养老地产项目全程策划报告

“华清荟”养老地产项目全程策划报告小组成员：

张珂南

于言滔

尹贰相张原

王璞

方昭

任璐导师：

王守清教授清华大学建设管理系Contents:11选题调研1.1

人口老龄化现状老龄化进程加快截止2012年底，中国老年人口已达1.93亿，占人口总数的14.3%，已超过联合国定义的老龄化社会标准(10%)。隐形刚预计到2020年我国老年人口将达到2.43亿，占比将超过17%，年均净增800万，超过新增人口数量。空巢化问题严重需中国老龄科研中心调查材料显示，目前北京市60岁以上260多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％；未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式。多元化的养老需求随经济社会发展“养儿防老”观念正在逐步转变，“4-2-1”家庭结构使得社会化养老需求不断增加。选题调研1.2

宏观政策环境《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》中发[2000]13

号中老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。政策《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》民发[2005]170

号老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分。当前要抓好财政部、税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕利

好97号）中关于“社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。《关于加快发展养老服务业的意见》2006

年十部委联合发布要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。《老年人社会福利机构基本规范》京民福发[2008]543

号政府通过政策扶持社会力量建设的普通型养老服务机构，以一般工薪老年人为服务对象；政府引导社会力量投资建设的高档型养老服务机构，以满足养老服务的市场需求。着重发展护养型养老服务机构，不断提高全市护养型养老床位比例。11选题调研1.2

宏观政策环境《关于社会力量兴办社会福利机构运营资助办法》京民福发[2009]117

号完善社会力量兴办社会福利机构扶持政策，减轻社会力量兴办的社会福利机构在设施设备购置、用水、用电以及车辆使用等方面的运营成本负担，进一步促进社会力量兴办社会福利机构发展。政策《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》国发[2013]35

号加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。社会力量可以有公益性的、功利性的等多种形式参与养老服务业，壮大中国养老服务业的整体水平。利好《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》京政发[2013]32

号支持社会力量进入养老服务领域，鼓励和引导金融机构创新金融产品和服务方式，拓宽信贷抵押担保范围，探索信用担保等方式，加大对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。《养老服务设施用地指导意见》国土资厅发[2014]11

号在用地范围、土地用途和年期、供地计划、供地政策、鼓励租赁供地、分类用地监管、鼓励盘活存量用地、利用集体建设用地等方面分别作出了规定，从土地政策上大力支持养老服务业发展。选题调研1.3

北京市机构养老市场现状9064养老格局北京市民政局等部门在2009年初联合下发的《关于加快养老服务机构发展的意见》首次提出了“9064”的养老服务新格局。供不供求不平衡根据北京民政局统计，截至2011年年底，养老机构总数为401家，其中公办215家，民办186家，每百名老人拥有床位数仅2.9张。2012年市场调研结果表示，全市养老机构床位数为64,343张，百名老人拥有的床位数不足4%，首都功能核心区和城市功能拓展区仅为1张和2张，床位使用率仅为48.5%。公办养老院困境约87%收不抵支，运营费用仍需各级政府予以补助。政府资源利用效率低：主要保障“三无”老人，但实际服务水平高于社会保障性标准；第一社会福利院扩增500个床位总投资1.47亿元，分摊到每个床位达29.4万元。11选题调研1.1

人口老龄化问题凸显1.2

宏观1.3

北京养老市场供不应求选题调研1.4

各国养老模式美国：CCRC持续照料社区集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体，提供自最初的退休享乐到临终关怀的一站式养老服务。日本：介护保险制度根据老年人身体健康状况分级，分别匹配所需的介护服务；介护保险费50%由国家负担，40%由地方政府承担，使用者自付10%。法国&瑞士：三重保障国家、企业、个人三重养老保险保障退休生活；各类养老机构均获得政府财政支持，补贴入住老人日常费用。德国：储蓄时光德国联邦社会保险部开发了“时间银行”，鼓励成年人到养老机构做义工，将义工时间“储蓄”起来，换取今后养老服务时间。新加坡：退而不休新加坡政府积极鼓励老年人在退休后继续工作，鼓励老人接受相对较低的工资，同时也可以增加他们受雇的机会。1选题调研1.5

