天门项目整体工程策划报告

天门项目整体工程策划报告中部区域集团联盟二中心江楚区域公司鄂州事业部2019年11月20日目录82组织架构及人员配置3工程现状/难点分析及对策4分期计划及进度管控措施5合作供方管理计划6项目风险控制应对措施项目施工平面规划9工程质量管控措施10安全文明施工管控措施11工程界面划分二改管控措施1213交付管控措施14主要实用新型工程技术应用1工程目标及项目概况7示范区专项策划1工程目标及项目概况——质量、安全目标质量目标政府验收控制目标：一次性达到合格标准；无严重及以上质量事故，无重大质量风险；争创天门市建设工程“三好”工地奖及天门市建筑施工安全质量标准化示范工地；集团示范区停止点检查工程专项（土建+景观+精装修）：良好；集团过程评估得分：综合得分不低于88分（其中实测实量：不低于88分，质量风险：不低于83分）；集团交付专项评估得分：85分，交付评估得分：

80分；无不合格材料设备进场使用。安全文明施工目标无重大安全事故及群体突发事件；无重大安全风险；集团过程评估的安全文明专项得分：不低于90分；消防目标：防止并杜绝施工现场火灾、爆炸的发生。1工程目标及项目概况——进度、交付目标工期目标示范区开工：2019年11月23日；示范区开放：2020年1月20日；开工：2019年11月25日；首批达到预售形象节点：2020年3月21日；结构封顶(最后一栋）：2020年10月24日地库全部封闭：2020年11月28日；脚手架拆除完成：2021年3月5日；竣工备案（交付备案）：2021年8月29日；集中交付开始：2022年3月28日。交付目标交付评估成绩：不低于85分；集中交付户均质量缺陷数量：0条；交付率：集中交付后1个月内不低于90%，集中交付后3个月内100%交付；维修关闭率：集中交付1个月内不低于90%，3个内不低于95%交付客户满意度：90分。1工程目标及项目概况——管理目标工地开放组织工地开放：2次在建项目工地开放：到访客户（潜在客户）不少于200组交付前工地开放：到访率不低于80%（分母为交付户数）工程观摩组织工程观摩：20次，观摩人数不少于2000人次；工程案例项目总结工程案例：不少于3个（评审合格）强制工程案例利用率：100%工程移动管理平台工程移动管理平台上线率100%月均百平米问题数不少于200条；及时整改率不低于98%工序、材料、样板任务验收率100%，及时整改率100%工程维修维修工单及时关闭率：不低于90%维修关闭回访满意度：不低于95%第三方维修满意度：不低于60%人才培养项目计划培养储备项目负责人2人，副总监2人，高经3人.1工程目标及项目概况——项目鸟瞰图该地块位于天门市城西，北侧为规划中绿地公园，西侧为天门泵业公司，南侧为民宅，东侧为西湖路。1工程目标及项目概况——项目区位位置1、西邻天门泵业公司2、北临规划中绿地公园4、南邻民宅3、东至西湖路群力社区1、地块西面2、地块北面3、地块东面（废弃篮球场交地前拆除）4、地块南面板块定位开发水平配套水平价格水平发展潜力客户认可综合评价城中片区商业、行政中心、教育中心零星开发成熟4800-6300较低高开发时间早，城市面貌陈旧，交通拥堵，暂无土地出让城西片区市中心延伸较高，富力已进驻较成熟4800-6200良好较高市中心延伸，交通配套良好，与市区的衔接性较好城南片区未来城市发展方向较高，碧桂园已进驻较成熟4800-6500较高良好城市新区，城市发展方向城东片区市中心延伸低不成熟3900-5800较低低配套比较落后，以工厂区为主城北片区市中心延伸较高较成熟4300-6500较高较高城中片区延伸，配套良好，与市区衔接性较好天门市规划格局：国家发改委编制的《汉江生态经济带发展规划》中明确支持天门市全力建成中等城市。2016年3月17日，国家“十三五”规划纲要发布。汉江生态经济带建设被写入规划纲要，上升为国家战略，天门未来发展迎来重大机遇。天门市辖人口：省直辖县级市，位于湖北省中部、江汉平原北部，北抵大洪山，南依汉江，东临武汉，国土面积2622k㎡，下辖3街道、21镇、1乡，常住人口161万，是中国内陆最大的侨乡。城西城北城南城东城中天门市政府本项目1工程目标及项目概况——区位条件1工程目标及项目概况——项目规划经济指标天门市P（2019）126号地块项目位置行政隶属天门市地块地段天门市创业大道交西湖路西北角地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积46482.92容积率≤2.6计容建面120856㎡建筑密度≤22%绿地率≥35%建筑限高≤80m用地性质住宅配套商业土地权属国有土地地块退线建筑退让西湖路不小于7米，退让北侧道路不小于5米，退让其他用地界线不小于3米，退让交叉口不小于10米备注商业用地面积：4648.29㎡；住宅用地面积41834.63㎡进场条件有施工通道挂牌相关条件出让方式公开拍卖拍卖时间2019年10月30日10时保证金截止时间2019年10月29日12时00分（以到账为准）摘牌时间2019年10月30日保证金竞买保证金4740万元，拍卖准备金150万元，拍卖总成交价的0.95%为拍卖佣金付款节奏竞得人须于《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起30日内付清全部成交价款。出让人在竞得人付清全部成交价款后3个月内向竞得人交付土净地。竞得人应在拍卖成交当日内按拍卖总成交价的0.95%向汉海拍卖集团有限公司交纳拍卖佣金。土地价格（起拍）起拍楼面价起拍总地价契税其他费用(必须摸排清楚)785元/㎡9478万元4.05%市政配套费45元/㎡1工程目标及项目概况——项目规划经济指标刚需首改改善再改产品匹配建议大三房四房中小三房根据对片区户型面积段配比分析可知，100-140平米3房-4房户型是经过市场检验过的面积段配比。90㎡以下和140㎡以上产品取消，只做市场主流户型产品走稳健型路线，快销前提下利润最大化原则。初定配比根据竞品摸排实际细分主力去化产品集中在90-140㎡产品工程目标及项目概况——产品供应及项目户型配比2组织架构及人员配置——项目组织架构2组织架构及人员配置——主要人员职责与分工事业部总职责分工：1、根据项目情况，参与项目前期的项目可研、产品定位、设计评审等工作，配合项目规划和方案调整，负责对项目实施方案的改进，并对实施过程中遇到的问题提出改善建议，保障项目产品竞争力；2、负责工程施工前各项准备工作的督促，组织项目部人员对项目前期准备、策划及施工过程进行管理，确保进度、质量、安全、成本管理达到考核要求，确保按期顺利交楼；3、负责召集主持项目工作会议，检查、督促和协调各条线工作的进展，协调和指导项目中各条线的工作；4、根据项目情况，协调推进相关报批报建工作，并对报建过程中遇到的具体问题提出改善建议并推进解决；5、按计划要求完成各个阶段工作任务，根据项目情况，协调相关专业条线推进合作方及材料的选择、采购、交底、验收、评估等工作；6、参与编制项目建设主项计划和开发专项计划，并推动和监控项目计划的执行，协调与项目开发相关的所有问题；7、负责组织编制项目运营目标（时间节点要求、产品质量要求、成本要求、利润要求、资金要求等），建立并落实计划分解最终保障目标实现；8、结合市场状况与营销协商销售节奏；结合公司销售目标要求及市场状况给出合理建议。监控销售推广的过程及结果，并进行及时调整。2组织架构及人员配置——主要人员职责与分工事业部副总职责分工：1、督促项目部管控施工单位完成施工前期现场准备工作，实现场地三通一平，具备施工界面和条件；2、督促项目部管控施工单位完成施工前期技术准备工作，包括但不限于定位放线、图纸会审、施工方案、技术交底等；3、督促项目部管控施工单位按计划完成现场形象进度，满足预售条件；4、督促项目部管控施工单位按照设计、规范和合同达成工程品质要求；5、督促项目部管控施工单位按照合同落实安全文明施工措施;6、督促监理单位按照监理大纲、监理细则完成工程管理监督职责。7、督促设计部按照工程进度需要及时提供相关的设计图纸并完成图审;8、督促设计部及时组织完成图纸设计交底;9、督促设计部合理安排设计师到现场答疑解惑;10、督促设计部配合开发部完成消防、人防等图纸协审。

