工程项目前期策划三

第三章工程项目的前期策划与决策本章内容：第一节：工程项目的策划与构思第二节：工程项目的可行性研究第三节：工程项目决策学习要求一般了解：工程项目前期工作程序及内容一般理解：工程项目管理决策的基本原则和方法重点掌握：工程项目可行性研究的内容第一节工程项目的策划与构思一、工程项目策划概述

1、策划的含义

策划是找出事物因果关系，衡量未来可采取的途径，作为目前决策的依据，它预先决定做什么、何时做、如何做和谁来做的问题。

2.策划类型的划分方法--从策划工作在社会上不同的应用领域看企业策划、事业策划、政府策划、公益事业策划等--从策划的范围不同整体策划、区域或局部策划。

---从策划内容的不同工程（建设）项目策划、营销策划、选题策划、形象策划、公关策划、广告策划等等。

（二）工程项目策划

工程项目策划是指项目业主或策划人员根据业主投资设想与总目标要求，从不同角度出发，通过对工程项目进行系统分析，对项目建设活动的整体策略进行运筹规划，对工程建设活动的全过程作预先的考虑和设想。具备以下三点基本要素

-----是要有依据国家、地方法规和业主要求而设定的工程建设项目；-----是在对项目的实施、运营与未来发展做出预测的基础上策划------是要有能对手段和结论进行客观评价的可能性。二、工程项目的前期策划过程及其主要工作一是投资机会研究－－构思的基础。

机会研究的主要任务在于寻找投资机会，为项目的投资方向提供建议。二是项目构思－－目标设计、方案策划的基础。

项目构思就是对项目建设与投资方案的初步设想。三是目标设计

目标设计在项目前期策划过程中居于核心地位。

四是方案策划－－可行性研究的基础。

方案策划是计划编制的依据。五是可行性研究。可行性研究是对项目投资方案的可行性进行的全面的技术、经济论证，是对前述项目构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。三、克工程妈项目俘前期锤策划遮工作扭的重命要性（一）霉项目听前期砖策划当工作槽的意侧义1.可解渠决项映目的分方向拾性问任题。2.具有毛的全凯局性尼影响饿。（二耕）工餐程项轻目前沫期策护划的上作用1)构思屈工程赛项目露系统胶框架耍。2)形成州项目酸的竞灯争优光势。3)决策蔬保证趟作用兰。4)项目下计划贵的依期据。5)预测鼠的作奶用。6)项目罚管理孔创新伸作用无。五、勉工程段项目扑机会假研究政与项怎目构暗思（－缴）工草程项举目的悦投资拴机会碧研究通常汪投资低机会地研究璃是指析针对一欲地区/一种钻类型拨以投第资方时向为目充标进凉行的忆研究需。研害究的吓目的竟在于聪识别婶投资小机会羊，对罩项目络的投笼资方释向提里出建败议。具体拆项目染的投咏资机药会是周针对舞具体蔽的地沃域进跳行的拴。（二冰）投微资项窑目构喜思1)构思仔的产余生。2)构思薄的选鸭择。（三缸）项休目构毁思的柿选择臭与方肥案策译划1)项目旱规划处与目益标设沫计2)方案医策划清。六、狮项目为前期项策划掠应注欠意的数几个雀问题1.优先绢注意坦环境缘瑞调查检，并薯对环殖境发贫展趋骆向进银行合探理的庄预测市。2.重视帜在现透代工钢程项扩目中钉项目咸管理得专家裁的早恼期介轻入。第二挽节舞工程准项目密的可猛行性晌研究一、仇可行鉴性研边究前傅的工枝作1．项屑目经奋理的板任命随。2．研迁究小疏组的祖成立暮或研拾究任朱务的排委托已。3．工圣作圈探子的勉指定钳。4．研跨究深眨度和她广度帝要求绿，以愈及研冶究报风告内真容的粘确定篮。5．可然行性颤研究翁开始皂和结转束时龄间的柱确定母以及光工作顷计划岂的安矛排。二、绳建设裳项目撞的可封行性嫩研究曲的内耀容主暂要包晃括：①拟疑建项某目在开技术肥上的艳可行侦性；②拟携建项融目在钥经济唉上的拘合理宽性；③拟眼建项薪目在虚财务挎上的础赢利胞性；④项伴目所活需资渔金的界数量姨；⑤项糕目建训设的禽质量磁标准愉；⑥建手设资鼠金的油筹措存方式狗及渠源道；⑦项俘目建乏设周授期；⑧项哲目建嘴设及驼建设开完成草后需速要的除人力烦、物问力、线资源草和动坛力。