成都商业项目前期定位方案图文并茂

消费逻辑&统一营销&商业资源XX地块-商业营销定位报告营销策略商业定位规划发展市场分析第一章PART1地块分析本案本案双楠地块位于武侯区逸都路二环路交汇处，是成都传统商圈，是武侯区重要商圈之一。地块分析|区域界定地块分析|用地指标地块总净用地面积61682.28㎡，其中住宅用地与商业用地比值为8：2；本次回报方案主要对商业部分进行研判，商业净用地面积为：12336.46㎡本地块北向临二环路具有较高的展示性和交通通达性，对于商业的打造建筑形态要求较高；商业5.0容积率，48%建筑密度，60米限高，对于商业产品规划和经济价值预测要求更高；商业规划指标：净用地面积：12336.46㎡（约18.5亩）容积率：5.0建筑密度：≤48%航空限高：60米用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）建筑密度基地面积（㎡)限高（米）12336.46561682.28≤48%5921.560地块分析|项目路网四通八达的交通路网，增强区域辐射力，对住宅及商业均是一大利好。伊藤人人乐双楠天都红牌楼广场中环路二环路商圈现状：底商餐饮为主，集合式商业多业态为重。由于老式建筑的原因，商圈多为底商，分布广，档次较低，主营配套零售与餐饮。地块分析|区域商业构成商圈现状酷：商袄圈内岗“伊晨藤”砌是绝自对的伟领头崖羊，鼓周边劲有人趁人乐释、苏未宁共捷同支站撑。地块做分析|区域气商业广构成日常件时段巡寿，伊姓藤洋陶华堂硬人流惹如织伊藤尼双楠费店为构中国曲“单排店之悠王”哲，该慕位置估成为普双楠浙商圈南核心坟，是屡区域金消费赚人气影的保蒜障，议对本烫案消网费人艺群定誉位有前绝对孔的参皱考意惧义！单店记之王捉的四脑大支懒撑！！一二三四区域刷精品蛾业态港相对移缺失居民迅消费黑力成点熟区域俱商业臭中心其匮乏精细池的人口性化现服务地块衔分析|区域测商业馆构成地块丸分析|区域嘉住宅舍构成区域内腊住宅乐人群智不完列全统候计近30行00村0户，怖按统杆计局戒数据口，每忆户2.厌61人计咽算，汗共约8万人住宅信息表序号项目名称总户数物业费售价租金1武侯名园1500197072055-22252锦宏阁7801.587052800-35003蜀汉公寓3800.887011900-23004天亿大厦2681.564982500-55005武侯花园6000.671001400-28006香月楠岸6301.897851800-28007百花公寓1401.583521400-22008太平盛世6960.886661600-24009金地花园6931.585362800-400010置信花园2201.897712500-360011园丁园4091.190372000-300012森世阳光11001.895002500-360013竹园3601.580002100-340014双楠名城8301.282001100-430015金色家园7402105002300-400016双楠美邻144191001800-300017鹭岛国际27712.8147002200-1000018丽百居1040.580001800-280019置信逸都2201.8100002800-360020溢阳绿城5940.8105002600-400021龙锦花园1001.875751800-300022绿城花园1930.779962100-360023丽景华庭16421.590002200-380024爱丁堡1261.284502000-4000本案华通叛大厦长城炮金融超大厦锦宏锅阁武侯惑名园蜀汉矛街社怎区高升伸桥小聚游园健康臣大厦蜀汉胜公寓香月肺楠岸花样辅年华百花加公寓每日叮大厦桑瑞期大厦百花叹小区百花考新居金地插花园西南盆民族躬大学成都犬体育看学院成都雕武侯熔祠博中物馆成都该体育恭学院初附属岔医院四川局省交摔通厅忘公路介局成悬都医压院康河氧俪景康骨周医院财富凯双楠狠写字扁楼武侯挎区教狮师公递寓森桦意苑置信水花园成都个石室足双楠蔑实验涌学校蝇小学斗部碧云桂天园丁准园卫雅胆苑竹园森世扑阳光双楠榨名城好家啦园成都胳医学织院附冰属不望孕不盟育医韵院宏景踢园银泰胖香樟志林橙堡红馆太平汇盛世成都际市太痰平小积学双楠慕映象楠雅索阁武侯遮国际美好想时光丽百符居聚园金色昆家园鹭岛纯国际词社区龙爪董社区花间裳兰庭棕北顷中学病西区双楠复美邻置信模逸都贡花园爱丁伸堡中海唯大厦溢阳梦绿城丽景词华庭绿城套花园龙锦增花园龙华肆阳光大华落情融嫂苑地块谎分析|区域盐学校艰构成项目1公里巾范围愚内拥霞有6所幼浊儿园迹、4所小坝学、2所中碗学、6大医菊院，冒复合恰型客碍群逾20万人拘。石室小学石室中学武侯实验小学川大附属小学龙祥路小学棕北中学太平小学43中学红牌楼小学西川中学第二人民医院成都双楠医院西南脑科医院第九人民医院武侯区人民医院四川省人民医院棕北晨小学成都垄第二志人民岩医院武侯肤实验担小学地块附分析|项目四至武侯大道二环路逸都路商业氛围：★★展示性：★★★★★交通组织：★★商业氛围：★★展示性：★★★★交通组织：★★★商业氛围：★★★★★展示性：★★★交通组织：★★★★商业氛围：★★展示性：★★交通组织：★临逸叫都路长面紧茄邻伊烂藤洋舰华堂亿，以廊后成浴熟的典商业伐氛围斯，且扶出入斗口交国通组索织便纳捷，凳本案产商业稿主入渐口建头议设滨置在绢此；临二问环路岸面展弄示性拖最高腊，但绞交通僚通透捎度低文，建貌议将据该面惕打造冈为本贩案的怒形象艳展示兰面；临武话侯大城道面别展示判性较梁高、拉出入软口交扰通组占织较锤便捷讽，建幕议将疗该面屯设置进为本加案次雨入口克；晋阳商圈双楠光华村街商圈外双楠餐饮休闲娱乐零售2.6KM2.2KM2.3KM未来串区域浇竞争资中在核挠心商圈有金科旅双楠盲天地与双楠净悦天适地两个皇项目回；在次俊级商称圈中杯主要弯为金楠喇天街但、大纸悦城横、优题品道三个偷项目及；距璃离本誉案均闲在2.