中规院福田中心区岗厦河园旧村改造规划二

福田中心区岗厦河园旧村改造

规划研究汇报初稿委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景国土局的想法沿路局部改造1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。福田旧村改造办的想法整体改造1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标通过地块的整体规划，达到以下目标：完善中心区功能提升地块区域形象经济平衡客户问题项目整体功能定位项目功能比例分配项目容积率确定项目经济测算开发模式研究技术思路项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位项目整体功能比例分配确定整体功能比例分配深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例整体功能比例验证容积率确定确定容积率范围地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布经济测算确定容积率确定核心位置核－框理论项目整体功能定位确定项目整体功能定位CBD案例研究中心区功能块分析判定地块在中心区中可能承担的功能从市场角度验证地块的功能定位CB营D内差峰值肾地价勇与物灶业承赔租能年力模藏型可从婚峰值杏物业艘租金北大致雕判断牲峰值违地价桃点专业零售、娱乐物业商务办公物业旅馆、临时居住物业、批发业居家物业及其它物业峰值斤地价淡点所洽在区钓域成鸡为C量BD商核美国固部分秤城市庸的C延BD庭功能国际狡CB贼D案灵例研柿究得虎出的断结论成熟CB双D存在葛峰值匠地价烘点峰值吧地价保点所殃在区食域成喷为CB束D核临近CB汁D核区拘域分企布的辨娱乐鹿、零疤售及滔临时卖居住孝功能停使CB任D充满阔活力地铁猎、轻缘瑞轨沿纽奉线逐匹渐成吩为CB保D最繁诞华的多重要依区位综合压体成缝为CB你D内商汤业开叼发项亮目的经发展划趋势容积冤率奖市励制虫度推表动立凶体步律行系成统及拥公共桂空间哪的完蔬善概念辈化的暑CB检D功来能示朴意E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际狮成熟妻CB德D功酿能结走构A区乓——吧专业疯零售透区。位于逮可达猛性最震佳的袍位置馋，如暗主干咬道两龙侧、俯地铁碌站前客。所零售商介品和候提供屠的服匙务等吸级最摩高，圆服务摩范围爷为全窗市。斑通常臂沿街猫道分己布。B区怪——配次级代零售室区。与A询区相词连但驱特征念明显己，所藏售商永品为汇小件描用品盆，通匙常位巷于A坐区一娘侧或仓围绕唯A区路不连羽续分雷布。C区什——秘商务弟办公见区。为高瞒度集榆中的信写字麦楼，节倾向投于分弄布在碌展示称性较个好的穴位置社。D区短——娱乐愁区、旅馆娇及临尾时居诱住区键。与A进区、归C区监相连游，主缴要依忠赖于秃这两拾个区嗽而实赞现商亿业价愚值。E区从——镇公共锅管理牧及办配公机健构区艇。一般介位于本CB题D一惭侧，听因其鄙非商谱业性搜而缺泽乏活川力。F区斤——担居家梅住宅浆区。居家波型居蚁住社截区，粘一般樱位于酿CB新D边罚缘环潜境较睬好的劲位置录。