2019房地产新政解读及税务稽查风险防范课件

商品房预售2019中华人民共和国城市房地产管理法第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1商品房预售2019中华人民共和国城市房地产管理法11商品房预售（续1）2019关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。2商品房预售（续1）2019关于进一步加强房地产市场监管完善商23商品房预售（续2）注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。3商品房预售（续2）注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地3开盘前的预收款2019河北关于营业税若干政策问题的公告房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。（所得税？）4开盘前的预收款2019河北关于营业税若干政策问题的公告44开盘前的预收款（续）2019国税函156号营业税问题解答（之一）营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。5开盘前的预收款（续）2019国税函156号营业税问题解答（之5收入的范围2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。2019安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6收入的范围2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处6收入的确认时间2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：2019财税162号关于印花税若干政策的通知（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7收入的确认时间2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法77收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。营业税实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。8收入的确认时间（续）六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，8银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现2019北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复9银行按揭方式（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合9解除买卖合同2019国税函865号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复2019财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。10解除买卖合同2019国税函865号关于个人取得解除商品房买卖10银行按揭方式（续）第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。2019公告第25号企业资产损失所得税税前扣除管理办法4411银行按揭方式（续）第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产11委托销售六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知12委托销售六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认12委托销售（续）3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致13委托销售（续）3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式13佣金的纳税地点营业税暂行条例第十四条营业税纳税地点：（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。14佣金的纳税地点营业税暂行条例1414佣金的纳税地点（续）2019总局令第7号税务登记管理办法第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；2019国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处理意见的批复15佣金的纳税地点（续）2019总局令第7号税务登记管理办法1515样板房2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。。。项目营销设施建造费等。注：开发产品内的样板房装修费16样板房2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办16样板房2019广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引三(四)房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。2019厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法232019青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.517样板房2019广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引1717单独的样板房一、单独建造、事后拆除的

建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于3年。注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）18单独的样板房一、单独建造、事后拆除的1818开发产品的样板间二、在开发产品内建造，事后出售

建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不允许在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。注：开发产品包括住宅、非住宅三、利用公共配套设施作为样板间的如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理19开发产品的样板间二、在开发产品内建造，事后出售1919开发产品的样板间（续）情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用途。2019国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复20开发产品的样板间（续）情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同20赠送家用电器2019国税函1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知2019国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知2019国税函1322号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知21赠送家用电器2019国税函1278号关于中国移动有限公司内地21赠送家电会计处理一、销售前明确承诺赠送的1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。22赠送家电会计处理一、销售前明确承诺赠送的2222赠送家电会计处理（续）二、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税2019财税50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知23赠送家电会计处理（续）二、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送23赠送家电的发票如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。如果开发商过渡了发票，即要求供应商的发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。24赠送家电的发票如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头2425预售款的会计处理2019企业会计准则第14号——收入2019国税函875号关于确认企业所得税收入若干问题的通知成本可靠计量标志一般认为应办理竣工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用25预售款的会计处理2019企业会计准则第14号——收入25预售年度会计处理借：银行存款借：应交税费

贷：预收账款贷：银行存款注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税债务偿还程序26预售年度会计处理借：银行存款借：应交税费2627竣工决算年度会计处理借：预收账款贷：主营业务收入借：营业税金及附加贷：应交税费借：主营业务成本（已售）开发产品（未售）贷：开发成本27竣工决算年度会计处理借：预收账款27所得税季度预缴2019国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第4行实际利润总额=会计利润+预售收入×计税毛利率－预售收入对应的营业税金及附加（含土地增值税）2019国税函299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（部分废止）28所得税季度预缴2019国税函635号关于填报企业所得税月（季28营业税金2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十二条

