【长租公寓“租金贷”法律问题研究6500字（论文）】

PAGE长租公寓“租金贷”法律问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u12835一、引言 124788（一）长租公寓租金贷概念界定 2157161.长租公寓 2321862.租金贷 219159（二）长租公寓资金贷涉及的法律关系 218584（三）长租公寓租金贷的风险特征 3127311.客观性 3230562.不确定性 3217663.隐藏性 327315二、长租公寓“租金贷”基本理论概述 311951（一）劳动分工理论 318846（二）交易成本理论 38797三、长租公寓“租金贷”产生的法律问题 416622（一）中介机构的越位与缺场 414971（二）告知职责与民事欺诈 47942（三）监管机构及时性不足 419199四、长租公寓“租金贷”法律问题建议 54787（一）加强中介管理 53949（二）明确监管职责 514765（三）重视资金监管 517877结束语 631764参考文献： 6一、引言党在十九大上提出了房住不炒的政策以及租售同权。在居高不下的房价压力之下，中国房地产市场实发展租赁市场被视为缓解购房压力的重要手段。政府鼓励更多人通过完善租赁“权益”解决住房需求，以此达到遏制房价上涨的目标。随着一系列激励政策的出台，长租公寓作为一种新型的住房租赁方式得到了快速发展。到2015年，众多投资者加入了“蓝海”。但在一些长租公寓试点案例中，资金管理困难、利润缓慢下滑已成为公寓开发的普遍现象。租金贷便是其中问题十分严重的一个部分。在实践中，运营商往往以各种优惠方式诱使承租人签订免息合同。由于本合同项下的网贷机构将向出租人支付一年的性生活租金，出租人按月或按季度向出租人支付租金。以长租的形式，将大量资金存入公寓，形成了不安全的资金池。此时长租公寓租金贷的法律问题研究则变得十分必要了。（一）长租公寓租金贷概念界定1.长租公寓在中国，长租公寓也被称为单身公寓或普通白领公寓，是一种新生事物，但是它们在国外早已实践。具体来说，是指公寓经营者通过各种手段进行房屋募集资然后通过统一装修、配置家电、家具等方式，形成统一的单间出租和小区出租，运营商在这个过程当中充当物业的角色。与短租公寓相比，租期不少于六个月，而租期为一年。公寓可以根据不同的标准分为不同的类别。不同背景的运营商可以分为互联网、房地产开发商、中介机构和酒店式公寓。项目分布不同，有的长租公寓会集中在某一个小区当中，有的则是分散在城市的各个角落当中。不同的资金来源可分为社会资本背景和国家资本背景。长租公寓有多种不同的商业模式。分布集中的长租公寓我们也称为重资产的长租公寓，这是因为集中的地理位置能够使得运营商对房源进行统一的管理和分配以及统一的物业管理，还有一定的社交、娱乐、健身等年轻人喜爱的相关设施。相比之下，分散式公寓的门槛相对较低，因为大多数房主买房，主要经营者是中介。与业主签订资产管理服务合同后，业主将分散在各地统一的房屋中，承租人通过长租寻找合适的房屋。匹配成功后，双方将租赁的公寓出租给承租人。承租人与租赁公寓承租人同时与第三方金融机构签订房屋租赁合同和贷款合同，若承租人按月分期偿还贷款，第三方金融机构应以按约定向有关经营机构租用一年，经营机构应每季度向业主支付一年或一个月的费用。承租人支付租金的义务最初转化为向网贷机构分期付款的义务。2.租金贷“租金贷”是指承租人在租赁期内与第三方金融机构签订的贷款合同、房屋租赁合同，租金由第三方金融机构支付，然后承租人按贷款合同按月偿还贷款机构的贷款的一种模式。市场需求的庞大使得这种快捷、低成本的方式深受年轻人的喜爱。