地块娃在中谨心区痒的功栏能地另位地铁地铁商务共区已愉经形宅成，届由于本聚集四效应社，中邮心区羞西侧仍可能贫形成—C区会展鞭中心锣将带愁动会喘展经梳济中心榴区居乏住物幕业大蛾量存舟在，蹲已经勾形成友居住花区，环中心母区周法边已转形成—F说区—A防区：—B五区：—C留区：—D维区：—E胃区：—F粘区：公共切管理框及办菌公机宰构区拳已经爪形成—缴E区城市谨购物茂中心卡规划业商业戚面积昂近3膝0万伍，可浩能形肠成专云业零员售区胡，但买需要求经受宋市场纲和时慈间考已验—冒A区项目前整体谨功能佳定位确定负项目整体壁功能秘定位CB疑D案份例研穷究中心慢区功颈能块分析判定苍地块侮在中心敌区中贸可能承担个的功库能从市启场角待度验证福地块开的功能牧定位地块策可能盗承担赶的功屋能结妹构A区局——们专业盛零售守区。难以形成签，区拍位条歌件和戏政策邻条件钥不利穗，同盯时必痕须面提对与怪中心爪区购侧物公逢园的孕同业垦态竞浆争。B区丛——水次级胡零售餐区。可能钥形成总，区列位条含件满两足，绸但不无利于雨地块艰形象麻提升疗和实滥现对命地块般最大雾价值底。C区逢——涛商务辜办公间区。难以航形成亩，由允于西孕侧商测务区睛形成哥，已蚕开始桶产生嫁集聚相；本午地块锣周边百商务灰氛围忆不理棍想。D区沟——娱乐炮、旅馆通及临草时居孩住区泥。可能懂形成神，中适心区胃尚未姿形成查此功午能块皇，且跌地块阿有形岸成D焰区的妨良好焰条件础。E区警——将公共缝管理锣及办植公机挥构区返。难以跨形成串。中糊心区尾北区城已规俘划建贪设成链为城是市行车政、金文化鄙中心日。F区浆——筒居家吸住宅猾区。可能氏形成耕，但持必须常面对并中心漂区大慌量居史住物牌业的狗竞争精，而朴且大应量的痒居住境物业赶也无妹益于爆地块切形象脾提升处。地块粪可能手承担言的功希能结衰构难以扁形成可能璃形成B区储——跨次级仆零售纪区。D区摧——药娱乐歉、临僻时居爷住区因。F区枕——惭居家喜住宅馒区。A区涛——猪专业对零售井区。C区哲——晨商务杀办公止区。E区途——歉公共亏管理究及办过公机画构区距。×√项目坟整体胃功能所定位确定址项目整体陆功能派定位CB银D案视例研铸究中心薄区功内能块分析判定僚地块档在中心肥区中嗓可能承担螺的功平能从市系场角久度验证掏地块险的功能悦定位从市谎场角燃度验蹄证项缝目地之块的弄功能绕定位1、屋纯居料住物辉业2、版临时瘦居所起物业3、披商业饥娱乐察物业4、宽办公舟物业1.季纯居搭住物群业目前芦中心杨区已庙建或惨在建唤的纯考居住德型住廊宅项馆目有索：黄容埔雅押苑、吩天健谨世纪毛花园厉、中爪银花器园、新深业尝花园润、雅咱颂居列、中怠海华稻庭、芽彩福除大厦进、风榜华盛任世、骗嘉麟载豪庭肠、城膜中雅膛苑、剧星河歼国际攻、港吸丽豪素庭等法，总切供应争量已扰达20提0万平盾方米信。住宅受楼盘薄主要祝分布熟于中占心区辉四角哪，定询位普炎遍较错高，售目标雄客户绍以高沫收入队阶层茄及港该人为泻主，眼销售巷均价光在85帆00元/平方驴米以寨上。由于沈项目耗地处响中心钥区，旦为配趁合中暖心区趟高标民准的从整体继规划冒定位珠，同猛时又杰考虑枯到村歪民的助拆迁糟返建终需求植，纯居洪住物语业应灶定位短为中流高档战次。由于醋中心惑区现崭有住肠宅供寄应量谋已达20羊0万平乏方米阳，而榜中心摘区的释规划弃居住著人口词仅为7.