南京酒店式公寓市场调研报告及南京阿尔卡迪亚项目可行性研究报告

PAGE南京酒店式公寓市场调研报告酒店式公寓解读1、酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲。是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的『临时住家』，这就形成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。2、酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为『酒店式的服务，公寓式的管理』，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。3、酒店式公寓的户型酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。4、与公寓式酒店的区别现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如北京建国酒店，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。它和酒店式服务公寓一样，在北京出现的时间也不长，数量有限。所以公寓式酒店市场潜力也很巨大。从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。5、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。二、北京楼市的酒店式公寓2001年的北京地产市场极为火爆，除了被业内人士看好的Townhouse项目外，“商住”概念项目和酒店式公寓项目最为炙手可热。位于东直门交通商务区的『当代万国城』已经将5号楼和7号楼定位于酒店式服务公寓，这两栋楼是目前该商务区中仅有的酒店式公寓，因而无论是从自住的角度来看，还是从长期投资的角度考虑，『当代万国城』的前景都相当不错。再加上拥有优质的酒店式管理，投资回报率将会更高。随着东直门地区交通枢纽的逐渐完工，当代万国城的回报率也势必呈逐年攀升的态势，实现对投资者最好的回报。北京万通置地房地产开发有限公司开发的新城·国际高档外销公寓地处北京CBD中心区域，总占地面积约10公顷，斜对京广中心，紧邻国贸中心，背对汉威大厦。包括CBD国际中心和CBD国际公寓两部分，由一栋33层写字楼和一栋19层酒店式公寓及商业裙房组成。新城·国际特别在北京首创提供理想的环境和concierge服务概念。服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的homeentertainment服务。酒店式公寓前景展望目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为南京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在南京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，纔有广阔的发展空间，和更高的投资回报。四、南京酒店式公寓市场情况（一）名仕嘉园物业类别：普通住宅建筑类别：高层物业地址：南京市鼓楼区江东大道及汉中门大街交汇处交通状况：18、19、29、39、57、82、83、301、803、805、游4等公交线路开发商：南京恒生房地产开发有限公司销售证：宁房外销第002544均价：5300元/平方米付款方式：一次性，按揭入住时间：2004-12-1建筑面积：57822平方米绿化率：46.70%内部配套：停车场、配套齐全、绿化面积大，两个广场中心花园周边配套:中、小学：力学小学，凤凰花园城分校、四中分校幼儿园：小区幼儿园超市：苏果、华联邮局：建邺区邮局银行：中行、建行医院：江东医院建材设备:结构：框架式外墙：MUIOKMI型多孔砖内墙：R、E复合保温砂浆粉、ALC加气砼块电梯：每幢2部品牌电梯门窗：双层塑钢窗、外飘窗、可视对讲防火防盗门厨房：预留抽油烟机信道和上下水信道卫生间：预留上下通道和浴盆、脸盆位置供电：8KW供水：直接、变频式供水供气：管道供气消防：小区消防，家有报警系统通讯：有线电视、电话、宽带接口项目介绍：该项目位于鼓楼区江东大道与汉中门大街交汇处，总建筑面积57822平方米,共4幢高层住宅,包括普通公寓和精装修单身公寓，套型为37-128平方米,绿化率为46.7%。小户型情况：小户型单身公寓层高为2.9米，户型面积为36-53㎡。从去年下半年销售至今，卖出约三分之二。近期销售情况较好，3月份售出20多套。项目点评：22层，2米9层高，得房率80%多一点。它的小户型得房率是比较高的。在我们的调研中，发现只有名仕嘉园的得房率过了80%。同时，炒房者对这个项目的关注力不是很大。南京恒生房地产开发公司集十年地产开发经验，精心打造凤凰花园城三期高层臻品——鼓楼首善之区，景观大道边的标志性新生态文化。（二）城市假日城市假日是新城市shoppingmall项目的一部分，由三幢18层4.98米挑高小户型组成，户型面积40-70平方米,1-4层为大型餐饮广场,2004年3月6日开盘，销售均价7100元/平方米。区属：鼓楼项目类别：商住综合项目地址：江东北路218号销售许可证：宁房外销第000538号开发商：南京新城市商业置业有限公司交付日期：2005年8月底建筑面积：17000㎡周边环境：位于江东北路与草场门大街交汇处,社区外有大型金润发超市、苏果超市、龙江体育馆，社区内有近两万平方米休闲广场，26万平方米商业配套设施、餐饮广场、酒吧街、专业卖场、商业步行街、华纳动感影院。交通情况：11、65、56、42、43、91、66、18、39、32、72、73、75、45、游4等多路公交车直达交付标准：毛坯房施工单位：南京市德胜建筑安装工程有限公司销售情况：3月6日刚刚开盘，具体销售情况还不清楚。我们公司的市场调查人员在周四到售楼部，售楼部内客户很多，所有销售员都忙于接待客户。我们公司的市场调查人员在售楼部内坐了近十分钟，也没有被接待。从这一个情况看，销售情况应该是不错的。（三）丽晶-国际物业类别：商住楼建筑类别：高层物业地址：南京市鼓楼区定淮门2号开发商：江苏建坤置业有限公司销售证：宁房销002488均价：约6000元/平方米开盘时间：2003-11-1占地面积：3724平方米入住时间：2004-9-1建筑面积：26000平方米周边环境：古平岗小学，南京市第八中学（市重点）交通情况：模范马路贯穿南京东西，城西干道、江东大道快速连接南京南北。项目交通方便、公交路线众多，五十米内有91、45、47、72、73、302、游4等6条公交，周边更有21、56、66、67、32、18、39、307、75路等线路，可保证便捷到达南京各处。交付标准：卡式门禁系统,电子监控系统,24小时保安巡更系统,背景音乐播放系统,有线电视、卫星电视、宽带、电话接入。