房地产项目及项目定位分解含案例

房地产项目及项目定位内容提要

随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。重点问题房地产综合开发项目的含义与类型房地产转让项目特点、流程和税费房地产项目定位的含义、原则、流程及方法5.1

房地产综合开发项目5.1.1房地产综合开发项目的含义与类型房地产综合开发的含义指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产综合开发项目的类别按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等等。按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为自主开发和房地产合作开发。房地产综合开发项目的含义在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。

普通商品住房开发项目(见后)；限价商品房开发项目（四限：限地价、房价、套型、对象）；经济适用房开发项目；廉租房开发项目；别墅开发项目；旅游住宅房地产项目。5.1.2住宅房地产开发项目（1）普通商品住宅项目普通商品住房：是指户型最大面积不超过120平方米，住宅容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价格的1.2倍以内的商品住房。普通商品住宅项目：以普通商品住房为开发对象的房地产开发项目。（2）限价商品房项目限价商品房：指政府通过组织监管、市场化运作，以直接定价招标方式出让国有土地使用权，并限定房屋销售价格、建设标准和销售对象的普通商品房。“四限”是指限地价、限房价、限套型、限对象限价商品房建设项目，政府在地价上给与扶持，按照以房价定地价的原则，根据限价商品房基准价格，确定土地出让价格。限价商品房的基准价格，原则上比同期同地段商品房评估市场价格低20%，利润率和管理费分别控制在10%和4%；限价商品房价格会比经济适用房贵，但又比一般的商品住房便宜。（3）经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。

适用肃住房啦建设川计划摔安排劫建设贩的，冒是由凡国家袭统一驶下达抹计划仪、用这地实粉行由评地方泄政府行政划拨幅方式暮，免报收土侍地出拢让金级、对巴各种立经批行准的即收费蚀实行责减半层征收消、出突售价差格按雾保微辫利的警原则津确定熟的，葛具有经济肾性和适用蔑性的特据点。经济症性是椅指住爆宅价洒格相衣对市求场价枕格而角言，婚是适益中的滴。经济寸适用述房在葵别的太国家烟和地铜区一肿般被备称为公共班房屋，中们国香港称为居者架有其杏屋（简偷称居挂屋）御，中疫国澳门称为渔经济舰房屋扣，中谈国台湾称为国民法住宅（即财国宅汇），新加打坡称为组屋。（4）廉搏租房闸项目廉租办房：扰是指骗政府帜以租金卵补贴平或实卷物配窝租的方械式，鼻相符仰合城农镇居藏民最璃低生龄活保斑障标按准求太住房就困难棉的家究庭提撤供社冻会保堡障性和质的各住房柳；我国洲廉租者房只租予不售，出美租给城镇库居民东中最裹低收投入者行；廉租离房的误来源露主要注是腾退业的旧浙公房（5）别库墅项袖目传统盈意义威上的浇别墅兆是指贱位于梳郊区鹅或风纯景秀胞丽地揪区的滩一幢为功能耀较为盟齐全裹、带守有花很园或必院落夺的两每层或炸多层循房屋区，通林常是组作为大住宅谈或度皮假休爆息的经场所挑。可恼分为独立云别墅若、双池拼别旅墅和活联排吵别墅等建盲筑类购型。（6）旅莫游住堆宅地局产项色目旅游峰住宅窄地产蝴主要端是指坏与旅明游区蚕高度目关联睁的各由类住枯宅建栽筑物贡空间狮，多慕指分布葱于各烦个旅或游景和区内的住订宅项亦目；还有额一些闪虽然远离尖风景惧区，但劣有些器项目等本身突拥有蛙一些替主题筝类的朋旅游窗商业歇项目霞，附斗带着扫大规垄模的宋住宅尝。案例1西湖庙田园瞎文化咸度假悄小镇梢（以器西湖鄙为基息础、斑以旅帽游为冠核心职的“摧旅游央田园蹈小镇尾”态）案例2深圳暗华侨枣城华侨补城集害团成掠立于19雀85年11月11日，散是隶巷属于挽国务亿院国资凑委管理保的大补型中愁央企慢业之关一。葵成立饺二十例多年良来，攻华侨芝城由深圳湾畔访的一养片滩苗涂起咳步，艳发展浆成为腔一个湾跨区识域、创跨行晃业经桐营的迟大型比国有脸企业野集团枯，培贸育了浑房地借产及暖酒店阅开发港经营嫩、旅爸游及融相关薯文化分产业破经营劳、电糠子配钞套包坏装产陶品制买造等罚三项吹国内掌领先若的主绍营业地务。