⑨社诊会上什的可壳接受小性。二、族可行董性研峡究各伍工作屈阶段魂的基掏本要丢求可行智性研文究的喝工作允过程将，一负般可此分为鲜四个悔阶段机会州研究--稻--夺--悉--铜--项目波建议拌书初步祥可行暴性研勉究--步可驴行性肆研究睬报告详细韵可行翅性研汉究--既-可行览性研荒究报啊告项目查评估--谁--与--若-项目单评估平报告（一恋）投斗资机稠会研麻究－天－主要友任务姐是为劝建设庸项目表的投吉资方贱向和辆设想歌提出爸建议捕。（二）饺初步劈燕可行尘性研饼究－回－作出勾初步疑投资象估价搏、确刮定专选题辅扫助研秤究的甜问题哗、确炕定项伞目的瞎初步福可行兵性。（三郑）详忽细可咐行性姓研究中－－也叫羡可行畜性研悼究。这是照建设案项目责投资姻决策胜的基巷础，留其主辨要目吗标有：1)深入超研究肯各种倦可能蓬选择议的的遥计划鲁和技很术方辅案，邮进行裕全面金深入越的技尸术经梳济分扫析和仍比较身选择毫工作落，并钩推荐多一个遵可行易的投顷资建妖设方属案。2)着重快对投启资总两体建德设方贴案进做行企串业财喷务效墙益、酱国民取经济挣效益板和社谎会效煌益的长分析科与评据价，吊对投鼻资方启案进西行多无方案徒比较统选择蹄，确慰定最锅佳建改设方桑案。3)确定泰项目哥投资挖的最洽终可探行性科和选胜择依域据标燃准。撞对拟格建投拌资项偷目提网出结顶论性剖意见席。4)可行卫性研纽奉究是国决定劈燕项目荷性质矩的阶周段（效定性质阶段壤），叨是项葡目决锁策研欣究的妻关键吃环节最。在此符阶段涉，要虫求建闪设投资贪和生相产成袜本计极算精度拘控制袖在±1男0％的哗范围烧内；研究施工作陆所花费袍的时觉间为8～12个月虎；所需夕费用中蚊，大对项目弦约占姓总投笨资的0.溪2%做~1巧.0爹%，中小圆型项叙目约猪为总贤投资的1.匀0%～3.蜻0％。（四）栏项目车评估项目滚评估亏是由赖投资昌决策遍部门值组织汁和授繁权给系诸如廉国家起开发腐银行帖、建装设银陵行、删投资候银行牵、国级防工而程咨殖询公观司或娘有关逆专家叠，代管表国据家或虹投资域方（滋主体浪）对酿上报孝的建装设项伍目可斤行性宏研究射报告笋所进治行的庆全面乳的审痛核和春再评红价。其主险要任糟务是扮对拟男建项截目的脆可行搜性研纹究报眨告提削出评衣价意取见，另对该门项目围投资族的可延行与菌否作励出最佳终决兽策（蹲取舍舞），证确定攻出最誓佳的车投资艇方案吗。通常浆，项目材评估付其主辛要内们容包括：1)该可基行性讲研究介报告趣中反意映的婆各项柏情况萄是否嫩确实偿；2)分析诉项目畅可行甚性研之究中梅各项皆指标萄计算态是否既正确际，包直括各沈种参反数、裙基础鹿数据蒜、定京额费曲率的陷选择飞；3)从企娇业、渗国家筒和社昂会等晴方面析综合胆分析核和判冤断工境程项龟目的找经济护效益击和社箭会效捆益；4)分析坟和判驾断项燃目可仍行性违研究酱的可刚靠性晕、真吃实性胆和客晴观性倦，对简项目子作出鸦取舍选的最用终投先资决访策；5)最后钢写出识项目晌的评仔估报硬告。（五旁）关裤于可制行性挺研究口报告闯具体偏内容秒的规修范要盗求1、可顿行性叠研究去报告害应由者有资厉质的盐设计肉（咨见询）运单位挡（人馆员）捷编制图。2、可劳行性答研究忧的基生本内室容和冒深度寺应根眉据国浊家规摇定确周定，一般姑新建雁工业肯项目戚的可誓行性州研究役应包急括以码下十辆个方哥面的毫具体陕内容润：1)总论注：综述援项目例概况喉、可洪行性拘研究钩的主借要结冶论概召要和绍存在浸的问冲题与附建议颗。2)产品术的市盒场需焦求和搜拟建千规模诞：3)资源它、原锄材料植、燃占料及炊公用僻设施毁情况努：4)建厂围条件恳和厂牵址方伤案：5)项目旗工程债技术永方案迫：6)环境闸保护招与劳钉动安奶全：7)生产城组织涨、劳捞动定窄员和期人员钉培训舰。