房地产开发设计建设全详细讲义

房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广真人房地产开发的程序房地产开发的程序开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：

◈房地产投资分析与决策阶段

◈房地产开发前期工作阶段

◈房地产开发项目建设阶段

◈房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图

2所示）：房地产开发前期工作阶段

房地产开发前期工作程序

筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置

筹集资金选址定点

立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请

审核、协商签订土地使用合同

交土地出让金

办理产权登记购置土地审查设计方案编制设计方案

初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置房地阳产开举发程湾序1．申悼请规申划许灵可证担：到牛城市遵规划浙管理由部门证申请易选址仁、设赠计要贞点，桌取得范建设暮用地临规划流许可决证。2．购盛置土鼓地：店到土混地管神理部扑门申她请购黎置土鲁地，帅签订梦土地笔使用验合同攻。3．拆蛙迁安拔置：交到城嘉市拆炭迁管左理部副门办脱理拆铁迁安卸置报壁批手偷续。4．项恢目报算建：炉到城沫市规融划管扶理部调门办纠理项帖目报班建审贴批手西续，扫并委邻托设度计院遥进行四设计剂。1．申请醒建设悼用地店规划晶许可线证（1）立陡项。惨根据绞国家叹政策借，房尘地产方开发捕应纳领入固帝定资槽产投询资计崭划，诊因此蚊，开换发商震须到锅计划毁管理域部门炒进行缸项目数立项籍。立叹项时孙要提殖交房合地产事开发项项目懂可行驴性研郑究报豪告、潜立项施申请只书、愿资金月来源师，并纪说明洋房地愤产开腊发的呢物业评类别煎。房地滥产开霜发程版序（2）选蛙址定榴点。亮在计产划管奔理部汪门申暗请立宴项后姑，再情到城用市规摧划管段理部辞门申原请选铲址，盾并提刺交申倡请用滴地报初告、升项目歼的立返项批苹文、划企业钥的资么信证低明、逮企业草的营敢业执迹照、纸法人澡代表勺委托萝书等翠文件写和证宝件。城市抗规划若管理挠部根印据城滤市规值划的颂要求寻，参邪照开帮发商莫的申哈请，断考虑途房地跑产开的发项龙目的乳性质茅、规旬模，讨初步浇选定冲用地滚项目底的具蹦体位惰置和豆界限恢。（3）提礼供规页划设孤计条闻件。胆城市泄规划文管理科部门已提供杏的设揭计条冶件是瓣进行包开发从项目替总图限规划短设计始的依摸据。信规划主设计鸡条件霜的主泳要内昏容包闷括：1）该他建设庙用地品现状混地形文图；2）根董据开驰发项荡目的丑性质纹和所币出地耻段条滑件提迎出用舌地范楼围；3）向宝各有茧关部温门征签询意蜜见后届提出奏的综凡合性示意见浪；房地挨产开阔发程晒序4）该持场地疏的外恭部限买制条效件，目包括餐山、勤水、宴地形就和四豆邻的卸建设赠情况叠及空嚷间环冰境要惯求等张；5）提窗出城汇市规缠划确玩定的春道路寇红线朴位置旁、路眼幅及摩其规赏划要厦求；6）提济出规萍划设年计要骑点，年包括货建筑像密、锄容积貌率、石建筑端层数厚、高液度、啊体重腰、红鞭线退励让要互求和搞地下逐管线朵走向追、绿李化要站求以肥及其目他控拣制事债项；7）对海于综赵合开跳发区忌，还村应提攻出公议用服洒务配皂套设漏施和他市政奏基础纷配套蜘设施竖的要贴求；8）有扬关的更特别赛要求太，如她人防草、抗啊震、捆净空言限制气等。（4）编勤制规兴划设权计总崇图。耻开发摊商根煮据规同划设艘计条沸件，遵委托谦规划榴设计讲院编铁制规磁划设桂计总析图。（5）审朵核总假图、劈燕核定弃面积。城喊市规勤划管汪理部示门审附核规揭划设只计总脸图，院核定野用地泛面积简，确砌定红独线范扒围，聚报市盯政府已批准孤后，山发给舰开发腿商建霸设用宜地规柏划许肯可证涨。房地请产开寸发程啊序2．申请度购置摧土地开发页商应愉向土珠地管堡理部糖门申穴请购紧置土胞地。枕按我冰国法鞠律规断定，步城镇太土地沈归国蝴家所垄有，腐因此快，开寄发商月购置晌场地励，是恋指其收使用御权，而不右是所党有权积。开发届商取信得土落地使卫用权短的途薄径，目是按衬照政炸府有摔关规利定，丢通过蚁土地薯市场删取得回的。楚即通紧过出拘让或怠转让变图的蚕土地城使用聚权。惧此外乡丰，若蛾以行内政划笔拨方枪式取逼得的盈土地贝进行铜商品出房开头发，则必须圆向政齿府申隐请，翻补交闯地价叫，取采得土推地使况用合饼同书眉，即贞把土象地从嚷无偿恭使用境转为匪有偿宰使用搬，从劝无限赖年期返转为殖有限令年期反后，喝方可访开发朴。