房地产项目管理四

第七章房地产项目管理主要内容

7.1房地产项目管理概述

7.2房地产开发项目质量控制

7.3房地产开发项目进度控制

7.4房地产开发项目成本控制

7.5房地产开发项目合同与安全管理§7.1房地产项目管理概述

房地产项目特点

房地产项目，是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。房地产项目具备以下几个特征：知识的密集性组织的层次性系统性

房地产项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。

房地产项目管理的目标与职能房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理的基本职能包括：计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。

房地产开发项目招标（1）招标方式招标是实现项目“三控两管”（质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理）的前提与基础。招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开放项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。

公开招标，是指房地产开发项目的招标人在指定的报刊、电子网络或其他媒体上发布招标公告，吸引众多的投标人参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。公开招标是一种无限制的竞争方式，按竞争程度又可以分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。

邀请招标，也称选择性招标或有限竞争招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或者其他组织投标，一般选择一定数目的法人或其他组织（一般不少于三家）。（2）招标程序按照一般做法，投标程序如下：申请招标。编制招标文件。编制招标工程标底。确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。投标人资格审查。招标工程交底及答疑。开标、评标和决标。签订合同。§7.轨2房地斥产开偿发项筑目质燃量控耗制房地纪产项遍目质拢量是国疫家现袭行的诱法律晃、法沸规、鸽技术惊标准坏、设更计文侦件及顶合同屋中对享房地逗产开果发项弄目工兰程的洲安全答、使榴用、对经济缓、美页观等尽特性翠的综斯合要暮求。房地霸产开废发项乎目质竖量控搬制是指纸项目递管理摸机构辅以国婆家标啦准、山规范武或合固同为们依据艺，确泻定质景量目卸标及踢质量宿保证逼、改袭进措摘施延，对课项目暂决策禽阶段扒、设晨计阶碎段和创施工盖阶段奖进行浙全程愿质量间监督镜和管侮理的仅活动巾。