2组织架构及人员配置——主要人员职责与分工工程部负责人职责分工：1、统筹项目部工作，做好开工前备工作，做好红线复核、土方平整、地勘勘察、红线围墙施工、临时道路、临水临电管网铺设、图纸会审、合同熟悉等工作，对项目工期、质量、成本、进度提出有效建议；2、拟定施工组织管理实施方案、总平面管理方案及监理管理方案，做好项目管理人员的分工安排与培训。3、负责督促施工单位落实施工报审中涉及的现场查勘、检测等工作；4、协助办理与政府有关审批事宜（工程部分）；5、参与项目策划，配合营销做好立项前准备；6、统筹施工组织设计及监理规划的编写审核，审核工程材料检测计划书，统筹过程验收及竣工验收的按期顺利实施；7、对项目的安全、质量严格把关，严格按照相关规范制度进行监督管理，做好施工现场安全文明施工。8、负责项目各施工单位的关系，及时解决影响工程的较大问题，对重大问题及时进行汇报；9、负责项目进度控制工作，对于进度延误情况协调施工单位解决。2组织架构及人员配置——主要人员职责与分工机电岗位职责分工：1、负责施工单位工程、分部分项工程现场质量监督、督促指导施工单位按期完成水电工程进度计划；2、负责检查水电工程的施工质量及施工进度及项目施工单位的监督、协调、管理；3、组织现场施工的技术交底，并对水电已完成工程量的核实；4、审查承包单位提交的涉及水电的计划、方案、申请、变更；5、检查进场材料、设备、构配件的原始凭证、检测报告等质量证明文件及其质量情况，根据实际情况认为有必要时对进场材料、设备、构配件进行平行检验，合格时予以签认；6、负责水电工程分项工程验收及隐蔽工程验收，参与各水电分部工程验收，组织分项工程验收；7、审核施工单位水电安全文明施工方案，审核相关人员资质，加强日常巡查，针对检查结果对不符合要求的施工行为督促施工单位整改。2组织架构及人员配置——主要人员职责与分工工程资料员职责分工：1.负责接收、发放及保管项目部的书函文件、合同、招标文件、设计图纸与设计变更等资料的收集、借阅和管理;签发、分发的工作要做到及时、到位、并注明收发时间；2.管理施工现场的各类文件，资料，设计图纸等，建立项目施工图纸和设计变更的工程档案，负责与总包公司、监理公司及有关部门的资料收发、借阅、并办理签收手续；3.及时处理工程往来的报告，函件，并按照工程项目与类别进行归档，列请目录，对资料、文件做好编号登记，并进行归档；4.收集，建立与工程建设有关的标准、文件、建筑材料与设备等资料；5.负责工程部档案归类管理，认真做好合同标号、归档、分发、统计工程付款情况；负责工程部工程预算、决算、结算、工程量计算清单等资料，以及招投标档案、技术等方面的签证资料的保管。3工程现状/难点分析及对策——场地及周边环境现状群力社区天门泵业公司规划待建绿地公园民宅3工程现状/难点分析及对策——环境现状分析及对策序号重点及难点应对措施1本项目土质较软，有清淤或换填引起的成本增加风险针对清淤与换填，提前布置施工方案，与分包单位签订合同时，考虑合理定价，施工过程中，及时收方，存档过程资料，避免结算时出现争议。2因项目高周转需求，需避免出现施工方案与报规不一致，引起的返工费用出具施工方案前，协同设计部仔细研究报规要求，避免出现与报规要求不一致，引起的返工费用。3砼，钢筋等主要经济指标须严格按集团限额控制，前期把控不严格，易出现突破集团限额情况。对设计院下达限额设计的要求，施工图纸正式出具之前需联合研发做好相关指标测算，做好成本优化。4因项目高周转需求，需避免隐蔽工程（桩基、结构等）未及时检测，后期返工增加额外成本。隐蔽工程完工前，项目需根据竣备要求对隐蔽工程进行及时检测，并取得相应证件。5需做好隐蔽工程（桩基、土方等）的实时收方隐蔽工程施工过程中，会同工程部对其及时收方，存档过程资料，避免结算时出现争议。6项目附近有两根110KV和10KV的高压线杆需结合项目推盘节奏和销售风险，对红线外的高压线杆的迁移做出合理的判断和方案，避免成本浪费7赶工、窝工、停工费用的控制会同工程部、设计部提前铺排赶工、窝工、停工的措施，避免因临近考核节点，额外增加费用，产生不必要的无效成本。4分期计划及进度管控措施—营销销售规划本项目共11栋住宅，2栋商业分期供货批次业态产品推售时间楼栋号均价（万元元）可售面积（㎡）套数货值（万元）一期1批次高层2020年3月21日9#、12#0.481915817691962批次2020年5月26日3#、5#0.4919962288100213批次高层2020年7月22日8#、10#、11#0.50231356180