华侨奋城集街团公粗司长期据致力会于发痰展有中国特色洒的文色化产荐业集较群，毅将塑垫造成杯为中回国最繁具创匆想文币化和则影响匆力的凭企业裳，并竖通过申独特苏的创终想文匀化致管力于坡提升蜜中国槽人的牵生活阅品质盆。旅游妖是华扎侨城识集团抚最具基社会遭影响瞧力的惊业务益。华区侨城宅从“一步高迈进喷历史贵，一套日游剑遍中毛国“；到刷九十球年代狐初开齐始以“让世始界了唯解中晚国，啊让中赤国了护解世绣界”为宗忽旨，扒提出佛建设怠具有公中国火特色原的主题申公园群。广先后犹投资洗建设担了中国良民俗嚼文化脏村、世就界之免窗和深圳茎欢乐化谷主题贼公园现，在拒南中彼国的更深圳谷湾畔史形成摄了中缸国最评大的摊主题姐公园群群，查打造熔了一信个深看受游繁客喜肝爱的旅游焦目的须地。华侨增城旅游槽地产先后似建成悔世界课之窗社、锦搞绣中遥华、晨中华仅民俗衬村、洗欢乐猾谷四粒个颇麦具特信色和鼠影响疮力的主题出公园，将堵过去齐的荒哄滩野觉岭变击成具孝有极挺高知箱名度副和美剑誉度浑的旅木游城地，为唇自己道创造放出区水域性旨旅游嘉资源通优势何，再漏以此掩为依掩托，移开发盲高质危量的原旅游县主题象房地纸产。华侨偶城是晨先由蠢旅游质起步骡，旅寇游“朴带靓菠”环霉境，互环境学带旺武地产疼，地樱产促电进华消侨城闹全面帅发展涨，是硬旅游阵与房牲地产喂良性碍互动荐的典烈型。成功缓的中框国旅挥游地廉产模娇式东部默华侨蛮城是徒华侨榆城集脸团投幅资建故设的蚊第一律个大兄型旅云游项辜目，瞒共投恋资35亿元也人民动币，抓占地堡近9平方坟公里像。拥摩有3个生织态主善题公浙园、2个山醒地高秧尔夫疏球场仍、3座主册题小搜镇、4家主俊题酒社店、4台主撤题演按艺、邮主题村地产欺和主撕题佛忙教园探区等迁丰富鹊的旅亩游项盛目。既然微是旅都游地远产，祸是先恋做旅点游，肺还是喉先做筛地产?深圳挺华侨废城先紧在园支区内讨花费尝数年概时间允和巨盒资打腾造了纳锦绣脂中华跪、世秒界之逝窗缩狼微景反观及承欢乐赌谷等仰大型猾综合露游乐娘项目抛，待向形成器以文核化旅却游景慢区为螺主体狼、其同他旅糠游设膊施完水善配共套的盒综合近旅游度假墓区之后历，才逐着手炎开发欧旅游炕地产默项目次，走扭的是载“先旅两游后肝地产”的逝路子旅游搬地产唇的核竞心是银“旅蛙游资饺源对揪地产福价值伴的提袍升”企。然而通许多半一拥弊而上道的分帮时度殖假项瓦目，驼在“茄旅游喉”上奏投入烫甚少阴，“跟地产钞”上顷多遭忆烂尾注。挂羊久头卖运狗肉凉的地敌产公糖司，很以旅屡游地切产之荣名圈煌地，阴却不妖见任兆何旅竞游开吧发，袍只见房诚住宅墨销售5.枝1房地谨产综乒合开液发项信目写字楼房地产开发项目；酒店式公寓类住宅开发项目；旅游房地产开发项目；商业用房项目。5.北1.仪3商用昂房地增产开灭发项骑目(1导)写字垮楼：of暑fi颗ce袍b奶ui芒ld哭in袭g即办垃公用个房，予指机关、企查业、歉事业功单位行政福管理蹦人员，业煤务技蒜术人泽员等震办公疮的业砌务用能房，躺现代办公伏楼正向综合顽化、牢一体党化方向仇发展滥，由乱于城市粗土地紧俏千，特屯别是市中减心区地价摄猛涨慨、建居筑物部逐步猎向高层发展帅，使娘许多狗中小爷企事巴业单套位难禁以独躬立修柄建办每公楼揭，因铃此，滴房地销产综诸合开侦发企录业修晶建办打公楼编，分雹层出递售，船出租蓬的业莫务迅搜速兴交起貌。写字飞楼交指通便耍利,基础唉设施核完备,位于岸城市渗的CB蚊D；行政忌配套袋齐全垫建筑泰设计你风格上鲜明,气势裙宏大,外立绕面装廊修质辅量较恒高平毙均每20讯0平方愚米至说少一虽个停烦车位桨；楼层寒吊顶梅后净任高2.重6米以趟上；平均辉每5层有恳一部谅电梯描服务,等待烫时间列不超卖过30秒；最少企具备50材-6箩0瓦/平方跨米电新力供若应,并配豪备足代够的墙后备正电力灿供应润设施摘平均不每20平方啦米建持筑面寄积有翅一条肝电话域线,提供系或支形持DD殊N,酷IS扩DN线路,备有辫视像习会议批设备权提供自四管误式空堆调系遭统和24小时认空调帮供应谦；拥有料声名笨卓著牲且具联备相宵关经围验的树物业演管理睛公司吸设施其齐备,包括阻有银始行,邮局,商务踪蝶中心狐及餐棋饮等携系列辈配套,且均立以服浩务于样大厦市客户些为主。（2）酒哄店式妖公寓酒店属式公健寓是谈一种栽提供应酒店围式管戒理服尝务的薪公寓嚼，集团住宅晓、酒标店、时会所输多功彩能于交一体魂，具舱有“勺自用显”和有“投偏资”悠两大魄功效辨，但本蔬质仍疲然是层公寓。酒店雾式公呼寓既条吸收原了星轻级酒登店的稿服务体功能担和管找理模谣式，度又吸帽收了反信息售时代仆写字廉楼的存特点古，拥名有良牢好的骄通讯季条件欢，可乳针对机性地溪提供衬秘书醒、信猪息、爬翻译舅等商展务服纠务。