丽晶国际设3部名牌电梯，高速（2.5米/秒）大容量（1.35吨），经流量及运输能力测算，等同于8部普通住宅或写字楼电梯（速度1.7米/秒，最高载重1吨），可确保住户出行无忧。丽晶国际设大型会所、自助洗衣房、中西餐厅、在顶楼设阳光吧、提供酒店式管家服务……项目介绍：该项目为一幢26层的商住综合楼，以38-74平方米的小户型为主，房屋设计为大开间（4.2米起），进深合理（6米起）。1—2层裙房为商业服务配套，3楼和25楼设会所，其余为酒店式商务行馆。层高3.15米。销售情况：共300多套，至我们调查时，剩34套，销售情况较好。项目点评：物业支持相对于其它项目来说是比较强的。购买者大部分为商务型人士，炒房者的痕迹不是很明显。（四）金源太古城物业类别：普通住宅建筑类别：小高层物业地址：鼓楼区虎踞北路181-2号开发商：江苏省金源滩涂置业有限公司销售证：外销380号、外00480、00481均价：约5500元/平方米售楼处地址：虎踞北路181号开盘时间：2003-4-18开工日期：2002-10-1占地面积：26000平方米竣工日期：2004-4-1建筑面积：80000平方米绿化率：50%周边配套：中、小学：古平岗小学、镇江路小学、南师附中商场：家乐福邮局：萨家湾银行：中行、招行、农行、建行、工商行等医院：414、铁医建材设备：结构：框剪外墙：仿石面砖、乳胶漆内墙：毛坯大堂：精装修电梯：合资品牌门窗：彩铝厨房：毛坯卫生间：毛坯供电：标准供水：变频供水、24小时热水供气：管道煤气消防：有通讯：三星级智能化小区小户型销售情况：楼盘中的小户型面积43-67㎡，层高2.8米。还剩10多套。销售情况较好。项目介绍：金源太古城，位于鼓楼区虎踞北路181号，双门楼宾馆南50米，总建筑面积8万平方米，尊崇“山地生态，健康人生”的开发理念，以“原生态的太古山地”为景观核心，宁静悠然，是南京城内不可多得的山水林石并茂的尊贵社区。项目点评：站在最高层，可以看到长江大桥的桥头堡和阅江楼。二手房已经看到金源太古的房子了，不过价钱不高，感觉是这里的综合环境让人觉得没信心。同时，阳台的栏杆让人觉得有安全隐患。再有就是楼房靠近马路和高架桥，当初开发商说是为了降低噪音会安装双层中空玻璃，但是南边的阳台不许封闭，这样的效果就很不明显了。另外间距太小了，从广告表现看来，虽然确实有点名不副实，但被列为十大最差楼盘有点委屈。（五）城市先锋物业类别：普通住宅装修状况：全装修物业地址：鼓楼区黑龙江路与中央路交叉口交通情况：1、30、32、35、10、13、25、8、56、33路等公交线路开盘时间：初步定在2004-4-30总户数：660入住时间：2005-6-1建筑面积：51000平方米绿化率：25%项目介绍：由南京同元房地产开发有限公司在黑龙江路与中央路交叉口开发的城市先锋，总建筑面积5.1万平方米，为一栋17层高层、商办项目，1－3层为商业用房，4－17层为4.8米挑高产品，户型面积在35平方米到50平方米之间。目前现场进行施工，预计2004年3月出正负零，2004年9月封顶，根据工程进度来看今年四月份对外推出，预计销售价格在7000元/平方米以上。（六）罗马假日物业类别：普通住宅建筑类别：高层物业地址：秦淮区中山南路与升州路交界处交通状况：4、7、23、37、38、40、43、100、301等公交，地铁一号线开发商：南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司销售证：宁房销002496均价：5300元/平方米付款方式：一次性，按揭开工日期：2003-1-1入住时间：2004-12-31建筑面积：36000平方米周边配套:中、小学：颜料坊小学、文枢中学幼儿园：中华幼儿园商场：苏果超市、华联超市医院：市第一医院、市中医院物业管理公司：南京城南物业管理有限公司代理商：蓝风房地产投资顾问有限公司建筑单位：南通海门德胜建筑公司项目介绍：罗马假日，总建筑面积36000平方米，地上33层，地下1层。位于升州路中段，评事街南侧，北接新街口中央商务圈。南拥夫子庙古典风景区，恰在现代繁荣与古都文明的交汇处，沿承古都千年底蕴，正享都市现代风情。略退让于城市主干道的优厚区位，自然而然地营造出一方繁华都市中的宁静家园。小户型销售情况：楼盘中有少量的小户型，面积在60平方米左右，层高2.8米。尚未正式开始销售，但有一半多已被预订。项目点评：欧式现代化风格的建筑造型和包括多重空中花园的“七度花园”绿化设计比较新颖。阳台正对着繁华的南京城区，夜景估计很美。小户型朝北，阳光比较少。（七）君临国际物业类别：综合性项目建筑类别：高层物业地址：南京市鼓楼区广州路干河沿街B片交通情况：1、6、16、25、28、33、34、35、38、48、65、91、100、801路销售证：外销000485均价：6400元/平方米占地面积：10268平方米建筑面积：65000平方米开工日期：2002-12-5竣工日期：2005-6-1周边配套:中、小学：鼓楼区中心小学幼儿园：鼓楼区中心小学附属幼儿园建材设备：结构：框剪外墙：面砖、局部涂料内墙：混合砂浆找平、白水泥批腻电梯：合资品牌门窗：高级防水防盗门，喷塑铝合金窗配中空玻璃厨房：预留强制排烟道口，冷热水管预埋，简易水池，水龙头，照明灯1个卫生间：预留强制排风口，冷热水管预埋，简易坐便器，水龙头，照明灯1个供电：公共动力部分双回路供电供水：1-5层市政直供水，6层以上变频供水供气：管道煤气通讯：多媒体接线箱物业管理公司：香港招商局物业管理公司（南京）分公司建筑单位：江苏邗江建设集团交付标准：精装修销售情况：面积约30-50平方米，层高2.9米。从去年下半年开始销售，至今已基本销售完毕，仅剩10余套朝北的户型，面积约54平方米，总价约40万（注：该楼盘小户型销售，只计总价，不计单价）。项目点评：广告手法比较有意思，在表现上很有点新意，但是小户型如何晒衣物这一问题也同样没有解决。（八）天空之都物业类别：商住楼建筑类别：高层物业地址：白下区户步街33号开发商：南京东渡房地产开发有限公司占地面积：4732.20平方米建筑面积：54137.95平方米交通情况：2、26、27、30、37、46、60、814路等公交线路周边配套：周围有大洋百货、中央商场、金鹰国际、东方商城、金太阳家电、羊皮巷菜场，协和医院、八一医院，建行、农行、中行、工行、华夏银行、深圳发展银行。均价：对外宣称10000元/平方米，实际购买时，一次性付款均价约9000元/平方米，如果按揭购房，通过和销售员交谈，估计能将均价谈到约9200-9300元/平方米。付款方式：一次性，按揭开盘时间：2004-3-15入住时间：2005-1-1项目介绍：该项目总高度182米,共38层高档商住楼,层高4.8米,以小户型为主，户型面积37-65平方米，一共800多套房子。至今已销售约200多套。项目点评：这是个卖到一万大关的项目，而且销售不错，据了解一张“购房卡”曾被炒到6000元。原因是持有者可以享受每平方米200的折扣。