市场营销与房地产市场营销含案例

市场营销与房地产市场营销

2018.9

第二章市场营销与房地产市场营销2教学目标知识目标能力目标了解:市场营销、房地产市场营销的基本概念;市场营销学的发展历程与研究的主要内容掌握:各种市场营销观念之间的区别与联系重点掌握:房地产市场营销的特点

能够区分不同的市场营销观念；具有运用房地产市场营销的特点分析营销活动的能力。内容摘要我国的房地产业属新兴的朝阳产业，属于国民经济的支柱产业。房地产市场正处于蓬勃发展和逐步完善阶段，房地产市场营销越来越受到业界的重视。房地产、房地产市场、房地产市场营销等概念是学习房地产市场营销的基础。本章主要介绍房地产市场的概念、特征、分类及其运行机制；房地产市场营销的基本概念、市场营销管理过程、营销观念的创新；房地产市场营销的相关知识等。3第一节市场营销一、市场营销的概念美国市场营销学会(AMA)在1985年给出的权威定义为：市场营销是指通过对货物、劳务和计谋的构思、定价、分销、促销等方面的计划和实施，实现个人和组织的预期目标的交换过程。目的是创造能实现个人和组织目标的交换。什么是营销？学术权威的定义——菲利普•科特勒：市场营销，是个人或组织通过创造并同他人或组织交换产品和价值以获得其所需所欲之物的一种社会过程。这里的产品是指能用以满足人类某种需要或欲望的任何东西；这里的价值是指消费者对于一个产品能够满足其各种需要的评估，也称为效用。

还有学者把市场营销概括为，是企业在适当的时机、适当的地点以适当的价格、适当的信息沟通和促销手段，向适当的消费者提供适当的产品和服务。

对企业而言，是指企业通过创造和引导需求，并与其他个人或组织交换产品或服务，以实现企业目标的一切活动。我们对市场营销的理解是，泛指与市场有关的一切人类活动。补充阅读材料钓鱼的营销哲学

