《物业服务手册》

物业服务手册序言尊敬的业主 /住户：为了方便阁下进一步了解的物业管理服务运作情况，我公司特编制《物业服务手册》，以供参考。该手册根据《业主临时公约》而制定，特将一切有关阁下权利、义务以及各种服务与设施之使用予以说明，敬请详细参阅！谢谢。目 录一社区管理 5.1停车场1.1专业管理 5.2水、电、空调供应1.2投诉与建议 5.3电话系统二入住及迁出事项 5.4消防、保安监控系统2.1入住手续5.5绿化2.2迁出手续 六社区其他服务三缴费事项 6.1清洁服务3.1管理费 6.2维修服务3.2管理费的缴付 6.3邮政服务3.3其他费用 6.4特约服务3.4缴费方式 七社区规定四装修管理 7.1注意事项4.1装修手续 7.2消防事项4.2装修公司 7.3保安事项五社区内设施及设备 八保险事项九意外事件 9.4治安事件9.1火警 十常用电话9.2停电 结束语9.3水浸一、社区管理1．1专业管理物业公司名称： 物业公司山东汉邦置业有限公司聘请 物业公司对本项目进行全方位的物业服务。我公司为华融国际项目设立项目物业管理处，将接受委托，提供服务，兑现承诺，为住户营造安全、舒适、优美的生活空间。物业公司服务范围概括：物业公司根据《业主临时公约》（以下简称公约）所赋予的权利义务将负责社区内所有公共区域、物业结构、机电系统、绿化和其他公共设施及设备的保养、维修和管理。物业管理处部门设置：行政人事部、客户服务部、工程部、保安部、财务部。办公时间：为方便业主 /住户，物业公司在物业设接待中心实行小时办公。1．2投诉与建议任何人士均可以任何正当的方式合理地向物业管理处接待中心提出有关的投诉或建议。投诉电话：请阁下告之姓名及联络方式， 以方便我们及时地采取相应行动及回复。二、入住及迁出事项当您准备搬入或搬出时，物业公司会为您提供如下细致、周到的服务，请阅：2．1入住手续业主在收到销售部发出的《验房通知单》后即可前来办理入住手续。办理入住手续请与接待中心联系，并须持有：1）《验房通知单》2）业主的身份证明及其同住人的身份证及其两张一寸免冠照片。3）代理人需持有由业主签署的委托书和业主的身份证。同时应完成以下手续：1）交付首期物业管理费。2）请与接待中心联系钥匙等有关事项。（3）如果要进行房屋装修，须到接待中心办理装修申请。 （详见4.1）4）如果需要，请接待中心联系停车位租用事宜，停车证将在签订租用协议并交付费用后发放。注意：A、遗漏工程客户如发现单位内有任何遗漏工程，须于48小时内告知物业公司，物业公司将会与承建商联系，尽速安排修理工作，逾期者则视同住户已确认其单元之设备及装修。B、往户登记住户须填写《住户紧急联络表》，并存于物业公司，以便紧急情况时可与住户联系。C、入住须知住户入住前须提前48小时能知物业公司，以便安排人手和车位供用户使用等。D、大件物品及家具运输提前通知物业公司，做好充足准备，以减少对其他住户的影响。2．2迁出手续业主欲转让其拥有产权的房屋，须在规定的期限内书面通知接待中心并写明新业主的基本情况。在迁出之前须将转让合同的副本和新业主签署的承诺业主临时公约的承诺书一并交至客服部。 在上述文件齐备后，方可办理。同时，所有业主的权利和责任亦由新业主承担，否则原业主仍需负责该房屋的管理费用以及其责任和义务。三、缴费事项物业公司所收每项费用都按政府和本行业的相应法规和规章收取，也可以说取之于您，更用之于您，请您详阅如下：3．1管理费管理费根据每年度的管理开支预算而确定，计有管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化费，清洁卫生费， 保安费，办公费，固定资产折旧， 利润，法定税费。