巨购买原者拥垂有单晚元产砖权，验既可归以自鞠住、蹄出租董，也特可以钩转售遭，是矮一种林既提柱供酒绵店专终业服奋务又禾拥有鸡私人纷公寓糟秘密左性和扶生活或风格播的综袄合物灿业。相关邀的业因态包蛾括服猛务式狗公寓池、白辱领公逐寓、锈创业蹲公寓买、青傲年SO底HO、青桂年客毛栈等服务盛对象酒店愉式服女务公卸寓的韵目标洲市场昂主要宗以在患华从闲事商状务活贤动，谣较长所期居浪住的毒外国腐人为船主；酒店补式公缎寓吸咽引懒芒人和坦忙人勤。基本滴特点◆户型酒店再式公爬寓的近户型改，从粗几十交平方或米到筹几百静平方亚米不筹等，挨可以槽满足扯使用坊者的折个性敲化需海求，辫在装跨修上敏统一垦为精染装修怠，提日供全味套的奶家居枣设计迁和电节器；鸦对于节不同乒户型武也有省不同互的格泪调。◆设计酒店大式公西寓项军目本凭身的未设计凉也是刚个性锡化的挡，不盐流于逗一般张形式◆产权业主滥拥有岩酒店欲独立页产权虾。投状资者安通过佛一次锈性付以款或递分期逆或按叠揭的何方式飘获取杆客房商的独膝立产售权。彻目前向在市策场上俭还有陡一种辫物业摆就是洲公寓单式酒崇店，穴从服学务内动容上权来看世，和治酒店饭式公妻寓没堆有太村多差曾别。桂本质林区别名在于盛，酒泡店式员公寓续可将予每个料客房众出售怜给投买资者宴，投稼资者张拥有失产权献，可壮自住曲、可射出租盖、可厨转售除，所匙以它瓶是拥洞有私育家产寒权的屡酒店验，公矮寓式忆酒店痕却没催有产捷权。普不过凉大多景数酒光店式粘公寓令，投趴资者谋在一冠定期萌限内批只拥柏有客会房的塔所有幸权，怖而没朵有经恼营权◆管理酒店椅式管蹲理。厚酒店诊式公千寓属妥于酒同店的绒一种妇，同改样提励供各比种酒奏店式伙的服以务，那如家沟居清排洁、肆送餐溪、洗午烫衣遥物、纪更换隐被单拘、叫曲醒服牺务，吼以及滴各种宅钟点认等服口务，秀就这迹方面局而言械，产厅权式让酒店雪与酒苍店并猪无二公致。就由于左酒店肢式公菊寓的狐公共旺设施膝均类真似酒粉店，脖故可衫以彰企显居己住者触的身裂份和常气派嘴。◆功能兼具创居住芽度假杀与投叔资两缠种功急能。苏酒店予式公午寓既此可以振用来宜居住恩度假康，也宽可以耐用来根投资肯，或民两者狼兼而装有之饿。不锹同的拣购买狗者，枝想法裙有所虑不同精，同蛾一购走买者魂，在住不同怖的时签段用奴途也庙有所新不同净。有啦的购哪买者坊纯粹猎是用语来自佩住，宴有的辨则是刊用来驶投资门保值与公识寓式皱酒店榨的区辟别20狡03年12月1日起犁实施吃的《上海问市城抗市规难划管步理技何术规增定》中首骄次对仓“公怠寓式迫酒店鱼”和参“酒怪店式盖公寓卫”分堂别作嫩出定湖义，纪并明绢确其胸区分趋与界涉定。《规定》中的界名词破解释兵第13条明泰确写级明：袜“公寓蹈式酒受店指客按公批寓式浆（单号元式注）分浅隔出遵租的棒酒店求，按婚旅馆主建筑罩处理裕。”第14条：挑“酒店怎式公胖寓指捉按酒排店式杀管理兴的公桐寓，冻按居勒住建粪筑处挥理。”污搞辉清这台是两鸽种不茧同性影质的雀物业婶，酒孟店式屑公寓雅属于导住宅疼类物图业，议公寓苏式酒屡店则酷是酒饶店类丑物业软（非债住宅崖）。两类物业么性质歌不同，前舱者可浮拥有盖个人嗽产权工，可籍以居耳住、扯出租炸或转钉售。史由于握此类唱房子明往往提集中福在一者个或既几个细单体贱建筑童内，券便于抬某家惊机构碰或公信司采贞用酒蚁店服佛务方顺式进米行统想一管可理，含所以喘这种破管理病方式添被冠锐名为雨“酒险店式明”。而公纯寓式哪酒店福本质沿上是施酒店蜘类物为业，烦整个蓝物业亿只能景由机摩构或厦公司早进行誉投资以再交读由一质家专翻业酒勉店公宫司进阿行管序理。曲由于酿产权源属于提机构肯或公爹司的纽奉，当赠然不截能将倾客房分割鸭出售给个赵人5.晨1房地瞧产综概合开则发项控目工业园区开发模式；主体企业引导模式；工业地产商模式；综合运作模式。5.督1.伐4工业曾房地旬产开争发项息目工业撕房地效产是指汪工业仿类土搜地使坑用性窝质的幅所有易毛地梯、熟疲地，雹以及抽该类梯土地钩上的蔬建筑欣物和晃附属紫物。工业弯地产原开发吩常见柿的模基式：①工宇业土巩地界侦定是住秃宅、替商服叠和综驻合类粗用地延外的第四黎种性岁质用足地。工因业类归用地茫上可样建的削建筑央物用合途通错常包应括：勒工业狼制造俩厂房昏、物巡寿流仓斥库和尊工业混研发禁楼宇害等。块用地懂性质软为50年。工业衡土地工业贤用地朗运营拉模式工业是地产役：指在羽新经橡济、铃新型拴工业勾化背百景下克，以汽产业屡为依斤托、诉地产眯为载金体的朴工业尖物业塑总称屋。工业志地产笼之消乱费者主要乏客户影为公梳司、喇企业佛和个页体经准营者护，而撒不等堂同于掠住宅待项目字中的耗个人柄、老镰百姓骡。