全国房地产开发项目工程管理

1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类；2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序；3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求，范围及依据。第9章房地产开发项目工程管理本章学习要求房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI本章指后者广义的工程建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程管理狭义的工程建设管理指项目在施工建造阶段的管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI指房地产开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成开发项目的工程建设（1）工程总承包；（2）工程部分承包；房地产开发项目工程建设的组织方式自建委托施工房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.1房地产开发项目工程建设的组织与管理方式房地产开发项目工程建设阶段的管理模式自行管理房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI委托管理在我国房地产开发中采用较为普遍国际上工程建设中惯用的管理模式指对开发项目工程建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。9.2.1进度控制的概念房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2房地产开发项目工程建设进度控制（1）错误估计项目的特点及项目实现的条件，包括过高的估计了有利因素和过低估计了不利因素，对项目风险缺乏认真分析；（2）项目决策、筹备与实施中各有关方面工作上的失误；（3）不可预见事件的发生。9.2.2产生各种影响因素的原因房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI9.2.3网络计划的优化工期优化费用优化（时间成本优化）资源有限，工期最短工期固定，资源均衡资源优化工程进度检测与调整的过程工程进度计划实施中的调整方法实际进度与计划进度的图形比较方法9.2.4进度计划实施中的检测与调整工程进度检测的系统过程工程进度调整的系统过程横道图比较法S型曲线比较法香蕉曲线比较法改变工作间的逻辑关系改变工作的持续时间工作内容施工阶段进度控制的主要工作内容施工进度控制工作内容施工进度的检查与监督施工进度计划的调整工程延期的控制房地产开发与投资分析FANGDICHANKAIFAYUTOUZIFENXI工程延期的制约物资召供应份是实驼现项屑目三崇大目想标控修制的羡物质佛基础物资理供应冶进度出控制头的涵挖义1在物摸资供开应进较度控晃制中蔽应注役意的傅问题2房器地礼产两开拜发流与向投散资爬分陵析FA章NG臣DI塘CH昂AN臂K邀AI验FA爬Y蓬U掘TO置UZ芽IF解EN疲XI9.算2.羞6流物资虚供应漠的进暂度控缘瑞制在房旗地产辽开发枯建设勺过程滑中，吨房地被产开傻发商晒一般舒不直吊接对揉项目讲实施蛾进度定进行皂控制庸和管渐理，毕而是亏委托系建设昂监理锹单位湖进行层进度妖控制规，监恭理单川位根羡据建第设监捞理合姨同分舞别对袋开发础商、挣设计棒单位子、施芽工单拢位的记进度另管理傍实施熊监督惹。各固单位赴都按艳开发毫合同星的要逼求编永制本侄单位指的进莲度计江划，倦并加患以实洒施，膜同时仗接受罩监理趋单位讨的监耻督。进度近控制科中关驰注的曾因素房地顶产开酿发项疼目进筑度管热理系村统（1乎）材滩料、露设备奇的供爬应情阿况；（2疼）设锤计变涨更；（3疼）劳削动力奸的安僚排情王况；（4胡）气夫象条奔件。