管理费金额将根据实际运行支出， 收支情况每季度向业主住户公布一次。3．2管理费的缴付管理费为上期缴付，并于每年 1月15日之前完成。若每年 1月日以后，物业公司仍未收到该等款项，我们就会根据《公约》规定，加收该款项的滞纳金；逾期30天仍未缴纳，我们将根据《公约》、及与业主/住户签订的《物业服务合同》停止对该户的一切服务，并采取适当的法律行动予以追讨，这样做也是从全体业主 /住户的利益出发的。3．3其他费用所有其他费用， 如特约服务费、零修费等，须于规定的缴费期内交付。若超出缴费期七日，物业公司仍未收到该款项，所有有偿供应与服务将暂停，直至缴清，并有权加收该等款项的滞纳金，当然我们不愿意发生此类情况。交费地点：财务部3．4缴费方式缴费可以通过如下方法：国内银行转帐、现金缴付。物业公司开户行：账号：使用外币支付费用时，以中国人民银行当日公布的人民币兑换外币汇率执行。四、装修管理我们对各业主 /住户所进行的房屋装修从最初装修公司资质的审核，装修进行过程中的管理监督， 到最后的竣工验收都是有严格规范的。物业公司之所以这样提供服务，因为当任何一户装修出现违章，如私改公共管线、水、电、气等都可能引起整栋楼该供应系统出现故障，再如私改内部房间布局、破坏承重墙，破坏楼的整体结构受力，一旦遭遇地震等自然外力， 楼的设计抗震系数便会大大降低， 甚至出现险情，同时也会影响大楼的使用寿命，缩短使用年限，从而不可避免的使您所购置的物业升值条件受到限制。 基于这些原因， 也为了不给您和您的邻居留下其他装修隐患， 当您聘请的施工人员装修可能未按已审核的方案和规定进行施工时， 就要请您协助我们对这种行为进行纠正。物业公司在此问题上完全是出于对全体业主 /住户切身利益的考虑来安排的工作，请您配合做到如下：4．1

装修手续业主/住户在入住手续办理完毕后，如需对其房屋进行装修，可与工程部联系，索取装修申请表并完成以下手续：1）选择符合条件的装修公司。2）将《装修申请表》连同装修设计方案和施工图交物业公司工程部审批。3）审批合格后，选定的装修公司应与工程部联系，办理施工前的手续：如签订装修协议书、交付装修押金和装修管理服务费、装修人员登记办证、签订防火安全协议等。4．2装修公司为保证装修工程的质量，业主/住户在委托前应认真审查装修公司的资质。装修公司若经业主/住户同意亦可承接装修工程，但须首先完成：1）向工程部提供合法的装修资质证明，营业执照复印件，同时办理登记手续。2）送审装修方案及图纸。3）缴纳装修押金和装修管理费等。4）办理装修人员临时出入证，并对装修人员进行遵守施工规则的教育。五、社区设施、设备为了使业主/住户生活丰富多彩，物业公司在社区内提供了多项服务及相当完善的娱乐设施和便民服务，详阅后，便知是想您所想，急您所急。如您需物业公司提供尚未提供的服务内容， 请您随时提出。5．1停车场为了方便业主 /住户，社区内设有公共停车场。（1）机动汽车如果业主/住户有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（2）摩托车如果业主 /住户如有需要可与客服部接待中心联系，签订《车位租用协议》并选定车位，缴付首期，至少一个月的租金或管理费用，领取车证，然后可于起租日开始使用该车位，并按月缴纳管理费。（3）自行车为了维护社区的公共秩序，业主 /住户的自行车应放在自家庭院内，请不要放在公共区域内。（4）货车入园业主/住户运送商品的车辆，进入社区须遵守保安员或管理人员的指挥。