房地产产品概念三

第二章房地产产品概念第二节房地产产品体系及策划一、房地产产品体系概念（一）房地产产品概念凡是能提供给市场的能够满足消费者或用户某种需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各种无形服务或权益均为房地产产品。（二）房地产产品体系概念指房地产产品组成元素所构成的体系一个好的产品，不仅指房屋本身，还包括其所处位置、周边环境、景观、建筑风格和历史文脉等综合性内容。（三）房地产产品体系构成房地产产品整体概念划分为三个层次：1.房地产核心产品指能满足消费者最基本的使用功能和基本利益。如安全、避风遮雨、舒适、生活便利、邻里和睦、保值增值等。2.房地产形式产品指房地产产品的实体和外在表现。如房地产的区位、质量、外观造型与建筑风格、建筑材料、色彩、建筑结构与平面布局、周边环境。3.房地产附加产品指消费者购买和消费房地产时所得到的各种附加服务。如协助办理房地产产权、协助办理按揭贷款、装修、物业管理、人文环境、景观设计。二、房地产产品策划产品策划是房地产策划中最重要的一个环节。人们经常说一个项目的成功70％取决于规划设计即产品策划，30％取决于后期的营销推广。可见产品策划在房地产策划中的重要性。（一）房地产产品策划的概念房地产产品策划，就是对房地产及住宅产品进行谋划和运筹，以满足人们对房地产产品的特定要求。产品策划的重点是“顾客就是上帝”，一切围绕客户的需求来策划产品，注重产品的舒适性和艺术性，使人们对产品的喜爱和喜悦而促进人们的心身健康。（二）房地产产品策划内容1.产品调研

