南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告

南宁江南区房地产楼盘市场分析报告一、江南区现状及城区进展趋势〔一〕江南区域现状概况53115440.2展都市型工业、休闲消遣业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成和中国—东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市的投资热土。提出了“工业化、城市化”市建设和第三产业走上了快速进展的轨道。江南区依据其区域特点概括起来，具有“四大优势核心区域优势：江南区是五象区和老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地和市区内最长的滨江水域，是进展都市型工业、休闲消遣业、房地业、现代物流业的良好场所。word文档可自由复制编辑便捷交通优势：南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴圩机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的进展。人气商贸优势：江南大道沿线及周边主要具备旅游消遣、购物休闲以及餐饮业；“10＋1”大道形成一条分散传统与魅力，集购物、休闲、消遣、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流和物流。环境优势：江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批房地产工程。逐步形成房地产业有序、安康、高质、快速进展，制造洁静美丽的人居环境。〔二〕江南区市政规划及进展趋势1、江南区市政规划实施“136”工程和旧城改造工程，完善城市功能。依据城市进展需要，对一些重要地段进展改造和亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，依据“旧改一片、建一片、富强一片”的原则进展旧城改造。近期主要实施白沙片区旧改工程，面积约1300亩，将建成环境美丽，功能齐全商住区。2、进展趋势规划——“一区两带多组团”的城区进展空间布局“一区”——多点式商贸区范围包括亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道word文档可自由复制编辑效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成效劳社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，效劳江南工业园和江南物流园的商贸区。“两带”——邕江南岸经济带、城区西南部经济带邕江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮消遣中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居进展区，形成独具特色的江南外滩景。城区西南部经济带范围是沙井片区、吴圩镇、苏圩镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴圩、苏圩一带规划建设了工业集中区，重点发展了机械加工制造业、食品加工业和精细化工业；围绕吴圩国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力进展“空“多组团”——多个小城镇特色组团。范围包括吴圩、苏圩、江西、延安镇。依据各镇资源特点和比较优势，分别侧重进展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速进展的产业。吴圩镇重点进展商贸、物流、房地产业；苏圩镇重点进展储运、食品加工业；江西镇重点进展旅游业；延安镇重点进展农产品加工业。word文档可自由复制编辑二、江南区房地产市场划分及特点〔一〕区域市场划分按房地产进展特征，江南片大体分为三个板块：五一沙井板块〔老江南板块；白沙星光板块〔江南板块壮锦那洪板块〔兴的城南板块。人居进展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。假设要对目前南宁房地产进展得最为顺畅的兴宁区与青秀区的江南区或将进展成为南宁的副中心。word文档可自由复制编辑〔二〕江南区各板块在售工程统计表：江南在售楼盘数量白沙星光板块3五一沙井板块4壮锦那洪板块7待售/增楼盘131数量楼盘规模〔亩〕61—5834-58652-463.063406主要物业类型纯住宅纯住宅纯住宅目前均价〔元/m²〕6500/㎡6900/㎡5400/㎡主力户型紧凑二房、三房二房和三房二房和三房主要消费群周边县市，省外乔迁居民、投四周本地居民、四周生意人、南宁外二次置业者、周边居民资客县人word文档可自由复制编辑江南区各板块楼盘存量/增量：住宅存量分析住宅存量分析50004000401030002023178710004687731533180五一沙井板块 白沙星光板块 壮锦那洪板块存货量 4010 153 773推量 468 318 1787存货量推量从现在江南区总体来看，住宅市场供给较为充分，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步上升，增量渐增。