20190120中牟县项目个案（金科博翠书院小镇、永威森林花语、金科天籁城、郑地美景东望、康桥香溪郡、亚新美好香颂、亚新美好艺境）

金

科

博

翠

书

院

小

镇策划部2019年1月20日项

目

概

况金科与中书携手+书院文化住宅+泰迪城配套雁鸣大道地铁14号线（规划中）平安大道奇葩泰迪城二十四节气公园郑开大道方特3.9km绿博大道中州大道郑汴中央公中原书院住宅东四环中国书院小镇东三环绿博园地铁8号线（在建）园（建设中）本3.3km案2.9km广慧艺莲文化小镇东五2.8km

街

6.9km京港澳高速环中牟北站开发商占地面积容积率绿化率物业类型河南中书置业有限公司62亩（一期）2.48位置中牟

郑东绿博

广惠街与琼花路交汇处建筑面积装修情况销售团队物业10.23万㎡（一期）毛坯自销35%高层、洋房金科物业服务集团有限公司

本项目由金科地产和中书控股联合打造，总建筑面积约55万方（一期建面10.23万方），包含书院小镇住区、泰迪城主题商城、COART艺莲小镇、二十四节气公园等

目前开发一期地块，由6栋洋房+5栋高层构成，其中1-7#为6F/8F的洋房，8-12#为26F/27F的高层，共计房源710套，均为改善型产品，户型面积为140㎡/160㎡/180㎡的洋房和120㎡/140㎡的高层项目概况

项目位于广惠街与琼花路交叉口，郑开轻轨（绿博园站）旁，临近在建的地铁8号线和规划中的地铁14号线；周边学校有伯利恒学校、枫杨外国语学校、紫寰路小学；医疗配套郑大三附院、阜外心血管病医院、省中医院第一附属医院、省第三人民医院12月3日首开，1#、2#共52套，去化76%,，成交价在13000左右，目前已推未售20套，处于平销阶段2017年9月拿地，成交价2.3亿元，单价396万元/亩，楼面价2374元/㎡，无溢价目前阶段土地情况户

型

配

比改善型产品，洋房面积为140㎡/160㎡/180㎡，高层面积为120/140㎡物业类楼号层数

单元

梯户比户型面积（㎡）

套数占比12#10#11#8#型1#、2#6F8F32三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅三卫140㎡160㎡180㎡729610%14%5%9#1T23#、5#、6#、7#洋房32合计——20029%30%30%4%7#5#6#3#1#三室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫120㎡140㎡120㎡140㎡216216268#、10#、11#、12#27F26F112T42T3高层9#2#527%未售已售合计——51071071%合计100%户型配比10%洋房140㎡三室洋房160㎡四室洋房180㎡四室高层120㎡三室高层140㎡四室37%14%5%34%户

型

分

析高层户型展示120㎡三室两厅两卫140㎡四室两厅两卫阳台书房餐厅厨房儿童房衣帽间厨房客卫主卫儿童房主卫客卫餐厅衣帽间客厅主卧客厅次卧主卧阳台阳台优点：优点：三开间朝南、南北通透、动静分区；主卧配有衣帽间户型方正，三开间朝南、双向阳台，餐客一体，厨房正对餐厅，操作便捷；缺点：与卫生间，提高居住舒适度缺点：玄关过道狭长，降低房屋面积使用率；卫生间干湿不分离客卫位于户型最里端，使用不便户

型

分

析洋房户型展示140㎡三室两厅两卫160㎡四室两厅两卫180㎡四室两厅三卫厨房次卧客卫中厨书房书房儿童房客卫厨房餐厅儿童房西厨客卫主卫儿童房客卫主卫更衣室餐厅更衣室客厅客厅餐厅客卧主卧主卫主卧主卧客卧客厅优点：优点：动静分区、南北通透、餐客一体，厨房正对餐厅，后期操作便捷；缺点：优点：超大观景阳台设计，动静分区，中西厨房分区，餐客一体，活动区域面积增加，功能区齐全超大客厅与双阳台设计，卫生间干湿分离；功能区齐全卫生间干湿不分离；户型进深较深，不利于房间采光；主卧、儿童房门设在大厅，影响居住舒适度缺点：缺点：卫生间干湿不分离北向卧室居住体验差案

场

包

装水吧沙盘区域图入户洽谈区项

目

规

划新亚洲设计风格古典与时尚兼容、艺术与高尚完美纳入形简意远，合璧中西推

售

分

析2017年9月2018年4月29日2018年6月30日2018年9月2018年12月3日拿地城市展厅开放正式售楼部开放开始认筹首开售楼部、景观示范区、样板间同步开放0元入会推出洋房1#、2#

