上海局门路老厂房调查与产业园区改造

1项目背景局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究

案例研究方案功能分区本次项目改造

436号项目

550号项目定义通过购买第三方提供的服务或者产品来完成原来由企业内部完成的工作,包括IT系统构架,应用管理以及业务流程优化在内的产品支持与服务,以达到后者的业务目标。发展重点主动承接跨国公司内部的离岸外包重点发展软件开发，研发设计，物流和金融后台服务的外包大力培育若干个知名的本土服务外包企业发展现状已具备发展服务外包的产业基础且拥有良好的国际投资与合作环境一批国际著名的服务外包公司已登陆上海，如：惠普，IBM，埃森哲等已经形成了几个具有集聚效应的示范区，如：浦东新区服务外包示范区，卢湾服务外包示范区等服务外包在上海服务外包在上海虹桥临空科技园区长宁信息园上海多媒体软件园漕河泾新兴技术开发区淮海中路服务外包区人民广场陆家嘴服务外包区上海生物医药产业基地浦东软件园上海市银行卡产业园金桥现代科技园外高桥物流园区上海主要服务外包园区分布图示范区名称特色面积租金入住率入住企业代表浦东新区上海银行卡产业园金融信息服务TBC1.8元/㎡/天100%银联、太平人寿、交银浦东软件园软件开发74.2万㎡3.5元/㎡/天100%花旗、索尼、毕博上海生物医药基地生物医药研发25平方米公里2-4元/㎡/天95%北斗星、艾瑞生物技术卢湾区淮海中路、太平桥总部经济区总部经济150万㎡8-10元/㎡/天95%麦肯锡、摩根斯坦利局门路（规划中）专业性服务社区约13万㎡N/AN/AN/A长宁区上海多媒体产业园国家数字媒体技术产业化基地35万㎡5元/㎡/天95%戴尔、分众传媒长宁信息园软件开发6万㎡2.7元/㎡/天80%住友软件虹桥临空经济园区信息科技、IT物流274万㎡2-2.5元/㎡/天N/A神州数码、北大青岛等漕河泾开发区漕河泾现代服务业集聚区高新技术产业开发区与出口加工区80万㎡3.8元/㎡/天N/AN/A（08年4月入驻）上海服务外包示范区内主要园区服务外包在上海优越的地理位置卢湾区位于上海市区的核心区域，面积8.02平方公里，多条高架、隧道通过区内，数条轨道交通及几十条公交线路，构成了四通八达的交通网络。深厚的人文底蕴历史文化底蕴深厚，区内历史建筑、名人故居众多，并集聚了一批文化、时尚的标志性区域。虹桥机场徐家汇上海火车站陆家嘴浦东国际机场新天地局门路8号桥世博园区卢湾区卢湾的优势田子坊卢湾的优势发达的商业环境商务环境成熟，淮海中路是市中心商业商务活动的核心集聚区专业服务业体系齐全，投资、会计、咨询三个行业优势突出，集聚了普华永道、麦肯锡等一批业内著名企业。难得的世博契机区内有0.85平方公里纳入世博园区的规划。随着世博会建设的推进，卢湾将在发展服务外包的基础上，将全力打造以“六个地”为特色的新城区，包括：总部经济集聚地、专业服务业发达地、创意经济示范地和会展旅游休闲地等。在依托“世博”的同时，服务“世博”，形成有卢湾特色的服务业集聚区。东起制造局路，南到中山南路，西至鲁班路，北到徐家汇路的区域被定位为一个以商务办公为核心，并配套以各类辅助功能的现代化国际服务外包产业聚集区，局门路也位于此区域内。但项目在实施过程中进行了调整，时尚生活中心在此期间接手了局门路436号及550号的改造项目。在对局门路区域做了整体的调研后，我们发现该地区地理位置优越、交通便利，厂房集聚，周边拥有一定基础的商业氛围，并与世博浦西园区仅一街之隔，因而具备了打造成为现代服务外包业集聚区的条件。区域规划徐家汇路鲁班路中山南一路制造局路局门路局门路550号局门路436号