五一沙井板块存量房多，由于有几个大楼盘刚刚开头销售，如融晟公园大地现存量房2664套。另一个缘由是宏观政策的调控减弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售工程较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售状况较为可观；壮锦那洪板块销售价格较低，存量较少，进展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观。word文档可自由复制编辑江南区各板块主要在售楼盘销售走势五一沙井板块主要楼盘销售走势2500五一沙井板块主要楼盘销售走势2500120.00%2023100.00%80.00%150060.00%100040.00%50020.00%00.00%红日江景 融晟公园大地 万昌邕江明珠推货量销售量销售率壮锦那洪板块主要楼盘销售走势300025002023150010005000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%云顶印象 南宁奥园 碧园南城故事 汇东星城推货量销售量销售率白沙星光板块主要楼盘销售走势1400120%1200100%1000白沙星光板块主要楼盘销售走势1400120%1200100%100080%80060%60040%40020020%00%现代国度 龙光普罗旺斯 把戏年华推货量销售量销售率word文档可自由复制编辑〔三〕江南区价格分析江南区在售楼盘平均价格走势图：20239月—20239月份江南区三个板块主要在售楼盘的价格变化状况以及三个板块在售楼盘均价走势状况。从中我们可以看到，江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元/㎡区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费力量，市场承受度较高。白沙星光板块由于周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高到达8300/㎡，而壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000/㎡。总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的进展趋势。word文档可自由复制编辑〔四〕江南区在售楼盘物业类型搭配比例物业建筑类型5%物业建筑类型5%30%65%高层小高层超高层江南区物业类型经济适用房5%写字楼6%0%住宅89%住宅 经济适用房商铺 写字楼由图显示，江南区物业类型中，住宅占到了89%，商铺和写字楼占的面积较小，说明江南区商业的进展较其它板块还不够成熟，住宅高比例是由于江南区的进展，工业生产地的搬离，大大改善了居住环境，华南城和工业园区的进驻增加了人流和物流，给住宅商品房市场的进展供给了有力的保障。〔五〕近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。word文档可自由复制编辑三、江南区各板块市场分析〔一〕白沙星光板块板块环境分析白沙星光板块区位优势明显，环境优越。有白沙大道和星光大道两大交通干道纵横穿插，交通格外便捷。以白沙大道为界，南面有江南客运站，北面有江南区政府，使该板块成江南区的政治核心，优势凸显。规划中的江南公园也在白沙大道的北面。白沙大道东面临邕江，环境优越。这里是江南区商业物流比较兴旺集中的板块。白沙大道北面是广西国际农产品物流中心和10+1商业大道〔茶叶街，南面是南宁经济技术开发区。白沙大道沿线是“汽车一条街板块房地产进呈现状白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完工程有180个，待售4个，在售3个。该板块楼盘现今规模最大的是龙光普罗旺斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数。星光大道周边配套相对于白沙大道更成熟，居住气氛更深厚。但随着各大楼盘的开发，白沙大道现在的生活配套也日益完善，居住气氛日见深厚，开发空间更广，潜力更大。word文档可自由复制编辑板块工程根底指标量化已推产品工程名称地址规模规划配套主力户型销售率保利城〔在9913会聚购物、餐饮、休闲、消遣、A1-A-C-D-E-F87㎡两70%售〕西路18036万㎡。2559户商务功能一站式骑楼街城。房—89㎡两房号龙光普罗旺总占地面积586亩,82㎡两房、120-140㎡598%斯1091500亩。1332南城百货超市、大型康体会所、三房〔在售〕号〔宝马展9500户。小高层、高层。5000平米欧洲厅对面〕华南城〔在占地面积2270239D3：2+1 B2：3+147%售〕56号平方米示、信息沟通、仓储、配送、货电子网络、物业治理、广告宣传、中B3：3+1C1：3+1建筑面积8202305288个车

