重庆工业地产发展运营体系建设-

产业地产市场运营方案重庆工业服务港·工业地产延展1目录重庆工业服务港·产业地产营销体系……………31、外部产品市场体系……………42、企业营销运营体系……………5总部基地的发展研究……………81、总部基地释义………………92、总部基地开发模式…………103、我们对Businesspark(商务花园）的认识…114、Businesspark的演变历程…………………125、国外案例研究………………136、国内案例研究………………197、重庆总部基地………………5623重庆工业服务港·产业地产营销体系1、俘外扬部蹲产袍品踩市款场露体盛系4工业园区管委会工业地产投资商生产性企业（自有房产）客户对象工业园单一厂房、工业用地、仓库等写字楼宇商贸物流中心配套商业配套公建代理产品类型（涉及到工业、商务、商业地产领域）投资性研究地块及投资环境调查分析宏观、中观、微观市场调查分析拟进入行业走势预期与分析

消费需求分析

竞争性因素分析营销策划广告媒体包装推广策略

开业及推盘策略选择各类公关活动策划

价格体系及优惠政策建议

招商及销售方案建议招商及销售服务销售、承租、招商代理培训

销售、承租、招商进程控制

销售、承租、招商代理实施工业地产会展及媒体平台信息发布服务服务领域规采划低设暮计行柳业激选扒择饿及初园哗区侄功区能财定鸦位授建拿议呢专晴家宁论派证巩会罗建混议贫融率资椒规思划衔及贯资摩源吉整元合填建伐议拢战浆略杠合经作洪伙怪伴叛前盯提及推馆荐凡环束境诸及芹污乒染磁控杨制匀提烂议京行举业柱选链择亩及辩总陵体须动厕能她确其定罗研些讨多项甩目肉分乌类郊功算能彻定勒位久建错议肾项之目佩投逃入考产钉出匪财蚀务痕分可析规将划室设兴计饰要顺点汁建巩议园稠区概规播划改设格计用规涌划蜻设可计桌定崖案恶审助定桶协著作项拨目童建烫设段招担投朋标睛方竹案罩建坑议物鞠业顾管坛理卫咨府询从妨我虾们影所康面绑对趁的下客腐户派对六象脑、遵可镇代忌理烂的茎产悲品宰类划型钞以引及界可肉为乱其埋提纽奉供作的抚服座务临领厉域斧，很来张诠勾释缸重匹庆鹊工涝业员服变务劳港针产陕业揭地窜产宪的慈市络场息体密系卫。52、锹企估业茂营零销尤运蜂营雕体歼系项目开发拓展各类型产业地产代理项目的寻找、收集、洽谈、承接、合同拟签。招募项目开发承接的外包团队或人员，洽谈及协议签订。监督管理项目开发和拓展板块的外包团队或人员的业务执行开展。项目信息管理已签“咨询策划类”代理合作项目的合同信息汇总、分类存档管理。已签“咨询策划类”代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。已签“招商销售类”代理合作项目的合同信息汇总、分类存档管理。已签“招商销售类”代理合作项目的内部可执行公示及执行方对接。已签“招商销售类”代理合作项目的信息推广宣传发布。（内外宣传平台）各类市场需求信息汇总、分类存档管理、内部公示（以便项目对接）。各类市场需求信息的推广宣传发布。（内外宣传平台）项目执行实施根据已签“招商销售类”代理合作项目，定向招商。即时采集市场需求信息。根据已签“咨询策划类”代理合作项目，执行策划管理。招募和管理项目执行外包服务团队和个人，洽谈、协议签订、监督业务开展。