2局门路发展潜力局门路项目项目背景服务外包在上海卢湾的优势区域规划局门路发展潜力世博机遇厂房资源区域改造整体改造方案基地研究

案例研究方案功能分区本次项目改造

436号项目

550号项目

世博机遇本次更新改造区域由丽园路、制造局路、中山南一路以及蒙自路围合而成。该区域地处卢湾区南部，世博园区外围。将会成为卢湾区重要的面向世博的窗口。若改造成功，该区域成为将世博的商机和人流引入卢湾中心地区（淮海路—新天地地区）的重要通道。淮海中路基地位置制造局路蒙自路局门路丽园公园黄陂南路世博园区一大会址新天地太平桥公园上海继世博烘会推侵荐参理展服缎务供妄应商与共23踢2家企凉业，池包括俯十四箱大类罩：世博泪期间参观狐者所干需服醒务1）酒除店2）购医物3）娱膨乐、纺餐饮4）票序务5）旅派游世博阵期间展会绳所需悠服务世博帮机遇世博挤会举刊行前探后，竿将会肢有大横量的蜡国内陕外展价览服转务供田应商栏以及势外包舰服务刃产业杨在世舰博园均内工贵作、席服务指，其金中部格分企度业将厌会进灶驻世逃博园音周围壳地区皱进行锹日常钩的办坑公。这为姿将局度门路麻地区歇打造刑成服股务外乐包也丛集聚捡地提共供了泡有利汉条件骂。1）建狱筑设定计类美（9家）2）建位筑咨但询类军（12家）3）商妈务服普务类昆（11家）4）展较览设虾计策旷划类辜（22家）5）建惜筑工羞程（20家）6）装柿饰装昼修（34家）7）展捡示工串程（25家）8）物好流服丈务（19家）9）设皱备租吃赁（5家）10）人芹力资启源（5家）11）场接馆运脂营管召理（15家）12）安袭全保辜卫（10家）13）活付动公备关和炼广告矿（25家）14）法势律服轨务（20家）香港鄙新世尽界花苏园类型柜：住烈宅、截办公面积疮：40万平蚕方米开发喝商：袄上海廊局一魔房地葬产开湖发公释司（席香港阀新世鬼界+M离or线ga顷n）耀江捎花园类型殃：住夏宅面积嚼：13万平睡方米开发育商：董上海诊耀海瓶房地锄产开霞发有罩限公鹿司上南逗花城类型爽：住番宅面积毛：TB葡C开发悉商：味上海迎浦东获上南鹅房产顿有限茎公司雪野叨家园类型束：住州宅面积亏：10万平御方米开发圈商：湾上海全中星齿集团腥申城馒物业岩有限帆公司世博嫁村类型深：住松宅、泽办公面积摸：54万平脉方米开发麻商：望上海畏世博撞土地券控股抖有限借公司5432115432世博型园内滔主要速配套拆发展奇项目世博赌机遇开发毛商：碧上海饥局一滑房地棍产开甩发公打司（设香港结新世逗界+M块or贴ga孝n帽St筝an权le全y）南至骆龙华载东路焰，北让至中圆山南屈一路姻，东妨至制即造局拒路，绞西至缺蒙自粥路东周西两清侧，威总用拳地面苹积约12添5,脑17逢8平方招米。总建投筑面抵积:4吃99俩,9后65平方纸米其中住宅扛：34嫌3,修18私1平方预米社区纳配套客：31乏,1厉00平方计米教育含配套嚷：6,艰50槐0平方德米商业刻办公色：15现,0块00平方源米酒店南办公雄：52建,0亭00平方晌米公寓烘式办烘公：49漠,1亭48平方轻米市政明配套折：3,闻03创6平方户米居住用地商办用地变电站用地公寓办公用地酒店商办公用地教育配套用地已建公寓办公已建住宅已建变电站香港索新世盼界花勤园世博凤机遇厂房哨资源基本扔概况抛：局门擦路地黑区内嫩厂房娇集聚屈度高住，周臭边范联围内映（丽哭园路坏、蒙耳自路乘、制某造局萄路、夕中山毙南一笼路交俘汇地姻区）点共有27处用今地有野改建出成为务外包帅服务吗业的奶可能场。政府龄提供伸了15处厂塔房的尝资料弱。其偷中包袭括5个已多经改某建的促厂房黑以及德目前柳我们岂正在涉改建在的2个项通目。匀时尚条现场泳踏勘芝发现剂有改修建潜拐力的融厂房碎和用祸地共12处。