工业郊地产液是指冻在新架经济侮、新沿型工买业化瓜背景穴下，馆以产皂业为缎依托滩，地稼产为萍载体曲，以霜工业咬楼宇令、工卖业厂却房、炊高新慈技术蒙研究骗与发舰展用拾房为宣主要伟开发屡对象驶，集屿投资不、开渣发、党经营每管理质和服假务等先为一灰体的预工业胸物业收总称认。工业漆地产谋之功近能涵朗盖行政灿管理捉、生罪产加姐工、缘瑞形象蛾展示树、物横流配拖送、婚商务匹服务链、商邮业服凤务、厨金融烛服务滚、生妥活服付务、投人才聋服务舰、科眼研活栏动、饿会展杆活动清、休巩闲活贪动、位会晤筋功能炒、销牙售功桑能等瓣一切紧能产夸生经余济效失益的暗服务黑功能铜。②工业捐地产盈界定③工业早地产要的主洞要特偶征政策葛主导飞性强受、专业进性强工业具地产程受地宏方政补府、经济、产业购发展、政策理等影硬响很辛大；工业肃地产让和产铜业紧图密联傍系，葛不同莫工业盛地产览必须烟满足效不同筒产业发挤展需嫩求及技功能惰要求冻；区域真性强由于石工业存发展阵具有紫很客强的聚脆集效巡寿应，字不同索区域样具有不乏同的料主导台产业阿，区宴域市柱场对厦工业秤地产盛需求疤一致兆性较匪强；哥致使昆工业躲地产窜在同抬区域舟的功搅能差批别很将小。投资嫁大、投资剂回收根期长工业服地产大项目叠规模摆大，士前期弊投入姻大；仍资金球占用伙周期更长，狱投资耗回收晨期限隶大于艘住宅课房地直产与笋商业者地产藏；项目优增值呼性发展端第三槽产业鲁，实趴现二骄三产瘦业联舞动，贡拓展午项目症收入醒来源棍；加强旺教育疫业、乖医疗虚卫生技、文姐化业夺、科归技和繁体育执等行偏业的粥发展允；优撇化产诸业配钳置，歇打造欺产业蚁群；版都将需促使榴项目票价值粉提升特点停一特点消二特点垃三特点掩四④工业含地产击的主狮要物盐业类赌型工业地产的主要物业类型种类物业特点分布区域未来发展政策导向1、物流仓储选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储政府扶持2、工业研发楼宇选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大政府扶持，且对高新园区有优惠政策3、工业厂房选址无特殊要求分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求但目前政策对此类用地已限制⑤开发誉模式翁分类工业地产主要开发模式模式定义主要特点备注1、工业园区开发模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体2、主体企业引导模式是主体企业进行的工业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。3、工业地产商模式房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。获取合理的地产开发利润全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是仍是房地产开发商4、综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。√按地辉产开游发模坊式进普行，蛾从取嗽地开口始，贝到施兔工建援设，惠最后析通过袜转让庄、租弄赁、邻合作踪蝶经营软等方役式回为收资砍金，吩实现过利润计。土地行获取收益卖获取工业哪地产敢商开额发模践式流批程施工惑建设工业刚园区碰获得饰工业偶土地其它彩途径乞获得道路贯、绿英化建膜设基础怎设施育建设厂房银、仓榜库、父研发租赁削、转帆让合资顶经营合作筋经营类似失于住新宅开打发模厦式详细阳了解豆区域彼产业衡发展誓现状衡及趋爷势适当凉包装且及推桥广前期多工作工业始地产旷商模符式重权点说厌明案例3普洛辟斯苏州谢普洛撤斯物轻流园是普恢洛斯厅进入闷中国氧后建炼立的腹第一怕个物座流园普，它耽是20成04年4月，若普洛叼斯和烟苏州嫂物流间中心扁有限尝公司棒签订婆合资杰协议甜，共裂同开著发与锅管理省。作萍为苏片州工备业园启区唯局一的袍物流但园区副－－炎普洛蒸斯（私苏州肃）物漫流园拦总投念资3亿美宿金，拐计划津开发3平方渐公里息，目昨前已若建成33炎0，00村0平方吓米国殖际标貌准的校物流贷配送且设施嘉，已双吸引30多家菜国内塌外知揪名的任物流焦企业跨，制奖造商吓和零拢售商渡入驻映。工业旱地产盈利涌模式以土埋地溢萍价增友值而网获取煮利润投资乒开发环商在偿完成性项目巾基础么设施陡建设嗓后，序进行悔项目脾主题罩包装烟与概瓜念推词广，著实现令项目典中部群分土亮地或袍整体苗土地哗的转决让、歇出让司房地卵产投贡资基机金或蹲其他惠专业喉工业汗地产沃投资肌开发胶商。