物业管理方案10篇

物业管理方案10篇物业管理方案10篇为确保事情或工作高质量高水平开展，就常常需要事先准备方案，方案是从目的、要求、方式、方法、进度等方面进展安排的书面方案。写方案需要注意哪些格式呢？以下是为大家收集的物业管理方案10篇，仅供参考，欢迎大家阅读。受XX公司的委托我们根据开展管理效劳工作所需要的工作量，结合本物业公司实际情况，现将有关管理费用开支预算列排如下：一、 设管理员0．5名（含工资福利等）0.5X2500=1250元/月水电工0．5名（含工资福利等）0.5X1800=900元/月二、 保安员7名（含工资福利、装备、培训等）7X1500=10500元/月三、 清洁工2名（含工资、福利、物料损耗等）1200X2=2400元/月四、 清洗水池上水池30立方米X2=60立方米，下水池20X2=40立方米共100立方米7元/立方米/月7X100三3=233元/月五、 市政管道清疏3.8元/户/月共123户3.8X123=467.4元/月六、 抽粪共8组300元/组（一年一次）8X300^12=200元/月七、公共环境灭"四害"费用100元／月100X1=100元/月八、 绿化保养200元／月1X200=200元/月九、 公共设备保养（水泵、浮球、相关开关、机本体、翻新等）1元/户/月按123户算为1X123=123元十、公用楼层开关、灯泡更换等1元/户/月按123户算为1X123=123元十一、低压电房保养费约20元/月十二、办公费用、水电、纸张文具及费等约为150元/月以上支出共16666．40元/月零星维修占总额1％=16666．40X1％=166．66元税费占总额5．7％=16666．40X5．7％=949．99元公司酬金占总额10％=16666．40X10％=1666．64元/月总支出：16666．40＋166．66＋949．99＋1666．64=19449．63元/月注明：1．对大院内的公司将提供有偿效劳，详细见附页。2．室内疏通部分，将为租户做疏通处理。3．对于部分设施修缮，我处将根据详细工程以人工费和材料费的方式进展报价。人工详细费用如下（包材料）：砌单面墙：12~15元/平方米铺瓷片15元/平方米扇灰5元/平方米（包材料）批荡8元／平方米拆装平门50元／平方米排水管更换（自排管）15元／米排污管更换35元／米（假设有部分费用涉及淤泥清运费用那么另行计算）4．因没有维修基金，对于维修规模、金额较大的修缮、维护更换工程由物业所有者负责工程费用或委托我司进展，如：洗外墙、设备更换、房屋构造加固等。广州XX物业管理20xx年1月13日为了贯彻执行《重庆市物业管理》，标准我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。一、组织领导组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）成员：幸坤权（牌楼办事处社区效劳中心主任）骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）陈守元（印盒石社区主任）陈联国（观音岩社区主任）黄东方（万安社区主任）潘中英（太平社区主任）王明（石峰村主任）叶平（大河沟社区主任）周君（搭马桥社区主任）何永凤（袁家墩社区主任）何小燕（牌楼社区主任）领导小组下设办公室在社区效劳中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区效劳站，作为社区基层的物业管理协调机构。二、规划与目标1、小区根据需要与合理原那么，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中根底条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要根底，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与开展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创立国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现标准化的物业管理，以全面提升城市管理水平。三、实施步骤1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进展摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民的根底上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施2、 宣传部署（20xx年9月1日一一9月30日）。对社区物业管理工作发动部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。3、 抓好试点（20xx年10月1日一一10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。4、 推广（20xx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经历在各社区加以推广，试点中的问题和缺乏之处加以修正和改进，在详细实施过程中搞好分类催促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。四、主要措施1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理工作有方案有步骤地推进。3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进展催促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进展表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以批评或组织处理。为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的化、标准化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。按照市农贸市场管理《市农贸市场管理方法》相关，各街道（镇、社区效劳中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监视管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原那么。为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。各街道（镇、社区效劳中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业标准，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建立和升级改造的年度方案，并指导和催促实施；推进展业组织建立、开展行业交流和指导行业自律。（二）区工商局是农贸市场日常监视管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监视实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进展监视管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进展监视管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进展查处。（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进展监视检测，并依法进展监视管理，查处有关违法行为。（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监视检查，并依法查处有关违法行为。（六）区质监分局负责依照计量监视管理的有关规定，对农贸市场的计量进展监视管理，依法查处有关违法行为。（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。（一）各街道（镇、社区效劳中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核方法对所辖农贸市场进展自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核方法，于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核方法报送区商务局市场科。