径（具马体见赞下页号）43护6及55锄0已改销建项事目政府弯提供砖资料金地块时尚各现场称踏勘远地块厂房甲资源编号1：局串门路43迈6号舒申发贝办武公机熟械有则限公努司本次霉改建枣项目编号2：局环门路55玻0号角上熔海电浆池汇怠明分扫厂占地日面积茧：5,兽79果2平方成米建筑壳面积轨：13禽,8企96平方筛米占地时面积骗：5,携30痕8平方查米建筑塑面积然：9,龟93盆9平方标米厂房遍资源编号3：智想造局帐一期籍编端号4：千废羽创鸦意园已改顾建项昌目编号5：制调造局2期德编液号6：汇捆典商揭务楼占地捏面积遥：8,剥66帖1平方眉米建筑愉面积裙：14辽,5龄93平方溪米占地裤面积鹊：1,淡66仗5平方湖米建筑洁面积却：4,杀00曲0平方仇米占地堆面积裤：5,辟50晕0平方垦米建筑职面积他：16求,5抢00平方饺米占地坦面积袖：1,发78有2平方型米建筑唤面积旧：4,披20并0平方驱米编号7：羽里毛球若厂占地歇面积无：1,雅00暑0平方避米建筑恳面积垒：2,获80品7平方蒸米现为震雁荡他宾馆厂房馅资源编号8：上捕海刃裁具厂椅编典号9：上懒海采番矿机士械厂未改材建厂挎房编号10：达卷新印布染厂奔编犹号11：上醉海复饰写纸斑厂占地屑面积定：8,巡寿66卖1平方海米建筑句面积侄：14序,5内93平方腥米占地浮面积须：8,芳75扒8平方刃米建筑急面积绝：15菊,8束67平方代米占地蹲面积撒：5,着37画1平方朴米建筑渣面积券：3,纠95醒4平方刮米现为胸文具神批发位市场占地肺面积药：1,复15踩9平方篮米建筑璃面积玩：5,荐02寒3平方腥米厂房鹅资源编号12：汽暂车制悉动器鸣公司漫编号13：互即感器额公司未改钉建厂袭房编号14：上留海色礼织三估厂稍编描号15：色拿织研嘴究所占地选面积墨：6,返89扇0平方搅米建筑让面积悄：11缝,0罚00平方飞米占地堡面积登：1,农16蓬5平方艇米建筑层面积典：1,尿50庙4平方居米占地乞面积晃：12惭,6丙54平方眨米建筑嘱面积供：13份,0最00平方川米占地己面积柜：1,缘瑞46袋6平方歪米建筑稳面积罩：3,舞55解8平方融米厂房被资源编号16：师醋大附绿小门挪面房荡编洲号17：厂颈房未改笑建地沿块编号18：易擦初通径用机槽器船编犯号19：华亏丽针仗织厂占地英面积外：45眼3平方机米建筑搞面积破：99宵8平方蹦米占地局面积精：7,役70谣6平方麻米建筑叙面积丢：1,混52镇8平方苗米占地概面积宇：1,满67钱1平方铺米建筑视面积汤：1,座76妇9平方催米占地劫面积钻：1,挂45桐2平方据米建筑体面积坐：2,秆51婚8平方请米厂房宿资源编号20：三牌枪针赚织九助厂未改树建厂限房编号21：三王好中恨学桐编么号22：海井阔天莫空浴爸场占地稻面积魄：10律,6量32平方扩米建筑害面积劣：14专,6膊99平方浊米部分裕厂房冶已改移造占地蜜面积哪：1,纳67漠1平方珠米建筑叮面积壳：1,匪76缓9平方铲米占地椅面积股：5,磁59伐6平方贷米建筑剩面积之：10心,8幼90平方陈米厂房慌资源编号23：襄佩阳宾附馆捡编号24：银劲色港酱湾福辉利院未改葱建厂系房编号26：昂编号27：厂皱房万里倒塑料炼厂+金山捡电器羊厂雄制造粉局路75欣4号占地舞面积涨：90巴8平方涨米建筑偿面积壶：6,捉35防2平方搁米占地田面积犹：2,竞95发6平方竭米建筑测面积剩：4,触79钞6平方幼米占地涌面积菌：2,案22织5平方职米建筑叫面积室：2,察94慰3平方郑米占地弊面积桌：1,贤02抚0平方阵米建筑拦面积沾：2,浆46域2平方重米编号25：卢披工邮钟市占地匙面积碰：3,敌50客3平方吉米建筑锯面积乐：6,纺30蛮5平方盗米厂房暖资源资料刘汇总注：稼黑色屈字体岁表示即未改姓造地吧块；蓝色待字体趣表示润已改输造项刮目；橙色阿字体早表示稳本次罢改造牵项目43岛6及55倦0已改吩建项辰目建议窜改造委地块区域锡改造要使压得区颗域的镇整体乖功能素和风给貌得公到提趴升，难形成困具吸版引力聪的服需务外知包集详聚区报，必津须要毕形成芒规模鸟效应仓。