捷5公里凑左右局，竞毛争性衣相对各较低降。已开业驰项目垫主要施以零栋售为输主，绑而本榆案区胜域同库样以牺零售碑为主汇，餐筝饮空耗间较僻大。地块券分析|区域冰竞争僚关系档次规模金楠天街大悦渡城仁和酸春天优品腰道伊藤糕洋华棒堂悦天途地双楠缘瑞天地市场坊空间从消祥费档照次与绣商业蚀规模纤两个捕维度当的交蚀叉分水析发盆现，谁中小愈规模长的大抓中档屯次存陵在较夹大市销场空障间，滑与本秤案的说商业扑规模哑相契狱合。地块踏分析|区域践竞争滑关系优势（S）劣势（W）地处双楠核心核心地段；项目周边立体交通网络成型；成熟商圈，区域站住人群多；整体商业市场较冷，竞争激烈；地块进深长，规划无法避免内街；机会（O）SO策略（增长型策略）WO策略（扭转型策略）市场存在商业项目的空白点；伊藤带动了大量客流；强化项目地段、商圈、消费人群众多的核心优势；合理定位，差异化竞争，科学规划，提升商铺实用价值；威胁（T）ST战略（多种经营战略）WT战略（防御型战略）临近项目双楠悦天地与金科双楠天地更早进入市场；推广渠道与现场展示扬长避短，强化伊藤带动的巨大作用；有序开发，保证各阶段的收益SW虹OT总结地块梦分析|桐SW帐OT总结地块|总结商圈鲜主题侍特征食非常准明显繁，多传统小临街铺底商蹄形式彼，随仔着区历域不城断发牧展，她开始赔逐渐梨转型劳升级魔为集摆中商珍业的量形式爸。商圈艰整体发唇展较杀为成婚熟，以岁伊藤醉为代年表，葬经营炕状况阿良好挎。区矮域周纷边临闹街商乱铺相冶较其睡他区垫域，佛经营体品质残更高汤，承沟租力思更强烧，转埋让费拐、租柿金均幕比其他恐区域高出议一个犯档次涝。商圈人秀流旺割盛，且蛇为复毫合结筹构，住题宅区装常住号人口狼逾8万人，学校瓦、医编疗等框复合智型客督群逾20万人，消财费支持畏充足蛮。借力于成亿熟商究圈带槐来的球发展林机会PA驾RT魔2成都原商业嘉宏观圣市场分析成都接商业永市场扬分析|区域泰政策商务匠部部备长：感国务减院决冒定新哀设立7个自章贸区怒，四笔川、坝重庆睛在列撤；8月31日新刑华社作消息旁，商规务部介部长滤高虎蜜城在及接受腾专访抹时表缠示，大上海枕、广证东、险天津次、福迫建自冰贸试锐验区组建设惑取得圈的成丽效，脸彰显纯了自勇贸试鱼验区妙的试羊验田拳作用阔。近且日，弄党中肺央、惠国务晒院决显定，警在辽渡宁省匪、浙贩江省随、河凡南省案、湖两北省症、重患庆市临、四涉川省陕、陕皂西省丸新设月立7个自霜贸试左验区槐，这谁代表喝着自傲贸试丛验区共建设径进入回了试剂点探糠索的江新航事程。成都脉青羊晕辖区专欲集朗中推滋地93盆0亩恐城西攀蔡桥脸板块挥未售每先热成都刃下半耍年还峰将集与中加潜推热摘点区扑域地喉块，光仅城延西青温羊辖啄区就馋推地恒高达93统0亩，论涉及拒上市贼地块17宗，击其中眯青羊棚新城税区域宅占了80仁0亩，子像紧披邻蔡添桥地报铁站免的蔡爬桥板榨块拟准上市葬土地就累计30劈燕0多亩则，备棉受各著界关要注。术成都僻一家舰地产真机构前人士郊表示说，城骂西土笑地供厌给本竭来就棕相对渴稀缺村，从急目前恐拟上令市的17宗地岩块来老看，贵均属闭备受柴各方杨青睐笛的高昨性价氏比优拦质地笔块，叔且下右半年旅成都肯大型洲房企投“储脖粮”运心理他迫切味，争而抢势谨必会孟常态柜化整体饥遵照厨全国旧经济怕稳健纳发展以的大迎方向旦，以馋区域闪性利枣好政裹策为钥带动台，城槐西将未得到橡新一蛙轮发绑展。项目访发展娃初判|小结思考百战不殆，江信息组很重样要首先瞒需要尘对本漠案的移市场叔环境抢有一杰个准磨确的蔽认知绝。由于去本案辣商业豆包括梁“商期铺”而“办帆公”趣“公公寓”究三个这品类隙，故荒分别剥对上蝇述三耻部分故进行负市场果研判亩。成都寄商业休市场当分析|土地叙市场本月缴商业查性质佳用地正供应芹宗数5宗，列供应凯面积18物2.野2亩，债环比拖增加猛，同统比减覆少。本月暖新增5宗商守业性纵质用滑地，亩环比颂增加4宗，色合计纯推出俱面积18撕2.病2亩，绞环比呜上涨14惑9.专1%，同联比下宽跌53炮.3拦%。1、土讯地供越应成都陈商业够市场朴分析|土地悦市场2、土稍地成丙交本月雀成交2宗商停业土猴地，林环比贤减少5宗；石成交繁面积义为88亩，驳环比延下跌68虽.4镜%，同捐比下钥跌89石.2%。成都溪商业贱市场各分析|土地竖市场2、土透地成晴交本月摇成交箩土地容都为浇挂牌柱成交含的纯称商业赶用地屠，底佩价成长交，迈土地递成交寒单价68万元/亩，期成交组楼面堵地价检为48姑3元/㎡。成都破商业饥市场乏分析|土地目市场2、土摔地成已交成都钥商业捐市场阻分析|商业结新增册供应1、月纲度走盖势本月亭成都构市新便增商伪业面盯积17地.0万㎡量，环霜比下跟跌45疑.6峡%，同碰比下港跌76党.0%；成都档商业麻市场福分析|商业客新增护供应1、月子度走任势新增窃供应似大部慈分来自郊区，整体湖供应毅占比达到58暑.9源%。成都茶商业颤市场捏分析|商业困新增渗供应2、行缴政区锹比较本月彭州嗽市与欢天府新区绑排名前两罗位，供应帜面积嚼为3.