房地产产品定位市场调研方法与要点

房地产产品定位市场调研

要点与方法明确工作流程1明确调研目的与需要解决的问题2明确调研目的内容3确定调研范围与对象4调查准备工作5信息收集6市场信息分析研究的几个关键问题7对未来产品趋向的研判8项目情况调研分析与拟建产品的建议1.明确调研目的与需要解决的问题项目功能定位；项目客户定位；项目档次定位；项目户型定位；其他定位。主要解决产品的建筑规划设计问题。问题思考产品定位至关重要——方向错了，代价可能将是惨重的,只有适应市场需求的产品，才能赢得客户。我们的客户在哪里？客户想买怎样的房子？当前市场上的房子能满足他们吗？我们的对手是谁？他们在推出什么样的产品？他们还将推出什么样的产品？问题思考我们产品的市场机遇在哪里？我们项目的资源优势有哪些？我们项目的资源具有哪些特质？我们将如何进行市场定位和产品定位？我们的产品将要怎么做才能赢得客户？核心问题市场调研主要问题B1主要问题B2主要问题B3问题B1.1城市发展问题问题问题问题B2.3问题B3.1产品空间问题B3.2竞争空间问题B3.3价格空间关键问题B：产品定位主要问题B1：市场基础主要问题B2：市场供求主要问题B3市场机遇关键问题C：规划设计关键问题A：市场调研目标：产品定位问题B1.2经济发展问题B1.3消费能力问题B2.1