在整庆个区厚域内永选取千厂房纠较为畜集中宾的地右块，夸对这些些建求筑和隔厂房比进行鼓改造萄，形凡成四桑个片蒜区，隐并通索过绿斜化、头街道泉等将筑这些斧片区桨联系万起来健，形巴成由恢世博沙园区惑到淮迹海—新天嘴地的裹通道座。将本半次改素建的柄两个膀地块幻玉作为垂区域裂整体若改造宵的契加机，洗我方待希望猫能够邀在各厌方支漏持下缴，同披时对犯一些遍对整兔体有烂较大养影响饥的项车目进悟行改娃造。拟改沫建地筐块公园渗绿地往世僚博园往淮穷海路3整体纸改造婆方案局门万路项救目项目饺背景服务诵外包条在上您海卢湾的的优特势区域袍规划局门束路发毛展潜渠力世博猎机遇厂房聪资源区域毁改造整体置改造泡方案基地爽研究案例肌研究方案功能辽布局本次仓项目帮改造43驱6号项麻目55拜0号项巧目案例朱研究【位置】东京侦都涩黑谷区烟猿乐末町。挠从东次急东瘦横线倒代官踏山车理站步拿行3分钟闷。由关土地贩的所况有者——（株凯）朝横仓不队动产亿公司财在19抓68～19雀98年间蠢分阶再段开肾发。饭面积3.崖3公顷练。【景观榆特征】该地粒块是烤业主挑家族盲祖传狠下来众的土毒地，棍自从19选68年以禽来就劈燕一直周委托看了同具一位凤建筑务家（研槙文永彦）洽规划酒、设歌计，王不断毯建设板了统逼一设鄙计风崖格的半建筑送。【土地锻利用效上的撞特点】该土务地由其（株健）朝孙仓不象动产东公司四一元架化经厉营、铺由（铺株）出新都印市研吐究开愧发公被司承览担物译业管蜂理。拥另外折，在故小区歇设施梳内也犹经常撞举办屑各种尽文化氧活动雷、仪泰式等漫，开相展了戴根植伯于社毛区的胁活动揉及信垫息发缘瑞布。【其他】哪怕撇等待匀出租尿的住纯室或婚商铺存有空典余，挺对于筝与Hi守ll耽si写de小区胞不相北称的孕店家诊或居伞住者意，管兵理者光也一粉概予陷以拒目绝入滩租。HI廉LL马SI工DE甜T熟ER架RA江CE义+H北IL肌LS众ID尼E娱WE麦STHI判LL万SI滥DE矮WE电STHI尿LL破SI歪DE促PL捏AZ反ADA量IK打AN饰YA羽MAHI痛LL土SI怨DE甘TE富RR恋AC爱E用地澡面积:2水61撤86允sq终m总建乔筑面鸣积:2光02轰14翅sq灶mPL关ADACA链RT银IE窗RYO写KU贺MO描KUNE尘ZU丸M伍US丹EU呜MOM姓OT阵ES侍AN盐DOST肺AT誓IO姐NLA焰C爸OL药LE念ZI纲ON缸ECO蚊MM笼E铸de粘s定GA护RC俭ON诵SFR足OM罩1stPL泄ADAYO刺KU皂MO职KULA尘C却OL余LE迎ZI睬ON词ENE积ZU冲M眨US全EU够MCO牺MM臂E勿de助s述GA请RS忌ON隆SFR远OM液1治stCA弊RT湿IE松RMI采NA稀MI腿AO黄YA讯MAMI粗YU蠢KI筛S干TR竭EE遭TAO慕YA筐MAST碍RE墨ETOMTESANDOMIYUKISTREET0.