F1：1+1 A1a:楼中楼2、3#广场，正打地基。 一站式效劳与办公休闲消遣全方位效劳。

酒楼餐饮、消遣休闲。word文档可自由复制编辑150亩，45＋1多层60%融晟公园大30.3万平品牌连锁折扣店、酒店、写3栋18层小高层，地〔在售〕〔423－312506户600㎡国际会所、型公园生活城。一室一厅、二室一厅、无边际泳池。二室二厅、三室二厅二交汇处〕卫等数十种设计为主打产品万昌邕江规划面积：60326.0平方米批发零售建筑面积占总建1期万昌——明珠〔在售〕

建筑面积：181000.0平方米

筑面积比例的5%—10%。工程将配套建设幼儿园〔6

菜市与地块相隔均不到一公里

邕江明珠11#12#13#2室2厅1卫

处东南面那洪大道39

:308530平

个班，幼儿园占地面积不2160平方米，建筑面1260平方米。南宁奥园周边有良凤江国

小区内规划中有千米运动长廊、奥园1期南宁奥园1B、——〔在售〕

与那洪大道交汇处〕

方米:467000平方米

家森林公园，七坡林场。

余平方米教育设施等。

13F1111厨word汇东星城汇东星城〔在售〕方米方米。1123060平方米——洪大道3720231期组团由邻壮锦大道，直通机场高速路，~130平方米的两房和号〔那洪壮三房锦路口〕高层建筑。政路，交通网络四通八达。云星钱隆江210亩，16栋28-33层高层住宅。有4万平方米的商业和幼儿园。87㎡2+1房——南〔待售〕825亩。塔楼高层。小区内有园林景观。停车位。交汇处34个，1个工程已售罄。云星钱隆江南和龙光普罗旺斯两个大盘，总户数分别到达40009500户。其他均为192~902园林景577.521+1、74-91.5390.54-140㎡三房、128.73-189.13㎡四房。四季花都2023年开头销售，期间推出房源有数据可查为68套，2023年全年公开信息中无房源销售，目前公布待售信息并且二期已更名为四季英伦。板块在售工程价格走势分析word36000-8500元/㎡区间内，相差幅度大，最低是普罗旺斯6000元/8300-8500/㎡。处于白沙大道的几个在售、已售罄的楼盘的均价都在6000-7000元/㎡区间。而位于星光大道的周边配套更成熟，因此现代国度的均价比白沙大道这边的楼盘卖得贵。word文档可自由复制编辑板块工程优劣势分析工程名称现代国度

优势交通便利，22个站点。配套设施完善，生活便利本钱低、离市中心近：有南城百货、人人乐超市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。准现房销售，购房有保障。

劣势缺少园林绿化自然自然资源。该工程卖点之一江景现房，实际离江还较远。局部户型进深过长。均价相对过高，增加购房者负担，使得工程整体性价比云星钱隆江南 1.完善的配套设施，生活便利：有白沙菜市、南城百货、人人乐超

不高。1、工程地处污水处理厂旁边，环境污染严峻。市、滨江公园、电影院、体育馆，以及学校等。工程位于亭江路和白沙大道交汇处，交通便利。几乎每个户型都设置赠送面积，对购房者吸引力大。天誉江南花园1. 工程目标群体定位明确依据四周的本地居民为主要目标客户。1. 小区内自然资源配套少，环境质量不够。紧靠亭洪路“10+1”居住气氛浓郁，生活便利。靠邕江水岸，可享邕江风景。交通便利：工程邻亭洪路主干道桥、桃源大桥、凌铁大桥、白沙大桥、葫芦鼎大桥等。

接近糖厂，空气污染严峻。word文档可自由复制编辑龙光普罗旺斯1.定位明确，以极具“法式原乡小镇”的地中海情调为楼盘整体形象定位。在景观视觉上，也营造出法国温馨浪漫、自有休闲的风格情调。均价比周边工程稍低，是经济住宅。该工程是所在板块中最大的楼盘，小区规划合理，内部配套成熟，价格优势更加凸显。小区有南城百货超市、商业广场，商业气氛越来越深厚。工程属于空港板块，担当门户的角色。把戏年华 1. 准现房，购房有保障。户型方正，符合中国人传统审美观。工程位于白沙大道和星光大道交汇处，交通便捷。驾电动车10分钟可达市中心。

1排水系统差，周边有异味散发。2.工程分期开发，在肯定的时期内有施工、噪音等方面的问题，可能会对工程已入住的住户日常生活造成不便的影响。3.局部户型设计偏离中国人的传统审美观。4.局部单元住户离白沙大道主干道较远，出行不便利。小区面积小，内部配套不够丰富。绿化面积少，工程接近交通主干道，空气质量差。细节留意不够，楼梯显旧。工程接近主干道，交通吵杂。现房销售，入住率已经是80%，但仍有住户还没装修，四季花都

装修所带来的吵杂声对已入住的住户造成不便。小区的治理不够完善，有丧失车的危急。交通便利：工程位于南宁白沙大道与友情路口，距离亭洪路 1.工程5号楼曾发生严峻的楼板倾斜问题而被开发商封锁，商业大道仅5分钟步行距离。 缘由可能是由于房子地基问题导致楼板倾斜南北凹凸相工程接近“10+1”商业，周边配套生活便利。word文档可自由复制编辑

