房地产成本控制精细化管理

2006年中国（深圳）房地产成本控制精细化管理研讨会

工程目标成本的制定、支解与落实工程清单招标管理工程成本数据库的建立

[2006年02月26日杭州]广东-房地产E网成本管理理念内容要点：5WIH

1，成本管理的目的（WHY)—提升价值2，房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本，空间与时间分布3，房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制4，成本管理的阶段（WHEN)—全过程5,成本管理的责任人（WHO)—全员6，成本管理的方法(HOW）—目标管理广东-房地产E网成本管理的目的（WHY)1，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2，利润与成本的关系

收入一定的情况下，成本越低，利润越大3，成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标4，成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值

成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键广东-房地产E网提升价值的五种途径

价值工程的基本公式：V=F/C

V-value,性价比

F-function,产品、功能/性能、服务、收益

C-cost,费用/成本

C下降，F上升C不变，F上升C下降，F不变C小幅上升，F大幅上升C大幅下降，F小幅下降--具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关--价值的评估：有显性的，有隐性的，有眼前的有长远的，需要综合平衡与决策广东-房地产E网房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念1，成本构成建造成本=前期+建安+室外及配套开发成本=土地+建造+开发间接全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）2，时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用广东-房地产E网成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制1，合理确定—确定是控制的前提和基础，市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品广东-房地产E网成本管理的出发点（WHERE)

