四川房地产项目可行性报告

太极生活广场可行性分析报告2013年5月目录一、项目总论二、宏观市场环境三、温江房地产市场概况四、项目SWOT分析五、项目定位及发展思路六、项目开发建设进度安排七、投资估算与资金筹措八、项目经济效益分析九、项目效益分析十、结论附件:一、投资人基本情况二、设备选型和能源需求三、环保节能方案一、项目总论1、项目概况2、地块位置3、项目规模4、交通状况5、周边环境6、区域前景7、小结1、项目概况项目名称：温江区公平街办太极生活广场项目地点：温江区花都大道西段项目性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。项目开发商：成都广润投资有限公司一、项目总论——项目概况2、地块位置温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办花都大道西段。太极生活广场成温邛高速花都大道光华大道一、项目总论——地块位置3、项目规模地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北邻60米宽的花都大道，西邻50米宽的花径街，项目地块正好位于“丁”字路口的东北角。一、项目总论——项目规模4、交通状况地铁四号线公平站在项目不远处，并拥有通往成都的成温邛高速公路及光华大道两条快速通道，904、780、762路公交车经过此项目，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。一、项目总论——交通状况5、周遇边环唉境项目纹所在朵花都朋大道利旁，镰温江育新城决光华浸片区稍，此殃区域鹿属于贵新住还宅居宾住群姐，周环边有盘七彩聋花都矛、朝剥阳·时代洋西锦怖、中剪铁·瑞景笼澜庭芬、珠头江·御景市湾、月水映艇岛、朋佳兆梳业·丽晶祸港、省西贵快堂、话阳光浑太极·芙蓉殃锦绣狗、清岸溪·玫瑰蛋园等沫项目缓建成骂入住杆已形毯成庞厕大的驱消费循群体胶。附狠近还寇有温等江中畏学、源消防农支队克、光则华新下城小购学等永。一、旦项目快总论——周边匹环境中铁·瑞景迅澜庭太极妨生活躁广场朝阳·时代温西锦消防闯支队七彩挤花都兼二期七彩直花都A花浓都晴大只道温江魂中学文文光华蠢新城户小学紫光蓝兴城6、区商域前援景当前忽光华悲新城斜片区驶已形铅成居胁民居阿住生腹活区赢。随线着城智市规瓣划和楚众多劝项目逐的推弱进实纽奉施，家光华流新城乒的商桨气、啊人气椒已展贩现发肿展趋侍势。一、香项目袍总论——区域院前景一、测项目旷总论——小结7、小娃结随着负温江场区政阔府打器造“猪西部轨新城今光华海涉外套经济己生活节区”奥步伐争的加灶快，借本区真域的缴交通词、区饮位、痛生态匆、人爪文、旨教育添、发问展潜逃力等百优势议都开郊始逐峡步呈邻现，妖从而煌带动紧本区算域房竿地产宿市场都稳步孝向上轰发展简。近境年来瘦，区锯域楼罚盘的厘品质沟不断露提高叹，其锐中中裁、高盏档居牛住物蜻业已自然成再为本樱板块四的主敞流产报品，上引进熄中高估端大讯型购淡物中绸心并愿建设热周边明配套巩设施就，未泥来光叶华新僚城，察将成羊为辐讯射周怀边地作区的偶综合坟性商存业中无心。哥因此崖，我雪们预岔测，默此类春中、喊高商窃业物祥业将落成为警该区枣域自撤住及涨投资然的热成点，您本项室目顺患势而旁立。二、稍宏观鸡市场卷环境1、城超市规辽划2、区史域经帆济3、基雀础设制施4、发宝展规访划5、政鹿策支葵持6、小白结二、勇宏观贯市场洁环境——城市碍概况温江——温江霜地处吗成都狮平原婚腹心册，东晶临成供都市钱青羊黑区，脸南邻枯双流马县，掏西接观崇州腊市，疼北连斩郫县屠是成携都的定卫星疮城。温江——全区嫌幅员加面积27递7平方垮公里加，辖6镇4街办像，总授人口32互.6骄7万。区芒政府克驻柳教城镇鼓，东静距成尤都19公里膛，南聋去双两流机讯场20公里茅，距特在建弊的成哑都铁耀路西讽站仅12公里龟。西部极新城陵现代找服务碎业综种合功堂能区重点波发展瞧以现宴代服岗务业陡为主减的产统业功缴能，创是城屈市商春业副点中心揭。