两个钓鱼高手一起到鱼池垂钓，两人都大有收获。忽然间，鱼池附近来了十多名游客，这些人怎么钓都毫无收获。那两位钓鱼高手个性很不相同。其中一人性格孤僻，不爱搭理人，独享垂钓之乐；而另一位高手却是个热心、豪放、爱交朋友的人。爱交朋友的这位高手，看到游客钓不到鱼，就说：“这样吧，我来教你们钓鱼，如果你们学会了我传授的诀窍而钓到很多鱼，每十尾分给我一尾，不满十尾就不必给我。”双方一拍即合。教完这一群人，他又到另一群人中，同样也传授垂钓技术，依然要求每十尾回馈给他一尾一天下来，这位热心的钓鱼高手把所有的时间都用来指导垂钓者，但获得的却是满满一大筐鱼，还认识了一大群新朋友。另一位钓鱼高手却没享受到这种为人们服务的乐趣，闷钓一整天，收获远没有同伴多。点评：当你钟帮助纪别人石获得炼成功葱之后窑，自仪然会眉在助变人为节乐之助余得量到回伞馈。书营销转，就巡寿应该枝是这凉样一算种既蛋帮助古了别埋人，皆又帮圆助了本自己树的快拉乐事业业。基本扶概念量：1．需示要：就社涂会整沙体来蒙说，止是指名人类汽为了皱自身宝的生胜存和伪繁衍犹对物值质和为精神板的基爱本要乔求；烈就个晴人而传言，体则是从指没征有得杨到某柏些基期本满犁足的苏感受妻状态齿。2．欲阅望澡：是指落人们碧想得匪到某也种基色本需妄要的舍具体宜满足不物的矛愿望深。3．需修求：是指奔人们秀有能画力购橡买并楼愿意谜购买妇某个企具体嘱产品摇的欲痛望。需要香、欲塑望、泡需求需要有支动付能池力并渗愿意袖购买专的愿太望欲望需求拴的具跟体满域足方陪式早餐劣吃什按么？（生报理需柱求溪）面条描？（具昌体满闻足方罢式）汉堡编？4、交逝换交换妨，是橡指通晴过提虚供某王种物但品（籍包括箱劳务猫）作付为回拐报，畅从他亡人那情里取掉得自繁己所堂需要锐的物赔品（爷或劳搅务）父的行断为。市场低营销坏理论彼中的核心昏的和快基础硬的概哑念交换发生的条件：至少要有两方；每一方都有被对方认为有价值的东西；每一方都能沟通信息和传送货物；每一方都可以自由接受或拒绝对方的产品；二、缠市场辣营销刷观念所谓邪市场闸营销左观念粒，又御称市岛场营装销哲界学，排或企值业经抛营思架想，烫是指卖企业膏在市犹场营社销管煌理过详程中羽，在堂处理们企业映、顾镰客和赌社会翅三者耻利益绿关系脚方面厕所持款的基亏本观迁念或亡指导典思想梯。从１报９世独纪末正到现炊在，溉西方低发达巡寿国家止的企驳业市插场观婶念可估分为和以下啄五种君：市场踢营销阳观念秤的发娱展阶殃段12345生产观念产品观念推销观念市场营销观念社会市场营销观念生产绞观念戒认为,消费亭者会宗喜欢感那些乡丰随处梦可买孩到的架价格壤低廉雪的产宝品,因此,生产弃导向顽型组食织的扩管理洞部门科总是宿把注袖意力挎集中卖在提走高生俱产效授率、装扩大知分销累范围瓣、增越加产斗量和果降低扎成本颜上。（一铺）生歌产观青念(T佣he垒P泻ro副du妈ct真in堪g仿Co牌nc劈燕ep影t)以生太产为片中心敢的企贷业经植营指择导思腿想，孕重点午考虑讽“能孩生产魔什么杂”，恳把生狱产作牧为企千业经很营活饲动的问中心闸。时苍间洽：19世纪配末—20世纪筋初。背景忘条件辛：卖村方市愁场，芹市场罪需求兵旺盛址，供警应能普力不关足。核心穴思想政：企吃业重辣视产袜量与符生产掏效率。营销牌顺序橡：企初业→熟市场珍。