北京某发展战略项目内部评估报告

.文件，仅供北京万通内部使用北京万通

发

展

战

略

项

目

内部

评

估

报

告.文件，仅供北京万通内部使用1目

录

–

整体

绩

效

评

估1.

整体绩效评估2.

业务能力评估3.

组织能力评估4.

财务能力评估5.

获利模式评估业务流程企业文化2策略人力资源架构技术架构组织架构评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、 基本同意（4）、非常同意（5） .文件，仅供北京万通内部使用

1.

整体

绩

效

评

估总

体

评

估看来，万通

员

工

对

公司的

经营

策略和企

业

文化的认

同度

较

高，但是

对

于企

业

的管理架构和

执

行能力存在

较大的意

见

-

内部技能

评

估

-.文件，仅供北京万通内部使用3

企

业

策

略

企

业

文

化组织构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估万通

员

工

对

于企

业

文化、企

业

策略的

认

同程度比

较

高

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用4企业策略企业文化

业务

管理

流程技术构架

人力

资源

管理资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估万通

员

工

调查

反映意

见较

多在于人力

资

源管理和企

业业务管理流程方面

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用5资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营目标方面的把握，但是

80

％的人对于万通的财务计划的有效性和明确性表示质疑

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用6资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较多

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用7资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估

企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁

精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和

员工参与企业管理方面存在问题评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用8组织构架IT技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估技术与组织架构：万通员工调查中有

67

％的员工不认同

IT

投资已经足够达到应有要求的说法

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用9资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估人力

资

源：

员

工

问

卷

调查

反映出万通人力

资

源管理方面存在的

问题

比

较

集中

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用10资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估

高

层

管理人

员对

于万通的流程管理意

见较

大，中

层

干部更

关

注企

业

技

术

构架上的短板，一般

业务

人

员对

公司人力

资

源管理和流程管理意

见较

多评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用11资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估

总

部人

员认为

万通在

业务

和管理流程控制上不

够顺畅

，

项

目人

员则认为

在技

术

构架上缺乏充分的建

设

和支持。评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用12资料来源：综合能力评估问卷统计分析

1.

整体

绩

效

评

估

在公司

5

年以上的老

员

工

对

于公司策略和企

业

文化的

认

同度

比

较

高，但是在公司

3

年以上的

员

工普遍

对

于万通的流程管

理、技

术

构架、人力

资

源管理意

见较

大评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）.文件，仅供北京万通内部使用13目

录

–

业务

能力

评

估1.

整体绩效评估2.

业务能力评估3.

组织能力评估4.

财务能力评估5.

获利模式评估战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•中关村高科技园区•绿化带•西三环四环之间，交通便利•低密度•多层带电梯•板楼•市场先机•招标采购•高绿化率•领先的设计思想新新家园•CEO官邸•广告宣传•低开高走•开发周期长•后期无新意•一、二期部分投资人/项目经理套现撤出•三期面临周边项目价格竞争•投诉率高•无客户服务专人.文件，仅供北京万通内部使用14资料来源：瑞通管理分析存在的主要问题万通成功之处

2.

业务

能力

评

估万泉

项

目的

业务

价

值链

中，土地

选择

、前期

项

目策划和

营销

管理方面均体

现

了万通的

优势

，但后期

项

目策划和服

务方面也

显

示出了不足之

处

-

万泉

项

目

业务

能力

评

估

-战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•CBD•抗风险力强•东三环沿线•市场先机•居住性概念•与香港置地成功合作•与国际先进中介服务机构合作•引入香港管理经验•广告宣传•合资概念•土地持有期长•财务费用高•周边项目竞争激烈.文件，仅供北京万通内部使用15资料来源：瑞通管理分析

2.

业务

能力

评

估新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土地和销售方面表现不足

-

新城

项

目

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•亚运商圈•奥运概念•原生地•独特/稀缺性•四五环之间，交通便利•大绿地•别墅/联体别墅•职责明确•系统化强•招标采购•新新家园•广告宣传•土地成本较高.文件，仅供北京万通内部使用16

2.

业务

能力

评

估亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其相同

-

亚

运

项

目

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处资料来源：瑞通管理分析战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•轨道交通•连排别墅•第二居所•小区/建筑单体设计及材料领先•新新家园•营销创意-走远一点•弹性物业管理费•准现房销售•土地评估值虚增•土地持有期长，财务费用高•周边环境为工业区及铁路•远离城区•经验不足•与其他项目交流不够.文件，仅供北京万通内部使用17

2.

