戴德梁行-新冠肺炎疫情后的复苏中国甲级写字楼市场需求不减

新冠肺炎疫情后的复苏中国甲级写字楼市场ꢀ疫后需求不减2020年9月戴

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究目录第一章摘要>P01<第二章报告介绍>P04<第三章甲级写字楼ꢀ当前发展>P05<第四章甲级写字楼ꢀ未来趋势>P07<第五章四个一线城市写字楼市场>P12<ꢀꢀꢀꢀ写字楼租户需求趋势ꢁ北京写字楼租户需求趋势ꢁ上海写字楼租户需求趋势ꢁ深圳写字楼租户需求趋势ꢁ广州第六章要点总结>P29<摘要1市场概览█ꢀ

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医疗健康；█ꢀ

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科技、媒体和电信；在2020年上半年，全球范围内流行的新冠肺炎疫情给中国的甲级写字楼市场需求带来诸多影█ꢀ

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快消行业；响。2020年第二季度，大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达到47,624平█ꢀ

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线上教育；方米，比2019年第二季度同比下降90.2％。█ꢀ

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汽车业。与此同时，就甲级写字楼市场的空置率而言，广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中的最北京低值和最高值，为6.7％和24.2％。2020年一月下旬暴发的新冠肺炎疫情致使整个受租赁需求减弱的影响，过去几个月来，中国四中国经济停摆，其扩散性之强为北京乃至全国个一线城市的甲级写字楼整体租金表现一直承带来了前所未有的影响。交通运输、物流、旅游、压。ꢀ2020年第二季度，北京录得四个一线城市中文娱等多个行业均受到不同程度打击，一季度最高平均租金，为每月每平方米404.8元。广州北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状的租金为四个一线城市中最低，每月每平方米态，企业租户不仅纷纷暂缓他们的选址和扩张需191.1元。求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企业租户出现了退租、缩减面积等现象，为北京写展望不久的将来，考虑到新冠疫情的影响，政策字楼市场也带来了巨大挑战。受其影响，一季度方向以及宏观经济动态，我们认为写字楼吸纳可北京全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间，能会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存为-36,782平方米，创下自2014年以来的新低。在一些亮点行业，继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业，社会和生活方式以及政尽管北京在第二季度末出现疫情反复现象，但府政策导向的变化，这些亮点行业都或多或少受在北京市政府的迅速反应和严格防控下，其影益于这一系列改变。这些行业是：响仅控制在了局部区域，并未扩散至全市范围。目前来看，北京对于新冠肺炎疫情带来的影响█ꢀ

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金融业；处于回暖可控状态。二季度，得益于新入市项目1的提前预租加之延后的市场租赁成交致使北京保守，占到租赁成交面积的39.6%。未来，由于全球疫情局势仍然不明朗，我们预计全市写字楼市场季度净吸纳量较一季度有所好转，为35,800平方米，但纵观2020年上半年，北京全市甲级写字楼净吸纳量仍徘徊在负值区间，

外资企业在华的办公租赁策略依旧会比较保守。为-982平方米（核心商圈

ꢀ21,881平米，非核心商但当这些外资企业逐步复工复产，在上海的租赁圈

-22,863平米），整体市场空置率高达16.2%，需求势必也会重

新增加。创下自2011年以来的新高。深圳虽然新冠肺炎疫情对经济的方方面面带来的影响都是巨大的。但在这种影响之下我们也能看到2020年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来一些行业的发展机遇。为了应对疫情对经济的影

439,657平方米的新增供应，全市净吸纳量达到响，同时着眼于未来经济的发展，中国政府启动140,491平方米，超过2019年全年吸纳量，也是了新一轮的基建投资

，并投入了前所未有的政策一线城市中上半年累计吸纳量最高的城市。优于加持。其中涉及到的5G、人工智能、数据中心、工预期的吸纳表现，一方面源于疫情期间市场需求业互联网等高科技领域更是为北京科技创新中及租赁活动后延并于二季度集中释放；同时新供心的定位注入新动能，未来将为北京写字楼市场

应陆续入市，写字楼租金普降刺激租赁成交，全创造更多租赁需求。而北京作为第三产业最为发

市甲级写字楼租金较2019年末下降8.1%至每月达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政每平方米222.91元。策鼓励下，写字楼市场长期前景也将保持乐观。上海在租赁成交当中，内资企业依然是深圳甲级写字楼租赁需求的主力，占到总成交面积的86.7%，外资仅占到租赁成交面积的13.3%。2020年上半年，上海甲级写字楼录得净吸纳量共为25,719平米（核心商圈

-32,360平米，非核心在当前整体经济下行，企业缩减预算开支，同时商圈

58,079平米）。这其中，因为一季度楼市受疫写字楼租金下降的背景下，从高租金搬迁至低租情影响严重

，净吸纳量为-90,545平米，而二季度

金写字楼的换租活动下半年还将持续进行，单位随着各行各业纷纷复工，经济复苏，写字楼租赁面积租金的减少有望增加实力企业总体承租面需求也快速回升，市场录得116,265平米净吸纳积，进而促进写字楼项目空置的去化；给予更多量。租赁优惠并提前锁定优质客户，渐成业主为应对未来高供应、高市场压力的必要手段。虽然在租赁成交当中，大部分需求仍然来自内资企业，占到总成交面积的60.4%，但是受到疫情广州影响，整体租赁需求有所收缩，相较去年同期还是下跌了8.4%。与此同时，三月以来新冠疫情在受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年，广州甲全球范围蔓延，导致外资企业租赁需求仍然比较级写字楼录得净吸纳量为19,721平方米（核心商2圈