土地党使用路权出灾让方面式有党协议罪出让什、招递标出既让和言拍卖滤出让蛙等三牵种方气式。构不同膊的出胆让方冈式，兄其出裙让程子序也艇不一旁样。房地欺产开束发程惰序3．拆迁乱安置开发蜡商取皮得了迈开发脂场地听后，喂要对诉该场扇地上报现有连的建悦筑物博和构肌筑物吸进行拜拆迁赔，兑阳现有势的住安户进势行安下置。拆迁番安置始是一休项政幅策性宪很强秩的工宝作，绵其依虫据有笔国务愈院颁鸽发的《城市钱房屋容拆迁因管理掏条例》、建意设部默颁发碧的《城市买房屋群拆迁拍单位瓣管理欢规定》，以璃及各紧地方饭城市传政府拖结合纵本地光的实旦际情贿况制蛋定的决房屋唤拆迁忆管理才办法招，并吉按以娘下程催序进御行。（1）拆狗迁调刊查。费首先幕，要择与开新发地浪段的锐派出书所、肠房管杠所进距行联停系，钥已取狡得他批们的貌支持悦，并够且抄怨录拟概开发绑范围景内的芬常住勉人口剑、拆她迁户抓数以闯及房雀屋产坛权、色使用辈性质耕、建时筑面半积等亚情况切，按坑表格基逐一盯登记键。房地放产开警发程蛙序第二做，一尽拆迁恒小组怎为单沸位，东分户塞到人鞭，上挥门核亏查，光并做表好详蛛细记圣录。喜如住滋户使起用面灿积，孝私房仇业主乏契证眨所记欲载的忽面积锈，以浪及人稻口结钢构、药年龄齐、健伏康状脂况、偿职业侨、工兄作单寻位等龄情况软，第饱三，贼逐户秋摸清才拆迁具户的秀要求骑。作烟好纪查录，欢并分悦为如性下五围类：污要求佳一次擦搬清湖，作男永久临安置因的；捷要求窑迁回孕要解诞决临津迁或肚投亲裕靠友蚀的；致要求姑放弃互产权挨，租膛回使扭用面腥积的秤；要诵求临介时铺动面，削继续脆营业伐的；妇其他蛋。分装类的仍目的膏是为薄了给伸补偿痕安置室迅速游提供盒真实盒资料袖。房地疾产开蒙发程林序（2）制帜定拆乓迁安抬置计狱划。凝每个姨动迁触人员杜在对较自己雹所承雨担的颜被拆萌迁人映安置笔、补非偿的室决定稿全部爷熟悉吊后，判要进尸行分考析，房诚以片坟为单饱位，超逐户形安置昂房源漂和作链出拆凯迁的现补偿攻决定杯。这扯里，纺既要垒考虑欧工商掌、企顷业、盲事业宗单位倍、私婶房、级侨房罗的动府迁难片度，爹又要予靠率粥安置我不成钻过高劫的住软户，午还要撇考虑穷哪些索单位棉或住接户市睬较容浪易动打迁的衡，哪涉些住胃户或此单位炊是可气以交壁叉进债行动侨迁的跑，哪稠些住眠户先俗动，浪什么已时候屯较为侦适宜杀等，猎都应蛾有个嘱计划司。（3）申安请核挡发房易屋拆笨迁许李可证展。开取发商凶在取维得规刘划、雁土地陆管理岁部门所批准千的红北线图言和用骆地文素件以池及完猴成拆栏迁安皱置方梨案（淘包括被还间干房屋凤的地汉点、居资金瞒、房课屋平序面图鄙或购稀买商洗品房井安置嗽被拆稀迁人血的购逗房合觉同）猎后，昼可以碗向拆殃迁管魂理部晓门申编请核定发房授屋拆诉迁许次可证童，并究按规猫定缴锋纳管剖理费潮。房地追产开碧发程沟序拆迁坟房屋壶不得叶超越蠢规划桂管理返部门修划定护的红求线范奋围和棉拆迁绸管理圣部门龄规定锯的期诱限。（4）拆畜迁公盼告。世召开疏拆迁饮动员伶大会宜，公车布拆简迁公怪告。藏拆迁押管理辩部门话在发根放拆武迁许阵可证疫的同趁时，师应将照拆迁配人、蛛拆迁什房屋庆及其腰范围餐、法尼律依邀据、唯拆迁筹期限休以公田告形尺式予闲以公脖布。乳另外厉，还且应书搬面通燥知房停产、违公安悠、工乡丰商等供有关平部门锻。（5）拆来迁人似与被寄拆迁秃人签仗订拆伯迁协渡议书守。拆缝迁协喂议书热应明船确补婆偿形码式和轻金额贱、安叔置用腰户面童积和剧地点谁、搬何迁过冈渡方费式和秀期限帮、违痰约责雹任以赶及当险事人临认为妻需要济订立机的其范他条姿款。（6）动银迁、散验收巷。拆蚕迁补英偿手奇续办养妥后融，负慢责拆寇迁人座员应抵立即动填写皮登记寇表，缝经主冶管领焦导签讽发，恩送工炊程部腊门拆掠房。畏原则幅上，伤搬迁猪一间西，拆绝卸一巧间，粥可为狐动迁害工作盈起推鼓动作暑用。房地震产开润发程聋序（7）办俊理拆颜迁房化屋产她权灭戚籍和害土地族使用崖证。梯拆迁恶人应痰将所惕订拆蹦迁协良议书乱送拆麦迁管命理部溪门备甲案，忧同时陆到房猾产部竖门办效理被霜拆迁垄房屋毒产权毕灭籍泊手续旷。在恐有工早程部嘉门负劳责办砌理工盗程报垃建手和续。4.开发感项目扫设计茂的组泼织与术委托房地订产开光发商亡的投假资决懒策最绸终通迎过设族计成脊果反损映出介来，冷合理墨的设摇计不辟尽充扬分体指现投或资者陡的意招图，础而且旬是对寒投资筋者决百策方母案的吊完善秤和补鄙充。（1）要父选择牵较好袍设计龄单位要。在券委托塘设计咐时，裂应注殿意以鸣下事许项：1）设箱计资功格。植要委亿托具恰有设缘瑞计资租格的李设计狱单位愚进行底开发衰项目乌的工亏程社禾及，奋不得鲁委托炮无证话设计奶单位雀或私惊人进拳行设召计，改否则乒，城考市规舞划与毁建筑钟管理督部门睡将不升予承陡认。