巩34万㎡狠、2.摘68万㎡蜻，分戏别占比19歌.8%与15给.9%。武蜡侯区8月无末新增机供应贿。成都正商业闲市场禽分析|商业膜销售诵情况1、月忧度走失势本月近成都批市商爽业销仙售15补.2万㎡守，环馋比下清跌10联.0伏%，同教比下耐跌1.巡寿0%；成都外商业夹市场松分析|商业伞销售遍情况1、月突度走因势商业泼成交谁集中口在主城飘区，成交6.游7万㎡鸭，占精比44脚.0保%。成都狗商业竖市场脆分析|商业惜销售若情况2、行串政区名域比卵较本月秧商业销量振前三为成华、涂高新程与温江，各占比分锯别为17云.9耍%、11汪.5尸%、8.剧8%。武侯瞧区成浮成交0.副6万㎡祝，占步比3.毅6%，环桌比下攻降50饥%。成都蔬商业膜市场脑分析|商业用销售颂情况3、商恨业存挠量截止锐本月墙底，咽成都叙市商候业物棉业存谱量累毅计13宪56鹿.6万㎡网，环戴比下屠跌1.舒1%，预供计去尼化周含期89灯.2佩5个月旧。武侯区存惠量81豆.6万㎡躲，占撒比6%，在锐主城如区中纲排在若第三寒位，目存量俊较高厌，预泰计去屿化周皇期10戴2个月降。行政区域存量面积占比环比天府新区37.72.8%1.3%锦江区76.85.7%1.6%成华区102.57.6%0.4%金牛区51.03.8%-1.2%青羊区49.73.7%0.6%武侯区81.66.0%-2.1%高新区182.613.5%-2.5%行政区域存量面积占比环比近郊467.334.4%0.1%双流区78.15.8%-0.6%温江区72.85.4%0.1%龙泉驿745.5%-0.3%郫县75.85.6%-0.1%新都区166.712.3%0.6%远郊307.322.7%-3.4%成都惯商业把市场腥分析|商业疮销售破情况4、商细业供恰销比成都商业供销拌比大而于1，供大脏于求；今年2-遵6月份嗽，供维销比票持续暖大于2.晃1，6月份详达到3.鹊6，商套业库糕存量隶继续姐加大臂，销买售疲刊软，追竞争瞧压力衫大。成都燃商业佩市场套分析|商业榜销售扁情况5、销勺售排蛮行项目名称区域销售面积(㎡)成交套数排名清凤时代城高新区23372.583181保利两河森林金牛区22917.731492天香高新区21027.411493峰度天下高新区15579.97804成都青羊万达广场青羊区14437.771555蓝光中央天地金牛区14159.752096华润二十四城成华区13728.871357绿地世纪城金牛区8862.822168天府北京街天府新区8806.23969高盛金融中心高新区7804.918510主城区1-焦9月总油销售误排名番主要背为高榨新区北项目供。成都效商业洁市场紫分析|小结本月垃商业本性质趴用地锐供应归上涨阶，成汉交跌宜至历供史低关位：新增5宗商秆业性梅质用驶地，岸合计蓄推出园面积18粪2.孔2亩，扁环比诱上涨14胞9.蛮1%；成稿交2宗，脖成交贤面积扰为88亩，药环比辞下跌68付.4辨%，天府兽新区石与彭小州各昆成交1宗，幕天府厦新区焰成交芒单价25终2万/亩，较楼面牲地价50灭4元/㎡，煮彭州安成交技单价30万/亩，卵楼面评地价45锯0元/㎡；本月叨商业偏物业道供销扒下跌给：新上增面淹积17聪.0万㎡廉，环吐比下谣跌45逮.6宴%；成糟交面谜积15剃.2万㎡切，环炎比下千跌10桶.0椅%；截止物本月腿底，忆存量吉面积班达到13愚56虎.6万㎡薯，环厘比下怎跌1.蒜1%，高殃新区哗与新不都区扩存量眨居各酱行政左区前茄面；逮存量浮去化发时间劝达9年以选上。1、整练体市台场库盆存量份高，裤去化菊速度涨较慢陵，周俘期较拦长，染市场择对商谁业那避地呈最谨慎塘态度奶，非椅优质酷项目炭成交赏。2、目才前武侯区新唐增供六应较必低，抱库存盾由于托商圈庆发展缎条件蔬制约挪，去膀化缓关慢，陵市场狱活跃堂度低余。PA乔RT衣3成都师写字占楼市洒场分析成都裙写字娘楼市亡场分瓜析|写字蠢楼销喉售情虾况1、新超增供额应本月平大成稀都写斑字楼挣供应令面积8.她7万㎡匹，环台比上胶涨84蒜.3受%，同兼比下疫跌78驶.1池%。供喝应主位力区秘域为雀天府芦新区陆，供暗应6.蹲1万㎡兆，占溜总成队交的70骡.5牢%，其像余来底自金附牛区捉。成都虚写字刺楼市泪场分依析|写字搜楼销售腐情况2、月帮度走渠势本月朗大成袄都写遍字楼券销售15量.3万㎡，主城区谅成交拘量最材多，泽成交14暮.4万㎡汪，占句总成严交的94灯.1插%。本月肃平安木信托顺整栋惊购买态了成搬都银戚泰中诞心T3办公汉楼，役备案浇面积8.烦20万方桃，西趣部国册际金酱融中领心２接号楼晌写字务楼整墙栋备作案，栏备案剑面积4.浓18万方禽，使坛本月恰成交谢大幅娘度上架涨。成都敞写字罢楼市犁场分也析|写字窃楼销售师情况3、行位政区柏域比脚较行政区域销售面积占比环比天府新区0.10.7%-锦江区4.327.8%6176.1%成华区-0.3%-11.2%金牛区0.10.8%-45.3%青羊区0.21.6%-42.6武侯区0.21.2%119.7%高新区9.662.5%295.4%高新区努销售侨最多采，销夜售9.指6万㎡惰，占62舅.5%；锦江区销策售4.躺3万㎡即，占27缴.8%。武侯区写圈字楼唐市场列去化拨仅20甚00㎡。成都岗银泰符中心西部崖国际拜金融晚中心成都写写字证楼市通场分辽析|写字搜楼销促售情咐况4、存拌量截止扫本月偿底，读大成丘都写小字楼贯存量35检0.化5万㎡搏，环腿比下两跃0.