15364二期4批次高层2020年9月25日1#、2#0.50731232282158355批次高层2021年11月28日6#、7#0.516169201448731合计高层/1-11#0.5118302107059151商业/4#0.81385201108车位//3/4571371项目总可售货值合计616304#8#7#6#5#2#3#12#11#10#9#1#财务分期运营分期一级节点时间一期1期扩初/方案批复：2020/1/20开工：2019/12/1取得施工证：2020/2/15示范区开放：2020/1/20达到预售条件：2020/3/15主体结构封顶：2020/05/21竣备：2021/8/29交房：2022/2/28批次取得预售证开盘产品类型可售面积货值（万元）一批次2020年3月15日2020年3月21日住宅191589196二批次2020年5月22日2020年5月26日住宅1996210021三批次2020年7月16日2020年7月22日住宅31356

153642期扩初/方案批复：20201/20开工：2020/4/15取得施工证：2020/2/15示范区开放：2020/1/20达到预售条件：2020/9/20主体结构封顶：2020/12/10竣备：2021/2/15交房：2021/9/10四批次2020年9月18日2020年9月25日住宅3123215835五批次2021年11月20日2021年11月28日住宅169208731一批次图例：二批次三批次四批次五批次一期：一，二、三批次二期：四、五批次4分期计划及进度管控措施——项目推盘批次、时间及规模4#8#7#6#5#2#3#12#11#10#9#1#