房地孩产项德目特括点房地冤产开愈发项驶目质晋量的居特点惨是由节房地袜产开秆发项筝目自厚身的乳特殊姥性决夜定的级，主旷要包巴括：质量冶影响劝因素晶众多质量智波动拾大质量练离散质量鸦隐藏挣性强竣工阳检验结局限团大质量福控制取的内街容质量熄控制酷的主揪要内伐容包豆括：（1）前获期资石料检拿验（2）原董材料绝检验（3）配表套设岭备检传验（4）程排序与狠工艺抄检验（5）施帮工阶伍段质称量控乌制（6）建锅立质片量控蚊制档赢案制检度（7）竣连工质胃量验乎收施工婚阶段扣质量座控制汽手段（1）旁烦站监杨督（2）测露量（3）试死验（4）指写令文冷件（5）规弓定质屯量监转控工完作程酬序（6）利忆用支茄付控看制手例段施工虹阶段逆质量约控制辫是质寒量控烧制工食作中汉的核唤心，堪在施建工阶训段，一般挣可采乳用以春下六顽种手扶段进址行质掉量控壁制：§7.密3房地寺产开归发项揉目进芒度控素制房地岭产开即发项职目进找度控输制是指歪根据太开发生项目露各阶绵段的椒工作郊内容霞、程须序、岁持续叉时间恶和衔样接关醉系编凡制项阔目进论度计崇划，词并以佣此计万划为细依据赖，综慎合利筒用组霞织、蓬技术扁、经状济和似合同巷等手笼段，魄对建湿设工拦程项做目实荒施的险时间肠进行钟控制熟，保纽奉证项灯目能末在满肆足其够时间翻约束挽的前本提下父实现叉总体控目标纹。进度疼控制欣的最思终目尽的是确吵保项充目进仪度目炕标的项实现俊，其核心如内容是建烛设工始期控酒制。进度球控制誓工作驾的内询容在传统巾的房烫地产扭开发涛项目中，扰进度护控制勺工作悄的主挥要内天容包惑括：（1）项肿目建谎设总浊周期工目标设的论毯证与贫分析漂；（2）编映制项册目建嫁设工校程进无度计县划；（3）编通制其钩他配缝套进弱度计法划；（4）监膀督项确目施雕工进远度计题划的具执行列；（5）施电工现跪场的息调研齐与分贼析；（6）进林度计品划调刻整。随着富房地罢产市切场的殖发展屈，进耗度控找制不希再局芳限于妹房地蔑产开棒发项穗目，椅也逐盗步应肝用于援房地裁产投择资领好域，家其核累心是呀控制跃投资桌工作挖进度脸，包麻括谈判思进度摘控制、资金挥筹集恢进度避控制、资金燃支付疯控制、法律清材料宾办理疼进度夹控制等。影响乞项目锄进度灵的因舞素分款析影响倚开发嘴项目恳进度杠的因揪素包乓括：人测的因瞒素、峰技术仗因素题、材浑料设奥备与临构配鸦件因副素，即施工粉机械拆设备尊因素誉，资府金因寨素，傲水文各、地构质与壶气象迷因素博等自刘然因盘素，奶政治颠、经慌济、冬环境则等社童会因鸡素，接以及洞其他倒不确堆定因闲素等喂。上述谱因素焰中以人的鄙因素影响嫂最多揪，比卡如建输筑单领位的馅安全率生产绵、资庄金保棉障、睬图纸觉设计扩匹配侍性等恐等，城还包体括关联拒人员用之外陪的社购会因然素，比露如施鸭工干创扰、贤交通秤管制木、环府保投路诉等吊等。自然揉因素在进牢度计系划编以制中挥较容停易考木虑，乏比如台气候胶、水活文等筋，但抓也有炼不可积控制岛性因映素，帜比如摧地下虚文物旗的发柏现、扛百年炭未遇撞的自帅然灾年害等笼。进度起控制朱的手爆段项目腾进度胶控制另的主要奶方法是筹缩慧划、惜控制吉和协食调，主要尘措施包括蹈组织抢措施码、技想术措勉施、卷合同得措施考、经顽济措镇施和罢信息青管理泉措施要等内灶容。（1）组浮织措举施组织淘措施飞主要引包括：①落列实项偿目进久度管烂理部蜻门的专技术选人员馆，以论及具仿体的园控制脸任务呼和管理职区责；②进字行项叨目分诞解，填如按畜项目愁结构货、进漂展阶捆段、港合同着结构恰分解祖，并建立占编码唤体系突；③确厦定进旦度协支调工碎作制患度，镰如确泄定每节星期连协调羊会议台举行援的时丘间，协调蓬会议赵的参董加人积员等奴；④分牧析影蹲响进文度目拦标实惩现的桌干扰股因素贴。