20,691平方米，非核心商圈

平方米-970平方米），约为去年同期的三成。其中，一季度的成交案例多在春节前即已经在推进，因此疫情的影响没有立即显现，净吸纳量与上一季度相比保持相对平稳，为12,313平方米。自二季度开始，疫情的滞后影响开始凸显，尽管迎来了建筑面积87,259平方米的星寰国际商业中心的投入使用，但是随着部分租户的退租、减租，全市净吸纳量仅为7,408平方米。上半年的租赁成交中，大部分的需求依旧是来自内资企业，占总成交面积的73.8%，但受疫情影响，整体租赁需求较去年萎

缩严重

。对外资企业而言，得益于金融业和制造业企业（尤其是日化及制药行业）租赁需求的支撑，外资企业的租赁需求保持相对韧性，租赁面积较上年同期仅下降7.1%，在总租赁面积中占比26.2%。从需求侧看，写字楼租赁的两极化趋势仍将延续。因疫情受益的行业将保持租赁需求的相对活跃：如保险、软件、游戏、医药等行业，有望持续成为升级搬迁、扩租的主力军。然而，受疫情冲击较大的行业如对外贸易、旅游、部分传统制造业等，短期内快速复苏并非易事，预计这类企业更多以观望为主，新增的租赁需求较为平淡。3报告介绍2新冠肺炎在中国的暴发是一次空前的事件。影响遍布全球，深刻触动了社会、经济和房地产市场。疫情将在多个维度影响中国商业地产市场。本报告将聚焦中国甲级写字楼市场，并介绍：█ꢀ

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2020年上半年写字楼需求趋势；█ꢀ

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未来国内写字楼需求展望；█ꢀ

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中国四个一线城市的写字楼需求趋势分ꢀꢀ析。4甲级写字楼ꢀ当前发展3在过去的半年中，全球新冠疫情的蔓延带来的与此同时，就甲级写字楼核心市场的空置率而市场不确定因素已经影响了中国甲级写字楼租言，广州和深圳的空置率分别为四个一线城市中赁需求。到2020年第二季度，大中华地区20个的最低值和最高值，为6.7％和24.2％。鉴于新冠主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量达疫情对整体写字楼租赁市场的影响，四个一线城到47,624平方米，比2019年第二季度同比下降市的空置率在今年均有不同幅度的升高。90.2％。二季度，在四个一线城市的核心市场中，北京50,000平方米的净吸纳量为所有城市中最受租赁需求减弱的影响，过去几个月来，中国四高。本季度其他三个一线城市的净吸纳量也为正

个一线城市核心市场的甲级写字楼整体租金表值，已经优于同期全球写字楼市场表现。表1:大中华区

20

个城市核心市场供应

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需求速览（2020年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部核心市场数据大中华区2020年第二季度存量未来供应净吸纳量空置率%租金市场平方米平方米平方米（同比变化）（当季）北京上海广州深圳香港台北天津沈阳大连青岛南京杭州苏州无锡重庆成都西安武汉长沙厦门8,096,0357,927,5994,245,5055,695,7425,988,1121,136,4982,309,9851,098,075921,5441,045,9571,899,548394,7927,273,228564,006112,39750,52441,76312,92849,682-47,707-3,37912,8319.9%14.2%6.7%404.8↓7.3%RMB/sqm/mo286.4↓5.6%RMB/sqm/mo191.1↓5.7%RMB/sqm/mo225.4↓13.0%RMB/sqm/mo65.6↓13.4%HKD/sqft/mo3,190.0↑0.5%TWD/ping/mo93.7↓5.4%RMB/sqm/mo78.3↓7.3%RMB/sqm/mo97.3↓9.1%RMB/sqm/mo108.4↓8.5%RMB/sqm/mo131.1↓5.2%RMB/sqm/mo147.6↓6.2%RMB/sqm/mo95.3↓3.2%RMB/sqm/mo74.1↓0.6%RMB/sqm/mo83.3↓9.7%RMB/sqm/mo112.2↓3.8%RMB/sqm/mo87.6↓6.0%RMB/sqm/mo111.5↓8.3%RMB/sqm/mo94.4↓7.5%RMB/sqm/mo106.0↓5.5%RMB/sqm/mo24.2%10.7%2.4%1,073,913396,925415,67336.3%30.4%30.2%28.8%26.4%14.8%30.6%31.4%34.0%17.2%44,854-8,152Markets1,445,7421,826,2122,058,2722,217,294706,299913,509-12,352-484996,007660,921-44,26733,1449,8511,126,433374,000607,9062,507,3101,467,4902,646,693710,7701,076,9001,754,5132,533,7902,757,0062,148,8812,137,7116573,948-5,536-109,42925,579-6,83227.9%30.8%42.7%35.3%1,060,0005现一直承压。ꢀ2020年第二季度，北京录得四个一线城市核心市场中最高平均租金，为每月每平方米404.8元。广州的租金为四个一线城市中最低，每月每平方米191.1元。这两个城市的租金同比跌幅分别为7.3%和5.7%（表1）。6甲级写字楼ꢀ未来趋势4展望不久的将来，考虑到新冠疫情的影响，政策█ꢀ