通过趣长期况持有孤经营头收益袜或出陷售产尚品获托利项目棉投资罗开发津商，彼或独搅立，羞或联肥合，狡进行培项目悲的整办体开其发，并通过形已建轮成房奇地产里项目挨的出碑租、养出售本或租坏售结垂合等泥方式悄，实尺现项款目的吊收益暖。如美伐国普招洛斯午工业炼地产泉集团乞在苏银州工紧业园游区投揪资开蛋发苏桐州普勤洛斯呀物流陡园。工业焦地产萌RE淹IT负S对于井工业偶地产慨和商虽业地传产盈挎利模境式，呈近来奋出现闹了一鹅些新就的探破索，宴厂房酬信托棍，仓原储信煎托等碧。将盼成熟窗物业追打包甲为信虫托投伤资基彼金(撕RE膀ITS)，再尚将基田金单悲位在躺海外欧资本序市场更公开悔发售资筹集墙资金斤。非市暮场主住流模呆式目前沙市场寻主流这模式未来转市场滥主流辉模式⑥工业跑地产钻盈利客模式商业澡地产烧盈利导模式对于六开发盏商而慌言，师可售钢可租率．盈典利在稠于销枯售收穗入或写者租席金；对于崇运营跨商来酬说．乳盈利袭主要燃在于拢以高舰素质绸、高率标准岩的经驴营，响以获云取稳筛定租慌金和愿管理坊费为苍利润碌主要溪来源啄；对姑于小仇业主饱来说践．开发蚊商一干是通颜过与屡制造添商合哈作开骆发赚及取适蜻当开减发利法润，篇是自被建再南通过秤销售伞或者觉出租跳获取体利润熔；运营渴商则碧以其播专业减的素篇质和尖优质外服务龟赚取丧租金识收人岔和管允理费查；小寸业主哈则是茫自己蜂生产钳赚取涂利润资，拘是出党租获信取租栋金回圆报。工业垃地产祸盈利跟模式商业赚地产陈与工制业地祸产盈陈利模亡式比遇较工业沈地产忙与商摄业地破产二喷者盈怠利模仆式具有甩很大经的相洞似性。最主窗要的列区别博在于挣土地巧投入殃成本涉，工业青地产佩成本治远远侨少于迟商业础地产，据案统计丘，工童业用购地的般基准龄地价哭只有旗商业铜用地饼的1／4，锐而实持际出哥让价帅格，遮工业判用地达只有案同类你地段青商业帜用地途的1／5到1／10，甚毁至更哗低。帜从而产投资蛮门槛睛较低纹这查将是全工业敢地产蹦发展畜一个短难得阴的好协机会果。当跳然．浩由于工业衡地产妥后期响经营霉管理绍要求蜘更加羡专业均、更汁加复桶杂．所赢以国敏内至鉴今涉信及工荐业地损产开摘发商泪屈指孟可数娘。对于舰工业窜地产饰和商垃业地欣产盈挑利模戒式。蝴近来做出现浩了一扬些新贷的形隆式，遣比如商铺壳信托跌，商港铺期杯权，滋厂房藏信托昌，仓谜储信胜托等。由于群行业命环境津和相叶关法义律法渣规配愧套并桶不是敞很完抖善。恩中国墓地产虏证券筐化也亩将是游一个伙不断承摸索刘和改逐进完怖善的及过程启。总吸的来恋说，叠地产劫证券咳化是竭一种垦趋势梳国外糟著名配基金追比如绞摩根驴士丹醉利、庙高盛患、嘉线德置冻地、咽普洛怪斯等晌已经盼把目忍光锁捐在了诉中国且的商址业、羞办公席楼、刺工业衫等物涝业上意。商业务地产蠢与工桥业地粗产盈拐利模傅式比讯较工业地产投资与价格的影响因素主要因素具体表现1、政策性因素工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及当地政府对产业的优惠政策。2、地理位置区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等直接影响物业价格。3、配套设施及服务园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优惠政策等影响物业价格。⑦工物业地阔产价登格的曾影响滋因素⑧工业鲁地产乓开发喷风险悦分析工业测地产蚊开发丈市场颗风险国较明舅显，刷由于酸政府受土地膝政策拉调控京、税刮收政舰策变俩化、凤客户橡门槛千限制描，单奋独以驳销售内为目狡的的沟开发繁模式静风险摇较大旷。经营葱风险亭：区域沙市场趴供应岗情况秧，供差大于晓求造云成的务市场震经营经难度乔，形胃成的次风险巴。政策诞风险流：土地色出让握政策牢变化齿，招戚商、击税收虽优惠培政策井的变友化造已成区哪域吸悄引力联下降靠。市场乖风险凝：产业原转移国导致域区域昌竞争豆力下龄降，液引起匹对工谁业物素业需劝求的哨减少真；产业串升级困及产兼业结耐构调肥整引脂起对纤物业爽需求怜变化挥。开发握风险经过20年的当发展白，开则发区崇单纯征做工疾业地绣产开忙发越辽来越拥不适御应经歌济和帆社会未发展友的需妖要，薪部分裁开发统区正响在升纱级为产业感型新冻城，为负工业钞地产明探索朴出一辉条新址路。开发蓬区在展中国迈的经拨济发凝展中安充当区了高妄新技绵术转弄化基宇地，乞引进膝外资梳，产永业升渠级等计角色随，在藏促进榴产业做聚集兆，经驳济发解展，守解决柱就业母的同鼻时，王聚集且大量磁的人扬流，洲物流警，信驴息流策，资孝金流蛙，适筑时发扎展居住袍和其猴他各桥种城子市功倘能，走私产业尝型新目城的鸡道路晓是最闲佳的纷选择枪。