如该通道车辆挤塞，保安员或管理人员可以暂时禁止车辆进入。（5）停车场管理所有使用停车场的业主/住户，须严格遵守并服从管理人员的指挥，细则请参阅《停车场管理规定》。5．2水、电、空调供应1）华融国际具有完善的给、排水系统：供水系统由冷水、中水两部分组成，为业主/住户提供24小时生活用水供应；排水系统采用大口径下水管道。与大市政相衔接，组成了供水充足、排水流畅的给排水系统。物业公司为保证供水的水质和排水通畅，会定期检查维护。2）社区内有自管高压变电站，每个变电站均是双路供电系统，受到物业公司的严格看管，为社区供电提供了可靠保证。3）为给业主/住户提供舒适的生活环境，室内设有小型中央空调系统，该系统由制冷主机、风机盘管、管道、控制系统等组成。各房间温度可以独立设定，换热效率高，运行可靠，制造商或供货商会定期为您清理该系统 （保修期外收费），以保证运转正常。5．3电话系统社区拥有装机容量大、设备先进的交换机系统，采用优质高速率传输线为业主/住户上网提供了极大的便利。当您的线路出现故障时，可以直接拨通电话局障碍台或告知物业公司帮助您解决。5．4消防、保安监控系统为了保证业主 /住户的安全，社区内配备先进的保安监控系统，保安监控中心通过设在各地方的摄像头对社区内的公共区域内进行24小时不间断地监控。进入小区的业主 /住户将通过磁卡进行识别，确保安全。如您的磁卡遗失，请速通知接待中心补办。5．6绿化社区内的园林设计高雅，施工专业，绿化面积大，四季景观常新，树木错落有致，绿草荫荫，烘托出特有的高尚气息。保修期外物业公司将设专业技术人员对绿地进行养护。六、社区其他服务为使社区公共区域内任何一处都干净整洁，设施设备完好无损，物业公司特为您提供了细致的保洁服务和到位的日常维修服务：6．1清洁服务物业公司委托专业清洁人员负责保持公共区域的清洁，但仍有赖于全体业主/住户通力合作，才能确保社区清洁。业主/住户房间内部的清洁可按业主 /住户要求由物业公司提供上门服务。为管理和安全起见，业主 /住户不应聘用无资质的其他清洁承包商或非正规渠道来的工人入园。有关委托清洁事宜可与客服部接待中心联系。各业主/住户应将其室内的生活垃圾用袋装妥，放置在物业公司指定的位置，清洁人员每天按时清理，切勿将垃圾废物堆放在社区的其它地方。处理大型垃圾请与物业公司接待中心联系， 将派清洁人员上门收取。6．2维修服务除因人为造成的损毁外，公用部位、公用设施设备的维修保养均由物业公司负责，物业公司亦定期检查社区的其它设备。在收楼前，应详细查点房屋内设施、设备，如发现不妥之处，须在交验前提出。在保修期到来前，物业公司会公告各位业主/住户，如有问题均由房屋施工公司负责维修（业主/住户自行装修部分除外）。保修期过后由物业公司为业主 /住户提供有偿服务。所有业主 /住户在使用中一旦发现其房屋有任何损坏，应立即报修，供电系统、给、排水系统、燃气、共用天线等不得擅自更改或拆装。物业公司特设工程维修人员提供24小时有偿维修服务，有关事宜请与物业公司接待中心联系。6．3

邮政服务在每户庭院内设有信报箱，重要信件须由业主负责联系订阅报刊等事宜等。

/住户签收，我们6．4

