北京三里屯地产项目考察方案文本课件

商业地产项目考察报告--北京三里屯village二零一一年七月商业地产项目考察报告1商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录2项目概况目录项目概况目录3项目名称北京三里屯village项目类型街区式购物中心区位选址朝阳区工人体育场北路开业时间2008年7月项目规模总建筑面积17.3万㎡，其中南区9.06万㎡，北区8.23万㎡开发商太古地产建筑设计欧华尔顾问公司、KengoKuma&associates车位数量890个

（南区450个，北区410个，酒店25个）商业业态主力店（苹果店、国际著名品牌、特色品牌）、餐饮和酒吧、娱乐设施（美嘉欢乐影城）、精品酒店（瑜舍）基本概况项目名称北京三里屯village项目类型街区式购物中心区位选4三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南北两部分，设有可进驻200余个商店的零售空间及拥有99间客房的都会风尚酒店—瑜舍，总楼面面积13.5万㎡。三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，该项目位于北京东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈---三里屯—工体商圈，通过收购北京国峰置业的“新三里屯”项目而得。三里屯VILLAGE零售部分由太古地产及基汇资本（GawCapital）中国基金Ⅰ共同持有，其中太古地产持有80%股权，基汇资本中国基金Ⅰ则持有20%股权，项目内都会风尚酒店—瑜舍，由太古地产全资拥有和管理。街头表演广场活动背景故事123三里屯VILLAGE是由19座建筑物组成的街区式低密度综合商5地理位置目录地理位置目录6地理位置地理位置7项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货等项目北侧区位图项目北侧和东侧聚集了大量的使馆；周边配套齐全周边配套项目南侧区位图项目东南侧聚集了写字楼、宾馆、医院、太平洋百货8交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、431、701、758，下车即到

长虹桥西站：乘坐117、758、431、701、416、113、406、115，下车往西步行即到地铁10号线：团结湖站，A出口，往西步行即到2号线：东四十条站，A出口，往东100米，乘113、115、406、416、431、701、758，三里屯站下车即到

自驾车三里屯VILLAGE南区的入口位于南区与雅秀之间，出口位于朝阳教育局南路三里屯VILLAGE北区的入口位于3.3大厦与瑜舍之间，出口位于幸福三村五巷交通情况公交三里屯站：乘坐113、115、406、416、49规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店10三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院”，并融入时尚元素。在传统的基调上，赋予古老事物以时尚的新面貌。通过几何型的造型和大胆饱满的用色，赋予每幢建筑独特的外观和个性，打造出一种具有国际性的外观设计。1风尚生活以人为本，经过欧华尔顾问公司为三里屯VILLAGE进行的建筑风格定位，一群享有盛名的建筑师们在日本前沿建筑大师隈研吾的带领下，也加入了这次项目的设计，打造出一个由19幢低密度建筑布局而成的大型开放式购物街区。顾客既可以在户外空间随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐。格局开阔，花园、庭院和小巷点缀其间。当你漫步其中，总能找到新的去处，让你亲近自然的同时，体会到探游的乐趣。2设计理念三里屯VILLAGE的设计灵感来自老北京的“胡同”与“四合院11设计方案鸟瞰图设计方案鸟瞰图12设计方案效果图设计方案效果图13设计方案平面图设计方案平面图14设计方案立（剖）面图设计方案立（剖）面图15通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。建筑形态及建筑用色不规则的几何外形大胆饱满的建设用色通过不规则的几何外形和，赋予每幢建筑独特的外观和个性。建筑形16尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。尝试性的大量运用玻璃等材料，打造一种更具实验性的外观。17设置诸多内街店铺展示面多设置诸多内街店铺展示面多18体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角体现店铺“金角银边”，平衡各空间无死角19天桥建立二层以上水平交通系统天桥建立二层以上水平交通系统20电梯及室外楼梯形成系统