向3%；存场量主梦要集遣中在苦主城针区，绸主城翼区存点量面谋积27盯3.矩3万㎡桥，占嗽比78缺.0蒸%，其中武侯启区存薪量28炒.4万平偏米，究排名饥第三赴。行政区域库存面积占比环比天府新区16.04.6%59.9%锦江区21.66.2%-16.5%成华区38.110.9%12.4%金牛区21.16.0%12.3%青羊区21.36.1%-0.6%武侯区28.48.1%8.2%高新区142.940.8%-3.8%成都池写字刘楼市光场分投析|小结本月瓦写字电楼供优销上甚涨：见供应8.葡7万方浓，环觉比上庭涨84炒.3度%；成围交15贝.3万方语，环倚比上膜涨2.麻9倍。截止枕本月里大成顾都写铺字楼悠存量35裂0.电5万㎡艺，环比下降0.乓3%；主城躺区是版写字符楼销尘售与秧存量拔的主睁力区凉域：裁销售范面积14红.4万㎡猪，占羞整体设销售倒量的94颗.1六%；存障量27猎3.锅3万㎡煌，占敲整体暗存量如的78冻.0刻%；目前赖成都给市场末写字悄楼存岩量巨维大，摩且陆宣续有险新增治供应付，使志得去询化周伯期进言一步众拉长洞，主捷要依水赖个爱别优朴质超革甲级惑写字坝楼带拣动市舌场。武侯区存辱量高庸，去蹄化慢桨，仅谅武侯蔽新城阅“城省置汇摄点”代项目皂正常嫁节奏兆销售影，市辉场较肃冷。PA息RT映4成都雀公寓桐市场分析成都暂公寓掉市场拴分析|公寓潮销售遥情况1、供坛应情是况本月既大成狗都公款寓供丹应面情积1.登5万㎡旷，环恭比下杆跌84止.2遮%，同页比下渣跌77准.0逆%。供杠应主灯全部侦来自颈新都子区。成都取公寓呜市场沸分析|公寓名销售叫情况2、月寺度走慕势本月只大成激都公多寓销拢售8.岩0万㎡孙，环殃比下摄跌14逼.5泻%，同帽比上烦涨3.滑5%。主协城区鲜成交薄量最场多，凤成交5.挂4万㎡处，占筛总成盆交的68百.0爽%。从近鹊期走协势来洁看，牺呈现倡逐步仁回暖亦的趋邮势。成都齐公寓寸市场寒分析|公寓筹销售念情况3、行挺政区午对比本月葱高新区岩销售学最多痕，销率售1.巷9万㎡黎，占酿总成对交面欠积的23跌.3区%；其次是金尿牛区掏，销瓦售1.枕8万㎡煎，占漂总成窑交面纽奉积的22图.2垂%。行政区域销售面积占比环比天府新区0.67.7%0.1%锦江区0.44.4%12.8%成华区0.34.2%-58%金牛区1.822.2%257.7%青羊区0.44.7%-58%武侯区0.79.3%109.1%高新区1.923.3%-4.7%成都炮公寓黎市场没分析|公寓共销售饰情况4、存舟量存量主要休集中兼在主卡城区撒，主世城区柔存量场面积17幼9.繁0万㎡维，占腰比62孟.0饰%，其欲中高水新区锹存量启最多遭，存妄量70岂.7万㎡缴，占坚总存丙量的24未.5门%；武侯区驳存量20耗.1万㎡亦，环汉比下抢降3.沫5%；行政区域库存面积占比环比天府新区8.12.8%-2.4%锦江区16.65.8%-2.1%成华区40.814.1%-2.8%金牛区20.87.2%-6.2%青羊区10.03.4%-3.6%武侯区20.17.0%-3.5%高新区70.724.5%-0.7%成都堆公寓蚕市场昨分析|公寓爷销售棍情况5、供器销比近4个月皂成都应公寓挪整体馅市场船供销泻比平洒均0.哑97敞5，销遗售市椅场有民所回晕暖。成都磁公寓冤市场园分析|公寓糖销售丹情况6、月此度排脱行项目城区套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)高盛金融中心高新区178065282.27104206.5215962成都青羊万达广场青羊区69329149.8326370.679047嘉年华国际社区高新区68526107.9719213.957359龙城高新天地高新区58722374.9811130.494975金科中心成华区53325599.6919395.977577蓝光中央天地金牛区53316616.8415629.529406蓝光东方天地成华区40920072.3415436.347690高家庄赞城金牛区40819306.4213595.417042仁美大源印象高新区39017516.3811354.856482主城殊区1-喷9月公椒寓去蝴化排颈名中懂以高陵新区械为主邀，与浇本案紧处于除同一刮环线寺的“骨蓝光派东方特天地餐”月新均区漏划22刊00㎡，忙单价76光90元/㎡成都堤公寓药市场脾分析|小结本月梁公寓区供销良下跌限：供腊应1.杯5万㎡棵，环垒比下脚跌84愧.2败%；成粉交8.热0万㎡县，环痕比下戚跌14耕.5述%。截止别本月四大成加都公锣寓存团量28立8.时6万㎡染，环呈比下甚跃1.祖9%；主歌城区伯是公恨寓销养售与饮存量养的主高力区同域：蔑销售愚面积5.拼4万㎡彻，占秒总成却交的68醉.0异%；存啊量17痛9.反0万㎡键，占钱比62岛.0偏%；近4个月愧成都窜公寓旗整体顺市场蚁供销首比平隆均0.炸97悲5，销漂售市在场有录所回肝暖。主城响区公假寓市均场逐营步回匠暖，沈武侯仆区库则存逐籍步降政低。成都洽宏观兰市场丙总结公寓薯板块主城辆区公阅寓市捷场逐峡步回汽暖，历武侯贴区库浆存逐耐步降或低劣商铺差板块目前脊武侯刘区新漫增供烂应较煮低，寸库存返由于谢商圈刑发展负条件建制约戚，去啦化缓月慢，凭市场免活跃贩度低刃。写字抚楼板吼块武侯泛区存梨量高捧，去秆化慢爸，仅毅武侯栋新城距“城懒置汇乒点”排项目时正常配节奏馒销售外，市研场较尖冷。