特约服务为方便业主 /住户生活，接待中心负责联系提供各种特约服务。七、社区规定7．1注意事项1）未经物业公司书面许可，住户不得在房屋外观、公共地方，甚至屋外安装个别铁闸、檐篷、天线等，同时不得进行任何结构性的加建或更改工程。2）保持社区内公共区域的清洁，不得乱扔乱倒垃圾及废弃物品。3）维护社区内宁静的环境，不得在公共区域大声喧哗、吵闹、播放或弹奏音乐及制造扰人的噪音，不得对社区内其他业主/住户造成干扰。4）不得放置任何物品于公共区域，若经发现，物业公司有权予以清理，并无须事先请示物主，且由物主负责清理费用。5）不得在房屋内存放汽油等易燃易爆危险品。6）有义务维护正常的居住秩序。7）在社区内饲养动物、宠物应遵照市相关规定。8）不得将物品放置公用部位，室内放置较重物品须考虑楼板荷载。9）为保持环境清洁，不得在其门前或公共区域摆设神位及燃点香烛。10）不得在社区内（其房屋户门之外）张贴或展示广告、海报、通告、标牌等任何物品。11）不得在公共区域住宿、洗烫、晾晒衣物或其他物品。12）住户不得在公共走廊或门前摆放自行车或鞋袜等。13）不得在社区内进行各种形式的拍卖或兜售、散发任何手册或物品。14）禁止在园区内洗车、修车。15）珍爱社区内的一草一木，不得随意攀折花草树木、侵占社区内的绿地、破坏绿地景观。16）为维护社区内宁静祥和的居住环境，任何人士或机构如要在社区内录像、录音、放送音乐/录像或做任何推广与商业性活动，必须首先与物业公司接待中心联系，获同意后方可进行。7．2消防事项请熟悉社区内外的地理环境、熟悉灭火设备的位置及一般使用方法，并注意以下几点：（1）不要在非吸烟区域内吸烟， 在吸烟区内吸烟时， 应处理好烟蒂和火柴。2）切勿令电荷过量或在同一插座上接驳多样电器，熟悉电源总闸位置，如遇火警，即刻关闭。3）定期检查、维修电器设备、电线等。4）室内不要存放易燃易爆及其它危险物品。5）保持屋内楼道、楼梯及任何通道在任何时候都畅通无阻，保持防火门经常关闭。6）火柴及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。7）如嗅到易燃物品气味时，切勿触动任何电器开关（包括电话、门铃、电动玩具等）及燃气开关，小心打开所有门窗，让空气流通，然后离开现场，并尽快通知保安部。8）除救火外，切勿使用消防水喉及其他消防设备做其他用途。9）物业公司将不定期组织消防演习和防火安全检查，此等事项将事先在告示板上予以通知。7．3保安事项社区每天 24小时均有保安人员于公共区域巡逻。各房屋内部的安全由业主/住户自行负责，请配合保安人员工作，以保障所有入住业主/住户的安全，并请注意以下几点：1）室内无人时，请锁好门窗。2）访客进入社区请主动出示有效证件，并登记签名。如拒绝登记，保安人员有权阻止其入内。离开时请通知保安人员，以便管理。3）若发现任何可疑人和物，请在保证自身安全的情况下，立即通知保安人员或其他管理人员。4）携出大件物品及搬运货物出社区，请到接待中心开据《物品搬出通行证》。5）如遇紧急情况，请立即通知保安人员，以便处理。各业主/住户如需在其房屋范围内，自行聘用专职保安人员，须事先向物业公司做书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单位名称等。若获批准须保证该等人员不得穿着制服在社区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。八、保险事项物业公司已为社区的公共设施、设备购置保险，有关保险费将从管理费中支付。各业主/住户若认为有需要，可以自行为其房屋的室内装置购买保险。各业主/住户不得做出与《公约》相违而导致社区的保险成为无效，或令该保险的保金提高的行为，如有此类事情发生，违约业主户对因此产生的所有开支及损失负责。

/住九、意外事件9．1火警1）发现火情时，请保持冷静，击碎最近的火警玻璃按钮，使警铃发出声响。2）在保证不危及自身安全的情况下，用最近的灭火器设备扑灭火苗，注意不要用水扑灭电器上的火苗。3）关闭电源总闸及煤气闸。