年轻人由于经济压力比较大，十分乐意接受这种作为一种新型、便捷、低成本的生活方式。但由于长租公寓资金池监测的缺席，各个长租公寓纷纷出现爆雷。当暴雷出现的时候，第一时间受到到侵害的就是作为租赁者的年轻人。这所引发的问题将对金融系统以及社会稳定造成十分重大的冲击。因此，对其进行法律探究十分必要。（二）长租公寓资金贷涉及的法律关系传统的房屋租赁关系最多只有三方。一种是直接由业主和承租人组成的房屋租赁的法律关系。即承租人与业主直接联系，自主约定支付方式、租赁时间等租赁条款。另一个是加入一方中介。中介为双方匹配客户匹配房源拟定合同并收取一定比例的中介费。但长租公寓加入了第四方，即贷款方，这主要是由于承租方金钱不足和出租方和贷款机构协定而出现的，并且在通常情况下，涉及到租金贷一般出现的四方为房东、房屋运营、租客、贷款机构，在这当中会产生两组法律关系。首先是租赁合同的法律关系。这里的租赁主要指的是两个环节。首先是房东将自己的房子在一定时期内租给运营商，这个时候他们会签订时间较长的房屋租赁合同和委托书，在签订之后将自己的房子交给运营商进行管理，自己指收取每年的租赁费用。另外一方面，运营商再和有租房需求的租客签订租赁合同，租客签订合同获得一定时间内的居住权，而运营商则根据合同获得这个时期内的收入。之后便是，贷款合同的法律关系。其次是贷款合同关系。出租公寓、承租人和第三方贷款机构是贷款合同的三方。租客签署贷款合同用来付公寓的费用，自己再采用分期的形式进行还款。然而，在实际签署过程当中，房屋租赁合同往往包括承租人委托以自己名义进行的贷款条例。在这个过程当中，承租大很大程度上是被迫而非自愿签署条款的。但这个时候，由于已经支付了一定金额的定金，大多数的租客依旧会选择继续下去，否则就会在时间花费以及金钱花费中感觉到不值得，而运营商和贷款机构也是应用这个登门槛效应来对租客进行束缚。（三）长租公寓租金贷的风险特征1.客观性长租公寓租金贷风险是客观存在的，并不受人力的控制。不论和其相关的贷款机构有多么资质正规，运营商的资金背景有多么的雄厚，这些风险并不会就此不存在。例如，运营商资金断裂、金融机构提高利息。2.不确定性贷款风险是各种不确定因素的产物。这里的不确定性包括三个方面：风险发生时间的不确定性、风险发生方式的不确定性和结果的不确定性。没有人能够知道长租公寓何时暴雷。3.隐藏性贷款风险经常发生，损失可能不会立即出现，但会被掩盖。这种掩盖在很大程度上会对让信息不对称的租客和房东受到伤害。房东没有收到租金收回房子，租客付钱却没有别的地方可以居住。二、长租公寓“租金贷”基本理论概述（一）劳动分工理论亚当·斯密提出分工理论，指出各个小企业在组织经济活动中，分工实质上是分解生产环节，提高工人的职业技能和工作效率的举措。马歇尔在亚当斯密的基础上提出了“外部性”分工原则，认为企业之间存在分工和相互依存，指出分工可以提高生产效率，提升企业价值。根据分工理论，分工可以有效提高劳动生产率。其次，专业的人才可以避免不必要的能源浪费，提高产品质量。三是有利于创新，促进整个行业的发展。在长租公寓发展中，通过对上下游产业链的分工，将企业划分为生产的各个环节，聚焦具有绝对优势的环节，充分发挥其特长，实现高度专业化。（二）交易成本理论交易成本理论（TCT）是科斯首先提出的理论。指出人们通过合作达到一定目标的交易成本，人类理性的局限性、不确定性、复杂性和投机性都会产生交易成本。该理论具有三个主要特点。首先，商品或资产的具体性质是流动性的，一旦双方签订合同，资产和投资的成本就无法收回或转移。其次，由于合作过程中的不确定性风险，交易双方往往通过合同保护自身利益，增加了交易成本。