二、心宏观屠市场弓环境——城市曲规划二、宏观素市场糟环境——区域第经济20符07年1月——栏20秧12年11月成婆都商残品房枯成交天情况二、宏观泰市场小环境——区域大经济20炉10年10月——窃20寸12年12月成蛾都商先品房胡供求姨情况二、堤宏观喂市场爷环境——区域与经济区域咽经济——温江被（20师12年）实现袭地区尸生产秆总值31犁0亿元由，增邀长13营.1哈%；完追成地丝式方财阁政一该般预颜算收挪入25厅.0贴3亿元寸，增乏长6.霉8%。固捏定资穴产投争资26航8亿元垫，增准长12垦.1辅%；社讨会消予费品围零售圆总额65脸.0票4亿元扔，增底长12纺%。城汤镇居蜡民人婚均可纹支配跟收入28叼52仅4元，厨增长14掌%；农党村居涌民人江均纯绑收入13独77璃2元，闭增长14摧.5驴%区域畏经济——温江诵（20车13年目骂标）启动锹四川福文化妨创意捞产业尘园、击悦榕欣庄度跨假区购等开孟工；首加快墓新光口三越爬百货流、丰形隆综案合体蔑等建叮设；均力促笛国色联天乡舞陆地党公园纲、费秤尔顿迅凯莱控大酒验店等展建成拣投运……庆20委13年，抗温江妇力争阅服务顾业投别资19屋0亿元候以上纵，实敏现服州务业辟增加截值13橡6亿元柿，再狮次将排增速卷拉到11扔.5及%。4、温杠江基稠础设比施建悟设20惧12年底诱，温葛江区况现代诱服务渠业发末展取拨得重黄大突刺破，秧新城橡西商免业中径心、崭光华公国际过社区怪、乔明波室弓内滑婶雪场惭、博扮奥生顽物产饮业基险地等越一系落列重体大项懂目签峡约入堡驻。新城件西商前业中照心光华驴国际傅社区巨岛犹五星屯级酒润店乔波陪室内送滑雪亭场博奥巨产业迎基地家乐扎福温跑江店二、退宏观野市场恩环境——基础轰设施5、温委江发回展规旅划二、障宏观肉市场至环境——发展既规划到20魔20年，境温江或区环粮境承姥载人肤口的丢容量汽可达卸到10贿0万人荐，但摆考虑羊到资责源环蜓境压区力，却预计绝温江党常住贪人口虚将控忍制在80万人什左右才，GD哥P年均烘增幅卷保持员在15蔑%左右谦，按死此测摘算，旁到20极20年，GD毕P可达76万0亿元激左右趟，人穗均GD押P达95云00徐0元。经济宋的发暗展及靠政府酷的大所力扶委持，贱配套个设施破的不君断完控善，器将给德光华贴新城捞片区门带来代强有也力的坦资金评支持宿和政叔策倾年向，物并提畏供完宋善的休配套荐资源响，促马进光谅华新械城片悦区现要代服杯务业皱的发剖展。切人们幻玉的收柜入不绍断增驼加，征购买山能力毙逐渐席增强忙，投露资欲投望不虎断膨蓝胀，饲对该判区域马商业智物业慢前景船看好逐。二、拥宏观省市场澡环境——小结6、小瓶结三、程温江浙房地生产市泰场概梁况1、商顿品房孝整体据市场2、温荣江商有业市逮场3、温跌江商泄业总铁结三、砍温江歪房地耳产市舞场概闭况——商品月房整养体市爪场1、商博品房赴整体探市场(温江20概12土地撕供求第状况)固定士资产尺投资该概况三、刃温江冲房地蹄产市甘场概标况——商业对整体盼市场商业垄成交坡价格唇趋势2、商迷业整先体市误场区域价格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90东大街9500—1600070—80金强广场6500—1200030—60大学城6000—1300030—60光华大道（新城）5000—1500030—100泛指何一楼绣平均新水平本案泰所处残温江坐新城刘区，大商业寻氛围敬整体赏还没栗形成朵，价弄格范菜围较浸大，闸但随林着光辟华大挡道延能线不揉断地归开发克及楼债盘不慌断地纤入住滥，此利区域芳商业脸氛围罩将逐爆渐浓像厚，菌区域撇价格框将不芹断提塌升。三、辆温江县房地鉴产市姜场概辱况——温江宣商业贤市场温江永商业佛价格短概况项目名称开发企业项目位置概况销售租赁情况住宅入住率类型体量面积区间层数价格销售模式销售时间租金出租率业态仁和春天大道成都市江安春置业投资有限公司成都光华大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1层13000元/㎡销售2009年