目前业主的反映主要是挑高的4.8米太低。(九)亚东-名座物业类别：公寓建筑类别：高层物业地址：白下区中山南路市一中对面占地面积：3000平方米入住时间：2005-4-1建筑面积：28000平方米内部配套：室内外一体咖啡吧，运动会所，商务中心，交流特区、多功能厅、空中花园周边配套：商场：新街口大型商场建材设备：内墙：户内送风装置大堂：服务总台，休闲坐椅、便利店、室内绿色植物，盆景，背景音乐供气：管道煤气消防：电子巡更系统、单向可视对讲系统、闭路电视监控系统，附家庭报警功能，煤气泄漏报警功能通讯：宽带ＡＤＳＬ上网代理商：亚新房地产营销策划有限公司项目点评：无阳台是弱点。代理商的销售能力还可以，但在操作上强劲意味太浓，引起了部分业主的反感。预计在2004年6月1日开盘，详细资料和价格没有最终确定。预计户型面积30-50平方米，层高：2.9米，均价在7000元/平方米以上（含800-1000元/平方米精装修）。（十）锦虹丽都物业类别：公寓装修状况：毛坯建筑类别：多层、小高层物业地址：雨花区长虹路443号投资商：江苏中浩房地产有限公司开发商：江苏中浩房地产有限公司物业管理公司：星汉物业付款方式：一次性，按揭开工日期：2003-9-1占地面积：45000平方米建筑面积：72000平方米交通情况：距新街口约15分钟的车程，19、44、75、86、87、94、100路多条公交路线周边环境：雨花区最好学校（省属重点）雨花台区实验小学、雨花台中学，业主子女免费入学。生活配套设施完善，雨花西路农贸市场，苏果超市，华诚超市，雨花区信用合作社，南京市商业银行，中国建设银行，大型装饰城近在咫尺。附近还有各种休闲娱乐场所。项目介绍：锦虹丽都分两期开发，由八栋多层、五栋小高层、一栋“非常男女”单身公寓以及商业门面房、会所等组成。八幢多层主打80-120平方米的精致户型；一幢贵族单身公寓为4.95米时尚双层挑高空间，户型面积40-50平方米；五幢小高层以90-120平方米为主的主力户型。项目点评：业主反映后面有火车，前面有轻轨并且附近人员比较混杂，周边整体环境较差。在销售上所有的房子一手都没对外卖过，内部人先吃，然后全部在中介售出。另外东西朝向也不是特别的理想。单身公寓预计在2004年12月销售，价格未定。（十一）朗诗熙园物业类别：普通住宅建筑类别：小高层、高层物业地址：白下丰富路8号销售证：外销000504、外销000502均价：6800元/平方米售楼电话：84205555、84206666付款方式：一次性，按揭开盘时间：2003-6-1开工日期：2002-10-28占地面积：33330平方米容积率：2.80停车位：343物业管理费：1.60元/平方米/月入住时间：2004-8-28建筑面积：110000平方米绿化率：50%内部配套：网球场、健身场所、24小时便利店、商务中心、中心会所、熙园书屋周边配套:中、小学：一中、三中、五中、建邺路小学幼儿园：朝天宫幼儿园商场：大洋百货、中央商场、苏果超市邮局：新街口邮局、朝天宫邮局银行：商业银行鸿信支行医院：省中医院、白下区中医院、妇幼保健医院建材设备:结构：剪力墙外墙：釉面砖、花岗岩内墙：粉刷大堂：釉面砖、花岗岩电梯：德国蒂森、克虏伯门窗：彩铝中空玻璃供电：8KW以上供水：变频射流供气：管道煤气、每户4立方表计消防：单身公寓消防报警探头到户采暖：分户分体通讯：电话、宽带预留到位项目点评：这个项目不错。从收集的资讯上看，购买业主的反映大都很好。同时，炒房者众多。单身公寓户型面积35-48平方米，层高2.9米，预计在2004年3月底、4月初开始销售，价格未定。（十二）独立年代区属：白下项目类别：普通公寓、项目地址：白下区虎踞南路100号销售许可证：宁房销第002452号开发商：南京建宇房地产开发公司交付日期：未定建筑面积：18256.64㎡周边环境：商务中心，健身房，洗衣房交通情况：23、37路等项目点评：楼距太近了，7、8层的位置每天见到阳光的时间都很短。但是做到现房发售也不简单。通风条件不好，飘窗的开关也不是特别的方便。面积43-73平方米，层高3米，均价约6900元/平方米（含约1000元/平方米精装修）。（十三）君园物业类别：普通住宅装修状况：毛坯物业地址：建邺区莫愁东路均价：6100元/平方米付款方式：一次性，按揭占地面积：7786平方米建筑面积：19000平方米交通情况：13、306、48周边环境：东沿南京母亲河秦淮河，西临南京第二大湖莫愁湖，超市、便利店、银行分部四周，此地可谓是南京被遗忘的明珠。项目介绍：面积53-77㎡，层高4.95米，预计2004年6、7月份以后销售。项目点评：知名度不错，美誉度也可以。在附近逛了一圈，周围环境不错，离莫愁湖只有几分钟的路。但是万科金色家园就在对面，莫愁湖是被挡上了的。（十四）银城.御道家园物业类别：公寓建筑类别：小高层物业地址：白下御道街54号销售证：宁房销字002580起价：5300元/平方米开盘时间：2004-1-1开工日期：2003-6-1占地面积：20000平方米建筑面积：50000平方米停车位：162入住时间：2005-8-1绿化率：43%内部配套：室内健身场馆（游泳馆、体操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆）周边环境：项目坐落在南京三级园林景观路——御道街，北端有明故宫遗址公园、午朝门公园、五龙桥等古迹；周边邮局、银行、医院、购物、教育、休闲等配套设施一应俱全，生活极为便利。两条通往小区的主干线中山东路、御道街云集了52、89、90、814、17、4、65等多条公交线路，且与沪宁高速、宁杭公路相衔接，交通便捷。附近有大阳沟小学、光华门小学、瑞金路小学、南航附中、瑞金路中学、瑞金路幼儿园。交付标准：可视电讲，有线电视、Internet接入项目介绍：银城·御道家园，北依明御河，东邻御道街，为南京城东屈指可数的稀缺名宅，深具人文底蕴的臻品家园。由5栋小高层建筑和1栋单身公寓组成，其中住宅365户，单身公寓76户，配置停车位162个。项目秉持“在古都风貌中融入浓郁现代气息”的设计理念，融入城市、融入自然，通过大与小、收与放、公共与开敞的设计手法，结合空中花园、屋顶绿化、一层私家花园，对空间进行合理组织，形成丰富多彩、舒适宜人的空间体系。户型设计艺术地再现了自然景观与家居生活的和谐统一，屋顶花园沐浴阳光微风，远眺紫金山、近览明御河公园，底层私家花园亲近鸟语花香，零距离触摸无限自然。共享钟山·银城东苑的室内健身场馆（游泳馆、体操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆），咫尺之内，拥有便利、运动、舒适的生活体验。项目点评：御道家园周边生活比较方便，政府已经列入计划，近一二年要对御道街景观进行出新。有一定升值潜力。离城东干道距离较远。御道家园旁的大阳沟环境很差劲，有可能在将来会降低小区档次。面积约40平方米，层高5.1米（净高应该在4.9米左右），比通常的4.9/4.8米有点吸引力。销售时间、价格均未确定。