浅议资产评估方法的选用

密级分类号编号成绩专科生毕业论文(设计)论文(设计)题目：浅议资产评估方法的选用作者所在系部：财会金融系作者所在专业：会计与审计专业作者所在班级：作者姓名：指导教师姓名：指导教师职称：完成时间：北华航天工业学院教务处制北华航天工业学院毕业论文（设计）北华航天工业学院财会金融系专科毕业论文（设计）原创性及知识产权声明本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计）浅议资产评估方法的选用是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文（设计）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。本毕业论文（设计）成果归北华航天工业学院财会金融系所有。本人遵循北华航天工业学院财会金融系有关毕业论文（设计）的相关规定，提交毕业论文（设计）的印刷本和电子版本。本人同意北华航天工业学院财会金融系有权保存毕业论文（设计）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；在不以营利为目的的前提下，可以公布非涉密毕业论文（设计）的部分或全部内容。特此声明毕业论文（设计）作者：指导教师：年月日年月日

内容摘要资产评估的方法很多，每种方法都有各自的特点，同时这些方法之间又是相互关联的。本文对成本法、市场法和收益法进行了简单的分析并将这三种方法在不同的资产评估中进行应用。研究各种资产评估方法的特点，分析比较各种方法之间的联系和区别，对于正确选择资产评估方法和进行高效率的资产评估具有重要意义。关键词：成本法；市场法；收益法目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、三种资产评估方法的联系 1二、三种资产评估方法的区别 1（一）表现资产价值的角度不同 1（二）基本前提不同 2（三）基本思路不同 2三、三种资产评估方法的优缺点 3（一）市场法 3（二）收益法 3（三）成本法 3四、资产评估方法的选择 3（一）资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应 3（二）资产评估方法必须与评估对象相适应 4（三）评估方法的选择受数据和信息资料是否可以搜集到的制约 4（四）选择评估方法还要考虑评估途径 4五、三种资产评估方法的基本应用 4（一）成本法在机器设备评估中的应用 4（二）市场法在房地产评估中的应用 5（三）收益法在企业价值评估中的应用 6参考文献 8致谢 9此页无页码此页无页码-PAGE8-PAGE7浅议资产评估方法的选用资产评估方法是估测资产价值的技术手段。它是在工程技术、数理统计、财务会计、决策科学等多学科的技术方法的基础上，结合资产评估自身的特点形成的一整套技术方法体系。资产评估技术方法的主要特征表现为：按照资产评估工作的内在要求，用其特有的技术思路对上述各种技术方法加以重组，从而形成资产评估特有的方法体系。该体系由多种具体的资产评估思想和方法构成，按其主要的分析原理和技术路线归纳为市场法、收益法和成本法。一、三种资产评估方法的联系从整体上说，评估方法是由相互关联、不可分割的程序和技巧组成的，各种方法之间并非完全独立、互不相关的。对已发生的成本事项和市场销售数据的分析通常是收益法运用中必须的部分；对未来货币金额的折现和本金化的运用也经常在市场法和成本法中使用。一般说来，成本法和收益法的运用都是建立在现行市场价格的基础之上，只是没有市场法运用表现得那么直接。对特定的经济行为而言，在市场条件相同的情况下，对处于同样状态下的同一项资产进行评估，其评估结果应该是客观的。这个客观的评估结果不会因为评估人员选用不同的方法而出现截然不同的评估值。评估方法是实现评估目的的手段，可以说，正是评估目的决定了各种评估方法之间的内在联系。二、三种资产评估方法的区别一般来说，这三种资产评估方法在很多方面存在区别，以下仅就差异性很大的三方面进行论述。（一）表现资产价值的角度不同成本法，它是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法主要从买者的角度，从再取得资产的角度，即以购建某项资产的耗费来反映资产价值，也就是通过资产的重置成本扣减各种贬值以后的差额来反映资产价值。市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是按该项资产的交易价格来确定资产价值，主要从卖者的角度，即市场上的销售价格来确定。收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。从理论上讲，收益法是资产评估方法中较为科学合理的评估方法之一，因为一项资产的价值并非取决于过去的购置价格，而是取决于其未来能够带来收益的能力，收益法正是从现值的角度反映资产的价值。（二）基本前提不同1.成本法从重新取得资产的角度反映资产价值，采用该方法的前提条件（1）被评估资产处于继续使用状态下，或者假设它处于继续使用状态下。（2）成本法的应用是建立在历史资料的基础之上的，所以应当具备可资利用的、充分的历史资料。