（一悄）生厅产观撑念案例葡：福租特汽岁车公治司的T型车16产品戴观念刃认为,消费商者喜舌欢质罗量、握功能仗多和最有特农点的薄产品,因此,企业愧应该荣致力赛于对逆产品槽不断狸地进敌行改犬进市场台营销保实践践经验渔证明,在动启态市哨场上,如果管企业啦奉行湾产品匠观念,迷恋米于自鸦己的家产品,则必殊然会饮导致救市场景营销箩近视摧症”(M僚ar胸ke微ti愤ngMy狡op曲ia择)（二防）产细品观军念(T驻he辜P冠ro危du偶ct墙C狼on过ce汉pt忠)17企业失以消拾费者硬在同宣样的爹价格即水平涂下会啄选择伯质量畅高的挥产品庄为前郑提。时喇间歪：19世纪父末—20世纪姥初。背景劣条件志：消卡费者丹欢迎哪高质化量的生产品。核心折思想订：致拆力品团质提神高，该忽视戚市场抗需求导致堆营销亮近视年症。营销寇顺序丛：企预业→劈燕市场药。（二洞）产恒品观伞念18这种触观念条认为,除非钳企业耕进行慰大规寺模的剑推销竭和促妄销活来动,否则铸消费闯者不佩会购珠买。警即认歉为消承费者凯通常器有一疗种购泼买惰茶性或界抗衡磁心理,若听指其自源然,消费苍者就剃不会污大量率购买秀本企允业的忽产品,因而宇企业度管理齿的中祥心任乡丰务是带积极夏推销职和大敬力促耳销（三纪）销截售观衫念（终推销掘观念除）(T言he饶S高el摧li姥ng冒C灾on绳ce此pt傅)19重点桐考虑打如何喇能卖浸出去食，把智销售粥作为妄企业总经营悠活动骄的核员心。时同间旷：20世纪30—40年代情。背景煎条件枝：卖毫方市行场向彻买方艳市场赵过渡悄阶段装，致步使部嫩分产品供启过于困求。核心思想：运扫用推掏销与亲促销逮来刺催激需劈燕求的伐产生。营销瓶顺序订：企毛业→穗市场烤。（三王）销进售观来念（丹推销摘观念夕）例子掌：目截前中已国多敲数企男业的“营销”20市场悟营销度观念载认为,组织凉目标男的实猛现有扭赖于悦对目傅标市浸场的禁需要喝和欲京望的蚂正确灯判断,以及不用比乌竞争私者更滥有效颜的方寒式来蓬满足啦消费肉者的者要求舞。市场否营销兆观念馅与生练产观胳念、之产品区观念捆、推罗销观组念有梳着本追质的绍区别,市场肿营销显观念荒的着厘眼点龙是市哀场需钢要。（四龙）营志销观汽念(T陡he鞭M福ar秘ke商ti孩ngCo逼nc席ep颈t)21以消铸费者挣需求脆为中乒心的纹企业苏经营绵指导昌思想同，重存点考拆虑到复消费轰者需孙要什诞么，骆把发遣现和剃满足陷消费银者需端要作嫌为企涉业经勤营活坚动的喘核心培。时融间亲：20世纪50—60年代傍。背景送条件渔：买葵方市歪场。核心枣思想格：消茫费者顽主权周论发兆现需砌求并健满足糟需求。营销颂顺序夹：市朝场→骨企业魄→产浴品→严市场衔。（四糖）营窗销观蜓念22企业旦的生际产经扣营，徐正确膀处理消费涛者需割要、消费融者利涌益、企业下利益和社会师长远冈利益之间窜的矛挂盾，踢把这划四个禽方面兆协调季起来拼，做绑到统包筹兼镇顾，毫关心是与增役进社捞会福园利。时葱间德：20世纪70年代李。背景创条件喉：消费注主义愧泛滥浊；消难费者南权益从运动腿的蓬口勃兴饼起。核心吼思想命：企醋业营屠销=顾客妻需求+社会缎利益+盈利庸目标。营销头顺序埋：市串场及魔社会畅利益时需求筋→企畏业→痒产品胶→市京场。社会疼营销堪观念革是市复场营穴销观拦念的闲补充爽和修胜正。（五忽）社毒会营踪蝶销观抵念(T樱heSo膨ci需et匪alMa界rk叼et场in彻gCo腥nc捞ep窝t)生产夫观念产品较观念推销撕观念市场遵营销乒观念生态炒营销广观念社会妻营销猛观念旧观尖念、御传统些观念新观衣念、微现代栗观念新、轰旧观耗念比泥较：26营销哲学出发点中心营销策略营销目标企业名称传统观念

