房地产项目整体开发流程

房地产项目整体开发流程

----业务关键节点与控制品牌房地产开发需要整合的资源劳动力土地专业人员经验城市基础、公用配套设施建筑材料资金房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付资源获取资源加工资源流通及再流通房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行；

后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角看楼决策签约等待收楼收拾乔迁比较居住发展商物业管理项目论证企业视角的房地产流程客户视角的房地产流程产品策划营销策划规划设计施工管理产品交付物业服务销售实现案例：佳兆业项目整体开发流程项目启动会国有土地使用证建设用地规划许可证总平图规划设计完成方案设计完成(方案评审会）方案图报建桩基施工图完成主体施工图完成建设工程规划许可证精装交楼标准施工图及材料定板项目开工施工许可证主体开工预售证开盘主体封顶竣工验收入伙18个关键节点——里程碑计划（一级计划）签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售入伙交付企业获得土地的方式行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:

1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;

3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。土地伏获取定位沾决策产品里设计项目既报建施工需建设推广泻销售入伙从交付拿地灶与否碌及拿尚地价响格应影该考撕虑哪话些因钟素？市场滔未来饲预期失；项目转或区牲域发气展预逮期；规划部条件化的市计场实姥现及范经济睡实现诞；企业馒发展测战略脏和机蜻会成榜本；竞争略对手复的情圈况分蛮析。案例辅：佳增兆业泉拿地吩原则住宅多为主妈，实抗现快眯速开种发，摔快速堆销售半，资旗金快显速回播笼。笼严格长控制术持有子物业召在整稍体开责发量调中的扛比例榨。选择锦预售发条件比宽松构、±0可以零卖楼扶、资便金占写用少桨的城张市，喜土地巴位置岔以城壳市发其展区竹的交依通便锯利的汤具备殊快速肯变现营条件总的土绢地为痛首选他。避免转拿超涂级大葛盘（洞建面10麦0万平喊方米加以上权），妖以免剧过多陪占用脏资金新。深耕学目前统已进巾驻城忍市，伪特别杯是成宵都、拣长沙杏、江粪阴、两沈阳迷，确映保每蓬个已燥进入留城市砖有3个可垂售建扣筑面凶积在30万㎡夹以上韵的项作目，至保证益三年倘的开晶发量垃，做恩好土蛾地储个备结鉴构规油划并亲严格鸦执行胡。加速假进入返以下圈城市睛：长三距角：剂有强督劲实摧力的垫县级具市，窜如棕常熟伐、昆杆山等昼；环渤仿海和竖东北仙地区让：天材津、照青岛沸、威库海、嘉烟台输等；内地悟省会案城市脚：武久汉、机西安服等。同行落案例辟：恒肥大07年中倍进入创长沙波，至君今共奇有5项目事，均项以住喝宅为劈燕主，虑只有罩一个秋是过10闸0万平惊方米繁大盘玩，其染他均干为40台-5强0万平验方米煤的项娘目，蚁够恒绸大三凡年的碑销售杠周期屿，现办在恒再大销叙售金钟额已通是长损沙冠代军。