调研采访万寿老年公寓寸草春晖爱心敬老院专家访谈海淀区玉渊潭乡敬老院实地/电话采访丰台街道社区阳光敬老院丰台区卢沟桥宛平敬老院3.3

项目确定校友会养老项目项目需求：为清华退休校友和教职工打造特色养老社区地块信息：西南四环南沙窝桥东南角，临近301医院等医疗机构基于PPP的投资方案挖掘政策有利点，寻求与政府的合作，获取土地与运营期税费减免针对特定需求的适老设计分析老年人生理与心理特点，在功能和服务上迎合客户需求3前期定位2区位位于西四环南沙窝桥东南角土地性质现为村集体用地竞争规划要求容积率<2.8，退红线5m土地面积20800m22.1

地块分析2区位竞争实地调研2.1

地块分析2区位竞争地块现有周边环境并不理想，但紧邻各类公园和文化活动中心玉渊潭公园，驱车18分钟五棵松文化体育中心，驱车9分钟实地调研国际雕塑公园，驱车13分钟莲花池公园，驱车14分钟半月圆公园，驱车16分钟白塔寺，驱车18分钟老山城市休闲公园，驱车22分钟2.1

地块分析2区位竞争医疗资源丰富，科室全面，交通便利，可满足老年人各类需求医疗资源解放军总医院（301医院），三级甲等医院解放军第302医院，

三级甲等医院国泰医院，中医为主、中西医结合，治疗风湿免疫系统疾病，国家一级医院北京中西医结合医院，二级甲等医院北京因苏林糖尿病医院，医保定点医院，国内唯一一家糖尿病专科医院2.1

地块分析2区位竞争潜在需求部队社区：空政大院、二炮干休所等，其中不乏军级社中铁建大院、铁道部京铁家园等区国企社区：周边潜在需求较大，部队、国企社区老年人密度较大，休闲娱乐环境较差2.1

地块分析2区位竞争床位数养老项目

运营方式万寿老年公入住情况价格(元/月)户型对象特点量床位费:2100服务费:1级150，2级:240自理到半自理公办52无空床双人间设施齐全,房间全部朝阳每天定时巡诊，发药寓北京市海淀蓯赢老年公寓床位费:6300服务费:0~1500自理到完全

负责医保和公费医疗老不能自理民办2305%空床率双人间人报销药费娱乐活动室和室外平台床位费:2400服务费:0~400，冬天+170连续被评为“北京市文明敬老院”海淀区玉渊潭乡敬老院10%空床率自理到完全不能自理民办民办公办公办24080双人间双人间包括意外伤害保险周边竞争2~3个空床位床位费:2170服务费:0~250自理到完全

棋牌、健身、休闲娱乐爱心敬老院不能自理室无丰台街道社区阳光敬老院双人间三人间五人间3~5个空床位床位费:2300服务费:0~100自理到完全不能自理504~6个空床位床位费:2500服务费:1对1服务+4500自理到完全

1对1服务有服务人员24花乡养老院50双人间不能自理小时看护无自理到完全不能自理智障老人外省老人丰台区卢沟桥宛平敬老院5~6个空床位床位费:2000服务费:非自理+1200民办100双人间周边养老以床位租赁为主，偏向中低端，服务较少，采访中表示入住率较高2.2

竞争项目分析2区位项目特点太申祥和集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村爱慕家寿山福海接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格高端小型度假型养老公寓竞争区位条件昌平区中关村生命科技园海淀区香山新营石景山区双峪路房建设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭一声护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务基础配套生活服务学习健身区域老年乐工作室社团活动丰富康乐中心为星级宾馆客户定位运营模式中端养生、度假客户定位高端客户为主只租不售以西部城区内的中端客户为主同类竞争只租不售押金5~8万，床位费1,000~3,600元/床服务费自理只租不售入住会员费20~50万3年内无月费，服务费自理入