①勾运俩营墓职礼能倘架给构注倍：3大栗运玻营马职唇能柳涉盟及绪到削的绸文泳件拐表鉴格赠及绣协络议币合针同羽书⑴览代铃理偶项棉目粗信活息垂采娇集贺表揉；梨⑵奋咨洞询励策吗划壳服秤务饱（拾项典目帅承无接辉）枕协泪议钱书阳；艇⑶老招奸商脸销舰售罪代似理稠（虚项膏目购承述接厨）掠协探议社书油；途⑷鹅项溜目储拓杏展刷开遥发江外锁包塌协邮议挪书筒；受⑸径咨夺询述策语划贯代忠理氏服白务面项秆目肾的挤合沉同串信计息润汇剧总兔表脚；朋⑹崇招致商晨销质售夏代戚理纯合穿作傅项太目歌的项合毁同除信藏息级汇茧总劣表我；精⑺鸣代洲理轮项洽目临的惠信夺息旁公在示朱表关；摇⑻偷各艰类剥市森场组需黎求醉信康息凤的剑汇卵总持表带；境⑼垒各鹿类位市缘瑞场巡寿需洁求死信裂息历的庄公听示朵表嫌；帽⑽泰市朗场治需袜求裕信示息做采栏集错表买；裁⑾矩项宅目疯执签行搏外佛包静服叨务怒协苏议刻书爸。将泼招杀商嫁部积划买为3大陪职急能剑体德系屠，谢使巩工停作遥开章展哪模夺块木化稠，地工啄作贷目炼标稍更竞明豆确侵，钓职耗能亚体此系冈更皇清粘晰拾。跑同通时克，贪各庸工煤作宾模翠块摆又典通笨过矿表伤格僚化怀管辆理代，缓实淋现赛工群作衡开胁展突的狗具各体屿化赛，惰从倚而剩达健到糕数甚据精信锅息福的凉采刚集芽与乏发险布陵更标流稳畅腾，码加挂强冻了孟信文息灯整逮合景力津度循。②传人携员奏架卵构项目开发拓展岗（在编人员：2人）招募项目拓展开发商务团队；招募项目拓展开发商务个人；人员编制：不定；项目信息岗（在编人员：1人）无项目执行实施岗（人编人员：2人）招募从事投资分析、规划设计、营销策划、培训等各类咨询服务团队及个人；招募从事招商销售等从事商业或工业地产的营销团队及个人；人员编制：不定；6外部兼职团队在职定编团队工益业苦地完产逆营洒销握板羊块滨的蛇人搂员哨架慈构龙分况为敞：线在旅职何定造编君团刚队礼与见外衣部秩兼使职梢团牛队鹿，伏两搅大奏人撑员荣体樱系溉架勤构翁。拌外悦部他兼搏职团行队莫的骡工控作待执扮行渣管须理轨，遵由四相勾对因应决职狸岗童的粪在怎职星定膏编谎团祝队绣负网责斗监怠督枕管拢理仁。③谦奖泼励伯机栽制收益个体咨询策划设计类招商租赁类销售转让类工港项目承接总收益个案协议价1-3个租赁金1-4%的总销额提成项目开发拓展岗在编人员承接咨询总收益的10%招商总收益的5%销售总收益的5%管理的外部团队承接咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目执行实施岗在编人员完成咨询总收益的30%招商总收益的25%销售总收益的25%管理的外部团队完成咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目信息管理岗咨询总收益的1%招商总收益的1%销售总收益的1%项目拓展开发兼职商务团队咨询总收益的10-15%招商总收益的8-10%销售总收益的8-10%项目实施执行兼职商务团队咨询总收益的40-60%招商总收益的40-50%销售总收益的40-50%工港项目毛收益率咨询总收益的22-59%招商总收益的37-69%销售总收益的37-69%7本刚奖尝励背机器制蚊通斜过鲁利安益桨链彼将医在渴编丈团石队稿与将外条部凝兼如职报团鹊队费有涌效险的旁串来联木，届形狮成介利击益茄共投同很体住，确借闪以串提枣高屿相斑关撇的帮业酬绩山效乒能眯。注头：恼①弄上醒表箱之历奖俊励凭办丛法择为济建罚议无稿季，谢未善进威行母财敌务东核彻定移。州②思在岁编收人劳员民岗宾位啊提冬成笨分犹配时标挑准增，其则妥根招据币项弓目绢承犯接让或钟执齐行霉的傲参厉与吗人蹈员足数倍量揭进没行胁平国均脖分腔配款。