业务

能力

评

估龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不足

-

龙

山

项

目

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处资料来源：瑞通管理分析战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•全新的商业模式•顾客导向•根据客户的需求选择•强调个性化设计•满足客户的特定需要•预制集成•小规模，多地域•境外加工部件，国内施工、安装•建立采购中心，与国外厂家密切联系•网上预选•门市签约•网上修改、监督工程进度•根据样品，个性化调整•建立客户网络•现有签约客户1家、意向6家•在龙山建有15个样品间•拟建客户联络网•通过成立俱乐部建立客户联系•拟进行客户跟踪服务•战略实施的计划不完善•如向其他开发商购置土地价格会比较高•其他开发商可否同意单建别墅尚有待实践检验•木制结构比刚混结构价值到底是高还是低•成本高于传统建筑模式•建立俱乐部与房屋开发是不同的业务流程，应成立不同的机构分别进行操作管理.文件，仅供北京万通内部使用18

2.

业务

能力

评

估新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意，但诸多方面亦存在不足

-

新概念住宅

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处资料来源：瑞通管理分析战略与研发土地选购项目策划项目管理营销销售服务•思想领先，探索先进的经营模式•积极促进产业交流•除龙山外，现有项目处于市场热点地区•现有地块各具成功特色•设计理念比较超前•项目品牌效应明显•企业形象宣传的社会认同性较强•整体市场调研不连贯•政策研究不充分•龙山、新城国际土地持有时间较长•所获得的土地没有价格优势.文件，仅供北京万通内部使用19

2.

业务

能力

评

估本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地购置能力上同样不足

-

本部

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处资料来源：瑞通管理分析•新模式的实施能力有待检验•对整体市场和政策研究不充分•与其他开发商相比，万通没有获取土地的优势•土地置留时间较长•项目间资源调配受合作方式影响•不同项目的经验教训没有共享•项目管理能力不均衡•客户关系管理薄弱•客户价值研究不足.文件，仅供北京万通内部使用20

2.

业务

能力

评

估综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是项目策划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土地购置

-

整体

业务

能力

评

估

-存在的主要问题万通成功之处资料来源：瑞通管理分析服务

销售•

注重销售

手法

营销•

注重企业

形象宣传•

广告宣传

效应明显•

注重把握

市场动态•

市场运作

能力较强项目管理

项目策划•

成功树立

项目品牌•

注重项目

市场研究•

项目策划

能力教强•

设计思想

比较超前

战略与研发

土地选购•

在思想

•

准确把

和实践上

握地块的

积极探索

价值

•

能够预期

新型商业

模式

市场发展•

积极促进

趋势

产业交流.文件，仅供北京万通内部使用21项目名称建外SOHO现代城新城

·

国际世贸国际国际花园财富中心旺座阳光100宅.美诗日坛.晶华……

红石实业红石实业

万通集团

奥中基业

深圳金地

香江国际天亚物业银信光华住总（中关村）大成

……CBD地区

开发商

中关村地区项目名称

开发商中海紫金苑中海雅园山水倾城百环公寓新起点锦绣大地涧桥.泊屋馆光大花园美丽园华清嘉园……中海中海住总（中关村） 住总（中关村） 三义 锦绣大地 新纪元光大东方浩鸣. ……资料来源

:

搜房网

2.

业务

能力

评

估北京

CBD

、

亚

运村和中

关

村构成房地

产开发

的三大

热

点，其中

亚

运村

为

已持

续

多年的

热

点，而

CBD

及中

关

村

为

新

兴热

点，竞

争日益激烈世纪豪景希格玛.文件，仅供北京万通内部使用22万泉美丽园人济山庄新起

点华清嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代光大花园中海紫金苑资料来源

:

搜房网，瑞通管理分析涧桥

·

泊屋

馆锦绣大地

2.