小商铺70%金河谷成都市金瑞泰置业有限公司温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁底商3000未知1-313000元/㎡销售2010年50%边城香格里成都温江区天祥房地产开发有限公司温江光华大道(花博会对面)底商极少未知1层具体模式未定30-40%万科朗润园万科地产温江光华大道江安河畔(七中实验学校对面)底商156031-89116000销售08年底60-120元/月/㎡

彩叠园和记黄埔地产（成都）有限公司温江光华大道三段商业街10000未知2具体模式未定未交房锦绣森邻成都上实地产有限公司光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）底商3302㎡68-405412302元/㎡

销售2010年

70%大华水映岛成都大华实业有限公司温江光华大道底商未知未知1层11600元/㎡销售2010年一期40%公园大道成都中新锦泰房地产开发有限公司温江光华大道清泉北街66号主题商业街未知未知2层具体模式未定未交房丽晶港佳兆业温江光华大道与公金路交汇处无商业未交房恒大城恒大地产温江光华大道三段花博会主场馆对面(温江区政府新址旁)底商10万㎡未知1-4层只租不售

只租不售未交房光华负大道侧商业柴调查冲概况三、便温江榆房地萌产市复场概值况——温江校商业逮市场珠江国际花园珠江地产温江光华大道花博会碧落湖公园西侧商业裙楼（写字楼）130万㎡（包含写字楼和商业）未知4-5层17000元/㎡

具体信息未出来

已经定了的有：伊藤洋华堂、家乐福、华谊兄弟旗下电影院、先锋健身房一期40%依云镇成都中能置业有限责任公司温江光华大道(花博会馆对面)

底商

1层12000元/㎡

一期40%西花汀成都万厦置业有限公司成都市光华大道花博园西恻底商+主题商业2705㎡70-500最高3层12705元/㎡,6961元/㎡

销售2007年

10%奥林匹克花园成都建信奥林匹克投资置业有限公司成都市温江区涌泉镇光华大道

成交价格9100

香瑞湖蓝光城西光华大道七中侧城西光华大道七中侧

16000元/㎡

尚西花郡成都华力森房地产有限公司温江花博会北大门对面底商2188㎡65-500㎡1层7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地产成都温江区光华大道花博会主场馆对面商业裙楼（楼上是酒店）1-3层是商业，以上全是酒店，属于二期配套，目前具体信息未出来70%银诚归墅银诚房产温江光华大道三段（花博会旁）无商业未交房公园壹号国泰房产开发有限公司温江区温江公园旁底商+商业广场底商未推出，商业广场只租不售，租金未定未交房巨龙环岛国际社区巨龙投资有限公司温江公园旁无商业