休5k埋mWO竹ON货ER傅FJA欺PA锈NUS缘瑞ANE仔TH动ER始LN暖AD密SSE晕RP袜EN挥TI黑NE夜P满AT便HW凯AYVA干RI朗OU我S畅BL晕IC邀K特PA废VE龄ME摩NT区SOP赞EN苏C室AF店ESH秒OP眠PI舅NG奔S知TR忆EE零TRE端SI柄DE锁NT落IA厅L卵AR枪EA方案PR铲OJ肃EC激T局门立路地袋区项孟目范未围对象近建筑周围盘建筑局门生路对跃象区著域90杜0MOU纲TS耐OU乌RC慎IN昏G服务恳外包亭业财务木外包法务底外包业务矮咨询富服务铃外包软件钩及网六络开丑发外爱包项目歉管理纤及建透筑工争程外晕包平面粮设计吉及多白媒体协展示脆外包撰稿,翻译礼及采丈编业牛务外余包销售刷及市困场推朗广服岸务外定包EX铅PO弊S中UP饿PO弹RT放O闻FF腰IC否E世博挪有关叮公司PR任ES迹S瓦CE漏NT源ER报道照中心EV擦EN虚T吵CO伐MP框AN属Y文娱兰活动闪制作蝴公司VO垫LU膀NT供EE鸽R津GR橡OU废P社会茫福利丙志愿恢团体TA菌RG津ET对象TE抱MP急OR殖AR群Y迫OF邪FI摆CE诸外鄙国临经时事概务所TE简MP幅OR爬AR棍Y份SH国OPFO腐R揭EX剃PO世博姨有关炼的店鸽铺ZO捡NI券NG区域邮划分1CR薄EA首TI失VE苏G距AT许E创意强门234CR抵EA昆TI继VECL涉US岛TE槽R1创意活集合茶体１CR棉EA扒TI驾VE联S战TR崭EE额T创意街CR侦EA嫁TI煎VECL研US巨TE微R２创意爪集合玻体２功能兆布局灿：1S吵TR止EE述T,屿2C轧LU芦ST搬ER一条复街，持两个流聚集抗区J豪U递M滑E笼N向S拢T密R株E誓E网T1S傲TR祸EE拾T,蓝2C站LU惠ST胀ER一条态街，稻两个哑聚集晓区CL纹US盒TE犹R1创意陷聚集帅区1CL易US愁TE烘R2创意筹聚集妥区2局门窗路BU场IL槽DI皇NG流D狮EM柱OL傻IT混IO赖N／CO或NV刮ER底SI已ON拆毁算／改兆建FAÇAD碎E聚RE庆DE责CO眯RE愈TI舒ON搬O慨NL既Y外立谊面修辣改LA率ND且SC腾AP孔E哪ON裹LY景观暑配备RE腥LO肃CA赌TI肌ON移动DE途SI凭GN笋E微LE血ME睁NT扫S设计纲要素CR沙EA星TI叫VE竹S掌TR细EE姻T创意佣步行沫街JU棋ME捧N裹RO阶AD局门瞧路CR杂EA友TI点VE傲S皂TR袋EE蚂T创意挨步行烘街CR震EA侧TI不VE告S盐TR淹EE削T创意发步行腰街CH冻AN扫GE蔬T正O晚WO恼ON蕉ER求F;NO蹈G析AP蜓B寒ET恨WE且EN雾R罩OA席D挑AN恶D远SI直DE沸WA帅LKUS约E岁SO饱ME劝D裤IF鸣FE妹RE灭NT趣P怕AV说EM唤EN栏TSRE窃MO籍VE故G芒UA绕RD齐RA秀ILRE度MO脏VE桐P使OW筹ER赛P接OL贴EIN网TO锋T臂HE朵G探RO躲UN杂DFA些ÇA罚DE眉;RE如D方BL奖IC排KCL日EA核N燥TH篮E皱LA旬UN唐DR培Y成UPCO任NT驼RO狸L保A/饰C剑PO源SI纷TI眯ONMO蝴VE购T与RE艘ESSH旋OP欧F敏AÇ保AD示E;RE盛D倒BL蔑IC绳KGL旅AS炼SCO测NT决RO窑L焦SI放GN赚AG茄ESCR间EA必TI确VE他S挤TR律EE跌T创意农步行畜街HOT渣EL/APA舰RT傅ME晚NTPAR丑KI颂NGRET返AI纽奉L/F&BOFF堤IC诱ECUL弄TU朴RE/CON超VE迷NT承IO阿NGRE娃EN２CL竖US趟TE哭R两个坏创意临聚集满区CL怪US退TE敞R1创意茫聚集受区1CL芽US距TE陪R2创意辛聚集结区2Ret衣ai叠l/F迫&B办公60普%文化诊／会丘所１0%配套15允%Hot元el/Apa梨rt刃me僻nt酒店博／公父寓15投%Off拖ic堂eCul粥tu棍re/Con过ve忆nt躬io张n整体理比例Ret府ai抢l/F伴&BCL站US似TE扫R1创意呜聚集劲区1办公60益%文化琴／会屑所１0%CL升US包TE迅R1比例Re暂lo塌ca马te固s塔ch词oo捆lJU韵ME盼N恨RO芬AD配套15杯%Hot地el/Apa存rt城me碍nt酒店决／公屋寓15锐%Off秃ic轰