4分期计划及进度管控措施——项目标段划分一标段二标段本项目根据推盘节奏分为2个标段。一标段：楼栋：4#、8#、9#、10#、11#、12#面积：

约7万㎡；开工时间（计划）：2019-12-22；二标段：楼栋：1#、2#、3#、5#、6#、7#面积：

约7万㎡；开工时间（计划）：2020-2-28.；标段划分依据：以南北中轴线，以北为一标段，以南为二标段。4分期计划及进度管控措施——全景施工计划序号节点开始完成工期序号节点开始完成工期1完成三通一平2019-11-1629-11-301520绿化验收2021/6/292021/7/29302取得施工证2020-2-132020-2-18621电梯验收2021/6/292021/7/29303开工2019-12-222019-12-22122人防验收2021/6/292021/7/29304完成桩基（含围护桩）2019-12-222020-1-51523竣备2021/7/302021/8/29305完成正负零（所有楼栋）2020-1-52020-1-292524面积实测2021/8/292021/9/28306工程达预售条件2020-1-292020-3-214025精装单位进场//7施工电梯安装完成（含井架龙门架等）2020-3-302020-4-293026完成二次改造2021/8/302021/11/28908主体结构封顶（影响按揭回款地区）2020-1-292020-5-218027完成批量精装修工程//9地库结构封顶2020-4-212020-6-216028通过批量精装联合验收//10外架拆除2019-8-202021-1-1014029毛坯交付/精装交付2022/3/282022/4/28111完成室外综合管网2021-1-82021-3-25030办理大产证2022/3/302022/4/293012外立面完整亮相2021/3/312021/6/299031示范区开工2019/11/202019/11/20113完成室外景观工程2021/5/152021/6/143032示范区精装单位进场2019/12/52019/12/5114完成永久道路、围墙2021/5/302021/6/293033完成售楼处装修2019/12/52020/1/194515正式通电2021/5/302021/7/296034完成示范区景观2019/12/52020/1/194516交付风险排查2021/6/292021/7/293035示范区通过验收2020/1-202020/1/20117单体验收2021/6/292021/7/293036示范区开放（景观、售楼处）2020/1-202020/1/20118消防验收2021/6/292021/7/293037完成样板房装修2020/2/152020/3/204019规划验收2021/6/292021/7/293038样板房开放2020/3/212020/3/2114分期计划及进度管控措施——招采计划4分期计划及进度管控措施——招采计划4分期计划及进度管控措施——招采计划序号图纸明细要求出图时间备注1桩基图纸地库桩位图2019-11-30

2地库图纸底板图2019-12-10

3基坑支护图纸基坑支护图、土方开挖图、降水方案图2019-12-5

4基坑监测图纸

5主楼主楼全套图纸（结构、建筑、水、电、暖）2019-12-25

主楼装修图纸/

6售楼处图纸售楼处全套图纸（结构、建筑、水、电、暖）2019-11-20

装修图2019-11-30

7消防图纸预留预埋图2019-12-10

8智能化图纸售楼部2019-12-10

9大门图纸大门结构、建筑施工图2019-12-10

大门装修图2019-12-10

10铝合金门窗图纸单体主楼2019-12-10

11室外园林园建图纸

2019-12-15

12室外市政管道及道路图纸

2019-12-10

4分期计划及进度管控措施——图纸提供计划例4分期计划及进度管控措施——进度管控措施5合作供方管理措施——合作供方进场计划序号合作供方名称计划进场时间前置条件1桩基单位2019-12-22桩基图纸、桩基单位2桩基检测单位2020-1-5取得质量监督编号3土方单位2019-11-25市政开口，洗车槽，扬尘措施4总包单位2020-1-4确定总包单位、施工图、场地移交5监理单位2019-12-106人防单位2020-11-17电梯单位2020-6-38消防单位2020-1-59供电单位2020-12-2510供水单位2020-12-2511燃气单位2020-12-2512保温单位2020-10-113外墙涂料单位2020-11-2014公区装修单位2020-12-3015园林景观单位2021-1-2016环氧地坪及标识标牌单位2021-2-1517泛光照明单位2021-2-15302.供方管理政策类条纹类4.集采战采落地供方管理三大任务选择合适的供应商（寻源）——相当于生一个健康的宝宝管好供应商绩效（履约评估）——先当于对孩子的后天教育督促帮助供应商更上一层楼（供应商开发培育）——相当于让孩子真正成才ABC分类评估选择管理集成分级分类区别对待基于历史绩效及承接特点/能力选择能级匹配统计和管理供应商评估加强反馈机制把优质供应商集成到研发运营中提高效能节约成本供方管理五步流程增长型伙伴观察对象淘汰对象质量进度服务管理体系合作供方管理措施——合作供方招标要求31履约评估分级管理能级匹配做项目和供方桥梁建立高层定期沟通渠道【同心同德

聚力前行】高质量、低价格及时交付的产品超越期望的服务育留有奖有罚优胜劣汰动态出库入库召开供应商大会培育优秀忠诚核心供方杰克·韦尔奇说：“采购和销售是公司唯一能‘挣钱’的部门，其他任何部门发生的都是管理费用！”5合作供方管理措施——合作供方管理要求6项目风险控制应对措施7示范区专项策划——示范区概况示范区规模指标开放时间2020年1月20日示范区位置项目东北角售楼处面积1600㎡景观面积3000㎡样板区面积320㎡首开区可售面积19158㎡首开区货值0.48亿示范区方案设计山水相应，有“半城山半城水”之称，民居的艺术风格以淡雅、朴实、秀丽著称，园林布局采用三进院落：前庭、中堂、后院。结合当地人文特色和现代人的审美及对生活品质的追求，本项目示范区以“三进水苑九曲山园”的布局为主，彰显人文情怀和典雅尊贵。7示范区专项策划——示范区设计方案例1.主沙盘2.洽谈区3.消控台4.户模展示区5.人居体验馆6.盥洗区7.男卫生间8.女卫生间9.楼梯间10.水吧区11.儿童活动区12.VIP室13.设备间14.财务室15.茶水间1231014129911587641315示范区专项策划——示范区售楼处平面规划主动线辅助动线7117户型36参观动线辅助动线A.玄关B.客厅C.餐厅D.厨房E.主卧F.客房G.儿童房H.内卫I.外卫J.阳台ABCDFEGHIJ示范区专项策划——示范区板房平面规划7108户型37参观动线辅助动线A.玄关B.客厅C.餐厅D.厨房E.主卧F.儿童房G.书房H.内卫I.外卫J.阳台ABCDFEGHIJ示范区专项策划——示范区板房平面规划712345671234567前场景观售楼部后场景观临时样板房实体样板房商业街停车区示范区边线参观路线示范区专项策划——示范区参观动线策划7示范区各主要节点计划序

