房地产市场调查与预测实际案例说明

房地产市场调查与分析

第一节房地产市场营销信息系统第二节房地产市场调查第三节房地产市场预测本章要点了解房地产营销信息系统的重要性掌握房地产市场调查的概念、原则和方法熟悉房地产市场预测的相关内容掌握房地产市场信息的概念第一节房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用二、房地产市场营销信息系统一、房地产市场信息的概念与作用（一）房地产市场信息的概念（二）房地产市场信息的特征（三）房地产市场信息的作用（一）房地产市场信息的概念房地产市场信息是指在一定时间和条件下,反映房地产市场及其发展变化规律和状况的知识、消息、情报和资料的总称。具体包括：房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息。（二）房地产市场信息的特征1.社会性2.多渠道、多层次性3.具灵敏性、时效性、流动性（三）房地产市场信息的作用1.是房地产企业经营决策的重要依据2.是沟通房地产供需联系的桥梁和工具3.是房地产企业经营活动的直接动力和获得经济效益的重要源泉二、膀房地猛产市智场营欢销信桨息系裂统房地陷产市梨场营炸销信抄息系荷统就明是指须房地守产市诵场营托销信灿息联帮系的茫渠道,并且冶能形穗成组忆织管奏理系鸣统。房地只产营例销信炸息系锻统的削重要异性？房地墙产营攻销信渔息系选统的回构成遵？（一瓶）房做地产昼营销王信息陷系统愁的重案要性是充姨分实永现房倍地产页市场导营销愧信息群价值哗的必幅要条逃件是实门现信认息共低享的僵保证是各害种信根息的僵载体（二应）房均地产裂营销草信息背系统陆的构挂成四个雷子系仪统：1.内部胀报告炉系统2.市场僵营销蒙情报亦系统3.市场芹营销收调研雅系统4.市场穴营销叛分析帆系统1.内部保报告扣系统房地内产企槽业的辅内部勿报告川系统晶是最念基本夺的信吓息系风统,是企惑业营唯销决稠策者亭最初搁使用誓的信驼息系袋统。内部哲报告颜系统狸是以针内部梯会计冠系统培为主,该系隐统的歇主要擦工作州任务寻是向域管理啄人员嗽提供弃有关液销售好、存撕量、蛛成本轻、现图金流裹程、垃应收野账营鼓状况锈的信漂息。通过团分析帐这种写信息,管理盲人员融可以客发现侧重要循的机胁会和毛问题告。2.市场剩营销办情报雀系统内部已报告劲系统悠提供认正在哀发生凳的数弟据,是实已际资士料，册而市椅场营效销情片报系欧统提困供的懒却是焦偶发张事件呈资料斑。所谓将市场隙营销皇情报警系统竞，是魔指房滋地产墓营销借管理席人员旨用以弄了解陈有关虑外部唱环境睛发展撤趋势皇的信钢息的矿来源立与程扭序。借助饮该系漫统,将环荣境新淡发展听的信屡息传度递给扫有关溉管理询人员分。房地角产业蒙一般弓比较暴重视巷普查剖资料轻、各龄房地彼产企饶业的垫统计赛资料督及房粥地产携市场触研究李这三绿个面怨。3.市场置营销涂调研千系统在房意地产冶企业即市场蒙营销机活动纹中,除了庄内部淋报告炸系统炉市场夫营销勇情报病系统舅外,还需盖要对吉特定链问题拉和机桨会作视重要作研究管。这就眼需要彩进行皱房产辞市场孩调查贵、产荣品偏趟好测读试、筝销售疮预测号或广唉告效锈果研难究等篮等。房地散产市舱场调害研统借的主瞒要任求务就诉是系烫统设互计、摔收集欺、分库析和语提出导数据亩资料国以及毁提出游与房绿地产环企面唱临特俗定的枣营销丈状况窗有关竞的调播研结蜂果。4.市场挤营销徐分析只系统其主话要任姿务是户从改国善经落营或岔取得茶最佳怜经济鹿效益捕的目摊的出远发,通过电分析橡各种栗模型,帮助狼房地炉产市劳场营土销管芹理人块员分会析复牧杂的支市场折营销竖问题你。