生产与产品观念

企业

产品产量与质量

增加生产或提高产品质量通过增加产量、降低成本来取得利益美国福特汽车公司

推销观念

企业

推销产品

提高产品质量或努力促销通过促销来增大产量，以达到获利

蒙牛乳业现代观念

顾客导向观念

目标市场

顾客需求

市场营销组合通过满足市场需求达到长期获利

联想集团

生态营销观念满足目标市场某部分需求企业与环境相结合

建立企业的相对优势通过适应环境变化，满足市场新的需求，区别于竞争对手，创造利润

加多宝集团之王老吉凉茶

社会营销观念目标市场顾客需求和社会公共利益多层次综合市场营销活动通过满足市场需求，增进社会利益，达到长期获利

传统艳营销币哲学撤与现货代营恨销哲浓学的否对比案例潘石致屹和吨北京融现代岔城潘石估屹27岁进站军北胶京，桥他操想作的舟万通刚新世木界广贯场在除一个昨星期麦内销春售额今高达6.没5亿元岭，成宇为房薯地产携界的那经典棒之作畅。潘石骨屹选润择一臣个项兰目的歌条件宁概括投起来震非常马简单司：（1）是泉不是骨符合毙未来环发展贴趋势妈；（2）对蝇用户嚼是不超是方赏便、免舒适贞；（3）质岸量是愈否上楼乘。立他说勺：“繁你对断人的诊基本贝需要泪有一你个了非解和骆把握党，再扁去查菌看一貌下国蜡家几励年内甚的城脏市规秋划，径再去盆跑一能下市及场，抢看一茄下有津多少技资源泪可以怕让你眉用，扣就够准了。遣”他又败要在井北京术开发只新的不住宅舱项目盲，他骡将问提题简物化为盐：现渐代中存国城教市居溉民要尺住什孔么家组？有关弓机构家对部句分北凯京人弹调查院表明疯：面丽对未瞒来的症价值眨取向佩，73幻玉%以上摧的被栗调查哭者认晨为，反过现能代化斗的生蛋活和辣获得弓稳定拦的投太资回浑报是贿自己醉最想撇追求描的。84缴%被调酷查的受人认讯为，柔尽管习现代肆生活澡最主占要的丈是——册“家”畏的现骂代化软，即撕要满吓足下楼列条棍件：家的载周边般要有触现代哗化的么生活脆气息团和商吉业氛经围；要有派方便橡的出翻行条石件；要有革人与糟自然燥的亲辟和；要有乘个性杀的充政分张泻扬；案例潘石个屹和才北京蜘现代吸城案例潘石毯屹和祖北京怜现代赠城潘石绸屹开删始按臣照这唱四个霜条件管寻找贱现代践北京酬人的负家。刘他在扫网上症下载乎了一参张傍汁晚从浙卫星讽上看径地球痒的世诱界地奖图，子地球闹上灯捆光的鸡明亮修程度宏与人穴均GD夺P高度债吻合下，他物说：续“受铺此启侍发，信晚上狐我开慎车看饰北京丑的灯怕光，侮西边纽奉一片报黑暗纹，国销务院嘴部委峰的办牌公室启没有屠亮灯狡的房同间，兴而东麻边灯响火通罩明，凡有在杠办公酒室加哑班的孔、有境饭店冰、商很店……琴”因此揪他选犯中了张东边——北京宰市总奴体规邮划确许定的鉴北京瓣市CB陪D滚(Ce梦nt视ra得l滴Bu寨si棋ne隆ss钢D胆is锻tr摸ic敬t中央伏商业携区)，认朽定该蜜地区珍一定暑是最叹现代驾化、陕最繁答荣、英最有累人气奖的地树段。案例潘石揭屹和蠢北京丑现代冶城现代酒城市抗潘石担屹的沙又一有杰作决，总民建筑甘面积42万m2，现干代城帅建筑疼不多焦，偌趟大的抄社区宁只设优计了慰一栋腿连体僚公用导建筑致和6栋公宴寓。6栋公昆寓公御寓分绢成两略排，坑间距10钞0米。且剩下昨的是升三个河标准渐足球临场大咬小的疼绿地坡以及句小桥壳、流根水、较花园象等。销社区包地上左没有臭停车雨场，善而在非中心没绿地若下设甜计了脾三层吵停车职场，挖社区雅车辆改必须孙全进拨停车耗场，匙二地淋面上红一片剥绿草筑茵茵耻。案例潘石李屹和申北京忙现代去城现代暗城居眉室设霸计：遵客厅速达50误m2，同孝时为禁了更腿好的污采光马，设蔽计时萝吧阳吵台融屈入客避厅内淹部，悄采用迷外探炒式全巴落地往大窗羞。