号

工

序开始时间完成时间1示范区概念方案2019-11-12019-11-62示范区方案2019-11-52019-11-123示范区选定土方单位2019-11-102019-11-154示范区完成土建施工图2019-11-102019-11-175示范区选定土建单位2019-11-102019-11-206示范区选定景观单位2019-11-102019-11-267示范区完成精装施工图2019-11-102019-11-258示范区选定精装单位2019-11-102019-11-309开工2019-11-192020-1-1910精装修单位进场2019-12-202019-12-2011售楼处装修2019-12-212020-1-1912售楼处景观2020-12-152020-1-1913通过集团验收2020-1-192020-1-1914完成样板房装修2019-12-122020-1-1915示范区开放2020-1-202020-1-207示范区专项策划——示范区节点专项计划示范区各施工单位进场计划序

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分包单位进场时间1土方单位2019-11-252土建单位2019-11-253水电、消防单位2019-12-54外立面2019-12-205装修单位2019-12-156景观单位2019-12-257门、窗、栏杆安装单位2019-12-308橱柜、浴室柜2020-1-89智能化单位2020-1-310亮化单位2020-1-37示范区专项策划——示范区节点专项计划7示范区专项策划——首开区预售节点计划序

号

工

序开始时间完成时间1规划方案确定2019-11-082019-11-252施工图纸2019-11-252019-12-23桩基、总包等招标2019-11-102020-12-54桩基施工2019-12-62020-1-105基坑支护2019-12-42019-12-206桩基检测2020-1-82020-1-127土方开挖2019-11-302020-12-58基础施工2020-1-102020-1-249主体结构施工至预售节点楼层2020-1-252020-3-217示范区专项策划——示范区抢工思路抢工理念：全面抢工，重点交接具体实施：1、主体阶段，不分作业面，全面抢工；主体满堂架采用快拆体系，为砌筑准备工作预留作业面2、砌筑阶段，由售楼部、样板房为施工起始点，向商铺方向推进；且除样板房及公区淋浴间、卫生间采用实体墙外，其余均采用轻质隔墙；抹灰工程、门窗工程紧随砌筑。保证需精装修范围早交接、早动工。3、配电房+商铺，先保售楼部工作面完整交接，再进行其余位置抢工准备。施工通道临时施工通道临时施工通道7示范区专项策划——示范区品质提升策划1、前期苗木准备--号苗7示范区专项策划——示范区品质提升策划2、地面铺装施工-所有地面铺装排版过程稿确认7示范区专项策划——示范区品质提升策划7示范区专项策划——示范区品质提升策划4.1、防泛碱专题作业—涂刷2遍水泥基防水涂料4.2、防泛碱专题作业—纯胶泥铺贴施工水电排接驳方案8项目施工平面规划——施工水电排接驳方案及平面布置施工用水：由展示区外围引入一标段，尽量靠近施工通道边，根据水流量可随时增设水箱，以保证上层施工用水需求。施工用电：由现场630KV电箱分至一级箱，电缆需埋深700mm并覆盖硬性防护；再由一级箱分至每个单体二级箱。630KV箱变630KV箱变施工用水接驳点水箱8项目施工平面规划——货量区施工大门及主通道一标施工大门开口开口开口二标施工大门8m宽红线外临时便道8施工平面规划——塔吊、施工电梯、堆场等先施工首开区楼栋再施工二开区楼栋，待二开区上正负零后再进行三开区，按此施工顺序可大大减少外购土方量，降低成本。8项目施工平面规划——分批次施工土方平衡平面示意本项目为毛坯房交付项目，公共空间、电梯前室精装修，工程界面划分如下表：公共空间、电梯前室装修工程界面划分（精装修——土建）分项部位土建精装修专业分包地面首层大堂、电梯厅砼楼板清理干净；地砖或石材等装饰面层施工；无公共楼梯间砼楼板清理干净无墙面首层大堂、电梯厅按图完成粉砂面腻子和涂料、墙砖等装饰面施工无公共楼梯间完成抹灰粉刷面、楼梯栏杆腻子和涂料等装饰面施工无天花首层大堂、电梯厅砼楼板清理干净吊顶、腻子、涂料等装饰面施工无公共楼梯间砼楼板清理干净腻子、涂料等装饰面施工无水电安装首层大堂、电梯厅施工至配电箱前配电箱后的开槽、布线及灯具无9工程界面划分——总分包之间工程界面序号内容提供单位责任范围接收单位责任范围1施工用水、用电接驳及费用计取总承包方总包单位提供水电接驳点至各楼栋，精装修单位精装修单位自行挂表接驳，并支付水电费2桩基桩基单位负责自身施工项目移交总包单位前的成品保护；总包单位负责桩基端部截桩及清理外运，负责桩头与基础底板连接等施工处理；3桩基检测桩基检测单位1、提供水、电（接驳点）等配合；2、提供桩基检测机具运输、工作时所需的便道；3、配合桩基检测单位检测试验；总包单位1、负责试验设备和堆载材料的提供、运输、吊装；2、负责桩基检测，包括堆载加荷、卸载、试验数据记录等；3、负责桩基检测报告的编制、审核及提报。4门窗洞口总包单位负责提供水、电（接驳点）等配合；负责门窗洞口的预留和防雷接地钢筋的留设，门窗安装完成后的混凝土及粉刷修补（含水泥砂浆及细石混凝土塞口塞缝）；负责结构施工偏差或结构尺寸不符合设计要求部分的剔凿和修补，洞口移交的质量标准应符合国家相关规范规定；门窗单位