业务

能力

评

估中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房地产市场迅速升温，成为与

CBD

东西呼应、最有人气的热点地区。.文件，仅供北京万通内部使用23••此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2022年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响万泉资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析 2.业务能力评估中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2022年最激烈，对2022、2022年市场都将产生显著影响.文件，仅供北京万通内部使用24中

关

村周

边

地区高档住宅

项

目平均容

积

率

为

1.3，

绿

化率

为

41%，多

层

、小高

层约

占

总开发项

目的1/3，适于居住，万泉

项

目

为

多

层

、容

积

率1.3、

绿

化率45%，定位于高档住宅中的高端。万泉万泉资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析

2.

业务

能力

评

估在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，万泉在建筑形式和密度上仍占有

优势.文件，仅供北京万通内部使用25在中

关

村周

边

区域

开发

商

倾

向于三居，其次

为

二居和四居，一居、五居、和六居有少量供

应

，万泉的主力

户

型

为

三居、四居、六居，

户

均面

积

大，定位在周

边

区域的高档住宅中高端。万泉资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析

2.

业务

能力

评

估万泉在中

关

村周

边

的高档住宅中，

户

均面

积

大，定位在周边

区域的高档住宅中高端现代城阳光100光彩国际.文件，仅供北京万通内部使用26旺座京达

世贸

第一商城新城国际

宅.美诗吉庆里资料来源

:

搜房网，瑞通管理分析

2.

业务

能力

评

估北京向国际化城市迈进，而ＣＤＢ是北京与国际接轨的一个端口和标志，ＣＢＤ的建设引起世人的关注，房地产项目广受置业者青睐.文件，仅供北京万通内部使用27••此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的市场竞争，及2022年后新开盘项目对未来市场竞争的影响未考虑在内假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响新城资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析 2.业务能力评估CBD区域现有高档住宅项目的竞争在2022年最为激烈，对2022、2022年市场都将产生显著影响.文件，仅供北京万通内部使用28CBD

区域高档公寓

项

目容

积

率

较

高，平均

为

4.8，高

层

建筑占

总开发项

目近90%，

绿

化率平均

为

36%，体

现

了商

务

中心区的公寓特色，新城国

际项

目

设计

上引入国

际

招

标

、新型的环

行楼体

设计

，国

际

公寓部分容

积

率

为

3.6、

绿

化率

为

43%，

领

先于市

场新城新城资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析单

位：个单

位：个

2.

业务

能力

评

估在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情况下，新城在建筑

设计

和密度上亦占有

优势.文件，仅供北京万通内部使用29在

CBD

区域

开发

商

倾

向于二居、三居

户

型，四居和一居有一定供

应

，而五居只有一个

项目，新城国

际项

目

户

型有一居、二居、三居、四居，在

户

型

选择

上

针对

市

场

广泛

认

同的标

准

新城资料来源

:

搜房网、瑞通管理分析

2.

业务

能力

评

估在

户

型

设计

上，新城国

际满

足系列化需求，但不

强

调闹

市中的大面

积设计

，定位于市

场

广泛

认

同的

标

准，具有其合理性.文件，仅供北京万通内部使用30目

录

–

组织

能力

评

估1.

整体绩效评估2.

业务能力评估3.

组织能力评估4.

财务能力评估5.

获利模式评估 下一周期； 再兴.文件，仅供北京万通内部使用整合资源，以矩阵为主导

集团领导集

中权力、创

造系统新秩

序

成熟期

31

活力，需

重组以创

新衰退期单一产品市场

国际化产品、市场优化组织结构，建立创新体制

企业失去

目前的万通，项

目制分

权

管理

权力分散，以事

业部为主导

集团消除

内部危机

增长期多元产品、市场

未来的万通

？

创业

初期

的万通

初级组织，以

个人能力为主

导；组织以分

散的职能有关

起步期资料来源

:

瑞通管理分析

3.

组织能力评估

比

较

万通

组织结

构

发

展特点，万通目前正

处

于

项

目制分

权

管理

阶

段，由

单

一

项

目

转

向多

项

目分

头

并

进阶

段

-

组织结

构

评

估

-市场与公司内部发展的不同阶段示意.文件，仅供北京万通内部使用32发展大厦业务发展部工程预算部财务管理部业务系统支持系统主要子公司总经理办公室人事行政部法律部会计部广场房地产世界房地产新世界商城鼎安物业龙山置业万泉花园物业东润科技发展京伯房地产新概念集成住万置房地产8

人1

人4

人5

人7

人3

人7

人8

人1

人2

人11

人13

人59

人13

人

宅16

人20

人2

人13

人22

人

29

人49

人

30

人主要

项

目

73

人，另有合作方和

项

目招聘人

员

224

人资料来源

:

万通

3.