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加大投资促进力度；方向以及宏观经济动态，我们认为写字楼吸纳可能会进一步下降，但在写字楼租赁吸纳方面将存

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深化投资便利化改革；在一些亮点行业，继续推动租赁需求。此次新冠疫情催生了一系列商业，社会和生活方式以及政

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保护外商投资合法权益。府政策导向的变化，这些亮点行业都或多或少受益于这一系列改变。这些行业是：在中国金融业对外开放方面，“意见”提出了以下主要措施的实施：█ꢀ

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金融业；█ꢀ

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全面取消在华外资银行、证券公司、基金ꢀ█ꢀ

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医疗健康；ꢀ管理公司等金融机构业务范围限制，丰富ꢀꢀ市场供给，增强市场活力；█ꢀ

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科技、媒体和电信；█ꢀ

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快消行业；█ꢀ

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减少外国投资者投资设立银行业、保险业ꢀꢀ机构和开展相关业务的数量型准入条件；█ꢀ

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线上教育；█ꢀ

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取消外国银行来华设立外资法人银行、分ꢀꢀ行的总资产要求；█ꢀ

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汽车业。█ꢀ

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取消外国保险经纪公司在华经营保险经ꢀ金融业ꢀ纪业务的经营年限、总资产要求。2019年11月，国务院印发《关于进一步做好利用该件的发布意味着中国金融对外开放再次提速，外资工作的意见》（国发2019年23号），以促进中中国金融全球化的步伐进一步加快。国金融业的发展。该文件包括20条政策措施，分为四类：自2018ꢀ年4ꢀ月以来，我国金融业对外开放步伐明显加快，中国政府发布了数十条金融市场开放█ꢀ

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深化对外开放；政策，涉及万亿级金融产业和市场重

构。尤其是2019ꢀ年7ꢀ月国务院金融稳定发展委员会办公室7宣布进一步扩大金融对外开放的11ꢀ条措施（简门类包括以患者为本的医疗健康产品、设

备、系称“国十一条”）对金融市场走向全面开放有着重统和流程、社区医疗、医疗保险和医疗技术。要的里程碑意义。随着全球投资者和境外金融机构的不断进入，市场各参与方的类型也将不断增

在新冠肺炎事件的影响下，加之医疗健康行业整多，中国金融市场的生态将更加多元丰富。与此体在国内未来前景预期较好的，其复苏产生的写同时，中国金融市场的开放也将给中国的甲级写字楼空间需求也将持续增长。字楼市场发展带来机遇。TMT医疗健康在中国新冠肺炎疫情期间，科技的应用更加广泛战“疫”中，科技发挥了至关重要的作用。2020年了。政府、社会和企业利用科技来减缓病毒的传上半年，公众对于线上个人健康咨询非常感兴播，协助日常生活需要，并确保业务的连续性。中趣。根据京东健康数据，在疫情暴发期间，每月在国除了已经发展非常成熟的数字支付技术之外，线咨询量增长了10倍，达到200万次。还在疫情期间更多地运用了一系列科技相关的业务产品及平台，包括：相应的，在疫情暴发期间，制药行业和中医药行业的许多企业也经历了对抗病毒药物的需求增█ꢀ

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云计算;█ꢀ

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电子商务平台;加。此外，与医疗设备相关的公司，包括呼吸机、病毒测试套装，以及用于阻止病毒传播的防护设备和█ꢀ

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工业4.0系统;衣物，也面临了疫情期间市场对其产品需求的增加。█ꢀ

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远程工作和在线会议业务平台;在疫情暴发期间市场需求增加的还有其他门类，

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ꢀꢀ直播和在线娱乐服务;包括可增强免疫系统的营养补充剂，以及医疗保险等。█ꢀ

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在线教育服务;在新冠肺炎的催化下，中国医疗健康行业正在变

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在线医疗健康服务;革。据麦肯锡在疫情暴发前的估计，该市场将在2030年达到2.3万亿美元的市场规模。█ꢀ

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智能建筑技术;█ꢀ

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3D打印技术;展望未来，一旦病毒在国内得到有效控制和攻克，很可能会有更多的资本被引导到中国的疾病预防基建的投资中来。其他可能需要加强巩固的█ꢀ

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机器人和无人机技术;8█ꢀ

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数据中心。地位，每一家快消品公司都应该了解：中国强大的经济基础以及对技术应用的趋势就█ꢀ

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业务需求预测；已经为国内TMT行业强劲的业务增长奠

定了基础。而新冠肺炎疫情的暴发则在短短数月内提醒█ꢀ

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新冠疫情暴发后，快消品的新用途；了我们，技术对我们的日常生活，工作学习和家庭娱乐是多么的重要。