三、椒温江痰房地逼产市脊场概跑况——温江监商业锡市场2、商圣业物喘业市雪场商业用形态——低端磁商业遣为主温江辜区目株前的绕商业槽发展没现状哗以临历街商楚铺占胶多数漏，以窃低端节商业飘为主标，其以街是为市的格屈局在弦温江完演绎熔得相岂当异挡常完话美和哄成熟动。例尾如大喊南街猎、内羡北街饼、东蔽大街钓组成钓的核村心商委圈；挽文庙些街、救文武食路组献成的约延伸饰商圈疲；西响大街盏、新路西路两、新猫东路割等副淋圈；洲还有妻迎晖芝路家弃装街次、云贞溪路启家具悟一条找街以丑及南慰浦路山饮食顶一条蔽街等贺。三、黎温江僚房地微产市坚场概点况——温江逢商业腰市场温江细区的莲商业辆发展犹非常捏迅速靠，其自在演勺绎传毫统临佣街商转铺得腹经典哨的同廊时，依也融搞入了驳新的博商业谣形态淹，近念几年淋来，术温江下已经鞋出现悉了不亡少的误纯商查业、编大体宏量的sh闭op辟pi始ng层_m润al争l。如垃边城·假日赞广场也、繁宵华时忌代、估五环猛广场筑、文池庙·盛世招繁华搭及正赢在即垮将亮抱相的陕珠江·新城即国际物、伊样藤洋誓华堂笛、家壶乐福帅、台烫湾新柱光三僻越百亏货、眉大润河发等月项目收。三、填温江洪房地护产市佳场概筑况——温江琴商业盲市场中高唱端商吃业及狮专业秤市场畜逐渐蚂呈现商业翠业态柄分布区域主要街道主要业态状态中心文庙、东大街、大南街、北街服饰\通讯\布艺\百货超市成熟新区五环广场、柳城干道、柳台大道服饰\餐饮\家电\休闲娱乐较成熟光华新城光华大道、温泉大道、花都大道CBD\百货超市\生活配套未成熟东新东路、文武路文化\小餐饮\生活配套\老建材街较成熟西西大街、来凤路、凤溪路五金\建材\家具\灯具\厨卫\家电\汽配成熟南南浦路、航天路餐饮\娱乐\休闲\农贸市场\花鸟市场\干杂成熟北万春路、白马庙街机关部门住宅区生活配套\农贸市场成熟三、陆温江放房地签产市盛场概离况——温江碌商业款市场商业挎业态樱现状温江睛传统弱商业谢区，法经营甩业态栋以服撑装及醒餐饮韵为主浑，兼距有家搭电、请百货子及其更他业作态但较比例诸不高惕。三、炸温江符房地惜产市攻场概裂况——温江淋商业皂市场数据掠来源势：御呢泰公柿司市谢调部商业冶需求漆面积目前盆大部棋分经投营者间对面独积的驱需求鞭主要睁集中颤在31锻—6丑0㎡这配一区炒间，壮其次梢是10辱0㎡以风上的宪需求护，受展新政姿的影良响，劫投资拘客户旅逐渐克从投仆资住截宅向局投资拾商业生转向恋，10律0㎡以拼上的侧投资陡需求温在不律断增盾加，陕并呈轻现良员好的咏发展叠势态然。三、私温江醉房地冰产市蓬场概筐况——温江铸商业较市场商业誓购买客目的大部牢分商雄家均令为租扯铺经袋营，亭并非丸商铺靠购买讯者，宵而购逢买自叠营者漏仅为驻前者俭的不促到一辞半，安还有贿一部展分客改户购呜铺做眯为家选庭产春业，堡但暂慌时并落不用替于商叉业经都营，榆但从钱长远乌看仍仪属于陪投资踢。三、室温江纠房地兽产市之场概倾况——温江省商业推市场商业渐客户涂来源温江的传统俩商业象商铺历购买惑者主宾要还瓜是温受江当也地客搞户，骂约占1/凡3。其睁次为角成都碗客户两，省骄外客偿户购灵买比摇例较脱低，喇但随科着温戒江的洒知名因度越菠来越窝高，缠越来交越多摩的外选省客艳户来逗温江谣投资瞧，如壶山西灭煤老造板、史浙江倘投资棋客等鸣。三、堡温江猎房地芬产市母场概雅况——温江辅商业经市场商业宾客户盆购买配预期本地净商业阵客户绿，对玩目前桌经营两区域垒的投肤资价趋值较较为认踏同，兵对光定华新捡城区铜域商晌业地透段认台同度盛较高午。三、盘温江辨房地没产市情场概律况——温江锤商业逢市场从温机江区胀商业服市场察的整靠体走适势可代以看布出：新增桌商业筛供应柴量较狠少，遮多集睛中为像底商亡形态弦。传统磁的商采圈的屠商业勿价值际较大沾，租弓售情吴况良村好。温江震尚未益形成弄核心登商圈拐，对脚本案讲是一走个机助会。商业斜业态熔缺乏败规划胡，比霜较混列乱，穴商业罗形象乎比较托差。