往肠客厅抓一站遇，外日面的猪世界蕉，尽衬在眼活前，衣似乎禁与房炮间连趴成一沟体，倡让人蔑有一练种空叛旷而枝博大成的感占觉。现代插城无嫌论是赚社区骡宏观捞构思戒，还强是微却观的晓居室悼设计横都为寸人们房诚预留云下了毫丰富藏的生畏活空服间。箱生活绝在看匪似“炊空空死荡荡抓”的鹅现代竞城，甲人们拿得到纹的是帖与自康然融徐为一奥体、巩与天亏地合劳一的垮心灵锣的充宴实与赏满足壳。思考猪题：潘石访屹在息进行本房地公产开喘发时叨的营茂销观哭念是调什么朴？CC辰TV合2:对话—地产辛商：珠如何撞成为课好孩旷子？1、开泄发商谊和消址费者眠的定始位：（对凭话--委-地产讯商：身如何损成为猪好孩近子）大连祖万达坟集团垂的董税事长颜王健贪林，CC恳TV经济执年度坑人物慈的颁恢奖典朋礼上叠，作腾为房兔地产圆界的仔惟一像的一寄位获粒奖者带登台知名洪的策狮划人挎王志牛刚先脱生王志木纲—开发蛋商是蓝甲方蒙，消诸费者毅是乙丙方搜房CE密O莫天走全—消费巷者是粮甲方吵，开脚发商摧是乙赵方2、工作验人员桶的名暖称：售楼就员（发售楼旨小姐神、售性楼先阶生）置业丛顾问你认祖同哪冻一个棚观点健？为糖什么绵？福特往公司——几起组几落一、族启发堆思考喉题1.从福拿特公贴司的戚兴衰宽，分奖析该洒公司托营销期观念郑的演监变？2.福特酒公司台的发膜展过蹄程中外，有艰哪些居成功茶的经删验和虹失败阁的教聪训？3.面对21世纪铺新的柔营销丘环境故，福桶特公忆司应健如何哭更新顾营销茂观念筋？二、塌案例铅目的诸与用希途通过瓜福特怒几起膝几落蜡的案慨例，粮学习尿营销聚观念源的演兽变。储让学龟生意软识到稼在企立业发阁展历江程中负，企腥业的屠成败瓜与营扰销观宴念的披更新昏有重妥大联促系。焦熟悉杯各种键营销据观念可的特唇点。关键咏要点把市吩场作秘为企茎业的错生命任线，允把营锄销观梳念作稀为企呈业前年进的给导航滴标，绵才能冠做大制做强浊企业兴，才闪能做吴百年矛老店贞。本滴案例歌就是员要告严诉我鲁们市和场营注销在狼企业意发展危中的均作用胀，企皇业不正要过沫于追坦求技鼠术上绿的成见就，形否则碌会陷最入闭违门造石车的领困境匀。以臭满足践市场两需求废，顺纱应市怠场的娃变化永为研娱发，学生产饿指明疑方向束，可项以引沉导企妄业向态正确糖的方奔向发姨展。第二墓节泛市场芳营销类学一、血市场添营销浩学的钉产生市场劳营销掏理论陆作为傲一门章学科辆产生惕于19世纪弦末20世纪安初的漆美国Ma美rk践et贷in销g二、影市场眨营销售学的脚发展梦历程(一)注重肠应用算的初傍级发卵展阶童段从20世纪20年代免到第尽二次核世界结大战张结束接，是伍市场息营销到学的昆初级娃发展育阶段次。(二)市场萝营销杏理论盖的深霉化阶谨段(三)市场耽营销组学的泄创新可发展伪阶段4P李S1、产克品（Pr失od鹿uc帅t）：波向消切费者男提供家什么纸产品淘？产附品的束特性雪、品炎牌和石包装汇是什运么？搭在产确品上灵还能袄附带事什么血内容盼？2、价奶格（Pr茧ic装e）：掩消费锻者打崖算付调多少嘉钱购赞买该怠商品坝？根特据消菜费者引的反框应和朝竞争她对手瞎的实赠力定奇什么追价位段最合闹适？3、渠闷道（Pl吃ac眼e）：宾当消渐费者听需要义产品猪时，验在哪未里以咏什么招方式拒买到愿它？导用哪厌种批服发或希零售边方式趋？地诉理范樱围是简多大众？需播要多汁大的席销售泥力度包？以镇什么厘样的满方式筛、范密围、可规模条出售曲商品境呢？4、促叼销（Pr更om木ot她io忘n）：房诚消费车者怎裤样了季解商服品？坚怎样虑说服占他们遵来购农买商性品？佛用什供么形测式的说广告旧？其缓性质堆、内兴容、钞频率约影响掘是什箱么？饭促销允、宣颜传以卧及个略人购研买费摆用各则是多舟少？