总溪部惊基极地取的项发倍展亡研红究8（趋资痕料侮来寨源帐：顷互天联盟网添、爪其块他假研删究申报敢告轧）1贫、总冰部拘基疯地色释洪义“总芳部蚂基佳地”是桐发孟展笑和钢建享设怕总较部池经地济妹的蕉重刊要册载详体滤和回具轧体衫体撑现六，暖在姐总兼部絮基倡地饮中歼不怖仅梨有滥品锹质侧优肺良乔、扬环柄境泽优绪美跃、筑配锯套汗完滩善被、葵功忍能泊齐植全使的润现汽代瞧化荡办土公槐楼休作欺为搭企碎业吉和冰公关司盼总块部皇的挨办绢公赛硬诊环挤境商；玩同蛇时匠在企基黄地差中糖还去蕴青涵碎着标深仇厚办的笑总漆部愿文贪化牢，毅这球需羞要酱一配种疼国辅内铲外掩成杀熟驰、翁高残端钥企舞业榨之醒间疗能抽够渣交多流饿互量动袭、姨资财源售共光享怕、钳共绝同涨发社展浙的苦软款环令境询。9“总脊部碌经田济”局是郊指拖某彻区卵域淹由窝于找特遮有魂的栋资涉源节优设势榴吸耻引屈企欢业恩将着总资部疑在舍该工区添域分集救群病布浇局刚，献将锤生买产卵制磁造刊基惊地额布切局星在并具相有董比挣较问优扮势义的部其合它良地撕区扑，主而之使武企秆业飞价抽值音链严与公区纪域捧资棵源糠实损现茧最最优犹空摆间然耦荣合杂，再以柔及污由舌此瘦对储该首区日域计经是济步发约展喇产森生安重镇要院影凶响绍的巷一帽种始经膨济期形蹲态枯。2冠、总秧部察基喜地丈开宪发瓶模驴式总逆部至基请地商付务疗花罢园C隔B谜DB兆u蛙s借i园n榆e跟s还s民P夹a卧r爽kB唱u纳s农i吸n颠e埋s样sP渠a蚀r蕉k办(中撕文访直脚译担为辣“龙商殊务唯花蕉园孝”)理汉念背，辆选队择廉在把低集密目度饰、裁低芽容鹅积掌率诊、少高献绿揪化赢、主环亏境舌佳铃的嫁地准方己，其便园绒区扒内父为底规读划发有迎序士的置工庄作花室巡寿或羊厂恶房物的结有折机理组判合念；见是俱提潮高长生疏活抖质笼量迁、倒并虚以唉优咸美爸的倘绿腾色练园众林彼景谎观唉激俩发捆工泳作适人惕员挪灵乓感注的灿地坝方赠。窗悠口/营峰销克中乞心总哄部/研捷发鲜等幼分朽支走机敬构企欲业惧总允部话基使地嫌的盾选悉址底的献趋庸势检。料一呆些急以愈总棍部幸经掉济昌定肢位以的她商侧务耍花录园灿代啊表森了蹈未柿来插总婶部阵选毒址哑的流潮太流纺。1敲03弊、我泻们饺对B辈u辞s致i心n陕e肠s绵s脏P呈a泛r越k的持认扛识我装们市将欧从消以弄下拴几考个边方趟面茶阐交述绳对B古u萌s穴i遥n底e掠s阵s萍P殃a幻玉r围k的栽认寇识从轧产龄业贤类千型提来泡看:B伞u验s始i颂n漏e现s羊s武P级a老r妈k的围产谣业太以升智收力片密凑集堂型陷产莫业尖为战主济，它如锄软炊件易、宋研同发昌、帖生君物被医根药即、吸信毛息聋服方务持业悦等疮。从事产芽业迎结泛构龄来食看貌：截购取臂了宋不商同奔产醉业角链傲的朝高线端酷，飘使罪各共产怕业便链矩不牺同设部丛分瞒在图同表一虏个线区扇域慎密袄集兆分青布掩。率通术过继分怨工庄、匀协钩调膊达茅到晃信基息回互级动嫌、巴资导源夫共今享佳的隔效翠果赢，砖最累终霸形能成漆经纲济绣学匀上领所烟说战的“内睡聚候效映应”。从夏地专理游区姨位些来抢看呜：主使要蜓坐袋落真在采城树市劈燕的片边塌缘抚地话带尾，第相众对射中间心紧城座市扔既忧有纵一品定区的滑独盾立拔性始，对又远有即很璃好钩的住可户达精性肚。从择园映区末功妖能福来约看独：已垄将慌传炒统驻的炊生肯产牢功垒能沈剥爱离做开搜来城，彻主锁要挪集泳中也在绩研亚发消和拘商斤务沟功忙能共上与，江同勤时录生晴活辈与嫁休胀闲逼功邮能锹也仍表家现题明笔显粉。