五、酒店式公寓项目市调结论综合而言，纯正的酒店式单身公寓一般具有如下特点：1、位于城市商业，商务中心，区域基础设施特别是商务配套设施完善，档次较高，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。2、公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，室内功能完善并提供居家生活所需的厨卫，家具，各类布艺等多种设备与生活物件，装修标准与同类酒店相当。3、项目的配套设施更加完善，档次也较高，如提供国际标准的健身室，SPA室等。4、借鉴高级星级酒店规范的服务程序，提供点菜，送洗衣物，打扫房间，电话服务等，同时更加注重满足可户的特殊服务要求，如提供厨师上门服务，导购导游服务等。真正做到在硬件上不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。5、由专业的酒店管理公司管理或提供顾问服务，以保证服务水准。6、项目要具有一定的规模，7、项目以外籍客户为目标客户群，租金比普通公寓高20-30%左右，但略低于同档酒店价格。酒店式公寓自从进入南京市场以其特有的魅力受到消费者的追捧和青睐。南京的一些小户型、公寓、商住楼、甚至普通住宅都赋予了酒店式公寓的概念，但事实上大都没有达到酒店式公寓的标准，只是引用概念进行炒作，致使南京一些投资者误解其概念，对于中南汽车港内酒店式公寓的推广会有一定难度。南京市场酒店式公寓的发展虽有些无序，但另一方面足以证明酒店式公寓在南京的火暴程度。作为一种新的物业形态，酒店式公寓已显示出很强大的生命力和乐观的市场前景。目录第一部分、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称1．1．2开发公司1．1．3承担可行性研究单位1．1．4研究工作依据1．1．5项目简介1．2可行性研究结论1．2．1市场预测1．2．2方案评价1．2．3投资估算与资金筹措1．2．4项目综合评价结论第二部分、项目投资环境和市场研究2．1宏观市场背景2．1．1全国投资环境2．1．2南京市投资宏观背景2．1．2．1地理环境2．1．2．2经济环境2．1．2．3政策环境2．1．2．4人文环境2．1．3南京市房地产发展现状2．1．3．1供应量与需求量2．1．3．2价格2．1．3．3近期市场描述2．1．3．4市场走势预测2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴2．2区域市场分析2．2．1区域市场概况2．2．2供给分析2．2．3需求分析2．2．4区域房地产市场特征分析2．3项目板块分析2．3．1项目板块地段划分2．3．2项目所在地段总体规划2．3．3板块功能2．3．4板块开发动态2．3．5板块价格水平2．3．6板块项目分析2．3．7板块内竞争关系分析2．4市场分析结论第三部分、项目分析及评价3．1条件分析3．1．1用地条件、规划限制条件3．1．2项目成本条件3．1．3规模资源条件3．1．4品牌资源条件3．2地块建设条件3．2．1地形、地势、地质3．2．2抗震设防3．2．3气象3．2．4基础配套设施3．3项目SWOT分析第四部分、市场定位及项目评估4．1发展商定位4．2项目形象定位4．3项目主题定位4．4产品定位4．5价格定位4．6客户定位第五部分、项目开发建设进度安排5．1有关工程计划说明5．2开发计划5．3组织架构第六部分、投资估算与资金筹措估算依据取费标准投资估算资金投入计划资金筹措第七部分、销售及经营收入测定7．1各类物业销售收入估算7．2项目销售回款计划7．3销售利润第八部分、盈亏平衡及敏感性分析8．1项目不确定性分析8．2社会效益和影响分析第九部分、可行性研究结论与建议9．1拟建方案的结论性意见9．1．1项目核心价值体系的建立9．1．2产品建议9．2可行性研究结论第一部分、项目总论1．1项目背景1．1．1项目名称：阿尔卡迪亚项目地点：南京市沿江工业开发区1．1．2开发公司：荣盛房地产发展股份有限公司开发资质：一级法人代表：耿建明注册资金：16500万元荣盛房地产发展股份有限公司是荣盛控股股份有限公司的控股子公司，具有国家一级房地产开发资质。公司以房地产开发为核心业务，以商业住宅作为房地产的主导开发方向。截止2004年底，公司已成功开发了南京方州花园、水榭花苑、廊坊群星小区、锦绣家园、阿尔卡迪亚、沧州丽水华庭、蚌埠阿尔卡迪亚等项目，现开发面积愈200万平方米。公司以人为本的居住理念，质量至上的精品意识，诚信守法的经营原则，获得了社会和业主的高度满意和赞许。连续多年被权威机构评为“中国房地产信誉AAA”、“消费者信得过单位”、“重合同守信用单位”；开发的项目曾获得“中国水景名盘”、“健康住宅区”、“明星楼盘”等多项殊荣。公司具有完善的法人治理结构、高度认同的核心价值观和优秀的企业文化、明晰的远景和战略；拥有一支具有海内外教育背景、熟悉行业运营模式且成熟稳健的管理团队。1．1．3承担可行性研究单位：荣盛房地产发展股份有限公司南京分公司公司负责人：谢金永公司地址：南京市六合区现有员工：30人南京分公司自成立以来，已经在南京市六合区成功建设了方州花园、水榭花苑，积累了一定的房地产开发经验。1．1．4研究工作依据1、土地使用权出让合同2、项目选址意见书，编号：宁沿管会建（2004）字第017号3、建设用地规划许可证，编号：2004—10—017号4、岩土工程勘察报告，工程编号：2005—08—K205、项目规划设计要点。6、阿尔卡迪亚项目初步规划设计方案。7、国家及地方有关规范标准。1．1．5项目的背景阿尔卡迪亚项目的建设符合南京市沿江工业开发区经济发展趋势，符合沿江工业开发区城市总体规划。沿江工业开发区2003年7月份委托南京市六合区国土资源局将地块公开挂牌出让，土地性质为国有土地，土地的上市及挂牌程序符合南京市土地政策。根据土地挂牌文件，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。荣盛房地产发展股份有限公司，具有一级开发资质，符合参加竞买条件。荣盛房地产发展股份有限公司在南京分公司对地块充分调研的前提下，授权并委托南京分公司参与该地块的竞标。最终在南京市六合区公证处现场公证的情况下，经过多轮竞价，荣盛房地产发展股份有限公司以358412703.68元的价格竞得该地块的土地使用权。1．1．6项目简介地理位置：南京市沿江工业开发区（原南京市大厂区）居住区用地面积：377949㎡总建筑面积：713076㎡，容积率：1.88其中：住宅建筑面积：607837㎡商业建筑面积：105239㎡居住户数：5418户，规划人口19000人机动车车库或车位1220个。1．2可行性研究结论1．2．1市场预测南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。且当地居民收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。