新7万人笔，住柱宅供吧应量休已较睬大，恭故本把项目怠的纯住叨宅物凤业开水发规磁模不纳宜过推大，网以满遥足中帝心区她居住夜配套率功能诸和村域民拆迁迁返涉建需录求即矮可。2.叨临时预居所米物业临时饥居所触即主剥要用临于投津资租狠售的手小户酿型住年宅和淡商务封式酒污店公拖寓，冬它集围居住继、办骄公、久休闲腊为一颜体，哥很受券小生斯意人惑及商压务人贷士的苗青睐次。由于歼项目牌地处践中心际区边扑缘商堆业繁圈华地读段，贞又邻酷近皇善岗口和岸，片市政暂及商变务配烧套设暗施完漠善，娃交通剥便捷处，彩田丛路沿骡线具饰备了努发展蝴小户怠型住华宅和单商务克式酒虏店公庸寓（驰即临与时居埋所）纤的天岸然优脊势。项目捕地块玩周边撞的彩抚田路士两侧痒现已场建有怜彩福财大厦垫、彩华天名系苑、以彩虹哄新都暂、喜档洋洋条等以壶小户始型为雁主的免住宅碑公寓迟，前挂三个天楼盘娃均已10狱0％售贤出，瓦销售鸡均价架在65纳00元/平米滩以上稀，喜盐洋洋蚁预售疲情况哲也非券常好炉。另美该区倚域的销三级血市场蔽极为米活跃淹，房测屋租功售情睁况良捧好；鄙商务搏式酒垦店公轮寓主回要建贡有景援轩酒弯店、贫江苏纷宾馆图、福芦建大袄厦等逃，平去时入姜住率拜平均伟达到70％以劳上。依据做中心筋区的娱总体蜡规划柜，中苍心区济南片任区将枯建设义成为羡城市馋的中宋心商陕务区随（CB良D），商务临式酒父店公押寓及叨小户晌型住豪宅的配市场柄需求则量将忠会很州大，菊故本项敲目可号在邻年近中中心区戏一侧诵规划宅建设缝高档磨商务膛酒店脱，在脸彩田酿路一额侧规遮划建抵设一配定规捆模量雄的中街高档雾小户园型住膀宅及肌商务接公寓炮。3.特商篇业娱承乐物监业项目猜地块慎周边洽现已善有发月展较新为成笔熟的略区域感级彩许田商取业圈炼，以朽家居勾市场驴和大集型购冷物超律市为予主，繁商业锤面积符共约7万平捞米，亡经营雾状况追良好员。另中心碌区的域南片鸽区中寨部规覆划建决设有警购物蓝公园贵、城放市购典物中奋心、养福华饲地下环商业华街等蛾，均爆为规尸模较百大的旱商业捐项目浆，商忍业面昏积近30万平赠米，医中心蒜区商区业圈纹初现赌雏形呈。中心忍区及抗项目浑地块粮周边锈高档蜂的休南闲娱洲乐项睁目较蛇少，盗仅有掘圣保枕罗DI麻SC懒O、拉斯窄维加坊斯夜辈总会筐和美旋洲健若身会劈燕，作跌为定孤位为魂现代烤国际钳性城兴市的翅中心右区，油该部枕分城开市功雪能较笨为匮寸乏。本项多目的狸商业访功能砌延续影可倚次靠彩丹田路秃商业您圈已网形成筛的成品熟商今业氛嘱围优势势，滚抓住阻商机骡以地架铁岗领厦站水为核旷心沿犬福华菠路两世侧规吸划建虑设一愤定规昂模的细商业幕物业最。考虑脂到中备心区锤商业估圈在孝未来3年内殖也将仙形成广且项不目规蛾模较敢大，故本母项目速且应赞注重痛发展剪特色立商业义，避棒免同冲构竞竖争。本项佳目还炎应重眨点开锦发建月设一繁批档蠢次较旷高的常休闲沈娱乐面项目纷，如息特色姓酒吧价、高藏档食论府、晶游乐怕场、炼夜总祖会等旋，以朴完善迟中心翼区的拆城市就功能，使彩华灯伤初上判的中莲心区会也变掀的更稍有生健气，劫更加镰繁荣洋。4.非办碍公物牙业中心齐区纯陪办公尤写字畏楼主妥要集捞中于抵中心叹区南区CB架D的西到北角摧，形幕成了麻商务夏办公疑核心豆区，区是未朝来城蚊市的哑金融贡、商饱务中螺心；中心抹区写膝字楼印现已题开发任规模尿建筑症面积足达16庆0万平护方米肌，未诸来城宏市写岔字楼乌的新牛增供肤应量荣也主野要集每中在铸中心张区；本项生目地颤块不倦在CB屑D办公驴核心去区范例围内较，地侮块周游边唯旦一新袖建办煎公写样字楼弊大中醒华国坐际交简易广店场项教目也坝一直堤处于温烂尾冈停工烫状态煮，商慨务办慈公气稍氛不蓬浓，已区域庭形象字不佳皂。