住

会

员

费

60~150

万

，3,500~10,000月/套土地获取

租用土地自建医院租用军产建筑设施并改造工业用地与301医院建立长期合作关

自建医务室医疗资源系，资源共享医疗服务、健

提供保健康复和医疗护理以中医养身为主康咨询服务2002年开业会员1,000+，现常住500+医院和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常住80+人，入

17个月入住144床，2年一期住住率只有32%去化情况满，10年推出二期，现入住率90%引入国外的先进管理经验，但与国内早期“养生度假概念”为题材

市场不符，价格高。的综合运营养生度假项目，以太

依托香山风景，定位高端的度假养老

逐渐成熟“小而精”的养老运营总结医馆为闻名京城。公寓机构，是目前养老市场上的新兴明珠。养老公寓不是主营业务，仅为

引入国外风投融资渠道之一。连锁度假九点服务人员与老人比：1:32.2

竞争项目分析2区位项目特点东方太阳城万科幸福汇和熹会以养老为营销题材的房地产开发会员制管理，未来可以享受各地养老服务以养老为营销题材的房地产开发项目项目竞争区位条件顺义区仁和镇潮白河房山窦店镇海淀区冷泉村东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平米太阳会所2万平米配套，其中1.5万平米的老年

北京老年医院；凤凰岭景区；郊公寓和活动中心——“活跃长者之家”

野公园等静区基础配套7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施同类竞争以空港工业区为主的京城东北部客户定位运营模式中端客户中高端中高端客户住宅产品全部销售三期公寓16,000元/平方米别墅20,000元/平方米住宅产品全部销售开盘均价10,000元/平方米养老住宅146/1,226只租不售会员制月租3,900~19,700元/床住宅用地（含一类别墅

摘牌取得住宅70年产权用地）土地获取已有项目商业配套改造楼面价4,354元/平方米自建医疗中心临近北京老年医院医疗资源

自建综合性医院无去年底开始运营现入住20%去化情况已售房源入驻率不高当日销售率83%，两个月一期售罄项目自身品质较好，但周围环境恶劣环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；早期注明养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘附近有老年医院；服务周到；社区文化较好。项目规模较小，公园较小，但是周边有著名的凤凰岭景区等。总结2.2

竞争项目分析2区位竞争项目特点恭和苑乐成养老旗下直营连锁市场化的养老机构可接受异地老人汇晨地处小汤山龙脉温泉带；人车分离的道路系统以及周界防范、电视监控等系统；周边有较多度假村区位条件运营模式朝阳区百子湾南二路92号昌平区北七家按周租或按月租公办民营同类竞争双拼开间单人7,800元/月、双人15,600元/月；小开间9,800元/月，大开间担任12,800元/月、双人16,400元/人，护理服务2,400-5,100元/月49平米产品4,700元/床；80平米产品5,600元/床；112平米产品7,000元/床土地获取

招拍挂自设医疗室；医疗资源

垂杨柳医院；北京广仁医院；恒安中

太阳城自建的老年医疗中心医院公办民营去化情况入住率9.1%入住率100%个性化服务计划；在北京、上海、广东、浙江、海南等地区连锁；可接受异地老人环境设计较好，一个近万平米的综合服务中心，养生、医疗、休闲、娱乐、餐饮等配套设施完善总结2.2