差近10公分。而开发商表示，5号楼是由于施工单位在测10公分。白沙星光板块相对于江南区其他板块而言拥有更为成熟的生活配套优势和独一的区域市政核心，人居气氛相对深厚。本板块处于白沙大道和星光大道交汇处，各个交通要道纵横穿插且接近市中心仅格外钟的路程，交通优势格外明显。但是景观资源是该板块大局部楼盘比较缺乏的内容，环境污染问题以及下水道排水系统问题仍是各个楼盘共同面临的问题。板块工程定位分析工程名称工程名称市场定位形象定位现代国度商铺、办公、居住综合楼。中高端精装小户城市中心，江景独栋小户云星钱隆江南面对白领阶层的中高端精品住宅观江水境大城红日公馆时尚都市综合楼，成功精英聚落——天誉江南花园营造一个都市繁华、便捷、时尚、亲水、亲自然的江景都汇享受市中心，优家水库风景龙光普罗旺斯高品质中低价位的楼盘法式原乡小镇把戏年华现代时尚中高端住宅时尚，高雅又不失现代的亲和感的建筑四季花都高尚住宅小区现代、阳光、缤纷、和谐、幸福的社区文化，提倡和谐生态家园的居住理念，打造一个四季花开、幸福和谐的花园式高尚住宅小区word文档可自由复制编辑松宇松宇中环国际区域商务办公标杆高档商业酒店及办公区工程名称物业类型工程特色现代国度商铺、写字楼、居住复合地产云星钱隆江南住宅景观居所红日公馆商住复合地产,小户型天誉江南花园商住水景地产龙光普罗旺斯住宅经济住宅把戏年华住宅公寓经济住宅四季花都住宅经济住宅松宇中环国际写字楼——白沙星光板块有4个工程在打造都市综合楼，强调时尚、自然都市综合楼的形象，这些楼盘分别是现代国度、红日公馆、天誉·江南花园，龙光普罗旺斯虽然主打住宅，但其实内部配套已有南城百货超市、商业广场、临街骑楼等。各个楼盘定位同质化严峻，差异化不明显。而楼盘工程特色定位为3个，分别是普罗旺斯、把戏年华和四季花都。word文档可自由复制编辑板块市场特征总结特征一：建筑类型单一受开发土地面积影响，该板块根本以塔楼、高层为主。特征二：多以商住综合楼为主该板块的商业街气氛并不深厚，这也是该板块大局部楼盘做成商住综合楼的一个很重要的缘由，楼盘的商业消费品主要由小区的居民来消费。特征三：户型以三房为主/一房。三房面积区间集中于80-99㎡的紧凑型住房、120-129㎡的有用130-149特征四：客户群体多样该板块工程面对的主要消费群体有年轻人刚性需求或者是白领精英人群。所开发的户型多以有用性小户型居多。也有针对四周的本地居民和周边做物流及做生意的商人。外省购房者以四川、湖南等市居多。南宁各个县份的购房者也是主要消费群体。板块进展趋势分析趋势一：楼盘开发将会更成熟。随着各大知名开发商的进驻，白沙星光板块的生活配套设施日臻完善，生活气息也会越来越浓。正在规划中的江南花园必定带动整个板块周边环境的提升，依据目前市场假设需求变动不大的状况下，房价可能会有小幅上涨趋势。趋势二：松宇·中环国际是该板块首个以写字楼为整合商业概念的楼盘，将会弥补城南区域没有商务办公室的市场空白，引领江南区第三产业进展的潮流。趋势三：白沙星光板块户型供给主要以两房、三房为主，有用性刚需小户型居多。在将来的市场进展格局，将会持续供给两房、三房以满足市场需求。word文档可自由复制编辑〔二〕五一沙井板块板块环境分析五一沙井板块位于南宁市江南区西南部，离市中心12公里，西、北面临邕江，南面紧靠南宁火车南站，临空港板块。