房地作产开住发程乏序2）设待计等贫级。抬目前烫我国狠的建杰设工碗程设斯计单斧位共香分为勇甲、遭乙、步丙、瞧丁4个等皱级。首开发怪商应浇根据旗拟开惭发项显目的声性质敞、高矮度、猪规模歪，对谅照4个等糠级确胆定要揭求，夕进行天委托极。一陶般不向得超伟过设映计。3）设税计范慰围。供我国芒建设童工程牧设计夹单位亿的资拔格证塞书上暗都注厕明了中该设依计单另位的卫承揽半设计骄范围筝，如随规定般该设投计单刻位是榜承接神民用崖建设卸工程兔、工安业建价设工细程，胳还是煎某个效系统沟内的抢建设均工程召项目晌。在垃委托歇设计欣时，骨开发僚商应置予注系意。（2）要立合理定地确纳定各傅项技亏术经剥济控朝制指禾标。恼规划茄中的傲各项剪技术府经济扭指标少，是查衡量贵规划氏设计密的质黄量以炎及开女发项炉目经赵济效汪益好畅坏的脑重要掏标准毅和依券据。萌在规里划设截计之尊前扁，一肯些重却要的袜控制指指标柳已由联土地里管理聚部门际和规亡划管迎理部芝门给块出，房地吩产开捏发程柜序如开篇发用艘地的军总面抢积、妻容积歇率、难控制赔高度蜂、建李筑密气度、幸绿地赵率等燥，还蚕有一被些指楚标则够由开缠发商丛根据翠开发亩项目象的要业求提虽出，始作为榜规划积的依贫据，棕如户蔬室比坡、高燃层比派例、畏各类咽型的版居住其面积宏、总恒造价捉、建搭筑工枯程单滚方造伶价等浸。上览述各革项技瞒术经婆济指趋标，工要综舅合考堂虑，并既要接保证励开发发商效商益，榨又要踏符合击有关肃管理令部门忘的要崭求，奇以取障得良将好的生社会社效益济和环项境效版益。（3）评匹价和法选择绝设计飘方案倚。设晕计方牢案是撕根据些城市潜规划拒管理喘部门凡提供北的规肝划设消计条盛件和碧开发肚商对名该开暮发项警目的身要求变，由其设计维单位堪提出俩的初像步设好想，稳一般杂用文疯字说爹明和馒图纸狂或模骗型表毕示。贱其中稻规划爆设计奔方案蝇包括应开发辉项目法的用子地范卖及其王位置谢图、云现状伯图、塞规划极总平完面图水和交劣通组爷织示舰意图塌、住温宅标晴准层尺平面网图和仍住宅化正立灶面图贪、公早共建嚷筑房地笨产开锡发程饭序平面细图和谅立面泼示意售图、煌主要覆街景米示意概图、丸透视低图或宣模型写、设斑计说降明书规（包慈括各万项技杨术经角济指背标）印。建广筑设侮计方辞案包雹括总绣平面炼位置饭图、局平面旧图、层立面暑图、每主要竹剖面讲图的你草图绕和建京筑单聚体透浇视图洞以及也设计皂说明津书。抵由设鉴计单呼位提华出的座设计秀方案酷不少羊于两塔个，缩慧以供缴开发诞商在危对多前个方缓案比抖较的面基础缝上，珠选择腐最有箱方案渐，并嫂作为敌推荐丽方案忆报送丧规划敌管理坦部门盖审定辣。开且发商情还可稿以邀绞请多籍个单拐位参牧加设症计竞今赛，伏经过母专家友和规纹划管创理部揪门的仪评议日审定窃，确械定设世计方息案或茫提出苦对方捡案的恐修改云意见婆。被锹审定桂的规模划设纱计方榆案作犬为市及政工群程设谅计和坛建筑躺单位肆设计滔的依犯据；犹建筑疤设计散方案谦被省符定后恰，可挡进入耐下阶僻段的妖初步节设计徒和施屑工图驴设计航。房地仍产开岔发程摔序（4）设纤计审忧查。店开发辟商对荣设计绕单位斜提交撤的正箭式设述计图足纸，物要认弟真审尝查，谣熟悉虾图管纸和鹿设计捉要求露，如溉发现列有错怒误或使遗漏披，应优及早布通知美设计拼单位缩慧修正阵、或桑补充膛。5.项目肺报建在土网地使拆用权牌购置勇的申拘请过轨程中旦，已寇提出络规划嚼设计厘方案株，该围方案但只是棋粗略搭的反跳映开突发项辉目概燥况，境不能热作为勿施工留的依回据。泛项目卖报建示实在代原规素划设测计方登案的喊基础扮上，顺由开菜发商哪委托局规划伐建筑递设计芹单位街提出末个单柏体建颗筑的泻设计毛方案喝，并膊对其遥布局意进行遭定位栋，对粪开发开项目捡用地条范围污内的沿道路见和各最类工子程管朗线作瓣更深牵入的积设计棚，使尤其达绪到施仔工的灶要求热。由贫于报早建的琴建筑丛设计蚀方案破经城唱市规盖划管吹理部觉门和存消防奸处、谈抗震秩办、京人防摩部门阵、环需卫部该门、灵供水腿供电圾管理塌部门坏审查休通过甘后，覆可进纷一步息编制勺项目仆的施愧工图钻和技拖术规染定，环再报扔城市箩规划幻玉管理域部门畏及有祥关专惠业管秀理部锦门审轻批。招其具骗体步抗骤为焦：房地浇产开茄发程中序（1）编智制和比审查的设计换方案废。开欲发商盆在取岸得土组地使逮用权浅后，呆根据驼城市轰规划阔管理栏部门抛提出帝的设贯计要据求，钩委托轧建筑机设计桌院编裹制设耍计方尘案。吧并将杨设计妖方案抓报城忠市规鬼划管损理部爱门审亩批。么如果检是高贸层建葛筑，韵、还勉要征嗽求消捞防管目理部犁门的租意见欠。（2）编香制和股审查赚设计刻方案刑。方芳案审叨查通形过后然，委产托设坝计院览进行细项目厘的初丢步设紧计（具对高测层建骨筑）围。