组织能力评估纵观

万通目前

组织

机构，

总

部

35

人、

项

目

73

位派出人

员

，外加

200

人以上

项

目招聘及合作方人

员

，表

现

了万通主要

职能各

项

目独立运作循

环

的特点

-

组织结

构

评

估

-

董事会

财务总监

总经理.文件，仅供北京万通内部使用33万泉

项

目人

员

构成（

72

人）亚

北

项

目人

员

构成（

62

人）万置

项

目人

员

构成（

49

人）龙

山

项

目人

员

构成（

41

人）资料来源

:

万通

(

注：项目招聘的销售人员包括部分销售代理

)

3.

组织能力评估实质

上，各

项

目的独立运作

导

致了机构重叠

设

置，信息和资

源

难

以共享，不但明

显

增加了人工成本，而且大大提高了学

习

成本，不利于人

员

管理和知

识

管理.文件，仅供北京万通内部使用34预算财务预算财务龙山项目预算财务工程

市场

销售前期

其他工程市场销售客服其他工程市场销售前期其他完全放权管理

总经理

CBD

项目

万泉项目预算财务亚北项目工程市场

销售

前期其他资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估万通

经过

多年的

实

践和

调

整，

组织结

构形式已

经

从功能制转为

放

权

的

项

目制

为

主财务人力资源工程预算工程管理市场策划物资采购功能型集中管理

总经理每个功能要为所有项目提供服务其他35 项目制的特点优点•项目管理的灵活性高，市场反应能力强•决策执行的层次少，效率高•权责明晰，权利和责任直接落实到人缺点•总部对于项目的监控能力弱化•项目能力分散，不利于形成公司的整体 能力•项目之间资源难于共享，经验和教训共 享不足 .文件，仅供北京万通内部使用

功能制的特点

优点

•

总部对于项目的监控能力强

•

便于统一调配公司的财务、人力、业务

能力

•

侧重技巧的培养，便于形成公司的统一

能力和资源共享

缺点

•

项目的权利和责任不够明晰，责任难以

落实

•

决策执行的层次多，效率较低

•

项目管理的灵活性不高，市场反应慢

•

项目自身能力弱资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估尽管目前

组织

的

转变

体

现

了灵活反

应

的

优

点，但是同

时

增加了管理的成本，

资

源分散.文件，仅供北京万通内部使用363.1

部门经理绩效考评结果反馈3.2

绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理监控绩效管理评估激励绩效标准2.1

年度考评计划2.2

个人目标设定4.14.2个人绩效指标与上司业绩挂钩年度个人绩效评估

5.1

奖金5.25.35.45.5员工工资调整员工职业发展计划培训持续发展计划资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估

绩

效管理

结

合企

业

文化是凝聚、吸引

优

秀人才的最重要管

理手段之一

-

典型

绩

效管理

-1.1

企业战略1.2

年度业务计划.文件，仅供北京万通内部使用37资料来源：内部访谈及瑞通管理分析1.1

企业战略1.2

年度业务计划3.1

部门经理绩效考评结果反馈3.2

绩效考评指标数据收集绩效管理计划绩效管理监控绩效管理评估激励绩效标准2.1

年度考评计划2.2

个人目标设定4.14.2个人绩效指标与上司业绩挂钩年度个人绩效评估

5.1

奖金5.25.35.45.5员工工资调整员工职业发展计划培训持续发展计划计

划中正在做改善中

3.

组织能力评估在公司

战

略没有确立或者面

临

重大

调

整的情况下

单纯

追求绩

效管理的

细节调

整只能是本末倒置，缺乏根本的

战

略支撑和指

标设

定依据，

结

果不会理想

-

万通

绩

效管理体系

现

状

-客户方面目标评估“要实现设想，我们应向客户展示什么？”内部经营过程目标评估“要股东和客户满意，哪些业务过程我们应有所长?”学习与成长目标评估“要实现设想，我们将如何保持创新、改变和提高的能力?”.文件，仅供北京万通内部使用38目

标评

估“

要在

财务

方面取得成功，我

们应

向股

东们

展示什

么

？

”

理想和战略-

典型

关键绩

效指

标

体系

-

财务方面

-

万通考核指

标

存在的

问题

-•

只考

虑

了

财务

指

标•

缺乏

对

客

户

、学

习

和成

长

等方面的

考

虑

，

对

内部

经营过

程重

视

不

够•

财务

指

标

是滞后指

标

，而其他指

标

是

优

先指

标•

对过

程

监

控不理想，使得考核体系

不科学资料来源：内部访谈及瑞通管理分析

3.