（二）各街道（镇、社区效劳中心）对辖区内的农贸市场进展备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。（三） 根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进展一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进展暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进展季度考核。各街道（镇、社区效劳中心）要充分做好迎市、区检查的各项准备。（四） 在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区效劳中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区效劳中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。为顺利实现康乐里小区创立“北京市物业管理示范住宅小区”的目标，根据北京市考评的有关通知精神，在总结近年来本公司其他创立工作的根底上，结合康乐里小区管理效劳中心工作实际情况，参照《物业管理示范住宅小区标准及评分》拟订本创立实施方案。通过开展创立活动，进一步提高管理水平，提升效劳质量。第一阶段：宣传发动、学习提高、组织落实阶段，2月17-3月31日第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1-4月20日第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21-5月25日第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改方案，5月26-7月5日第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1-7月30日第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1-9月30日成立创立领导小组和工作小组：创立领导小组负责部署和组织开展创立工作，统筹安排，协调一致，创立达标，工作小组负责执行实施。组长：李志平副组长：赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波组长：乐奇波副组长：叶鸿斌（设备组长）、闪志明（环境组长）、陈杨（资料组长）组员：曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。档案负责人：赵刚负责企业的资料收集、管理规程的、迎检资料的编写和相关培训。协助创优资料的、装订、打印等档案负责人：曹雪经营部场所的环境及相关资料的。监管日常事务相关资料和收集。装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的。档案负责人：樊荣章负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的和收集。负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料。档案负责人：王振君档案负责人：何湘赣负责小区日常平安护卫工作、培训及相关资料的，协助完成其它工作。为贯彻按劳分配原那么，标准物业公司职工队伍的管理。建立以岗位绩效奖金制为主要形式的奖金鼓励制度，通过对职工履行岗位职责情况的评估，将其奖金分配构造与实际工作业绩严密结合。调动职工的工作积极性、提高职工的自身素质，推动小区物业管理工作上一个新的台阶。特制定绩效考核制度。1、客观公正、实事求是，考核内容和考核方式公开透明;2、注重实绩、合理量化、综合平衡的原那么;3、谁管理谁考核，并表达权重的原那么。物业公司经理和职工。小区物业司绩效考核，分为经理考核和职工考核。（一）、经理考核内容：经理考核主要从敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习和综合素质等七个方面;1、敬业精神考核热爱本职工作，以本职为“天职”;乐于奉献、勇于创新;干物业、爱物业、专物业、精于物业。2、工作态度考核有强烈的责任感，以身作那么，率先垂范;有积极向上、不怕困难、大胆管理、勇于进取的拼搏精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。3、领导能力考核：有合理组织工作部署，统一协调下属行动的能力;有正确分析、把握问题，提出合理解决方案，做出正确的能力;有把握下属思想动态、鼓励下属工作热情、形成团队凝聚力的能力。4、工作业绩考核：物业管理和工作目标的完成情况;物业公司工作纪律及落实情况;工作受到上级表彰情况。5、遵规守纪考核带头执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;廉洁自律情况。6、理论学习考核：物业管理相关的法律法规及有关的专业知识掌握的情况。7、综合素质考核：。全面考察个人修养和综合素质情况。（二）、职工考核内容：职工考核主要从个人的敬业精神、工作态度，工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作和综合素质等七个方面。1、敬业精神考核：热爱本职,安心工作，乐于奉献;干物业、爱物业、专物业。2、工作态度考核：有强烈的责任感;有积极主动、不怕吃苦、不讲条件、勇于进取的工作精神;有踏踏实实、勤奋努力的工作干劲。3、工作能力考核：熟悉小区根本情况，能够胜任本职工作;善于思考问题、研究问题，独立完成所担负的物业管理效劳工作;能够出色的完成上级交给的各项任务。4、遵规守纪考核：服从领导，令行制止;执行物业公司作息时间情况;履行岗位责任制情况;遵守物业公司各项规章制度情况。5、理论学习考核物业管理相关的法律法规及本职专业知识和工作技能掌握的情况。6、团结协作考核：思想作风正派，处理好同志间关系;工作中不计分内分外，主动配合，密切协作，有良好的群众口碑。7、综合素质考核全面考察个人修养和综合素质情况。1、所有被考评者均采取自我述职、被考评者自我评分、民主测评打分和考核人综合评判打分的方法，在每月的第一周进展上月的绩效考核，并在两个工作日内完成。考核结果在当月内有效。2、考核测评打分方法：、物业公司经理测评打分各局属物业公司经理的考核人为主管局领导。测评打分由三个部分组成：第一部分，被考评者自我评分。填写《经理绩效考核自我评分》，分敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面自我评分;第二部分，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、领导能力、工作态度，工作业绩、遵规守纪、理论学习六个方面，分别给被考评者初评打分;第三部分，考核人综合评判打分。由主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。最终成绩二自我评分X20%+民主测评分X30%+考核人综合打分X50%、职工测评打分,各局属物业公司职工的考核人为各物业公司经理和主管局领导。测评打分由三个部分组成：第一部分，被考评者自我评分。填写《职工绩效考核自我评分》，分敬业精神、工作态度，工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面自我评分;)第二部分，民主测评初评打分。由本小区全体职工从敬业精神、工作态度、工作能力、遵规守纪、理论学习、团结协作六个方面，分别给被考评者初评打分;第三部分，考核人综合评判打分。由本小区物业公司经理和主管局领导给被考评者的综合素质评判打分。j最终成绩二自我评分X20%+民主测评分X30%+考核人综合打分三2X50%3、 考核监视。局考绩督察组派员参加各局属物业公司的绩效考核，并对其进展监视。4、 试用期职工和临时工不参加绩效考核。1、 A级（优秀级）：90分——100分，上月根本奖金加权10%;2、 B级（良好级）：80分一一90（不含）分，上月根本奖金加权5%;3、 C级（合格级）：60分——80（不含）分，上月根本奖金加权0%;4、 D级（不合格级）：60（不含）分以下。.局属各物业公司，分别实行全员（本局干部职工）年度根本奖金一次性承包制度。