故本姻项目止开发得中高卵档写凤字楼估物业吩，规侧模不唤宜过雷大。市场乏验证洁项目抓整体拦功能删定位B区践——止次级参零售软区D区铸——保娱乐讽、临亭时居妈住区F区倾——闯居家兽住宅采区市场会判定可实世现市场痕判定可实鸽现市场轰判定可实贝现，术但须云控制饿开发捉规模√√√项目膊整体唉功能智定位确定行项目整体茂功能估定位CB也D案钢例研漂究中心量区功链能块分析判定佳地块像在中心劣区中耽可能承担莫的功悠能从市挣场角摊度验证涝地块岗的功能妇定位确定朵项目辜整体没功能田定位磨：建议鼓本片导区整扔体功吗能定烂位为目以次果级零棍售商浅业、且娱乐盏及临时居妖所为忙主导归的商律住多烘功能艳综合释片区血。项目耐整体症功能域比例姓分配确定屡整体乳功能比例侍分配深圳闸中心本区功能半比例成功衰CB毅D功能部比例地块冻周边朴市场物业脏分析发现素中心窝区功能替缺陷初步满确定狂项目功能季比例整体夏功能比例学验证成功型CB姑D案付例研罚究研究倾国际丛知名CB瓜D案例醋近四抚十年币的发坛展历热程，镜可以病看出解成熟CB竟D的发绸展是驰动态涉的，CB站D的功棋能及锄核心眠随着息市场艺演变至在不姥断调欺整而酸趋于折合理草与完兆善。我们匙重点呈研究沃东京逼新宿贞、香闭港中急环（层待完呆善）找希望爷从中妙找出担本项恩目发诸展可隐借鉴级的经棋验与堆启示孝。新宿啦CB技D发赢展历楼程日本蹦桥、搂银座倾是东贤京最伙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商业8.521112.94住宅-0.814.188.06

写字楼12.8614.4515.7收入销售收入28.0437.9445.64商业20000/㎡-0.5722.0125.87住宅7000/㎡17.042.935.64写字楼9000/㎡11.5713.0114.13国土局道路补偿3.793.793.79成本拆迁费0.340.340.34安置费2.382.382.38建设费24.7227.7930.18销售、税费及其他4.335.686.72利润利润总额0.065.549.81

成本费用率润率0.2％15.3％24.7％*若怖住宅杜面积武不够详补偿鸡居民谜私宅粉，按牺商业垫：居丑住＝兽0.导35疑：1叛进行沉补偿甜。三、周经济凑效益坟测算允表（纹按市崇场平冠均价肌格水罢平）经济报测算弦结果走柱形璃图（贼按利舞润率蛮为零总计算瓶）按集骡体物臭业1快：1麦补偿莲商业啄，私造宅1拍：1液补偿备住宅雕，在茅容积陡率达算到4毙.3昏5时认，成霸本费傍用利象润率森为零赴，项逆目无苗资金障缺口梅。平衡扮点经济槽测算采结果沾柱形周图（肌按利理润率收15夺％测研算）按集店体物梁业1量：1楼补偿居商业裙，私香宅1蜻：1尝补偿伙住宅竞，在枝容积定率达骑到4血.9屈时，电成本腐费用判利润枕率为配15具％，沙即项固目无读资金嗓缺口准。平衡样点经济义测算欠结果持柱形距图（酸按利候润率贴25工％测俘算）按集处体物雪业1斑：1伍补偿恩商业谎，私庭宅1莫：1尺补偿进住宅并，在仙容积吉率达凑到5绢.3上时，缘瑞成本奸费用填利润洁率为灾