劣优在上敬述宏滥观市蜻场环后境下斤，目前闲成都挨各典霞型商圆圈现固状如减何？思考PA封RT容5成都怒中观害市场分析晋阳念商圈双楠光华焦村街商圈外双胆楠红牌盒楼武侯庭祠省体用商圈天府产广场腐商圈餐饮休闲掘娱乐零售商圈吐分析|区域赠界定成都滨典型之商圈尸分析|典型随商圈晋分布三环路一环路二环路双楠商圈综合消费红牌楼汽车产业建设路商圈锦华商圈城市核心商圈成都挂典型却商圈吴分析|城市餐核心桨商圈萍分析名称春熙路商圈范围属于锦江区，以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠北新街、东接红星路三段。规模总面积约300亩，营业面积约22万平方米，高档专柜(专卖店)约200家。主要项目王府井、太平洋、伊藤洋华堂、群光百货、伊势丹百货、百盛、银石广场、太古里、IFS、晶融汇等。商业业态中高端零售百货、服装、超市、商贸金融、酒店服务、休闲娱乐、历史文化、旅游观光租金500-2000元/㎡月，甚至更高（除扣点）售价区域商铺售价：60000-100000元/㎡春熙惊路商碧圈由总胖府路凯、科娃甲巷港及东宿大街想三个欧组团致构成肾；租前售价扰格水些平高忘，其征中科旬甲巷带及东映大街姥组团鹊租售内价格闭相当何且较启总府伙路高鞭；商肾圈内律业态纺丰富充，集极购物膝、休刑闲娱陆乐及两旅游途、商间贸等贯于一模体。总府路东大街科甲巷名称盐市口-天府广场商圈范围以盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，围合成的多边形区域规模面积220亩，营业面积约26万平方米主要项目成都百货、人民商场、北京华联、新世界百货、大业百货、百盛百货、九龙服装广场、泰华服装批发城、锦城艺术宫、西南影都、太平洋影城、四川书市、。商业业态中高端零售百货、餐饮、娱乐、生活服务、服装租价周边商铺租金：150-4500元/㎡月售价区域商铺售价：50000-100000元/㎡盐市劈燕口商钢圈紧邻扯春熙反路商占圈，洗分为葱天府信广场智及盐丙市口费两大望组团昂；商承圈内辜不同辣档次惰商业搞集聚圈，业库态丰量富；抵整体并租售催价格允水平秃高。天府广场盐市口成都席典型寻商圈拦分析|城市感核心依商圈拿分析名称建设路商圈范围以建设路为轴线，延伸至二环路，横向扩展至新鸿路、建设南路一带规模建设路大商圈覆盖面积约3.7平方公里，核心区位于东二环路沿线枢纽地段聚集了5000平方米以上大型卖场14家，主要项目万科钻石广场、SM购物广场、成都华联百货、第五大道、高地中心、龙湖三千集商业业态百货、餐饮、数码、生活服务租价周边商铺租金：120-300元/㎡月售价区域商铺售价：40000-80000元/㎡建设丈路商过圈已经垦成为仓成华限区的严金融乞、商鲁务、蔽行政扩、信椒息咨启询、倡商业根零售诉和娱很乐中学心；树以千伊藤世洋华亭堂、SM广场建、龙镰湖三庄千集弟等为哄主的酬商业执中心易，聚丘集了纹大量喇的人服气；忙租售珍价格旱较高绝。成都健典型泄商圈絮分析|建设熟路商璃圈分寄析名称红牌楼商圈范围武侯区北至二环路、南至武阳大道，西起武侯大道、东至武侯区与高新区分界处的围合区域，突出沿川藏路的轴线经济带，规模区域面积约5.4K㎡主要项目红牌楼广场、九峰国际、、红星美凯龙、曲美、东方家园、三九佛兰汽配城、红运汽车美容装饰市场、中国西部汽车城、九峰芙蓉汽配城、西南汽配商场、成都永丰汽配城商业业态家具专卖、超市、汽配租价周边商铺租金：80-300元/㎡月售价区域商铺售价：30000-55000元/㎡虽然依随着齿规划哀调整替，老构汽配专城迁纵出，这但红牌鸡楼商峰圈依然作以汽币车产肢业为间主。成都负典型喇商圈悟分析|红牌冲楼商个圈分屡析伊藤继洋华烘堂、翁人人复乐、送逸都异城、撑鹭岛膛步行做街共同钥发力纺，形成严强劲斤的消权费吸敏附力蜡，消费菌中心巩价值威自然浮凸显红牌楼广场鹭岛步行街伊藤洋华堂人人乐置信广场本案金科双楠天都核心引擎成都余典型抛商圈扛分析|双楠善商圈揭分析成都敞典型怖商圈启分析|双楠弄商圈输分析中海杆大厦红牌窑楼广絮场金楠惭时光金楠浸天街大悦纸城大合侦仓力德摩时代城置搅汇点立体成交通表网络二环穗路、老武侯棒大道平、大雹石西谊路直口达；30余条证公交夺线路森；环光线BR装T。一成熟消费呀群内双胡楠区仰域，么成都己传统抱富人砍区，陆社区爬环绕枝，消加费力庆充足跑。双楠核由心商拣圈紧邻条双楠因伊藤书，是厘双楠茶片区冷日常胖生活讽、餐扬饮娱止乐、量文化亡休闲梦的核厘心区炎。二三成都铃典型吗商圈雕分析|双楠赔商圈蔬分析三大搅优势价格兽虚高尤、回授报率掠低商业枣价格旧虚高陈，实殃体经咐济受望挫，交租户奴租金答承受衬力低捞，大诱量商宰铺空逗置，四回报抹率低废。一成都商业录地产筹市场冰冷淡库存蚂高、过去化航慢、绒市场凑信心传不足骆、销劳售难旬度高晓。同质痕化、年竞争麻激烈满城板尽是以综合者体，浊今年烤成都吐商铺禾销售俊增量广全国石首位救。二三成都烛典型偏商圈闯分析|双楠懒商圈餐分析三大们挑战成都逗典型感商圈晒分析|小结双楠巴商圈扒分析散总结公寓细板块幕：区域哄内生殖活配纲套完鉴善，资交通誉便利舱，老桐型社议区多港，长晚期以榨来房墓屋租签赁市辟场较进旺，然存在挣大量红租赁杀需求挣，而哭公寓龙产品辟，区初域内蹲项目遣缺失挣；优商铺龙板块呢：目前颜在售段商铺耀主要常为存钱量项碌目，棉新增肾较少却，市炒场竞俯争相傅对较境低。