住宅项目工程管理实施规划编制指引

《华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引》V2.0标准课件华润置地有限公司工程管理部2015年10月目录原因目的15主要内容35管理办法2《华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引V1.0》修订编制为V2.0修订目的：提高相关章节的编制深度，做到事前控制，降低不确定性；精简相关内容，聚焦工程实现；实施规划相关管理要求落实到总包招标文件里，指导现场施工，确保落地。一、修订目的对“《华润置地住宅项目工程管理实施规划》管理办法”也相应做了修订，说明如下：一、修订说明：

《编制指引V2.0》更为聚焦工程实现，加强策划深度，重点从总平面管理、进度管理、质量管理、安全文明施工管理等方面梳理项目整体管控目标、思路及措施二、编制依据及适用范围：编制依据：增加了近期公司下发的最新文件；适用范围：华润置地内部所有住宅项目。三、编制、评审及备案时间：编制启动时间：在产品规划建议书评审完成后开始启动；编制完成时间：应在总包招标文件发出前完成编制和评审；评审及备案时间：在总包招标前（即发出总包招标文件前）完成评审以及上市公司备案工作。二、管理办法四、编制组织及评审流程：编制主体：编制主体是以工程管理为主要职责的项目（总）经理及其带领的项目部，其他部门参与配合。备案要求：大区工程管理部须在《实施规划》批准后3天内，将《实施规划》文本连同评审、会签文件一并发送至工程管理部公文邮箱，即完成备案。二、管理办法五、编制要求：

《实施规划》需动态调整，项目（总）经理至少每季度应组织一次阶段性回顾与检讨。

示范区、外立面（幕墙）、精装修、园林景观、机电专业等还应在《实施规划》基础上进行专项规划的编制。三、主要内容1-项目概况项目简介：包括项目名称及开发建设单位情况、规划设计单位、规划设计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期等，用数据指标和图表进行描述。项目定位：包括项目的定位及理由，属于住宅开发八大产品线的哪一类系列，项目的档次。根据项目定位及发展计划分析对工程管理的具体要求，不同定位的住宅对质量细节的要求也不同，工期是偏紧还是一般等。根据项目定位明确本工程管理的重点。规划平面图：包含所在项目的地块概况，项目周边环境概况等内容，附图介绍。项目管理目标：工期目标、质量目标成本控制目标、安全文明目标、团队建设及人才培养目标、客户满意度目标等，可列表说明。2-建筑市场分析及项目经验借鉴建筑市场分析1)新进城市首期项目：新进城市已有类似项目开发商的相关情况；当地建筑公司、在当地施工的外来建筑公司的施工综合实力、施工质量；当地建筑市场的施工水平和质量控制情况等。2)所有项目：当地参建方主要的合作模式：与设计、造价咨询、监理、总包、其他分包商合作模式阐述；当地政府监管的主要特点当地地质情况介绍三、主要内容项目经验借鉴1)外部项目经验借鉴（首期项目），调查当地3个类似标杆项目，了解以下情况：开发周期、关键节点；单方造价，成本控制模式；质量水平，主要产品优势；安全文明施工；项目交付标准等。2)内部项目经验借鉴（非首期项目），了解：计划执行情况；质量管理情况，包含影响项目质量的关键节点分析；安全文明施工情况，应包含影响项目安全文明施工实施的关键管控点分析。3-项目管理总体思路

根据项目的特点和管理目标，结合商业计划和启动会的要求，阐述项目管理的总体思路，包括：工程的开发节奏；合约分判框架；施工顺序；质量管控；品牌推广等。三、主要内容4-重难点分析

根据工程特点、建筑市场资源状况、项目定位、项目管理目标并结合城市公司工程管理能力，对拟建项目的重难点进行分析，可从工期、施工技术、施工总平面管理、外部协调等方面进行分析。5-项目风险

根据项目具体情况，可从工期延误、质量缺陷、负面事件影响、成本超支、合同纠纷等方面分析本项目可能出现的风险点，并考虑相应的预防对策。6-项目机构及流程项目部与公司职能部门的工作界面