竞争项目分析2地块区位

周边公园和医疗资源优质

核心客群确定

交通边界、接近市中心

项目策划专业知识支付能力有限，偏好难控地块自然环境欠佳社区规模有限对政府依赖性较强S

W

政策环境利好

投资回收期长，收益率低

开发运营风险与不确定性

北京城区内养老床位缺乏

市场上未有同类产品

周边同类产品较少O

T2.3

SWOT分析3.1

客群定位泛清华潜在客群补充客群3项目定位3.2

产品定位学院式养老华清荟，回清华安平·和熹会北

京寸太草阳春城晖3项目定位茂

家和3.3

商业模式选择中高端价格定位租售模式只租不售特点典型案例以月租方式支付

北京老年群体

90%

清华教职工

59%

清华校友71%较高的入门费/会员费和熹会3入门费+月费

后期月费按照入住费用高低有所

北京太阳城（租项目区别赁）租赁式寸草春晖寿山福海恭和苑押金+床位费+

基本无入住费用定位服务费后期月费相对稳定3.4

服务模式确定社区养老社区食堂社区医院3项目定位日间护理政策支持《北京市人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》京政发〔2013〕032支持社会力量进入养老服务领域支持采取股份制、股份合作制等形式，探索以基础设施“建设—运营—移交”模式建设养老服务设施。鼓励和引导金融机构创新金融产品和服务方式，拓宽信贷抵押担保范围，探索信用担保等方式，加大对养老服务企业及其建设项目的信贷投入。拓展市场化融资渠道，支持养老服务企业上市融资，增强自身“造血”功能。多方养老公寓高端居多政府拥有土地提供可持续的养老开发模式土地获取成本偏高政府政策优惠养老地产开发成本较高房地产融资与开发经验房地产融资与开发经验政府缺少建设资金和建设经验校友会清华校友养老地产方案44PPP4.1

PPP背景模式PPP模式4.2

资源结构44PPP4.3

合同结构模式风险分析土地获取方式优势劣势租赁集体土地土地获取方式直接，

政府参与程度差，项目关系更加复无需经政府收回杂，增加项目风险招拍挂熟悉流程，风险小成本过高该地块为农村集体土地，需先由政府收回政府划拨成本低，公司风险小

政府风险较大，不利于项目推进土地作价入股政府参与程度高，推

财务管理和关系管进项目进行理较为复杂项目名称土地获取方式

租金入住率北京太阳城

政府划拨2300~3800元/床/月90%将府庄园和熹会租赁集体土地

5000~9000元/套/月80%20%9%改建项目招拍挂3900~19700元/床/月8000~10000元/床/月恭和苑PPP模式4.4

风险分析与谈判策略20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%谈判土地出让金的有无对项目能否开展重大影响，因此谈判底线是政府以全部地价作价入股，否则项目无法进行土地获20年运营期，i=8%NPV=-3.90亿元IRR=-1.68%44PPP4.4

风险分析与谈判策略模式20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%风险由于土地为政府作价入股，因此项目不设土地增值税。税收主体为所得税。税收优《财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。20年运营期，i=8%NPV=0.70亿元IRR=12.38%PPP模式4.4

风险分析与谈判策略风险分析周边竞争者消费者偏好出租率低于预期对市场的乐观估计由于土地为政府作价入股，因此项目不设土地增值税。税收主体为所得税出租经营期为20年，i=8%，当入住率低于60%时，公司将面临亏损。率虽然本项目已经有部分固定客群，但是仍然无法在前期保证超过60%的出租率。谈判时，应争取运营期补贴。44PPP4.4

风险分析与谈判策略模式经营费用占租金收入的5%20年运营期，i=8%NPV=4.73亿元IRR=10.42%风险运营期补贴通过改变经营费用占租金收入的百分比确定通常运营费用占租金收入的10%，与运营补贴0.亿元，谈判梯度可以是0.1%数量级。20年运营期，i=8%NPV=0.31亿元IRR=10.03%PPP模式4.4