各部邪门职穷责：投资市开发稳部：复收集影土地膛信息——项目酱立项惧报告咸（分维公司肢）——项目咬立项殊审批缘瑞（董肠事会焰）——项目症可研贡报告练（集锡团）——项目膊投资压决策蜘（董棋事会墨）——项目防获取歌（招牧牌挂滩、股送权收砌购）——成交再确认脖书移壁交给去项目姑公司辫。营销动部：咽初步双市场弦调研忙及定北位草夜案。设计老部：帝概念灶规划确设计预方案遥。工程牲部：吹现场览踏勘扭。（扬确定市是生践地、熟地还是葛毛地饱）财务顽部：院可研雄版投践资收尿益、秃初步筹资方案馆。成本代部：偶控制行性成盾本目摧标（霉限额含指标股、成亮本控信制系五统规刃范）布、可研研版蹈成本祝。（族根据舌设计敏部提窄供的狡规划猛要点扩进行惩估算勒）采购冬部：坦制定坐项目柳合约书计划觉方案上、市顷场调稻研合贡作方叮资源卧。关键喂要素吼：项突目可贯研报蔑告。土地话获取定位糊决策产品怖设计项目梅报建施工学建设推广竞销售入伙踪蝶交付土地幸获取定位仰决策产品线设计项目送报建施工崖建设推广两销售入伙示交付决策舰资金青：如耗何使撇用、歉如何片平衡倦、盈和利期御望、盼融资善渠道谎。决策辩项目卷：发胶展方设向、描盈利附模式革、承袭担功翻能、蛮实施盼进度李。决策烟人力况：团标队运爽作能爽力和莲执行肢能力耳、合家作团咽队、择主管译部门各。地产厦项目功开发独三大繁核心芽要素倍：钱沿、地旅、人际！土地途获取定位透决策产品控设计项目纳报建施工亦建设推广胞销售物业诊管理案例：佳兆业项目定位决策三大要素定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！各部挽门职撒责：投资威开发话部：写建设碎规划译许可拐证——国有膏土地搭使用嘴证。营销罪部：侨编制傲项目丢经营抵策划瓣书（臭包括爷市场绪调研松深化仆、项察目定炒位报白告、绪定价滋方案郊、示巾范区沉方案罚）。设计荐部：拨概念价设计羽任务梅书——概念军设计咱深化鸦方案劝。工程匀部：累编制纸项目仰工程共节点顺计划窑。财务毕部：劲概念眉版投壳资收鄙益。炮（三镜个指烧标）成本行部：看可研是版成晓本2。（涝根据装设计辉部提驳供的逢规划监要点再进行避估算吗）采购牲部：蛇营销曾合作喉方资肢源（叨广告嫩、代筒理公仰司等纽奉）、搬概念搞性设睬计单尝位。关键脆要素凳：项匠目经专营策五划书闹、概帽念设摄计深关化方狼案。土地霉获取定位昌决策产品绪设计项目诸报建施工概建设推广壶销售物业嫂管理土地富获取定位览决策产品安设计项目窃报建施工搁建设推广手销售入伙姑交付地产卡项目埋标准待设计华周期实施弦方案施工痛图实施救方案施工厅图设计茶前期3个月5个月2个月设计狸周期3：5：2土地专获取定位黄决策产品掌设计项目洁报建施工经建设推广长销售入伙坐交付包含奴的主叙要设脸计阶迁段：概念驻设计哭：大斗概6周；详规倒设计总：大讽概6周；单体攻方案炮：大铅概12周；扩初劫方案巨：大戴概6周；施工绣图设者计：坐施工觉标准缩慧和结呀构形斩式，晨大概10周；景观粗设计尤：大述概5-文6周；样板其房及疲会所摇设计旺：大符概4周。关键谱要素捐：各衬阶段既方案压评审待。常见孩的问缴题：进度嘱问题好：进碧度难冬以控妨制、筹各专笨业公君司难步以衔俊接。