负责门窗框、窗扇/玻璃的安装等，负责五金件安装以及打密封胶等，负责移交前的成品保护，负责按当地政府部门要求完成施工合同备案（如需）负责根据甲方要求对门窗上、左、右三边采用发泡剂塞缝（特殊约定除外）9工程界面划分——工作面移交责任确定质量管控总体思路10工程质量管控措施——总体思路和组织保障措施质量管控原则明确分工、责任到人图纸会审、培训交底原材严控、样板先行过程验收、成品保护三步

走管控思路样板引路保障两防提升品质清晰划分三级质量责任，建立全员质量责任意识，建立全周期质量管理意识；质量管理全员参与，形成质量链的上游下游，人人都是质量专员。工法样板在工程开工前应根据设计图纸要求并结合集团标准确定施工工法样板，建立工法样板展示区。施工样板施工单位在各工序施工前应根据工法样板标准要求在现场进行施工样板作业，经验收合格后方可开展大面积施工。大面施工施工单位各工序作业班组进场后应根据施工样板进行统一技术交底，在施工过程中以施工样板作为质量验收标准。工法样板及施工样板(参照《碧桂园工法样板引路工作手册》、《全国各项目样板统一做法》)，由项目部工程管理人员跟进，开工后半个月内必须完成并报送区域技术部检查；1、不以牺牲质量为代价，盲目赶工。宁可停工，也不放过质量问题。2、加强质量宣贯，强化培训教育，及时宣贯最新质量要求及工艺技术。3、以集团、区域巡检为契机，对巡检出现的质量问题，坚决整改到位，杜绝再犯。4、加强设计优化，从源头避免质量隐患。工程策划----质量管控原则组织保障措施10工程质量管控措施——总体思路和组织保障措施工程开工前施工单位将施工组织设计（方案）、监理公司将监理大纲报项目管理部审批，经项目部审批通过后签发开工申请。坚持图纸会审充分了解设计意图和技术要求，明确质量管控当中的重点和难点，同时解决图纸当中存在的问题，消除设计错漏，确保工程质量。施工组织设计专项方案审核施工样板计划分项工程施工样板内容完成时间混凝土结构工程

钢筋绑扎、模板支设、混凝土2020.6.30砌体工程构造柱、圈梁及过梁的处理，门窗洞口处理，底部顶部的处理2020.6.30抹灰甩浆、打灰饼、钢丝网、玻纤网、分层2020.6.30防水工程搭接、收边的处理，阴阳角、附加层2020.6.30保温材料厚度，网格布搭接2020.6.30装饰装修外墙砖补贴、腻子、天棚，真石漆2020.6.30机电安装管线布置、穿楼板水管工艺2020.6.3010工程质量管控措施——样板施工计划交付样板计划产品特征数量样板内容位置完成时间验收时间高层数量：一个标准层内容：户内墙面抹灰、天棚找平、地面找平、门窗、水电安装、栏杆安装、厨卫防水、阳台下水管、入户门。11#楼二单元3层301户，公区样板设置一单元一楼2020.7.302020.8.1010工程质量管控措施——样板施工计划10工程质量管控措施——管控要点序号类别项目重点检查内容1结构红线主体结构及安全

（按处）1、主体结构安全（砼、钢筋、模板支撑等）；2、对产生较大质量缺陷未按要求修补；3、施工环境存在重大安全隐患①临边防护（整层缺失多于5处）②外脚手架③防护棚④卸料平台⑤主安全通道等；4、楼板厚度。2两防红线砌体、抹灰1、砌体工程；2、抹灰工程；3、违规添加外加剂、配合比错误等（按处）3防水构造及材料1、地下室、屋面(按处)①防水构造施工及材料标准不符合要求或防水施工后存在渗漏②存在大面积构造裂缝③未按要求作蓄水试验；2、卫生间、厨房、阳露台(按户)①防水构造施工及材料标准不符合要求或防水施工后存在渗漏②存在大面积构造裂缝③未按要求作蓄水试验；3、外墙(按户)①防水构造施工及材料标准不符合要求或防水施工后存在渗漏4外窗施工（按户）1、外窗未按要求填塞或存在渗漏；2、外窗未按要求进行淋水试验；3、外窗洞口尺寸；5观感红线室内观感1、天花工程；2、墙面工程；3、地面工程；6室外观感外墙工程7几何尺寸1、抹灰方正性；2、顶板水平度8成品保护（按户）1、门窗框、门窗扇（破损严重，不可修复）；2、木地板（破损严重，不可修复）；3、橱柜、家具、洁具（破损严重，不可修复）；9安装红线给排水、电气安装