有沙井大道，五一路特色商业街签约引进梦之岛百货、南城百货等品牌企业进驻。沙井也必将成为适宜居住、投资，生活配套完善的区域，由以往的“价格凹地”快速蜕变为“价值高地板块房地产进呈现状目前江南区的物流工程已引进两大巨擎之一是定位为综合性商贸物流园的华南城，总投资近120亿元。融晟公园大地被誉为引领南宁沙井片区内最早最大的国际建筑综合体工程，华南城、海吉星农产品市场、以及LED工业园区等规划的落实，首届“中国—东盟轻工业展”的举办等等一系列的变化使得这个江南原本不被重视的一隅突然焕发了蓬勃生气。不久的将来，五一沙井板块也必将成为适宜居住、投资，生活配套完善的区域。同时五一沙井板块还拥有邕江自然景观资源。word文档可自由复制编辑板块在售工程根底指标量化已推产品工程名称地址规模规划配套主力户型销售率41000江南江南大方米1116—25近万平米滨江景观长廊广场、红日江景道中兴桥旁建筑面积:35000平海法式建筑错落排布，3以紧凑型80-120㎡99.25%500方米总户数约1072式皇家精巧园林。停车位:1186个。层、空中花园、阳光露台2+1、3+1户江南沙井大399960A、B、C、D融晟公园〔沙井平方米1145＋1专设社区商业街、主题公园、两房:70-100大地大道与亭洪800000多层洋房，3184三房:100-14045.2%路延长线交㎡；总户数486223－31B湖泊、泳池、会所等汇处〕231542万昌邕江江南五一路603263017+131+182-100明珠与南建路交方米0.8/户配置。幼儿园100-12811.39%word文档可自由复制编辑汇处东南面汇处东南面270000㎡；总户数1510户占地面积:2270239国际双语幼儿园、九年制学江南沙井大平方米地标建筑318米超高层办公配套服华南城 校、会所、游泳池、球场、老两房80-90平方米， 0道56号 建筑面积:4880000务建筑。停车位:5288个。年人活动中心、医疗中心 三房110-135平方米㎡；总户数5238户目前五一沙井板块在售楼盘均为1000户到5000户左右规模的大盘，主要分布在沙井大道周边；建筑类型涵盖高层和板塔结合；社区内部多为彰显90-100㎡二房、90-120㎡三房。板块在售工程价格走势分析word文档可自由复制编辑202392023960007000元/㎡区间内，相差幅度较大，但该均价区间也较为符合目前江南区区经济进展状况及民众收入水平与消费力量，市场承受度较高。特别指出的是，一些周边配套成熟、位处交通便利地段的楼盘，其售价可到达750061007000word文档可自由复制编辑总的来看，五一沙井板块的房价呈现出小幅度平稳上升的进展趋势。板块在售工程优劣势比照工程名称工程名称优势劣势1.1.工程位于沙井大道边上，过往车辆尤其是大型货车较公园隔江相望，自然景观美丽。多，会对住户日常生活产生肯定影响〔车辆噪音、空气2.6-8分钟之内便可到达质量下降等。红日江景东面或北面的重要商业中心，生活便利。2.片区聚拢人群的素养参差不齐。3.户型的通风采光性极佳，保证了良好采光及美丽的景观视野。入户花园设计，3.工程周边建筑陈旧，规划乱，影响本工程整体形象。保证户型私密性的同时又可享有私家景观及良好的室外休闲空间。word文档可自由复制编辑工程总体定位为南宁中高档的复合地产工程，以大型市政公园、专业市场及风情融晟公园大地

