房地产策划流程之经济收益篇

房地产投资项目

经济效益分析

房地产策划流程之经济收益分析篇2005年测试版经济收益分析与营销策划1100%80%60%40%20%100%80%60%40%20%0%0%ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ资金投入销售计划开发利润土地费用估算表前期工程费用估算表房屋开发费用估算表管理费用销售费用财务费用其他费用不可预见费用开发期税费销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表投资计划与资金筹措表借款及还本付息表现金流量表经济收益分析★项目总投资估算表序号项目1土地费用2前期工程费3房屋开发费3.1建筑工程费3.2公共配套设施建设费3.3基础设施建设费4管理费用5销售费用6财务费用7其它费用8不可预见费9开发期税费★经营收入与税金估算表序号项目1经营收入2经营成本3期间费用4经营税金及附加营业税城市建设维护税教育费附加5经营利润6应纳税所得额7企业所得税8税后利润根据整个项目投资及产出估算，汇总该项目的现金流量，从而对项目的经营状况进行评估。序号项目名称第1期第2期……第N期1现金流入1.1销售收入1.2租金收入1.3自营收入1.4其他收入1.5回收固定资产余值1.6回收经营资金1.7净转售收入2现金流出2.1开发产品投资2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.6经营税金及附加2.7土地增值税2.8所得税3净现金流量

累计净现金流量

★全部投资现金流量表经济收益分析方法及相应指标3静态指标动态指标成本利润率财务内部收益率FIRR投资利润率财务净现值FNPV资本金利润率动态投资回收期Pb静态投资回收期P′b1、寄静态歼指标1、滩成本诞利润堪率GDV–TDCTDCRPC=DPTDC×100%=×100%RP骗C—沟—成钢本率凯润率GD性V—哈—项除目总长开发作价值TD懒C—傍—项坦目总限开发次成本DP套——陷开发续商利口润2、投资利润率投资利润率=×100%利润总额项目总投资额3、乐资本尺金利侧润率资本滨金利绢润率金是指优项目抖经营筐期内锋的利达润总斯额与论资本伯金的植比率呀。资本蹦金利揉润率量=编×1周00泛%4、捧静态简投资判回收欲期P′b静态块投资盖回收膏期是朝指不惠考虑深现金郑流折纽奉现时催，项急目以耳净收骂益抵嗽偿全部纵投资伯所需棍的时盛间。P′b则=[卸累计阔净现碧金量早出现膨正值女期数野-1福]+上期累计净现金流量的绝对值当期净现金流量年利润总额资本金净现解值为侮房地懂产开以发项猎目在削计算熊期内写净现阵金流扇量，种按基准宫收益彼率折战算到暴项目晓开始沫计算脆的基由准期忽的代移数和光。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV---净现值n---项目计算期Ic---基准收益率1、垄净现荡值N脚PV利用烂净现坟值评拔价项指目时袭，若N喇PV帖>0白时，吗表示萌项目吸方案炉超过酷基准姻收益宴率所弯预定伙的投杰资收杂益水悼平；若N译PV词=0问时，绒表示屿项目郑方案牵等于寒基准制收益裂率所鲁预定拆的投投资收维益水劝平；若N治PV鹊<0谅时，国表示姿项目矛方案乡丰达不硬到基神准收答益率精所预放定的桃投资价收益串水平挖。2、楼动态家指标内部亏收益均率为捧房地哈产开收发项庆目在星计算队期内燥各期嗽现金岛流量括的净胜现值岩得累启计等判于零辣时的遗折现脏率。净现值(NPV)IRR0折现率（i）NPV1NPV2i1i2净现值和折现率的关系图2、鬼内部猎收益阔率I什RRNPV1×

(i2-i1)∣NPV1∣+∣NPV2∣FIRR=i1+动态赶投资公回收嚼期指骡项目划以净畜收益蠢抵偿辟全部锻投资更所需槽的是己时间祸，反量映房狱地产阵开发氏项目辩回收毁能力叉的重椒要指锯标。宪即自鹿开始肤投资肆起始艘点算玩起，也累计犬净现雪值等浊于零锹的时晚间即企为投则资回况收终明止时岭间。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt---动态回收期动态麻回收拦期=哈[累瓶计折已现值量开始帅出现泊正值虫的期助数-畜1]歌+[枕上期平累计顽折