某地产房地产市场研究的报告

某地产房地产市场研究的报告《市场研究报告》|万科·17英里

|COASTING·17MILE[注：Coasting---沿岸航行、海岸线、沿海贸易]第一章，市场与人群第一节，□接受调查总人数：73人，其中7人具有购买能力□调查对象兴趣基础：万科品牌□关联提示：美国加州“17英里”别墅区一，我们的研究工作，从人群调查开始针对[17英里]的案名，我们做了一次小范围的心理测试----第二节，唯一性：

最远的住宅项目

最好的海景资源

零度海拔，零距离亲海

最独特的物业类型

最棒的建筑产品

最具有想象空间的物业名称

最大的投资价值一，[17英里],具有唯一性和不可比拟性二，近似项目：西班牙皇室建筑风格，加勒比海风情园林商业配套：商业街，风情酒吧189个单位，13.8米的海岸距离，崇尚“享乐主义”塑造贵族式的“享乐的奢侈”针对极少众的巅峰人士“享乐主义者”■[I·领海]----酒店式公寓（多层），大梅沙海岸物业，■[皇家·海湾公馆]---盐田区地王，顶级海景豪宅坐落在皇家海湾假日酒店地块内，处于盐田区行政文化中心滨海地段皇家·海湾公馆全部为豪宅，五星级酒店配套和服务拥有私家游艇会和专用的游艇码头（报批中）每套建筑面积约300-400㎡，500万起售可满足居住、娱乐、健身、社交、工作和大家庭聚会的多种功能。■[云深处]----梧桐山半山物业独立别墅花园洋房Townhouse第三节，1，[I·领海]、[皇家·海湾公馆]都将客户群定位为极少数的巅峰人士一，寻找[17英里]的客户：“17英里”的客户更应该是极少数中的少数派

我们可以用逆向推理的方法去找到他们〉〉〉〉排除万科品牌的号召力因素，和特殊的购买因素选择最“远”的[17英里]的人群，昭示了他们爱“远”的的秉性，显示了重要的需求特征※区别于[I·领海]“享乐主义者”的缤纷热闹※区别于[皇家·海湾公馆]巨富阶级的浮华豪奢

“远”的性格延伸----静隐逸{2，我们把这些巅峰人士“极少数中的少数派”，描述为〉〉〉看不见的隐形阶层他们是生活的宠儿，他们是成功者，所谓的“富人”但是钱不是识别他们唯一的标志他们是贵族阶层的雏形，（在大陆，现阶段没有贵族）讲究品位，讲究格调，讲究身份他们不事张扬，生活自然、从容随意不会象暴发户那样招摇过街也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们财富的积累过程比较轻松有足够的物质基础来构建精神堡垒梦想着有一块地，盖一栋最自我的房子在他们周围，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投

☆这些“隐形”高端人群，对应本案的别墅产品3，而选择本案公寓产品的人群，我们把他们描述为〉〉〉城市梦想家这群人的特征与[东海岸]项目的客户群比较接近但“追求梦想”的色彩更浓重4，不可忽略的特殊群体□惠州油田的外籍人士□盐田港的外籍人士□境外（香港）人士四，合纵连横：针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢□二大活动系列策划〉〉〉1，名车系列活动2，音乐系列活动1，名车系列活动---“17英里海域之旅”■法拉利“17英里·香港--深圳动态公路巡展”（合作单位：法拉利车商）

香港的法拉利车队与深圳的法拉利车队会合后，一起驶向“17英里”■陆虎VS宾利VS富豪“17英里车友联谊”活动（合作单位：中汽南方）■PR活动：SUV“17英里海岸峰会”（合作单位：深圳汽车行业协会）2，音乐系列活动---“17英里海域天音”（与大剧院合作，周六在[17英里]现场演奏，周日大剧院音乐厅公开演出）■“海域天音第一节”：刘诗昆+孔祥东+李云迪=“P3”钢琴大师音乐会■“海域天音第二节”：“女子十二乐坊”现代民乐■“海域天音第三节”：“纳西古乐”走向海洋■PR活动：博士音响04年新品推介会（合作单位：博士音响专卖店）

五，非常动作：推广期间看楼方式-----预约看楼，每天限定人数六，“激岸公寓”推广战术----超前动作：1，销售定价方式：■总价推售，不定单价（规避单价过高的抗性）■一户一价，每套房的价格都不同（彰显尊贵、稀有、唯一）2，产品建议：■1000/m2标准精装修，直流平地面（高分子环保材料），微型西餐厨房■每户装配博士专业音响工程，音色效果达到专业视听间标准。第二节，推广周期一，重要节点设定[17英里]一期，“吞海别墅”，推广周期：1年03年9月22，秋交会，信息发布03年10月~11月22住交会~年底，市场准备，预约选号04年3月~5月，内部认购04年5月，正式发售04年10月，入伙[17英里]二期，“激岸公寓”，推广周期：1年04年8月，启动05年8月，入伙二，秋交会活动安排1，搭乘“万科号快车”，[17英里]第一次亮相2，媒体信息发布3，现场新闻发布会：地点---葵涌林海山庄（展会出发，车接车送）4，礼品：赠送“17英里海域风光”明信片一套8张①梧桐山盘山公路②东部海岸公路③盐坝高速④溪冲海岸风光⑤泥壁角壮阔海景⑥光汇石油码头