有效解决各楼层的垂直交

通流线，上下楼层间形成

有效的联系电梯及室外楼梯形成系统

有效解决各楼层的垂直交

通流线，上下21规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店22南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建筑之间纵横交错的连接，体现老北京胡同的风味南区主要面向年轻时尚人群，建筑风格前卫个性、色彩缤纷，独栋建23南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱间相互追逐，享受着炙热午后的一片凉爽。如果你不想被打湿，不如在喷泉边找个位子坐下来，听着广场上悠扬的音乐，让心绪慢慢地沉淀下来；或与朋友一起呼吸这清新空气的同时，筹划下一步的探游之旅。随着季节的交替，广场上的活动也跟着变化，冬天的溜冰场取代了夏日的喷泉。这里会举办专业的滑冰表演，也为想在冰面上一试身手的人们提供了大好机会。三里屯VILLAGE的冬天不代表着严寒与低温，恰恰相反，觉得这里的冬天充满了暖意南庭上传来阵阵嬉笑声，孩子们在喷泉的水柱间相互追逐，享受着炙24规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店25下沉式院落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格也更多地彰显了城市财富和生活风尚，多栋钻石型建筑，凸现出奢侈品牌的高雅格调。1喧闹都市中的清静庇所，北院不仅是一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。北院位于三里屯VILLAGE北区的四合院内，放眼四周，I.TBeijingMarketCommedesGarçons、MiuMiu、EmporioArmani等国际知名品牌，更为这里的高雅意境增添了一份时尚格调。2下沉式院落北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，建筑风格26下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈品牌，环境营造典雅、闲适，处处体

