房地产物业管理费用

第八讲

物业管理费用第八讲物业管理费用第一节物业管理经费的来源第二节住宅消费的含义第三节物业服务费第四节收益性物业的物业服务费第一节物业管理经费的来源一、定期收取物业服务费二、物业共用部位、共用设施设备维修资金三、物业服务企业开展多种经营的收入和利润四、政府多方面的扶持五、开发建设单位给予一定的支持六、业主的赞助第二节住宅消费的定义一、购房和租房款二、装饰装修款三、基本能源费四、物业服务费五、税费第三节物业服务费一、物业服务费的性质和收费原则二、物业服务费的定价形式和计费方式三、物业服务费的构成四、物业服务费的测算一、物业服务费的性质和收费原则（一）性质1.针对公共服务和部分专项服务收取的费用；2.属于全体业主所有，AA制。（二）收费原则1.合理2.公开3.费用与服务水平相适应4.竞争5.双方协商6.政府监督二、物业服务费的定价形式和计费方式一、物业服务费的定价形式1.政府指导价

由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价及其浮动幅度。2.市场调节价

由经营者自主定价，通过市场竞争形成的价格。由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。二、洞物业围服务写计费付方式1.包干呈制业主话缴纳被的物汽业服苏务费造是固鞠定的光，管董理过箭程中巩无论朗盈余饮还是阁亏损琴都由垒物业绳服务旺企业听承担托。适用废于小斧型物纽奉业管竞理公望司，善原则帜上不昏存在洒对物慰业服闲务企畏业进附行账础目监掌督和智审计浓的问昂题，赤简便干易行已。前盏提是迫事先叔双方许对物棋业服殊务费崖标准跨要有惭约定懒和承姓诺。二、致物业仗服务粮费的滥定价行形式均和计盾费方倦式二、把物业亩服务微计费福方式2.酬金硬制在预子收的寨物业寨服务秧资金移中按抹约定滴比例韵或者忌约定眠数额张提取秩酬金柿支付歼给物巩业服撞务企乳业，廊其余帽全部天用于滨物业告服务蒙合同卸约定营的支标出，摘结余贼或者南不足姑均有替业主除承担份的计心费方誓式。由于奴预收厘的物斜业服蒙务支蜜出是服代管坚性质光，所昆以采冤取酬网金制堡，这些笔支房诚出原呼则上蒸不需膛要交钓纳相标关税鼻金。二、勤物业雨服务换费的底定价就形式卵和计免费方征式三、浮物业许服务取费的给构成1.包干竿制物业内服务多费(X留)=物业级服务追成本(X梳1)碎+法定尺税费(X守2)步+物业婆服务贸企业枝的利捧润(X缝3)2.酬金后制预收跪的物楼业服个务资话金(X启)=物业顿服务储支出(X拣1)饲+物业平服务狱企业蕉的酬揭金(X滤4)三、诱物业首服务厅费的走构成3.物业耐服务秒成本掉或物宰业服萄务支化出：1）管快理、侍服务忍人员紧的工钱资、扮社会舰保险咸和按末规定活提取洁的福筑利费涌等；2）物崭业共绵用部研位、配共用篮设施桂设备姑日常示运行具、维皆护费拖用；3）物植业管箱理区胆域清段洁卫微生费涝用；4）物悔业管吸理区打域绿扇化养相护费蝇用；5）物么业管样理区专域秩喜序维额护费颈用；6）办医公费霞用；7）物颗业服叛务企减业固移定资晌产折桐旧；8）物驻业共橡用部虚位、尸共用围设施望及公瘦众责秘任保辫险费茅用；9）经肉业主忌同意点的其辣他费悉用。注意宅事项曲：1.物业家共用恳部位辜、共泼用设说施设足备的魔大、金中修太和更统新、厨改造俊费用消。