⑨工业驰地产扁发展捡趋势“产洒业型舰新城参开发诉时代逝”来滑临▼政裙策将惧强调赠市场辞对工住业用深地的道配置孔作用喊，促磁进工厉业地氧产价楼格回骂归到炎真实痕价值努。工业语用地醒即将申进入敞“市谢场调处配资坊源的渠时代童”,而不酱是以惭政策绩为主迟导对哲资源深进行丸调配言。这牲就使慎工业顶用地柏出让衔逐渐名走向好市场领化，鄙使土酱地价它格能继够真领正反处映市惭场供食求关伯系。▼国杨外地皮产巨呼头携萄手投狮资基则金联肠合进傻入将椅成大势势，考操作洗方式浓将不津断创肠新。20脉05年年职末新加凡坡丰晃树以1.盯2亿元钉收购浦东干空港谱欧罗凯物流让园项目摩，去叫年年婶初全抚球排圣名第洪二的洲工业革地产孙开发督商AM率B成功惜收购在了靠艰近虹桥窝机场旬的物圆流地数产项目……等等卖，已稍经有址越来传越多馆的外术资瞄章准并腾开始过发力聪中国援工业巨地产复市场漆。海能外投母资机湖构开剃发模炼式可军以分风为两晶种：赤一是斗定制奸开发乳，根银据客并户需批求制吴定厂加房标喉准，压反租株给客佛户;二是乞带租深收购励，收览购一脊些带沸有租企约的铅好的今工业悠物业拜产品阁。这局两种磁模式拼共同灰点是诱长期歉持有再物业逢，待猜价而耍沽等牢待上畅市，纳通过RE客IT查S包装吸上市尖，融答到大誓笔的莲资金游。▼由浑于国芦内全催面产诱业转喊移和朱发达型地区凤总部离经济栏的规穿模形雀成，恒投资锋热点靠区域册将不岭断扩颈大，挑更多屋城市滴将得轮到发话展机繁遇。▼工漠业地同产逐填步向牙产业智地产没升级棋过度原。▼产茅业地砌产开点发将类进入挥“产阔业型肺新城屈开发头时代历”5.高2房地余产转握让项翠目5.生2.苹1房地就产转盖让项踢目概坊况◆房地椅产转俭让项合目的忽含义是指祥房地拨产权甜利人森通过或买卖柿、赠摄与或盛者其怒他合肯法方球式将昌其房飘地产影转移柱给他为人的常行为绣。《城市寨房地掉产管缝理法》规定晃，房匆地产阀转让馒时，皱房屋脖所有重权和片该房悼屋所眼占用拐范围俊的土莲地使钻用权冈同时韵转让单。◆房地培产转惧让项逃目的伴基本膝类型①根僵据房词地产纲转让旷对象京的不券同分②根波据土炒地使膛用权残的获络取方怒式不钟同分③根孟据转离让的抬方式趣不同仗分◆房地钳产项崭目转吹让的调政策爽规定《城市牺房地且产管画理法》规定蛛，以震出让晒、划励拨方饺式取碧得土剪地使致用权艘的转挡让房火地产倚时，唐应分辣别符弟合相溜应的杜条件东。5.得2.章2土地任开发成阶段币转让摄的项糊目◆土地驴开发祝阶段灿转让虚的项帮目属细于地钟面上离无建胳筑物冠的房姻地产质转让周，主妻要是土地鸭一级室开发届过程中土侄地使凶用权殃转让忠。◆项目蹦的基硬本特赔点①必辰须是雪出让丸土地舅使用抹权；芒②必魔须符称合转驶让条苹件；廊③转采让后桂的限晌定条雨件（本符合禾出让钩合同阁、全火部转桑移、姥年限狗）◆转让霞的基遭本流距程土地俊转让决申请今→初抢审→坛填写厕表格局→审圣查、韵呈报籍→缴托款、扫取件◆发生则的主冬要税掠费土地被转让猜的出郊让方粘缴纳面的税冒费（悦营业缩慧税、拼城市亿建设身维护论税、怪教育拴附加补费、刑印花乳税、六土地免增值浴税等洪）土地勺转让梨的受斧让方阳缴纳成的税筝费（欠契税煌，印崭花税甚，交狱易手兄续费搞，土震地证省工本吵费，病交易谢成本狼如评贩估、不勘测阔、公漫证、鬼场地姨等）此外乞还包竖括等滨费用爹。◆当抽前，尺为防蓝范土家地投桥机行康为，怜对土聪地使月用权养转让设控制目较为远严格赖。5.激2.弦3房地绿产在介产品丘阶段寸转让托的项魄目◆房地互产在剖产品驴阶段迁转让词项目贡，一亲般指命已经锐批准悄立项告，取浆得完塌备的卫土地膛使用设证，佩并在届土地撞上做粉了一酷定投治资，辆完成衫了土制地上狱的通重平、屿勘探字、设袍计等什基础追工作枣，经舟过报慈建批趁准，祝取得真施工光许可怒证，填具备掩开工买条件凭的建傍设工桑程项抛目。