并包将初骑步设斤计报候城市谊规划疾管理腐部门罢，由患规划鸡管理屯部门薄组织爱抗震侮办、辅人防针办、柄环卫刻、供缝水、铸供电鼠等部误门对律初步兼设计秆进行索汇审具。（3）施瓶工图异设计葱和发期核位协红线垫。初貌步设凶计审府查通宜过后确，委蹦托设鞭计院灿进行迅施工企图设聪计。俊并将饮施工数图报芒城市枕规划槐管理编部门野，由后规划喊管理少部门半发建健筑核付位红俘线。房地康产开其发程今序（4）到绢计划桂管理颠部门规申请麻投资贝许可适证。勇开发态商须砖提交斜如下锤文件拖：核显位槽红线委、土久地使寒用合塘同、趋土地犬使用全证、螺拆迁朴验收斜单、突项目计总平皱面、敢可行途性研窝究报浪告、嫌进度泽计划闭、申府请、脚资金效审计右文件上。（5）发孕建设环许可看证。至到城社市规既划管热理部间门领箭取建灿设工铜程许伪可证甚。一滤旦开传发商月取得昌了城业市规两划管长理部童门颁苍发的珍建设公工程臭规划祸许可绩证，拘该项微目就然获得作了允挥许建吧设的锻法律普凭证扫。房地敬产开练发程巴序（三对）房清地产杠开发键项目顾建设善实施墙阶段房地将产开醒发项得目的繁建设芝实施棕，是妄由建誉筑施站工企鞭业完叹成的形，施圆工企蔬业是尸开法帝项目捐建设碗实施载的直倒接指固挥者肯和生昂产者正。在面此阶沫段，既开发被商的泰主要剩工作坟有（1）通怜过招厅标投晓标选削择施喉工企列业；推（2）以乎投资狮者、姓组织杜者、尊监督引者的婚身份昂进行伍项目杯工程红管理狼与控赚制；财（3）竣房诚工验天收。在此穴阶段虹，开勒发项平目的店投资番支出值最大赏，所衬占的牛时间兰周期兽最长困。因军此，靠加强核开发骑项目盟建设尖实施谅阶段纤的管会理，屑对于应开发涌商实铜现预哄期的悠开发鼓效益云是非坏常重私要的串。房地费产开坦发程半序根据介我国辱的工吉程建肉设管揪理体丝式制改币革的偏精神距，建滩设工纸程项叮目要亏实行眉监理骗制，骡即委暮托专勿业化更、社判会化霸的监辱理公除司对肢项目腊的建绘设进炼行监忍理。花当前点，我捉国的酒建设瓜监理型重点材在工浅程的细施工合阶段苗，并裤积累慎了一槽些经顾验，赤因此锤，开效发商圆可以铁委托扯监理养公司配根据猴工程虚承包炭合同踢对工药程施升工建痒设进披行全扰面的配监理庸。1.开发很工程起施工抽招标施工淹招标掠必须讽具备疑下列狭条件庆（1）工宜程项贤目已抚获计廊划管屋理部推门批貌准，烤并已舌列入绵建设住计划踢；（2）有龟经国愧家批假准的搅设计爹单位坏负责服设计众的施犯工图安纸和转工程肺概算吗或预陷算；房地昆产开湖发程育序（3）开雾发用董地的阿使用漆权已馋有偿面获得欺，施感工前郊期工昏作（掉包括亭三通货一平占）已紧经落腐实或泊准备将就绪含；（4）开巨发资赌金、秤主要绣建筑历材料念和主婆要设济备分戒期交戏货及状协作从配套剥条件起均以弄分别眉落实听；（5）有淘当地逗城市闸规划钢管理以部门极核发伤的建舞设工录程规矛划许桑可证订。采取扇竞争疾方式补的施喊工招赛标程泳序如拐下：（1）拟便定招城标方栗式，追准备止招标门文件零。招诸标文仆件是句开发卧商说六明招痒标工免程要桌求和纵标准考的书信面材跪料。帜可由其开发兴商自拢行准糟备，阳也可绳委托隔咨询票机构炉代办脏。（2）编则制标研底。木标底桃及招遇标工征程的盏预期董价格替，是敢评标押的主安要尺焦度之勤一。禁编制精标底孙是招舒标的需一项钟重要尿准备摘工作柴，可决以有善开发梨企业译自己享编制斯，也件可委尤托可荣信赖双的技歌术咨传询公锋司或尘设计根单位砍编制止。从她编制村到招知标工撞作的幸各环乐节，布标底处都必叙须严慌格保蛙密。房地孝产开赢发程马序（3）向冠招标显主管孙部门把（如杠市招彩标办驱公室税）申漂请招厉标。（4）发念布招讽标通僻告或化邀请赖投标庭函。继招标系申请范经批弟准后拼，开宴发商阵即可外发出些招标寄通告歪或邀败请投舟标函惜。采苦取公歉开招甜标方绞式时糊，应瓣视工廉程性辫质和驼规模度在当辰地或盟全国冤性报计纸或踢公开贤发行带的专仍业刊园物上贸发布暑招标途通告柱；采驳取选赔择性纵招标嗓方式悼，应艇向预拨选定扛的承狠建单间位发狐出邀花请投按标函虾。房地胸产开扬发程秀序（5）对倒承包沸企业桂的资公格进劳行审漆查。秀即了啊解承姓包企糕业的聋技术趋和财吧务实阅力以想及管根理经恩验，百限制膜不符托合要轧求的爬承包熊企业决盲目浮参加笛投标糟。审弓查工输作通万常在生发售势招标魂文件韵之前过进行昌。审谷查合睛格者钳才准驰许购岔买招竟标文聪件。（6）发醒送招筹标文吊件。细经过早资格稍审查卡，对感审查凤合格呀的承烘建单拨位发扛送招执标文坟件。锹发送斩形式漆有现颂金购倒买和柄免费吧发送细两种竖。（7）招赵标工赏程交练底及候答疑扶。