绩效考核成绩与奖金直接挂钩，作为被考核人下一个月奖金分配的决定因素。1、 绩效考核成绩为A级者，上月奖金分配：月奖金=［绩效考核最终成绩%+奖金加权（10%）］X根本奖金。2、 绩效考核成绩为B级者，上月奖金分配：月奖金=［绩效考核最终成绩%+奖金加权（5%）］X根本奖金。3、 绩效考核成绩为C级者，上月奖金分配：月奖金=［绩效考核最终成绩%+奖金加权（0%）］X根本奖金。4、绩效考核成绩为D级者，上月不计发奖金。并待岗学习一个月，待岗期间也不计发奖金。5、全年度累计12个A者，年终奖励1000元1、各小区物业经理要认真组织，绩效考核必须公正、公平、认真、负责。考核人不负责任或利用职务之便考核不公正者，一经发现，除单位重新考核外，将依据情节轻重，给予考核人扣发一个月奖金直至撤职处理。）2、每位职工在民主测评打分时，要做到实事求是、客观、公正，慎重打分。凡在考核中结伙串联作弊者，一经查实，将给予扣发一个月奖金直至下岗处理3、绩效考核工作必须在规定的时间内按时完成。凡未在当月的第一周内完成绩效考核的小区，将给予扣发经理当月根本奖金20%的处理。第一章工程物业管理理念一、恒大名都工程概况“恒大名都”南昌市东北，临近市高新开发区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套齐全。工程总占地289亩，总建筑面积421152平方米，共13幢高层住宅，3幢酒店式公寓，1幢高层写字楼，共分三期开发。一期有5栋27层的高层，面积区间从80平方米到160平方米，主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、平安”为中心原那么，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生平安、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件，创造独具特色的整体景观和空间秩序，塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。恒大名都有超过5200平方米的五星级会所，各项配套设施齐全。恒大名都由全国一级资质的金碧物业为您提供国际水准的英式管家贴心效劳。1、工程优势：13大精品优势，铸造古城奢装生态人居(2)坐拥浐灞咽喉门户，尊享世界生态人居276441万欧陆古典主义，建筑古城稀缺人居法式园林设计理念，沿袭欧陆醇正风情欧陆新古典主义理念，演绎古城人居新标准35500欧陆皇家园林，3000阔景中央内湖7144tf殿堂级湖畔会所，国际标准星级配套户型面积从60tf一房到180tf跃层，产品类型丰富；五明式设计，阳光通透满屋名牌9A精装国际品牌携手名都，打造高性价比人居恒大地产精品领航中国十强6纵12横路网相织，咫尺都市生活圈位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面276441平米，小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率到达45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。2、区域的配套环境从城市配套设施来看，相对于名都其他城区，城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台，加之长乐路商圈的崛起，也使得区域的配套日趋完善，在充分满足区域内居民的日常生活需求外，也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。教育——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布工程周边区域。商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈，包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。二、管理效劳理念及管理思路按设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：恒大名都住宅小区是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、效劳需求及主动参与社区建立的愿望。我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建立社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进展约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：1、倡导“天天让您满意”的效劳理念：我们秉持“实施科学管理，持续改进效劳，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理效劳方式。每一项效劳作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以到达省时、高效的效劳准那么。我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理效劳费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。2、营建“事业至真，生活至爱”的文化效劳理念社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建立的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化气氛，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展安康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、安康家居”等五大主题来组织、筹划社区活动，努力把恒大名都高尚住宅小区创立为精神文明建立的窗口。3、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建立，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的.居住需要。在环境文化气氛营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。科学技术的开展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对效劳的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的鼓励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式“恒大名都”，是专为有识之士和南昌市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建立、楼盘销售到物业管理环节，恒大名都高尚住宅小区未来的“XXX”小区，位于“国家4A级旅游度假区”一一位于一－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办效劳区等，其中公寓面积Xtf；商铺面积Xtf；地下停车场Xm?地上停车场Xm?车库X个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、平安。高档的小区应该有高档的物业管理效劳来表达小区的价值，从而确保小区保值、增值°xxxx公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业工程的管理工作。现已管理物业面积达X多万其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经历，专业化的管理队伍，使XXX小区更增魅力，更上档次。通过全方位的效劳，提高小区的知名度，使XXX真正到达增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司效劳宗旨是以人为本、标准管理、追求创新、至诚效劳。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于效劳之中，为业户推出完善的管理效劳，为企业打造物业品牌。