计院陷按照压政府学批准足的控消制性醒详细墓规划嘴编制替。完田成后些报政哲府主航管部墓门审男批。控制忧性详详细规吃划是妖以城村市总缎体规走划或缝分区湖规划蛾为依齿据，牵确定碌建设悔地区恶的土网地使饶用性诉质和雕使用姐强度卖的控轰制指烈标、牌道路逆和工阔程管咸线控降制性牧位置强以及尸空间罪环境向控制色的规峰划要链求。控制异性详俘细规券划的链主要锯内容环应包言括⑴爬规划益范围昨内各寺类不腹同使冰用性明质用挎地的什界线游，规秀定各异类用怀地内尖适建妄、不燃适建休或者厅有条装件地饱允许暑建设旺的建文筑类衬型；⑵巴规定剩各地恢块建崇筑高宫度、饱建筑锄密度羊、容鸟积率扰、绿漂地率吉等控天制指埋标；箭规定剖交通死出入失口方利位、伏停车误泊位经、建帜筑后干退红歉线距声离、据建筑茂间距店等要爆求；⑶莫提出喷各地休块的拘建筑让位置堤、体报型、退色彩颂等要校求；⑷基确定削各级汪支路加的红顽线位鸣置、艇控制碌点座泥标和蹲标高鸟；⑸墓根据基规划搭容量漂，确台定工吨程管宫线的枝走向互、管醉径和闪工程扎设施漠的用比地界黄线；⑹霸制定扬相应削的土心地使孔用与瓦建筑配管理网规定箭。修建怎性详顽细规辈划以娇城市矿总体村规划疤、分稻区规涨划和朵控制塔性详耍细规值划为钩依据邻，制取订用慕以指材导各闯项建欢筑和蝇工程持设施驴的设欢计和潮施工设的规王划设贞计。今是惊城市抚详细望规划垮的一隔种。修建砖性详裹细规妥划的菜主要瓶内容圈应包详括⑴通建设猫条件藏分析渠及综战合技旱术经层济论利证；⑵壶作出穴建筑命、道暂路和明绿地期等的鸦空间捆布局萌和景破观规黎划设宽计，毅布置槽总平计面图罩；⑶抖道路颜交通领规划修设计福；⑷乓绿地扁系统耍规划睬设计愿；⑸倾工程碎管线占规划知设计远；⑹铸竖向叹规划像设计巩；⑺电估算交工程估量、厌拆迁末量和腊总造假价，大分析脾投资丛效益活。设计析阶段误又分绩为初国步设想计和俭施工箭图设兽计，住初步杀设计扛包括悄设计语说明沫、设俗计图斗纸和此设计都概算寨。在湾图纸凝中应棍明确磁主要庄设备卸和材巷料。螺施工挨蓝图词是对载初步物设计鲜的进沟一步脉细化奸，具早体指况导现愤场施盾工。规划格阶段粱和设烘计阶迹段的萄最终薪产品代分别昼是方饼案报灭建文畅本（绳控制城性详绝细规岁划和害修建副性详端细规等划）唱和设吧计文替件（同初步税设计妥文件水和施纽奉工图刚蓝图兔）。献这两蒸个阶歼段的址成果朋必须惠报政存府部柔门审慌批通叫过，苹方可激进行英工程刷项目肿施工爸。规划近阶段乏主要引流程孝如下包：拟定笔招标籍任务亲书，抄方案抢招标锈，方站案评金审，狂方案孤定案税，出掀方案渗报建捆文本根，进合行方舱案报碌建。半大部竭分房捞地产左公司视在大挠、中兴型建纪设项怎目中欣采用担方案久招标梅来选苗定方毕案，熔也有伟的采冲用直添接委焰托某愉一设泻计院柏来直凝接设梢计方例案。态这两牵种方锦法各慎有利泽弊。一般祖来说怎，房占地产众公司济对建擦设项妙目整萝体方凑向把层握还激不太麦准，粮或希狐望项佩目有浑所创锁新时筝，通绪常会霜采用欢招投哭标的汽方式剧，集察众家炕所长更。一喘旦房吩地产饥公司膝对项含目形解成强蠢烈的诱主观捧意愿奸，一挺般就以采用绣直接追委托列的方忠式进痰行方腐案设芦计，淘以免眨不必袄要的浑反复球而浪灯费成文本和冰时间狸。设计眉阶段侮主要顿流程烂如下坚：拟定饼设计写招标国任务串书，厅设计喂招标塞，评宾标和过定标匙，出茶设计熄文件逮，设躺计文饶件审凡查，偏设计顶文件拍报批昏。规划储设计量阶段蚁还包钥括测渠量、期勘察幕等工漏作。3、规殊划设骂计管椅理的壮主要向工作规划柄设计桌的成成果由锄专业家设计晓院完口成.房地润产开露发公昨司规垫划设那计管幅理人近员在俯过程查中起沟通灾、协劝调、知监控作用谅。因此餐在建畅设项晕目的邮规划表设计屋运作鬼过程悦中，补房地哗产开排发公校司管并理人念员如馋何介壤入，耕如何舱控制牢规划盒设计携过程折，充炸分发典挥内辜部资酬源和冰外部絮资源蔽的能辫动性器，是逗取得惭项目辱规划禾设计及成功弄的关标键。由于继规划复和设毯计阶清段所若承担并的目稼标和糠任务村不同县，开掌发公楼司在婚管理部方式腾、人劲力资阅源投班入以概及侧切重点沙上也肾应有该所不宾同。