阐述项目部与大区及城市公司职能部门间的关系及工作界面划分，用架构图表示，必要时可增加表格说明。项目部组织机构

根据项目拟采取的承包管理方式和项目特点，制订项目部组织机构。通过项目部组织架构图表示出项目组织设置结构及管理关系，及各组织模块的人员配置情况。管理流程制度简介

简单介绍项目部各项工程管理流程和制度，如质量管理、计划管理、安全管理、招采管理、合约成本管理等。三、主要内容7-总平堵面管胀理规际划总平磨面管藏理规杨划是爆在设计到方案及项偷目分期则开发意见侍基本攀确定挪的前忽提下向，分任阶段访附图殃对总侧平面蓄布置雾规划毯进行狡说明瞧。注意究要满足俘销售利及竣稼工交跨楼的棵需要。三、更主要剑内容主要例内容赏：周边怎环境位及场启内环梨境介沃绍临时壁水电从现状：接另驳点涝位置愉；是稳否满禾足施屠工需万要，太若不茎满足才，如划何解仅决。临建毅区规纱划：分岩标段招规划成；综辛合考昼虑项谎目开瓶发进绘度。场地殃开口燃及场商内外东交通宏组织：附削图说拿明。主要互机械未设备晒布置：列表览说明孙施工所需要叼的主秒要机械样设备将型号、数量和性能绸要求。临时元水电撕及排谋水排总污布奥置：阐述较施工礼现场勤临时扯水电笛及排召水排邻污的翁布置宣方式楚和具症体位谜置。材料剩堆场啄及加惊工场家布置：阐述矮施工菠现场盼材料贴堆场缎和钢怪筋、浸木工匆等加辣工场代的位副置、甚大小腹和数恳量，跌在总放平面序布置疗图上镰分阶故段布跪置说猜明。场内面土方掉平衡器策划：山泄地建择筑；霉分期录开发流项目荐；多慈层住旨宅私捷家花戒园土伶方回僵填。外脚穴手架宁特殊芽处理：悬约挑外偶架及辛其防愉护。分阶音段布驾置总泼平面缴图：动勉态管酱理，按可分核地下悟室施标工、史地上朵结构第、结炸构封漠顶后尝施工剩阶段电。8-工程幅进度漠管理狱规划目的：保证泽开发抓商的设计、合约、销售、项目等部掀门围弯绕统雁一的件进度砍计划槽来进献行协颗调配桶合，街从而咸确保济工程饺项目谱各个旷进度井节点附全面晕按期叹推进协，同蚀时在印工程毙进度采管理度过程栽中尽读量合团理安败排资迈源配晶置、饮节约季工程兄成本谣以达此到综量合效恶益的叼提高。三、漫主要字内容项目界计划工程辅总进容度计倘划：项目牙部编遵制，敏确定晕一、外二、臂三级涂管控砌节点嘱，定拿期调偷整，疗并应进行直分解损，编界制分遍级进经度计速划。搞计划躲的编孤制应忠包括患所有亿相关乒专业挣，如做土建故、机争电、撒精装辛修、条园林茧景观行等。各参睛建方导进场陕计划：列扇表说坛明主要因施工锦方案早编制但计划：列表幼说明需要致承建匪商提两交的粘主要妨施工瓣方案落清单钞和计掀划提广交时驻间，并赠分级艳（A、B、C级）黑。主要雕机械启设备京进出奏场计提划：列表鸡说明项目诸主要转机械借设备捧预计刮使用敏的时敌间。甲供胡材料厉设备宜进场哲计划：参照20绣15年6月下烧发的责《华润蚕置地甲供秒物质族管理昂细则甜》执舰行。工程责验收肌计划：列表粒说明熄各分宣部分阳项工响程的怀检验钳及验昏收计签划，否并结劲合项纲目所皮在地圆要求清，写泼明验艇收注师意事扭项。里程建碑节喉点管移理明确朵里程狂碑控颤制节萄点的星管理杂方法给。根据偿项目朵总控箱计划局设置脚里程待碑控你制节阻点，野以某愿形象狭进度扩为主墨要控篇制点摩，对先相关纠承建鹊商都最宜制关定相锅应的贡奖罚逐措施梅，每侦个控荣制点讨都应欲向有桨关承呆建商遗进行勒交底求并得孕到其言签字施认可贸。主要蓬进度御纠偏塑措施进度斜动态漂控制紧，做颠好赶是工准费备和而预案冰。进路度出睛现偏窜差，分析府原因阿，有殃针对汗性地亦提出系纠偏律措施扎，并籍编制没追赶容计划。资源治投入：要定壤量研红究各疾专业揪劳动栋组织艺方式胁、劳品动生炒产率祖，提洁出合吵理的年劳动无力计闻划。承包剃商管宵理能但力不是够：要及展时增喊加管爽理人叙员或号调整痰不称私职的哨关键肆岗位蜜人员尼。开发蔬商原因莫：应加筋强内劝部各浆专业嘴的协愚调，朗实事扎求是咏沟通弊，不摄回避献矛盾县，及悟时解丧决问孔题。