应烦当通府过专蓬项维旅修基饲金予失以列管支。2.在物夕业管累理区队域内勒，由丽物业甲服务舱企业看接受欺委托唯收取窜供水妄、供株电、奋供热削、通妈讯、兆有限感电视最等费邻用的院，其兔委托翻手续示费应蛮向委载托单孝位收趋取，渣不得界向业狂主收希取手单续费赴等额灵外费览用。三、纸物业胀服务呼费的亮构成不要锁财迷三、何物业赌服务慰费的凉构成四、扎物业甚服务射费的商测算（一体）住睛宅小棒区公信共性艺物业屠服务汉收费感标准膏测算怎原则1.制定佳根据修：1）本曾地区残综合界服务型项目敌；2）劳拣动付远出状院况；3）物省价指遭数变徐化；4）住鹊户的毯经济营承受坦能力东；5）小膏区的任档次户。（一剑）住灰宅小速区公搬共性你物业扇服务丑收费棚标准追测算挎原则2.测算扰步骤聚：（1）根故据住克宅小道区的绑规模殃、档班次和封管理现目标昼，设冠立岗单位，晴配备伏相应概能力咐的人纱力资岸源；（2）估痰算住烫宅小泳区进身行统回一管打理、苗达到描确定些的管肃理目沿标所字发生伞的各千项费虏用；（3）考示虑统具一管滨理能株取得拣的社概会效咱益、残环境辟效益怜和经剩济效胁益。四、傻物业虎服务圣费的节测算（二如）物球业服唐务成梯本或混物业辆服务歌支出元测算蛇的具迟体方佣法X1——物业盐服务晕成本赚或者捧物业迟服务糖支出熊收费发标准夕，单朱位：忆元/月·平方蔬米x——各分预项费沙用收惨费标俱准，睡单位应：元/月·平方地米i——分项耽项数四、务物业贱服务原费的陆测算（二纽奉）物食业服黑务成助本或斤物业嘱服务袄支出疏测算味的具雅体方洒法1.管理桃人员升的工心资、迷社会公保险标和按损规定然提取句的福敬利费裙等（x1）F1勿—基本牛工资宝；F2咏—社会庄保险详费；F3插—规定较提取声的福吩利费牛；F4乘—加班握费；F5但—服装滑费；S核—总收鞭费面维积四、辽物业垦服务件费的词测算（二疫）物破业服肤务成李本或表物业肾服务跌支出边测算洪的具忌体方尝法2.物业辅共用窃部位量、共阳用设鸣施、米设备积日常慢运行案维修也及保渗养费偷（x2）成本扰法：F1—公用执部位芦及道给路的扁土建决零修辱与保惨养费饲；F2—给排欲水设货备日萄常运崭行、离维修行及保脊养费杏；F3、F4、F5—电气谢系统孕、燃刚气系轮统、哪消防觉系统灯设备默维修貌保养胡费；F6—公共样照明绘费；F7—不可拦预见象费；F8—易损反件更仪新准湿备金S—总收趟费面雹积四、身物业膊服务蛇费的务测算（二状）物榜业服眉务成兆本或匙物业帽服务羞支出货测算凭的具除体方阵法2.物业隐共用秋部位结、共朽用设打施、盘设备拨日常藏运行委维修假及保沙养费耀（x2）简单岗测算析法：经验燥法：佩根据华相同择类型湖物业屠的以惕往经纷验确宰定四、额物业挠服务共费的弦测算四、露物业型服务折费的糕测算（二朝）物雾业服恒务成始本或暖物业茶服务授支出廉测算答的具夏体方累法3.物业离管理舰区域共清洁霜卫生洒费用生（x3）F1—清洁赞工具港购置理费；F2—劳保兽用品洒费；F3—卫生古防疫灵消杀分费；F4—化粪供池清装掏费励；F5—垃圾阀外运蹈费；F6—清洁突环节腹所需李的其仙它费唉用；S—总收洁费面恭积四、念物业槐服务饼费的累测算（二欺）物临业服绪务成漏本或度物业妈服务梁支出挤测算史的具拴体方砖法4.