房地产开发与物业管理

房地产开发与物业管理第一部分房地产开发与物业管理的定义

第二部分房地产开发与物业管理的关系第三部分房地产开发的权利和义务

第四部分物业管理费的制定方式第六部分房地产中物业管理的早期介入目录第五部分物权法对房地产开发与物业管理的影响第一部分房地产开发与物业管理的定义

1基本定义：通过多种资源的组合使用，为人们提供生活的空间，并改变人类生存的物质坏境的一种活动。

﹡房地产企业是生产性企业

﹡房地产开发是生产的过程﹡房地产开发的产品即是房子（商业、写字楼、住宅、工业厂房等）一房地产开发房地产开发的一段般流程：投资机会寻找筛选→可行性研究分析→获取土地使用权→规划设计方案报批→施工建设→市场营销→竣工验收→物业管理基本定义：受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人或使用人提供高效、优质和经济的服务使物业发挥最大的经济价值和使用价值。﹡物业管理企业是服务性企业﹡物业企业是受业主委托提供服务。早期的业主是开发商，以后是购房者或使用者。二、物业管理第二部分房地产开发与物业管理的关系

发展亮历史——物业跳管理议来源厉于、竹派生陡于房得地产某开发产业晨链——捆1个在耀上端迟，1个在姥下端法律园关系——契约等关系市场乡丰关系——合作称关系利益论方面——互相拉支持嘉，互准为补稠充，妖一损继俱损所，一颠荣俱费荣郑州阻目前桂现状——下属颤企业作、二店级机靠构、肿保姆浪、二面奶案例彩一：谢鑫苑秩、建帜业的问成功回经验案例婶二：凑某地述产企卡业的岛教训一业权利1.确定召前期冻物业沈服务嫁内容台，选舅聘前炮期物亩业服占务企铺业；荣并根润据物业企虚业提下供的顺物业巾服务侧成本杨测算字制定籍物业壁收费套标准勉，与延物业企业扫签订犯前期钳物业梯服务恢委托抖协议芽。2.制定傍业主壮临时胖管理苦规约第三率部分疫房地妖产开蠢发的背权利选和义半务二、司义务邀：1.有关久销售唐方面锄的：1）《郑州仗市城挎市房忙地产哨开发匠经营涝管理辆条例》第二逼十条霞规定决：房地最产开纲发企抓业销鉴售商午品房油时，展应当呢向买肠受人绵出示假商品声房预拉售许腥可证仆或者沸商品室房初家始登卧记证筛明，吗前期眨物业秧服务僻委托腿协议荡，物乔业收写费标同准及齿临时电管理研规约丸等文烧件。2）《郑州检市城伐市房宅地产屋开发泽经营臂管理竞条例》第十伴八条亦规定雷：房地盐产开瓶发企疲业销升售商贼品房女，应妇当与肆买受笑人签载订书庆面合扇同，碗合同冰中应旱当载润明商恐品房返的建啦筑面沟积和豆使用巩面积猴、价唐格、务交款叠方式书、交户付日俘期、返质量津要求激、产陶权登疤记办讽理、绳前期慢物业号服务没以双耍方的未违约拦责任告等内困容。2.有关测房屋茄交付抹的：1）《郑州图市城法市房默地产离开发广经营境管理舌条例》第二利十三穷条规喊定：房地缴产开猫发项半目的面交付籍使用勺应当区符合旦下列羡条件:①建设绩工程锁已经歇验收芳合格走并依糊法向师有关胶部门求备案变；②配鹊套的辣基础园设施竿和公透共设所施已悲经按抓照规延划建胜设，屿并经临验收合溉格；③前您期物涉业管扔理已溜落实之；④法纯律法脾规规问定和剃当事购人约雁定的丧其他餐条件晴；不符语合前鹿款规届定条追件的谊房地燃产开汇发项圆目，妻不得恼交付扩使用雀。2）《郑州慈市城谣市房侧地产愈开发浪经营句管理脊条例》第二饥十四惰条规课定：房屋商交付屑使用玩前，芝房地途产开质发企牢业应常当与楼其选奸聘的仰物业复服务企栏业按有照国压家有捕关规文定对礼托管舟项目锋及其列使用喉设施防、设庙备进坊行查笛验交冤接，板同时轧向物真业服育务企遇业移挡交该控项目纷的有织关资服料。3）《郑州百市城要市房上地产掏开发服经营蒜管理险条例》第二另十三纯条规获定：房地拘产开博发企毫业应堵当按哥照合窄同约诉定将造符合隶交付卖使用泥条件拆的房突屋按浑期交捞付给刻买受溪人。4）在恰实际祖操作锯中，假由于卖交付济集中村，开从发商贱人员逐欠缺押、经凑验不唤足的，席可委蒜托物统业企任业代原为交很房，驴并支仔付相谁应费极用。3.有关辉工程惩质量秋及保惜修责哭任：1）《郑州昨市城悦市房迫地产丙开发饭经营辫管理最条例》第十孤三条麻规定益：房地胃产开祸发企油业对宋其开誓发项没目的掉质量其承担嗽责任冬。2）《郑州罢市城叫市房拘地产默开发庄经营神管理猛条例》第二引十五川规定轻：房地辞产开岩发企科业应命当在讽房屋睡交付滥使用疾时，炕向买演受人合提供艳质量珍保证胞书和解使用毙说明晴书。我质量买保证歌书应众当列申明保犯修范求围、灶保修薪期限牵和保哀修责将任等辱，其砍内容步标准悲不得礼低于义国家竖有关诉规定参，并疾应当吵符合乓房屋季买卖末合同械的约宝定。3）《郑州符市城载市房殊地产演开发派经营脑管理宰条例》第二肉十六林规定裤：房地样产开禽发企盛业应筹当按强照质号量保超证书碧的规黑定和溜房屋付买卖捧合同元的约验定，民承担症房屋果保修想责任汁及由确此产戏生的逼费用定。因撤维修治房屋概原使路用功谅能受短到影便响，属给买税受人困造成丹损失紧的，胖房地超产开虾发企蓝业应沸当依受法承弦担赔长偿责欧任。4）交炒房后念，物尼业企旋业与匀业主述接触根较多报，也饼比较辫了解摘情况遣，开仿发企值业可恢将保堂修管垮理委忘托给追物业骗企业睡，赋朽予物贴业企地业一枯定的乡丰权利棒，并浪支付音相应币费用狼。但阿前提待是，难开发毛商与果施工俯企业暑有相情关的骑约定驶。第四恋部分怨物业袋管理戒费的皇制定业方式政府吨指导违价和诞市场犬调节基价1.政府络指导忘价：宇按郑埋州市吧物价腊局相炒关规时定，此申请维物业秃费定级，斩由物浪价部啦门审残核批泊准，院办理湾收费匪许可慎证。2.市场鲜调节或价：嫌在预扯售前替进行和前期宾物业握服务溉招投野标，迁选聘前期妖物业置服务篮企业添，确细定服逮务内旗容及席收费纤标准余。销富售时蒜公示片并在销捞售合态同中恒约定障，然必后到炎物价晕部门带备案斤并办雾