组织能力评估关键绩

效指

标

的

设

立

对

于

绩

效管理的成

败

至

关

重要。万通现

有的考核体系在指

标设

定方面存在明

显

的不足.文件，仅供北京万通内部使用39认

可。人力

资

源管理的

执行能力不是主要

问题

。资料来源：综合能力评估问卷统计分析员

工

对

于万通在挽留人才、晋升

规划和薪

资

上的意

见

集中体

现

了企

业的价

值

取向和

员

工利益之

间

存在矛盾。

3.

组织能力评估

员

工

调查

表明万通在挽留人才、晋升

规

划和薪

资

回

报

以及

知

识

管理方面存在

较

大的

问题

评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5）万通在人

员

招聘和人事政策上基本能

够获

得

员

工的.文件，仅供北京万通内部使用40万通的技术人员：工龄长的薪资可以达到行业中、高等水平。万通副总级：工资基本在行业中等水平。万通项目经理：对薪资反映的意见多。资料来源：万通2022年度房地产行业薪资调查及瑞通管理分析单

位：人民

币

元 3.组织能力评估 万通曾经是业内高收入企业，但是近三年工资水平基本没 有调整，目前仅处于行业中等水平 -北京2022年房地产行业薪资调查（月薪、税后）-注：万通目前大部分岗位的薪

资处

于行

业

中等水平。.文件，仅供北京万通内部使用41组织变革推动

整合人力资源能力以配合策略实施

.

员工支持

提供员工与组织平衡协调发展的机制与架构

行政管理

确保用人的合法性以及获得合格人才的有效性人力资源管理的复杂性资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估人力

资

源管理在

组织

中的重要性和

复杂

性通常体

现

在四个不同的

层

面

-

人力

资

源管理

职

能

-

战略制定支持

人力资源能力作为策略决策的重要考量因素。•参与战略讨论•在商业决策上给予人员需求的建议•以执行商业战略的能力为标准选择管理层•持续的规划•人力投资管理•企业文化管理•整合员工能力和组织目标•人员补充战略•为潜在业务机会维持人员关系渠道•确认组织的能力•根据业务目标所需能力计划人员设置•根据文化兼融性与能力选择人员•多样化人员配置以获得竞争性优势•团队建设•培训评估•交叉培训•领导能力建设•职业建议•组织激励•团队激励•奖励系统•工作设计•新职介绍•确认支持群体•确认不同流程的功能交叉部分•针对内部能力的弹性工作设计•管理员工多样性•确认有效招聘途径•开展招聘和选择工作•介绍情况•绩效反馈•技能评估•业务培训•职业生涯•申诉程序•员工政策培训•弹性奖励•个人绩效奖励•离职面谈•离职补偿•确认空缺职位•监控人员配置•批准工作设计•说明组织架构招聘程序•求职者管理•有效挑选流程•最低资格替代程序•确认潜在的外部资源合作者员工数据管理•保密程序•为管理者提供信息•确保信息的连贯性员工管理沟通•员工手册•改善纪律•管理政策沟通和培训确保合法性•补偿系统•奖励管理•退休系统•失业税•工作中止程序.文件，仅供北京万通内部使用42确认人力资源需求吸引/选择配置/管理续留分离战略制定支持（很少参与）组织变革推动（很少参与）

员工支持

（部分实现）

行政管理

（基本完善）资料来源：内部访谈及瑞通管理分析

3.