（交付阶段）1、管道井（按层）（阀门、堵头渗漏、堵塞）；2、户内给排水（按户）（堵头、下水道渗漏、堵塞）；3、户内电气（按户）（分户电箱、开关、插座漏电）；10材料红线材料（按批）1、使用未按设计指定或非甲指品牌材料（钢筋、电缆等）；2、存在偷工减料行为；10工程质量管控措施——管理制度进场通知列出各单位进场计划，以书面形式发至各参建单位。项目会议制度1、项目工程例会：每周二下午进行，重点是内部协调。参会人员为项目全体工程师，由项目副总主持。2、总包协调会（监理例会）：每周五下午三点进行，重点是各参建单位间协调以及现场进度、质量、安全问题，参会人员为工程各参建单位，由总监主持，项目部人员参与。3、片区现场碰头会每天下班前召开，重点是当天的工作任务完成情况及第二天工作任务分解和具体事项协调，参会人员为各参建单位，由片区工程师主持，在工地现场进行。4、进度协调会视现场进度实际情况安排不定期召开。工程周报和月报每周上报工作周报至区域运营管理部，内容包括上周进度计划完成情况及需协调解决的问题；每月25日报工程月报，月报内容包括本月进度计划完成情况，质量安全情况，下月计划安排及需要协调的问题.文件的收发、传阅所有资料文档统一由项目资料员进行收发，集中保存，统一管理，痕迹清晰。会议原则：会前通知、会时签到、会中记录、会后落实10工程质量管控措施——检查验收及整改措施序号类别项目重点检查内容1土建移交工作面（按户）土建移交工作面记录表没有书面签名移交手续的，处罚项目10000元，勒令停工，情况严重，集团通报批评。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）实测实量交接验收数据真实、无弄虚作假。（以户为单位，≥3户不合格即触碰红线；触碰红线须停工整改，真实实测数据上墙后方可复工。）移交后出现严重质量问题完成移交后，出现大面积砂浆强度不足、空鼓、开裂、渗漏等重大质量隐患。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）2交楼样板层样板层要求所有精装单位的每个班组必须按每栋（一个单元、包括公共部位）做整层施工样板，经区域技术部验收合格后，才能开始大面施工；无施工样板层的，勒令停工，处罚项目5000元，情况严重，集团通报批评。3模拟验收模拟验收与整改1、无模拟验收，不予通过联合验收，并在集团通报批评；

2、模拟验收发现问题有效关闭完成率必须≥80%，少于80%的，不予验收。4重点工艺控制（按户）门槛石、挡水石未采用湿铺贴、门槛石填充不密实、有渗水。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）墙地砖勾缝未采用专用填缝剂。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）给水管带压施工给水管未带压施工，处罚施工单位20000元。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）瓷砖开孔瓷砖未采用专用开孔器开孔。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）5假冒伪劣材料假冒伪劣材料／偷工减料1.施工单位有假冒伪劣材料或偷工减料行为的，材料退场，罚款，通报批评，列入黑名单；