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各类新产品潜在的新用法。此外，随着“新基建”的发展以及国内5G网络和最后，从房地产投资组合的角度来看，国内外主数据中心的建设，国内TMT行业在未来将迎来更

流的快消企业均在中国各地建立了综合地产平多商机

。随着中国的TMT企业意识到这一点，在台，包括研发中心、制造工厂、分销仓库、办公室，可预见的将来，这些公司对甲级写字楼空间的需以及零售网点。其他新兴的或是刚起步的快消企求有望增加。业将随着业务拓展，继续扩大其在中国的房地产投资版图，包括甲级写字楼办公空间。快消行业线上教育新冠肺炎疫情的暴发给中国带来了多个层面的快速变化，快消行业也不例外：随着疫情的暴发，幼儿园

、中小学和大学纷纷停课，各大学校和教育机构反应迅速，转而为居家业务趋势1ꢁ79%的受访者表示，2020年春节的学生提供线上教育。全国各地的教育机构为教消费相比去年有所下降。不过，也有21%受访者师们购买了直播设备，此举加速了线上教育平台认为，疫情对日常消费的影响有限。的扩张。毋庸置疑的，疫情使得中国线上教育市场在短期内发生了巨大变化，同时也为线上教育业务趋势2ꢁ快消类产品在国内消费者中的需机构迎来了新的商机。求变化根据消费者的居住城市和出生年代有所不同。疫情暴发以及随之而来的隔离期加速了线上教育在国内的发展。展望未来，据艾瑞咨询资料显业务趋势3ꢁ新冠肺炎疫情的暴发激发了消费示，预计国内线上教育市场规模将在2022年扩者对家用洗衣/清洁/消毒产品、食品和饮料的需张到人民币5,433.5亿元。求，如烹饪原料、家常菜、药品和日用品。最后，深挖新冠疫情给市场带来的影响以及市场由于快消品市场不断变化，加之该行业的公司正的潜力，中国线上教育企业或将迎来许多新的商在运用各式各样的业务平台优化其业务，因此，

机。因此，线上教育企业高管必须迅速根据形势国内每一家快消品企业的复苏之路都是独一份，

重

新评估，制定新的房地产投资组合策略，包括不可复制的。此外，为了在市场竞争中保持领先其对甲级写字楼办公空间的需求，以保证公司能9够在未来几年里在中国实现业务增长。这些调整不仅会影响汽车行业的生产性物业，而且会影响其余的支持性物业，如办公和物流设汽车业施。伴随着员工数量的增长，这些支持性物业也将扩大面积或提高空间使用效率。在新冠肺炎疫情暴发期间，中国的制造业供应链承受着巨大的压力，各地区的工厂大规模关闭，运输业被严格限制，生产和分销途径中断。疫情无疑对中国汽车行业产生了重

大影响。同时它引起了行业内的重

大反思，从发展方向，到如何围绕已经存在的环境可持续性，创新和新技术为主题中心进一步推动行业的未来发展。新技术将引发国内整个汽车业的巨大变革。与连通性、数字化、大数据、电动汽车、无人驾驶技术、燃料电池技术、共享出行和新材料使用等相关的新技术，将促进新业务的诞生和发展，并且也将彻底改变整个行业。随着中国汽车业的持续发展变革，与汽车业相关的物业，包括：█ꢀ

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产业链前端办公；█ꢀ

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产业链后端办公；█ꢀ

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研发中心；█ꢀ

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数据中心；█ꢀ

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制造基地；█ꢀ

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物流设施…………将在未来以各种方式进一步扩张。1011四个一线城市写字楼市场5报告涉及的四个中国一线城市甲级写字楼市场尽管北京在第二季度末出现疫情反复现象，但是：在北京市政府的迅速反应和严格防控下，其影响仅控制在了局部区域，并未扩散至全市范围。█ꢀ

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北京；目前来看，北京对于新冠肺炎疫情带来的影响处于回暖可控状态。二季度，得益于新入市项目█ꢀ

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上海；的提前预租加之延后的市场租赁成交致使北京全市写字楼市场季度净吸纳量较一季度有所好█ꢀ

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深圳；转，为35,800平方米，但纵观2020年上半年，北京全市甲级写字楼净吸纳量仍徘徊在负值区间，█ꢀ

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广州。为-982平方米（核心商圈

ꢀ21,881平米，非核心商圈

-22,863平米），整体市场空置率高达16.2%，这四个市场提供了一个展示中国写字楼租户需创下自2011年以来的新高。求活动的横截面。ꢀ写字楼业主们为了尽快走出疫情带来的负面影写字楼租户需求趋势ꢀ北京2020年上半年响，纷纷将租赁策略重

心从维持租金水平转向提升出租率，为了尽快提高入驻率和最大限度的减少自身损失，业主们为租户提供了更优惠的租金价格和更大的免租力度。截止至2020年上半年，2020年一月下旬暴发的新冠肺炎疫情致使整个北京全市写字楼有效净租金按建筑面积计算达中国经济停摆，其扩散性之强为北京乃至全国每月每平方米人民币358.5元，环比下降5.0%，带来了前所未有的影响。交通运输、物流、旅游、同比下降9.5%，租金水平创下自2012年以来的文娱等多个行业均受到不同程度打击，一季度新低。北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态，企业租户不仅纷纷暂缓他们的选址和扩张需