（2）慌技术锋措施技术帝措施普主要闯是采耍用技则术手轰段加霞快施见工进须度，汉尤其诊需要截不断更探索肃、推驶广和嘱采用叛先进避的施群工工垫艺、扮工法序、新芹材料笨和新伟设备殊。（3）合居同措学施合同顾措施闯主要骗包括讽合同卫期限约与项倒目开育发进赏度计么划协偏调、起合同避分类永进度壮监督狡等内靠容。（4）经脂济措蛋施经济基措施藏则主蚁要是馋通过六经济扔手段秋保证垒资金踩供给棒，以准确保哲项目蛛工期起，同公时也柿采用旋经济忙措施凤惩罚艳延误抓进度财的合坚同方改，保吐证合贡同进姿度计州划的献落实订。（5）信饶息管搜理措笛施信息洋管理金措施喂主要越是利予用项他目计那划进魔度与辈实际愈进度虏的动挽态比惠较．逝定期猴提供将进度搬比较哪报告盐等。进度喂计划乘的编诸制程细序房地尖产开直发项眠目进仅度计辛划的订编制骗程序穷一般群分为凉四个把步骤稼，包帐括：（1）将份全部刑工程森内容遗分解膛和归应纳为杨单项芝工程盼或工信序。（2）统清计或瓣计算泉每项乡丰工程狱内容岩的工们作量锅。（3）计视算每匆个单荒项工猪程工予作量支所需廉时间炸，可苗用天崇数表筝示。（4）按叔正常修施工朗的各情个单榆项工皆程内笋容的械逻辑澡顺序酱和制侦约关谋系，她排列亩施工呜先后薯次序嚼，从膜每项羊施工基工序江的可蚂能最螺早开封工时扩间推慰算下呀去，但可以喝得出晕全部萝工程们竣工糖所需侮的周哀期；剥再逆威过来眼，从端上述泼竣工偶日期弓向前世推算荐，可滔以求漂出每难一施段工工胸序的狸最迟吴开始抢日期吉。进度象计划环的编斑制方肢法进度已计划耽的编丹制方波法主岗要有横道闸图法、网络府图法、里程萌碑法、进度握曲线秧法等多摇种方乘法，码其中带横道急图法插和网扯络图仿法是作最常咳用的领方法尺。横道保图法是用贩直线斩线条钱在时选间坐嗽标上露表示廊出单蠢项工膨程进坟度的晚方法举。用乐横道饺图表抛示的影进度安计划牙，应揭包括氧两个租基本泡部分牺，左奸侧是床工作作划分托和基窃本数葱据部重分，搜右侧抚是横菌道线帆部分量。（1）横愉道图桑法（2）网耗络图晌法网络葬图法是以饱网络穗图的暑形式威来表颤达项逼目的职进度游计划躁。在罩网络嗽图中滔可确牵切地孝表明拆各项母工作播的相倡互联仓系和舰制约夜关系追，并勤可以怒计算疗出工腔程各叔项工玻作的伐最早朱和最其晚开奸始时肿间，死从而去可以挽找出铺关键拣工作江和关尘键线颂路。关键素线路是指艳在该透项目猛中，另直接蛋影响崭项目发总工枪期的否那一贸部分躲连贯络的工搅作。肥通过木不断肉改善蛋网络嚷计划岛，就熊可以宽求得新各种熊优化也方案手。例醒如工层期最渐短；贷各种话资源纤最均臭衡；缓在某逝种有齐限制晕的资局源条披件下掩，编含出最俯优的絮网络建计划岔；在氧各种猫不同炕工期以下，宪选择缴工程体成本眼最低兰的网缸络计错划等调。（3）里愚程碑笛法里程域碑法又称剥可交梳付成岁果法爹，该碗方法陵是在懂横道骡图或乎者网含络图拐上标疗示出县一些枯关键疏事项椅，这叮些事撞项能拉够被堂明显拘地确朱认，键反映肢进度怒计划螺执行笑中各旋个阶省段的鞠目标老，一疑般是栽处于是关键笋线路恳上的时一些柳关键独项目宴，这迈些事品项对它项目昌进度壤计划悄能否水顺利史实现湖具有煎重大千的影毫响。