质量亦问题华：评宪价体约系和赏评价族经验思的缺按失。土地挎获取定位腹决策产品叶设计项目完报建施工此建设推广需销售入伙耳交付详规就报建方案碗报建初步农设计君报建施工派图报飘建开工其时间开盘盗时间设计垂控制无点项目痰重要浩节点概念饱设计关研究区域句确认她概念盆设计针研究姐结论规划溪方案鉴设计区域背规划险设计恳评审走会区域该单体说确认实施暗方案怕完成基础匀施工真图全套霞施工愧图完跪成景观耍设计销售否包装妙设计方案阁文本仗中，两最重宁要两玩张图——项目依总平具面图涉、标立准层甚平面贿图！土地煮获取定位虑决策产品喷设计项目蛋报建施工箩建设推广并销售入伙样交付最优校化的哗设计乳阶段雄流程营参考业：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计规划尽单位烂与施维工图飘：初叠步设品计、种施工约图把温控；规划咬单位钟与景勿观：穷完善怀、技裂术交撒底；施工喘图与西景观织：隐峡蔽管毛线工品程设孩计。最优闻秀的紧设计搬成果吵是最走能体眼现开每发商耻开发示思维穷和开腊发意足识的仿成果搞，而忍非作缝品。各部领门职沟责：投资舅开发系部：捡方案徐设计蚕报批等批复略意见牵书——建设阴工程海规划精许可化证——基础恒施工例许可概证。营销妹部：笋编制户营销总总纲蝴及评份审、情组建街营销吨团队迷。设计痰部：粘编制拐方案仆设计角任务盯书——规划必设计返方案很评审押（含则单体抖设计晶方案五）——景观吉方案庆评审——初步毙设计盼成果仇评审之（含搏基坑绍支护岔设计怎图）——建筑佣施工怕图评朱审（漏含基洗础设撕计图排）——正式仗施工及图评凤审。工程掌部：抱地质勉初堪——地质咳详堪——土方竖开挖毯及边浊坡支宏护——基础袭施工笋。财务卵部：拆方案拣版投馒资收司益。捡（三问个指逗标）成本考部：木方案顶版成烘本、霸施工休图预史算。臭（根早据设浇计部痛提供丛的规预划要元点进截行估敲算）采购哀部：趴施工么图顾兔问单肯位——景观挖、室蛇内、朵方案神设计约单位——监理店单位聪招标——土建哭总包锁招标——工程仇材料胡设备必采购违。客服裁、物否业部秃：物梦业策应划方牢案。关键缎要素到：各姓类设让计方常案、折合作殊方资初源、榴项目贩营销秧总纲标、土柄方开欢挖及猾边坡渗支护诵。土地颗获取定位凤决策产品上设计项目真报建施工盘建设推广裳销售入伙满交付土地您获取定位虽决策产品控设计项目之报建施工模建设推广屑销售入伙回交付关注筝风险善点：工程闹部、验投资竭开发麦部、戏设计窑部关金注设绍计指怪标表怪！工程融部、苹设计崖部、泪营销斯及客劣服部赛关注倾交楼柴标准扫！设计嚷部、里工程隆部、芦营销幕及客赵服部叼关注带一户书一图顾！工程检部、犁设计哪部、践营销那及客晒服部置、投粪资开触发部绿要关稿注变茄更和窝报建锦图纸熄！土地芬获取定位蒸决策产品未设计项目懂报建施工驳建设推广帖销售入伙喂交付开发廊办开发俱经营烟许可春证项目难手册计委固定丸资产扎投资疾计划项目禽立项规划俯局建设互用地新规划兵许可土地废测量论、评宝估国土坦资源宇局国有勒土地俱使用芒权证土地汇确认收、报富批土地束交易开发违办人防记办墙改汽办消防左支队环保饥局基础例设施为牌套省费开发级管理锣费人防钢异地舒建设钞费墙改茧基金消防模设施吵费环境灭评估神及排速污费规划旱局建设徒工程赏规划旱许可方案沈审批规划朵局中标齿通知这书质检碌站散水桐办劳保丘办定额柿站安检盲站安全免许可定额俱鉴别劳保可统筹散水帜押金质检殊委托城管领大队执法串大队规划古局开发摧办建委捡基建晃科施工熊许可匙证预售弹许可干证放线锋管理房地稀产项哭目一戏般报迈批报跪建流穗程土地毁获取定位谁决策产品非设计项目移报建施工效建设推广婶销售入伙睡交付如何循加快吊项目茂报批碍报建益进程蜜？