投资盾回报够率参害差不宾齐，肯多集截中在8%齿—1堡2%左右袄。多数排商铺怨采用宝直销盟的方亭式，资销售却方式师较为脊单一堂。3、小盾结三、逆温江序房地今产市叉场概旧况——温江择商业舒小结四、导项目SW户OT分析1、项袜目优旱势分愤析2、项纱目劣艰势分忠析3、项猜目机砍会分哭析4、项村目威律胁分敲析VI谢SI然ON1、项作目优绩势分芹析区位场优势罪：该区秋域处陈于成招都规畏划副秀中心茶，温污江重疑点打占造区左域,交通茧四通寨八达悄。交通须优势巾：项目繁所处表温江蓝新城纵区，家花都尿大道辛旁，拾紧邻限光华怀大道候和地迈铁四菊号线船，直亩接承将接地万铁经幕济与岁干道短经济么的商趣业与蹦商务轻热力徐。地块些优势叔：紧邻抽城市姨干道雹，通教达性务和可扯视性积十分看优越胃，地乐块规司整，供便于侮设计祥。竞争糊优势阶：周边魂绝大掩部分帜是住倾宅类采项目拥，类转似的恨城市望综合题体较迁少，倒竞争乌较小探。四、程项目SW真OT分析——优势自分析2、项梦目劣耀势分田析及纷对策项目鹿所处惨温江犬新区劈燕，周骗边多晓为待章建或汤将建爸的项坊目，档入住拣率低,无人妇气和充未形湿成商箱业氛裤围。对策顿：(1衬)通过阶项目连自身拦的招条商引出资和城与临狗近项衔目的您联合驱互动痰营造聚商业喷氛围挠。(2薄)把握漂市场抓，项砍目准古确定较位及送营销屑推广铲。四、聋项目SW泥OT分析——劣势箱分析3、项途目机校会分旦析行业景机会扇：根据趁成都严市“狐世界裹现代矩田园扒城市夺”规章划，赞在未站来5年内岛，城肢市化耗进程赛进一喝步加摆快，葛城市塞面积洲扩大够，城般市规浅模增乞加，泄郊区贩的交塑通、默教育狮、医赴疗、潜生活莲等城励市基价础设变施将狂得到奴很大己的提做高，倍将促变进郊致区城肿镇的脉房地哗产开刮发。区域智机会砌：所属艳区域直为光买华大狗道温坛江新请区，徐光华醉大道灭作为申连接投温江绸与成珠都的巩快速喜通道供，近归几年太发展赌迅速直，成妨为成梅都发元展的房诚一重辜点区蓄域，芳区域皱优势浙将逐帅渐凸雹显。市场百机会尘：周边笋全是签住宅阶类项积目，趣没有舰形成袖成熟衬的商常业圈印，对底本项增目在板产品浑定位认于客岩户群票定位肉方面盒提供碗了差木异化择空间闯和机侍会。四、然项目SW搂OT分析——机会信分析4、项岂目威宏胁分段析及梳对策(1梁)珠江糠国际垒新城鸣大型宽商业鸭综合烂体及干智慧东广场福的面妙世，僵以及然未来巡寿潜在马竞争汽者的戚出现怨，项匆目的帮竞争爹将不恋断加携大。对策报：差异扁化定兼位，车占领锦市场岛；抢属先入朋市，区占领玩先机管。(2埋)国家扣对房明地产甜行业知的宏侨观调解控，伪对项染目的未入市蔬时机绸及价杜格定解位和防营销庭推广炭都会水产生慎一定慌的影水响。对策顷：以长场远的击眼光化对项级目进罗行定刷位，型并正乓确地投解读稀政策服，做批出正焰确的体招商乔推广垄策略朝。四、仓项目SW丈OT分析——威胁闷分析五、匠项目商定位提及发微展思结路1、项娘目定陈位2、项虹目打老造必慎要性3、产份品定闻位4、目泪标客扭群定属位5、项都目规贯划与库设计6、项饶目发阻展思态路项目颠定位熊：社区麻商业代配套砖综合弯体及无酒店轻式公捐寓为躬一体微的城汽市生今活公免园综们合体辽。五、阵项目抄定位慢及发落展思陡路——定位五、晚项目共定位绢及发教展思甲路——项目毛打造组必要则性光华和新城千已入糠住区纳域如跑上林泪宽境古、塞题纳河桂畔、年锦绣瘦森林齐、依沫云镇源等楼臣盘，臣入住亩率高蹄的原室因，淡主要上由航订天路拿大市导场、件成商末、红忽艳、闭红旗泡等城辉区市医场提那供生主活服挥务。该区暂域将抚新建匹临时差和永荡久性耽城市凡生活匙市场8个。帽目前批已经搞启动横了包剥含本抱项目虽在内抖的柳芽城新绣华、疮涌泉坐花土面、林血泉北世街4个永秋久性享城市缸生活附市场。此馒外，则在入晚住率拔相对穿较高看的4个区笑域，铅修建4个临甘时生咱活市妙场。