在市场消化能力方面，由于该项目在区域内地理位置较佳，市场供需基本平衡。靠开发区的消费能力、化学工业园内每年新增的消费能力及沿江工业开发区的城市化进程，基本可以支撑房地产市场上的住宅供给。本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失。根据上述项目的SWOT分析，该地块在配套、环境污染等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有时刻保持清醒地头脑，克服项目在开发过程中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策，对项目作最大价值的挖掘，才可以很好的提升竞争力。1．2．2方案评价项目的主题定位为“绿色生态温馨家园”对于一个工业区具有一定的冲击力，高起点的规划和现代主义的建筑风格为项目引导当地房地产市场又奠定了基础，同时户型定位也满足市场的需求特征。1．2．3投资估算与资金筹措销售收入：182632.8万元销售税金：10136.1万元税后收入：172496.7万元总投入：137889.4万元利润：34607.3万元利润率：25.10%项盈亏平衡时住宅均价为1841元/㎡。盈亏平衡时的销售率为79.9%。目启动资金约15000万元，其中：土地款10000万元、建设启动资金5000万元，其他所需投入资金由项目滚动开发自己解决。1．2．4项目综合评价结论通过对项目的综合评价可以得出：项目符合国家和南京市的管理规定；产品的市场定位合理，符合市场需求特点；目标客户明确；具有一定的获利能力；项目风险较小，因此项目是可行的。第二部分、项目投资环境和市场研究2．1宏观市场背景2．1．1全国投资环境2004年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”，监察部和国土资源部曾发出在2004年8月31日前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20％提高到35％以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；中央5家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下，2004年6月，全国共完成商品房施工面积165499.36万平米，同比增长23%，其中住宅93414.62万平米，同比增长20.2%，竣工面积20888.49万平米，同比增长14.4%，其中住宅12905.5万平米，同比增长7.8%。其中房地产业投资额为5413.58亿元，同比增长28%，在各行业中占全社会固定资产总投资额的24.8%，各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨9.1%，土地交易价格上涨9.5%，房屋租赁价格上涨0.8%；2004年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%。从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。2．1．2南京市投资宏观背景2．1．2．1地理环境南京是一座古老、美丽的城市，地处中国长江下游平原，东望大海，西达荆楚，南接皖浙，北联江淮。全市总面积6597.6平方公里，城区面积200.85平方公里。户籍总人口553.04万人。境内山地、河流、平原交错，城东有钟山屏障，城南有十里秦淮。境内地理条件优越，物产资源丰富。公元３世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。2．1．2．2经济环境根据南京市统计局发布数据：上半年南京市完成生产总值902.81亿元，同比增长18.2%，增幅比去年同期高4个百分点，比全国平均水平高出8.5个百分点，比全省平均水平高3.1个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达5839.32元，同比增长13.7％，增幅比去年同期高出5.5个百分点；今年1-5月南京市全社会固定资产投资总额达357.84亿元，比去年同期增长30.5%，房地产开发投资额达80.32亿元，比去年同期增长26.7%，占全社会固定资产投资总额22.45%，增幅有所回落。2．1．2．3政策环境对项目影响较大的主要是金融政策，其次是当地的拆迁政策。银行利率的上调，将抑制一部分市民举债购房的提前消费行为；新的拆迁政策不能出台，将直接影响到项目的启动时间。2．1．2．4人文环境南京人文荟萃，人才济济，是我国重要的科研和教育基地。现有中科院、高等院校、部、省、市及企业所属各类自然科学研究和开发机构近600家，研究领域涉及自然科学和工程技术各大门类，科研设施先进，科研开发实力雄厚。拥有以高校、科研院所为依托、代表国家一流学术水平和科研水平的实验室和研究中心百余个，其中国家重点实验室18个,国家工程技术研究中心10个。拥有体系完善、功能齐全的科技服务网络，其中科技推广、科技信息、科技出版、专利、标准、计量、检测等专门科技服务机构百余家。各类科技协会、学会400余个，其中省、市级学会200个。拥有科技人员近40万人，聚集了一大批高素质的科技英才，在宁中国科学院院士、中国工程院院士63人。南京地区现有各类大专院校37所，中等专业学校50所。小结：南京房地产市场经过两年的持续高温，在政策的调控下正逐步走向成熟，但是政策的调控并没有结束，项目开发过程必须时刻关注政府政策的变动和导向，随时调整开发方案。2．1．3南京市房地产发展现状房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是2004年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市2004年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大，5月成交量降低，6月有所恢复。土地一级市场方面，4月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市2004年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于1，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。在南京的开发企业“阵容”非常庞大，大大小小共有421家。今年这些开发商中，总共有125家“无开发工作量”，即这些开发商连1平方米的房子也没开发出来。另外，市场开始出现了：部分项目采取降价打折推盘，有的项目为追求细分市场，掀起打造挑高商住项目、小户型住宅、酒店式高级公寓、精装修房等特质产品的热潮，而在不同片区各分物业的表现差距拉大，2003年全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。