内部且控制慢：设计冰图纸夺的图顷纸质腥量、渠出爪图时职间、片图纸车变更玩（报看建图叠纸的打变更垮）等志；现场攀配合槐：项目共现场葡现状忍、项侮目现少场接去待；外部野协调脂：当地斗各级讲政府猫包括堂规划塘局、逢建设挪局、烫国土医局、伸城管赖、质筛检站彻、消额防等踢各类货工作乓协调伏；合作举方的挡协调悦：合作股方报职建资怒料、持合作响方工枯程配石合（匀主要燥是现扔场）至、合作丝式方报堤建工德作（盖劳保真金、荷中标泼备案饼、淤侦泥证始等）腐、合林作方仁的资闹源配呼合（崭尤其首是专绍业部谈门）茅。1、技毅术处趁理文物叔考察往？政分府工象程？型先行缠土方克开挖玻？先截行基弯础施前工？2、协捉调关凤系城管记是主环要查窝处的镰单位烦，和源城管爱关系地好可吵避免朗很多交麻烦折。3、处丹理技系巧以有验替无咽，以谁小替瞧大；慌（以丢小施喂工证没开大饺标段基的工镇）减免院申请澡，考五虑天挂气及患形象凤／影稳响等霸因素胜。土地棕获取定位床决策产品计设计项目趋报建施工欲建设推广朵销售入伙痕交付如何换处理坛无证筐施工验？土地第获取定位证决策产品朗设计项目做报建施工杨建设推广涨销售入伙教交付工程共建设赔的相忌关知举识：工程撕建设查组成蛇部分依：土尾建、援水电唱、安劫装及以设备旬；整体惧工程蒸建设喇：单吓体部画分、屑环境舰部分烘、室厌外管鲁线；建筑梢结构画形式艇：砖碑混、荐框架纳、框纷剪、屿钢结精构等蛙；项目厘施工竹周期秤（合六理进阴度）珍：多层坏及低伙密度满：9—愉12个月桥；小高速层：1年半宽；高层热建筑东：2年到呼两年反半；施工颗组织侦次序联：基础旺部分精→主槐体工撑程→席外墙虎装饰即及安孙装→棒园区午管线轨→景脊观施裂工→瓣竣工协验收免。土地齐获取定位盼决策产品软设计项目秆报建施工捞建设推广增销售入伙市交付工程垫建设跑的相引关知诸识2：影响兰工程算造价厦的主迎要因流素：建筑健结构秆形式对及建解筑形话态：讲钢结俯构＞帆框剪聋＞框左架＞膊砖混尚；外立菊面材卵质及敬设备瞧等级日：是侍否玻叼璃幕贝墙、歪外立问面选有材标悄准；施工丽取费仙等级民：在仔施工您定额益的基毒础上葡加减番；地基棒情况孩：是嫩否岩钞石、袖是否俗流沙牛、是邪否软俗基，酒决定他了基酿础的搞施工萄成本歌；场地育条件程：是到否平粒整、里是否私山地秩；抗震宋等级享：6级、7级、8级；节能邪要求斯：是靠否满弱足节告能规痛范；景观被环境翠造价傍。各部职门职风责：投资天开发交部：晓建设绩工程舰施工礼许可是证。营销石部：始示范恶区开舍放（享含售欧楼处丙、样北板房上）、科客户险积累涉。设计侍部：逆配套茅工程反图纸彩（水帅、电钟、燃左气、持排污议）、旧配合叛销售胀的设锁计输倍入（戴合同勒附图级、模野型、壤交楼勇标准犹）。工程疗部：岸主体饥结构弟施工欲（示充范区冻施工派）。财务楚部：谊方案辟版投俘资收钱益。告（三垂个指踪蝶标）成本坛部：面项目劈燕动态景成本振。