开盘情况：12月3日首开，截止到开盘前蓄客540组，其中大部分蓄客为高层；当天推出1#2#洋房共计52套，成交均价13000元/㎡，实际去化50%左右；

成交客群：主要以东区为主，其次为中牟白沙，140-160㎡

去化效果较好；

销售政策：认购2个点，按揭2个点，一次性5个点，首付分期首付10%，剩余1年内还清，分四次；

推介政策：洋房推介奖励8000元/套。小结

推售情况：前期蓄客主要渠道以城市展厅为主；6月底正式售楼部开放，前期释放11月左右高层及洋房开盘，但在12月份仅推出2栋洋房，因节点滞后等原因客户流失大，去化效果一般；

推广渠道：截止到目前线上未大量做推广，主要以安居客、微信、道旗、围挡等渠道对外释放声音；

去化情况：现阶段项目洋房去化速度较慢，客户接受度一般；前期高层释放精装修12000元/㎡

左右，客户接受度一般，现因洋房推出毛胚13000元/㎡

，去化效果一般，高层精装改毛胚，预计价格10500元/㎡

，具体价格未定；

2019年计划：19年销售任务6个亿，高层计划推售5栋，因工程原因实际能推售3栋，洋房剩余4栋计划年初5月份全部推售。备注：1.项目由于工程节奏较慢，推售节奏持续延期，且甲方压制代理轮摆及恶意翘客，成为代理撤场主要原因；2.项目工程进度成为一大难题；3.项目及售楼部位置脱离了绿博项目群核心区，位置相对较为偏远，客户量较少。永威森林花语项目位于金水东路与万三路交会处南，东临国家4A景区绿博园和方特欢乐主题乐园，南项

目

概

况

临贾鲁河，现处于尾盘阶段，少量叠墅在售25层高层926层高层232186层洋房25幼儿园276层叠6加19718层高层20层开发商河南天海置业有限公司位置郑东新区金水东路与万三路交汇处向南500米占地面积容积率136亩2.69建筑面积装修情况销售团队物业24万㎡毛坯自销绿化率35%物业类型高层、洋房、别墅郑州永威物业有限公司

项目位于金水东路与万三路交会处南，多层设计新中式建筑风格、高层为现代主义建筑风格；项目规划15栋高层、2栋洋房、10栋叠墅，户型面积88-242㎡，产品线较为丰富，满足不同需求；2017年7月项目首开，现处于尾盘阶段，少量叠墅在售，价格下叠29000元/㎡、

上&中叠23000-24000元/㎡。项目概况目前阶段土地情况尾盘阶段户

型

配

比25层高层926层高层232186层洋房25幼儿园276层叠6加19718层高层20层物业类型楼栋编号M户型面积（㎡）221-237224-242套数60套数占比32%总面积1422028224面积占比34%四室两厅两卫四室两厅两卫5#、6#、7#、9#、10#、11#、16#、17#、18#、22#6F叠加N12668%66%合计——KK2——A————169169——15818620222147100%91%9%100%12%424443380338371823226100%91%9%100%15%四室两厅两卫四室两厅两卫——6F洋房25#、27#合计四室两厅两卫CE四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅两卫1201521461761741001368875386%3%900057766%4%F1044084%J1J2B3%8#、12#、15#、19#、20#、21#、23#、26#、28#、29#、30#、32#、33#、35#高层403%69604%3711102084029%9%371001496018304572024%10%12%4%DGL16%3%143H————三室两厅两卫——128————104127714858%100%——133121565822027449%100%——合计总计——户

型

分

析户型分析平层图27#楼平层图28#楼平层图29/30#楼平层图156㎡

94-99㎡

94-99㎡134-137㎡147㎡83㎡

83㎡

134㎡134-137㎡

94-99㎡

94-99㎡

156㎡三房

四房户

型

分

析户型分析高层：户型方正，南北通透；双阳台或连接卧室大开间阳台，延伸室内空间3室2厅1卫1厨

94.003室2厅2卫1厨

134.73㎡3室2厅2卫1厨

146.70㎡3室2厅2卫1厨

158.65㎡㎡4室2厅2卫1厨

169.73㎡4室2厅2卫1厨

174.80㎡4室2厅2卫1厨

156.49㎡户

型

分

析户型分析叠拼：花园面积较大、附加值明显；私梯入户、增加私密性（一层层高3.5m、其他3.1米m）中/上叠4室2厅4卫1厨

227.54㎡下叠4室2厅4卫1厨

239.20㎡中/上叠4室2厅4卫1厨

246.84㎡下叠4室2厅4卫1厨

239.20㎡案

场

包

装项

目

规

划多层设计新中式建筑风格、高层为现代主义建筑风格推

售

分

析金科天籁城项

目

概

况开发商占地面积容积率绿化率物业类型河南中建锦伦置业有限公司位置郑开大道与锦荣路交汇处向南100米路东67亩2.4935%建筑面积装修情况销售团队物业11.12万㎡毛坯自销高层、洋房教育情况：伯利恒学校，枫杨外国语学校、紫寰路小学医疗资源：郑大三附院、阜外心血管病医院、省中医院第一附属医院、省第三人民医院配套服务：新田置业文化广场、杉杉奥莱斯、环特球美食城、中原宝石博览园公共出行：郑开轻轨项目概况公共资源：绿博园、方特、海昌极地海洋公园、目前阶段土地情况平销户