（3）由于耗费是形成资产价值的基础，而耗费又包括有效耗费和无效耗费，采用成本法评估就要确定这些耗费是必须的，并且该耗费要体现社会或者行业的平均水平。2.运用市场法进行资产评估必须满足最基本的两个前提条件（1）要有一个比较活跃的公开的资产交易市场市场发育的越完善，资产交易越频繁，该类或该项资产的市场越成熟，意味着在交易市场上可以充分选择一个或几个相同或类似的参照物进行对比、分析，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。（2）在公开的资产交易市场上要有具有较充分的可比资产及其交易活动也就是说，评估人员选择的可比资产及其交易活动在评估基准日近期公开市场上已经发生过，并且与被评估的资产及资产业务相同或者相似。3.收益法是通过将资产未来预期收益折算成现值来估测资产价值的，应用该方法必须具备的条件（1）被评估资产的未来预期收益能够预测并能用货币衡量。（2）获得收益所承担的风险也可以预测并能用货币衡量。（3）被评估资产预期获取收益的年限可以预测。（三）基本思路不同成本法的基本思路是按现行价格水平重建或者重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果该资产不是全新的，投资者愿意支付的价格会在购建全新资产所需成本的基础上减去贬值因素。其评估思路可以概括为：资产评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。市场法是根据替代原则判断资产价值的技术规程，因为任何一个正常的投资者在购置某资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。该方法是按参照物价格，然后考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，该方法认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于某资产时，所愿意支付的货币数额不会高于该资产在未来能给其带来的回报，即收益额。三、三种资产评估方法的优缺点在了解资产评估方法的基础上，只有明确各种方法的优缺点，才有利于我们正确进行资产评估。（一）市场法1.优点评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前的市场情况；评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易于被各方理解和接受。2.缺点需要以公开、活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用；不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等条件严格限制的资产的价值评估。（二）收益法1.优点能真实和较准确地反映企业本金化的价值；与投资决策相结合，评估结果容易被买卖双方接受。2.缺点未来收益额预测难度大，受较强主观判断和未来不可预见因素的影响；评估中适用范围较小，一般适用于企业整体资产和未来收益可预测的单项资产评估。（三）成本法1.优点（1）比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果公平合理。（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估。（3）在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛应用。（4）有利于企业资产保值。2.缺点（1）工作量较大。（2）以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。（3）经济性贬值不易准确估算。四、资产评估方法的选择资产评估方法的多样性为评估人员提供了适当选择评估途径的可能。选择适当的资产评估方法主要应考虑以下因素：（一）资产评估方法必须与资产评估价值类型相适应资产评估价值类型与评估方法是两个不同层次的概念。前者说明评估什么，是评估价值的规定，具有排他性和对评估方法的约束性；后者说明如何评估，是确定评估价值量的规定，具有多样性和替代性，且服务于评估价值类型。价值类型的准确性、评估方法的科学性及两者是否匹配是资产评估结果科学、有效的保证。（二）资产评估方法必须与评估对象相适应即单项资产、整体资产、有形资产、无形资产等不同的评估对像要用不同的评估方法。资产评估对象的状态不同，所用评估方法也不同。如一台市场交易很活跃的旧机器设备可用市场类比法评估，而旧的专用设备通常采用成本法进行评估。（三）评估方法的选择受数据和信息资料是否可以搜集到的制约各种方法的运用都要根据一系列数据、资料进行分析、处理和转换，资产评估过程实际上就是搜集资料的过程。在评估方法中，西方评估机构更多地采用市场法，但在我国受市场发育不完善的限制，市场法的应用远远落后于成熟的市场经济国家。（四）选择评估方法还要考虑评估途径同一评估价值类型可能适用几种方法。在选择评估方法时，一方面要评估工作的效率出发，选择简便易行的方法；另一方面也要根据评估人员的特长进行选择。