8)项目假实施虹计划叉和进绢度要愉求：9)经济循效果缎的分绳析与帐评价帜：10暖)评价恋结论听与建雹议：项目侍可行胡性研勤究的榨基本赖内容俗可概驰括为柿三大陡部分供：首先是产斥品的液市场嫂调查块和预医测研灾究，其次是技饰术方轰案和杆建设窝条件记，最后是经踏济效葛果的狼分析辣和评蹲价。案例忠：南通锦中央们商务解区项席目市录场调施研报停告一、候住宅扫部分（一洪）南掉通市喜民的径住房罗消费圈特点套：1、消观费比雁较喜或欢跟盲风，橡爱攀霸比。盆如摩孤托车尸，汽被车的节消费旅，房岔地产赠消费检也存光在这枝一状岭况；2、购股房选励择对姓地段由和居严住的行便利漏性比眠较重减视；3、经果过房彻产热粉，住象房消正费还护算比纪较成给熟，糊对物换业的董环境甩，外享立面裕，物史管已钞有比怀较高胶的要需求；4、一两般购偶房是衰面比慌较多揪的也弟比较花畅销盟的户度型面够积在13吓0平方叠米左吴右（60陡%以上运）。厉比较哈喜欢捕南厅睬，三楚室朝唯南；5、贷托款是及住房邮消费炒的重席大支帜撑，80绘%以上颂；10睁%或更维多的珍家庭厅已有冻了二狭套以疼上的跌住宅勤；6、已遇出现绕居住欺阶级秒的划冒分；7、对颗住宅毒风水怨也有欧一定累的想颈法；（二昌）从坊现有外小高洒层和患高层蜻开发武和销碗售现椒状况鄙看，窗有这色样几让个特粥点：1、基胖本集推中在循濠河徒周边验地区伏，地挖段较篮好，呢大都吼向濠迁河借浙景。2、物按管费1.糠5元/平方役米/月左甲右。3、汤一梯膊二户垄位主外。4、车嚼库为10到25万。5、外残立面犹风格反缺乏抗创意缠，用零材简阀单：裂面砖吴和外然墙漆炸。户型忆比较夹大。琴定位谊符合兔高层眨追求禁豪华辈气派竟要求馅及二先次置副业状热况。6、高口层，翁小高支层住蜓宅宅乳本主池要都址集中笛在濠拜河及润周边例区域狼，凭匀借其狠天然浇的地偶段优雄势和粥完善挎的生犬活配叛套,因此时基本抬上不爸需要陆营销.入住东率不碧高,其客息户基屡本上司为投粘资型践客户凳。（三纲）诉南通潜房地景产的顷开发结预测论趋势1、区节域:以新疮区为魔主的械地块绍将是罪开发仔的重酷点热宏点区残域。动通过枯开发耀品质恰的提昨升，牌及大艳盘的后优势怜，有伪望取揭代老协城区保领跑眯南通食房产街开发田。2、品爬质：更趋倚大盘边化，燥郊区肠化，谋楼盘耀品质霞将会楼有飞旷跃性笔的提嘱升，哀单一凶卖点汇已经端不可验能赢搜得市及场。3、价缠格：在宏经观调圆控的则背景劝下，洪通过财对开贫发商逝，银假行，虑房地尺产交寨易所牧的走怕访，天目前眨这一展时段树还看寨不出产对南博通房瘦地产借的影阻响。牵但后之期走控势依蕉然需津要关根注，恢市政朽府已椅经出帖台多道项调团控措胁施，厌考虑匆到这排一政预策并给考量滤了低茧价商旷品房剃的冲北击，急南通催的房互价将雕稳定弊在46芦00元左例右。中央肝商务揉区部渔分住耕宅将雷通过呆多卖风点集绑成，朵争取丑达到50穗00以上毒，远穿期争阵取达月到70捷00元。4．对胡中央舌商务陵区构泛成竞圈争的惹现有究盘面莫分析既和未叉来开错发的骆互动泥。从现极有楼悬盘品务质和占价位果及目香标客温户来慌看，通以下回楼盘余将会淘在新瓶构板应块内秃构成隙竞争浑又构项成互证动，榨他们浅是：妨天安胖花园扔，兆然丰嘉拾园，砍凤凰覆莱茵懒苑，如公务佛员公树寓，告春晖傻花园佳。开晒发区锐的一宫些项趣目及侮位于狂新区技周边负的低子价位霉商品至房不基会对昼楼盘茎产生做竞争灶。反产而有短利于来推动脾新区算人气阴。中瓦央商吹务区碧住宅匹项目窗要争搬取将界准备愁在老链城区种购置逮高档嫁物业浪的客什户吸瓣引到适新区晴来。5．中基央商侄务区雁优势典与障厕碍优势：CB伪D概念戒有利神于营狮销的介尊贵随感，好包容颗性强削，易母于生壁发次咐级概槐念；丸新城造区的悟发展敏后劲育前景圈已为订市民纲认可懒接受涝，普宿遍看深好；唐体育滑会展腹中心呆，狼捡山风土景区积和南迷通大巡寿学新很校区搭正可车借势厘；目貌前南拖通市汉场热奶度不俊减，密市场党氛围商还好梯；目延前无终论是须市场劳还是消产品敲和开辰发商父水准歌都还架有很悲多空骑白点炉，切颗入口驱。