两大基本内容----合理确定和有效控制2，有效控制—动态监控，做到随时心中有数---控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；因此，控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。---控制的要素：目标、偏差测定、修正---有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈---控制不等于限制：心中有数就可以说在控制之中，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相应的调整方案3，技术经济相结合的原则—不论是确定还是控制广东-房地产E网成本脚管理盟的阶啦段（WH包EN锐)—全过捕程1，阶段立项顿\策跟划\理设计发包冰\施岂工\回竣工乎\维既护2，对应京成本狂实现跟过程题--宏-由碌虚到爷实虚拟岂：估千、概脚、预湖算现实追：合蛾同价娇、付陶款、淘结算盏价--惰--地从旧虚到稠实的窑转折防点就爷是发形包广东-房地祸产E网各阶桥段成窑本管弃理重罗点内沙容立项怀阶段类—成依本测唐算，庙项目比经济茶性评移价策划浪阶段恢—选亲择性爹价比投最好料的产摘品，持制定借产品确目标蜂与发运展计发划设计秋阶段膀（卖仗什么滔、设亦计什奴么、壶施工徒什么援）—方荒案：懂最经美济合派理方拢案，避符合因项目愤定位--未-初联步：底材料扮设备令的合摊理选决型--海-厨施工洗图：遇限额温设计虚，图涛纸的犁质量恐和时间保证发包予阶段垄—通奶过市其场竞泼争找归到合香适的舍价格夜和单肃位，斜完备惰的合济同（欢与合始作伙衰伴双停赢的者关系倾）施工备阶段背—变愁更和尺签证排的管场理，罪付款钢审核竣工床阶段宽—结遗算、警索赔候办理广东-房地捎产E网成本音管理庄的责蠢任主般体（WH母O)—全员1，史所有冤与产剂品制吓造相序关的需部门杏，都奇有成得本管高理的壁责任佳，都浮要具耻有成怖本意闪识只要滴考虑秧了性脖价比新问题塑，就规是有齿成本侵意识2，暂责任练成本冠管理宾体系返的建扬立目的奶：令含全员漆实施饺自觉呀的成打本管继理行座为要素描：遣（1连）责溪任范嫩围；水（痛2）城责任军人（3使）评辜价标捆准；兆（午4）抓评价激人3,性房也地产锅公司四成本更管理喊专业蛛人员住的职睬责全面涛、全告过程蛮成本岩管理增，而谎非单枕纯编伤制预网结算劳工作了解添产品涛、掌忠握市滩场，惨制定刚目标亿，全今程监炮控；甲方润整合也社会湿资源辱的目广标就辽是让悬其符沿合我挨们的搜产品谢定位之；甲豆方的肌工作筝就是两协调难，不惜论是辫设计骑、工姻程还盛是成院本人尼员；课专业利人员字是专固家型豆的管怎理者史（不锦是大锹厨是学美食旺家）广东-房地盲产E网成本都管理净的基守本方裹法（H询OW扭)—目标校管理1，目标案管理俘的内岭容-谦-目逢标的龟确定华与控卷制两卧方面2，目标秀确定嚷的依圆据—姐经验手数据假库、症市场规调研扔、产扔品把惜握3，实现差目标温动态便监控皆的手营段—和信息榨化4，目标锻管理帖的过锣程—PD叮CA循环广东-房地桑产E网广东-房地供产E网成本酿管理攀的认定识过男程三个假阶段造价木计算兵（概朱、预李、结赵）--定额唉模式海下，州强调燥个人许经验各，追穿求算依得快瓦、算惧量准猾，定事额熟偶、套宗价正删确；成本邻控制—强调侮不能字突破修目标敢值提升蔽价值—强调且企业/团队随的共哨同目尼标：紧利润距，讲滤求性握价比隙，发槽掘价为值，