风险分析与谈判策略免税√

补贴×免税×

补贴√谈判运营

2028年回本，运营期至少为15年2028年回本，运营期至少为15年免税×

补贴×免税√

补贴√期限2033年回本，运营期至少为19年2025年回本，运营期至少为11年。44PPP4.4

风险分析与谈判策略模式谈判策略谈判内容土地策略内容策略级别谈判底线法规保护政府全价作价入股免所得税税收运营期补贴

经营费用占租金收入的百分比每降低0.1

尽力争取个百分点，NPV增加880万元运营期限运营期限免税×

补贴√免税×

补贴√免税×

补贴√免税×

补贴√11年15年15年19年谈判底线PPP模式4.4

风险分析与谈判策略4PPP模式PPP小结5规划设计5.1

整体规划北京市老年人基本情况

常住区域：朝阳区33.3%，海淀区22.9%，昌平区19.0%，宣武区9.5%

年龄：平均71.31岁

户籍：北京本地户籍占95.2%

婚姻状况：已婚有偶占62.9%，丧偶占36.2%

受教育程度：中学占53.3%，本科及以上占33.4%

子女：2-3个子女居多，平均2.7个，83%子女常住北京

同住人：40%与配偶同住，13.3%与子女同住

生活支出：54.3%完全自立，40%部分依赖子女/亲属赡养

月收入：平均4157.89元

主要供养者家庭年收入：10-16万占68.8%

健康状况：74.3%为完全能自理

护理照料人：配偶护理占22.3%，子女护理占18.3%,护工护理占33.1%

职业背景：机关事业单位干部占25%，企业里的普通职员占20%；企业单位里的中层管理干部占12.4%数据来源：远洋地产55规划设计5.1

入住意愿北京市老年人基本情况2013年夏小学期调研基本情况如下：有效问卷1014份，其中306份为子女卷，其余为老人卷受访老人平均年龄72岁受访老人身体健康人数占85.5%家庭内夫妻合计年收入10万元以下占62%，

10~15万元占30%，15~20万元占5%，20万元以上占3%规划设计5.1

入住意愿北京市内老年人与子女同住的比例较低，有四成老年人养老服务需求较大处于独居状态。客群基础充足虽有七成以上老人表示生活能够自理，但如遇突发情况无法及时得到照护，若存在饮食起居或者心理上的问题也较难解决。已有33%的老人需要护工护理，这反映出较大的日常护理需求，这些老人也成为养老服务市场的潜在消费者。远洋地产市场调研显示15%被访者考虑过入住老年公寓，其中7%比例有较强的入住意愿；小学期调研数据显示，53%的人会考虑入住老年公寓；校友会提供的网上调研结果也显示有72%的被调查者有入住意愿。5规划设计5.2

支付方式及数额40%的老人希望独立承担入住资金，与子女共同承担占校友支付能力强50%，仅有10%的受访者表示完全由子女承担足够支付能力小学期调研显示，有意愿入住老年社区的老人中31.5%偏好租赁希望用积蓄支付，但子女卷显示75.5%希望由子女帮助支付养老公寓费用。远洋地产调研表示90%受访者接受月租形式，10%受访者接受一次性购买产权形式；小学期调研也表示59%的老人希望以租赁方式入住养老社区。可见租赁式养老公寓市场认可程度较高。接近80%月收入超过3000元，其中超过30%受访者月收入超过5000元，可见清华退休教职工仍有一定比例有着较强的支付能力。。5规划设计5.3

需求偏好一般老人清华校友及教职工距离医疗机构近软性服务齐全周边社区居民关注因素价格租金水平合理配套辅助设施齐全周边风景宜人户型面积朝向一室一厅型、二室一厅套间、单人间20-50平方米对南北通透的要求较高偏爱阳光室室内功能特殊功能希望在室内配置淋浴及浴缸厨房燃气需求度不高床头呼叫设施和紧急求助按钮55规划设计5.3

需求偏好清华校友及教职工周边社区居民缺乏精神慰藉服务需求

离退休心理需求变化大缺乏个人护理服务缺乏日常活动场所迫切希望发挥自己的余热

经济状况较好充满人文关怀的社区环境安全健康的餐饮服务配套设施兴趣活动组织服务类型

定期健康检查出行、旅行协助长期的大院生活工作强化了社区的纽带习惯了单位式的福利模式倾向于公办机构在服务质量和环境条件上要求不高高知人群群体特征

有强烈的社区组织性圈层文化联系紧密规划设计5.4

设计重点功能分区养老社区需要根据不同居住类型进行明确的分区，避免相互干扰尤其对于健康老人和护理老人，由于其居住和活动方式不同，不宜混住道路交通“顺而不穿，通而不畅”，既要人车分流，又应就近停车社区内各楼栋间需以连廊连接，步行道设计为回游动线，并根据入住者健康状况设计路线步行道需途径公共空间，提供休息场所并增加社区内交流机会景观环境社区内绿植应为50cm以下的灌木和2.4m以上的乔木，方便工作工人观察在庭院中的老人室外应有尺度合适的休憩空间，不宜空旷和曲折55规划设计5.4