从绿园带区鹅规喷划念来特看狮：表始现槐为蜡低凉容圾积互率途、鹿高件绿傻化区率贫，维建解筑恰多铜以奴小崭体捏量颠、阳多工层劝为添主闪。从姐园幅区闭环宣境修来蜘看底：园赤区势风烟景寸优学美细，夫注腹重到对钥生堂态是环鞠境赴的铜保母护隙，宽注肝重设人割与罗自阔然砖的标和貌谐混发闯展想，壤并茅从佛一雅定湾程喘度妖上联发蜓展搭生民态贵。1稻14、B韵u臂s拐i照n矛e优s恨s抖P摘a苍r懂k演候变雾历逆程第一代：工业园的演变第二代：商务与社区第三代：发展邻里关系第四代：NEWTOWN基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成城乡结合部规模较大，交通便利大型综合社区入园企业偏重基于科学研发的企业商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的跨国企业承担功能研发、仓储、办公办公、部分商业设施办公、商业、银行办公、商业、居住、教育、休闲场所特点建筑标准较低，但比工业园有所提高营造出共同生活的社区气氛，融合进城市生活的元素与城市的联系也越发紧密，成为城市功能的一部分。出现私人空间和公共空间之分，但企业无法真正拥有优美景致的独立小环境一个可以"自己自足"，以及可以提供足够内部交流空间的综合社区B谣u铲s波i破n陪e区s环s亏p肠a罢r张k目售前广已妇在祥国姐外极经蒜历睬了素四应代小发帅展塔，层形痒成锋了好成拖熟泉的臂理百念伴。1克25、益国扒外进案惑例琴研确究—绳—后腥工忽业腥服赴务匠园李区板的塘成抛熟露模瓦式晶“攻商丛务端花这园范”⑴凯欧弃州哑商途务闷花然园时案凡例—诱—杜屑柏压林P覆a包r因k拐w鸡e哄s眯t西用区伙商怜务四花彻园P养W西摔区闻商长务斥花良园顺概龙况卸：P府A酬R肯K菊W叨E刘S洽T位葡于侵都震柏挣林戒市削西社部能的N恰A耽N声G帐O睛R大挡街隶旁早，块占裂地侵面翅积9时1公晕顷何（搂约舱合2堡3撤0英荣亩钱）辣，洽是铃爱晌尔牢兰唯最芦大锈的拍商较务滤花茄园郊，其兆景著观瓜花像园亡内身布物满亿了商各搞式番各榜样值的广雕碍塑悦，伪水贼景僻，械道荣路敞两枕旁烈树塞木纲林揉立圈，配浮套直的竿娱份乐爷休条闲他设植施黄一趁应挤俱嫩全端。P麻A嘱R室K脏W家E恶S获T拥谋有木一槐座可市抓郊通崇勤擦火府车敬的遗侯轨车飞站送、钻专匀业眉的至公害交锣运钱输疼设遮施闲、好宽丙敞和的零停躲车幸位贺以边及舞能市够咸快招速祥到辉达M迹5攀0与N铃A石S瓦S公纲路惩的绍快器速症通障道，花无泼论啊从厚市巴中菌心柳还坏是虏周菠边森地合区求，养都建可定以棍便例捷狠的挂进病入李商惨务听花吵园飞。1畅4赤，化0艇0啦0阔，替0绣0战0绘英予镑谎，兵用龄于窝园托区采先砖进睬的撒基恢础害设玻施孕建午设。P盒W拥惊有堆世台界静先东进寻水熄准降的土光恰纤污通狂信踢技存术，饥这组些偏完晨善兼的顺通分信朝设臭施考恰伐好较满浸足阔了你园五区康内绒大纺型擦跨笑国岗企刮业论的兆需航求姥。以无下嫩几够种忆行跳业规的症：数摇据筑处嚷理献，辆呼宫叫跑中合心筑服赠务乒，夕软离件甚开概发召，旺医痰疗车保杆健增及桶研顷发进战入须园蔽区伟都任可点以托享光受拳到券优守厚震的圾税盒收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多数企业依靠智力创造财富对便捷的交通依赖性较强比较看重自身的形象对生态环境的追求孜孜不倦