开袖发商眉发出帽招标柳文件街，各晋投标献的承扬包企挪业踏贷勘建灾设场管地之酱后，女应邀档集各软承包收企业罢的代杯表开脆会，洞进行厘工程杀交底盼，并卷解答抱疑问葬。工失程交检底的垫内容敌，主凡要是偏介绍寒工程怎概况警，明肌确质扎量要滚求、暖验收筛标准咬及工凯期要怜求，凤说明冤开发批商工计料情歉况，涨材料围款和安工程匆款的翼支付预办法约以及贫投标茄注意尺事项修等。喘承包揉企业始对招下标文辞件中间的疑形问，为一般首应预翅先以交书面各形式虚提出要，也筑可在匀交底务会上宿临时录口头凑提出辽。开衔发商回对所什提疑她问应刷一律摘在答猎疑会向上公沃开解氧答，溉并以颜书面泄记录右方式片，印订发给呢各投炮标者超，作厚为招件标文炼件的软补充蚂。房地惨产开赞发程备序（８喜）开香标、尿评标倒和决赛标。以上焰所述在为公奸开开驻标，览个别随情况吩也有怀采用尝秘密辩开标熔的。器开标茂方式抛一般泰都在条招标短文件简中明胳确说扒明。１）湖开标掌。开粗标是械在投套标截含止后屡，根渴据招睛标文彩件中弓规定毯的时图间和候地点颂，邀岩请个渣投标辞者和多当地典公正沿机构袭及有惜关部尺门的博代表侧参加倚，当菜中打顿开标奸箱，燃由工鲁作人茄员对删经公温证人勿员检遣查并泥确认促密封催完好弓、封拥套书袭写符林合规筋定的丹标书其逐一纽奉拆封被的过画程。评投标慨文件柄即标但书拆纪封后页，工从作人掀员应蜘宣读坟其中烟要点乔，并盯在预陪先准渐备的安表册蚁上逐乎项登棉记。莲登记咳表册孟由读股标人沙、登厕记人生和公干证人房诚签名呈，作偷为开今标的努正式五记录私，由誉开发尖商予委以保轧存。２）嫌评标悠。开窗标后锁应先糖排除监无效枪标书限，然尊后由宁评标奔小组北从工领程技滋术和沸财务都的角愿度审报查评盖议有苦效标恒书，怨此过亲程称术为评忙标。颗其评轨审的算原则纹是保巨护竞条争，卖对所薯有投继标的驰承包挎企业踪蝶一视专同仁业。评塔审的苏标准搭是拥寄有足脑以胜捉任招袄标工疮程的否技术写和财爹务实值力，奏信誉佛良好释，报赤价和房地翻产开蜻发程瞎序理。标书乡丰经评旨审后馒，应缝按标孟价从图低到淘高的更顺序护列出骆清单链，并益写出罚评标简报告葵，推法荐二获、三扭家候乓选的徐中标挣的单幸位，童交给投招标叔决策惹人做偶出最返终抉满择。３）樱决标抵。开压发商钱对投队标者刚所报备的投匙标文闸件进始行全档面的瘦审查可、评双比、屑分析惊，最借后选扇定中报标者今的过颠程叫姨做决输标。一般放不太荒复杂舒的工施程可犯在开盒标后犹当场彻决定掘中标翻者，买同时子公布忌标底词，并趣通知秆未中慢标者狼退还滚招标仆文件饶、领蹄回押罢金的诵时间劲和地显点。割规模因较大患、内攀容复准杂的族工程眠，则杆应由知招标饭决策绘人分迁别与精评标虑小组毫推荐孙的候遥选中卵标单垒位，维就技宇术力忧量、太施工岸方案欺、机全械设着备、这材料厅供应承及决粥定标饮价的赤其他徒因素锯进行耳调查姻和磋械商，昂全面耍衡量房诚，择石优决膊标。决标含后应蹄立即金向中唉标者毒发出偿中标车通知颂。中吧标通员知书佳发出永之后屯，开当发商们与中窜标的迎承建互单位荣应在饥约定服的期星限内创就签毕订合歼同进泡行磋吹商，毁双方溪就合情同条供款达胀成协林议后亲，签荷订合泊同。房地似产开篮发程衣序2.开发酱项目陪工程榆管理包与控段制开发甲项目悔施工茶管理莲，是索由建览筑施挽工企号业对巡寿开发虹项目救进行肿施工剖的生情产管生理。辜开发村项目版工程届管理泽与控帝制，仓则是凶开发察企业腔为了饱保证叶项目壤施工俯顺利石进行斥所从翁事的消有关淘管理帆工作贯，包拾括配乐合施床工企脏业做酷各项州施工些准备甚工作仗，如亏按时案腾出宜施工威场地父，完粘成场货地的曾三通讽一平秃，及止时提秧供设勉计图窑纸和异订购兔有关莫设备歪等；页对项肢目的本费用毫、进韵度和晌施工涉质量丧进行死控制乐；合雅同管香理；构有效梯的协虑调各填有关脾单位象的关案系，洋如设热计单直位与笛施工最单位歪的关适系，矛土建街单位遮与设枣备安史装单呈位的卧关系船，施抢工单末位与马材料含、设趁备供筛应单锈位的野关系唉。投资矿控制馅、进稍度控嫁制和鸣质量班控制按是项乔目工未程管我理与译控制统的重辜要内晨容，祥也是顷监理沃公司卷的主路要职撞责，假因此邀，要禁发挥帅监理打公司酱的优喝势，狗加强段对工灵程施程工阶美段的鹿投资有、进糖度和领质量芬控制买。（１笋）施摊工阶秒段的忠投资鹅控制烟。施垃工阶总段投林资控洪制的宝任务吐是尽迅量减施少承捕包合踪蝶同价鬼款以箩外增软加的尸工程染费用钞；全雕面履谣约，惭减少宗对方戒提出名索赔县的机火会；域按合劝同支陷付工速程款议。为央此，颂开发悉商要武做到筑：房地彻产开独发程托序１）状熟悉锐图纸滋、设龟计要完求、俊合同城价款士，分烫析工腐程费袄最容玻易突闲破的非环节悔，明检确投伙资控展制的黑重点桑。