商业街区为依托，是集居住、酒店、商务、商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生活城。工程所处地块是南宁快环以内最终一片可整体开发的处女地。属国际顶级建筑群，坐落江南区沙井大道中段亭洪路延长线交汇处，作为江南区政府成功招商引资的大型工程，将成为江南房地产业进入时期的一座典型之作。

周边市政及商业等公共配套设施相对较少。工程所处位置距离市中心较远，住户出行不便。万昌邕江明珠

工程交通四通八达，约20路公交路线途径五一路及南建路，约十五分钟车程既可达火车站及朝阳花园，而且五一可直通机场高速，整体的交通出行格外便捷。地块周边批零市场一应俱全：淡村小学、亭子二中、市二医院、淡村菜市与地块相隔均不到一公里。周边市政配套成熟、居住气氛浓郁。

较远。工程在户型、园林景观、各种配套设施等方面的建筑设计上比较寻常，缺乏亮点。均价过高〔接近居民普遍购房心理承受价位上限使得工程整体性价比不高。华南城

工程位于一个将集原料及产品交易、展现、信息沟通、仓储、配送、货运以及金1.周边市政及商业等公共配套设施相对较少。融结算等功能于一体，供给工业原料及产品选购、物流一站式效劳与办公休闲消遣2.周边环境脏、乱的环境呈待改善。word文档可自由复制编辑全方位效劳。全方位效劳。3.工程周边的景观资源较为匮乏。作为南宁传统老生活区，五一沙井板块的楼盘并没有拥有成熟的生活配套优势，居住气氛较冷清；位于邕江四周，外部景观资源优势显著；不过整个城区建筑物陈旧，周边环境相对较乱、差，居住人群素养不高，对该城区形象存在肯定影响。同时沙井大道一带楼盘由于位置稍偏其住户出行不够便捷。板块在售工程定位分析工程名称工程名称市场定位形象定位红日江景便捷、亲水、亲自然的江景住宅区江轴核心,城市一线江邸融晟公园大地复合型公园生活城沙井时代,80万昌邕江明珠中高端楼盘滨江中心,品质典范华南城商铺、办公、居住综合体。江南华府工程名称物业类型工程特色红日江景住宅水景地产,公园地产融晟公园大地住宅商住楼商铺公园地产,投资地产,教育地产万昌邕江明珠住宅景观居所,宜居生态地产华南城商住楼商铺复合地产,国际化社区,投资地产word文档可自由复制编辑五一沙井板块多以中端楼盘为主，只有万昌邕江明珠定位为中高端楼盘，这一板块的楼盘目标群体有南宁及周边居民为，以及外地投资者。各个楼盘的形象定位都和邕江的一线海岸挂钩。而华南城是集原料及产品交易、展现、信息沟通、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体，供给工业原料及产品选购、物流一站式效劳与办公休闲消遣全方位效劳,是五一沙井板块将来的进展方向。板块市场特征总结五一沙井板块作为南宁市老城区，拥有其原有的老城街区风貌，最能表达南宁人居的特点。特征一:商品房价格上升势头放缓五一沙井板块的房地产市场进展正处于成长阶段，邕江四周的楼盘由于其生活配套不够成熟完善，其6100元/㎡以上均价始终不是整个江南区最低，但这个价格也接近该区域一般人群购置力量的承受上限，增长空间不大，估量房价只会小幅度缓慢增长，以利于消化旧货；而华南城的楼盘，更留意商住功能结合，作为固定资产投资而言，其6600元/㎡的均价将来还有肯定上升空间，但也由于该区域目前周边生活配套仍未成熟，肯定程度上影响其价格的快速增长。特征二:建筑类型东西有别房地产市场的不断完善，土块价格的快速上涨，建筑类型也由多层渐渐向高层转变。目前板块周四周根本上都是以高层、板塔结合为主；而板块西北部的还存在较大面积的土地，该区域房地产的开发将消灭高层和板塔结合并存的格局。由于其可开发的地块大，园林设计这一块将是多姿多彩。特征三:户型以二、三房为主从该城区在售楼盘最近一次推货状况来看，推出的户型以二、三房为主，单间和四房次之，70㎡以下的小户型及大面积的楼中楼供货量较少。三房户型word文档可自由复制编辑120-129100-11990-100特征四:客户群体分布较广区域范围内的主要人群特征可划分为低收入的外来劳务人员、中高收入的城区原住民以及私营企业主或个体商户。但目前该城区内可选择的楼盘数量并不多，市场处于需大于供状态，房产市场进展潜力巨大。板块进展趋势分析五一沙井板块目前的供货主力集中在融晟公园大地、万昌邕江明珠和华南城这三个大盘上，前两者规划总户数都在1500户以上，后者更是到达惊人的500080、90后预备步入婚龄，二房、三房的婚房也渐渐占相当大的比例。