它包扔括一毒些先捎进的光统计碍程序哨和模蒜型,借助夏这些难程序微和模凭型,可以锡从信妈息中惊发掘舟出更原精确哀的调朵研结把果。第二笋节修房地挖产市渐场调疗查一、辩房地绘产市辉场调司查的登概念二、绢房地堤产市亏场调已查的撑内容三、柴房地周产市贱场调吐查的颠程序四、谦房地感产市拆场调窝查的被方法五、友房地端产市郑场调您查问线卷设竖计一、斗房地晓产市季场调瞒查的斜概念1.房地庄产市永场调摄查的语概念2.房地的产市念场调名查的望原则1.房地亭产市盾场调幕查的轨概念房地恰产市情场调胳查是博指以舱房地比产市谦场为皂对象,运用鹅科学寨的方灰法,有针稳对性氏地、技系统王地收灯集、爬整理帖、分洗析和柱研究哭与房盛地产逮项目护相关葛的市肢场信怕息,为企陕业组妹织策塔划合阵理的翅房地款产营鸣销方爬案提酸供客发观依帐据的出过程淘。房地信产市凑场调渗查是拐的重刺要性企业周投资墙决策跌的基返础是项披目成影功销馒售的丙保证是企轨业科降学管盛理的背工具2.房地居产市贝场调唱查的行原则真实葵性原性则全面诉性原闸则时效夏性原兼则经济百性原症则创造秀性原宿则二、涨房地蹈产市策场调料查的株内容（一读）一午般内店容1.房地昨产市摇场营待销环停境调恋查2.房地银产市辟场需盾求调灭查3.房地蠢产市道场供贝给调划查4.房地全产市沫场竞驼争项辱目调哀查二、忧房地崖产市核场调洋查的躁内容（一脏）一期般内稻容2.房地蜘产市腊场需腾求调球查需求栋状况影响刑因素消费拖者的坡购买尖能力消费得者的桑购买槽动机二、径房地醋产市公场调晋查的购内容（一诵）一爆般内塌容3.房地挺产市则场供潜给调夺查供给握状况竞争框对手塞的现颈状关联户行业悼的发慨展二、缺房地舒产市帆场调躺查的跳内容（一闸）一唱般内掏容4.房地置产市密场竞诊争项殊目调视查产品览特征价格除策略营销充渠道促销早方式二、惑房地躬产市口场调宫查的垮内容（二晒）不糠同营胆销阶苹段的泼调查待内容1.项目汤定位柜阶段2.销售终准备寄阶段3.销售梁阶段二、搂房地辅产市射场调躺查的束内容（二皱）不盈同营售销阶励段的晃调查璃内容1.项目亦定位翁阶段地块为现状猪调查梁、通等状况进调查私、周顺边景拆观调陵查、侦商务垫圈和桨商圈艳调查歪、区纹域基漠本信微息调挤查、密客户丸产品尿需求痒调查二、故房地盘产市拐场调填查的刷内容（二室）不反同营闷销阶拐段的杠调查倦内容2.销售嫌准备雾阶段竞争李项目鬼基本跌信息心调查竞争意项目阁销售思信息衡调查客户峰需求勇和接稍触媒沸体习析惯调播查二、疤房地草产市绝场调堆查的物内容（二效）不冻同营吼销阶穴段的伍调查弃内容3.销售更阶段推广轰调查泄和测炊评成交熄客户殊问卷冈调查销售眠难点属调查三、鞠房地胜产市正场调雪查的绩程序1.准备言阶段2.实施书阶段3.总结爹阶段三、眼房地省产市答场调捎查的狗程序1.准备晓阶段确定助调查近目标初步君收集鼻信息制定嚼调查惠计划参见拢，教框材11闸7-蛋11进9三、诸房地篮产市伐场调早查的醋程序2.实施肉阶段建立碎调研稼组织收集努已有览信息开展收实地封调研三、倘房地堂产市颈场调耻查的壶程序3.总结暮阶段整理长分析渗资料撰写俊调查疮报告四、究房地惑产市急场调鸦查的您方法（一阿）按末调查爱范围横分1.普遍串调查2.抽样咱调查（二盼）按酿具体因调查分方法块分1.观察授法2.访问突法3.实验墙法（三未）现锈场踩贝盘四、仁房地夺产市励场调脊查的警方法2.观察院法直接俘观察眉法实际错测量腾法行为田记录秋法3.实验罢法1.访问见法面谈神访问电话夺访问邮寄奔访问留置否访问网络歉访问五、刷房地滚产市购场调连查问携卷设谎计1.问卷赶设计螺要求2.问卷嫁设计护步骤3.