◆项消目基军本特膜点（1）法律烂关系妨的主绸体是钢特定阅的①转蓄让方烈和受闯让方宝应具额备法圆律规闲定的阵房地膊产开所发经教营资撇格，凤具有佣相应仆的资趁质等晴级证够书；②以农出让弃方式铅取得色的土根地使慈用权灰的还断需符默合其蹄他相通关转核让条暮件；（2）转让还的标泽的是要正在标建设替中的汗项目披，拥座有土地吓使用侵权证而没糟有房绞屋所辞有权色证①实无质仍搞是土片地使片用权谢的转皆让，秀区别餐体现用在转静让范吨围、办转让乖价值讯及权复利义库务上挥；②最胁主要净的不袋同在阶于项爸目转亚让了挪土地隶使用崭权，壁还转泥让了努与土凳地使躲用有尼关的耐各项番政府由批准叮文件限所产牌生的诊各种挤权益胁和相居关义为务◆转让呢的基唉本流纷程①项目轨土地朵使用隶权为钥划拨获取得首的，丹应办通理土括地使秤用权钉出让块手续②项目耀土地甲使用撞权的炕变更栗登记银手续③房地睬产开纯发项针目转谣让的蔬备案仪手续垃，具醋体向席房地虹产开依发主洞管部魄门办鹿理；④建设响工程臭规划及许可摆证及萌建设鞠工程坟施工皂许可饱证的略更名耗手续雨，具惭体向财规划研部门调和建嫁设管戴理部倦门办贿理⑤其他棋需要校办理滔更名逆或备珍案的由手续◆备肉案问既题：①转瓦让合姻同备抱案转让晨人和伟受让蜂人自趣土地浩使用育权变狼更登午记手劳续办侧理完厨毕之父日起30日内，持膀房地郑产开疮发项印目转弱让合鹊同到岂房地秩产开涝发主筋管部铅门备滚案，浙涉及瓜项目凑建设榜单位裂转移让以及聋转让驼方已碧签订定的合较同的萄效力雹。②备铃案过茫程中胞，房朗地产往主管您部门桑审查概的内甩容（P7薄0）③未皇经备巴案或夏未按艳规定政期限政办理午备案毒手续牧的房速地产睡转让骡行为驼无效终。◆房地逢产产征成品声阶段筹转让诊项目返是房垄地产棍开发顽项目浑建设顶完成滑后，拴土地董使用妻权证循书和改房屋拆所有嫌权证例书齐以全的泄项目目。◆项芳目的尿基本统特点①转状让、蜻受让侮双方资必须为具有战合法凡资格让；②转察让的悲标的兴是已他经竣哲工验系收的招房地泄产产客成品彩，房倒地产鹊转让懒以房屋帽所有祥权和号房屋辽占有娘范围番内的弓土地尽使用睛权为客拣体。◆转让享的基次本流鸭程签订讨转让赏合同坛→提绸出申西请、爽申报区成交盆价格怠→文蛙件审透查→品成交陈价格禽核实贫→缴吵纳税段费→艘核发桥过户财单→请办理逗产权搜过户征手续百，领愈取房宜地产啊权属凯证书◆发生狼的主心要税愁费转让刚的出食让方令缴纳围的税蜜费：炸（营桂业税遮：成菠交额息的5%；城秩市维滤护建授设税制：营台业税骗额的7%；教怎育费愉附加纸：营杠业税张额的3%；土闪地增之值税亿；交沈易手辅续费单等）转让翁的受秤让方确缴纳响的税晚费（敞契税行：成锤交额犹的3%再-5扯%、印巴花税批、交显易手炒续费抗、权铺属证攀书工铃本费惑、交闲易成巾本如类评估迹、勘见测、期公证概、场腐地等义）5.哈2.敌4房地准产产咱成品亭阶段罪转让喊的项骄目根据《城市哄房地每产管泥理法》规定杯：下寇列房薪地产赛不得筑转让君：未依陶法登灾记领梦取权反属证桥书的肯房地夺产；即有争堂议的版房地该产；究未经咽其他银共有事人同书意的东共有节房地壮产；申已被瞒依法坡收回久土地含使用涉权的鸭房地觉产；还司法客机关牛和行效政机挑关依超法裁拒定，宵决定歪查封亩或者煤以其杠他形撑式限仍制房休地产逝权利惜的房顿地产5.俱3房地致产项专目定密位5.瘦3.调1房地老产项界目定躁位的缠含义（1）房屡地产屿项目适定位：指准房地凤产项荐目在我国家赤和地畏区相元关的神法律愧、法算规和稳规划叉的指贸导下扫，根民据本桌项目组所在敞地域只的经鞭济、股政治初、人承文和占风俗较习惯削等，欺依据德项目迫本身店自有外的特耕点和干对市总场未座来发掉展趋阴势的季判断加，结遭合项壁目自篮身特咐有的煮其他酿制约再因素凝，找延到适竞合于并项目狂的客骗户群井体，叶在客皆户群卖体消爹费特侦征的悦基础渐上，戚进一巴步进创行产挣品市羡场定凯位的习过程戴。注：叮◆房钳地产哀项目皮定位是为裙寻找远房地鹊产项携目的摧核心螺控制药力和贫稳定坐利润倾点，愉使项隆目具达有独脂特的素市场沿定位脉，进页行分邮析和酷科学阿的决究策；◆定丢位内齐容：目瞒标客摔户群密定位俘、产析品定谈位、牧市场岭定位旺、区沈域定咐位乳、功季能定遇位虾、主凝题定延位、粥价格蛛定位直、品食质定围位、盾竞争佣定位捉、形狂象定沈位、蛇建筑躺风格互定位顽（被居住提、商碑业、昼工业满项目豆定位庆依据马）包括山住宅萌项目愧，商钩业项粘目，呜写字霉楼项横目，浓工业律项目独等（2）房亭地产晌项目主定位溪重要半性1可以掌握房地产市场需求变化态势，预见拟投资开发项目是否可行，房地产产品的变现能力及市场竞争力如何2有利于企业建立企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器，使产品获得稳定销路3市场定位决策是企业制定市场营销组合策略的基础5.狭3.征2房地省产项盘目定泊位的狡原则与企睬业发充展战毯略相劫一致符合盗市场六需求协调山发展原则符合东城市桨规划效益升最大看化5.级3.古3房地侄产项再目定面位的畏流程着与基迅本内景容（1）项箩目定幼位的夸基本亏流程市场调查分析土地条件分析确定客户群产品定位销售价格定位成本费用测算预测租售收入进度经济评价确定最后方案确定方案测算租售价格项目初步设计筛选目标客户明确用途功能确定开发理念项目定位（2）项随目定头位的脆主要迈内容5.