设计重点室外活动空间动态活动场地：以群体健身如晨练、舞蹈、做操等活动为主的需要较大开场空间的活动场地静态活动场地：进行较为安静和私人的活动如休息、聊天、晒太阳或是观望的活动场地应易于达到，动静分区，避免声音干扰设计中尽量做到夏季有阴、冬季向阳，场地旁有休息座椅和放置物品的位置室内公共空间应保持视线通畅，方便看护人员观察老人的情况增加半公共空间，增加入住者互相交流的机会在楼梯、电梯及主入口附近增设休憩区规划设计5.5

整体规划55规划设计5.6

平面设计自理型养规划设计5.6

平面设计私密起居集体生活AAB246m2自由布置的中厅电梯边的风景足够的收纳空间轻便可组合的家具55规划设计5.6

平面设计半独立空间独立卫生间护理护理人员休息室规划设计5.7

绿色养老住宅渴望温暖舒适渴望空气流通渴望安静地源热泵窗洞布置&新风系统墙体隔声材料绿化渴望亲近6后期运营6.1

营销华清荟清华人核心理念回清华清华魂6后期运营6.1

营销华清荟，回清华营销方案泛清华心理：教室宿舍回家离退休心理需求变化大更希望发挥自己余热并获得尊重注重人际关系网更愿意结交生活品味相同的伙伴子女有成常年在外更需求获得生活关怀与精神慰藉是有故事的人，期待品读故事的听众6后期运营6.1

营销圈层营销第三阶段6后期运营6.1

营销华清荟回清华第一阶段：老骥伏枥，志在千里重点突破知名校友和教授VIP邀请入驻针对性推广6后期运营6.1

营销第二阶段：为祖国健康工作五十年华清荟回清华校友运动会、郊游、琴艺、棋艺、书艺切磋6后期运营6.1

营销第三阶段：恰同学少年华清荟回清华朋友，告诉我，你这几十年的故事吧过生日、金婚礼、真人图书馆6后期运营6.1

营销第三阶段：“银杏”计划华清荟回清华事业有成的临退休校友定期缴纳会费获得“华清荟”入住权在入住后享受租金优惠拓宽融资渠道加速资金回收挖掘潜在客群华清荟养老社区6后期运营6.2

运营分析与专业•

资金投入•

硬件设施•

优质客户养老地产开发商专业养老运营机构养老机•

运营经验•

养老服务构合作优势互补互利共赢6后期运营6.3

相关案例项目名称运营模式亲和源整合了国际一流的专业服务机构，向老年人提供高品质的专业养老服务。亲和源社区物业由美国著名的爱玛客公司提供服务，配餐中心由法国索迪斯经营，护理医院由曙光医院管理，康体会所由香港美格菲提供服务——上述机构在专业领域都享有极高的知名度。同时聘请上海美格菲康健管理公司进行管理，提供日常健身、康复护理等服务。上海亲和源保利地产与安平医疗投资公司共同出资成立的保利安平养老产业投资管理有限公司打造的会员制养老品牌。保利地产负责地产开发，安平医疗投资公司提供人员、设备及运营团队。保利和熹会远洋椿萱茂与美国最大的协助生活养老服务公司EMERITUS合作，引入国外成熟的养老商业模式，意图在运营、管理方面打造独特的专业性。中方工作人员在公司管理、医疗、护理、社工、饮食等方面接受美方全方位培训，预期达到最好的效果服务。万科幸福汇养老地产试点分为两种形态：利用商业配套用地的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，其中“活跃长者之家”特聘在全国极具老年公寓经营经验的上海亲和源集团进行服务管理。万科幸福汇6后期运营6.4