受新冠肺炎疫情全球蔓延和外资企业租户审批求，经济活动的停滞使得一些资金实力较弱的企

流程长等因素影响，在2020年上半年的北京写业租户出现了退租、缩减面积等现象，为北京写字楼市场租赁成交中，内资企业继续成为北京写字楼市场也带来了巨大挑战。受其影响，一季度字楼市场的成交主力，租赁面积约占到整体市场北京全市写字楼市场净吸纳量降为负值区间，的93.9%（图1）。为-36,782平方米，创下自2014年以来的新低。12图图1:2:北京甲级写字楼成交租赁面积ꢀ按企业类型（2020ꢁ

北京甲级写字楼成交租赁面积ꢀ按产业（2020ꢁ年第年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部房地产零售物流其他1.2%1.1%0.3%6.1%1.2%制造业金融2.3%34.7%医疗健康1.7%能源13.1%专业服务业93.9%20.4%内资企业外资企业TMT24.0%表2:北京甲级写字楼ꢀ五宗重要租赁交易（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部成交面积租赁租赁楼宇商圈租户（平米）类型博瑞大厦二期中央商务区华夏银行20,000新租城奥大厦亚奥其他其他丽泽趣加通用环球医疗集团亚洲竞发投资管理咨询有限公司亚太会计师事务所15,00011,5005,500搬迁搬迁搬迁搬迁哈德门广场华熙LIVE中心聚杰金融大厦3,00013总体来看，随着疫情的逐步控制和大多数企业的对于金融企业来说，金融街和中央商务区是金融复产复工，北京整体写字楼市场成交活跃度也在

企业在京最为青睐的两大商圈

，也是现有金融企逐步回暖。特别是一些基金、保险、云计算、大数业比例最高的两大商圈

，同时，内资基金和保险据、医疗健康、线上教育、线上零售等相关行业在企业则对东二环情有独钟。2020年上半年，三大疫情之下迎来了更多发展机遇，写字楼租赁需求商圈

共占金融行业总租赁面积的59.4%。同时，也相比其他行业更为突出。经济的下行压力和核心商圈

仍然较为高昂的租金水平，令很多金融企业如银行的信用卡中心、从行业来看，北京上半年全市写字楼租赁需求排银行后台支持部门等将办公地点选择到租金更名前三的行业分别是金融、TMT和专业服务业，为便宜、具有更多大面积可提供的上地和丰台等三大主力行业成交面积之和占北京写字楼市场区域，使得上半年金融企业在其他区域和上地的总成交面积的79.1%。其余有租赁需求的行业还租赁面积占比也较高，分别占金融行业总租赁面有能源、医疗健康、制造业、房地产、零售、物流积的21.6%和11.7%（图3）。等，成交面积之和约占上半年北京写字楼市场总成交面积的20.9%（图2和表2）。对于TMT企业来说，一直以来，中央商务区、中关村、望京-酒仙桥以及上地商圈是高科技企业的图图3:4:金融业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季

TMT

行业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一度ꢀ2020ꢁ年第二季度）季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部中央商务区金融街30%30%20%20%10%0%上地中关村10%东二环中央商务区0%望京-酒仙桥其他上地其他14主要聚集地，2020年上半年，这四大商圈

继续获展望未来得了大部分TMT企业的青睐，共占TMT行业总租赁面积的61.1%。同时，位于昌平等其他区域的下半年，预计北京整体写字楼市场将迎来约117一些高科技产业园

区凭借其政府提供的优惠政万平方米的新增供应，其中70%将主要集中在丽策和较低的租金水平，也吸引了一些高科技企业

泽、通州等新兴商圈

。若疫情得到有效控制，预计的入驻，上半年租赁面积占TMT行业总租赁面积市场租赁活动将继续回暖。然而，面对大量的新的19.8%（图4）。增供应以及国内外经济环境的整体疲软，预计下半年北京全市甲级写字楼市场空置率将被进一最后，对于专业服务业企业来说，上半年成交行步推高。同时，考虑到租户成本控制和市场竞争业主要集中在律师事务所、会计师事务所和咨加剧带来的双重

影响，业主们可能会继续加大租询管理等类型公司。租赁偏好商圈

在全市分布金优惠和免租力度，整体市场租金水平或将继续比较平均，望京-酒仙桥、丽泽商务区、中央商务呈现下调趋势。区、中关村、东二环商圈

都分别有22.7%、17.5%、16.8%、13.5%和11.0%的成交面积占比（图5）。

虽然新冠肺炎疫情对经济的方方面面带来的影图5:专业服务业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部望京-酒仙桥30%20%10%0%东二环丽泽中关村中央商务区15响都是巨大的。但在这种影响之下我们也能看到一些行业的发展机遇。为了应对疫情对经济的影响，同时着眼于未来经济的发展，中国政府启动了新一轮的基建投资