问卷关的一悲般构毕成4.问题思设计责技术五、缓房地模产市获场调仰查问讽卷设蜘计1.问卷挺设计煌要求主题巷明确重点吴突出设问培具体可接遵受性简明着扼要可分摩析性五、蛾房地辽产市猫场调巧查问弃卷设敢计2.问卷渗设计使步骤问题回的设谊计与盐选择确定险问题摇的顺盼序问卷奏的初事步测犬试与借修改五、曲房地用产市未场调婶查问榨卷设伤计3.问卷泳的一麦般构艇成目的规说明问卷宽主题独部分被调型查者颠的基北本情殿况五、宽房地旅产市旦场调羡查问守卷设著计4.问题渡设计烂技术⑴设置晋问题龄的形合式Ⅰ.封闭亏式提吹问①两项丙选择累法②多项施选择首法③程度战评定见法④语意畏差别带法Ⅱ.开放利式提鸡问①自由禽式②语句舱完成哥式③字眼参联想榆式④顺问敌式⑤过滤贝法五、催房地绿产市抱场调露查问兰卷设仆计4.问题你设计略技术⑵设计齐问题欣注意暂事项①避免葡提一贵般性搞的问返题②避免卸用不预确切邀的词③避免边引导杰性的剑提问④问题仗要考完虑时贺效性⑤避免使提可幻玉能令卸被访蛾者感孔到难养堪、氧禁忌夹和敏铲感的刺问题⑥问题甜的顺犬序⑦答案盖要互码斥、季穷尽第三暗节茄房地萝产市径场预员测一、纪房地鞭产市点场预蜡测的鼠概念二、栋房地泻产市满场预者测种返类三、幅房地拌产市雁场预幅测的瓶内容四、红房地匪产市掉场预铁测的梨程序五、乱房地劫产市率场预祝测的腊方法一、北房地寒产市遗场预剥测的凯概念房地勤产市膊场预尤测是救房地绞产企梁业在累市场武调查摧的基阿础上,利用讨已获菠取的粒各种奥信息住资料,运用码科学桌的方腾法和丘手段,对影凯响房遥地产冠市场倦发展扮变化狸的各假种因尸素进困行综咐合分举析,对各堪种条垦件下瓜市场干的发浮展趋售势及金其状你态进钓行估锯计和测判断,从而诵为房债地产卵企业棒的经风营决警策提织供依姥据。房地拒产市茎场预厘测的工作用减少给由于炼市场距的不肺确定膀性而烛给房嚷地产王企业姐所带市来的痰市场量风险是房氏地产络企业拨进行幻玉决策着的基弃础可以慕提高段房地昏产企腰业的译经济帽效益,实现组房地惰产经连营管豪理的促科学西化二、睛房地露产市谣场预鞠测种炭类1.按预另测对义象的践范围修划分狂，分昨为宏叮观预株测和贫微观愤预测2.按预源测对削象的盏时间粥划分铲，分亦为长钞期预称测、消中期胜预测胞和短唯期预伸测3.按预徐测对争象的庙性质这划分秋，分桑为定伯性预宰测和置定量窝预测三、液房地阶产市岗场预痰测的镇内容房地延产市州场需局求量参预测市场轻占有备率的叉预测技术葛发展瓶预测产品膛生命才周期阵预测销售坑前景挂预测资源汗预测市场源价格岩预测房地猛产市唤场竞件争预河测四、杰房地播产市就场预裕测的困程序1.确定挖预测慕对象默和任识务2.选择嘉预测毁方法3.确定善预测荷人员,拟定裕预测咬计划4.收集鹿和整字理资欣料5.建立颗预测材模型,并进仙行分巷析评擦价6.数据浅处理叙并估您计误舰差7.审查嫩预测执结果上并予宏以校塌正五、宿房地低产市叠场预归测的养方法1.定性沈预测凳方法2.定量杯预测园方法五、趋房地艇产市麦场预雁测的莲方法1.定性裁预测蹦方法定性利预测溪方法休又称茅为经虎验判览断法妖。它尺是根碑据已营掌握林的历捧史资贷料和换现实哨材料,凭借愈个人技的经福验、层知识替和分恼析判忠断能脱力,对预牛测对景象未冻来发知展趋肝势作评出性洁质和遮程度章的判够断。常用殊的定梦性预柜测方寻法有挂：⑴经理东人员倒意见足法⑵销售欺人员句意见蝇综合哥法(3瘦)顾客荐意见蜡法(4琴)特尔淹菲法五、冷房地费产市券场预蚁测的绞方法2.定量捏预测蒸方法（1）时除间序啦列法移动樱平均处法（圣简单元、趋诵势）指数继平滑贿法（霉一次购、二随次、完三次扬）（2）回段归分芳析法阅