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。注：多数省份下发文件，允许扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税29营业税金2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法2929权责发生制与配比原则与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除与收入没有直接因果关系的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除直接因果关系一般表现为完全变动成本30权责发生制与配比原则与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售30计税毛利率第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。31计税毛利率第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省31计税毛利率（续）（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%注:不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入毛利率=（收入－成本）÷收入项目所在地≠企业注册地32计税毛利率（续）（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％332计税毛利率偏低由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率暂估销售成本，因此不属于预缴税款性质，未及时申报预售收入，或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整，导致少缴纳税款的，应当按照征管法63条偷税处理如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。33计税毛利率偏低由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税33法律性质征管法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报”34法律性质征管法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐34亏损弥补2019国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损季度预缴申报表35亏损弥补2019国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预35广告宣传和业务招待2019国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（明确废止）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。2009国税发31号没有具体规定36广告宣传和业务招待2019国税发31号关于房地产开发业务征收36预售收入能否作为基数可以提前作为计算广告费等扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时不允许重复作为计算基数（当年业务招待费允许部分扣除）青岛/江苏/大连/北京/宁波不允许作为当年计算广告费等税前扣除限额的基数，但未来实际转作会计收入时允许作为计算基数（当年业务招待费全部不允许扣除）福州/辽宁注：不影响广告宣传费的绝对扣除额37预售收入能否作为基数可以提前作为计算广告费等扣除限额的基数，37年度申报表填写前提：预售收入不允许作为计算基数尚未决算前：按照预售收入的预计毛利扣除销售税金后的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的预计利润）作纳税调整增加处理办理决算年度：按照以前年度已经确认的预计利润填入附表三第52行（房地产企业预售收入计算的预计利润）作纳税调整减少处理申报表-房地产38年度申报表填写前提：预售收入不允许作为计算基数3838年度申报表填写（续）前提：预售收入允许作为计算基数尚未决算前：预售收入申报为视同销售收入，预售收入的85%申报为视同销售成本，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调减金额办理决算年度：按照上述原则，视同销售收入和视同销售成本填写负数，对应的销售税金申报为扣除类调整项目（其他）调增金额39年度申报表填写（续）前提：预售收入允许作为计算基数3939广告宣传的待摊2000关于执行《企业会计制度》和相关准则有关解答（一）《企业会计制度》规定，期间费用应当在发生时直接计入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒体时，作为期间费用，直接计入当期营业费用，不得预提和待摊。40广告宣传的待摊2000关于执行《企业会计制度》和相关准则有关40广告宣传的待摊（续）如果有确凿证据表明（按照合同或协议约定等）企业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸于媒体时计入当期损益。41广告宣传的待摊（续）如果有确凿证据表明（按照合同或协议约定等41广告的宣传形式一、媒体广告（有可能分期）二、户外广告（有可能分期）先坚持权责发生制，然后与扣除限额比较三、店堂广告（有可能分期）四、印刷品广告（直接扣除）五、临时性广告（直接扣除）42广告的宣传形式一、媒体广告（有可能分期）4242业务招待与业务宣传2019国税函847号关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知给予已有用户或使用者（包括个人消费者和单位法人）的，凡是作为商业折扣给予单位使用者的，应在帐面上反映；给予法人单位的特定人员（如业务联系人、单位领导等），应作为企业业务招待费按规定标准扣除；为宣传推广目的随机给予不确定客户（包括实际用户和潜在用户）的，应作为业务宣传费按规定标准扣除43业务招待与业务宣传2019国税函847号关于中国移动通信集团43公益性捐赠2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。思考：会计利润<0，所得额>044公益性捐赠2009财税124号关于通过公益性群众团体的公益性44预售阶段税务检查要点1、预售收入的及时性和完整性2、预售收入的会计处理和税务处理3、广告宣传费和业务招待费的扣除4、样板间的会计处理和税务处理5、赠送实物的营销手段税务处理6、售楼公司的税务检查（税务登记/广告宣传/佣金支付）45预售阶段税务检查要点1、预售收入的及时性和完整性4545房屋交付当年及以后1、合同面积与实测面积误差处理2、复核计税毛利率与核定毛利率3、地上地下停车位的出售与出租4、开发产品用于长期经营租赁5、开发产品转为自用固定资产6、开发产品用于对外债务重组7、开发产品对外长期股权投资46房屋交付当年及以后1、合同面积与实测面积误差处理4646代收款项（土地增值税）2019财税48号关于土地增值税—些具体问题规定的通知对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入47代收款项（土地增值税）2019财税48号关于土地增值税—些具47代收款项（加计扣除）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。注：代收的有线电视、燃气初装费等公用事业项目收费参照执行48代收款项（加计扣除）对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣48代收款项（开发商）如果开发商以自己的名义统一收款，应当计算缴纳营业税，但转付相关单位的金额可以作为开发成本在计算企业所得税时申报扣除，但土地增值税不允许加计扣除如果开发商统一收款，但开具相关单位的发票，则不计算缴纳营业税，但转付相关单位的金额也不允许作为开发成本处理49代收款项（开发商）如果开发商以自己的名义统一收款，应当计算缴49代收款项（票据）2019长春关于明确营业税若干政策问题的通知1-11对房地产开发企业收取的煤气安装费、有线电视安装费等费用，如房地产开发企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的，则不属于代收代垫款项，不征收营业税。50代收款项（票据）2019长春关于明确营业税若干政策问题的通知50面积误差1、合同面积和测量面积误差2019商品房销售管理办法20补收房价款的，需要计算缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，但不涉及罚款和滞纳金退还房价款的，按照退款处理51面积误差1、合同面积和测量面积误差5151面积误差的保护开发商普遍在商品房买卖合同的附件约定当面积实测后的分摊系数超过原预测分摊系数的20%时，套内面积据实结算；对超过20%部分的公摊面积，买受人不再缴纳超出部分的房价款公用建筑面积分摊系数=