肆创造斤价值--当前惰指导木思想夜：结合吨产品崖和市曲场，旱以造奸价计谢算和色成本长分析暗为基蔽础，写以目散标管啦理为季方法姜，以忙技术羽管理标为保成障，拉以产秘品价虑值的伐实现搂为目枕标开亮展成愚本管莫理工影作广东-房地乞产E网房地桂产公种司成翅本管荷理总载体思眉路成本些管理坑的基例本内挺容：--掌-点、葛线、坑面1，两锦个重唯点：浮招标苦及合跪约、考预结棒算2，一灶条主出线：肿项目渣成本肚全过刊程动语态控班制3，两怕个基杰本面稳：信胆息平太台（重数据姐与工么具）两、制讲度建舍设成本辫部门艰的工陷作思牛路：1，三个给层次：基备本的聪审算争工作交、控烈制体驳系的滨建立虏与运雹行、略产品迟与市盟场研播究2，三大婶主题：项丝式目建团设、习业务贿建设脱、组伞织建联设3，两条针管理遵原则：计绒划管疾理、衔目标失管理4，一个僻工作彩准则：靠吃数据钓说话抖，留咱下作象业痕袍迹广东-房地璃产E网成本尝管理洲工作珠基本组面成本螺目标哗管理优办法供方书管理版制度招标袖管理彼办法合同御管理觉办法成本径信息莫化管任理办桑法变更环及签吴证管捕理办汽法付款拴及结帆算管筛理办骆法其他叮：材默料采罗购及耍认价脆管理崇；资船料管灭理；珠预算县编制劈燕深度泪要求广东-房地杨产E网成本坚目标阶的制阀定—基本烦原则1，目标君的内车涵：不仅捞限于级成本勿目标适值本易身、武更要宁关注宴成本言背后脆的产浑品目城标2，目标勺的作呢用：目标隔不一盼定是荷上限蛙而是龄基准径，目超标的招作用隔在于存心中河有数3，目花标的鉴范围故：成本斥目标某是整丛个项察目团泉队的利目标惯，目羞标范素围覆蒜盖全映成本广东-房地苍产E网成本伪目标辛的制滤定—主要沸过程1，制海定的督时间：目标挣制定匆从立浙项时写就已悄经开姜始，绍区分逮控制泽目标刊与经碌济测叮算数耍据，东要求雄不同汽，考图虑风器险因拦素；策划渠、设浴计阶企段进企行各丙阶段蛋的成冬本测反算，孙各期蔑测算繁要有马对应歉，比眼较变比化原扒因，掘原则刃上前改期目而标控淋制后赶期目推标；规划餐方案凉确定嫩后，梦形成惠正式树目标锹成本施工独图完挠成后冬，可梳根据求预算撞对目源标做惹调整扮（通纪常是袜在偏湾差较违大的麻情况笔下）；2，制仪定的荒方法3，制置定的改要求广东-房地兽产E网成本饶目标信的制谁定—主要暗过程1，制葛定的却时间：2，制忌定的承方法：成本戚与首墓先是涂由产池品的惨定位浑与档对次决罪定的拖，因揪此成逮本目距标要刊在与歪产品曾目标扰的互管动沟润通中聚共同历制定湖，在局发包鱼前的国阶段雷经历愉由粗联到细躺的过顾程。床一般灯的依牧据文滤件有勾：项谣目发生展报咏告、矛策划剧报告沉、各盗阶段蜘的设沸计文压件和膛交楼革标准届；前期烘工作凶尽可烘能做衫细，姜促进验策划碗、设胖计人扰员对静产品韵的深复入考火虑，框不要栗因为芹今后赔会发争生变跨化而章不作爷预先协设定殖。最好疯能结秀合公衰司产寻品特限点，薄制定监公司藏通用竿的标冬准和纠表格钩，各遗项目宵的不端同点巴在局垮部作咳调整徒，可英以节杜省时盒间，疲减少民误解嘱；符合喘公司肝利润欣要求峰，经亭过各据方的兰讨论传和审焰批（伸可能恨集团叛审批余），抢正式奔发布3，制定惩的要联求：广东-房地床产E网成本绍目标筝的制仅定—主要那过程1，制头定的关时间：2，制泽定的锋方法：3，制点定的公要求：合理茅确定侧的前江提条勤件：下了解社市场探、结炎合产较品，训有充池分的绿数据漠支持拳，通栏过市清场调想研和坊数据疤库；内容净要明蹄确具似体，皇比如带同样哀是高矮档，矿各人喷心目产中可悉能不软同；尽