距旧案城区裂较远伏的区陈域，啄如朗怪润园斧周边姜已自命发形车成沿拥街为雁市的汁集贸芒市场萝，20视09年8月，甘通过谨相关沃部门透的整鞠体联墙动，树街道乌恢复核了原拨有的普整洁吊、畅屈通。尚相应日的，叶在奥搭林匹迎克花禁园的挥另一亚侧，碑一个艰占地22在00平方篇米，亮能容揪纳12并0余个忧摊位钓的临厕时市券场开姨始试肿营业纽奉。5个临括时生必活市撇场待辽培育著成熟绞后，篇再根肿据需校求完当成永赏久性延生活路服务晚市场迈建设惭。项目鉴打造尤必要镜性项目赴周边煌人口存激增项目袄周边倦有已专售、醒在售匙、待社售商黄品房洁项目惧十余纪个，叮包括洗已经炸入驻螺的七滥彩花连都、想锦绣威森邻览、香屿颂岛愈、蓝厌光香家境、窃塞纳面河畔栽、世职纪光剑华、赴万科译朗润戒园等据，加备之在烈售和铲待售回的项适目，备随着雄配套腊的完惧善，和入住采率的肉提高顿，未瞎来项揉目周贤边区起域居喉住人去口将厚会达烟到2-荒3万人声左右财的规昆模，先人口性达到器我国耕居住庸社区唇划分尸的居姐住区粪规模县（3万-5万人忍），裙应设匆农贸棕市场纳及相胁关商夕业配页套。五、切项目首定位乓及发蓄展思身路——项目前打造科必要繁性项目名称七彩花都朝阳时代西锦锦绣森邻中铁瑞景澜庭世纪光华珠江御景湾珠江克莱国际公寓香颂岛塞纳河畔朗润园丽晶港仁和春天大道上林宽境漫城尚西花郡美茵河谷户数10785291595837189022947291511147992600036005299147851108总计27940（户）总体蓄规划塌设计项目揉拟建室为一茄城市柱配套魔综合摄体，侍各个恰使用恼功能享建筑驻统一奸整体板考虑乐，外昆观形朱成一惹个大书型多霸层与赔高层初结合打的建央筑群璃，内些部各延自分星开。悦建筑列群南抛部为5层的猾社区垄活动范中心扰楼；沃中部1至2层为银农贸拾市场旱，3至6层为井商业政配套蜓用房思；6层以臭上为余酒店怒、写件字楼索。五、膜项目熄定位拒及发廊展思灰路——产品美定位时尚踏社区饱型商搅业业态原：咖用啡吧款、酒想吧、谢蛋糕逮店、略水果刻店、颜精致车无烟星餐饮定位使依据依据锁一：商圈善内缺矮乏社范区配虚套倾裤向性言很强旗的综具合体芝项目肢。依据腹二：片区鸟“CB晌D”总阅体规揉划及启未来削干道饮经济胡效应然。依据按三：社区捧配套伤设施泽与商岁业购串物中夫心之百间的床共生冈效应乔。五、叫项目轨定位佳及发镰展思暗路——产品连定位4、目奖标客絮群定震位五、钱项目桃定位兽及发观展思若路——客群鹅定位以个舱体、客个人席为主倍体的佳散客唇投资夹为主木，兼兔顾部器分自左营性额投资愈群，叹以大跨宗购烛买者屯及集陈团购惭买型木投资影主体载为辅丑。本案侧目标袜客户详以温舰江本旷地及迷成都涉为主贪，外供地为贤辅，久其中姿占比浩情况秋为温兄江区些、成苗都客翠户占转比60统%—讯70岸%，其协他占轨比30招%—陪40翁%。以需气求30怪—6究0平米蛇，总到价20择—5播0万之璃间为委主。该投霸资客仗户对女稳健坐、低臣风险箭的商个铺有达较大讯偏好趟。对即拣得租围金收柜益的斥带租吉约商棒铺较油有偏情好。现代贱化的辉“CB蹄D”成为汁新的绣投资庄热潮部。山西解煤老因板投椅资转翠向及滋浙商仔房产熊投资前客的亮增长店，省虚外投庆资客筝呈显宋著增罗长的迫趋势惠，这邪类客秩户主废要需确求10泳0平米橡以上针，总饺价在10荒0—蛙10袜00万不肌等。客户之细分奸化大宗碌及集头团机保构性剧客户衬：主殊以消只化大秀面积栗商铺剧为主沃，对闻应本鉴案，闹以项扬目整彩体购眼买或惑整个战楼层芒的单筐位面小积在30部0平米棵以上私的商庭铺为暖主。个体护散户件型投躁资客么：以餐带租蜓约的邮零散妻型中夸小商六铺需风求为折主，塞主以走消化迷本案盈局部得面积衡在60平米脚以内摧的商诞铺为轧主。从客涌户购烟买的线特征水来看墓，本拦案带昂租约冻商铺扎将成香为首叉选。五、谷项目扩定位名及发本展思伴路——客群羞定位五、匙项目汁定位性及发惨展思突路——规划粪设计主要指标项目总用地面积15333.41㎡总建筑面积86333.64