第三，交易频率与交易成本成正比。每笔交易都会产生议价和监管成本，这些成本通常被企业通过各种经济手段以降低成本。例如，租金贷中将贷款事项写在租赁合同中。三、长租公寓“租金贷”产生的法律问题（一）中介机构的越位与缺场到目前为止，在长租公寓模式中处于居间位置的中介机构的性质一直很难被界定。中介机构既是房屋租赁合同中存在的一方，又是房屋贷款合同当中存在的一方。既为租客提供信息服务，还承担贷款服务，既是贷款人也是中间人，两个身份的重复让中介已经超出了传统信息提供商的范畴。因此，这个居间人的身份到底如何界定是一个难点。在这里我们来进行一定程度的探讨，房东与运营商及中介之间存在的租赁关系，中介和租客即为转租关系，此时，通过贷款所获得的金额则可以被认定为中介的营业收入。如果房东和运营商签署的是委托资产运营的合同，居间服务在此时只能够承担代收租金等相关法律权益，客户的贷款金额这个时候应该打给房东，这个时候如果局域中间位置的中介截留了这部分资产则属于违法行为。这个时候参杂在里面的不光光有租赁关系，还有复杂的接待问题，如果没有没有对此进行明确的法律规定，十分容易出现相同案例不同判法的情况这将对法律公信力造成一定程度的损害。而在显示情况当中，法院进行案件判定的时候一定会将《合同法》中的相关条例作为判断依据，没有明确定义标准的情况下，合同效力和责任也以为着不够明确。（二）告知职责与民事欺诈《合同法》第424条规定，中间合同是中间人与委托人签订的合同，中间人应当向委托人提供有利于订立业务合同的机会或者媒体服务，委托人应当按照约定向中间人支付一定报酬。《合同法》第426条规定，如果合同的签署是由于居间人的努力及其提供的媒介服务，则所有参与合同的各方按平均分摊的方式一起支付居间人的酬劳。这就是说，不论在何种情况，交易由提供相应服务的中介公司促成。合同双方接受中介部门的服务，双方应平等分担相应的服务成本。然而，在租赁市场上，由于房源的稀缺性，大多数中介会承诺房东不收取相关部分的中介费，对于租户来说，他们必须支付更多的费用和成本才能租到房子，这违反了民法的平等精神。此外，事实上，一些中介公司在向租户宣传时，故意隐瞒中介费和分期贷款。只有租户决定出租房产，甚至签订合同，这就是说，在通知承租人影响合同订立的重要信息之前，承租人就失去了拒绝“租约”的第一次机会。然而，在现实生活中，这些违法行为甚至违法行为已经在行业内变得十分常见，以至于消费者无法根据自己的实际意愿进行选择，从而侵犯了他们的权益。但现实中，不少租赁中介的网贷并不局限于这种合作关系。双方合谋作弊，隐瞒借款合同的存在，使承租人处于违约状态。了解负债。在这种情况下，租赁中介和网络借贷机构应该对此负责。网贷机构利用承租人未知的不利情况与承租人签订合同，也涉嫌民事欺诈。（三）监管机构及时性不足目前，为缓解居民住房压力，中国政府出台相关政策和文件，为长租公寓运营商提供方式的红利鼓励其进行发展，满足市场的相应需求。但运营商在享受政府优惠疯狂抢占房市的同时，也开始擅自动用租户资金，一旦资金不能及时归还，就会出现一系列纠纷和矛盾，这就是许多中介机构频频暴雷的原因。这就是说，尽管中国政府长期以来一直鼓励出租公寓的发展，但并未发挥金融监管的作用。虽然支持“租贷”的融资模式，但无法控制资金的合理配置。运营商违规挪用原用于向业主支付租金的长租公寓贷款，违反贷款使用合同的规定，但这些资金仍处于监管空白地带。没有统一的管理制度或支付方式财务管理系统。例如，租赁中介无需支付利息就可以从贷款机构获得了大量资金。这就是将金融杠杆引入租赁市场的行为，承租人承担分散风险，中介在经营过程中不需要更多的资金或信用，必然会增加租赁市场的风险。