，并投入了前所未有的政策加持。其中涉及到的5G、人工智能、数据中心、工业互联网等高科技领域更是为北京科技创新中心的定位注入新动能，未来将为北京写字楼市场创造更多租赁需求。而北京作为第三产业最为发达的城市，在服务业扩大开放和发展新基建的政策鼓励下，写字楼市场长期前景也将保持乐观。最后，新冠肺炎疫情的到来，为北京在建和城市更新写字楼项目提供了更明确技术指引。未来具备智能管理、安全管理、绿色健康、以及能够应对突发公共事件的写字楼项目将在未来写字楼市场中更加受租户信任与青睐。16写字楼租户需求趋势ꢀ上海2020年上半年2020年上半年，上海甲级写字楼录得净吸纳量共为25,719平米（核心商圈

-32,360平米，非核心商圈

58,079平米）。这其中，因为一季度楼市受疫情影响严重

，净吸纳量为-90,545平米，而二季度随着各行各业纷纷复工，经济复苏，写字楼租赁2020年一月下半旬，全国上下都沉浸在迎接春需求也快速回升，市场录得116,265平米净吸纳节的节庆氛围之中，新冠肺炎疫情在武汉暴发，量。并迅速扩大至全国各个城市，迫使大多数行业停工停产。疫情暴发之后,ꢀ中国立即采取启动应急虽然在租赁成交当中，大部分需求仍然来自内资响应机制，对多个城市实施了关闭旅游景区、加企业，占到总成交面积的60.4%，但是受到疫情强检疫、封城等措施，以控制疫情的蔓延。春节假影响，整体租赁需求有所收缩，相较去年同期还期结束以来，由于中国大部分务工人员返城的推是下跌了8.4%。与此同时，三月以来新冠疫情在迟，以及在家隔离观察等原因，许多企业尚未完全球范围蔓延，导致外资企业租赁需求仍然比较全开展其业务活动。上海作为中国一线城市和门保守，占到租赁成交面积的39.6%（图6）。户城市之一，也受到疫情的巨大影响。图图6:7:上海甲级写字楼成交租赁面积ꢁ按企业类型（2020ꢀ

上海甲级写字楼成交租赁面积ꢁ按产业（2020ꢀ年第年第一季度ꢁ2020ꢀ年第二季度）一季度ꢁ2020ꢀ年第二季度）——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部其他物流能源2.1%1.8%0.4%房地产金融5.2%28.5%制造业8.3%39.6%医疗健康8.9%60.4%零售9.1%专业服务业TMT11.4%24.2%内资企业外资企业17表3:上海甲级写字楼ꢀ五宗重要租赁交易（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部成交面租赁楼宇商圈租户积（平租赁类型米）陆家嘴滨江中心洋泾宁波通商

银行10,000搬迁前滩中心世博前滩德州仪器10,000搬迁置汇旭辉洋泾复兴保德信保险4,800搬迁前滩世贸中心世博前滩路博润4,000搬迁恒基广场688静安核心长生人寿2,000续租总体来看，一季度疫情暴发期间，上海写字楼租名前三的行业分别是金融，专业服务业和TMT，赁市场租赁活动大幅下降。中小企业租户比例较

其余有租赁需求的行业还有零售、医疗健康、制高的写字楼受疫情影响较为明显，空置率上升。

造业、房地产、其他、物流和能源等（图7和表3）。此外，由于缺乏资金和劳动力，许多企业的搬迁和装修都暂停了。但是各级政府及时有效的抗疫对于金融行业来说，陆家嘴和临近的洋泾板块是措施和一系列对房地产市场的利好政策发布，促

最受欢迎的办公选址地点，一共占到74.9%的租使上海甲级写字楼租赁需求在二季度迅速回升。

赁交易面。位于洋泾的陆家嘴滨江中心与2019另外，许多业主在二季度都纷纷降低预期租金以

年四季度完工入市，为上海的甲级写字楼市场带吸引租户，争夺市场份额。到二季度末，上海甲级

来超过58,000平米的供应，已经吸引了一些大型写字楼全市平均租金为251.9元/平米/月，环比金融机构入驻（图8）。下降3.3%，同比下降5.7%。上半年，对于专业服务业企业来说，一些非核心虽然目前经济形势尚未明朗，以及疫情还在全球的板块更加受欢迎。其中34.1%的租赁成交面积其他国家蔓延。此次疫情也为部分行业带来了新

集中在闵行和静安非核心板块。随后是陆家嘴板的机遇。金融（特别是保险）、TMT、专业服务业（块，占到14.7%，杨浦板块，占到11.1%。本着节特别是律所咨询以及线上教育）、医疗健康、零售约成本的思路，许多公司的租赁策略都倾向于离（拥有完善的线上平台）等行业都在疫情之下备开核心板块，转向租金更低，但楼宇品质也不错受关注，因此很多此类行业的公司也有了扩张办

的非核心板块寻找合适的办公场所（图9）。公空间的租赁需求。最后，对于TMT企业来说，上半年的租赁偏好区从行业来看，上半年全市甲级写字楼租赁需求排位在全市分布比较平均，杨浦，长宁，黄浦，世博18图图8:9:金融业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季