㎡非住宅建筑面积61333.64

㎡地下建筑面积25000.00㎡容积率4.0绿地率4.5%车位地上机动140地下机动5705、规配划设想计项目怨计划20丘13年10月开员工，益预计20守15年5月完股工，摄整个柴项目施的开旱发建少设周死期20个月毛。五、伐项目肥定位鞭及发撞展思夹路——发展慌思路6、发贺展思魂路立足竹本区背域，奔定位男于中胜高端螺商业颠综合诱体，傍避免队中低场档社牲区商颈业的璃竞争转；抢先冲入市春，避峰开与术后期滑项目孙的竞壁争；强调和现代栋的商勤业文叠化；强调阴健康沃和富孙有活斥力的狱购物仪、休终闲娱紧乐场本所；充分赞理解辞本地江消费危特征创，在宰品牌傅塑造格方面轿，融责入本粪地特惯有的愧文化奶倾向霞。因素特征项目主体条件与本项目的拟合分析因素一区位住宅中心区域满足因素二交通交通干道临近地铁与城市主干道因素三管理专业的商业物业管理公司可打造因素四服务提供高品质的服务可打造因素五建筑品质建筑设计，内部装修符号客户需求可打造因素六推广推广持续，确定的市场传播是物业发展的基础可打造因素七中高端定位中高端投资者根据项目周边楼盘定位项目顷“CB裳D”满油足及抄需打折造的矩方面懂：五、撇项目但定位稳及发鞠展思便路——发展级思路六、貌项目篇开发滑建设矛进度闪安排项目率计划20蕉13年10月开嫂工，念预计20姿15年05月完科工，川预计文建设渗进度权如下叛：时间工作内容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批项目建设项目建设竣工项目招商开业七、竿投资卫估算婶与资售金筹扭措1、项甚目总欲投资旱估算2、资未金筹汇措1、项伪目总闲投资弃估算土地虽费：36搜80万（证包括结地块搏竞拍瓜费及材税费算）建安滨工程太费：24纽奉61喝.3挥8元/㎡，21滤25累0万（羞上部纷商业村及地比下室脉、酒枪店装紫饰、箩市场跪及商崇场装狱饰、守机电嫂、设魔备安碰装费刚）前期此费用文：16团3.沿04元/㎡，10都00万（顾报建尺费、冈设计版费、条勘探及费、傲监理映费等若）开发浩间接瓣费用毛：57冒0.常65元/㎡，35废00万（雹利息赵、工签资、歉销售跳费用贸、办吩公费都用、箩维修巨基金净等）总计棉：34晓08孝.8射7元/㎡，29巧43租0万元七、越投资偏估算维与资押金筹斩措——投资邻估算项目舰总投瘦资估况算七、赚投资否估算点与资当金筹悲措——投资此估算序号费用名称总价（万元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期费用10003.4%3建安费用2125072.2%二间接费用11.89%1管理费22007.5%2利息9003.4%3产权费用4001.36%成本合计29430100%2、资柳金筹悼措资金粗来源根据慎本项袜目的蜜投资字估算搏及本广公司误的资翼金状市况，存本项阿目建校设资缩慧金来务源为尖自有护资金刑、股悠东借惨款、漏银行宽贷款万，其物具体直构成衣如下词：七、察投资匆估算梨与资喷金筹惠措——资金昆筹措资金来源总额（万元）所占比例自有资金20006.67%银行贷款20006.67%股东投资2600086.66%资金杯使用眨计划七、贪投资芹估算她与资揉金筹惩措——资金蜂筹措日期投资金额（万元）资金来源自有资金（万元）银行贷款（万元）股东投资（万元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合计300002000200026000八、想项目金经济拣效益属分析1、项殃目成惑本明翠细分川析2、项杏目经脸营效浴益分婆析3、项膝目收波入预桶算4、项降目利源润预藏测5、项爽目现许金流岛预测6、贷馋款还漠款计绕划7、项穷目投勾资评华价8、小佣结1、项望目成趣本明居细分不析（骗不含饰土地汗成本逮及间宋接成历本）八、扛项目广经济奶效益征分析——成本久分析项目建筑面积（㎡）单位成本（元/㎡）投资额（万元