障碍何：开发侧周期全长，贞政府万已经青开始吸打压院房价鸭，政撑策面功不好网，相撤较于适项目孔体量愚目前恢市场罗容量宣不够猜，前题期市炭场高衫端购盯买能语力已协经得田到充珠分释郑放，唱后续料可能姻能量坑不足器，新归区周冲边配晓套还费不完恢善，州居住握的便申利性辈不够铅，周跨边竞谢争性形项目饭的价筛格冲贫击。鱼比如添：公钓务员词公寓模。存所在以影时间锹兑换致空间盟的问极题。6．中萝央商趟务区堡的目辟标客酷户及戴市场决定位恶。中央乖商务蛋区的峰开发获量大用，而煤且定料位于统高档出物业佣，其蚁购买之人群劳也是烛特定怕和可早预见姓的。一是荒城中风的先转锋人耕士，对居纵住有脸比较产新奇熔的要括求，尺对城峰市发克展有稠较高通的预耐判。尊重视冬居住兴品质捞与潮姑流。膨估计顾前期兆销售熔这样牙的客嚷户群装将达忆到30叼%以上躺。二是蹲城市蜘中比跌较富翻裕阶驴层的更新梳换代疾，或霸扩张浅置业闸，短解期内凉应该书以公启务员冻为主烧，但仁公务特员公挖寓的括兴建磁将是略一个白不小风的冲罪击。三是监外来烫人口观的成惧功人盘士主要奴是南贸通所使辖市滑县。恢这一生人群瓣比较青喜欢贷跟进脑，对白价格斗的敏旧感性滥不高骡，应持该是梯后期耕主要顶顾客阶。四是棉原住签新区墓周边酷或工可作在俊新区帆附近芒的公姐司企骆业对居较住区报域与何习惯谷性要纹求的馋人群皇。五是坑投资哪性购令买人疮群。看好愈新区勤附近矛的增痕值潜督力。鲜估计惜前期谜销售岸这样鬼的客缝户群睡将占稼到30气%以上朽。根据鸭目标葵客户竖及新爬城区意核心秀区的魂地位卡，品塑味定限位于趁南通喉最高珠档的仪住区略。其互高档龄性体证现在遮景观谊，规赞划设宏计。匙建筑术立面内用材武，配耻套，衣物业蜓管理冈，价案格，祥区位泳，客费户群扒等方雾面。亏项目悦的开推发必搜须走真引领摩路线疑。7．避避免风接险，英中央驴商务酿区的立住宅淋开发画建议黎。本项胖目定甘位于产高档拔客户究，提厕出建胡议如陪下：鉴于泰体量未及市返场问矩题，驰建议20万平恋方米跪不要砖一次许性推度出。役先期爬推出姐的市摔场成公熟度垂较高颤的二压房获斜或三岩房板童式楼茫。通赴过不房诚断的直营销娇互动倾，走境上良因性循身环。20万平惧米的脂开发搏量中诸，建捐议结林高层郑和小轰高层献类型领中再君进行璃细分宵。比如胸单身且公寓裤，特返小户柜型，威（50坪以撇下）扯，当歪然类秧新产姜品应监该在肤地区药炒热兔之后割推出绵，或吓者是课打造港南通傅第一水的豪昏宅等馋。比如搞精装律修，仰利用横体育盲会展嚷中心逼由是封打造厉健康络住宅皮新概奋念。进行徐创新占，实扇现品悔质化顺和优雪质化俗，必胡须赋类予一敬定的呜概念蝇，在境规划遭设计框，特东别是饺单体终设计色上下多功夫毁。比巴如外追立面惹细部考色彩岗线条慨处理解。前期疯在市蜂民中无普及CB凝D的概央念，旗渲染梢工作矩要做纯足。醉对提距高项老目品芽质感翅，价膛值感傍，满悲足客酱户尊断荣感浴，吸顽引投歉资性推买家东大有蛋好处烧。这斧一工暗作现守在就号应该华在进希行按一屿般概萝念，津建议制户型笑面积阻区间接应该洪在90长-2吐00坪米粗为宜圣，二冶房二昆厅和们三房并二厅睁，四汇房二吉厅，孩考虑陪一部粱分复涛式。8．户编型配秀比建臣议：90至12犹015钱%总价元约在50至60万12晌0至16镜060娃%总价梁约在60至80万16丧0至20菌020唯%总价吓约在80至10杂0万以上档或复稳式5%总价各约在10兄0至12舌0万9．开捎发次芒序：先开菜发住肉宅的到市场岭成熟巾度较延高的处二房搁或三雨房板茎式楼锐（小看高层违）→止相应载的社亭区配此套商快业→啊五星踪蝶级酒期店→框娱乐吩业房舞地产匠→主喂题购月物（矮休闲小街区奶）→研地块宾热度斜足够翅时再瓦推出殿住宅泄（高稀层）圆，并鞭根据枯市场撕反应杠适度辉尝试仙新鲜裤品种落（如窝小户柔型）继。二、迁办公弹楼部按分（一悟）市过场现渠状与住薪宅市团场不蝇同，缓南通茶的写似字楼垒办公净楼启畜动缓抗慢。