现精致、休闲的品质生活。下沉式开放的院落：聚集众多高端奢侈品牌，环境营造典雅、闲适，27规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店规划设计篇目录设计理念南区特色北区特色精品酒店28精品酒店--瑜舍瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套房和1间带有240平米阳台的复式Penthouse；其中过半数客房的面积超过70平米。同时，瑜舍是一个北京城内特色餐厅和酒吧的集合体。精品酒店--瑜舍瑜舍共有99间开放式客房，其中包括9间宽敞套29精品酒店大堂大堂内的等候区大堂内的咖啡吧大堂内的天幕大堂内展示的现代艺术品精品酒店大堂大堂内的等候区大堂内的咖啡吧大堂内的天幕大堂内展30中国传统特色元素的运用精品酒店特色中国传统特色元素的运用精品酒店特色31工程营造篇目录工程营造篇目录32南区地下一层灯光设计及自然采光灯光设计南区地下一层灯光设计及自然采光灯光设计33北区地下一层人工照明灯光设计北区地下一层人工照明灯光设计34北区地下自然采光自然采光北区地下自然采光自然采光35地下室管线地下室管线36标志标识系统标志标识系统37夜间商业气氛夜间商业气氛38商业经营篇目录商业经营篇目录39南区针对年轻时尚客户群体进行业态组合北区聚集众多国际奢侈品牌，以奢侈精致生活品质进行业态组合业态组合特点业态组合特点南区北区业态组合特点业态组合特点40商家罗列—总数及业态配比业态配比（个数）商家罗列—总数及业态配比业态配比（个数）41商家罗列—南区商家商家罗列—南区商家42商家罗列—南区商家商家罗列—南区商家43商家罗列—北区商家商家罗列—北区商家44商家罗列—北区商家商家罗列—北区商家45商家罗列—业态（女装）商家罗列—业态（女装）46商家罗列—业态（男装）商家罗列—业态（男装）47商家罗列—业态（运动装/休闲装）商家罗列—业态（运动装/休闲装）48商家罗列—业态（鞋/箱包/皮具）商家罗列—业态（鞋/箱包/皮具）49商家罗列—业态（健康/美容）商家罗列—业态（健康/美容）50商家罗列—业态（书籍/音乐/电子产品）商家罗列—业态（书籍/音乐/电子产品）51商家罗列—业态（珠宝/手表/配饰）商家罗列—业态（珠宝/手表/配饰）52商家罗列—业态（超市/影院/童玩/家居/其他）商家罗列—业态（超市/影院/童玩/家居/其他）53商家罗列—业态（餐饮）商家罗列—业态（餐饮）54租金水平租金水平55运营情况运营情况56根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商业设施专项调查”的部署，北京市朝阳区三里屯统计所完成了对三里屯Village内经营的各类商户的全面调查工作。此次调查采取由各经营单位填写调查表的方式，内容主要包括单位基本情况、经营性质和经营现状。调查结果显示，截止到2009年9月，三里屯Village商业设施内共121家商户营业，2009年上半年商品销售总额为2.91亿元，2009年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%，商品销售额呈现出快速发展态势。截至2009年9月，三里屯Village共121家商户营业，按单位类型划分（见图1），产业活动单位97家，占三里屯Village所有商户的80.2%，法人单位20家，个体经营户4家。由此看出，产业活动单位占绝大多数，个体经营户所占比重较小，反映了其在招商引资方面对国际知名品牌的倾向。■产业活动单位占比最高运营情况根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队“物业管理形式大型商57从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，占三里屯Village所有行业单位总数的81.8%；其次是餐饮业单位共19家，占所有行业单位总数的15.7%。零售和餐饮业占三里屯Village单位总数的97.5%。零售业单位中，主要以服装零售业为主，共计47家，占零售业单位总数的47%，占三里屯Village商户总数的38.6%；其次是鞋帽零售业，共计11家，占零售业单位总数的11%，占三里屯Village商户总数的9%。餐饮业单位中，主要以正餐和快餐经营方式为主，正餐和快餐服务单位分别7家，分别占餐饮业单位总数的36.8%。零售业单位经营业态以专卖店为主，如Adidas、Nike、Esprit、Swatch、苹果等广受欢迎的专卖店共计90家，占零售业单位总数的91%，占三里屯Village商户总数的74.4%，专卖店2010年上半年实现商品销售总额2.2亿元，比2009年全年增加4670.4万元，增长26.5%。餐饮业中经营正餐和快餐的单位2010年实现营业额2845.9万元，比2009年全年增加1957.9万元，增长68.8%。