公用建筑面积÷套内建筑面积52面积误差的保护开发商普遍在商品房买卖合同的附件约定5252营业税调整营业税暂行条例实施细则第十四条纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。注：已经全额开具不动产销售发票的，应当收回后重新开具，否则不允许减除营业额。53营业税调整营业税暂行条例实施细则5353土地增值税调整2019国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整54土地增值税调整2019国税函220号关于土地增值税清算有关问54核定毛利率2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。55核定毛利率2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处55成本的核定当满足以上条件之一时，税务机关应核定已经发生的成本和核定毛利率：如果核定毛利率低于15%，说明规定的计税毛利率高于核定毛利率，继续等待开发商主动办理竣工决算，再被动调减其差额如果核定毛利率高于15%，说明规定的计税毛利率低于核定毛利率，需要税务机关主动按照核定毛利率调增其差额。注：核定毛利率≠实际毛利率56成本的核定当满足以上条件之一时，税务机关应核定已经发生的成本56预计工程成本第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。57预计工程成本第三十二条除以下几项预提(应付)费用外，计税57应当取得而没有取得2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。注：票据的所属时间一般限定在三年以内，如果税率没有变化，直接计入实际取得当年，否则应当进行追溯调整58应当取得而没有取得2009国税发31号房地产开发经营业务企业58预计工程成本（续1）(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含造价工程师编制的预算造价）园林绿化属于基础设施，不包括在内59预计工程成本（续1）(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，59预计工程成本（续2）(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。60预计工程成本（续2）(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费60预计工程成本（续3）2019年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的"缴费通知书"。对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过3年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时再准予税前扣除。61预计工程成本（续3）2019年度青岛企业所得税汇算清缴若干问61交付使用—竣工决算交付使用后，税务机关重新核定毛利率如果计税毛利率小于核定毛利率，主动追征交付使用前对应的企业所得税。如果计税毛利率高于核定毛利率，被动等待开发商办理竣工决算，不予退税或抵税在办理竣工决算前，按照计税毛利率与核定毛利率孰高的原则，继续作相应的纳税调整增加处理62交付使用—竣工决算交付使用后，税务机关重新核定毛利率6262毛利率的各年适用及调整例一，计税毛利率15%，核定毛利率18%，实际毛利率20%，则1、交付使用前按照15%计算毛利2、交付使用当年按照3%（18%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%计算毛利4、竣工决算当年按照2%（20%－18%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整63毛利率的各年适用及调整例一，计税毛利率15%，核定毛利率1863毛利率的各年适用及调整例二，计税毛利率15%，核定毛利率14%，实际毛利率17%，则1、交付使用前按照15%计算毛利2、交付使用当年不需要调减以前年度毛利3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照15%计算毛利4、竣工决算当年按照2%（17%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整64毛利率的各年适用及调整例二，计税毛利率15%，核定毛利率1464毛利率的各年适用及调整例三，计税毛利率15%，核定毛利率18%，实际毛利率14%，则1、交付使用前按照15%计算毛利2、交付使用当年按照3%（18%－15%）追征确认以前年度毛利，不追溯调整3、交付使用当年至办理竣工决算前，按照18%计算毛利4、竣工决算当年按照4%（18%－14%）调减以前年度毛利，不追溯调整，不予退税65毛利率的各年适用及调整例三，计税毛利率15%，核定毛利率1865竣工决算内容1、工程结算——不完全制造成本施工单位编制，建设单位审核2、财务决算——完全制造成本建设单位编制，社会审计3、土地增值税清算——房地产开发明确公共配套设施的归属4、调整土地增值税与企业所得税差异66竣工决算内容1、工程结算——不完全制造成本6666竣工决算年度会计处理结转营业收入和成本、税金