阁市场逗消费迹力充俯足，金投资稍实力清较强写字凭楼板旋块：内双问楠片龙区商盲务氛梅围较匪弱，僚多为户老式缓办公底楼；拆受武磁侯区君规划沟控制刑，商灾务办型公集色中在怪武侯中新城贴区域荡内。劣优面对酿严峻况的销抬售市艇场，场标杆光项目鼻是如稼何操摘作的歌？思考PA帐RT诸6成都愧微观饮市场分析微观市场折分析|典型稍案例寨研究【商业】-清凤见时代笑城（酒成都啦商业锁销冠弄项目迎）地址高新区剑南大道中段成都七中旁占地面积3.95万方建筑面积46.26万方绿化率15%容积率2.4车位2971个物业费2.8元/㎡·月业态住宅、商业、办公住宅占地面积3.96万方建筑面积9.5万方户型区间70-100㎡总户数1092户商业（底商、集中商业）建筑面积13万方总户数208户户型区间20-500㎡办公（SOHO）建筑面积2.12万方总户数529户户型区间22-56㎡客梯数5个住宅叙（9.启5万㎡道）商业眼（13万㎡貌）办公醉（2.弊12万㎡地）清凤弓时代盈城位带于国慰际城驻南天府核一街，属缘瑞于大训源板摊块。业态穿包含索：都董会华贺宅、员商街墨、MA语LL、写朱字楼披。自灿成一骆体，押构成痕区域逝生活讽中心营。销售限模式丛：部荒分自拨持，练其他妙销售丸。主要槐入驻疗品牌咽：家岗乐福苦超市倡、宜设必思雨酒店猛。微观市场励分析|典型齐案例店研究【商业】-清凤渗时代盒城（晨成都妇商业陷销冠书项目躺）微观市场响分析|典型佩案例恳研究【商业】-清凤抄时代摩城（细成都挥商业押销冠否项目励）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年9月472946.933402.03115440043741685.312016年8月292354.586882.47292300048444632.242016年7月13710428.7330086.95288500051346986.822016年6月323178.128374.33263500065057415.552016年5月311493.335334.3357210068260593.672016年4月201203.333817.863172700713620872016年3月8422.771570.94371580073363290.332016年2月4214.76772.48359690074163713.12016年1月101130.032851.2252310074563927.86合计31823372.5863092.55269940043741685.31月度去化35套，25觉97㎡，整体集均价26柔99括4元/㎡。引帅入主聪力店+以价询换量印的策津略，逗在严忍峻市忽场中咽销售逐成功剩。微观市场阅分析|典型飘案例茫研究【商业】-金楠凳时光澡（区枝域在捡售）住宅穿（4.傍5万㎡运）商业吨（1.游2万㎡原）办公博（1.钉7万㎡欣）金楠贫时光位于则武侯铃区晋懒吉北完路，宇属于诸外双趴楠板在块。业态投包含裁：都胀会华跃宅、谅商街接、MA末LL、写钟字楼宽。自逆成一境体，党构成卷区域塌生活此中心洁。销售杨模式谱：部哑分自辛持，爬其他佩销售揭。微观市场柜分析|典型拖案例戏研究【商业】-金楠拿时光递（区源域在正售）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000013610421.332016年2月5222.161009.7454490013110199.172016年3月2136.72518.64379340012910062.452016年4月11785.942600.9633094001189276.512016年5月3196.94566.9728789001159079.572016年6月7381.291663.3743625001088698.282016年7月8394.71288.4332643001008303.582016年8月2144.12542.173761900988159.46合计382261.878190.242591530093574200.35月度去化5套，32汪3㎡，整体均价37惧02野1元/㎡，销柄售压见力较肚大。微观市场芝分析|典型捧案例豆研究微观市场案分析|典型方案例显研究【写字滥楼】-城置哈汇点子（区那域在躬售）地址武侯大道与武兴二路交接口占地面积4.1万方建筑面积26.2万方绿化率10%容积率4.14车位1727个物业费2.8元/㎡·月业态商业、办公办公（SOHO）建筑面积5.5万方总户数521户型区间60-466㎡客梯数6商业相（8.衡6万㎡架）办公虫（5.屿5万㎡右）城置袍汇点位于北武侯闸大道劣顺江桃段，唇属于日外双纽奉楠板蹦块。业态旦包含崇：公虾寓、MA状LL、写野字楼枪。销售抽模式浅：裸寇售。主要尿入驻普品牌抖：永受辉超法市、绝必胜货客。微观市场匙分析|典型嫩案例大研究【写字拣楼】-城置侧汇点位（区锻域在界售）微观市场仇分析|典型期案例润研究【写字叔楼】-城置浴汇点练（区气域在桨售）时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月231940.941494.3776990019821119.582016年2月7534.43404.4975690019120585.152016年3月231623.31231.2875850016818961.852016年4月91561.021191.2376310015917400.832016年5月172210.161641.474270014215190.672016年6月11940.53703.3774780013114250.142016年7月8828.55615.5374290012313421.592016年8月191820.141399.4176880010411601.45合计11711459.078681.0860506001216132531.26月度去化15套，14义32㎡，整体均价75舒63元/㎡。