6P头S、10计PS6P瞎S＝4P被S＋政漏治权辽力（Po叙li凤cy底P拌ow酷er）公轿共关告系供（Pu侨bl翻ic烂R链el狮at方io注n）10苹PS＝6P挠S＋探爹查（Pr婶ob唤in肉g）划分络（Pa阀rt化it兽io上ni粮ng）优先舍（Pr顽io动ri席ti金zi眼ng）定位排（Po凑si泽ti框on娱in或g）；市场漏营销比新理嫂论：1．大市众场营慌销理项论2．国比际市允场营稍销与称全球筋营销3．绿色滔营销绿色泥营销齿是指积企业哭以环栽境保疏护为乐经营楚指导琴思想肯，以腥绿色妈文化弃为价糖值观加念，玻以消翁费者境的绿龙色消娇费为第中心素和出竿发点翁的营析销观哨念、裂营销或方式拖和营裁销策简略。绿色棕营销创是指柄企业梁在生恭产经但营过狡程中休，将各企业搅自身淹利益途、消稻费者略利益众和环泥境保胳护利浴益三恐者统词一起植来，逝以此葛为中给心，乌对产较品和拢服务音进行匀构思聚、设誉计、钟销售寇和制黄造。4．服务唱营销服务率营销覆是企崇业在膊充分馅认识赌满足料消费散者需薄求的叠前提绸下，古为充稻分满求足消宿费者棵需要轻在营贩销过厘程中乐所采齐取的昏一系顷列活柴动。5．直复花营销直复腰营销寻起源填于美萍国。18特72年，惊蒙哥予马利·华尔统德创酿办了诞美国贝第一愚家邮疮购商盟店，殖标志依着一吊种全怜新的棒营销评方式居的产白生，拉但直哨至20世纪80年代竭以前馆，直雄复营傍销并遗不为离人重蜂视，粪甚至侦被看扁成是颤一种些不正塌当的慨营销佩方式云。进属入20世纪80年代勤后，哄直复核营销荷得到双了飞里速的抓发展满，其与独有骑的优因势也抬日益否被企过业和拘消费以者所液了解忙。6．关系要营销所谓茂关系匀营销配，是阁把营铃销活而动看树成是勿一个门企业萄与消尸费者仍、供铸应商眨、分忙销商跨、竞里争者阴、政丈府机泡构及甚其他则公众浅发生赌互动孤作用愁的过蔽程，振其核梨心是城建立埋和发带展与绍这些供公众廉的良废好关汗系。7．共生镰营销通过婚不同此相互晴独立中的商叙业组塌织间垫，将货他们摔手中友的资腹源或蒙项目升进行灾分工接合作蜻，达脆到增君强市推场竞础争力幸的目毯的。汁归纳浅总结巨共生鞭营销竭的核求心就倒是双垒赢和达多赢积。其考最大璃优势唐在于配将规糕模和凶市场贼资源岸进行退分类穴整合局，并就从中脑寻找启到经昌验互岗补、扶终端约互享面所产吗生的邮有利与于企奖业生增存成气本递狐减的丈企业蚀共生歌力的扰提升敢。8．整合逼营销整合画营销摇是一爪种对兵各种隶营销睬工具限和手孙段的兄系统省化结回合，岛根据讲环境风进行凭即时削性的省动态狸修正略，以隆使交爬换双趁方在肤交互屑中实姨现价碰值增矮值的纯营销避理念每与方撇法。整合捉营销樱就是苗为了郊建立鸭、维且护和效传播秧品牌能，以方及加帐强客涛户关已系，景而对公品牌哀进行宪计划崇、实陈施和红监督匹的一导系列亚营销鱼工作园。整蚕合就楚是把汤各个畅独立橡地营零销综柳合成踪蝶一个煎整体愁，以截产生晓协同泳效应鲜。这科些独曾立的弹营销犬工作泉包括竟广告背、直收接营匹销、狠销售忙促进念、人束员推龄销、俩包装仍、事征件、猾赞助慢和客丢户服中务等贡。9．网络养营销网络傲营销崖（On欧-l触in莫e佩Ma凭rk窄et哗in讲g或E-乞Ma颜rk愁et赛in造g）就声是以纷国际沫互联乌网络涛为基疼础，峰利用创数字共化的所信息磁和网煤络媒清体的旁交互颂性来明辅助圆营销模目标漠实现浮的一蚀种新附型的意市场营销逗方式。简咐单的稻说，袄网络荣营销才就是区以互催联网压为主追要手眨段进狭行的护，为把达到掩一定尼营销正目的帐的营笼销活冠动。网络盾营销思就是廉以互若联网愈为主依要手电段开档展的绩营销猛活动遥。三、盘市场售营销刑学研波究的孤主要端内容市场座营销跳学是陷专门朋研究赤市场扣营销历活动额及其班发展隶变化帅规律祸的学怎科。内裤容：1．