由于20役02年前立的市未场低逮迷，誉本地蔽开发驰商很专少开秘发办蒸公楼崇。这鸭是因异为：拍住宅纷市场召风险丛较小锹，而增写字蛋楼单拳位利啄润并暮不高塑于住驼宅，溜因此订开发希商更困乐意祖兴建省高回样报率登的住夹宅。南通狼的交乌通不沈便，怎外来旁人口萄较少梢，虽甩是沿溜海较亭早的醒十四械个沿掉海开推放城迫市，喉但经惕济总刃量不欲高，伴外向孕度也山不高映，故峡商务设空间戏需求惭并不御多。近三愚年有叨转好况的趋点势。很多茄单位死都是猾自己御新建甚办公调楼，固金融价资料秩，行陈政机尺关，塔厂矿柔企业东，并洋且南蔑通体芹量大季标准柴高的微写字沿楼一线般的镇都是狗政府座和银厌行所定建，叔如：克建行甲大楼冻，国抚土局棚大楼膨，税盼务局仿大楼借，电执信邮妹政大衬楼。近几振年来藏随着闯房地旗产市司场的自繁荣碧，商迫务市逝场开款始回叮暖。除正丝式常的企经济渣发展也推动劝的商船务空混间要券求之乳外，栽也有雨大量押的投踪蝶资者介开始音瞄准酷了商符务楼塘这一副新的霞投资默品种坏。因槐此近连年来趴办公碗楼市馒场有厦起色购，但贼即便放如此青，办扯公楼倍市场幸的开办发目睛前占离到南榨通市知场开滋发总缺量的5%左右哲。对南描通市非场办绪公楼煤的特分点总沙结如凳下：1.分布偶区域某：南通忽的商请务楼坦大都武集中按在南询大街锤和工言农南梅路，势主要倚是因采为该犯区的诸交通常比列较便丈利，胸商务帐形象畏好，酷合作球伙伴逐集中侍，商怖务设甜备齐野全。2.格局汪：主要创是内兆外走平廊分蔬边式缩慧，比仔较拥嗽挤，灵没有展共享腹空间手。3.物业嚷管理：物相业管秤理仅较仅是眯提供导一般笋的保吃安，评保洁女，报符信业抄务,技术戴防备轻设施啄简单作。4.楼内乡丰配套咸：一般线无，岔新海枣通等逮内有疑中央词空调5.租金抽水平狗：一般呆为20腊-4码0元每汉坪，敞车为尊一般例为租贱赁，20盘0-诞30捕0元/月/个。6.销售虫价格说：一般阳与住北宅价刘格相宴同。7.销售待时间聪：有的奇整层竖销售,有的债分割摘销售。2.中央特商务己区写经字楼妥建议a)在开蠢发次草序上汉在住坦宅启券动吸何引人优气后省，市奶场预垦热后慨，方牛考虑咸建写捉字楼饲，并顺且一呈次推卵出不窃要太阿多。b）鹿将写幅字楼蝇市场蔽再做畅细分稳；比欢如对输网络勉公司具、广坟告公汽司、羞贸易悠公司盈对写泥字楼茅的不为同需餐求进匆行度意身定鹿做，膊在前侄期设鸭计上禁，考硬虑与瞧相关两行业绑的适断用性材。c)在设持计及君细分注时考艇虑投星资性逐购买卸需求董；辅训以相灾应的裳营销万手法卧。d)品质厚上要焰提高锡；办刑公格饺局，蛇设备丈设施裕配置则、外锯立面牧用材街。e)可以须考虑客进行行预订甚、联滑建式搞开发乓。比嘉如可战于王呈子职夹纸业倦等开积发区械大型淘企业玻磋商断。南镇通写暑字楼即普遍绒存在疮停车摇难，疯中央巷商务束区写脑字楼革应合浊理规哨划交毒通、呜停车姓。主要撇客户臂：南大钞街，弊工农恐路主宴要以学外贸源公司事，广重告，搏纺织扑品公霉司，偶律师谷楼，窄网络锄公司威，通耽讯公顶司为惭主，荣一般怠规模芬又不壳太大孔。南通疮目前替办公民楼租塞赁市煎场基马本满浊租，庙市场蛙较好怀，写素字楼闷空闲蜘率在2%左右柱，90禁%以上哗均由惧小型牧公司古承租野。j）掘办公华楼租恰金近锣年来晋比较候平稳科，租红金并朵为随观同房虎价上搞涨，批租售勾比1：20匠0，办浇公楼沟出租灭投资蠢回报挣率是重比较请低的兼。但袭高于拜住宅盗回报衔率。k)南通聪写字筹楼处错购买腐自用项外，斧投资锤性购娱买约为占整兽个市贷场0%以上此。没派有开碗发商棉保有乌运营传这一伞形式逮。l)预计柏南通埋写字唇楼市达场今提后五顾年内付将能浴保持判一定政的景密气度变，市读场写泛字楼误新增场供应绍量不个高，召而租鹅赁和逢购买凶需求绒将比焰较旺杨盛。公寓肠式（房诚酒店她）办拔公南通休的公旧寓式邻办公侮是随美着南议通房南地产尸市场抵的兴仍起而们诞生吗的。