物业感管理地区域碍绿化案养护款费用近（x4）成本顺法：F1—绿化却工具竞费；F2—劳保蒜用品泽费；F3—绿化熔用水璃费；F4—农药拆化肥螺费；F5—杂草骂清运牲费；F6—景观吩再造请费；S—总收交费面再积四、喂物业限服务所费的购测算（二雀）物字业服袜务成难本或肝物业标服务言支出忠测算眼的具还体方控法4.物业专管理见区域洗绿化薯养护宁费用口（x4）简单惧测算激法：四、观物业罢服务饰费的差测算（二闻）物跌业服德务成眼本或偏物业封服务附支出估测算竟的具家体方犹法5.物业身管理锦区域咽秩序杀维护付费（x5）F1—保安宏器材粮装备贞费；F2—保安率人员艇人身皇保险万费；F3—保安插用房芝及保限安人查员住花房资栏金；四、防物业如服务造费的脆测算（二随）物盗业服隶务成闸本或响物业股服务费支出排测算谱的具贱体方创法6.办公股费用蒸（x6）F1—交通命费；F2—通讯劲费；F3—低值艺易耗充办公摊用品购费；F4—书报支费；F5—广告洁宣传采社区躲文化唐费；F6—办公朝用房脚租金荐费；F7—其它彼杂项偏；S—总收默费面迫积四、业物业窄服务柏费的熔测算（二舱）物伸业服昼务成倚本或缠物业驴服务苦支出沸测算帆的具诸体方闭法7.物业跨服务垂企业杀固定齿资产权折旧炼费（x7）F1—交通倚工具唐；F2—通讯颠设备馅；F3—办公澡设备短；F4—工程小维修拼设备砍；F5—其它拾设备质；S—总收坝费面塘积四、视物业筒服务棕费的纯测算（二按）物考业服爪务成炸本或禽物业馋服务纲支出施测算乞的具叔体方圣法7.物业慨服务介企业殊固定繁资产虹折旧棕费（x7）计取什方式1）物察业服湾务企愧业自恋行出客资或巧自带让固定炎资产霞；2）物筛业服也务企便业向挥业主糟方借驰款购掘买固数定资岔产（版债权和关系览）；3）业驱主方玩购买浊固定扣资产岸供物宗业服煮务企焦业使健用。注意简其中杆的产槐权区尝别。四、疤物业康服务疤费的稿测算（二愁）物翅业服随务成摄本或韵物业萝服务议支出较测算驶的具兽体方秘法8.物业插共用享部位徒、共父用设治施设垂备及丽公众宋责任只保险边费用庄（x8）F—物业胜服务璃区域弦内总悲共交伍纳的窄共用夸部位粱、共膊用设买施设惯备及石公众汗责任病保险逐费用否；S—总收夜费面姑积四、膛物业瘦服务铃费的鸡测算（二很）物挨业服黎务成及本或库物业村服务孩支出离测算映的具桌体方片法9.经业阁主同厅意的掘其它常费用尺（x9）业主趟大会抖、业选委会统活动警经费蓄，给歼物业监服务朱企业挠的“晚赞助球费用严”等题。四、祝物业城服务地费的串测算（三需）法晚定的泰税费1.营业骨税（F1）X1—物业食服务男成本候；2.城市姨维护素建设室税（F2）3.教育演附加悬费（F3）合计乎：四、窄物业筐服务仙费的仰测算（四茂）物松业服滨务企葛业的香利润a—利润舟率（区单位贤：%）四、横物业中服务糊费的加测算（五戚）物宅业服地务企额业的粗酬金实行辆酬金叹制时令，酬信金的升提取耕方式浮通常旧有两凡种：洁固定设提取歌比例猾和固山定提谦取金愁额。1、固衡定提潮取比缸例k——事先叉约定峡的提呜取比酸例2、固葛定提攻取数套额f——约定锯好的岛每年岭或每欺月提蛾取的趴固定榆数额度的酬贩金四、筋物业否服务丘费的羽测算（六重）物窃业服揉务费掌用计毛算和嘱确定续时需偏要注腊意的痒几个壶问题1.前期蝴物业趟管理董的费库用测招算包括觉：顾避问费谱和开崖荒费恭、固快定资汁产投先入、地保修锈期内誓维修唱费用勇的计画算。2.物业竖服务妇企业歉的酬壤