２）差按工课程进爽度将导总投狠资目网标进犬行分怎解，炮确定悠阶段每的投絮资分冈目标使，将裂其作揭为阶峡段投粉资控或制的畜依据虎。３）恼严格形按工列程计妹量支嫌付工钱程进温度款缺。对悔已完孩工成呈要按第合同舞规定贤及时趋计量器，对河承包返方超破出设努计图倚纸要刮求增祝加的熟工程测量和未自身验原因责造成贡返工幻玉的工厘程量皮，不嚼予计斧量，蛮其费忘用由族承包买方自奸负。４）逆按合散同规烫定办倦理工捕程结纲算，味掌握朗工程尼投资禁动态元，分网析费驳用超命支的申原因逃，提识出控件制投问资的铸措施史。５）害正确便处理椒索赔增。（２宅）施驴工阶疼段的组进度牲控制没。施瓜工阶深段进劳度控渔制的梅主要戏内容肃有：１）公编制律项目链实施伞总进运度表菜计划观，并叙以此厨作为觉控制扒其它胞计划挂的依滤据，吵包括佳施工供单位绣的计辣划和扑开发猜商自归己制千订的粪有关悼计划呈，如择施工房地财产开览发程刮序制订灵的施庭工进脑度计砍划、用有开唯发商检提供耳的材西料和哑设备宗的供切应计成划。２）滥根据杰项目溪的总纹控制凡进度盈目标奋，审来核施倍工单星位提碗交的虹施工柄进度诊计划抄、施针工方耽案和室施工毒总平证面图而，即径使否碧符合俭总工与期控幻玉制目哗标的唐要求冒；施酒工进尺度计萍划、架施工良方案姐和施墙工总屠平面杜图是却否协病调、应合理稳。３）状做好绞开工逝前的伙准备屋工作就。一愿是要萝按合屯同要匀求，糊开发缝商要廉做好泉有关宁开工岛前的丧准备宴工作骑。二干是检聚查和甲督促饼施工杯单位梢开工绕前的次准备贫工作涂，能学否满僻足工牌程进师度要孟求。４）寸按合敲同规洽定及今时向政施工梯单位害支付丈备料您款和乐工程惠进度宗款。裕为此兴，开好发商壶要根抵据资池金的骡不同请渠道志，组限织落岗实资饱金到反位，库以保傍证工价程建纠设的痰进度晶款、渴设备暑和材暴料款分按时纯支付裹。５）育定期碑的检尺查施住工单呀位工精程计览划的拿实施裂情况蜜，督仓促审箱查施遣工进斜度报举表，敢核实比工程毒实物猜量，恨鉴认清工程龙款凭烛证。房地坡产开孝发程证序６）奖及时卖处理书好工葛程设感计问蚁题。投如设坝计需湿要补披充、摇完善养、变壤更或乏材料尚代用厚等，捎应抓至紧联军系，伪要求粒设计撞单位粮及时享给与弦解决您，尽扬力做最到不胆影响肤工程酷进度追。７）稠组织计施工族现场看协调组会。８）喇在工哥程建蔬设施授工的诊全过个程中以，做博好单西位工漠程的薪分部备、分科项检架查验绢收工普作，刃检查兰是否且完成己设计盲图纸竭和合命同范幸围的林全部袜工程片内容埋。工栽程质诊量检题验评搭定是停否全岂部达倦到合焦格以遮上标侍准，挡经市骂质检侍部门信检查完评定概质量丑等级副，才垦能签塌订竣优工日瞎期。（３首）施赤工阶萌段的固质量笨控制急。施椅工是灭形成辱工程处实体繁的阶符段，逆也是倘形成色最终困产品速质量爱的重絮要阶四段，绪施工晓阶段许的质顿量控定制是铁工程誓项目役质量对控制院的重禽点。债其主锁要内运容有防：１）辛除了必在施抬工招疫标中示，要电审查恼承包共商的找技术水资质免外，疫在施猴工过个程中阳，还戚应对违承包缓商的恳技术叫资质绘进行花连续问不断后的审矛查和脚评价温，督稼促承漏包商辰更换护不称见职人访员。房地武产开逆发程慈序２）东订立永现场柴质量骄管理唯制度优，包刊括现得场会览议制慕度、椅现场讨质量忘检验疑制度孤、质察量统因计报逃表制放度、确质量逆事故尤报告帆处理放制度议等，仁以保兽障项匆目质微量控梦制的该有效锣进行击。３）得对项党目施丹工所亦需材戴料（发原材愧料、驶半成淘品、假构配永件）湾应进差行严宽格的轧质量固检查怪与控赛制。直对项期目中汪采用薄的新流材料哨、新拖结构史、新念技术瓜均应绑审核筐其技坊术鉴锈定书愧。凡下未经昂试验甚或无墙技术夫鉴定临书者绑，一挽律不洋得在生项目文中使服用。４）丘检核节土地嚼现场莲的测出量标际桩、养建筑述物的郊定位材放线待及高楼程水事准点杨。５）裳组织吨设计胖交底侦和图布纸会助审，齐保证吵设计断师与后承包村者之绘间的苏沟通鸭与交封流。６）肃督促沸、协阁助承霉包单影位完惊善工冤序质桑量控欧制，膏严格钟工序笑间交致接检辆查，眯主要卧作业什工序私包括安隐蔽目作业站的检殖查、押验收粪。在氧重要跟的工芒程部当位或树专业补工程究中，分建立胡质量封控制上点，丙进行睁材料鼻试验日或技匪术复般核。宿对完训成的锻分部貌（分亮项）萌工程沫，按圈相应细质量坐评定愈标准图和办格法进爬行检房地吴产开隐发程启序查、商验收浮。７）直采取打一切牛必要下措施妻（包少括下仍达停猜工令书）制贯止下朋属情录况：多第一脂，隐闹蔽作示业未散经查轨验承拍包单破位就征擅自饼封闭医、掩腥盖；淋第二踢，年承包胖商擅御自变贺更设烂计，触或使彼用无刻合格孙证的级工程畜材料虏，或千擅自轿变更扔工程堆材料难进行护施工拿等；疑第三办，未县经技林术资暗质审靠查的终人员讯进入接现场属上岗傅施工就；第曲四，作承包昏单位罩对已活发生嫁的质剑量事慎故未科进行仅处理揉，或贯未提阳出有询效补限救措压施就欲继续叛作业营。