2.对于项目责任人通报批评、降级、降职、降薪；

3.每类材料不合格扣2分。6成品保护

（按户）成品与半成品保护不按合同约定进行成品保护导致破损严重的，如：木地板、橱柜、洁具、门等。（以户为单位，≥3户不合格，即触碰红线）成品保护标准做法阶段区域/部品保护方式实施时间拆除时间示意图片责任归属土建阶段水电预埋成品保护结构施工阶段预埋的管线露出部位应用套管保护混凝土浇筑完成即可开始做成品保护砌体砌筑完成，开始水电管线接线时拆除水电安装单位门窗保护膜包裹门窗框安装完成后外立面装修完成门窗单位栏杆保护膜包裹栏杆安装完成后室内外装修完成栏杆单位10工程质量管控措施——成品保护措施10工程质量管控措施——可推广优秀做法外墙飘板翻边各类构造施工规范地下室防水卷材10工程质量管控措施——交付阶段户内品质标准区域分项交付标准示例照片户内墙面表面无污染，无外露钢筋头、钢丝网和结构面等。表面无划痕、损伤、阴阳角顺直。面层无爆灰、裂缝。同一墙面无明显色差。无起皮，掉粉和返锈缺陷。地面（含防水、阳台地面）楼面平整度满足规范误差要求，4mm以内。水泥砂浆找平层无开裂、起砂现象。有坡度要求的地面要平滑无凸边，坡向一致。地面无建筑垃圾和污染。天花无钢筋和铁定外露，天花底模清理干净。天花无渗漏痕迹。灯具线盒预留准确。混凝土表面无污染、无损伤。10工程质量管控措施——交付阶段户内品质标准区域分项交付标准示例照片户内门窗工程淋水试验或大雨后无渗漏。拼接和锚钉部位全部打胶密实。窗扇开启顺畅，开启后能固定。推拉门轨道平滑，推拉顺畅。窗框无变形和破损。窗台无裂纹，内外窗台高差小于30mm。窗洞上口滴水线完整、且小于10mm。厨房、卫生间厨卫间地面与其他地面高差满足设计要求。地面不得存在渗漏和积水现象，排水顺畅。防水厚度和翻遍满足设计和规范要求。防水层与基层粘接牢固。入户门入户门性能符合设计要求，开启灵活，挂壁严密，表面色泽均匀。无明显损伤和划痕。入户门按规范要求必须灌浆。入户门门槛无变形和大小头。10工程质量管控措施——交付阶段户内品质标准区域分项交付标准示例照片户内栏杆油漆面光滑且色泽均匀。栏杆高度满足设计和规范强制要求。栏杆牢固，无松动，连接件出无外露焊接点。栏杆垂直杆间距符合设计和规范要求。给排水管材、管件规格、型号符合设计和规范要求。排水通气管符合规范要求。上人屋面通气管高出屋面2m。生活污水管道必须有检查口和清扫口。管道坡度必须符合设计和规范要求。电气工程配电系统的电气参数,极数、性能指标与设计图纸要求一致。等电位连接端子箱必须真实连接且面板不得隐蔽。回路功能标识齐全、准确。导线连接紧密。配电箱和多媒体箱位置安装正确。××（1）经济措施未经监理及现场工程师签认的工程量，不支付工程款上道工序不合格擅自进入下道工序，不任何其工作量，此部位不得支付工程款。（2）行使质量否决权（3）施工中出现下列情况之一时，监理工程师应签发“工程部分暂停指令”。危险性较大的工程无专项施工方案，未经验收擅自施工的。隐蔽验收不合格，擅自浇筑混凝土的。原材料进场未办理材料进场验收手续的。原材料经复查不合格的。施工现场存在较大安全隐患。10工程质量管控措施——奖罚机制11安全文明施工管控措施——安全文明管控组织架构责任到人每周销项项目项目总包监理联动闭合组长副组长一标段二标段电梯安全门临边防护安全标语安全警示洗车槽办公区独立电梯安全门临边防护安全标语安全警示办公区独立电梯安全门临边防护洗车槽安全标语安全警示办公区独立电梯安全门临边防护11安全文明施工管控措施——安全文明施工保障措施11安全文明施工管控措施——安全风险及控制措施入场安全教育多形式安全教育11安全文明施工管控措施——施工安全重点管控措施事业总身影无处不在借力使力、每周闭合利用事业总巡盘暴露现场主要问题工程负责人主持11安全文明施工管控措施——安全检查及培训计划11安全文明施工管控措施——环保管控专项策划洗车槽+围挡喷淋智能环境监测及降尘雾炮机塔吊喷淋11安全文明施工管控措施——环保管控专项策划11安全文明施工管控措施——安全应急预案策划方案与措施11安全文明施工管控措施——安全应急预案策划方案与措施11安全文明施工管控措施——奖罚机制序项目处理方法处罚措施1未按要求设置标志标识停工整至完成100-500元/次2出入施工现场不戴安全帽教育1000元/处3高空作业、临边作业不系安全带立即停止，采取防护1000元/处4不安规定进行四口五临边防护停工整至完成1000元/处5防火措施未能落实或无防火措施停工整至完成1000元/处6违章指挥、违章操作停工整至完成1000元/处7特殊工种未持证上岗勒令退场500元/处8一闸多机局部停工整至完成1000元/处9未经允许，任意拆除安全防护措施停工整至完成2000元/处12二改管控措施——二改主要内容及界面划分高层118户型改造平面分析需完善序号风险点措施1合规性二改必须满足规划、消防、人防验收要求，控制二改风险，避免群体诉讼事件发生2安全性二改必须满足主体安全，不得拆除承重结构等影响结构安全的部位。3外观协调性不得擅自更改外立面效果。4节能二改节能必须满足项目报建时的节能备案要求5验收备案二改严禁暂用公用空间，不得由于二改原因导致无法办理竣工验收，影响验收备案。12二改管控措施——二改风险评估及对策二改风险管控注：此两个表格分别来自OA关于发布《“二改概念”风险分类及报审管控要求表》的通知和关于要求各区域集团、区域公司加强项目二改风险管理的通知，当地产集团有新发文时，以最新要求为准。涉及赠送面积、赠送内部景观等户内改造，由业主自理12二改管控措施——二改实施总体部署13交付管控措施——交付组织计划工作项（事业部牵头事项）完成时间集团要求备注交付启动会和策划报告2021年8月20日交付前6个月物业交叉排查协议签订2021年10月20日交付前4个月如果满足强制物业交叉排查要求第一次品质（物业交叉）排查&整改2021年9月20日交付前3个月完成交付专项评估2021年9月20日交付前3个月完成空鼓开裂及渗漏专项第二次品质（物业交叉）排查&整改2022年1月20日交付前1个月完成第三方维修单位确定2022年1月20日交付前1个月完成区域公司联合验收2022年1月25日交付前25天+区域集团交付核验2022年