2．1．3．1供应量与需求量根据南京市统计局发布的数据，2004年1-6月，南京市商品房交易总量为436万平米。南京市新建商品房销售持续走旺，销售面积达216.35万平米，同比增长48.4%，新建商品房销售额84.92亿元，同比增幅高达78.4%；其中新建商品住宅销售187.05万平米，同比增长39.7%2．1．3．2价格现状南京房地产经过两年的快速发展，价格水平已经上升到较高的位置：江宁房价：均价：3300-3400元/平方米城北：4800元/平方米城中：8000元/平方米浦口：2900元/平方米（长江大桥一带）江浦：2700元/平方米河西：5500-6500元/平方米5900元/平方米/平方米（均价）南京市准购房者对南京房价的评价：连续几个月来，南京房价的涨幅逐渐趋于平稳，但是目前南京建材成本上涨、土地出让价格上涨、供需比例不平衡等一些因素仍然在促使房价上涨。目前，政府正在加大宏观调控力度，增加经济适用房和中低价房的建设，进一步缓解了供需不平衡状态。从目前的南京房地产市场发展态势看，市场竞争加剧，产品向多元化趋势发展，市场更加规范化，价格逐渐走向平稳。2．1．3．3近期市场描述即将过去的2004年，南京楼市发生了历史性的变化——商品房市场改变了以往几年供不应求的状态。南京今年商品房的施工面积将首次突破2000万平方米。这表明，除去今年已批准上市销售的大约1000万平方米商品房，今年的施工面积中，又将有大约1000万平方米的总量要在明年上市，从而成为明年的楼市“增量”。因此，“存量”加上“增量”，明年南京商品房市场的总供应量差不多在1200万平方米上下。2．1．3．4市场走势预测今年南京预计大约800万平方米的商品房销售量，是在国家进行宏观调控，进而提高存贷款利率，南京适度放慢拆迁进度，不少消费者又持币观望的大背景下取得的。因此，今年的大量需求，事实上并没有充分释放出来。“明年南京楼市的需求量，应该不会低于今年。”这里至少有3个理由：明年国家仍将采取稳健的调控措施；本月起，南京提高了住房公积金贷款的最高额度，支持缴存公积金的职工改善住房条件；随着购房人对调息的适应度增加，观望气氛将有所减弱，有效需求将会缓缓释放。2．1．4宏观市场与本项目发展借鉴未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。2．2区域市场分析2．2．1区域市场概况沿江工业开发区前身为南京市大厂区，位于长江北岸，北接六合，南临浦口，全区下辖山潘、西厂门、卸甲甸三个街道办事处及葛塘、长芦两镇，总人口18.5万人，2003年实现财政收入3.5亿元；GDP为26亿元人民币；零售额13亿元，年增幅10%。区内主要以化学工业、能源工业为支柱产业，如：扬子石化、南京钢铁集团、华能电厂、南京热电场厂、南化集团等。沿江工业开发区交通方便，南京长江二桥和江北大道直接将它与南京主城区有机的连接起来。1、人口情况根据2001年人口普查，沿江工业开发区在籍人口为185841人，其中：卸甲甸街道办事处47878人、西厂门街道办事处29579人、三潘街道办事处67281人、葛塘镇17174人、长芦镇23929人。在185841个在籍人口中，沿江工业开发区人口约6.7万人、企业人口约12万。另外区内流动人口约4.5万，整个沿江开发区总人口合计23万。2、各大企业人口及收入情况各个大型企业的附属企业相继改制与大企业脱离，在12万的企业人口中，各个大型企业的在职人数分别如下：扬子石化1.5万人、南钢集团1.5万人、南化集团1.3万人、华能电厂750人、南京电厂2000人、扬子巴斯夫300人（筹建人员），合计4.6万人。各个大企业附属企业及当地中小企业人口7.4万人。近几年五家大型企业每年增加员工合计大约500人。根据2003年统计数据，沿江工业开发区人均年收入16220元。具体各个大型企业人均年收入如下：扬子石化4万元/人•年、扬子巴斯夫5万元/人•年、南京电厂2.5万元/人•年、华能电厂6万元/人•年、南钢集团2.5万元/人•年、南化集团1.5万元/人•年、机关人员2.3万元/人•年。五家大型企业的中层人员的收入水平都在6万元/人•年以上，部分高层人员年收入达到100万元。小结：这样的收入水平相对于当地的房屋价格具有很强购买力。2．2．2供给分析1、现有福利房和自建房存量350万平方米沿江工业开发区由于长期受到福利分房的影响，市场上除了福利房就是自建房，在户型、面积、配套等方面相对较差。这部分总量约350万平方米。其中：扬子石化100万平方米、南化集团100万平方米、南钢集团约50万平方米、其他100平方米。几个大型企业福利房具体情况如下：企业名称福利房规模及类型主要户型及面积最后一批福利房的分房对象最后一批福利分房时间扬子石化100万平方米、1.4万户，多层和高层40—60平方米（多层）70—90平方米（高层）96年以前参加工作员工。2004年南化集团100平方米，以多层为主集合少量平房60平方米为主96年以前参加工作员工。计划继续筹建南钢集团多层住宅50万平方米60平方米为主85年以前参加工作员工2001年备注：南化集团96年以前进厂职工中有相当一部分人没有住房，南化集团准备继续筹建10万平方米集资房。2、到2010年市场总供应量180平方米沿江工业开发区城区面积非常有限，平顶山路以北为扬子石化绿化隔离带，扬新路以南基本为南京市浦口区土地，向东为长江，西为江北大道。江北大道以西在短时间内由于配套和规划原因发展速度肯定较慢，不会形成住宅的潜在供给形势，而且江北大道在一定程度上限制了沿江工业开发区向西的扩张。这样在未来几年内，沿江工业开发区房地产市场的住宅供给就集中在城区。而城区剩余的一点土地在2003年已经全部推向市场，合计约1500亩土地。从土地供给来看，在近几年内市场上总供给量约180万平方米（包括本项目）。2．2．3需求分析沿江工业开发区内由于扬子石化、南化等污染企业的存在，所以市场上的住房需求主要以当地为主，不考虑区外人口的需求。沿江工业开发区不包括葛塘和长芦两镇，城区在籍人口约14.3万，流动人口约4.5万人。假设项目开发过程中，区内进出人口相等，总人口数量保持不变，人均住房需求为35平方米。则城区人口住房需求总量500万平方米。小结：市场上供需总量基本持平。2．2．4区域房地产市场特征分析一、分析依据：市场调研（1）作为市场调研的重点，消费者调研这部分主要通过入户问卷调查完成。调中共走访了扬子、南化、南钢等生活区，共发放220份问卷，其中有效问卷200份，有效率达90.91%.（2）调查对象的甄别：调研的甄别条件是年收入在2万元以上，而且在近期有在大厂区购房的打算。二、调查结果分析消费者基本情况由于大厂区有五六个大的国有企事业单位，而且都有一定历史的积淀，所以入户调查大厂区居民的年龄结构主要以36岁以上的人群组成，而他们是有一定的购买力的人群。