通过壮这些魄关键美事项披在一滨定时协间内隆的完卡成情样况可捉反映剪项目坦进度正计划励的进锋展情队况，烫这些慌关键匀事项抽被称落为“撞里程据碑”宏。（4）进稿度曲不线法该方管法以挤时间钳为横要轴，井以完衣成的纪累计钳工程狮量（缴该工要作量屡的具追体衡宜量内范容可棵以是筒投资马额、躲实物肤工程较量的其完成圾情况征、人榨工工吃时消填耗、步形象处工程顷等）资为纵呀轴，挑按计朵划时屠间累他计完队成任伸务量抱的曲息线作嘉为预邪定的荒进度仅计划烧。从整春个项猪目的呆实施宰进度造来看忠，由歇于项督目后慨期收裹尾工摇程的盘实际里工程鬼完成祸量比忌较小辉，因壶此，贷该进吩度曲岔线一业般是S形的。§7.富4房地撒产开载发项跳目成冬本控耐制房地餐产开尿发项请目成扣本控位制是指访房地腹产开任发企逆业在泊保证吩房地苗产开核发项撇目进删度与及质量怖的前抓提下仿，依烘据投戒资预钩算，肾对项柔目实俘施全趁过程间的资巷金支笔出进弊行合键理确速定和泪有效偶控制格的管昌理活晋动。在房训地产搞投资计活动洪中，蚊投资凯者为优了保疯证资妄金盈绿利安处全和距得到朴预定牙盈利临目标沃，严洋格进鹊行投尿资预垫算、便资金殖财务袋成本粥控制降、交疑易成艇本控债制、绪交易萝额谈识判结伸果控城制等韵。房地屈产开熄发项指目成狡本构锁成及迅其估挖算方办法（1）房唤地产武开发雕项目宾成本羞构成房房地考产开壳发项竭目成镜本由开发昌成本和销售嫩成本两部侦分组威成。开发鼻成本主要葛包括宪土地铅置购驶费、狭前期影工程夸款、袭基础义设施卸建设绪费、亲建安晨工程签费、伟配套蜘公建飞建设摔费、卧间接否费以建及上急述费执用产掌生的念财务暖费用发。销售蛋成本主要龙包括出广告模费、间销售殃代理暮费、赶营销禽部门困管理晒费以粗及人夺员工至资。（2）房跃地产田开发钟项目盖成本分估算项目邻成本腹估算栏的主插要依单据包括拒项目凑工作另分解谷结构蛙、资浑源需会求计歇划、燃资源冬价格欲、工个作的纷延续巨时间香、历皂史资尽料等泛。成备本估抛算的隔方法索很多谁，比算较常港用的告有经验伏估算贯法、参数绪模型读法、自下厕而上秆估算面法。经验款估算弯法又称只类比寻估算墙法、歼自上厅而下翠估算输法，坟是指续利用夏以前音类似倚项目登的实逆际成摊本作鼓为估剥算当舞前项纪目成屠本的野基本尾数据硬。这炸种方竟法可耽以在折较短坛的时手间内鸦获得驼大致顾的成咳本数症据，俘但误凳差较贱大。参数把模型露法是一桃种比柄较科黑学的饰方法蹄，它晨立足靠于过层去对域成本米产生添影响置的各要种因票素在豆现在莲和将各来仍睛然起棵作用信的这宰一前阳提，萝以过挡去建帐设同璃类项批目的纺资料版为基含础，忙运用轻一定晃的数盾学方国法进令行加井工处堡理和涂推理踩，借邻以估聋算项妙目成录本。醒主要暑分为绿指数忌估算响法和稿系数魄估算俱法。自下奖而上北估算线法就是岩先算积出各讲个单亏位的强独立煮成本漏，然事后将橡各个看工作亿的估绿算自会下而絮上地暴汇总奸，从省而估温算出绪项目攀总成陷本。这种膨方法尘估算掉结果醉比较虹精确税，但馒耗用污时间肆长，特费用斤支出俯大。成本傍控制引的原冶则设置跑科学旬的投敲资成雄本管俊理目织标设计晋阶段爷成本宰控制饱是重芒点变被箭动控渣制为熔主动物控制经济龟与技刻术结欣合是置成本笨管理严最有吴效的练手段成本邻控制素的主翻要工均作内浮容编制改成本勇计划弊，确教定成黄本控挽制的羽目标成本颜计划败可分傲解为撒五个楼方面：①材料侄设备娇成本协计划口；②添施工霉机械拆费用鄙计划胸；③枪人工址费成往本计园划；仪④临晶时工器程成吩本计并划；山⑤管税理费够成本独计划木。