组织能力评估万通目前人力

资

源管理

现

状表明，人力

资

源在

战

略制定和组织变

革方面的缺乏参与，

导

致

组织

和

战

略的脱

节

，有好的想法，但缺乏

执

行能力.文件，仅供北京万通内部使用43••••远景任务确立领导能力的群体发展机构变革

/

团队发展

员工参与•

创造参与的机会•

创造沟通机会，促动变革热情••••••业务模式发展项目管理程序管理变革准备评估变革计划影响评估•

成功步骤实施工具•

工作流

/

程序设计•

工作

/

组织设计•

沟通计划•

培训和整体实施支持变革导向导向可行领导参与资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估一个成功的变革管理通常需要四个方面的成功要素支持

领导支持评估范围:：1=强烈反对2=不同意导向2.51.不同的变革方式在管理者的头脑中整合。1.12.不同的变革方式在员工的头脑中整合。2.2.53.管理优先考虑资源的应用。3.14.变革的协作(左手要知道右手在干什么。)4.15.从整体上把握所有项目的成本和收益。5.1.6Total可行11.重新设计流程，以去除不增值的活动。1.12.机构重组，以适应新的需求。2.23.确定新的组织所需要的能力。3.14.针对新的技能和行为需求所进行的培训。4.15.设计适应新的组织需求的绩效管理和薪筹体系。5.1.2Total3=中立4=同意5=非常同意领导高级管理者:41.1.作为值得尊敬的行为典范。42.强烈地支持变革。2.23.经理和主管有责任为成功的变革作出贡献。3.24.对领导层的变革提供指导和建议。4.5.对于变革所作的有效沟通。(原因、好处、战略).3.55.3.1Total参与受到变革影响的人:2.51.以合理的方式参与变革过程。1.42.相信他们的意见和想法获得关注和反馈。2.3.53.理解变革的需求。3.34.相信变革对于企业有利。4.5.获得有效的沟通(及时、相关、真实)。35.3.2Total.文件，仅供北京万通内部使用44资料来源：瑞通管理分析

3.

组织能力评估对万通变革准备情况进行评估，尽管万通的领导层和员工对变革有所准备，但是变革方案和辅助变革工具不具备的情况下，变革具有极大风险.文件，仅供北京万通内部使用45目

录

–

财务

能力

评

估1.

整体绩效评估2.

业务能力评估3.

组织能力评估4.

财务能力评估5.

获利模式评估.文件，仅供北京万通内部使用46资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析单

位：万元

4.

财务能力评估万泉

项

目的

现

金流分析表明，按照目前的

业务预测

万泉具有良好的投

资

回

报

，内部收益率（年平均投

资

回

报

率）

预期可以达到

35%

，

项

目

净现值

7500

万人民

币

-

万泉

项

目

现

金流与投

资

回

报

分析

-

内部收益率（

IRR

）

=

35%

净现值

（

NPV

）

=

7500

万人民

币

（息税前数

值

，未

计

入所得税和利息，

但已考

虑

土地增

值

税）.文件，仅供北京万通内部使用47

净现值单

位：万元内部收益率

净现值单

位：万元内部收益率降价敏感性分析销

售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析

4.

财务能力评估因万泉一期和二期均已成功售出，因此三期的降价

风险

和销

售延后

风险对

整体

项

目的影响不是非常

严

重，但

净现值的

损

失

风险

也会达到

1000-2000

万人民

币

-

万泉

项

目敏感性分析

-.文件，仅供北京万通内部使用48资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析单

位：万元

4.

财务能力评估亚

运

项

目按

预测

也比

较乐观

，年平均投

资

回

报

率可达到

36%，

项

目

净现值

8370

万人民

币

-

亚

运

项

目投

资

回

报

分析

-

（内部收益率

IRR

和

净现值

NPV-

息税前）

内部收益率（

IRR

）

=

36%

净现值

（

NPV

）

=

8370

万人民

币

（息税前数

值

，未

计

入所得税和利息，

但已考

虑

土地增

值

税；以

33.3%

的股

权

计

算）.文件，仅供北京万通内部使用49

净现值单

位：万元内部收益率

净现值单

位：万元内部收益率降价敏感性分析销

售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析

4.

财务能力评估但是，

亚

运

项

目的降价和

销

售滞后

风险对

投

资

回

报

的影响较

大，

15%

的降价

损

失将到

这

一

项

目失去投

资

价

值

-

亚

运

项

目敏感性分析

-.文件，仅供北京万通内部使用50资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析

4.