公寓英式办秀公是旗在住看宅市炉场比混较火纲爆后渔而写阿字楼适市场赌存在破一定戚风险伶的情换况下勤，原珍来一龄些商生办项估目更牵改规殊划后号建设政的。目前俩市场写中明敞确以跪公寓乏式办牙公立扰项的债有南溪方大勺厦，性中华洒广场闭。南踪蝶方大嘱厦已拼交付剑使用顷，目划前入济住率修约75需%，现预有入舅住者之中，侦办公浅住宅火比为2：8，物脑业费0.稍5元/平方坛米。南通悼好地衫段的牛一些杜高层姻住宅盾如王剥府公商寓、按望江跟楼等蛛存在买着住忽改办灶现象联。即说购买轨者大摆部分娇系购巾入后坝对外系出租郊给小驱型公朱司办洁公。待这种案住宅猾改办圈公的盆优势共在于典一是岩物业逝管理唯费较范低；蛇二是续地段园比较惊好；球三是甘租金肝与纯注办公下比有丧优势怨。对本篇地快阳商业签项目蹈定位吐的建妥议：南通喊城市明商业去研究南通仇城市权商业举发展曾的特遇点●后现慨有城傍市商贵圈、迫商业变界主窄要是朗由历漂史形鞋成的御沿街脱商铺两为载计体，夺缺乏啄统一蚊的商销业规联则，耽规模窜小、处特色茶少、道竞争哈力弱筋等问震题非缸常突闯出；●姨本蒸土大霉型商骨业企蕉业缺部乏，述许多拾商场麻是千板店一俩面，诞重复闯经营主，缺代乏专罩业特塞色；●馆随解着主振城区稀范围咸的扩些大和良城市壶房地离产业妥的发钉展，篇也出馒现了鹿购物血中心岗、休证闲购什物节述等新响型商记业项鞋目，捎但总焰体上除是脱熄离不叨了住芦宅地孕上的墓传统呜套路便；●探城税市的予新区约成为境超级皇市场辞竞争距的热傅点区望域，逝一批状国际期品牌寇的超凭级大申卖场秤相继逝开业貌，同桥类业健态之肤间的唉竞争格将日膝趋激离烈；总体命开来皮，经腰营较哀好的倦市场尘大多防物业救管理绩与服蜻务也冈较好全，特菠别体违现在锁农贸旗市场疗上。县镇狼招商检的商类业项箭目普浪遍营背销表牧现水膊平一葛般，联体现歇在：果其一袖，定平位大梢而全戴，主拦题不雾鲜明酱，特缩慧有性明不突助出；梦其二牙，广乳告表走现力写水平所较低点，视练觉冲包击力昆不足近，系接列性沿不强信；其小三，杯宣传笔资料渡大多肢较粗星糙；滚其四绞，销佣售处踢装修苦及包翁装水蒙平不鲁高。南通裂上也凤在迅雷速发欲展的竹同时绑，在辞南通览以老储城区蒸为主右的餐规饮服忙务行膝业有烘了明梯显的临提高医。餐只饮服档务行仿业的雹档次棉与规员模有巨了超结前的济发展弯。商业堂定位红建议以布珍置在圆项目蛾地块肉上，妈东西锤轴的视商业牌步行坝街和唉南北厚州亲妙水景辅观大道，白既靠笨近体睡育场创馆的廊大型钳购物狭中心拜为三党大核躬心区型块，糖建成孔一个致集购物乌，餐壶饮，绘休闲摆，游倍乐，息商务薪，文麦化等酒万千谢丰富鸟业态荡于一销体的淋“一站式鄙”超眯级购颈物乐玩园（MA失IL）。在东落西轴振的商乔业步趣行街扛的设刊计上接，遵倡循以伸人为拜本的连原则合，从躁人的行为庭、心锐理、奋视觉盖出发宏。具续体的红建议诞如下逐：1、按栽照商怎业规强律，厚商业僵街的粗“有庭效长怨度”拐大多鼓为30今0到60暗0米；2、商绵业街榨的宽拒度应储该在20至30米，保不宜松过宽3、商纪业街殊的建俭筑不臣宜过寸高，豪一般别在两忆层为翠宜；4、在插商业秃街的秋公共特配套桥方面秆，突茅出休韵闲功童能的跑原则滴，以绞有效窗延长沉消费轻者在看商业央街逗顿留的苏时间乎。5，采辰用特妙殊的别照明启方式折，特虹殊的扶地面惊铺装棕，使躁空间认，建盾筑，宁景观阔的设祥置布据局浑踩然一掏体。××骆×南北专轴景让观大哨道上新，建唇议：设计偶多个很主题希景观培植山攀岩为，水塘阶石错级等彩体育姥休闲甲等相偏关的胜现代刑游乐傍设施申。建成海超级王儿童宏游乐惑园等旨。以此针充分着吸聚雪人气吧，形免成广啄泛的丽商业甩凝聚州力和复辐射贱力。大型滩购物辟中心砍的设蚀计上歇，建橡议采堤用“井订单申式”精物业洒。避屈免无吊效的供给亲。××督×业态北定位喂建议由于躺大型仆的（对含外草资）虾商业音零售扶业的巩进驻伸主要能是一骗些针犹对必需携品消佣费的韵商业烫经营所项目监，而CB互D作为桑商务定中心毕区，漏无论卡从品质岗还是营价格死的定萌位上泊，都得不可信能以兴超市永、普咱通卖盐场等宫经营杰业态为盏主，室应要盒求商馅业项均目的逝高标架准定及位。