产品的前期策划中最重要的是调研，对区域竞争产品的调研，对购房者消费倾向的调查，目的是了解需求和供应状况，为产品定位作好准备。

2.项目定位

在产品调研的前提下，对产品进行恰如其分的定位，包括确定具体位置，目标客户定位，这最重要，因为产品竣工后是卖给他们的，还有产品品质定位、产品功能定位、产品地段定位、产品规模定位、产品形象定位等。3.产品麻规划虑设计知这版是策厘划的侍重心断，根暂据目满标客忧户的赶特性瞎分析知，产朝品就勿为它慈量身额而做尿。包塞括规限划设溪计、帆建筑绒设计骄、环弱境设妖计、脸户型拐设计锹、配凑套设栗计、赠物业牵服务年等。4.产品横细节亮设计专采告用新辟技术提、新致材料煤、新到设备迎，先信进的倍生产赞工艺禾，保丘证产初品质刮量。5.产品句营销娃针前对量纯身定钉做的写目标匆客户歉推出肆产品题的半果成品炸或成倚品，部包括心产品笋的包商装、秋产品恭的推蔽广等极。6.产品佩服务尖这掠里主许要是变售后诵服务趴，目踪蝶的是步把产卫品的创价值法提升哨和延沿长。第二祥节粮建筑悄类型寇与风量格一、讽住宅例产品笑的类治型按照惊住宅逮的层蜜次划凳分（一辫）普庄通住文宅公寓训和住雅宅的宿区别.d铺oc1.多层救住宅总层喜数在4—侍7层之滴间的晒不设分电梯沙的建赏筑具有蝴经济痕性、田灵活冤性和悦绿化圈率高撒的特盯点2.小高冶层总层趴数在7—桥12层之用间的需设置绑电梯翻的建柳筑具填有节达约土溪地、愚绿化聋率高尖、经裹济性搂好的棋特点3.高层总层墨数在12层以仰上的训设置石电梯颜的建协筑具哨有视位线开恋阔、胀容积跑率高偶、节杂约用祝地的扩优点柔，但水造价疑相对潜较高告，绿尘化率察低，直部分饿住房鹅朝向等和采写光质旅量下岂降。（二讲）别物墅指层删数在1—舍3层的棉住宅捡具有缓风格崇多样截、技鱼术要剃求不非高以称及人悲性化艳的优光点。（1）独者栋别扇墅（2）双南拼别沃墅（3）联兽排别压墅（1）独引栋别运墅独栋孟别墅研即独滴门独熔院，兔上有粮独立会空间嗽，下怒有私蹈家花拨园领届地，嘱是私沟密性山很强泽的独方立式态住宅威，表舍现为队上下房诚左右庄前后信都属辫于独通立空嫌间，闸一般恰房屋毯周围绘都有姐面积乡丰不等湾的绿辜地、疗院落朵。这皆一类秃型是服别墅阳历史岁最悠侵久的护一种断，也阵是别牙墅建器筑的剃终极悠形式粉。（2）双弟拼别船墅它是联排头别墅与独栋奸别墅之间扔的中糊间产蹦品，哪由两柜个单箭元的斧别墅腐拼联肌组成斑的单栋别墅胳。联排淡别墅联排舰别墅范发源掘于英国，在然欧美骗普遍物存在涝。位坝置往按往在帜靠近陈城市恭交通齐方便律的郊豪区，恭高度庭一般嘴不过5层，潜邻居肢之间房诚有共苦用墙辜，但昨独门降独户块。在树西方袖，联副排别换墅的跑主人娃是中童产阶储级或擦新贵宪阶层夸。在中国，它心们则巴属于划高消硬费人拼群。二、奶建筑层风格（一严）欧密洲风病格1.希腊雪风格屋顶俗为低校坡度裕的山逗墙，先在三令角形露屋檐廉下有袄宽长双的上锐楣带肆，门距廊由炊若干网根圆运形的肚立柱霉支撑跌。2.罗马好风格正立谈面是者一个渐与屋深檐等平高的朴古典悄门廊等，古脂典门劈燕廊由乌四根牲基础射为方禾形的软柱子槐，窗猴户是贯按中闲心周旧堆成恰分布摸。巴黎创圣母柜院3.哥特跌式风雪格最鲜秒明的烈特点帖是高贵耸的舅塔尖朋，超栏长的希尺度秩，繁心缛的嘱装饰依，整血体上房诚给人剃一种蚀深入毒云端赤的感捞觉。4.巴洛笼克式诸风格词的魂原意借是奇粗异古疑怪特点控是外僵形自渠由，范喜好忽富丽印的装强饰和昆雕刻怎、强日烈的丈色彩斥，刻背意追劝求繁肯琐，膏常用罚椭圆老形空正间，僻建筑召物上伏加上箭圆拱退顶、献雕像拳、雕新刻。（二锄）北滴美风可格1.殖民崖复兴贝风格1.南加填州式虏风格外立辅面使亡用偏饼暖的勒中性裁颜色睡的涂侵料，匪墙基杆部分米使用旧石材发作装词饰，蜜留存抗建筑待外型呼的粗促加工选线条选，显厉得纯讲朴、滑粗犷拐、自酱然、仍厚重聋、宁液静三、灯中式饶风格1.海派摔风格海派坊建筑竟由毛关石作呜基座方，面更砖贴军面，宣在门饰、浮床套介、阳存台、价外墙弦角等握局部逐，加问了一蜻些西路方建位筑的言符号抹，形笔成细课腻、亏精致链、小惹家碧草玉的尖建筑动风格2.江南绒园林融风格江南蚁园林蜜的特妹点是常围合洒型建稿筑，碑建筑勤局部跃用坡她顶、廉粉墙管、黛猛瓦，熔力求咬“最柱好的红私密艘性，初最大售的私寨家花脑园”叨之一前效果扶。3.京派迫传统们庭院宇风格第三犹节些景书观类冠型与木风格一、郊水主雷题景惭观营造声以水泼文化婆为主合题的斧景观借，可衔以就监近引债入活海水，看将各飞种水火景组榆织起背来，序也可祸制造肉人工宜水景蔽装置戚，如帝设置霞卵石续、小惯亭、滔木栈阿桥等堡景观幻玉。《红楼卧梦》片段进入直石洞经来。堤只见康佳木喂葱茏迷，奇架花熌弓灼，熄一带浑清流昂，从鸽花木廊深处括曲折澡泻于昏石隙麦之下现。再岂进数水步，毒渐向烘北边银，平南坦宽舰豁，壶两边俭飞楼恳插空在，雕谦甍绣伞槛，膨皆隐怠于山别坳树川杪之两间。眨俯而萄视之校，则情清溪府泻雪躺，石触磴穿击云，令白石汤为栏乡丰，环旷抱池哨岩，步石桥号三港捷，兽锤面衔焰吐。永桥上堆有亭偶。——宝玉杏题曰绩“沁裹芳”绕堤阴柳借染三篙秩翠，洒隔岸剑花分剂一脉挣香出亭帽过池打，一呀山一嘴水，刑一花纲一木针，莫阅不着择意观晕览。录忽抬厌头看垄见前谊面一摧带粉渡垣，甜里面惠数楹绕修舍艺，有能千百够杆翠绍竹遮陆映。响进入达，只赤见入谦门便阔是曲淘折游夏廊，久阶下统石子蔬漫成短甬路鸦。上低面小届小两择三间腾房舍浸，一勿明两臭暗，甩里面调都是矿合着眨地步绩打就窄的床明几椅鞠案。渡从里工间房造门又嫌得一东小门狸，出察去则种是后激院，用有大泊株梨筒花兼晋着芭夕蕉。泽又有捞两间店小小蓬退步拼。后挽院墙穷下忽要开一被隙，物得泉爱一派必，开或沟仅恋尺许至，灌请入墙药内，关绕阶哑缘屋绩至前密院，川盘旋樱竹下爪而出廊。——宝玉墓题曰敬“有岸凤来伞仪”二、览体育撞文化场主题岗景观通过睡设计努，将意体育咽设施子有机绸融入闻到景垃观中圈，赋香予小绞区景兆观独阴有的敞体育恋特色拦，让低人们的不经品意中刻感受暴到一得种源败于体番育、腿有超农出体滴育本巷身的陡美好科氛围短。三、俭原生裳态主社题景喷观这种壁景观免出发然点是践遵循壮自然脂规律岸，使烂人们传有彻底余回归淡大自膜然的隔感受姨，景煌观里温种植泪从原半始森林荐中挑江选的视树种拉，这捐些树例木造烘型优乐美，棒树叶宽句大，笛具有堵遮阴厕功能立。自米然园膛林将胀社区护内的交日通和待休闲佣功能