型

配

比物业类型楼栋单元梯户楼层面积141㎡1、4#2单元1T2H6+1F顶层193㎡141㎡2、3#5、7#2单元2单元1T2H1T2H7F8F顶层124㎡141㎡顶层124㎡135㎡洋房复式155㎡复式167㎡复式162㎡162㎡6、8#3单元2单元1T2H1T2H8F复式210㎡复式155㎡复式167㎡复式162㎡9#8+1F户

型

分

析四房两厅两卫建面约140㎡四房两厅两卫建面约162㎡三房两厅两卫建面约135㎡户

型

分

析三房两厅一卫建面约106㎡三房两厅两卫建面约117㎡三房两厅两卫建面约131㎡案

场

包

装项

目

规

划推

售

分

析【永威森林花语】5、项目总结——借鉴点：1、品牌：永威品质——地产精细化道路上的扛旗者；2、交通：紧邻郑开大道、郑开轻轨、新107国道等，出行方便快捷；3、品质：森林主题景观，5重景观组团，100%全冠移植造景，社区内700米林荫漫步道。

7-8.4双观景厅设计，全景落地玻璃窗。

万嘉钢木复合门、普巴洛克指纹密码锁、菲时特地暖……

玻璃幕与晶石结合外立面。奇数层送阳台，分离式核心筒设计。项目不足：1、临近新107国道，大车穿越过多，道路环境一般，影响客户心情。2、地块上空仍有高压线，影响后期销售。郑地美景东望项

目

概

况开发商河南亚通置业有限公司位置郑开大道与万三公路交叉口南500米一期建面13.6万方二期12.5万方占地面积276亩建筑面积容积率绿化率物业类型1.235%装修情况销售团队物业高层精装，其余毛坯代理

市政供水、别墅每户一部电梯、安保系统、火灾自动报警系统及消防联动系统、数据通信及网络系统、有线电网系统。项目自建幼儿园。

项目由12栋1T2H洋房+4栋2T4H高层+2栋2T3H小高层构成，共计房源908套。项目概况目前阶段土地情况洋房蓄客户

型

配

比二期户型配比——二期产品规划为6栋高层、12栋洋房，洋房共计320套，面积段145-185㎡之间，预计18000元/㎡，高层共计588套，面积段105-147㎡之间，暂定12000元/㎡，预计10月份推售。二期高层户型占比分析350%6727%255%111518%100-119㎡12191101318990-99㎡120-139㎡140-159㎡820户型配比表实际面积8676.0916户型洋房面积区间145.00160.00185.00105.00125.00147.00108.00112.00132.00套数60套数比例6.61%面积比例6.99%户均面积144.60160.79185.30105.54125.61146.19107.78111.72131.651219.18171728827655.9416306.8222162.976405.9418.94%9.69%22.28%13.14%17.86%5.16%2105123.13%5.62%高层T41595623244.096035.8217.51%6.17%18.73%4.86%高层T3566256.486.17%5.04%567372.416.17%5.04%合计908124116.56100.00%100.00%户

型

分

析二期高层户型鉴赏——户型方正，南北通透，南向连体阳台，观景效果较好，居住舒适度较高。户

型

分

析高层三房两厅两卫107㎡高层四房两厅两卫147㎡洋房四房两厅三卫160㎡案

场

包

装项

目

规

划推

售

分

析康桥香溪郡项

目

概

况开发商占地面积容积率绿化率物业类型郑州博雅置业有限公司位置中牟郑开大道广惠街交汇处西北角88万㎡毛坯512亩2.4935%建筑面积装修情况销售团队物业自销康桥物业高层、洋房3号院规划11栋楼，其中5栋高层，6栋洋房，洋房6#、9#楼为7层，1#、2#、5#、8#楼为6层，全部为一梯两户，共160套，1、2层为复试产品，带地下室，3层级以上为标准层项目概况目前阶段土地情况平销户

型

配

比2#、5#、7#、8#、11#、12#、13#、15#、17#、19#、21#、23#、25#、26#、28#、29#91878182514182175614212811726F24F（7#）25F（12#）5#高层12T4合计户