所以携，对梯于东肝西和麦南北轴扫线上等的商锈业业纵态，龙应侧岁重于仇休闲锅、健姑身、费美容怨、娱央乐等纤业态，县且多尸选择倍适度植超前垦的业严态业放种，益以满通足好等收入鞋人群织个性膏化购物顺需要尝，且僚高收诊入人劳群的朴忠诚修度会陶很高房诚。××思×商业耀运作炊上的始建议对于套大型汪购物岩中心捆，按翠照国沟际上双购物并中心经营每的成蹈功案迎例来激看，监购物那中心矮应遵柿循只械租不售的磨原则臭。因为瞒，根掘据市拉场需雪求的亩变化岁，商壁业业残态的乞调整是疾商业俯经营抗不变屿的主马题，登如果笑将店绩铺出坚售，产权蜜分离丹，购魂物中细心的苏统一笋管理渡、统态一物谣业、统一正宣传视、统悉一促千销等预将很溜难实肝现，弱必要崭的业态调质整将功成为矛空谈陵。第三缩慧节酿工程起项目隶决策（一）不工程信项目尖管理经决策黎的基单本类雪型根据子项目体管理衰决策外过程即工程假信息阁的完绳备程胶度不使同，税可以酱把工丙程项这目管沸理决湿策分叔为确脊定型尼决策救、风汪险型弱决策山和不讲确定弃型决挽策。1、确区定型涝工程竹项目更决策是指喜决策金过程能各备辰选方煌案在抓确知域的客攻观条河件下臭，每棋个方锹案只罪有一卸种结捧果，款比较闸其结勺果优火劣作尿出最确优选咬择的冠决策僚。方像案制箩定有慰固定砍的程姜式和拨选择播准则扫，容洋易做旋到最凶优化矿选择沈。这管类决炼策一米般可纹用数思学模倦型，巨借助供计算纳机程翁序进盈行模姻拟决秩策。2、风险素型决常策是指馒工程廉项目阁决策押过程伐在事谦先能容预知税各备局选方萄案于斯几种若可能惜约束悄状态菌下产抄生几苹种不闯同结叔果及筛其出稠现的礼概率棵情况亿下可心作出殖的决亿策。烤因而舟工程驾项目念决策阶的约例束条帮件就制带有洗较大叼的随永机性后，存垄在一宁定的鹊决策洒风险债。3、不确格定型钓决策是指骡决策配过程跑事先挽仅能劈燕预知宾各备遭选方寄案在鹿几种给可能货的客坊观状贷态下健产生策的几蔑种不幕同结耽果，聋其出显现概找率不烧明确号情况漆下作包出的专决策膊。这乳类决快策增咽大了孔决策哪的不炕确定桨性程吓度，射其风鹊险较馆大。（二亚）工奥程项哗目管颠理活隔动中圣的程嚷序化利决策胜和非销程序公化决洽策－－蒜－程迫序化右决策构又称躲例行胸决策帅，它指亦针对理项目垫管理拣活动坦中反荐复出美现、迹有明狂确稳拢定解砌决问科题程位式的梢业务太活动赶进行恢的决最策。伶如工述程项座目管膊理中折的大申多数访内容吗的决字策就提属于辉例行用活动和的决堂策。－－版－非薄程序叛化决场策又眨称非冤例行可决策计，它指爹针对牺项目服管理脆中随晶市场涛环境端和社标会经爱济环枯境变稍化，毫很少昨重复查出现净，难蛋以用圾固定覆模式梅解决订的经台营活坟动问疾题所煌进行诉的决乐策。简如工吹程项词目中套改扩港建项必目属语于企柿业的混扩展帖、破轨产或俩兼并娘；二、朗工程燥项目述管理兔决策烧的程自序（一嘱）发橡现问哨题，颤确定唤目标1、发歉现问捡题。2、确削定目魔标。（1）在部满足弹决策督要求傍的前螺提下疼，对岗多个稳目标贴应按果照其耍相互与关系卡加以即取舍以，削攻减重寇复目开标，贯合并叔类似绸目标像，综萌合同然变量抖目标延，把绘决策述目标女减少凝到最岸低限练度。（2）保约留下痒来的寇最低柜限度冷目标斧，根减据其为重要垫程度也分为疮必须秧达到萄和希丢望达悉到的知两类寄。（3）在俱对目弃标取幼舍和航区分堡两类燃目标哨基础乒上，座再按担照主挎次顺优序把爪决策抛目标扛分为挥主要醉目标芒和次为要目年标，酒将主藏要目各标作黑为关穗键的落、首却先应拿当达难到的自目标揭，其悠他目社标则件按顺期序依证次排配序。（二哲）拟州定方膊案（三开）评圾价选饥择方苍案1)要评离价各晋方案尿技术抽上的侦先进冶性、展经济哲上的桃合理割性和锻实现括的可谦能性哥。2)在备紧选方营案综逝合评状价基禽础上益，决葱策者夹作出吩权衡踏和最浩终抉炕择，阿即所塌谓“对拍板猴定案廉”。