■行业类型以零售业、餐饮业为主运营情况从行业类型来看（见图2），排在第一位的是零售业单位共99家，58■零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛数据显示，2010年上半年实现商品销售总额（营业额）2.91亿元，2010年上半年超过2008年全年9400.2万元，增长47.8%。其中，零售业2009年上半年实现了2.5亿元，比2009年全年增加6876.7万元，增长37.5%；餐饮业2010年上半年为2941.5万元，比2009年全年增加1797.1万元，增长157%。三里屯Village销售业绩之所以能实现迅速增长，一方面得益于其与日俱增的知名度与影响力，不断吸引更多的国际知名品牌的加入和消费群体的关注。截至2009年年底营业商户共82家，到2010年9月营业商户已发展为121家，商户增加了39家；另一方面得益于优越的区位优势，她位于拥有多个大型零售项目、五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼及使馆区的三里屯地区，为其营造了良好的国际商业氛围。另外三里屯Village是太古地产首个在中国内地落成启用的大型开放式零售项目，并把众多国际品牌的旗舰店和环球店带到三里屯，使其成为首都的国际时尚中心。运营情况■零售业和餐饮业销售业绩增长迅猛数据显示，2010年上半年59■环球店和旗舰店拉动效应明显三里屯Village121家商户总营业面积38550平方米（见下表）。其中，营业面积超过1000平方米的8家单位共计16310平方米，占总营业面积的42.3%，2009年全年销售总额实现1.3亿元，占三里屯Village所有商户总销售额的67.8%，2010年上半年销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%。由此看出，营业面积1000平米以上的环球店和旗舰店拉动了全行业零售额增长。三里屯Village目前已吸引了逾百家国际知名品牌签约入驻，全球最大、面积达3300平方米的Adidas环球店，Moiselle和Puma的亚洲最大店，户外装备Columbia及周生生的中国旗舰店、国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店纷纷在此落户。Adidas、Esprit、Uniqlo、Izzue、中关美嘉欢乐影城、苹果、顺电、白领服装等营业面积排在前8位的单位2009年上半年商品销售总额1.7亿元，占总销售额的59.9%，对总销售额的增长贡献率为43.4%，这些品牌不仅能够吸引更多的消费群体，而且还能带动其他品牌的发展，为三里屯Village发展注入了活力。运营情况■环球店和旗舰店拉动效应明显三里屯Village121家商户60■新品牌成为发展亮点在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌零售商家正在寻找新兴区域开设新的店铺，另一方面，投资者也在寻找合适的投资物业。三里屯Village吸引了一批新进入北京甚至中国的国际知名品牌纷纷入驻，这其中包括2008年初亮相京城的前卫休闲品牌Uniqlo，以及越来越受欢迎的StevenMadden、Bensherman、Coldstone、Elementfresh等品牌，这5家新品牌2009年上半年实现商品销售总额3444.4万元，占总销售额的11.8%，它们为中高端消费者带来了更为新鲜时尚的购物体验。运营情况■新品牌成为发展亮点在北京不断涌现商业项目的同时，一方面品牌61三里屯VillageLOGO三里屯Village的LOGO简单清晰，有很强的识别性，突出了北京三里屯village时尚、活泼的特点。三里屯VillageLOGO三里屯VillageLOGO三里屯Vi62“这里什么都是，这里什么都不是”这里是三里屯Village"三里屯Village广告语“这里什么都是，这里什么都不是”三里屯Village广告语63"这里是天堂，这里是地狱如果你爱一个人你要带他去如果你恨一个人你要叫他来这里是潮流革命前线这里是修身持志后院这里有偶像出现这里有竹林七贤这里名牌四射这里素面朝天这里吃喝玩乐夫复何求这里悲欢离合天长地久这里是诗人的流放地这里是艺术的自留地这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village"三里屯Village推广文案"这里是天堂，三里屯Village推广文案64“这里美丽无罪永不放弃这里性感有理难舍难离这里让你一心形象旧爱饮恨这里让你我行我素羡煞旁人这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village"三里屯Village推广文案“这里美丽无罪永不放弃三里屯Village推广文案65“这里的嘴巴说听吧听吧这里的眼睛说吃啦吃啦