9.怠3速房地看产开枝发项粥目工灯程建赔设投鞋资控蛾制项目孝可行欠性研局究的昏深度蒸不够在开货发项朝目工拿程建悔设期辈间社斯会物滥价水横平的组上涨在各割设计亚阶段蜻所作粪的投饥资计浙算突袄破投辆资计雄划的础目标项目害的设启计变加更引引起费造用增予加项目绒实施颜过程婚中不夹可预布见因膊素的击发生项目说施工殖不能扎顺利代进行扒引起悄费用筋增加其他架原因项目批投资转失控风的原富因房莫地菜产料开哄发喂与贴投点资放分乖析FA颤NG宽DI领CH纲AN生K盆AI优FA努Y务U落TO拥UZ泥IF蒸EN恶XI编制台投资奶控制传规划投资烧控制智规划蓄根据虑项目陈的工沉程建美设进朴度和剃项目通的投怎资目巧标而怎确定萍。费用照比较偏差袄分析投资慨计划予值与省实际蛾值的歪比较仁。局部予偏差累与累狭计偏浊差、肠绝对便偏差浑与相笔对偏伸差、佳偏差有程度疗；偏积差分顿析方证法：执横道讨图法后、表前格法招、曲糕线法散；偏帽差原搁因工程鹿建设幅投资虚控制徐的方犬法与屿步骤房匠地马产撤开阴发杀与徐投仆资骡分愁析FA颠NG亩DI荡CH倘AN揉K睡AI拼FA哨Y椒U宿TO姑UZ幕IF养EN甚XI未完项工程遗投资息预测在施恨工过慎程中渔，根蛋据已悲完工周程实毯际投荡资的卖情况伟以及灵对偏锻差原着因的付分析甩，对恶预测金时间络点以适后各火期和纲全部检未完保工程责所需药要的梁投资捎进行屈的估原计和闪测算贤。纠偏组织惨措施全、经有济措挡施、勾技术器措施蹈、合捆同措恳施、影合同标措施琴、我国掉现行灾工程浙价款私结算询的主安要方装式

按月结算；竣工后一次结算；分段结算；结算双方约定并经开户银行同意的结算方式预付备料款；中间结算；竣工结算工程丹计量龙的一难般程布序；合同贡价款亭的复裹核与耗支付9.蚊3.并3剪工程母价款袄的结躲算按月役结算辈的方浊法工程拨价款庸的计谈量支爹付按实际价格结算；按调价文件结算法；调值公式法工程盏价款呈的动杰态结狗算房归地棵产彩开详发挡与缩慧投灿资哥分掀析FA兼NG掏DI翻CH索AN堪K挎AI泳FA晃Y惕U开TO怕UZ共IF识EN火XI9.泄3.朱4脸工程伐变更窑的控灯制正常哭和必拥要的波工程刷变更失控徐的工坝程变遭更工程锹变更赛的控喉制原普则工程割变更壳的控末制程内序房镜地触产祸开好发沫与缩慧投狭资期分蹦析FA属NG锤DI湖CH手AN宜K金AI尖FA猪Y献U鬼TO伏UZ毒IF状EN姥XI索赔施工层索赔挽：施用工索喘赔的胁内容斥、依献据、浮程序业主冈索赔载：拖脏延工统期索降赔、滤工程论质量刷缺陷恭的索谜赔、迹不合真格材努料的坐索赔蕉、保炒险费闸用索管赔、盼承包饿方不与正当鼻放弃萝工程传索赔房畏地塑产汇开昌发均与办投狐资哗分尊析FA麦NG产DI含CH耀AN攀K吩AI畜FA逮Y尽U量TO端UZ缘瑞IF陶EN遭XI索赔摇控制定：核宰实索椒赔事怜件的边真实杨性、园反驳铲索赔紧依据辅的充箱分性挪、审渗查索市赔的捡合理贫性成本瓦管理椅的参阔加者主要馒有业液主、午承包洗商、队监理透单位奶、设熟计单此位等项目骗开发史不同恋阶段愉成本屿管理挎的主鸦要内购容（1酒）项偷目策酷划阶缠段；偏（抬2）善设计风阶段筹；（3拢）施斤工阶甚段的蓝成本刻管理斜；画（4贷）项偿目销说售阶标段的垮成本奸管理尝。（1郑）编骨制成葵本管痰理规魄划；（2集）确遥定成些本管件理的辉对象旗；（3车）费怀用比耍较与攀投资屈偏差讽分析测；（4龄）有厘效利眉用工苹程价扔款结看算方棒法；（5窃）重萄视工潮程变坏更工托作；（6背）认趁真做田好成育本核熊实与血总结仰工作倒。房地悬产开启发项皱目成促本管锦理方采法影响震因素深多质量连波动雹大质量平隐蔽杏性终检之局限蹈性评价鉴方法执的特殊浓性9.祸4霸房地筛产开绒发项沟目工沟程质计量控犹制质量追管理尿是指缘瑞确定院质量宅方针龟、目顽标和梳职责继并在艺质量砖体系斑中通随过诸破如质川量策剑划、民质量缩慧控制罗、质昏量保挤证和粘质量弯改进盯使其锈实施伞全部像管理样职能籍的所西有活同动。房地备产开肠发项益目质锄量管字理的唉特点9.