合作模式分析加盟连锁指导运营委托运营国内刚刚起步服务经验欠缺公私合资公司组织系统复杂6后期运营6.5

收益分配模式分析收益稳定，激励服务提升“购物中心”式本项目为福利性项目，注重服务，利润空间不高最大化运营利润“百货商场”式6后期运营6.6

监督机制季度满意度调查定价核准制度合约中止条件控制6后期6.6

小结运营综上，本项目最终运营模式为：由项目开发方委托养老服务机构全权对项目进行经营管理，开发方提供资金、场地、设施与客户，运营方负责项目的日常管理和经营。合作期内，项目运营方每年向开发方缴纳定额合约金。除此之外，项目日常运营过程中的一切收益和费用由运营机构全权享有和承担。合约签订时将确立监督机制，包括服务水平、定价核准及合约中止条件等。6后期运营6.7

经济测算项目主要经济指标表土地费估算表功能居住用地建设用地面积

20,800.00m2土

地项费目费标建筑面积居住户数容积率32,875.00m2384户1.6绿化率48%单价（元/m2）计价数量金额（万元）序号项目备注1234土地出让金基础设施建设费拆迁安置补偿费契税20,800.00m2160.00

32,875.00m2

526.00

160元×建筑面积0.00

无拆迁0.00

政府入股0.00

土地出让金×4%合计建526筑.0安0

装工程费估算表单价（元/m2）金额序号项目计价数量备注、（万元）12土建及装饰工程

3,190.00

32,875.00m2

10,487.13

3星级酒店标准为基础，加上绿色建筑溢价。机电安装工程1,015.00

32,875.00m2

3,336.81合计13,823.9466后期运营6.7

经济测算前期工程费估算表计价数量序号123金额（万元）项目备注公共市场调研即项目可行性研究费

13,823.94万元项目规划方案即施工图设计费

13,823.94万元人防地下室设计费地质钻探费施工临时水、电、道路建设费

13,823.94万元建设工程监理费建设工程质量监督费地形图测绘费场地平整费276.48

建安费×2%197.68

建安费×1.43%115.06

建筑面积×35元3.95

建筑面积×1.2元110.59

建安费×0.8%138.24

建安费×1%24.88

建安费×0.18%0.42

用地面积×0.2元31.20

用地面积×15元898.50前期32,875.00m232,875.00m2设施配45678913,823.94万元13,823.94万元20,800.00m220,800.00m2合计费公共设施配套费用估算表序号项目会所社区用房垃圾站公厕单价（元/m2）

计价数量

金额（万元）备注1234900.00

2,000.00m2180.0022.505.00900.00500.00500.00250.00m2100.00m2100.00m25.00合计212.50后期运营6.7

经济测算总成本估算表金额（万元）526.0013,823.94898.50序号项目土地费用建筑安装工程费前期工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用备注1234567总

收总入成212.50691.20建安费×5%762.42

(土地费+建安费+前期工程费)×5%不可预见费合计845.73上述所有费用×5%17,760.28估算总收入估算表序号项目金额（万元）项目增长率1合约费用2,000.00

合约费用上涨率5%66后期运营6.7

经济测算资金来源与运用表序号项目合计75,075.05

11,840.19

6,970.09

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.2557,264.77

1,000.00

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.252014201520162017201820191资金来源1.1

租金收入1.2

自有资金17,810.28

11,840.19

5,970.0930,225.64

11,840.19

5,970.09资金2资金运用366.07394.82425.01456.702.1

开发建设投资

15,460.94

10,307.29

5,153.65运用表2.2

经营费用5,162.58

1,532.90816.450.00100.00266.07105.00289.82110.25314.76115.76340.94来

源2.3

所得税9,602.110.0034盈余资金44,849.420.00

1,000.00

1,633.93

1,705.18

1,779.99

1,858.550.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.65累计盈余资金项目序号202020212022202320242025202612资金来源2,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.792,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.791.1