8-工程映进度质管理叶规划三、疗主要灵内容9-质量谅管理派规划质量届目标：项目票质量降验收隐应达妈到国店家规帽范合籍格和蛾华润铃置地输工程丛高品芽质2.艰0标准洞（包型括局掏部修般订）着要求司，针妈对有孩创国财优目舍标的舒项目仅，还腹应编数制创驱优策决划。主要扩控制偶要点近及措监施1)质量壶预控方案恼审查脆及工世程交良底：阐述输本项钉目主锹要方蝴案的串重点光审查症内容照和工伪程交鸽底的欧要点，参照20获15年4月下耕发的书《华直润置骆地工蹲程交内底管久理指叹引》扮进行貌交底。样板议管理：销售埋样板指房；施工什工艺蹄样板：列斧表说如明施箱工工随艺样溉板计渴划；交楼勉样板结房。质量晋通病校防治：针对罚当地概常见爸或前稳期工美程出沟现的早质量睛问题站，明掀确质浇量通酱病防装治的垄重点。2)质量尊过程祥控制怒与验销收质量拒关键银点监烫控：对质疏量关侍键点陵进行驰系统员梳理，确项定管致控重易点。施工宗过程树中的蔬质量放管控宽措施：督促肥承包悬商建抖立并会完善亲自身猎的质仿量管弯理体妹系；对重挠要部拌位或竖重要耀工序垒的操颜作工救人实蛇行考连核上椒岗；严格旁站制度；加性强现场的巡视；原材喘料、脸半成醒品、抗加工举件的金质量叮管理；质量凤事故元的处摊理：重大砍质量尤事故视的处悟理还秀需经肆设计屠审批惭同意。三、众主要幼内容3)施工观工序偷控制陡及验供收：工序惩开始惰前，导必须饰报监混理工溉程师该同意额；工财序完宝成后圈，必志须报菜监理创工程荐师检写查验锄收；列表郑说明津本项桨目主雕要的旗施工视工序漏及其方管控逃重点。4)关键赢工序择检查何点：参照20其15年4月下林发的赢《华魄润置军地住客宅工颈程关陷键工瓶序检雅查点稿实施匀细则他》，版列表馒说明碍本项豆目的歼关键宴工序体检查榴点实恋施方默案。10虫-E猾HS施工置管理盘规划EH聋S施工茄管理摩目标：根据轨工程斩建设手定位脾和发絮展规码划，躬参照碌华润宅置地EH御S管理拴要求算，确镇定EH面S施工友管理盏目标。主要梳控制潜要点耗及措漂施2)文明旧施工画管理技要点汉及措徒施施工桨总平童的管夜理：丘做好脾施工走总平情面的青规划或和布予置，稍分阶威段动断态调祝整，趴确保腾现场劫施工象的有聪序进倦行；施工竞区域介封闭呢管理艳与道许路清埋洁维蛋护管知理。成品液保护；劳资厅纠纷。1)安全宏施工笑管理张要点躲及措血施安全绍管理扣组织捎体系披的建氏立；多工捷序交启叉抢国工的季安全城管理；季节今性安役全施情工管移理；地下槽不明睡物和病周边军建筑地物的子保护；重要速部位蚕、关汤键施权工的软安全蜡技术翁把关敢；安全喷管理浸的资腥源保贸障计霞划；事故滥预防卧与应叶急处近理。三、缓主要捆内容11烘-验收云组织趣与管吵理明确项目誉管理扑中各辈种验知收的洲时间赔节点搜、组索织人庙员、纤责任摆人（恋列表堵说明彩）。项目错策划住中需财要明录确的劲验收垒，主要连有：过程情验收：指延项目芹施工隔过程悬中对忙基础株、主绵体结软构等停分部第、分狱项工班程的挪质量临验收灰。专项醒验收：需帆要政雨府相秘关管饱部门济参与睛的验惩收。竣工雨验收：项玻目部粱组织，由政奏府质阴检部穿门、烦设计技单位垦、承辟包商投、监距理单定位等探参加偏的综红合验卵收。交接洗验收：由凝项目云部、况物业搏组织桐的承谋包商满向公劝司移梯交的验收。三、化主要骆内容12观-可视畏化管卸理规页划应从文化户宣传悉可视顺化、目标绢导向架可视交化、信息勾传达那可视浩化和管理钉行为芽可视梢化四个方督面对升项目侵的可两视化施管理亿工作闻进行墙详细遥策划，以达选到提螺高项镜目管佩理效跳率，随降低灵项目虏开发绑成本津，加工快项呀目开堂发进椒度，死最终德实现俯项目脂的管香理目充标。13始-售楼辣区专寸项管锯理规万划根据洗项目豆具体茄情况州，对售楼湿处和示范毕区进行摩专项订规划段管理，以适下方肢面重控点关启注：机械工设备涂布置巨；材料班堆场移设置；售楼印期间欣电力绪供应保障砍措施风；售楼膛通道臂及外督脚手腾架特奏殊处翁理：脑防护浙要兼摸顾美改观和定安全茅性，缠还要风有防滚水措斜施。售楼构部及牺示范梁区质泻量管蠢理：民应进并行工创程质也量专拍项规牢划。安全