型

分

析康桥香溪郡——高层户型案

场

包

装项

目

规

划推

售

分

析1/2号院高层6栋（精装修）572套，去化560套179.79㎡四房，52套，大定49套，去化率为94.23%；141.87－143.77㎡

2017年12月9日，9号院6栋高层421套1/2号院洋房12栋（毛坯）167㎡洋房，54套，售罄140-167㎡标准层，224套，售罄212㎡顶层复式，54套，售罄价格首层：24300-25800元/㎡，标准层：13800-14200元/㎡，顶层：15000-16000元/㎡三房，156套，大定153套，去化率为98.08%。（精装修），去化349套。112㎡三房92套，去化85套；130㎡三房96套，去化83套；150㎡四房187套，去化149套；182㎡四房46套，去化32套；价格：13000元/㎡左右；141.87－143.77㎡的三房，共推出364套，大定358套，去化率为98.35%。2018年5月27日，8号院1栋高层104套（毛坯），去化62套；130㎡52套、150㎡52套价格：13000-14500元/㎡2018年7月，5号院9栋楼，800套房左右（毛坯）。主推：92㎡、117㎡、128㎡、143㎡价格：三房成交均价：11200-11600元/㎡左

小高层：15000-16000元/㎡（精装）；右洋房标准层：15000-16000元/㎡，首层复式：24000-25000元/㎡（毛坯）。四房成交均价：12200元/㎡左右2017201620182016年12月23日2018年7月29日2017年2月25日2017年12月9日2018年5月27日【康桥香溪郡】5、项目总结——借鉴点：1、区域：不限购、不限贷区域，享利好；2、交通：紧邻主干道金水路、自驾交通便利；3、品质：大盘优势，康桥一贯的品质打造，园林景观精细化设计；内部配套北师大附属幼儿园、小学、会所以及社区食堂、童玩中心等；4、产品：高低搭配，户型设计经典，大开间短进深，保证充分的采光，细节设计更加人性化；5、营销体验：销售、物业等人员良好的服务态度以及售楼部、景观示范区、样板间等增强客户的体验感。项目不足：区域外部配套缺乏，距离地铁远。亚新美好香颂项

目

概

况1523476891013111214幼儿园15181617开发商亚新集团位置郑东.绿博大道与屏华路交汇处南300米占地面积容积率绿化率101亩1.9938%建筑面积装修情况销售团队物业18万㎡毛坯代理物业类型高层、洋房亚新物业管理有限公司商业配套：方特欢乐世界、华谊兄弟影视城、周星驰影视创意奇幻世界、各大歌剧院等学校配套：省实验小学、枫杨外国语中学项目概况交通配套：地铁8号线、17号线（规划中）；游568，游570，游573；郑汴轻轨绿博园站目前阶段土地情况尾盘在售户

型

配

比小高层以106-128㎡三房为主、少量142四房洋房面积区间150-180㎡四房物业类型层数房型户型

面积（㎡）

套数（套）

套数占比15F小高层B1B2B3A1A212810611512614217716114516811276319695918%17%15%18%12%80%20%100%三房四房14F小高层小高层14-15F5+1F121315181416小计5+1洋房17洋房四房合计150--180幼儿园户

型

分

析亚新.美好香颂——小高层户型1-5#、8#11#：2T3H；15F（西）

15FB1

B3（东）

15FB3

B1B2B2B1三室两厅两卫

128㎡B2三室两厅一卫

106㎡B3三室两厅一卫

115㎡户

型

分

析亚新.美好香颂——小高层户型6#7#9#10#：1T2H；14FA2A1A1A2A1三室两厅两卫

126㎡A2四室两厅两卫

142㎡户

型

分

析亚新.美好香颂——洋房户型洋房边户户型洋房边户

一层洋房边户

负一层洋房边户

中间层Y1四室两厅两卫

163-168㎡Y3四室两厅两卫

151-159㎡户

型

分

析亚新.美好香颂——洋房户型边户顶层户型洋房次顶层洋房顶层Y6+1四室两厅两卫

177-186㎡案

场

包

装样板间售楼部工程进度沙盘项

目

规

划亚新美好艺境项

目

概

况1514161713951210847131162开发商占地面积容积率绿化率物业类型郑州美好艺境置业有限公司位置郑东绿博中央大道与屏华路交汇处93亩2.535%建筑面积装修情况销售团队物业20.5万㎡毛坯代理高层、洋房郑州亚新物业服务有限公司高科技：新风系统；雾森系统商业配套：方特欢乐世界、华谊兄弟影视城、周星驰影视创意奇幻世界、各大歌剧院等学校配套：省实验小学、枫杨外国语中学项目概况交通配套：17号线（规划中）；郑开