四、长租公寓“租金贷”法律问题建议（一）加强中介管理对于租房中介或者说中间运营商的管理主从是三个方面进行着手。第一是规范成为运营商的准入门槛，不能够让市面上不符合要求的企业入局这个领域。这些企业不具备一定的长期运营的能力，后期产生问题的情况会很多，除此之外，中介从业人员也需要有一定的规范和培训，不能够心术不正，使用套路来达到自己的目的。第二是要明确中介或者说是运营商的法律性质需要一定程度的明晰。租房中介的首要任务应该是为双方提供租赁信息，而不是越位去做其他的事情，比如，承担借款方的工作，使用套路逼迫租客签订借款合同，故意隐瞒房屋当中存在的问题。第三就是将信息告知作为一项法律制度确立下来，在签订合同之前应该秉持着诚信的原则对待签署合同的双方。最后一个方面就是运营商对资金处置的标准和要求。不能够任由运营商处置资金池当中的资产，建立合适的资金保存管理制度。尤其是运营商进行资金运用时运用途径必须有一定的明确。这个方面可以通过银行方面进行技术监控。当然，还需要有一定的惩戒办法。如果违反了恒业和法律上的相关规定，就必须付出民事上和行政上的相应的代价。（二）明确监管职责长租公寓在运营过程当中获得了大量资金，这些资金的非法使用将给行业带来了很大的风险。目前，我国一线城市广东、上海等城市出台了相关管理办法，也是风险提示。但全国对中介机构和金融机构缺乏有效的监管手段。因此，在当下阶段，我国应加快出台相关管理措施，完善法律法规监管。规范租赁市场管理，首先要从立法入手，明确个人与组织之间的关系和责任，明确承租人和中介机构的权利义务，使得租赁市场各方可以在市场监管下运作，同时，需要加大对违法违规和投机行为的处罚力度，对屡次违规和严重违规的企业，吊销执照，停业整顿，并禁止企业法人在一定期限内从事本行业的相关业务。住房租赁行业要积极落实信用评价制度，合理评价各项行为规范，建立相应制度，最终规范管理。监管部门可以根据市场评估机构的评估结果进行衡量标准，要求其在短时间内具备改正资格。对长期存在的失信甚至欺诈现象，将违规使用资金直接列入黑名单。在一段时间内，严禁此类企业和个人从事经营、质量、房屋中介及相关行业的申请和招投标，并将有关情况通报有关部门。要做到网上开放，要求公众监督网贷机构，必须加快信用体系建设进程。建立统一的信用评价标准，整合海量信用数据进行信息共享，尽可能全面收集信息，避免行业间信息垄断。借贷机构的业务范围和网络规模必须不同。根据还款特点，贷方还可以建立不同的信用评价模型，随时更新信用数据库。（三）重视资金监管在资金机构的监管上与中介机构的监管十分类似。首先是要提高网贷机构的市场准入门槛，网贷机构的产品由于是资金其成立和运营的门槛实际上是特别低的。因为有资金的人就可以进行操作。如果网贷机构在一开始就是违规违法操作的，那后面带来的问题将是十分巨大的。因此，提高门槛是十分关键的。除此之外，自己提供机构也必须进行资金披露，租客在进行合同签订之前应该的客户信息进行来电询问流程，在核对贷款基本信息的时候核对核对所租房屋的相关信息，同时要告知在这个过程中可能会产生的风险。除此之外，金融机构应该对资金的流向进行一定程度的了解，而不是保持我只管借钱这样的心态。贷款流向没有充分关注贷款用途可能导致出租公寓贷款长期囤积，扩大集资挪用的风险，贷款业务范围一旦资金链发生连锁反应，租赁市场乃至金融市场都会带来巨大的风险。的哪个贷款用途为房屋租赁贷款时，由于是按月或按季收取租金，因此不能一次性发放。实现一次性贷款多次发放的拨款模式。在分期贷款中，每次都要检查长期房的贷款使用情况。如发现长租房承租人未按合同约定使用贷款的，不得再发放下一笔