营机销原粮理睁：由屿市场羊分析给、营游销观东念、世市场淹营销丹系统侧与营货销环茧境、粪消费润者需细要与电购买刊行为静、市球场细贤分与说目标清市场苏选择充等理鲁论组亡成。2．营伶销实疯务：庆由葡产品陈策略猪、定拒价策趴略、柜分销景渠道弃策略棍、促马销策雹略、披市场鞭营销驰组合班策略手等组世成。3．营哈销管鲁理迷：由饮营销杏战略音、计原划、借组织万和控宗制等台构成哈。4．特欧殊市励场营蔽销趟：由零直复找营销上、网坚络营紧销、灵服务级市场振营销殊和国浸际市侨场营洽销组内成。第三继节攀房铺地产含市场磨营销一、秒房地至产市储场营握销的节概念房地蛛产市钥场营说销是晓通过赔房地迈产市下场交累换，捐满足路现实令的或魂潜在洒的房向地产虹需求巷的综蓝合性鹊的经坟营销章售活燥动过贿程。二、戚房地愁产市异场营血销的坐特点（一裤）房档地产恳市场届营销链是市盲场营标销的祸分支（二际）房照地产填商品爪的独舅特性（三催）大盆营销妇观念（四很）房闻地产晕市场圈营销扛与法矮律制谁度密陡切联窗系（五溜）房版地产栏市场汉营销金独特厌的经果济运辞作方呆式（六阻）房卷地产睬市场落上政掩府的趣政策秀作用堪明显分析络房地踏产市恭场营反销的治特点三、勺房地猪产市巴场营去销的毁作用(一)有助灭于提闸高房律地产愈企业菌的营蔑销素议质和宋竞争珠力(二)有利肿于房策地产亮市场皇的发缎展和朝完善(三)有利吹于消竖费者忠需求鞠的满胳足(四)有利缸于房荒地产共业作行为新闸经济炒增长约点的蚁培育案例蛇：两划个开绒发商两个杀开发码商，没一个鞭在城世东十更里开滋发“圆梦牲花园”，一锋个在秧城西抓十里芒开发“凤凰旷山庄”。城楚东的终聘请钉了最辩好的生设计掩师，经使用预了一棕流的棕施工虚队，条城西贫的也蔬是如森此。一年注后，锯总投况资十蚊个亿柳的“圆梦惠花园”建成钟了。鸭六十张栋楼完房环田湖排慌列，西波光丘倒影过，清争新雅给静；今曲径米回廊瞒，处洽处花旱草；总置身妄其中我，真浇如在晒花园精中一矛般。慌不久安，“凤凰沙山庄”也竣湿工了冤，六傲十栋舒楼房际依山待而筑童，青宣砖红肺瓦，要绿树脚掩映过；清页风徐宿徐，兵松涛沸鸟鸣榴，确淡实是水理想鞭的居秩住地律。“圆梦烟花园”首先忠在电为视上乏打出星广告尊，接遭着是弄报纸笼和电副台，突他们衣打算姜投资罢一百舅万作好宣传组，让“圆梦沾花园”成为厦购房童者真早正圆定梦的弱地方数。“凤凰地山庄”建好轨后，贿也拿丈出一碌百万扭，不衣过它倚没交蔬广告罗公司普，而耕是给帅了公胀交公墓司，讯让他哈们把衫跑西渡线的扬车由冰每天当的10班增陪加到50班。药一月筝后，“凤凰兰山庄”售出缩慧的房肢是“圆梦耐花园”的10倍。迟一年墨过去个，“凤凰变山庄”开始验清盘鹊，“圆梦杰花园”开始劫降价和。现在夺去“凤凰宽山庄”的车辣每天竖已达病到50淘0班，弟几乎揉每3分钟幼就有宁一趟岗。这雷条线务路是斩这座铺城市丑惟一慰没实俯行无科人售连票制脖的线垦路，镇这是航就“山庄”居民越的要型求保毛留下唤来的氧，因这为坐拌这条焦线路无上的宵车可债以得慎到一短张公土园门渗票大英小的酷彩色政车票翠，它词的下尿面是“凤凰鉴山庄”的广回告，翼反面唤是一俗首唐床诗中梅的四薪言绝解句，洪这种突车票芝每周哨一换到。据成说，“凤凰论山庄”有个痒孩子渐已在垦车上御背了40唱0首唐狮诗，著最少窝的也预背了井五十功几首浸。前弦不久矩，“圆梦治花园”向银争行申筛请破忘产，“凤凰学山庄”借势鸦收购仍。从赞此，灶市区慎又多尤了一梦条车顽票上呀印有京宋词现的线刺路。案例鱼：两个闪开发宅商你如矩何评寨价两替个开胸发商劫的不维同做派法？思考捡题：1．如商何理纪解市姜场营铅销的串概念摆？2．推定销观章念与恐市场竟营销臭观念翼有何绩区别惠？3．简歪述社处会营聚销观钻念的城核心谎思想文。4．试邻述市知场营哈销学伙的发含展阶剂段。5．如征何理针解房晕地产阵市场罢