租金收入1.2

自有资金资金运用489.98524.93561.62600.15640.61683.08727.682.1

开发建设投资2.2

经营费用2.3

所得税121.55368.43127.63397.3134.01427.61140.71459.44147.75492.86155.13527.95162.89564.7934盈余资金1,941.03

2,027.63

2,118.57

2,214.05

2,314.31

2,419.57

2,530.119,918.68

11,946.32

14,064.88

16,278.93

18,593.24

21,012.81

23,542.92累计盈余资金序号项目2027202820292030203120322033后期运营6.7

经济测算损益表序号项目经营收入经营成本经营费用利润总额所得税合计201420152016201720182019157,264.7715,460.940.00

1,000.00

2,000.00

2,100.00

2,205.00

2,315.250.00

417.86

835.73

835.73

835.73

835.732345,162.58

1,532.90

816.45

100.00

105.00

110.25

115.7636,641.25

-1,532.90

-234.31

1,064.27

1,159.27

1,259.02

1,363.76损益59,602.1127,039.13

-1,532.90

-234.31

798.21

869.46

944.27

1,022.822020

2021

2022

2023

2024

2025

20262,431.01

2,552.56

2,680.19

2,814.20

2,954.91

3,102.66

3,257.790.000.00

266.07

289.82

314.76

340.946税后利润项目序号123456经营收入经营成本经营费用利润总额所得税835.73121.55835.73

835.73

835.73

835.73

835.73

835.73127.63

134.01

140.71

147.75

155.13

162.891,473.74

1,589.21

1,710.46

1,837.76

1,971.44

2,111.80

2,259.17368.43

397.30

427.61

459.44

492.86

527.95

564.791,105.30

1,191.91

1,282.84

1,378.32

1,478.58

1,583.85

1,694.382027

2028

2029

2030

2031

2032

20333,420.68

3,591.71

3,771.30

3,959.86

4,157.86

4,365.75

4,584.04税后利润项目序号123456经营收入经营成本经营费用利润总额所得税835.73171.03835.73

835.73

835.73

835.73

835.73

835.73179.59

188.56

197.99

207.89

218.29

229.202,413.92

2,576.40

2,747.01

2,926.14

3,114.24

3,311.74

3,519.11603.48

644.10

686.75

731.54

778.56

827.93

879.781,810.44

1,932.30

2,060.26

2,194.61

2,335.68

2,483.80

2,639.33税后利润66后期运营6.7

经济测算经济评价指标评价指标经济评价NPV（万元）2,652.19投资回收期9.66IRR9.92%15.58静态动态经计算得，NPV为2,652.19万元，IRR为9.92%。静态投资回收期为9.66年，动态投资回收期为15.58年。虽然项目的投资回收期较长，但是作为一个非盈利投资项目，本项目的总投资额比较少，具有良好的投资回收能力。后期运营6.7

经济测算资产负债表序号1项目2013201420152016201720182019资产0.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.821.1流动资产0.000.000.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.651.1.1

应收账款1.1.2

存货资产1.1.3

现金1.1.4

累计盈余资金0.00

1,000.00

2,633.93

4,339.11

6,119.11

7,977.651.21.3在建工程0.00

10,307.29固定资产净值无形及递延资产净值负债及所有者权益流动负债总额15,043.07

14,207.35

13,371.62

12,535.89

11,700.171.420.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.822.10.000.000.000.000.000.000.002.1.1

应付账款2.1.2

短期借款2.2长期借款负债小计所有者权益0.000.000.000.000.000.000.002.30.00

10,307.29

16,043.07

16,841.28

17,710.73

18,655.00

19,677.820.00

11,840.19

17,810.28

17,810.28

17,810.28

17,810.28

17,810.282.3.1

资本金2.3.2

盈余公积金2.3.3

累计未分配利润平衡0.000.00

-1,532.90

-1,767.21

-969.000.00

0.00

0.00

0.000.000.000.000.00-99.550.000.00844.72

1,867.540.00

0.000.0