可工能有耳量化彼的计聪算，夕量价成分离井，而沈不是莲笼统贩的总闹数，伟便于住今后棕的对折比分馅析；尽可附能作育为绩老效考品核指距标；覆所有狐房地现产公据司都斧会做潜测算赚，只遥是没锦有作医为正扯式的灿目标烤去执绿行和想监控内，没番有用织目标疗对控井制结敬果进责行考洪核广东-房地素产E网成本王目标孟的制庙定—工作非案例1，某链中学奋成本祝控制输纲要：注意陷前期纱制定巴的过猫程、蛾计划架和人晒员，柳如何球调整2，某明中学棵成本灶测算：注意抄全成介本的紧范围膜，对聚产品肚的明逝确3，成纱本调锹研报册告格瓜式：4，成怒本目摘标评庆审要巴点广东-房地紧产E网成本昂目标骗的分冲解--分解炸是为绘了落绩实1，要满道足动耳态控哀制的术需要讯：按分培包与供甲供拉材计笛划分谊解到货每个墙分判训项目绒上；知这样域分解返的前家提项拴目开遭发过沉程事定先有泻充分握的策开划，薪是计分划管匙理到烟位；魂如果层做不底到只茂能分显解合孤同而竹不是并分解魄目标2，要遍满足厘成本惩分析绒的需艺要：按照扒标准肥成本干科目扫（公下司内匠部的享，没震有行趴业标看准）杂分解氏，一侄般只栗在末鹿级科炸目上亮可以颈增加北；3，按患内部坛职责候划分尽：成本蹲费用掏总额齐分解蜜到各烟相关骂责任酱部门您，列较入KP内I4，分猜解到欲设计映限额石：也可碌以认早为是刮目标治的落朝实，帅实际捧上在惜目标逮制定啦时就泛已经厅考虑富到了锦设计曲限额5，分盐摊问咸题：作为浙成本悔控制固目标燃以已格发生曾为准奸，但帐在经懒济测丛算时趟要分适摊，坐建安数费之斩外的肺费用宁分配垒到单堵体上属；公锤建配因套根证据服繁务范估围在初各期驶之间麦分摊卡；广东-房地锻产E网成本筒目标度的分曾解—工作剃案例1，按丝式招标萍和合出同项缴分解：2，按薄科目聚细分：3，责志任划钓分：4，设夕计限志额广东-房地鸭产E网成本条目标登的实行现产品民的实滥现导潜致目扮标的央落实循，使展预测烛成本谈分块辨、分飞步变距为实谷际成理本；要有员保证灰目标悦实现晌的方妈法，便技术衣经济贩相结族合的窝手段钢；重伴点是日在设仙计和今招标浮过程要中，塞在设俊计和氧合约蚕中体燥现甲跃方的个意图站，保各护设堂计和物施工楚的成钞果不轰会出挣现定将位和免档次谊上的步偏差锯；既要凯有完盒整的茂流程圈，更还要强禁调项怖目操稀作团求队的塔成本愁意识拍与沟局通，津对产辰品和午技术灶的控井制与堵对成柱本的续控制象同步友实现艺；这码里所葱谓成罪本意祸识就别是要糊考虑另性价译比；动态落监控茶的环趋节（许招标刊、变榴更、条结算桐）与躲手段矩（软奶件与振报表材）；调整蔑也是龟一种指落实桨，关昏键是处要心鄙中有乎数，杀调整草的原检因、茫内容枣、幅谋度、规产生意的影跟响等勺；调警整的柏对象献包括立成本枪目标榨、实葛施方育案和盈利润娘预期即；调整帜提出龙原则租：谁游主张域，谁恒举证在；广东-房地妥产E网成本泰目标裂的落形实--工作汇案例1，月垄报表它：2，每义月变挪更汇悉总：3，调木整所膛需文字件：4，价拨值分轧析报蜂告：5，后密评估砖报告广东-房地塌产E网小结瘦：1，成奔本控允制操赴作的锅关键美环节事前袄有目匪标：列项目蹲总成真本目这标及彩分解事中闭有监初控：倘月报射表事后遇有分峰析：征后评宝估报命告2，成候本控盖制指反导思抗想成本忘控制萍就是半要做遗到心旗中有春数，堂而不磁是简缠单的长限制钉和压钓低成粮本，成本琴确定访是要字找到推合理努值不枣是准尿确值不论须确定丙与控凡制，亡必须饮面向糊市场歇、面包向产孔品，彩技术贷与经换济相动结合广东-房地蛾产E网工程仁量清安单招灶标管权理为什效么要除采用例清单驰招标混，与途费率馅招标小相比次有多蜂大益裂处？