８）雁按规侍定的肌质量极评定纺标准台及办婆法，美对完跪成的雾单位拆工程映、单疏项工及程进劲行检傍查验街收。涨审核伯承包局单位职提供肢的竣龟工图傅、质必量检沾验报守告及啄有关念技术除文件非，督停促承槽包单蒙位进山行质瓦量回呢访，伞实行付质量挖保修督。整老理有吹关项鉴目质摸量的丧技术怪文件俘，并刑编目偶、建吴档。３．雀项目鱼的竣明工验誓收。步项目茶的竣界工验已收与岔交接瘦，是锅实现席开发卷投资厕向使茫用价钳值转胀化的社标志紧，是哥开发批商实仓现其患经营飘效益艳的基设础。淘从质炎量控偷制角欲度说届，项群目竣河工验杯收工苏作是倾确保掘项目肠质量这合乎舍标准律的最房地汪产开磁发程李序后一裹关。蹦因此卵应高寄度重黄视这没项工栏作。（１浩）开勒发项降目竣根工验愤收的坏依据节。开勤发项俱目竣屑工验绘收的宪依据匙包括期以下姜几方键面的涉内容猴：１）促有关追合同泄、标役准、浪规范助。如锅开发肆商与泉承包择商签辅订的浆工程裤合同街、土歉建工善程验善收标丸准、恢建筑助安装馆施工饱验收乱规范乒等。２）呜工程幅资料毛：经宏批准哨的有歇关建饥设文铜件；缺施工牵图纸害和说险明书恰；图鼓纸会搬审记储录、爽设计倡变更谜和技淋术核百定单否；测少量定阴位记右录、阀沉降赴及变些形记木录；喜隐蔽迷工程疯记录伙、工肉程事悉故的朵发生竹和处垦理记开录；闪有关既技术泳或设纵备的僵资料续及验抬收记团录等域。３）是工程陕实体乱。指兆已符变合竣叹工验辆收条法件的趴已完雀工工娱程。（２远）项料目竣刚工验桑收程帅序。国开发留项目竞竣工颂验收副程序嫁如图搏３所歼示。项目竣工承建商竣工验收开发商审查验收申请报告开发商现场初验开发商、质检站组织正式验收确定交接日期设计者、承建商质量回访与保修承建商工程资料准备资料不完备初验不合格房地速产开垫发程糊序（四尤）房纷屋销仙售与墓出租岗阶段实际衰上，劲房屋域的销轰售工肠作并校非在预房屋霉竣工好验收酬后进扰行。雷为了庙缩短养房地辞产开鞠发的匀投资禾周期处，在柿可行裂性研误究阶芝段就森要研余究房是屋的僚销售崖计划殿，从材选择稍场地去开始迹，开鸽发商厦已开乎始寻顷找购僻房者傍或成饮租人哲；在介开发窜项目荡的施餐工过沃程中西，应鹿通过扛各种森媒介庆做好猾项目评的销来售广盈告和代宣传决工作慈；当叮项目景施工涨进行膝到一月定程潜度时忆，应吓及时虏进行谈房屋庸的预辈售工疾作；四竣工邻验收番后申锯请办液理房睁地产陪产权短登记凝。如果壶开发条商进训行房缩慧地产横开发离是为古了长吊期投光资，偷即开显发房普地产该是为掀了出六租，什那么绣在项睡目竣趣工验姿收后闭便要需开始芳出租傍。为艺了逐东渐收丝式回投牛资并屡获得尿利润维，开齐发商吧必须领确定霜合适置的租再金，芝制定乞好出勒租经狗营计第划。房地散产开僚发程币序（5）对斩承包廊企业们的资博格进公行审西查。梅即了会解承易包企装业的绞技术辜和财难务实付力以肚及管零理经羽验，政限制葛不符煮合要闹求的关承包勤企业达盲目刚参加蜡投标风。审怜查工这作通徐常在端发售骄招标睁文件书之前咬进行甲。审旗查合勒格者购才准居许购牧买招言标文读件。（6）发形送招幸标文李件。任经过语资格粉审查砌，对沉审查煎合格卫的承碌建单哑位发邪送招猴标文易件。切发送精形式扭有现没金购蹈买和蔬免费挡发送湿两种也。（7）招藏标工朽程交因底及启答疑踢。开侧发商笔发出串招标兵文件肝，各缺投标袄的承略包企贴业踏蚂勘建宰设场绸地之踩后，赚应邀牛集各糊承包食企业腐的代悠表开阀会，师进行仆工程敌交底成，并贼解答料疑问孕。房地符产开巨发程阶序1．房常地产去营销碑计划虫。房拥地产岭营销宿计划础一般酷包括铺以下债内容嘴；（1）营湿销计浸划的虏目标乔。目和标可若被确傍定为哗在最约短时谁间内供实现利润桑最大镇化，景或是不力求鱼以某屯种形素式保个留房医地产狸中剩家余权骗益。缩慧例如换，房洽地产耳销售赌商可步以同鲁买主信签定挂一个属长期遥管理陪合同兄，受涂托管垃理房出地产热等等最。（2）确米定潜柴在的鉴租户晌或买嫁主。功这方今面的艺信息炉一般田可以献从市劲场调洁查和来市场梳分析支过程晋中取冠得。怨潜在军客户词的线哭索来趋自于赶日常虎工作阴或得礼自一咸些文得字资培料——或两军者兼领有。在计涂划中喉必须收说明勇预计便能吸驱引买齐主或纺租户洞的价罢格或税租金怜水平职。通便过分庄析租旱户或匆买主李的情邀况和谨预计姻的租遣金或休价格塑水平里，就冻能确颈定基睛本市妥场。惯基本悼市场南可以连是临辰近地兼段、聚城市插地域物、全扬省乃润至全忌国甚足至境涌外。房地壤产开欢发程路序（3）选翻择营耀销技通术。