五、三种资产评估方法的基本应用（一）成本法在机器设备评估中的应用某企业欲将其拥有的一项设备与国外企业合资，需要对该设备的价值进行评估。评估基准日为2010年该设备账面原值为270万元，净值为108万元，年产量为10000件，按财务制度规定该设备折旧年限为30年，已计折旧年限为20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相似构造的设备的全部支出为480万元，年产量为15000件，统计数据表明该类设备的规模经济效益指数为0.7。经查询原始资料和企业记录，该设备截至评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该设备还能使用8年。又知该设备由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准设备相比，每年多支出营运成本3万元。已知该企业所得税为25%，评估选定的折现率为10%。试根据上述资料，采用成本法对该设备进行评估。解：估算该设备的重置成本：设备的重置成本 （万元）计算实体性贬值额： 设备利用率=（50400÷57600）×100%=87.5%设备实际已使用年限=20×87.5%=17.5（年）设备尚可使用年限=8（年）设备成新率=8÷（8＋17.5）=31.37%设备实体性贬值额=361.4×（1－31.37%）=248.03（元）估测该设备的功能性贬值额：由于在估测重置成本时测算的是该设备的更新重置成本，即已扣除了设备的超额投资成本贬值额，故此处只需测算其营运性功能贬值额。设备年超额营运成本=3（万元）设备年超额营运成本净额=3×（1－25%）=2.25（万元）营运性功能贬值额=2.25×（P/A,10%,8）=2.25×5.3349=12(万元)由于不存在经济性贬值额，因此，设备的评估值=361.4－248.03－12=101.37（万元）（二）市场法在房地产评估中的应用有一待估商业用地900平方米，需评估2010年5月的总地总价和单价。现收集到5个与待估土地类似的可比实例，资料如下，见表1。另已知该城市地价指数如表2所示，土地还原利率为8%，商业用土地出让年限为40年。试求该商业用地的评估值。表1价格单位：项目待估宗地可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D可比实例E交易价格50004500415040005200交易时间2010.52009.82008.102008.52007.102010.2交易情况00－1%+3%+2%区域因素+1%－1%－3%00个别因素－1%－2%－5%－3%－1%容积率5.05.23.54.03.04.8剩余年限383535303038表2时间20062007200820092010地价指数100120125130135解：1.分析并建立容积率地价指数表（见表3）

据调查分析，该城市此类用地容积率与地价基本存在以下关系：容积率在3~5之间，容积率每增加0.1，地价指数就上升1，容积率在5~6时，地价指数不变。表3容积率3.03.54.04.55.0~6.0地价指数1001051101151202.进行因素修正并求算比准价格（单位：元/平方米）比准价格A=5270.49比准价格B=5810.50比准价格C=5631.45比准价格D=5679.04比准价格E=5236.813.综合评估结果由于比准价格比较接近，故采用简单算术平均法进行综合评估。评估单价为：=（5270.49+5810.50+5631.45+5679.04+5236.81）÷5=5525.66（元/平方米）（三）收益法在企业价值评估中的应用待估企业预计未来5年的预期收益额为100万元、120万元、150万元、160万元、200万元，并根据企业的实际情况推断，从第6年开始，企业的收益额将维持在200万元水平上，假定本金化率为10%，试用分段法估测企业的价值。解：=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209）+200÷10%×0.6209=536+2000×0.6209=1778（万元）本例中，加入评估人员根据企业的实际情况推断，企业从第6年起，收益额将在第5年的水平上以2%的增长率保持增长，其他条件不变，试估测待估企业的价值。解：=（100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209）+200×（1+2%）÷（10%－2%）×0.6209=536+2550×0.6209=536+1583=2119（万元）一般来说，评估方法的选择应该在评估开始之前予以确定，当然也可以分别采取几种方法进行评估，然后分析、比较结果的科学性。当采用两种或两种以上的方法评估一项资产得出不同的结论时，一般不能把评估结果进行简单的平均或加权平均，而应根据评估价值类型及评估结果对市场的适用性，判断选择一种评估结果作为最终评估结论。

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