微观市场朝分析|典型康案例才研究【公寓】-蓝光卷东方盘天地地址东二环崔家店路52号占地面积6.92万方建筑面积38万方绿化率30.2%容积率2.6车位2359个业态商业、写字楼、loft公寓、住宅商业（独栋商业、集中商业）建筑面积

总户数

户型区间底商22-65㎡写字楼建筑面积6.93万㎡总户数220

户型区间/公寓(LOFT)建筑面积6.15万㎡

总户数1254

户型区间40-70㎡(主力40-50㎡)住宅建筑面积8.75万㎡

总户数1308户型区间52-81㎡公寓写字楼住宅写字楼商业综合体独栋商业216534781微观市场黑分析|典型烛案例孩研究公寓骨去化刘情况时间销售存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)2016年1月33162112467688846414822016年2月167846107777830406982016年3月178366537819813398622016年4月157385537498798391242016年5月68333825337587730357862016年6月32157111967615698342152016年7月51250319327718647317122016年8月132647149667674515252412016年9月4522111747790347023031合计409200721543676904702303120互16年月园均去馆化45套，22表30㎡，伴整体舱均价76窑90元/㎡，直躁接销沟售模液式，饶销售万状况萝良好绵。时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2013年11335659391263392891166117680952014年1818389246352936516035776155354822015年26138550463643000129340972016年5177633356640012433919合计3251351739705293734494743712433919销售葛主要宰集中可于20茄13年至20闷14年，静整体均价29欢37易3元/㎡，成既交商常铺以输小面叔积为筑主，像整体旷成交蔽套均吓面积41宋.6㎡微观市场葱分析|典型涝案例晋研究商铺去化屠情况微观市场遣分析|典型狡案例备研究【综合】-金科往双楠榜天都地址西二环内与广福路交汇占地面积1.2万方建筑面积9.1万方绿化率/容积率5.6车位394个业态商业、公寓商业（独栋商业、集中商业）建筑面积2.1万㎡

总户数

户型区间底商15-85㎡公寓建筑面积4.3万㎡

总户数1254

户型区间50-80㎡(主力52㎡)微观市场肢分析|典型而案例肃研究【综合】-金科补双楠赴天都四层休闲娱乐业态二、三层餐饮业态，带租约销售一层零售业态，直接出售下层式商业拟定招商欧尚公寓出售，主力面积52㎡公寓楼栋自持，作为项目酒店公寓出售，主力面积36㎡，中区两层散售，其余整售项目2016.3月公寓开售项目商业由3栋公寓（清水）及商业内街构成公寓体量4.3万方，售价11000元/㎡商业2.1万方，售价待定微观市场欲分析|典型曲案例俘研究公寓锻去化形情况时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000072532313.562016年2月00000072532313.562016年3月00000072532313.562016年4月10363.48400.231101121610397.493142347.482016年5月8341.74381.75111710092342005.742016年6月20772.37866.02112130090341233.372016年7月5181.73203.26111840089841051.642016年8月3108.82119.82110110089540942.82合计461768.141971.085559021610397.46725304521.7320兰16年月主均去滤化9套，35肢4㎡，共整体仙均价11支11止8元/㎡，因渴主力帮为整译售，斤销售纤量较狸低微观市场伏分析|典型笋案例锹研究商铺去化先情况时间销售新增存量套数面积(㎡)总价(万元)均价(元/㎡)套数面积(㎡)套数面积(㎡)2016年1月00000023017276.092016年2月00000023017276.092016年3月00000023017276.092016年4月370.92358.9450613444222.7827121427.952016年5月473.49314.08427380026721354.462016年6月00000026721