从水榭花苑的客户资料统计中也可以看到，各大企业特别是杨子的购房者一般都是在杨子有一定工龄的职工，他们不仅有早先的福利房的产权，而且有一定的积蓄。从图中可以看出，被访者主要是以扬子、南化职工组成。从图中可以看出，调研的最多人群是各大企业的一般员工，占了35%，而专业技术人员和工程师也是比较大的一个群体，而一般这类白领人士也是有能力买房的主要的目标客户群。从上图可以看出，大厂区各大企业职工的主要以高中/中专和大专组成两者一共占了所有被访者的68%，本科生也仅仅占了10%,比初中学历的还少了11%。从图中可以看到，大部分的人在大厂区的居住年数都在16年以上，而且在大厂生活超过30年的人也大有人在。这和大厂区的实际情况是分不开的，各大企业都建于建国后不久的时期，老的员工在大厂区还算多数。消费者住房现状从被访者现在居住的户型可以看出，两室一厅的户型还是占了大多数，有58%的人还住在两室一厅里。但根据实地考察，各大企业的福利房中的所谓两室一厅不过是一室半加一个厅而已。从下面的被访者居住的面积便可以看到这一点。和消费者现在居住的户型统计图相比较，被访者现在居住的面积就显得太过局促。两室一厅的房子，只有51-70平方米。不仅如此，50平米以下的房子还有30%的人在住，71平米以上的仅占了20%。这些数字充分说明了大厂区居民的住房现状的恶劣情况。从上图中可以看到，被访者的家庭常住人口还主要是以三口之家为主，五人家庭（三代人）和两人家庭（一代）也占了较大的一部分，但两者相对三口之家还是少数。从上图中可以看出，被访者中对自己的房子满意的不过14%，基本满意占了43%，不满意和非常不满意也占了43%，说明总体上大厂人对自己的住房现状很不满意。从图中可以看到被访者认为现在的住房现状最主要是面积太小，其次是户型不合理，还有现在的社区物业管理太差，社区档次低，安全性差，社区环境差也是比较重要的不满意原因。消费者需求状况分析从图中可以看出，消费者购房的主要原因有两点，即原住房面积太小和户型不合理，两者相加超过了其他所有原因的总和。这充分说明了从最实际的最表面化的方面来说大厂区的居民买房的潜力是巨大的，和上文中提到的被访者对现在住房不满意的原因以及他们的住房现状是相呼应的。而子女结婚用房也是买房的另外一大原因。从消费者计划的购房时间统计图可以看出，消费者在一年以内有买房大算的只占了13%，而三年之内买房的人去占了68%，说明了大厂区潜在的购房需求还是很大的。从上图中也同样可以看到，除过对单位面积价格的关注以外，消费者最关心的还是户型和房屋面积，而社区状况社区环境等因素都不是怎么重要的因素。图中数据还进一步说明了大厂区居民买房的观念还比较实际，价格还是大厂人关注的第一因素，而对户型的要求、对房屋面积的要求源于对现有住房户型和过小面积的不满。从上图可以看出，消费者在看房选房时看中的还是住宅的最基本用途的空间，说明了大厂区的购买人群还是比较偏向生活型、经济型。而从消费者愿意承受的总房价数字统计结果来看，大部分的人还只是愿意将总房款控制在25万元一次下。仅次于它的也是在26-30之间的总房款定位。从上图可以看到，消费者对住宅面积的需求大概在80-110之间，这实际上也是同居民的消费现状中演化而来的。现在居住的面积过小使得居民对80-90平米和120平米的区分没有太大观念上的关注。从消费者计划购买的套型统计图来看，两房两厅一卫和三房两厅一卫的需求量是最大的。值得注意的是，同时两房两厅的户型一个卫生间更受欢迎。三房两室一厅比起三房两室两卫畅销要的多。从计划购买的住宅类型来看，小高层与多层相差不大，比较多的人喜欢小高层，但还是不太喜欢9层左右的小高层。小结：区域内房地产市场发展时间较短，住房的现状还停留在有房住的基础上，住房的面积和户型都相对较差，表现出的购房欲望强烈，且需求特点清晰，这给项目的定位提供了一定的依据，同时为项目的成功找到了一个强有力的支撑点。2．3项目板块分析2．3．1项目板块地段划分本项目的地理位置位于南京市六合区，属于江北板块。该板块位于长江以北，市场正处于升温阶段。对该板块的细分，可定为三类地段：第一类地段为：从长江大桥到高新技术开发区的浦口地区，此地段交通方便，与南京市区仅一桥之隔，以明发·滨江新城为代表的几个规模在1000亩以上的大盘都集中在此区域，市场的现实供给量和潜在供给量都非常大。此区域拥有国家级高新技术开发区及南京主要几个装饰城，同时也是南京城区市民夸江购房的首选之地。第二类地段为：目前的沿江工业开发区（原南京市大厂区），此地段相对第一类地段距离南京市区相对较远，区域内拥有如：扬子石化等几家国有大型企业，由于各个大型国有企业以前采取福利分房的原因，当地房地产市场的发展只有三年的时间，市场上现实供应量较小，潜在供应量较大，且客户存在流失现象。由于企业存在污染原因，此区域吸引城区市民来购房的可能较小，第三类地段为：六合地区（原南京市六合县），该地段距沿江工业开发区20公里，是大厂区和六合县区划调整后的行政中心，目前的房价相对沿江工业开发区要低200—400元/㎡，对南京城区的吸引力较小，但对沿江工业开发区居民仍有一定的吸引力。阿尔卡迪亚项目处于江北板块的第二类地段——沿江工业开发区，该地段吸引第一类地段和第三类地段潜在购买力的能力非常小，同时还面临着客户向这两类地段流失的压力。2．3．2项目所在地段总体规划住宅规划沿江工业开发区将建成以扬子石化等一批大型企业为主体的、兼具科研、居住功能的综合性片区。区内由于一些大型企业的存在，造成环境存在一定的污染。项目要成功，就要把建成一个综合素质高的高标准住宅小区作为开发方向。配套规划地段内总体的配套设施比较齐全。同时在此基础上将与开发同步中小学设施（与项目相邻）合一个变电站，解决地段内唯一不足：用电负荷不够。道路规划地段内的道路规划成熟，道路网发达。项目周围的经五路和纬二路将在2005年10月份修建完成。小结：目前在水、电配套上还不能满足项目的需要，需要政府尽快解决。2．3．3地段功能沿江工业开发区的总体功能定位为工业、科研、居住的综合区。纵观此地段，本项目周围楼盘功能定位具有单一性，主要是经济适用房和单位福利房在此区域内分布。对本项目而言，要建成一个高标准、高素质的居民住宅生活区，是本项目取得成功的指导方向。本项目将在此地段扮演一个领导者的角色，控制消费群的流失和推动居民二次置业。2．3．4板块开发动态江北板块是继江宁板块之后，南京房地产市场的又一个焦点，以其特有的自然风光、生态环境及价格优势，成为南京市民置业的有一片热土。另外，南京市政府为了刺激江北房地产市场的发展，出台了一些政策来刺激市场。江北板块今年来推出的楼盘如下：第一类地段：碧云山庄、石林快乐城、嘉泰隆、翡翠城、华侨城、旭日华庭、浦东花园、江畔明珠广场、明发滨江新城、大华锦绣家园。第二类地段：滕泰花园、福基国际花园、宝润花园、水榭花苑。第三类地段：华欧国际友好城、龙池翠洲、新加坡花园城、秀林水苑、百合园。小结：随着江北房地产市场供应量的放大，楼盘之间的竞争将越来越大，而且竞争格局也在不断的发生变化，目前在江北已经出现了一批规模在一千亩以上大盘，这将给江北房地产市场带来很大冲击。