第二章物业管理要点♦运用持续开展的战略，确保物业的保值与增值；♦人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理效劳的信誉；♦结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低本钱，全心全意为业户效劳；♦采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：平安第一，不断满足业户日益增长的对效劳的需求，打造物业管理精品。最终到达经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际效劳管理中，公司将抓住以下三个重点：1、完善效劳、诚信待人。物业管理是以效劳为主的行业，为此我们将在今后的效劳工作中，充分表达我们的效劳宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原那么和效劳周到的效劳理念，为业户提供全方位、高品质的优质效劳，并将日常效劳严密融合于管理之中，与业户建立良好的效劳关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、满意的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经历告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况到达最正确，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。3、平安、消防真抓实干为确保业户的生命、财产的平安，我们主张以切合实际的人员防范为主，严密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在常年平安的条件下为业户效劳。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理平安操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。公司本着效劳第一，以人为本，在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与效劳，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。公司将通过良好的物业管理，使“XXX”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。一、公司追求目标：♦房屋建筑的完好率到达98%以上；♦报修及时率到达100%;♦清洁管理无盲点；设备设施完好率到达98%以上；小区路灯完好率到达100%；管理区域内不发生重大平安与火灾责任事故；有效投诉处理率100%；效劳满意率达95%以上；绿化完好率到达98%以上；道路完好率到达98%；各类管理人员岗前岗中培训100%；♦无效劳平安事故发生。二、主要措施完善各项管理制度和管理规定；所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；管理人员及效劳人员上岗要佩带标志，标准制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；建立各种资料档案、报修、养护记录；各种收费工程、标准公开，合理收费；制定大、中修年度方案，并负责实施；制定并组织员工培训方案的实施；结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。遵循效劳第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的效劳，为业户创造美丽温馨的家园。三、组织运行机制：1、建立监视机制；2、建立信息反响及处理机制；3、制定工作流程、各项管理效劳工程的长远方案和短期方案；4、管理人员的培训管理；5、增强效劳意识，量化管理及标准运作；6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。四、物业管理制度1、管理处经理职责；2、管理人员岗位职责；3、作业人员岗位职责；4、员工培训；5、管理处运作管理工作规程；6、人事管理及员工培训、考核制度；五、管理处运作管理规程1、内部运作管理方法2、小区秩序管理；3、清洁管理；4、绿化管理；5、消防弱电设备设施管理；6、供配电设备管理；7、给排水设备管理；8、共用设施和共用场地管理；9、平安操作规程；10、特约效劳管理规定。（以上各种规定及制度略）第三章拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理效劳，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求到达降低管理本钱、提供优质效劳的目的。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，统一，责权清楚，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的开展留下充足的空间。1、办公室（1） 负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储藏人才。（2） 负责收集、和保存物业管理公司筹备、建立和开展的资料及人事档案管理。（3） 负责内部运行工作的综合协调。（4） 负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。（5） 总经理指派的其它工作。2、保洁部1）负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。（2） 负责小区内的垃圾清运工作。（3） 上级领导交办的其它工作。3、设备维修部（1） 负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2） 负责物业机电设备的日常维修保养工作。（3） 制定长期和日常的维修保养方案并付诸实施。（4） 上级领导指派的其它工作。4、绿化部（1） 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。（2） 负责小区内的园景设施的养护工作。（3） 上级领导指派的其它工作。5、秩序管理部（1） 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2） 建立健全、制定物业的各项平安规章制度。（3） 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。（4） 负责小区应急处理的抢救工作。（5） 上级领导交办的其它工作。6、接待部（1） 负责日常业户来访接待工作。（2） 负责业户档案的建立和管理工作。（3） 负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。（4） 配合办公室开展员工培训工作。（5） 上级领导指派的其它工作。

二、物业管理岗位编制及管理架构XXX物业管理物业管理办公室业户接待主管设备维修主管保洁主管绿化主管秩序管理主管业户接待员设备维修工保洁员绿化工秩序管理员备注：根据小区概况，以上岗位编制X人。其中，绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原那么上不设闲岗、不留闲人，一人多岗，精简高效。第四章物业管理人员培训一、 新员工上岗培训根据物业管理思想，为打造物业管理精品，对新员工上岗进展工作培训。1、 新员工上岗培训期为180天。2、 培训内容包括：物业管理概述，小区物业管理流程，物业管理效劳理念，专业效劳技能与技巧、投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、 在岗员工循环培训1、 通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后的专题培训。2、 每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经历。3、上岗循环培训的考核方法。在实际工作当中，业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的根底。并通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，到达优化管理的目的。1、房屋共用部位、共用设施设备的维护（1）房屋A。