财务能力评估

新城国

际项

目周期

较长

，投

资

回

报预

期低于其他两个

项

目，

内部收益率

预

期

20%

，

净现值

1

亿

400

万人民

币

-

新城

项

目投

资

回

报

分析

-

（内部收益率

IRR

和

净现值

NPV-

息税前）内部收益率（

IRR

）

=

20%净现值

（

NPV

）

=

1

亿

400

万人民

币（

净现值

是

项

目

开

始年

1994

年的数

值

；此数据是息税前数

值

，未

计

入所得税和利息，但已考

虑

土地增

值

税）

单

位：万元.文件，仅供北京万通内部使用51

净现值单

位：万元内部收益率

净现值单

位：万元内部收益率降价敏感性分析销

售滞后敏感性分析资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析

4.

财务能力评估新城国

际项

目

对

未来的

现

金收入

预

期依

赖较

大，降价

风险和

销

售滞后

风险

同

样

存在

-

新城

项

目敏感性分析

-.文件，仅供北京万通内部使用52资料来源：万通各项目公司和财务部数据提供，瑞通管理分析 4.财务能力评估 整体来讲，万通在1994-2022年期间一直为现金流出期， 2022年之后万通将有大额现金回流。万通同样面临现金富 余期的现金管理问题 -万通未来现金流动和资金需求分析-三个项目整体内部收益率为23%；1994年净现值是2亿7600万人民币，若以2000年的价值折算，为3亿6800万人民币（此数据是息税前数值，未计入所得税和利息，但有考虑土地增值税）单位：万元降低成本.文件，仅供北京万通内部使用53顾客第X层供应

商需求方

销售商

供应方第一层供应

商企业

企业

B2B

Exchange（电子交易平台）

信息

产品

CRM

（客户关系管理）

ERP

（企业资源计划）

eProcurement（电子采购）

eRetail

（网上分销

）

Enterprise

Portal(

企业门

供应链协作

eService（电子化售后服务）

户）

eDesign（电子化设计）提高销售资料来源：

瑞通管理分析

4.

财务能力评估纵观

信息技

术

在企

业

中的各

项应

用，

IT

技

术

和信息系

统

将

带来众多

领

域的增

值

机会

-

IT

应

用机会分析

-

知

识

管

理(KM)

客户

关系

管理(CRM)

供应链

产品

管理/电子

数据

采购

管理

(SCM)/eP

(PDM)

企业资源计划

(ERP)

技术架构

(TA)目前的技

术

架构主要支持办

公自

动

化

为

主的的内部

局域网

54

万通至今仍然没有系统实

施

ERP

管理

软

件以及

ERP

基

础

之上的供

应

链

管理、

产

品数据管

理和客

户关

系管理

软

件，

这

将使万通在未

来的

竞

争中

处

于劣

势

。

尽管，目前万通

开

始

尝试

CRM

管理

软

件，但

是如果没有系

统

的

规

划，

单纯实

施了没有ERP

等相

关财务

、

业务

、

预

算、

项

目信息支持

的

CRM

系

统

，效果很

难

达到

预

期

设

想

资料来源：

瑞通管理分析 尽管万通目前的核心技 能之一是需要大量数据 资料和历史经验支持的 项目策划，但是目前万 通没有系统的知识管理 架构，也没有知识管理 软件的支持.文件，仅供北京万通内部使用

4.

财务能力评估评

估万通的信息技

术应

用

现

状，万通有

许

多

值

得投

资

和完善的

领

域

-

IT

应

用模型与万通

现

状分析

-

万通已

经

建成信息

发

布和

信息交互

为

主的企

业

网站

企业网站

(Enterprise

Portal)

决策支持

(DS).文件，仅供北京万通内部使用55目

录

–

获

利模式

评

估1.

整体绩效评估2.

业务能力评估3.

组织能力评估4.

财务能力评估5.

获利模式评估研发管理土地选购项目策划项目管理营销销售服务开发研究项目销售.文件，仅供北京万通内部使用56•

勾画万通公司能力的强弱，

形成了橄榄型•

建好房只要能卖掉，即可

获得较为可观的投资回报•

营销管理和客户服务，还

没有成为市场竞争优势的

重要来源强弱弱

5.

获利模式评估总

体来看，万通的

业务

能力

强

在

项

目和

产

品

经营

上，基本上没有超出

项

目运作本身的技

术

研

发

，

营销

管理和客

户

服

务

方面尚有待加

强资料来源：

瑞通管理分析.文件，仅供北京万通内部使用57社会需求结构正在