餐4.浪1林质量晌控制绑概述质量均的概攀念工程筝项目患质量视的内称涵工程昼项目园质量输形成酬过程工程歇项目缝质量列控制辜概念产品例、过悦程或乎服务榜满足普规定召或潜掏在要牧求（宾或需唯求）营的特悲征和脾特性外的总蛛和1.晶工程茧项目宝的实暴体质漂量2.寻功能蚕和使召用价攀值质职量3.润工作蔽质量工程能项目众建设拜过程思，就授是质查量的欲形成获过程喂。把距好建勿设过驻程中范各个决阶段孝的质透量关非，乃酬是保讽证质丝式量的砍重要泳环节为了豆确保支合同坐所规恒定的剧质量序标准右，所境采取决的一遍系列拿监控演措施大、手者段和涛方法最，使甘工程术质量耕处于跌受控恩状态房醋地勿产矩开歪发冶与踩投唯资孕分问析FA苦NG乓DI会CH烤AN管K最AI绸FA续Y将U赢TO音UZ致IF救EN油XI1.和施工票前的粥质量暑控制房地仪产开行发项些目质概量控趴制的泪主要嚼内容主要茅内容蛙有：（1钳）审刚查承解包单灾位的登技术贯资质罗。（2岂）组羊织设削计交蔑底和惕图纸汁会审忆。（3间）对匹工程妹所需颠原材哪料、锻构配魂件的抵质量袍进行翅检查叹和控淋制。（4士）对宇永久舅性生幸产设西备或捎装置姑，应扇按审荷批同当意的态设计赵图纸哈组织邻采购影或订验购。（5所）审给查施启工单邪位提鹊交的粒施工考组织话方案仇和施吩工组没织设赌计，烛对于课工程靠质量卖应具雨有可妇靠的斧技术胃措施歇来保洞证。（6世）对勤工程疏中拟糊采用墓的新炮材料领、新借结构稻、新浩工艺蹦、新荐技术沿，均层应审私核其苦技术骂鉴定硬书。1.完施工尸前的皱质量炉控制房地闯产开增发项旋目质李量控庸制的漆主要蒙内容（7摸）检浅查施结工现经场的雹测量询标准叫、建刻筑物谣的定区位放汽线以运及高正程水粒准点碍，重姻要工北程还搜应亲掉自复养核。（8及）协裳助承角包单肿位完陡善质旁量保毁证体汁系，遇包括命完善裂计量班及质习量检缎测技蹲术和抛手段市等。（9场）协妈助总章承包廊单位偿完善每现场锈质量山管理陷制度篇，包读括现珍场会留议制肾度、牲现场上质量葱检验饶制度危、质馋量报当表制汉度和存质量李事故妹报告驴及处扒理制掩度等局。（1皱0）群把好缠开工岩关。2.堪施工仓过程屯中的怪质量绸控制（1成）协经调承日包单轮位完台善工恨序控粗制。（2也）严鸟格工括序间叉交接院检查区。（3掘）重土要的捕工程缎部位剪或专记业工智程应央亲自招进行炎试验字或技粘术复拒核。（4册）对鄙已完爷成的鹅分项歌、分放部工健程，缠按相猎应的脏质量蛋评定蒙标准笛和办带法进助行自味检、渣验收泥。（5希）审聚核设龟计变倡更和品图纸亡修改企。（6诊）按拴合同寸于必相要时温可下挂达停旺工令赢。（7匠）组移织定批期或虾不定僻期的极现场雀会议顾，及简时分嘴析、亦通报界工程盈质量林状况笑，并匙协调柄有关熟单位惊间的接业务隔活动蛾等。3.果工程枝项目秃竣工芬质量怜控制（1腐）按垦规定斑的质用量评纤定标旁准和凭办法雷，对站完成皆的分喊项、出分部躁工程置、单潮位工铃程进漏行检挖查验段收。（2赢）组征织试殿用。（3隙）审竭核承糟包单而位提呀供的丢质量辱检验浪报告乡丰及有盛关技店术型嘉文件探。（4敢）审好核承宝包单爽位提横交的闸竣工停图。（5碍）整攻理有等关工浓程项奋目质倡量的塌技术薯文件瓣，并翠编目罩、建串档。房地泉产开诵发项峡目质邪量管楚理的征主要含途径惠和方惩法对房命地产粉开发晚项目隆在施量工阶伶段进刊行质悟量监扒控主捆要是命通过斜审核晕有关嘱文件歉、报绣表，怀以及难进行推现场渴检查污及试萄验这爹两方徒面的吐途径浇和相发应的丧方法张来实歪现的则。（1贺）旁邻站监盈督；（2杰）测返量；（3饮）试雄验；（4悠）指慨令文婆件；（5地）规换定质银量监微控工枪作程瓦序；（6郊）利闸用支粱付控腾制手疑段。施工胸阶段携质量轮监督香控制辩手段9.浅5货建设砌监理监理排单位隶在房风地产障开发嗽项目轨工程泊施工尊阶段筐的主厚要工善作是茫对工峡程质买量、剖进度恨、成惧本的垫管理里以及盗合同警管理杀和信叔息管彼理等巾工作汉。监理保单位裙的主障要工缸作内右容9.患5.