这里的耳朵说想啊想啊

这里的美食醇酒是五官错位的理由

这里的浅唱低吟是芳心迷乱的接口这里世事无常感官之上

这里有情世界物我相忘这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village“三里屯Village推广文案“这里的嘴巴说听吧听吧三里屯Village推广文案66三里屯Village推广广告片三里屯Village推广广告片67艺术展览三里屯VILLAGE拥有数目众多的室内艺术画廊，让顾客能随时随地都欣赏到各类艺术展演。从跨界合作的艺术时装秀到全球巡回的新秀摄影展！南区阿迪达斯阿迪达斯在三里屯VILLAGE进行了一次了不起的跨界尝试。由阿迪达斯和设计师DorophyTang合作的“KicksDiscovery”品牌概念店，作为主创设计师，Dorophy将她的混搭手法发挥地淋漓尽致，用中国传统元素与西方古典装饰在店内进行了大面积的搭配运用，给人以惊艳的视觉效果；同时她还创作了一系列的插画作品，其中包括为孩子们设计的玩具——一双超大码的阿迪达斯涂鸦球鞋。三里屯Village推广活动艺术展览南区三里屯Village推广活动68由三里屯VILLAGE与北京原创设计推广协会联合主办的“原创界@三里屯VILLAGE”，店铺位于地下一层，旨在团结中国原创设计能量，扶植与弘扬本土原创品牌，推动中国原创设计力；同时为本土原创设计师首次提供了在京城中心区域展示作品的平台。原创界三里屯Village推广活动由三里屯VILLAGE与北京原创设计推广协会联合主办的“原69白领艺术空间店南区的白领艺术空间店，展出法国HiltonMcConnico的“流星的命运”，通过讲述一颗流星最终变成钻石的故事，给人以启示。他用透明的丝网制造了一层层视觉上的虚幻，并运用变焦制造出对于奢华生活远近不一的距离感，配以不同的音乐。这位65岁的设计老顽童运用多种炫人耳目的多媒体装置，展示了他闻名全球的品牌设计和装置艺术。三里屯Village推广活动白领艺术空间店南区的白领艺术空间店，展出法国HiltonM70以太空间2011年度首展超验当代艺术实验展。本次展览选择了几位具有实验性精神的青年艺术家作品来还原基于个体感受与经验创作的当代艺术面貌，通过他们在实践过程中有意识的空间生产和演变，更直接地促成当代艺术领域的创造性行为和今天文化之间关系的积极对接与转化以太空间三里屯Village推广活动以太空间三里屯Village推广活动71杨画廊2010年12月18日，临近圣诞节及中国新年，位于三里屯VILLAGE北区的杨画廊将举办她开业后的第二个展览——“再造的经典”。参展作品为中国当代艺术名家的限量版版画和艺术衍生品。三里屯Village推广活动杨画廊2010年12月18日，临近圣诞节及中国新年，位72升空间升空间-陶瓷器艺术展天地万物的存在都必有气场伴生，两个物体之间的相互作用也是靠气场来传递。例如：人与瓷器，之间的影响力，存在感，便由次产生。。。三里屯Village推广活动升空间升空间-陶瓷器艺术展三里屯Village推广活动73每周二晚三里屯VILLAGE放肆夜跑三里屯Village娱乐活动每周二晚三里屯VILLAGE放肆夜跑三里屯Vill74三里屯village寻找麦兜活动在三里屯village各处共隐藏着十个麦兜及其好朋友造型的雕像,每个雕像旁都有一个造型章，在秘笈的相应位置上盖上造型章，凭印章可以换到麦兜A-Z字母的胸章。三里屯Village娱乐活动三里屯village寻找麦兜活动三里屯Village娱乐活动75三里屯Village杂志theVillageTimes

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三里屯Village杂志theVillageTimes三里屯Village杂志三里屯Village杂志the77三里屯Village平面广告三里屯Village平面广告78三里屯Village平面广告三里屯Village平面广告79三里屯Village商业启示商业启示BECDA交通规划业态定位借鉴意义商业定位三里屯Village商业启示商业启示BECDA交通规划业态定80三里屯Village商业启示—交通交通出入方面三里屯本身由于历史地理和后期酒吧开发的原因，街道多处于2－4车道，但由于连接着工体、使馆区、长虹桥三环、甚至朝阳公园和朝外商圈，因此车流量异常大。进入方面：整个该项目只临一条主路－工体北路，所有的进入车辆都要自东向西经工体北路进入，而比邻其西侧的雅秀服装批发市场是北京有名的外贸服装批发市场，这个市场与VILLAGE共一条进入车道，因此导致车辆在进入时需大量时间等候；驶出方面：自车库驶出所有的车都要经过三里屯酒吧街，该街道2车道的设置给车辆的出入造成非常大的不方便。地铁：该项目离地铁站大约2站地（兆龙饭店）距离虽不远，但由于中间的商气没有衔接，只能靠项目的大影响力来吸引人流走过来。三里屯Village商业启示—交通交通出入方面81

规划设计方面建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，我们可以在上海的新天地看到类似的形式、也可以在新开的朝阳公园SOLANA看到。在街道尺寸感非常紧凑的三里屯采取这种建筑形式是老道的发展商太古地产多年商业地产经验的集中体现，非常棒。外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群，虽然西单大悦城也采用了类似的结构和立面但整体效果显然远远差于village。内部空间布局，BLOCK的形式很好但对于商业来说最难的是如何组织动线，要让消费者感觉逛起来不累、不乱是非常难的事情，同时北方的天气也让类似的商业建筑很难解决气候和风沙的问题。今天SOLANA之所以如此艰难就同此有关。太古地产在这方面非常有经验：清晰的导识标志系统、高低错落的品牌建筑体形式、各建筑之间的空中走廊连接这三条最重要的措施基本解决了这个问题。设计亮点：退线之后