354.462016年7月00000026721354.462016年8月00000026721354.46合计7144.41673.0293351444222.782029158674.0620赚16年月彩均去懒化4套，72㎡，扰整体钞均价46岂67熊5元/㎡，定凉价过蹈高，岛影响言销售微观市场妇分析|典型剃案例鄙研究【综合】-双楠屡悦天泽地地址二环路与武侯大道交汇占地面积3.5万方建筑面积25.5万方绿化率30%容积率4.27车位1648个业态商业、写字楼、公寓、住宅微观市场宜分析|典型桂案例销研究【综合】-双楠扮悦天镇地项目2016.12月开售项目商业由下沉商业+内街商业构成商业体量5.7万方，售价待定业态定位为中青年娱乐休闲摩登街中青年摩登街一层零售业态，计划直接出售二层根据情况或阶段性自持后出售三楼待定写字楼、办公公寓住宅微观市场晋分析|典型圈案例钞研究【综合】-双楠终悦天苹地-规划请图片第一轿章商蒜业市编场分背析的赏总结全国滋环境锡：室经济冻增长进枪入新常态萍，货币信贷政策宽松，楼市枯直接温受益叙。成都谊环境好：进入崇冷静喜期，存去库魄存是核心淡任务含，预盗计不伶会出篮现上箭浮下贺浮的将较大判波动。但成都商阀业市荡场“年三高”现掩状依失旧严狮峻。从区掉域内主要偶商业徒项目餐来看票，有着“稿规模映大、炸品牌哨强、梯业态丰富啄”的特死点，迈与本案所章处商温圈产潜生了非弦常直恶接的把竞争。若翻正面幻玉交锋时，本枕案在兔规模秀上、类推广费用镇等方胀面不具有暂优势，所殿以需要寻求适翠应性植，地昨缘性恢的营销窗策略，使挂得本截项目企给客觉户传跌达一扑个独粥特且适合的项目眯认知比，使透其能瘦够很旋容易院的将抓本案渡与竞来品区诸分，避免情其过着多的进行以消费着的直驱接竞粉争。从本获案周疲边二些手商糟铺售筐价以是及租蹄金来看切，最选高不超白过30课0元/㎡月,按租栗金回修报率例来算约8%剂-1牲0%，本案区规划趋上应殃控制喉公摊四率，承提升旱实际歼使用巴面积备，提美升回脾报率赔，以丹此占貌领市较场。我们喇对本闹案的仪发展护愿景个：建造档一个踪蝶休闲哨型商孙业新载地标补缺处完善念双楠滩商圈轰商业轨业态升级音整个寄双楠柄核心柄区消肉费带第二牵章营销茅策略商业恩定位规划盘发展市场钳分析PA夸RT控1项目洲物业俊规划强排耐方案驾调整绵建议巡寿（平链面）公寓刺面积巨：42添09镜7㎡裙楼谁商业局面积竿：15甜45祖9㎡独栋斗商业炭面积蠢：34低80㎡保持识体量妨，塔绵楼变蚀成3栋，陷集中廊商业健变为旁退台牧开放树式街扒区，息与底商融合抢成一枣体。柜同时嘴丰富鸡街区纤景观飘节点睁，柔宇化环疲境，毯使商酒业更熔加人妙性化挪，更台加活骄泼。增强论了商粘业之狡间的抹关联揉性；创造了人本流节刊点247办公&公寓商业节点住宅底商动线注：哪此平民面排揭版只框是通啄过地洞块指晋标进串行的任简单甩排布痰，仅热供参总考。物业违规划|规划辱原则物业爬规划|规划斑原则整体糕规划求原则变：组团百式住点宅规体划，嫩用满字住宅追指标乓；住宅辩各项果经济向指标愚满铺竖，打惨造组众团式扭中庭乳景观欧住宅属，在外保证像利润躺最大竹化的档前提温下，逗提高婚作为革城市配中心绝住宅胸的居幕住舒语适度绩；建筑液及园末林具有加艺术献特色前、奇侍特线名条的新鹊中式销售中心场地开阔促、节择点精办致的园林缝展示区入口处水墙雾或雕辩塑，版给客裤户留浪下深产刻的率印象高级樱配置配置台升级：除霾新户风、电方梯自动等候、指口纹密著码锁皆、LO祖W-奋E中空黄玻璃在等创昂造附仅加值打造泛会理所，满坚足业荐主休薪闲需求引入虾商业同配套奔，以24跃h生活雪街区满足非客群燥全天锅生活烦需求芒，同击时提逼升商弄业整缴体调性高级氧展示俭区新中呜式高服层，龙大气柴的外立醒面及高档响材质倍独具容特色，同喘时满安足客系户面嘴子需翁求挑高入历户大从堂设计恋，具肿备仪税式感精致剧的园林，配窄合水冶景打茫造，汽以独浙有的脂雕塑壮或植旁物建录立产品箭标签品质瓦社区打造整体沾规划狠原则轧：各地戚块商新业部达分统脆一规猎划，担分步塌施工写；物业泄规划|规划降原则第一受步第二幸步由于进本地冲块横宣向跨鹅度较散大，购加之正武侯银大道请侧拆夺迁未搜完成训，建洁议整览体地哄块进窗行统皱一的嫩商业体规划纤，再唤进行吸各地俯块分唤布施锄工。整体锹规划铅原则税：开放唇式商贝业，秧控制暗商铺卖面积蚂，减搁少公鞋摊；物业欠规划|规划妙原则2米景净观退黎台，言打造城商业扶空中汁花园良，带路来全骄新的顺峡谷平式商闪业体笋验。强排史方案挤调整番建议盒子广式集帐中商登业街区烫式集举中商亩业对比建筑体量大，有气势；优项目辨识性体量适中，小巧精致规划形式单调，空间封闭；项目趣味性优开放式，户外阳光，景观多样中庭区优于非中庭区平商铺均好性平外街优于内街45%~55%商铺公摊率优20%~25%依赖商场管理，不利于小业主经营销售认可度优管理简单便于小业主经营统一商管运营，利于品牌进驻优租赁经营性分散经营，不利于品牌进驻依赖经营，资产价值逐渐提升优投资持有度一次性买卖物业模规划|规划烈原则18极F：10烦00㎡17萍F：10秆00㎡16搜F：10盗00㎡5F：10具00㎡6F：10嫁00㎡7F：10仇00㎡8F：10司00㎡9F：10腾00㎡10兔F：10粥00㎡4F：10庆00㎡1F：18右25㎡3F：12跌59㎡2F：15抱34㎡退台退台退台功能最分区5F划~1材8F：公挨寓1F晨~4乳F：商业2米景砌观