充分坑竞争发、了绞解市育场、症掌握撇投标嗽细节捞：在悉总价映和单效价上蚊都充虾分竞舞争，问可以棒体现采各单貌位的怨真实隔成本南，施至工方垃案，溪对项绿目的百了解玻程度瓶等，进分析黄投标级报价佳的针尽对性商，可起以知剂道其炮重视服程度讲，也排可以疲反映渡管理屯水平啊；事先瓣定价林、心扬中有酬数：红竞争涂是降套价最待有力结的武蒜器，评在投管标阶可段甲薯方处左于主先动地曲位，抹尽可丹能确及定总碧价和煤单价读，进专场之齿后会勒由主感动变决被动肺；承包僚范围塘和内授容事趁先明亲确，取减少况索赔析：促僵使招拥标过榜程中本将图坊纸和唱现场轮的问羞题事冤先提桨出和控解决付款喘、变挠更、越结算带过程掉简化矛、清弄晰：桃减少贤了施愉工过摩程中贱的扯治皮；存在祖的难便度：彼时间恐上的童增加旧、地牵方上爽的不御适应键；广东-房地患产E网工程锯量清克单招归标管大理2，清单轰招标症的组凉织及尤过程招标决范围冲：制旺度化曾，不雅招标荡的审乒批与轧认定组织郑者、布参与塔者、针决策逮者—根据肝各公搏司的寻组织刑架构距和经论营特好点各量环节涨的参线与人望与参匙与度帽可能败不同；准备爹过程孔：调血研考铸察（外广泛有性和椅准对匆性，石公司经、项厌目、饼基地赌）、快标前茄会议排、文奏件准韵备（肯图纸披、清蒜单、败技术血要求谣、样信板）招标昂过程鼓：发讨标、与答疑费、开蹦标、赶评标云、谈浸判、保定标浊，每苦个过路程都村要遵炒循“桶靠数议据说爆话、净留有练作业灰痕迹廉”的天原则善后厚工作港：合宽同签谅订与尼交底匀（合街同附饲件、筝材料额问题途）、初数据拿分析蝇与积纲累、名资料罗整理交、样徒板管桥理广东-房地睡产E网工程害量清茅单招来标管虾理3，清倡单招嘴标的渔合同洽管理合同衰制定陡的双子赢原储则，师要考郊虑诚锋信风暂险；明确傍合同恨的目壮的：通分工兴协作岛，赚菜社会拔的钱基本通概念；一笨般是旷总价拆、单摊价、饿成本台加酬挡金；喷最后竿一种骂中国祥用的顽较少夹；总购价包故括固兔定总煎价和利可调有总价升，单松价包园括有蜘暂定菊量的陡单价六和纯厘单价贸；单价/总价价合同掩的选密择：更要看臣具体扒项目秧的复快杂程无度，予与时否间长妹短，躁变化迎的多穿少，年图纸苹的清洗晰度芬有关姓；还址可以直综合攀选用卧的方猜式，馋单价牙中有俗总价旱，如俘，一智些内膛容就歪是一叶项定液一个裂价，珠局部夜总价交；总奖价中仆有单离价，艇比如胜有些殊可能阻价格紧或实排际数锄量上普差别兰较大姜的项坊目，徒某消排防工痛程种探的防宗火封很堵、际土方午工程发；最常承用的付是固退定单设价的席总价舟合同极，且台列出辰一些鸭备用泛价格晒，如滚零星哗清单筐，主幅材价裂；包很干方蔬式是庄图纸穷加清晶单，坛量价伐的风祝险都泪给了销施工巩单位变更件与调拜价的馒方式两：合释同价这、定评额或做其他贵参考弟、商挡定；胜注意域报价蜻时的洋成本宽水平缓；总遥之承刃包的渡内容街明确匆才能帅包死瓦，若倘想制奴定品匠牌必缓须在勇招标对示提葵出；付款再、结咳算办射理：基尽量桂按照室实际其完成洋工程俘量广东-房地经产E网工程斗量清怠单招械标管仓理4，关紫于标国底的聪讨论正确欧认识嗓标底金：合午理范毁围的哨参考擦，不蚊是准嫌确的欺价格班，例桐：领梁导要位求说茫出到是底哪龄个是跨准确痛的是否创需要铅标底项：很浸多单还位说稳没有感标底拿，使牙没有搬专门师编制钻，但们对可皂能的从造价钻水平嚼都有格个预曾期，喉目标掌也是循一种贞标底队；如何舍取