晓在规钻划阶某段，鄙大部鲁分房街地产允开发骨公司涛都投唯入大馋量的晃内部支资源缎和外毅部资桨源，痛以求扛得一铲个满驼足市炭场需受求且忽高效竟益的蚁方案茅。通常吐会有职多轮仗的方慰案竞锻标，叙内部五评审萄和专屑家咨都询论输证。因此华，在边规划猛阶段体，应稍当有型强有福力的朝执行粗组织暖机构勿。一忘般需象由上径层领凤导、扁规划萍设计贼部门询、策料划部闪门、景营销望部门剂、施鲜工管贤理部肾门、糊技术跳质量胸部门丽等组咳成，极在规锹划设唱计部丸门的腿协调狗组织须下通苹力合俗作，鸡在规敌划过柏程中怪及时膀、科铁学地典决策槽，保须证设羊计进米程的雄顺利敞推进说。在此哥阶段鄙，房乘地产陕公司抵规划炕设计令人员还及相心关部遍门人根员，狗对项控目的面各个夸体系吉进行滴深入努的剖宁析，疤如：盏交通额系统糟、功悲能空舱间布旬局，袄建筑巡寿空间着分布苗，建乔筑体疼型分龄析，滑环境杜景观蹄系统龟，设舍备的垂设置狭、户隐型平部面和厅立面蓝风格以等，帜逐一缸与设脆计院投沟通麦，并揉与政棍府相堡关部么门进处行沟倚通，矮使方集案朝遗着开刚发商蒜所期催望的保方向欲发展职。在规事划阶养段，虑项目铅管理珠中沟滴通是构很重垂要的斤一个情方面唱。准潮确而闭及时再的沟缘瑞通使鞠项目关规划差朝正斯确的燥方向踪蝶有序医地发扩展。辛沟通罗是多享层面匹和多赏方式面的。刑在这录一阶录段，器主要惠的沟羡通为暑：内烂部沟勾通（退纵向捧和横减向的切沟通歉），餐与规求划单酸位的紧沟通将，与记政府座规划励部门阁的沟混通。精尤其抗是与穴政府券规划拔主管男部门危的沟墙通要及时监甚至披超前。在设当计阶谱段，亏主要土是协例调设林计单为位按潜照设贡计任苗务书慰的要质求，旅按时兔保质熔保量葬地完蕉成设垃计工敌作。这一围阶段啄的管嚷理重育点是虚协调深设计董单位郑贯彻庙规划欺意图崇，发抛现和删解决辽设计躬难点盛，组页织专兽家设侧计评腊审，翼委托雾审图病公司茫图纸昆审查和。这一区阶段奸开发精公司受内部潮需要递规划然设计存部门滤协调组组织茫施工摇管理姜部门匀、技率术质混量部圣门的滋有关篮人员接共同利与设胶计单校位沟际通交购流。4、规野划设筛计阶阻段主祖要问陈题（1）设男计水乱平不程高目前筋国内缘瑞设计霜单位坝的设毛计水猴平和贵素质症差异汗较大姨，而昼且房黄地产足市场废的火闯爆也飘导致吨设计万单位登工作撕量大瓣，设叉计单喂位对封每一歌个项距目配拘套的奥项目喊组成健员水粱平参笼差不俗齐。惧不能仪保证贸设计购质量芬。一般渡来说株，大僚型设算计院良设计厚水平筝高，鲜设计江质量辉更为孕可靠欺，但打价格弹稍高翅而且晒现场回服务行不能吼跟上顺，中餐小型壶设计莫院设庙计水垫平偏泪低，流设计派质量合也相余应折涂扣，谜但价朽格稍膏低而筑且现呜场服身务好捞。设弓计水远平和搜现场丘服务附同样隐重要书，因哨此，拨目前准很难降找到烂设计聚质量教和现烛场服抓务都润能满作足甲与方要活求的咳设计筹单位锁。（2）设信计周询期紧脉张目前奋有很附多房鞭地产哥企业滋，为怨了图僻快，兵为了远赶一册个好壁的上起市时悼机，嗽往往厚工期肉紧张掩，留孩给设康计的惨时间者并不奇多，奥也因切此导帅致了文设计聋任务屯书编酿制匆贩匆忙东忙，惧在设交计过预程中恨对设无计要互求频搞繁调妄整，颗包括洋后续伙的设张计过显程控甲制和墨设计械成果闸评审回都是后敷衍亮了事佛，一梨切问袭题由腿施工亏过程炭中的靠设计狡变更棉和工稀程签遮证来杰解决裤。（3）人醋力资颜源紧紧张前期好工作雷重要炒，很侦多房步地产滚企业遍都知萝道，严大家罪都知龄道重寒要的良工作双却没酷有办呈法开近展，信或不霜能高送质量个地开穴展，扑就是仙因为场前期浸专业胡人才意缺乏泪，如边前期知市场梨调研察、各士系统辣专业共技术益人员违、专自门的价政府民沟通冻协调佳人员调等，例导致候规划撑设计夏管理廊工作们质量辟的降忍低。（4）设汪计评显审质伶量不犯高房地仔产企姿业业激务部蔑门工品作繁聚忙，旋工作攻时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