借：预收账款

贷：主营业务收入

借：营业税金及附加

贷：应交税费

借：主营业务成本（已售）

开发产品（未售）

贷：开发成本67竣工决算年度会计处理结转营业收入和成本、税金6767视同销售2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。2019国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知68视同销售2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理68开发产品转为自用1、企业所得税成本转账，历史成本延续，递延纳税2、土地增值税3.2成本转账，历史成本延续，递延纳税，未来对外转让时按照转让处理3、营业税、契税内部处置，无4、房产税：照章征收69开发产品转为自用1、企业所得税6969外部处置计税价格确认收入(或利润)的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。计税收入=计税成本×（1+15%）÷（1－5%）70外部处置计税价格确认收入(或利润)的方法和顺序为：7070债务重组2019国税函771号关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复（现行有效）单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。71债务重组2019国税函771号关于以房屋抵顶债务应征收营业税7172债务重组（续）如果存在公允价值，应当按照公允价值确认预售收入，抵债金额高于公允价值的部分确认为营业外收入。借：应付账款开发商品抵债金额贷：主营业务收入开发商品公允价格营业外收入差额如果不存在公允价值，按照组成计税价格和实际抵债金额孰高的原则确认预售收入1991财农税37号关于以房抵债征收契税的复函72债务重组（续）如果存在公允价值，应当按照公允价值确认预售72对外股权投资（营业税）2019财税191号关于股权转让有关营业税问题的通知一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。注：企业从无到有，或者定向增发2019山东关于以不动产换取企业产权征收营业税问题的通知不动产股权投资结构图73对外股权投资（营业税）2019财税191号关于股权转让有关营73对外股权投资（土地增值税）2019财税21号关于土地增值税若干问题的通知对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[2019]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。74对外股权投资（土地增值税）2019财税21号关于土地增值税若7475对外股权投资（所得税）没有清算前，仍然按照计税毛利率或核定毛利率预征企业所得税2019公告第19号关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告1991财农税38号关于以房产作投资作股转让契税问题的复函75对外股权投资（所得税）没有清算前，仍然按照计税毛利率或核75分配开发产品2019国税函387号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复（现行有效）东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按"销售不动产"征收营业税。76分配开发产品2019国税函387号关于以不动产作为股利进行分76分配开发产品（续）借：应付股利——xxx贷：主营业务收入借：主营业务成本贷：开发产品借：营业税金及附加贷：应交税费—营业税

—土地增值税77分配开发产品（续）借：应付股利——xxx7777出租收入营业税实施细则第二十五条第二款纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所得税实施条例第十九条第二款租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。2019国税函79号关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知

78出租收入营业税实施细则第二十五条第二款7878租赁合同摘要中华人民共和国合同法第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，。。。租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。79租赁合同摘要中华人民共和国合同法7979

出租收入（续1）《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。2019国税函83号关于营业税若干政策问题的批复（全文废止）对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业——租赁业”征收营业税。（融资租赁？？）80出租收入（续1）《中华人民共和国合同法》第二百一十四条880出租房产税2019山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的通知出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税2019海南16

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2000江苏/

2019广东2019湖北关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知81出租房产税2019山东关于房产税城镇土地使用税若干政策规定的81出租收入（续2）2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。注：期房在交付使用前即使收到定金和租金，也不需要确认所得税的租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认，但营业税需要提前确认82出租收入（续2）2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法82其他收入一、小区的命名权二、楼宇的命名权三、楼宇的屋面使用权四、楼宇的外墙面使用权注：后两项需要将对应的计税成本结转到长期待摊费用科目，分年摊销申报扣除，既不属于土地增值税的收入，也不属于土地增值税的扣除项目83其他收入一、小区的命名权8383地上/地下停车位物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（非道路）占有业主共