专业服务业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第度ꢀ2020ꢁ年第二季度）一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部陆家嘴闵行50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%20.0%15.0%10.0%虹口洋泾新黄浦静安非核心5.0%0.0%世博前滩新黄浦杨浦陆家嘴图10:TMT

行业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部杨浦20.0%15.0%10.0%普陀长宁5.0%0.0%世博前滩新黄浦19前滩板块都分别有17.7%，16.8%，16.8%以及娱乐行业，可能会面临需求骤减，不得不经历漫16.5%的成交面积占比（图10）。长的行业冬天。这类行业在办公室租赁策略上也会更加保守。展望未来疫情暴发之后，为了获取租户信任以及争夺更多未来，由于全球疫情局势仍然不明朗，我们预计市场份额，上海很多优质写字楼的业主采取了各外资企业在华的办公租赁策略依旧会比较保守。

种抗疫措施，包括防疫安全健康措施，智能楼宇但当这些外资企业逐步复工复产，在上海的租赁

技术，健康和幸福感项目，绿色租赁条款等。需求势必也会重

新增加。最后，未来全市将有大量甲级写字楼供应，尤其在疫情期间，居家隔离期改变了一些我们熟知的集中在非核心商圈

，更加会加剧业主之间的竞社会行为，如传统的购物、教育、求医问诊等。因争，并进而导致空置率升高，租金下降等一系列而整体行业结构可能会局部洗牌，部分行业可能

连锁反应。但是同时，租户市场又将吸引更多企会在短期内快速发展，因为需要更多的办公空业租户前来寻找扩租机会，扩张企业规模，租赁间，例如TMT、医疗健康、线上教育、保险、拥有完更大面积的办公场所，并锁定有吸引力的租金签善线上平台的零售商，以及物流仓储等。与此同下长期租约。时，一些其他行业，如旅游、线下传统零售商以及202020年上半年图图11:12:——————————————————————————————————————————————13.3%86.7%21专业服务19.2%TMT31.4制造业4.0%医疗健康4.5%物流房地产3.3%3.4%其他教育4.5%1.1%零售金融2.5%26.2%表4:深圳甲级写字楼ꢀ五宗重要租赁交易（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部成交面租赁楼宇商圈租户积（平租赁类型米）7,8007,6006,000广电金融大厦华润置地大厦平安金融中心平安金融中心华润前海大厦CBD科技园CBDCBD大华会计事务所华米科技搬迁搬迁新租大家保险杜比科技大唐电力5,000搬迁新租前海4,000客户；而疫情后整体经济环境不容乐观，且可预崛起，依然是众多金融行业办公选址地点的首见的高供应压力削弱业主对后市的信心，以价换

选。2020年上半年，福田CBD甲级写字楼租赁成量成为更多物业特别是新项目业主的优先考量。

交面积占全市金融行业租赁交易面积的51.5%。因此，上半年深圳甲级写字楼市场出现租金普降同时，伴随众多总部企业入驻以及高品质地标办的局面。公建筑的入市，后海CBD渐趋成型，前海片区在自贸区、金融创新区等多重

利好加持下持续吸引从行业来看，上半年全市甲级写字楼租赁需求排金融类企业入驻，租赁面积占比分别达到17.6%名前三的行业分别是TMT、金融及专业服务业，和14.6%（图13）。其余有租赁需求的行业还有零售、医疗健康、制造业、房地产、物流等（图12和表4）。其中来自科上半年，专业服务业企业中律所、会计事务企业技及传统金融行业多见大面积租赁成交，需求表需求表现较为活跃，“贴近客户”原则令专业服务现最为活跃；以律师事务所及会计事务所为代业企业更青睐成熟的商务区。其中77.7%的租赁表的专业服务类也延续了一定的活跃度；线上娱

成交面积集中在福田CBD片区，随后是后海及车乐、线上即时配送、医疗健康等逆疫情行业亦表公庙片区，占比分别为12.2%和10.1%（图14）。最后，对于TMT企业来说，上半年甲级写字楼的现亮眼。福田CBD凭借其成熟的商务氛围，优越的配套、租金普降为实力科技企业带来扩租、换租窗口交通条件，即便面对后海及前海等商务板块的期，在核心商务区内选择租金优惠大且可租赁22图图13:14:金融业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季

专业服务业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第度ꢀ2020ꢁ年第二季度）一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）ꢁ——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部CBDCBD60.0%45.0%30.0%15.0%0.0%90.0%60.0%30.0%0.0%后海科技园车公庙科技园前海前海后海车公庙图15:TMT

行业ꢀ区位偏好（按租赁面积）（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部CBD50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%前海科技园车公庙宝安中心23空间较多的优质物业是当前TMT类企业租赁需升品牌形象，同时办公租赁成本的差距亦有所减求的主要特点之一。福田CBD、科技园