肥3.灿4房地巨产项哄目定真位的视准则受众广导向咽准则成功妙的定灰位取奥决于雅两个德方面雁：一斧是项桃目如艰何将兆定位得信息苹有效崭地传慰达到遭消费卖者脑车中；最二是撇定位暖信息恼是否棕与消之费者象需要搬相吻始合差别倒化准驾则哪些誉方面冰可以纤成为雪楼盘蒙定位过差别津？个性拐化准贝则赋予表楼盘肃独有杠的个锁性，露以迎敞合相谜应的农顾客呢的个口性客户它细分稳的一完般类缓型置业效类型他：首呢次置餐业、颜二次允置业若、多旁次置拔业；织自住密型、阴改善芹型、谱投资暴型家庭碑类型稻：单戒身家营庭、帜丁克亦家庭敢、核紧心家反庭、跨三代串同堂腐、空常巢家鞋庭收入死类型目：中藏低收爷入、泥中等秀收入蹲、中唯高收耕入、护高收据入职业商类型坟：政认府公弱务员捏、工找商界遣人士昼、自逃由职面业者其他商类型拨：教骑育程尤度、高年龄鞋、原女住地万科秃的客俊户细泽分类到型价格锐敏感姻的务纺实之食家注重续自我虾享受美的社庆会新尚锐注重柜子女芒成长茂的望保子成堤龙家梅庭关心帜健康陶的老扎龄化课家庭彰显密地位哗的成岸功家具庭市场颠细分◆开发辟商按鹿照客尝户需钞求上冶的差怒异划显分为肉具有域类似雕性的购若干别不同杯购买慎群体捷的过粒程。◆人口公细分：年怖龄性桃别、害收入既、职货业、胆所受言教育额、宗抛教信朽仰、呼社会悔阶层墙、家途庭成尽员、过家庭挖生命婶循环◆根据跪地理轻因素郑细分温定位妇：潜在剪购房握者地箩理分怪布状疼况◆心理装特征植细分这定位赖：＊购买谦动机坏：自怀住的更需求嚷偏好送？改欲善居早住条样件？携资产凑保值触？休盐闲度蚀假？＊个性域：消忠费者茅个人芽的性断格特新征（死内向凤、外蒜向、洋冲动料型、耀理智简型、扩合群押型、文独断尿型、雕野心第型等州），闲影响服对住峰宅式测样、蜡装修矩、室罩内布舰局、敢区位井环境惨、社衰区文眠化的搏心理币偏好派。＊生活姻型态哪：平佩实型深、寒落酸型头、炫泡耀型五、名慈士型解等。＊生活柏方式摘：对悟消费枝、工与作和从娱乐问特定预习惯殿和倾稠向性暴的方语式。◆根皱据消另费行窄为因待素：＊购屋禾率：骑第一场次购铅屋、涉第二忍次购化屋、纹第三幸次购旺屋、铜多次脑购屋隔等。＊品牌佛忠诚农性：填强、粥轻、歌没有举等三轮种。＊购买织行为零的不傅同阶订段：爽不知慰、已负知、再很清群楚、准有兴傍趣、歼有欲劫望等胃。＊对产罗品的签态度陡：狂醉热、港喜欢捡、无微所谓县、不浴喜欢裳、敌没视等市场搜选择目标犬市场：就晚是指称企业趋在市计场细灵分之袖后的把若干咐“子悼市场踩”中房诚，所耻运用将的企算业营职销活逆动之毁“矢咽”而熔瞄准祖的市丑场方润向之邪“的值”的永优选诱过程贯。目标部市场育选择皱应该仙考虑颤的因宅素：市明场规胆模、吨资源锄条件稼、环纽奉境条余件、次政策坡性因探素、盾盈利藏性因紧素、闻风险坊性因漠素目标璃市场调选择鬼的模进式：①单一债市场朴集中竿化最简走单的德模式石是企业躬只选外择一急个细饺分市臣场。通阵过集奴中营汁销，榨企业背能更娱清楚料地了拳解细哗分市舞场的扁需求腾，从恰而树悉立良灯好的仇信誉杂，在姑细分必市场慎上建贞立巩嫁固的在市场僚地位喇。同壤时企虑业通听过生喇产、唤销售庙和促鸡销的晕专业陕化分档工，春能提详高经意济效袜益。帜一旦镜企业茶在细瓦分市哥场上桥处于读领导极地位跨，它摩将获酸得很城高的吐投资悟效益够。②选择电专业粥化在这蠢种情碌况下庸，企左业有选赴择地期进入屠几个震不同气的细毁分市需场。从凤客观享上讲犁，每泽个细填分市到场都悼具有篇吸引床力，靠且符甜合企甲业的浇目标舅和资相源水弃平。圈这些盯细分赔市场钻之间饥很少吐或根流本不杯发生六联系闲，但俱在每梨个细尽分市术场上桐都可贺盈利陕。这垒种多治细分励市场欲覆盖购策略滩能分圆散企沈业的蝇风险畜。因箭为即蔬使其竟中一裳个细艳分市伤场丧泳失了辰吸引原力，限企业标还可狂以在辟其他望细分金市场呼上继埋续盈猜利。③产品摩专业透化指企戏业同替时向几个慎细分扔市场占销售奋一种漫产品。在便这种鄙情况狂下，蓬一旦命有新稠的替老代品译出现嫂，那工么企群业将腔面临温经营屿滑坡嫂的危废险。④市场篮专业涂化企业馅集中满足茧某一泉特定更消费托群体抓的各蠢种需催求。企股业专场门为宇某个感消费腐群体景服务乓并争欣取树便立良嘴好的继信誉放。企萌业还岛可以告向这叉类消含费群喷推出仍新产叠品，田成为香有效略的新辛产品垒销售巴渠道滨。⑤全面序覆盖企业宣力图为所正有消昌费群披提供他们氧所需出的所有最产品。一蜂般来程讲，吼只有冬实力陵较强赵的大问企业啄才可郑