审查禁施工洁组织矮计划忽和施联工方被案控制促工程殿款的声动态责结算建筑脾安装盒工程印款的绝支付脖方式辰，包刘括按月宵结算、竣工昼后一贵次结镇算、分段桐结算和其他珍双方株约定六的结所算方悠式等。控制记工程剃变更工程细变更坟引起缺的工们程量冠变化巧和承械包商突索赔疮，都倡有可漂能使忘项目洒建设训成本瘦支出却超出灵原来确的预讽算成弯本。成本埋控制采的主任要措屯施在房陆地产碧开发每全程义中，贞成本梨控制描的主疗要措劈燕施包法括以撕下四榜个方百面：强化壮成本猴意识西，加织强全课免管蚂理(最基闻本做追法)确定星成本洲控制怎的对错象(成本弯控制坦的主避要对草象是女主要树费用量中的仆变动俯费用)完善哑成本咐控制到制度(编制扛一系抓列标妙准的犬报表拔，明请确成舅本控蜓制人煎员与尾现场敞管理父人员创的合踩作关熊系和待具体下权责被划分)制定激有效徒的奖亡励措蜘施(物质来奖励巧，精勒神奖付励，协提供免专业淘进修帖、职怎业晋岔升和得国内烂外考悲察机驾会)§7.捧5房地券产开雅发项抛目合芦同与阳安全每管理合同放管理寸概述合同副管理是指辟房地劫产投奥资主师体或甩房地僵产开革发商墓依据雷国家获法律浙、法朽规的夹规定庙，对遇项目我全程垦进行似合同求规划蛇、分朋析、闹签订抹、解患释，挺并对毛合同顺实施蒸过程长进行脊控制菌的管谷理工虾作。合同侦管理趟是房嫩地产夫开发盼项目“三控骗两管”中至劲关重进要的渔一环骄。合同咏管理蠢在房钞地产茫开发考项目建中具充有很欲强的要必要笼性，则主要辞表现终在以教下几劣个方心面：建立湿现代逃企业侄制度帅的需秒要规范导市场密交易斜行为从手段规范沙市场喝主体惰的行逝为规范轿开发紧市场迟的价老格合同缝履行橡的保稠证通过摔合同范约定女，强冷化彼宽此的宽权利边与义沾务关住系，舒加强则双方篇的相认互监督精，明肥确违的约责舍任。开拓映国际猫市场界的需著要房地努产开毁发项纽奉目主晕要合奋同关惨系合同脆关系是当相事人权通过众合同裕所产后生的付一系壤列法兆律关圣系，难合同聚关系嗽由主孕体、替内容示和客议体三焦个要崇素构石成。房地前产开蚕发项强目的昂主要衡合同测关系臭包括乎：开发拾商为柴了顺故利地述组织稼实施划其所和承担僚的开也发项棋目，岂需要蔬在开副发过辟程中笔与政桨府、沫设计洒单位牢、银择行等膛其他拒主体梯签署者一系膀列合搬同。这些集合同匆通常译包括：土朵地使盛用权安出让贸或转段让合欺同、斥勘察抽设计伯合同淡、融肥资合论同、泼咨询阿合同牛、工见程施软工合狱同、需采购补合同饰、销修售合叨同、玩联合抱开发击或者怨房地显产转匪让合珠同。（1）以诞开发齐商为括主体善的合邪同关近系承包是商是临工程蛮施工铺的具杰体实疏施者俊，是惭工程贤承包盼（或咸施工营）合爆同的揭执行钉者。循由于确承包秩商不组可能猪、也我不需宋要必车备履搏行工钉程承支包合淡同的偷所有椒能力屡，因拿此其息通常补将许棍多专趟业工蛇作委透托出木去，蛙从而衬形成妙了以范承包雅商为榴核心管的复微杂合厉同关竭系。承包酿商的掩主要抬合同氏关系军包括：工饭程承蚕包合评同、拉分包梯合同粱、供盈应（走采购什）合温同、睛运输用合同戚、加泥工合续同、岩租赁涉合同坦、劳舞务供云应合另同、赛保险逐合同冶、融厌资合尤同、洗联合载承包亏合同黎。