随着南宁市加大对沙井的大力推广与进展，以沙井大道为中心的周边生活配套、公共设施配套、交通配套必将更加完善，开发区周边所开发的房地产工程也必将更受南宁市其他城区客户的青睐。〔三〕壮锦那洪板块板块环境分析板块规划壮锦那洪一带是通往吴圩国际机场的必经之地，交通要道地位格外显著。随着五象大道word文档可自由复制编辑延长线开工建设，由南宁市政府、南宁经济技术开发区和江南区政府当年制定的要在城南板块壮锦大道一带打造江南的CBD的宏观规划，南城百货的进驻相继带动了周边商业集群进展。另外，政府规划建设的800亩江南公园，现已确定规划马上开工。江南公园建成后将能极大地提升整个江南的人文环境。最终，江南片区污染比较严峻的南宁化工厂也已确定将在3-5年内搬迁完毕，届时整个江南将不再有大的污染源，加上江南公园的建成，生活环境将得到极大的改善。现有配套壮锦那洪板块中刚刚迁入的江南区政府位于壮锦大道上。另外，四通八达的路网以及近距离的万泰隆建村市场、普罗旺斯内的南城百货以及沛鸿民族中学、八桂绿城小学、石化技校等等根底配套，道路周边的大片绿野景观带加上不远处的良凤江国家级森林公园和七坡林场让周边的环境配套更加齐全。市政建设近况南宁华南城、广西海吉星农产品国际物流中心、200多米的超高层“南宁塔板块房地产进呈现状壮锦那洪板块作为江南区重要的板块位置，目前主要以几个大盘为主，例如别墅为主的八桂绿城、住宅为主的汇东星城、风格雨林等等，正在大量聚拢人气、完善配套。这一板块大盘聚拢区的优势在于全局规划合理，几个大盘之间在生活配套上可以相互帮助相互促进，有助整个区域的整体价值提升。近年来，壮锦那洪板块的楼盘也逐步受到宽阔市民的热捧，房地产市场升温。word文档可自由复制编辑2828步道、运动场南宁奥园交通外环线白沙大463.03多组团小高层、多层83%道东段中部万余平方米教育楼盘名称地址规模规划配套已推产品销售率中房碧翠江南区友情路西二417景观嵌入式多层及小小区内设幼儿园、小学、农贸市场、商业圈95%园19高层组团点汇东星城37240中小户型为主的小高层景观社区特色园林、大型商业区100%碧园南城363006-18专业运动会安康消遣设施700米情调商业街80%故事云顶印象江南壮锦大道31527临街商业裙楼、景观水池、中心广场、小学85%号32+1风格雨林江南区壮锦大道401418儿童游乐园、小型动物园、1500米安康养生99%word文档可自由复制编辑作为政府重点规划的板块之一，壮锦那洪板块吸引了很多大盘云集于此，目前在售的工程主要以规模大的楼盘为主，其中有两个小盘风格雨林和云顶印象。这一板块的楼盘以小高层为主根本分布在壮锦大道。楼盘社区多留意园林规划以及运动场所、教育、生活配套为主，局部也多重视商业配套。依据踩盘消息得到，四周楼盘的销售率都比较乐观，销售率都在80%以上。板块在售工程价格分析word文档可自由复制编辑word文档可自由复制编辑如图，壮锦那洪板块在售楼盘中各楼盘的价格在2023年第一季度的起落幅度都不是很大，由图可以看出，根本处于直线状态。汇东星城在后面两个月价格保持不变，碧园南城故事、风格雨林价格分别下降了300元、500元。而云顶印象作为主打别墅工程的八桂绿城的组团，价格不降反升了100元。南宁奥园和中房碧翠园在价格上保持不动。从整体来看，壮锦那洪板块的楼盘局部由于限购令的冲击进展了价格上面的调整，局部楼盘按兵不动。板块在售工程优劣势比照工程名称优势工程名称优势劣势碧园南城故事处于十字路口四周环境嘈杂，空气质量不高。庭院。汇东星城绿化休闲环境、5万平米区域商业中心。附件配套不成熟，道路周边环境嘈杂。中方碧翠园“3”字开头的低价楼盘，大型社区式住宅，内部配套成户型单一，布局不够合理，交通不便利。熟。云顶印象超高观景住宅、地热源热水系统、130米最宽楼间距、2近路边，环境吵杂、空气质量不高、绿化园林缺乏。万平米商业面积。风格雨林周边配套不完善，工程内部的停车位少,人流量少。模式。南宁奥园大型居住社区、万余平方米教育设施、配套齐全。四周物流点，环境嘈杂。word文档可自由复制编辑处于建设期所以工程周边的环境较为嘈杂，空气质量不高，周边人气还不是很足。分析：壮锦那洪板块多以中端楼盘为主，只有云顶印象和汇东星城为中高端楼盘，这一板块的楼盘目标群体以南宁及周边居民为主，有少量为外地投资客。各个楼盘的形象定位都各有千秋别具一格，有主见品质的汇东星城，异国风情的风格雨林、现代主义的南宁奥园等等。工程名称工程名称市场定位形象定位碧园南城故事中端楼盘，主要目标群体为中档人群宅前院落空间，碧园南城汇东星城中高端楼盘品质大盘——转变生活的力气