）地面商业3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合计86333.642461.3821250项目2015年（万元

）销售收入21300营业成本16920综合毛利4380费用总额2500净利润14102、商危业经已营效念益分港析八、回项目效经济遥效益工分析——效益软分析3、项液目未头来20年收削入及笔毛利败预测八、慰项目树经济瓜效益蒸分析——收入础预算序号项目（万元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含税税销售所得款213002营业毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145综合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、项刑目未毕来20年利裹润预暖测八、群项目傍经济鼠效益巷分析——利润盼预测项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14费用250021.2522.9524.7926.77785.14利润总额18801315.891382.161450.331520.4623723所得税（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75净利润1410986.921036.621087.751140.3417792.255、项宫目未贪来20年现膊金流叔量预悲测八、能项目支经济叨效益摸分析——现金倦流预随测序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1净利润（万元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252现金净流量（万元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853复利现值系数（万元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844净现金流量现值（万元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累计贴现值（万元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、销售收入（万元）213002、偿还本金（万元）20003、偿还利息（万元）2004、销售费用（万元）1500余额（万元）17600八、闲项目摊经济怨效益卖分析——现金诸流预扯测6、贷远款还脾款计纽奉划7、项余目投切资评召价净现郊值：娱根据芝上述炉数据竖计算钓，项刷目净绿现值汁为48烂29卸.3平1万元叔；投资彩回报尝期：乡丰现金垮净流遣量/总投璃资=26极09窑5.愈32/3凉00惊00需=0臂.8夕69街84弟4（约松为8年）汪；盈亏崖平衡惭分析转：盈铁亏平弟衡点贫销售讨额=固定裹成本/边际畏贡献涝率=62湾38逝3.持03万元匹。八、千项目外经济糊效益衰分析——投资畅评价8、小捞结项目辟净现骂值大耻于零阅，说层明项黑目可带行。项目淋投资部收益犁率大贞于银分行同忆期贷赤款基顿准利招率，平表明慌方案哗可行吼；投资辉回收浸期较责短，白需8年收胁回全医部投葡资，君说明膝投资背风险坟较小贼；根据狸盈亏按平衡痕分析鸣，项冒目首甜年实涝现销课售额21灵30厅0万元蛾即可唉实现吃盈利误，仅炕占全饺年计承划销方售55表%，安顶全边轨际率采为58铃.3艇6%，可浪见项凉目发节生亏丛损的亿可能馅性小朝。综上定所述惯，项忧目回敏报率胸适中雷，投阁资成茶本回阔收较听短，烛具有节较强馋的抗斑风险将能力等。八、肺项目日经济词效益迟分析——小结九、奴项目色效益印分析1、经梅济效补益2、社尝会效爱益3、环砍境效钥益1、经贞济效春益由于摸公司产在项穷目开熔发建育设前销，进壳行了雨广泛冷、深果入的简市场场调研渐，了属解客秀户的惰需求戒，销植售前笛景看阶好。汇该方前案将享采取鹊多方姨式销对售措姑施，挺可以孝给公液司带微来适化当的艘利润词回报跨，可艰以提谨高公晚司在步社会站上的习知名惭度，蒙为公号司将右来的棍发展爱奠定越基础孩，并杠且为田温江豆的经萄济注哀入了仔新鲜披血液棚，有驼力的肤推动灿了温金江的敬现代扬服务洞业经面济发属展，件起到甚了搞懂活经然济的豪作用信。九、锈项目脸效益暮分析——经济钥效益2、社还会效歇益(1相)解决50抽00多个洪就业销岗位项目富建成锣后，押可提颜供50鄙00多个字就业府岗位嫁，将掉在一圣定程剑度上复缓解霜就业盈压力忌。(2塞)提供嘴休闲,生活密必须是品消牧费场密所提升养温江饶人们均的购安物及陵娱乐厚条件违，为尤温江喇城市榴居民拴提高移了优畜越的油购物滋环境胳，积支极有健效的碌响应恰了建繁设“焦金色晓温江妙”的姿号召蹈，使叠温江浊城市燥居民都能够况更好贼的生屋活和麻工作摧，能克够更法好的惕感受号到经亿济发延展给彩他们肥带来届的直缺接好柔处，同时似作为葵社区搜和城饰市配慎套设向施，涌不仅乞为周盯边居瞎民提模供优麻质、纱品味岛的休鹿闲场均所，啦带来蚀身心陈的愉沸悦，使城虚市居携民能腐安居莫乐业