妄“拍飘板定链案”罢选定绢的决托策方课案，尘其可默行性幻玉及优喇化程域度直济接影绿响方该案的技实施仪过程磁与结哄果在工犬程项想目多苹方案趋比选干中，满可供败采用邻的方馅法通流常有明经验吨判断驰法、抹数学期分析状方法陆和实章验方羞法。①以涂经验楼判断婆为主森的传愈统选王优方模法，齿一般惰采用熄淘汰圣制根黑据选奇择方歪案的锤指标领（即沫决策回目标河）对怕备选摊方案喉进行溪筛选耀、淘殿汰，谷逐步棕缩小阿备选婚方案钳的选袖择范物围。甘当余杠下的室备选缺方案喜具有飞同等状价值虎而难撒以进印一步句抉择铺时，且则可诞以采类取补柴充评严选标疑准的则办法吊，以胃表明壁某一迟方案编优于篇其他惕方案跨。②数坊学分精析方夸法，但是通裙过建骆立决逗策问锄题的若数学蚀模型老，按魂照最菊优化决罚策准采则进应行方尿案优努化选旷择，获选出院最优剃方案话的方静法。③实程验法壮，是尽对每霜个备池选方孕案进串行模哑拟实谱验，旨选出抛效果扁最好的方息案。鸟实验障法在纷工程闹项目煤中经预常是毒遇到的没有铸经验拆的非村例行坦问题，痕又无务合适遵的数著学方父法进颈行分坡析问闪题时骨，以匙恰当例少数附几个北典型单浙位为浊试点析，实悲施验粱证方雕案优抢劣，内然后挖总结坟经验允作出术选择删。（四段）方揪案实危施与锯控制（五纺）信塔息收辈集与纷反馈三、孟工程瘦项目辰管理匆决策混的基咐本原秘则1.系统倡原则一是注内部齐条件辛与外测部条大件相痰结合生；二是泥局部络利益萍与整有体利尝益相假结合北；三是惭当前帖利益讯与长圣远利暖益相胆结合着。2.经济虏原则总之轮，就全是以拉最小换的人令、财柴、物描及时略间耗期费取得晌最大蛇的效牧益或覆争取针最少冶的损议失。3.科学眠性原扮则4.可持询续发五展原音则四、吧工程派项目农投资素决策粘的一亦般原扒理和徐基本舒方法工程酬项目让工程秤项目种决策迹的分摩析方垄法，保又称届项目旺决策郑技术票。是迅应用宜数学窃工具遭对项扒目决迈策过齿程可糕供选协择的榜多种暗方案退进行境定性雪与定吃量的拖描述兔和分回析，精提供政数量圈依据良，辅愈助决左策者属从中捎选取孙最佳莫方案耕的方追法和答过程芝。（一商）确汉定型村决策鸣分析背方法其决旺策方炕法多隐种多桐样，狸主要完介绍盾盈亏艳分析丸的方置法。束所谓盈亏职分析舰法是依膨据与姿工程鸭项目术决策僻方案咬相关勾的业粪务量怀（产沈量或挡销售制量）捧、成组本、催利润支三者院之间知的相载互关锋系建洪立的此数学钩模型犹，分昨析评筑价决滴策方姻案优寇劣的臂一种汁重要景方法厘，简凭称量顷本利酱（或BE捧P）分迟析法么。（二少）风射险型言决策误分析雀方法风险狱型决驾策是籍在明多确决亭策目援标的浙情况换下，而依据通过妹预测品得到狭的不咽同自岭然状低态下且多种贴方案洽的目内标贡献疲及其购出现站概率缝情况涌作出芽的决匆策。常用巴的风败险型诞决策鸽方法苍有期望纠值法猴和概城率分堡析法。（三信）不雷确定注型决衔策分柳析方彩法决策飞者虽移然知炼道未下来可锤能发痛生哪搏些自何然状糊态，但却单无法默预先鞠估计匆或预秃测各芬种可堆能状咳态发竹生的罪概率，系这就剖是不腿确定央型决榆策问荡题。闲工程壁项目含决策遵分析中饮的敏感然性分秒析评日价，即陶是如贡此。所谓贞敏感丹性分遥析就镰是分仁析并注测定涝各个提因素恢的变宏化对追指标势的影布响程明度，规即研英究和评分析爽项目勤的投振资、久成本疾、价习格、总产量岔和工蛇期等垫主要徒变量曲发生杰变化慎时，嗓导致贷对评束估项渡目经鹊济效估益的按主要赶指标继发生碑变动泛的敏列感程蝇度，刊如计堆算出屿这些碗因素哭在一晒定范员围内浆变化代时，妹有关雁效益追指标互变动岭的数盒量，苹从而躺建立尤主要舰变量戏因素胀与经射济效然益指愤标之姿间的查对应轧定量粥关系再（变产化率虚）。同时垄预测冻出项笋目经挣济效蒙益情小况变终化的斧最乐龄观和治最悲迹观的伤临界在条件孔或临弦界数虏值，鞋求出波各因已素变骗化的旋允许并幅度客（极诞