市场供应问题B2.2

市场需求问题B2.3市场机遇问题树MECE-1问题树MECE-2对手C项目定位问题项目自然禀赋客户群体是谁产品供需主流客户群次主流客户多层住宅高层住宅其他住宅自然资源位置环境市场供求户型结构市场价格竞争对手是谁对手A对手B资源产品市场环境特质自然特质产品穷定位哪要解水决的泡核心腥问题中是——如何豪满足踢客户荡需求丘与欲川望大部：产捕品定滚位细卡分（悼建筑讽形式目、功另能分刃配、雅户型摊配比视等规端划设耍计）垂，小昼区布目局；中部：户怕型面粉积与青平面林布置浆；细部：设已施设猎备、私材料让、建利筑细硬部处凡理；提升疯：资睡源利阵用与程环境星营造勉、文挡化氛普围、贺管理劳服务2.明确软调研鹅的内钥容城市踩宏观药环境宏信息市：GD嚷P增长胀率、宇人均GD差P、人显均可狭支配香年收便入、魔消费亚水平椒、银援行年弟末居爪民存闪款余督额；市场枯中观伍环境考信息永：房地柴产市县场产仿品供拾求信摇息（吼高层完住宅容、多由层住傲宅、惰其他扛住宅走，商示业、械商务帐用房叹），家市场庙主流革产品楼的户童型结签构与糖面积骑，市给场价纷格（伏单价惹与总趁价）赢；2.明确栋调研误的内聋容市场泽微观洒环境乏信息抢：当前歼典型洁项目幸，可佣比项满目的姻产品膝结构蕉与面娃积，鼓品质纺与形短象，响单价叠与总冒价；各个穷楼盘沸不同弯户型铺的供觉应量置与销肾售量蒜；未来摸的竞圾争对畅手的徒产品您趋向融情况热；项目习的位咳置环亏境、点资源顺优势墓与特柳质；目标储消费辟群对斯户型赏的需甲求与街购买逢能力五，目工标消浇费群宪对产犁品的锈价值伤取向参。3.确定贷调研抢范围邻与对废象当地还政府宴部门绒：统砍计局鸣、房贱管局佛；区域锁：辐撕射区币域、慕可比针区域稻、竞防争区缠域；物业设：同嘱区物研业、江可比涝物业外、典富型物涉业、保竞争流物业爱；需求岗市场融：目救标消捕费群循、置看业投莫资者透、经蹈营者4.调查挑准备拨工作《宏观序数据笑调查子表》《历年绵房屋搭价格耻走势均表》《住宅奖（商肤业、损办公扇）项谅目调宁查表》《售楼栏反馈耍信息漠调查报访问突表》《住宅本消费逢需求蔬调查神访问丽表》《商业野用房彩投资膊经营司调查逢访问伸表》市场扒调查所需趣表格调查脊工具樱与小扩礼品5.信息倾收集按前殊面的旋调研往内容暑收集债信息玩，重泼点放包在微由观市本场信液息；主流紫产品部供销肃信息核包括键：楼层尺结构种（多参层、势小高梨层、层高层攻），他户型魂与面客积竞争伪楼盘援信息洞包括慈：在售栽竞争仅楼盘榨、闹在建淘竞争铃楼盘餐、厘拟建长竞争厌楼盘笛；产品农结构厦与品雷质信凤息包穗括：规划场设计剖、建答筑风相格、桶小区漫园林候、物点业档音次、滔户型或与面善积、来设备蜂配置角、管贱理服丽务等殃；信息怀收集市场上消费崖需求凉信息题包括绝：开发坚商反现馈信早息、碎消费首者问锤卷反稻馈信拒息、具消费惩者访鲜谈反甲馈信水息、个其他境渠道穴获取们的信璃息。带着信需要沉解决夸的问脑题进川行针处对性亚收集名，主虫要采眨用观污察法搂、访园谈法切和访锣问法眼进行恐，重杰点观横察的贯物业迅是与傻本产轿品定振位相腔近似悠的物抵业，械重点完访问辩对象贞是售蝇楼人绞员和亏购房反者（本尤其趴是拟竭购房闻者）思；信息驻收集由于患各类尸户型题销售铺量与老未来暖竞争萍楼盘倘信息职的收群集难喇度较绞大，华调查别时需滥要采朋取一示些特武别的探手段灰。例伞如不怨断反馅复观帽察销例控板需，从乎不同贺的侧持面了拖解实狠际销框售情揭况；抖加强躲与销检售人贤员的梯沟通例，向脚相应撑的设旁计院排打听迷等。请记武住“无孔霉不入哈”这句周话！6.市场港信息头分析堤研究已的几欣个关末键问哀题分析拘被调枪查产圾品的暖结构斑与品昂质（救档次猛、户定型、终配置述、建熊筑立淘面与碑小区染环境执等）径，并写分析赶当前丈畅销存的产摄品有下哪些闻特点跪？滞喘销产疑品的学原因否是什嫁么？历史申上不沸同阶肉段（闪包括撇当前拦）的遗物业惯产品岸结构阿与消纸费群熊体的劣对应吼情况想，对即细分行市场谣进行蔬分析颜，了跟解当巩地高辽、中村、低仍不同李消费底群体溉对产殊品的仪不同铅需求狗，他吧们对免未来叼产品篇的户要型及秩相关慰因素科有何侍取向?综合姨分析牢被访珠者对泡户型垒面积辆的需啊求、塔所期拦望的性单价碍与对猎总价委的心滑理承遥受能塔力有父多大品，有锋多大骨的调佩整空午间？6.市场行信息迹分析骄研究霸的几消个关椅键问匠题寻找岸未来状项目桌产品述可实导现的术价格疗空间婚，拟盛开发慈产品具成本姿的底斥线，衔以及孔可提夸升的骂附加艺值空腿间；寻找汉项目玻未来精的主典要消闷费群澡体是顶谁？巴他们公对项储目的焰位置跟是否阔认同闹？如识果他答们不剥认同针该位痛置，剩有何集对策?引导道其超嫁前消你费的杰起点这在哪供里？根据汽对市弦场调恩研的搞分析灭，项羡目的嚷主力圾户型驼可能由将会索与未刑来的霸竞争角对手粪的雷支同，克可从含哪些席方面透去挖族掘产姜品竞芦争力飘？产品贫定位网的调绩研重异点是递为未边来户抚型确脾定方湖向户型漆研究各区星域楼仔盘户型供牧应特耀点各户馒型平均面童积变慕化市场流供应户型认走势分析仙模型分类抱统计更表综合播比较绍分析挎表综合塞交叉悲分析胃表户型缎点评问卷隶统计甲饼形赞图问卷夜统计你柱形冻图竞争烈对手杠矩阵元图安全笛、物际业管朴理、傲价格乐、生世活配斤套及售环境弹、工刷程质辟量、强地段蛮、交抱通是株春洲市袄民购嘴房时所最关驰注的粮因素厚！最关桃注因死素问卷邪统计展柱形赏图分饼析案吗例计划被购房剪面积67猴%以上夺的被辱访者世选择90贡-1冻29局㎡的住铲宅，说明兰德州哭市民狂普遍帜喜欢码中等越面积脆的住位宅。客户鲁对产测品需限求的蚕取向计划好购买需房型户型旱选择惕主要爪考虑车到卧抚室的们数量迎。选其择3房的耽比例证最多押，达草到一暴半，杀其次烧是2房。问卷揭统计贴饼形寄图分王析案察例当前顺竞争挎对手主要浩竞争糕对手——局XX花园『客观烦性』主动秆式被动掌式『主观绒性』3142地产位项目任的“鸦核心森竞争撇力矩案阵”东方恒明园妥：1+端2模式产执品服雪务人健文环射境（新骑进者客）（品清牌）（社派会资张源）（自莲然资闸源）产品漆：策略——以整坦体取晓胜卖点——规划常设计醋、智傲能设细备、闹内部期景观坛与配劝套服务宪：深圳誓品牌削物管颤，维识也纳赶管家确服务项目法核心疏竞争鄙力矩盈阵图传分析疑案例具有吗相匹廉配的槽特质忆，是击户败竞才争对霜手的有力辉武器故。当前浓竞争捎对手领导无者—垄断宣价格—产品哲有不蝇可重峡复性—过河姨拆桥追随闭者—搭便馅车，抬借势—以小吩博大梢，杀抚伤战童术—价格批战的径制造扑者补缺首者—目标赌明确木，挖毫掘客零户—瞄准饮市场孟缝隙—创新乌产品绢和需你求点挑战悔者—改变对游戏员规则—强调累新的蝇评估别标准—强调互产品接的特玩色和榨价值行业栋老大非行魂业老未大，败中大驴规模味市场次/非主连流市汤场敏锐循的机糊会主抱义者结论和：环当境资犁源不弟足，胶因此况着重万深挖玻建筑桐规划适、园打林景辩观等公产品旅内涵台，强廉势推览出品赖牌物贤管，扭以此誓获得拆良好散的市纺场反级应。均价2000元/㎡主要氏竞争制对手——降XX花园项目湾核心无竞争姨力矩抓阵图雅分析候案例当前甜竞争静对手竞争门模式线分析价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验服务外延奇产品核心肆产品外围昆产品高档萄代表梳：XX花园中档撑典型雾：XX花园低档平典型末：XX花园竞争学集中碎面竞争饱次集寨中面竞争司忽略垒面当前冶本地新市场洞的竞膏争大搏多集针中在忍产品合本身盒，竞胀争层悔面仍喊有空菌间。情境舟总结项目丘机会客户炎需求竞争石情况!市场素空白7.对未瞒来产北品趋竞向的孕研判产品礼定位酸的误象区之仍一就刮是按右照当梳前畅