定宁标底孟：调福研，大按定哲额或壁市场丑价格拳计算乔，甲料方的用企业银定额文就是清成本胶经验不数据广东-房地端产E网工程擦量清泛单招价标管灶理5，关衣于谈摆判的葡讨论是否恢需要影标后悼谈判和：谈遣判的薯目的胀是降揭价，启各公睁司的竹认识海与习途惯，论最终绸为自厨身营紧造什晃么样鞋的市屡场环键境；墙方式表：不旱谈或敲多次勒报价学、多遮轮谈档判；如何甩有效驰的谈俘判：什有针浅准对量性：昂从质为量、景技术限、进另度、罚服务脾、付久款等芦方面淘以及愚报价青中的剃问题屠入手谁负野责：武不同羡目的坐不同疤的人归员，俗从澄属清、跳优化蜓和摸料底的充角度拆出发铜或最滤终拍叫板角涛度广东-房地谎产E网工程述量清奶单招男标管析理6，评悄标原馋则与甜要点根本蓄目的释，要料知道酒各家郊报价宰的差刊别在糟哪里瓜，选富定合凡适的衰队伍秩（产骨品和证服务案）和困价格户，报答证项简目顺欲利实促施合理鼠低价男的概凯念与类把握岁：技蔽术与庆经济亩结合践，与松项目胖特征尘结合深层堆次的池重点贡分析吸，要梅有单涉价分驼析表啦；预防纱不平州衡报膛价：规分项搬之间害、费糟用之甲间，任可用乘图表必须帮与目屡标做配对比搞分析表格伙要统通一，两招标裂文件电中充霜分考汉虑评劈燕标的盒需要广东-房地采产E网工程暂量清巾单招臭标管深理7，招晕标成挑功的豆关键为自烘身营搬造规药范的慎市场炕环境工，才蚊能得掏到市墨场上骑的优翻质资绪源市场帽调研叫充分榨，了愈解投净标人胁及其茧产品露的底蛋细，言合理氏确定级入围急的产冤品和怕队伍损（档培次标榨准一辜致，吸新老冠结合粗）；招标估范围悼、要示求明绞确，俯图纸弯文件欣内容屈清楚票，加茅强样句板管澡理投标衬报价茄的方第式明字确（边如算思量不估同如神何处团理）复，表刊格统杨一；评标珍充分驻、到间位总之坚：准拌备充屡分、筝到位该。时福间上赏有保隔障广东-房地炊产E网工程抬量清斜单招雨标管炸理8，几展个常肾见问甩题有特扑殊照秧顾对射象—给机谷会，糠低价辉中标奥；长爆期合丛作伙列伴优纹先图纸清不够他完备—先出融招标虾图，驴之后摄出变牢更；先哪作暂树定价碍，并饰保留败甲方针分包土的权词利；时间株过于马紧迫—几方辫同时薯算量妄；加粉快评恶标速脸度；乡丰准备刊充分欢，压托缩谈无判时卵间广东-房地付产E网工程体量清繁单招摸标管饭理9，总恰包及节主要胡分包塌案例总包电梯：有针描对性况定产悬品技术桐要求铝合荐金：币配件泄细节鸡的掌妈握及分职析思爸路装修拢：材饮料和唱样板焰的要呆求环境貌绿化茄：要味建立选实物脑量的柱标准智能酷化：义两次梦，首清先是滩系统败的优洗化与液确认广东-房地抽产E网第三推部分工程冒成本涂数据袭库的刘建立目的克与作介用掌握降市场脸信息神，积袋累经核验数柄据，塘为合门理确教定作什数据辽支持碰，也鼻为保恢证公庸司的困成本岗控制障标准骡稳定杨性；要建打立制挪度，删将成骨本信莲息管稍理落妄实2，数据货库的箩主要躲内容满与形败式成本页管理薯数据念库包侦括成言本管询理信幅息（谜供方退、法骂规）贸与成篇本信里息成本逢数据翼不仅姻包括称经济哗指标绘（价漏的指爱标）流，还夏应包型括技舍术指寻标（诵量的俱指标眠）；竟定额伞也是长一种骄成本刮数据稠库成本如数据险内容淡很多开，概显括为鼠三个抽层次湾的成问本数烦据：球项目诱及单象体、韵分部唱分项场及专炎项工予程、触人材捷机及雪设备成本碧数据愚的相值关信奖息也殊要同抵时记证载：睛时间足、技范术特抖征、旁来源践，充唐分反是映市喘场和否产品牺的特葡征；数据絮库形弃式：显不一傻定，案可以哲用工具欠软件贵：EX朵