房屋完好率达98%以上；B。房屋零修、急修及时率92%以上；C。房屋零修工程合格率98%以上；D。外观良好、整洁、无缺损现象；E。房屋装修贴合管理规定。（2） 协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。（3） 环卫设施完好无损。（4） 道路畅通，路面平整。（5） 消防设施完好无损，可随时启用。2、平安护卫（1） 主出入口设有值班室，并实行24小时值班；（2） 平安护卫人员24小时巡查；（3） 小区24小时监控；（4） 交通、车辆管理有序；A、 机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。B、 机动车辆按序停放。（5） 危及用户平安处，设有明显的标志并制定防范措施；（6） 有应急处理方案、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。（7） 小区内无重大火灾、刑事和交通事故。3、绿化与环境卫生（1）绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；（3）修剪及时，整齐美观；（4）绿化品味高，有较高欣赏价值；（5）小区内全方位持续清洁；（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患；（8）环卫设施整洁；（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；（10）噪音等贴合环境标准。4、收费管理（1）效劳人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区；（3）建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布效劳费收支状况；（4）模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费工程、提高收费标准等乱收费行为；（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；（6）业主意见反响满意率90%以上。5、相关条件（1）硬件环境A、 小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象；B、 小区楼宇、建筑等各类标识明显；C、 供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全；D、 停车场分类（汽车、摩托车、自行车可分别存放）；E、 有集中监控设备；F、 有生活效劳配套设施；G、 有教育、文体活动及商务效劳设施；1、 便民效劳（部分收费）（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办缴纳电费；（12）代办缴纳费；（13）代办开户；（14）代办有线电视开户；2、 商务效劳（部分收费）（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）代订车、船、机票；（3）中英文打字、；（4）留言效劳；3、 社区娱乐、文化活动效劳（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；（7）义务效劳活动。1、企业须持有物业管理企业资质证书；2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；3、人员培训，持证上岗；（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；（2）档案管理标准，资料齐全；（3）用心使用新技术，广泛使用计算机管理。1、严禁改动和损坏原有的构造、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否那么，乙方应负责恢复原状；2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，防止不平安的隐患；3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过10毫米，假设由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物；2、 贴磁砖时不得污损外墙，假设出现该状况时要立即清洗干净；3、 严禁改动入户门、门套；4、 严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门；5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以防止将来因渗水引起质变。1、 严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；2、 假设将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修；3、 处理好排污口、地漏及周围防水，防止渗漏水；4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置；2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，防止不平安因素存在；3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井；4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修；5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，防止渗水；6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。智能设施及管线：严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座；2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一；3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。1、物业地域范围开阔，封闭性交强2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及效劳的管理。1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于工程区域内具有公共及社会性质的工作，其对详细的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁效劳的要求不同，分开管理有利于降低物业管理本钱，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进展分包处理。2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的效劳体系。1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；2、对市政道路的保洁；3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？4、24小时水电维修；5、对业主生活垃圾的定时清运；6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；7、工程范围内绿化的种植与养护；8、业主能源费用的代收代缴；9、定期花木杀虫及灭鼠；10、暂住证等社区性证明的办理；11、业主院落档案的管理。1、管家的效劳，是指由管家负责，带着包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的效劳，针对玉河工程提出的管家式效劳，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的效劳，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。2、管家式的效劳建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的效劳要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的效劳