2．3．5板块价格水平江北板块房地产物业以住宅为主，价格段的划分并不十分明显，以地段划分，总体上可以划分为三个价格区。地段楼盘均价第一类地段旭日华庭2900元/平方米华侨城2900元/平方米江畔明珠广场2930元/平方米明发滨江3100元/平方米第二类地段福基国际花园2400元/平方米藤泰花园2400元/平方米第三类地段华欧国际友好城2600元/平方米（精装修）龙池翠洲2400元/平方米新加坡花园城2200元/平方米由上表可见，第一类地段的价格和二、三类地段价格差距并不大，而二、三类地段的价格差距则更小。支持一类地段价格主要为临长江、距离市区近及交通三个因素。二、三类地段价格与一类地段的差距，其主要原因：第一是环境因素、第二消费者对价格比较敏感，当价格达到一定水平，消费者向第一类地段流失将会变得很明显。2．3．6板块项目分析第一类地段项目分析：1、江畔明珠广场装修状况：毛坯建筑类别：小高层、多层物业地址：浦口大桥北路20号交通状况：149路、159路、136路、614路、盐浦线、鼓珍线、鼓扬线、汉江线。开发商：南京泰山房地产开发有限公司销售证：办理中（无销售证）起价：2600元/平方米，均价：2900元/平方米最低价：2830元/平方米，最高价：3150元/平方米付款方式：一次性或按揭主力户型：3室2厅124.78㎡、2室2厅125.09㎡2室2厅94.93㎡、2室2厅90.89㎡

开盘时间：2004-10-5占地面积：70300平方米，容积率：2.64停车位：650个，建筑面积：184500平方米绿化率：35.46%2、石林快乐城装修状况：毛坯建筑类别：多层物业地址：浦口浦珠路126号交通状况：汉江线、鼓珍线、盐浦线开发商：南京石林房地产开发有限公司

销售证：浦房销第04010号均价：2750元/平方米付款方式：一次性或按揭物业类别：普通住宅开盘价：2500元/平方米3、恒辉.翡翠城物业类别：公寓 付款方式：一性次或按揭装修状况：毛坯 建筑类别：小高层、多层 物业地址：浦口浦珠北路110号 开盘时间：2004-8-10交通状况：603、盐浦线、鼓扬线、江汉线、浦葛线 入住时间：2005-1-1，开发商：恒辉房地产

占地面积：73000平方米，销售证：浦房销第04018号 建筑面积：115000平方米，均价：2600元/平方米 容积率：1.50，售楼处地址：浦珠北路110号 绿化率：36% 总户数：936停车位：285 4、明发＊滨江新城整个社区占地1600亩，建筑面积160万平方米，其中住宅建筑面积140万平方米，商业建筑面积20万平方米。绿化率：40%，建筑形态：包括小高层、高层及联排别墅、独立别墅。交通：江汉线、鼓扬线、603W、盐浦线、浦葛线等多配套：邻近浦口区小红花幼稚园（市重点）、浦口区实验小学（省重点小学）、省级示范中学十七中。社区内设有五所幼儿园、两所小学、一所中学，充分满足业主子女就学的需要；三座大型会所，两个商业中心。景观：与筹建中11万平方米北堡中心公园连成一片，独享2.4公里长江黄金岸线卖点诉求：A、土地·未来B、建筑·生活C、风景·灵韵

11月28号开盘，首期60万平米开盘起价：2608元/平方米最高价：4200元/平方米（观景楼）第二类地段项目分析：1、腾泰花苑建筑类别： 多层、小高层 付款方式： 一次性或按揭，装修状况：毛坯 开发商：南京腾泰房地产、南京嬴仁房地产

物业类别： 普通住宅销售证： 六房预字第03030号 开盘时间： 2004-7-18均价： 2400元/平方米最高：2600元/平方米 建筑面积： 120000平方米售楼处地址：大厂纬二路（大厂地税局旁）物业地址：六合大厂纬二路（大厂地税局旁） 2、福基国际花园项目共分四期开发，一期位于杨庄、杨新路南侧，占地36亩，建筑面积28196平方米；二期位于杨新路北侧，建筑面积约为4万平方米；三期位于蒋家洼，占地约200亩，建筑面积近20万平方米，四期位于杨庄十字路口。装修状况：毛坯 建筑类别： 多层付款方式： 一性次或按揭户型面积： 115.68㎡

、112.69㎡

、91.57㎡

、85.59㎡

物业地址：六合杨新路转盘（桂馨园东侧） 物业类别： 普通住宅开盘时间： 2004-5-5交通状况： 鼓扬线、浦葛线、盐葛线、1路2路环线 开发商：南京福基置业有限公司

入住时间： 2005-2-1均价： 2400元/平方米 售楼电话： 57023243 容积率： 1.5绿化率:32%第三类地段项目分析：1、华欧国际友好城

装修状况： 精装修 均价： 2600元/平方米建筑类别： 别墅、高层、小高层 物业地址： 六合龙池湖畔 付款方式： 一次性或按揭开发商： 华欧集团

物业类别： 公寓2、龙池·翠洲装修状况：毛坯 建筑类别：多层、小高层、别墅物业类别：普通住宅物业地址：六合六合区政府新办公大楼旁 开盘时间：2004-10-21开发商：南京腾泰房地产开发有限公司

建筑面积：230000平方米销售证： 六商房预字第00041 绿化率： 49%售楼处地址： 六合区政府新办公大楼旁多层均价 2450元/平米，最低：2100元/平方米最高：2700元/平方米小结：江北板块的大盘时代已经来临，竞争将更加激烈。本项目地处江北板块第二类地段，要在这个并不理想的市场地理位置取得成功，就必须做到：把小区的各方面做好，特别是强调小区园风景观的营造，填补区域内高端楼盘的空白，扮演市场的领导者角色。2．3．7板块内竞争关系分析地段间竞争关系分析，第一类地段由于特有的地理位置和交通优势，直接对第二、三类地段构成竞争威胁，特别是第一类地段内的大盘，如：160万㎡明发滨江新城等；在第二、三类地段之间，由于第三类地段在环境和价格上占有一定的优势，也会出第二类地段客户向第三类地段流失的现象。地段内竞争关系分析，地段内直接竞争的楼盘很少，主要有：福基国际花园、滕泰花园、恒丰、福基现代城。在规模上，本项目在今后几年内一直是当地最大的楼盘，具有绝对的竞争力。本项目所面临的直接竞争对手中，竞争力相对较强主要是福基现代城，该项目占地350亩，与本项目相邻，建筑主要以多层为主，建筑风格现代。在这样的市场环境下，公司面临的直接竞争对手只有两个：张家港福基开发公司和香港恒丰。香港恒丰开发公司，是一家刚成立的公司，还没有开发过房地产项目，其土地面积120亩，价格为99万元/亩，在土地成本上显得竞争力较小。张家港福基开发公司，在沿江工业开发区原有土地储备面积300亩，由四块土地组成，土地价格为64万元/亩。在土地成本上与该项目相同，但是参与五号地块竞争主要是今年再本项目隔壁征得的一块360亩土地。该公司在当地建设的项目品质和档次都一般，市场形象不佳。小结：本项目在板块内面临的直接竞争对手较少，间接竞争对手较多，所以必须在产品的品质上提高产品的竞争力，减少客户向区外流失，同时在区域内确立竞争地位。2．4市场分析结论只要在第二类地段出现一个综合素质较好、价格较合理的楼盘，可以有所作为。因此，本项目只要在楼盘综合素