价2旗监理职单位婆的其的他工伏作监理右公司封还可娘以在仆工程抛建设写的不嫁同阶蠢段提搭供一组些专鼻门的司咨询倍服务络。提传供专伤业性皮工作摔也是乒房地疲产开离发建极设监搏理的台发展牲方向阻。9.休6却竣工也验收开发若项目亩完工桑后应测提出谦竣工忌验收违申请访，完驱工项井目应释具备其竣工康验收支的基课本要急求。棕竣工木验收谋中遗齐留的蛙问题筹，开拍发商若与建氏筑承残包商助应进效行协竿商并袜妥善刘处理歪。竣工论验收苏的要超求9.厚6去竣工些验收竣工歇验收凳的范壳围及瓣依据(1捷)验拖收范爆围(2泡)验宗收依炼据竣工赤验收盈备案工程勿竣工秤验收伐合格江后，并开发侄商应斑当及灭时提座出工喂程竣急工验肤收报原告开发赌商组剖织工穷程竣勿工验劣收开发村商当宗将验麻收信年息书亩面通际知负苏责监份督该牧工程醒的工通程质父量监错督机沫构开发牲商组已织各淘相关截单位辱和其捡他有圆关方目面的袄专家蚀组成呀验收按组，革制定心验收仔方案工程迁完工巷后，凶施工睡单位亏向开瞧发商劈燕申请馒工程翅竣工呈验收竣工宪验收概的工处作程已序1．铸（镰）虽的投呆资成随本管融理工享作是顽项目晕开发改全过骨程成信本管会理的窝重点安。A．酿项目解策划刑阶段B．鸡设计效阶段C．以施工井阶段以的成贪本管渣理D．波项目滚销售劣阶段拌的成战本管追理新手璃练习半场房地龙产开狂发与榜投资梅分析FA斥NG剩DI旅CH估AN信K蛙AI邀FA蹈Y送U圣TO卖UZ脖IF映EN仅XI2．失对开捆发商削来讲演，某略普通功住宅搭项目赛最适娃合采袍用的屿合同陪方式傻是（枣）养。Ａ．棵单价雹合同Ｂ．袍成本分加酬广金合问同Ｃ．拿固定亚总价间合同Ｄ．兽以上袖都不侵是新手勾练习孙场房地忙产开色发与携投资废分析FA溉NG猫DI路CH晴AN草K净AI卧FA钟Y暮U横TO迟UZ首IF巴EN剧XI3．堤竣工盗结算联报告哀由（碧）支负责腹提交舅。A．和承包贝商B．查设计久院C．蜓开发致商D．舍投资玩商新手佛练习肾场房地顽产开盏发与睬投资辫分析FA读NG杏DI伪CH蚁AN产K视AI多FA炎Y抵U悔TO狸UZ秀IF爪EN姜XI4．姐竣工股验收岂由（爽）组核织进禽行。A．骨承包列商B．绕设计希院C．划开发茶商D．叶投资搞商新手库练习弱场房地孤产开衔发与换投资陷分析FA狭NG覆DI净CH肃AN艳K畜AI饮FA槐Y韵U富TO略UZ责IF悼EN蓝XI5．制染定工柄程进篇度计扣划的声方法尾有（误）。A．坚横道墙图法B．凳施工爹图法C．庭网络命图法D．昨S曲申线法E．魔里程讨碑法新手跑练习览场答案溪:A隶CD止E房地读产开流发与嫁投资挨分析FA岩NG凉DI除CH凯AN仰K贞AI顾FA险Y贱U掠TO艰UZ箭IF盒EN邪XI6．横业道图末法的麻特点深有（启）示。A．滩看不悠出那葡些工夺序是踏关键魔工作B．炕可以碗看出费各工谁序之施间的容相互声依赖靠和相虏互制畅约的搏关系C．吨看不朝出各悔工序泉之间编的相苏互依轻赖和玻相互枪制约贯的关裤系D．迁可以容看出鼻一项铅工作挖的提旷前或剧落后科对整盒个工吸期影源响程脸度E．倘看不著出一似项工忙作的畜提前浇或落穗后对躺整个淡工期抬的影纤响程峡度新手肿练习拜场答案岔:C咐E房地僚产开闪发与立投资狐分析FA芳NG嘴DI字CH择AN挥K右AI亭FA眼Y霸U阶TO侨UZ贪IF上EN迹XI7．网楼络图旦法的珍特点芽有（求）递。A．度可以示表明站各工洞作之迹间的裁相互艺联系亭和制六约关接系B．柴可以打计算帆出各只项工途作的轮最早子和最敞晚开菊始时笼间C．洞可以园找出盛关键洞工作脱和关柄键线臭路D．乎可以粘在不筛同工凳期下挑，选锅择成耻本最华低的歉网络派计划E．爹网络塔计划推不可刘以调讲整新手宣练习听场答案北:A寄BC纷D房地杠产开旬发与盘投资婆分析FA系NG克DI省CH南AN犯K谜AI解FA傻Y拌U歌TO雾UZ具IF绑EN沫XI8．常钳见的角建筑瓜安装链工程舌项目腿工程咏款的看支付织方式锹有（督）绩。A．敏按月购结算B．骆竣工钢后一莫次结肉算C．功分段焰结算D．舟开工及前一腰次结系算E．继缺陷君责任驴期满川后一遇次结悄算新手滴练习丢场答案货