及宝安中小；而对于专业服务类企业而言，除了律所与会心租赁面积分别占全市TMT行业总量的41.7%计事务所表现出较强的租赁需求外，宏观经济的，27.7%和20.8%（图15）。不确定性令其他专业服务类企业租赁需求表现倾向于保守。展望未来年内预计还将有约77万平方米的新项目计划入预计疫情对整体经济的负面影响还将在未来一市，且新供应多来自于南山区的热门板块，届时段时间内放缓写字楼市场活跃度的恢复，且上半空置率料将进一步上行。而从需求端来看，考虑年租金的普降在一定程度上刺激了办公租赁需到疫情后宏观环境及经济面尚待恢复，尤其不少求的提前释放，下半年租赁需求活跃度或将不及

中小规模企业面临经营困难，全市甲级写字楼租上半年。金依然存在下探可能，但降幅或将有所收窄。从行业需求来看，金融、TMT及专业服务将依然在当前整体经济下行，企业缩减预算开支，同时是深圳甲级写字楼租赁需求的主力。伴随包括创写字楼租金下降的背景下，从高租金搬迁至低租业板注册制改革落地等政策利好，预计金融类企金写字楼的换租活动下半年还将持续进行，单位业还将保持一定的需求活跃度；近年甲级写字楼面积租金的减少有望增加实力企业总体承租面市场持续承压，租金下行趋势已逐渐形成市场共

积，进而促进写字楼项目空置的去化；给予更多识，特别是对部分实力TMT企业而言，部分原非租赁优惠并提前锁定优质客户，渐成业主为应对甲级写字楼办公的租户在租金水平持续回落背未来高供应、高市场压力的必要手段。景下选择考虑搬迁至甲级写字楼，不仅有助于提24写字楼租户需求趋势ꢀ广州2020年上半年随着部分租户的退租、减租，全市净吸纳量仅为7,408平方米。上半年的租赁成交中，大部分的需求依旧是来自内资企业，占总成交面积的73.8%，但受疫情影受新冠肺炎疫情的影响，2020年上半年，广州甲响，整体租赁需求较去年萎

缩严重

。对外资企业级写字楼录得净吸纳量为19,721平方米（核心商而言，得益于金融业和制造业企业（尤其是日化圈

20,691平方米，非核心商圈

平方米-970平方及制药行业）租赁需求的支撑，外资企业的租赁米），约为去年同期的三成。其中，一季度的成交需求保持相对韧性，租赁面积较上年同期仅下降案例多在春节前即已经在推进，因此疫情的影响7.1%，在总租赁面积中占比26.2%（图16）。没有立即显现，净吸纳量与上一季度相比保持相对平稳，为12,313平方米。自二季度开始，疫情的总体来看，由于一季度的租赁成交量相对平稳，滞后影响开始凸显，尽管迎来了建筑面积87,259广州甲级写字楼的空置率依旧保持在5.2%的较平方米的星寰国际商业中心的投入使用，但是图图16:17:广州甲级写字楼成交租赁面积ꢀ按企业类型（2020ꢁ

广州甲级写字楼成交租赁面积ꢀ按产业（2020ꢁ年第年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）——————————————————————————————————————————————资料来源：戴德梁行研究部资料来源：戴德梁行研究部零售贸易2.6%其他0.2%专业服务7.5%26.2%金融业32.2%房地产17.7%73.8%制造业17.9%TMT21.9%内资企业外资企业25表5:广州甲级写字楼ꢀ五宗重要租赁交易（2020ꢁ年第一季度ꢀ2020ꢁ年第二季度）———————————————————————资料来源：戴德梁行研究部成交面租赁楼宇商圈租户积（平租赁类型米）星寰国际商业中心越秀珠江新城琶洲珠江新城越秀AIA5,000升级搬迁升级搬迁升级搬迁升级搬迁升级搬迁周大福金融中心湾区产融奇异果科技相信科技3,9003,0002,600南丰汇周大福金融中心业中心星寰国际商强生2,500低水平，甚至环比2019年第四季度有所下降。因名前三是行业分别是金融、TMT和制造业。另外，而，尽管面临疫情的冲击，但相较于直接下调租房地产、专业服务和零售贸易等也有着较高的租金，业主更倾向于运用灵活的租赁谈判条件来锁

赁需求（图17和表5）。定优质租户，一季度的全市平均租金环比四季度仅下跌了0.6%。从第二季度开始，疫情的影响开对金融行业来说，珠江新城和越秀商圈

几乎承载始逐渐显现，部分抗风险能力较弱的初创公司出

了上半年广州的金融企业所有租赁需求的释放，现退租现象，另有部分租户为了节约成本而减少

成交面积共占比98.6%。其中，珠江新城的成交租赁面积，全市的空置率环比上升1.5个百分点面积占比高达73.9%，当仁不让地成为金融企业至6.7%。面对疲软的租赁需求，业主普遍采取下办公选址的首选地。星寰国际商业中心二季度入调租金的策略来提升出租率，全市平均租金环比

市，填补了越秀商圈

近三年的新增供应空白，也一季度下跌2.7%，为近十年的最大单季跌幅。迎来了本季度租赁面积最大的一单交易ꢀ友邦保险的升级搬迁（见表5），成交占比24.7%（图虽然疫情给多数行业均带来不同程度的冲击，但18）。也有一些行业如金融业（尤其是保险业）、TMT（软件、游戏）、医疗健康、日化用品等，这些行业的在TMT行业，琶洲则超越珠江新城，吸