纪可供址选择钻的营训销技厕术有搭：1）直丹接在醋所需渠出售峰的房径地产批上挂谣牌销绸售。童这种煎方式字适用数于房土地产嫌需求介特别毅大时穿。2）在姿报纸寨上刊衔登出胳售广哈告。3）公漠开张柳贴、已悬挂贴广告摘。4）印衬发综萄合介脊绍公屡司及禾所售格物业虾情况锈的小靠册子冬。5）在洽电台覆或电停视上牙作广暗告。6）向上临近魄地区脾的居详民和束企业盗单位卧打电刮话或绘上门掠推销税。究竟渗选择钻哪种睛技术蓄较为载合适缩慧，取绢决于所营销扇人员霞的判唇断。房地祖产开随发程辽序2．房书屋的层销售欧。房蓬屋的火销售窑分为岸预售矩和现择房销腔售。（1）房猛屋的慰预售懂。由上于房盟地产罩开发侍一次荣性投虽资较寸大，徒且风谊险甚熔高，题因次隐，开行发商铁会在昨房屋恳的建盆设期扫将其愚预售意，以乖获得违资金秋的部培分回歼收，山买家示则通景常会扯因购红买预愧售中督的房辟屋而碧得到荐其升增值所紫带来避的收虹益。开发匪商在紧进行编预售互房前戴，一何般应禾向当燃地有初关部齐门提尘出申毁请，读获准邮后方槐可预抖售房里屋。念预售效房屋毫须具气备的闲条件揭是：1)开发记商已巩取得演“土优地使沉用证桐”和既“建翁筑许廉可证砍”及横“开伶工许界可证养”；棉外销恩房屋唤还应郊取得枝“外喜销许赴可证垮”。2）房耍屋建批筑合牧同已抹签订标。3）在培银行览设立年有代跨收房腾屋预缎售款笔的专养门账岭户。房地吗产开减发程瞒序4）应伤提出贝预售砍款的逢监管者机构哈（银氧行或俊律师钥事务烤所）限，监扬督方静案。5）应氧具备滩经银脉行或据注册应会计昏师审招核的航，除套用地渠价款劳外，塞投入絮开发咳建设置的资辰金已逐达到丸总投笨资的25列%的验散资证里明。6）政萄府有坦关部键门认怨为应属提供讯的其皱他文传件。房屋莲销售近必须锡签订《房地列产预滑售合页同》。《合同》应订剂明价陆格条拜款。班开发专商在机房屋梢竣工党之前诸，按蚕预售慨合同福所的钉收的顾预售着款，算必须伐先用略于支摩付及漏清偿源该预轧售房凯屋的搏一切俘建筑伙费用听后，醒才能谁另作枝他用违。一膜般来眯说，率在预备售合排同生告效后雪，买御主应徒在一信定的述期限夜内，祥向房索管部铃门办然理预嘉购登险记。镇开发疯商在算办理举房地温产总悄登记抵后，漂应在浆一定扒期限蓬内，蛾与买偏主签膜订《房地拿产转舞让合刷同》。房垦屋竣李工后伍，买帅主应罪按期热持有闭关证杠明文坚件到边房管党部门凑办理演变更犬登记塘，领葬取房萝地产俊证件暮。房地闹产开部发程显序（2）现串房销跃售。猛开发出商将炒已建劲的建杂筑物茎同建逐筑物勇使用民范围叮内占桥用的忘土地弹使用哭权同州时出略售给妄买主征，即越为现座房销剑售。变现房孙销售卡一般赵由开漫发者机和买贴主自捐由协肃商，昨达成葡协议恰。经掘过以饥下三加道手互续：统到房收屋交瓜易所汪签订扑房地乎产转点让合胀同；桑到公撕证处兽对房主地产酒转让教合同帐进行愉公证造；凭红经过丧公证聚的房拨地产赖转让村合同巡寿，办议理房缴地产著产权圆的转赔移登添记，本换发盾房地布产证桑。（3）购兄买房河屋的贞付款势方式洪。1）一益次性形付款骡和分施期付译款。放一次校性付拢款即桐买主接在签洋订正坡式合钳同后饱一次斥性支慎付所似有楼别款，航这种薯形式驶开发咽者最泛了预乐见到释，故物开发流者通败常会世以正菜常楼漆价的毕折扣垒出售诉给买历主。伏分期朵付款维方式裹是指菜买主络在楼神宇建帮设期衣内分供阶段嚼向开罩发者若支付翁楼款贯，其灿具体而的支款付比粒例和享时段杀可以酸有所缎不同票，不膜过，清全部志楼款听必须腰在入婆伙时剂付清趋。房地享产开望发程孤序2）楼质宇抵饮押贷首款。户楼宇拼抵押堵贷款蝴，俗槽称“咱按揭皆”是己指买琴主以删所购抛买的早楼宇逮作抵故押，抢现货塞以房赵地产守证，遇楼花拖以预祸售合滤同书反作抵料押物膨交银秒行，梦银行块以此映为条寺件提沉供购堡楼贷榨款，瓦让买贵主能泊一次寸性把半楼款津付给削开发鹅者。吃而买检主按悉规定本的还炉款方剪式及店期限从，分已期还衣款予撞银行恭，银瞒行从揪中收伟取利炒息及冈手续辩费。房地大产销迁售或壶出租障后，剂应做馅好销锦售或蜜出租轰后的主服务仅和管穗理工度作。鸟如果供开发弊项目贸是住笛宅小乖区，阴应成信立或阁委托态物业处管理勉公司模完成姻。如绳果是驶单幢交建筑躬，可斜组织钻大楼律管委件会。喷无论盆何种既形式勺均需膨与当唤地派地出所盗、居贿委会蚊、绿负化、渠环卫钓等部灿门联锣系，刷办理泉门牌弄号码按、户括口迁哗入、智绿化品、环刻卫和虽治安刘等事考项。房地找产开语发的赵程序投资声机会稀选择寻找借投资苍项目粒常用忌的方趴法有厚：1）在滑房地脚产管薪理部容门寻紧找其烧准备下推出烤的地崭块；2）在江有关性新闻爹媒体凶上刊诱登广红告，爱寻找块合作遣地块竖和出规让倍地块态；3）在镇有关液咨询像、