（怜成本弃月报锻）采购赢部：订分包丈工程轨及材历料设垒备采盒购。己（主马要包废括消殖防、底人防伤、永歌久水样电、用燃气抗、铝却合金括门窗黎、幕玻墙、柔精装匆修等僚）客服北、物喷业部喉：物纪业公太司招育投标题（取既得预嘴售证翻的必捧要条或件）苍。关键覆要素裹：建立设工隆程施瞒工许予可证超、示贫范区劲开放练、主械体结奏构施知工、塔物业烤公司甘招投织标。土地教获取定位梳决策产品很设计项目开报建施工贿建设推广丧销售入伙爬交付土地捆获取定位店决策产品勇设计项目疗报建施工花建设推广种销售入伙仅交付关键晒要点现：质量说控制讽！进度破控制沾！成本童控制慢！协调躬管理临！项目饮管理巴者要著有运雪营的贡高度洗！土地诸获取定位插决策产品妙设计项目柜报建施工糠建设推广瓜销售入伙艳交付售前翠阶段售中滤阶段售后荡阶段市场承、客钳户、渗产品客户届、传呆播、下销售早服务酱、价匪格、潜促销风险芽控制策划残咨询蒜、代倦理公登司销售燥代理躺、广壁告代氏理、特媒体律师唇行、分银行率、房乓管部疲门三个摆阶段土地敲获取定位旦决策产品效设计项目淋报建施工炉建设推广补销售入伙好交付组建年销售牺团队阴；爸（马销售炒总监俗、销愤售经卧理、排销售俩员、碗策划悬总监搜、策剧划经柴理、草策划太师）项目感形象耕定位债；兄（劳主推拾广语锤、主秩形象包画面香、项披目案蒙名、溉项目LO侵GO等）项目拳销售乳卖点涌提炼架；（万区位槽、地便段、那产品占、环钱境、捆价格棒、品键牌等狐）项目柳营销屡执行昼方案冶；（砌开盘职方案漏、销捏售手很册、炮销售夸周期壮、价旷格、触法律笑文件壶、培孟训等极）项目雕营销解推广榨方案叼；打（刮推广爽周期梁、媒苗体组被合、渔费用途计划挤、重漂大营泊销活孟动方冈案等离）项目爷展示阔区包概装方纺案；暖（外肥围导汽示、鲁售楼继处、绞样板鸭房、蔬看楼消通道皂、工绳地等婆）合作诱方资汽源使就用；绵（广拒告公菠司、绕代理它公司鄙、制去作公强司、庸短信红公司勉、媒胞体、揉印刷完等）项目兵第一可次广庄告出讨街；公司承及项撞目品策牌推罩广；项目务展示热区开急放；项目章价格牵听证靠会；项目冻一期狠开盘烈；营销陪费用尝预算控。关键标节点各部春门职馒责：投资洗开发释部：黄面积恩预测蜘报告——取得匪预售夸许可亲证。营销孕部：冶开盘登方案根、价啦格、汪洗筹行、开勇盘实记施。设计捧部：玻配合刺销售煎的设邀计输迹入（角合同球附图响、模版型、侄交楼物标准敬）。工程老部：趁施工层进度跟达到药预售问条件裳。（辩产品母类型昏不同矮、城蛛市不状同，循情况遥有异职）成本简部：游项目茎动态警成本诞。（刺成本警月报磁）采购远部：鸣分包钓工程困及材桥料设动备采叔购。关键堡要素竿：工腔程达叙到预丸售条般件、思取得奸预售钩许可宰证、菜开盘扰。土地对获取定位枝决策产品猾设计项目忆报建施工呈建设推广债销售入伙屠交付土地翼获取定位庭决策产品础设计项目达报建施工轻建设推广龟销售入伙铺交付客户预验房流程；（工地开放日）交付风险检查流程；（内部验收）模拟验收流程；（内部走场）集中交付现场接待流程；交付后房屋维修。（物业、客服）关键筋节点土地旷获取定位捐决策产品煎设计项目受报建施工昌建设推广硬销售入伙叫交付资料准备各类物资配置各类展板与流程标识准备成立专门入伙小组落实现场应急预案模拟集中交付流程与岗位安排集中交付案例明