以主流企业为主要业务对象的服务企业

企业类型IT类公司医药公司医疗设备生产公司集成电路厂家建筑设计公司动画制作公司广告公司大型企业的研发中心大型企业的数据中心培训中心其它服务类型产业……1很6⑸桃国销外吼商掘务富花李园关研寒析—昏—特名征逃与暴产轻生质条缴件通剩过柴对及国膏外炒案幸例但的粥研洽究盲，阳我鸟们碗发晋现住一博种校趋谁势良：提国胆外衡的龄传款统蚂的笑产亿业孩园伤区词正刻在别不液断睁地词向缴商故务请花揪园妄的救形俱式窗发样生伤转攀变绵。高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产生。

产业结构的变化

城市结构的变化

办公需求的多元化

经济发展促进了城市的发展。这种发展往往表现为城市扩张.从而城市的外延都在不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。

城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。

生态的低密度的低成本的与城市联系紧密的自成系统的有足够的人力资源支持商务花园的特征商务花园1贡7⑹出国痒外扩商灶务救花城园症研劈燕析—嘉—与C麻B闲D的勾关能系畏是藏一愿种磨互陷补谣关额系

商务花园城市中心CBD高层写字楼位置分布1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合2.用地密度较低区域2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高产品形态1.低容积率，高绿化率1.高容积率，低绿化率2.建筑密度低2.建筑密度高3.小体量，低层3.大体量，高层4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权4.标准化、统一5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的载体客户群1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、研发等1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业：如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业，以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商务事业发展3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区。

4.企业对自身形象展示的需要很高。

客户心理1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信。1沿86、捐国贼内慰案牺例偶研悠究—甲—模劈燕式浩、赌客蚁户唇、敏营感销相的留思述考⑴牧张香江既模恢式—警—上跑海默张慰江达高匙科飞技益园波区1秤9位顺置:位覆于浸浦赏东乡丰新绕区椅中驶部缩慧。项助目隔概掏况：成类立恩于1牙9但9扫2年7月堪，幼规村划骑面开积2猴5平阔方场公凡里怜，惭分叉为恢技辨术域创代新迁区塌、近高尖科腹技怒产蛇业稼区孤、督科化研战教质育王区很、亿生贸活达区旷等烟功蕉能吩小桨区移。没至2亮0尿0塞5年9月厨，园刚区兔累呜计宋引亿进祥注复册未企窗业4浅1揉4茂1家，头吸扰引献跨度国坟公恢司嫌研暗发可中宁心9斑1家汁。交碍通道煌路:蒜□园烈区瞧与星内歌环由线偷相敢连戏，盗距盈南卡浦傲大总桥3必.窄6公瞎里戚，庙距烦市际中狮心棚人劫民坏广形场1毅3公柴里司，哭距企外询滩古商船务规区9公序里杯。□龙悉东董大茶道激连蚂接嫁内否环钢线通和闭浦径东找国伐际甜机礼场,西泳面辉的悄罗争南吵大纯道汪是员连建接灿内庙环算线露和逗外宝环松线堡主乔干吨道舅路猴。地祖铁:义□地派铁卧二爬号耻线煌从毫虹询桥却机详场唉途切经讨张筛江晋到覆浦捷东陕国煎际直机涌场,在计人屑民昼广捏场梳与揉地滤铁桐一项号嘴线借交缓汇井。□中较山钱公睬园拐站敌可乎换忌乘谊轻承轨们明亦珠当线著。机水场司：园璃内奖距刚虹选桥俊机区场2圣5公者里光，中距蜂离倦浦市东雪国棒际震机更场2席1公没里继。火效车暴站任：距相上纱海演火歪车信站1俘7公闪里腰。滩上咳海站从节上说海许火肝车手可英直垃达按全磨国旋各唯主蓬要风城都市话级禽香吨港胸特嗓区隐。地铁站外环内环磁悬浮1搬9⑵挎张纱江四模跌式—阳—上蛮海老张蜘江赤高们科庄技柿园肾区厨规洗划高床科虽技腰产榴业贿区微主仇要表包棍括西：生越物守医识药严产盛业祸基阅地馆、芽集程成桶电盏路奏产羊业部区告、扫科半技虎产输业笋区习。技词术池创刘新岁区夹主拉要惭包槽括肃：孵飞化赞楼阴、德办版公丧楼允、万标胶准茫厂跳房斩和顺商循业粪中深心浴、仙文惧体坡中粗心工、殖地矮铁绞站汉、叹公务寓迅、洁别迫墅升等确公肉共价配负套漫设呼施爬。称重岩点码发故展页孵截化断和乏创翼新签项辣目喝。科忆研孝教新育临区洁主矿要真包找括件：研碎发阵中晓心慈、座国典家琴信鞠息有安志全耻基敞地狐、黎生娘物栋医沙药依产慈业红基涛地磨（辩二宁期由）求、技大鹅学姥园缩慧区众、蜜医疗院酒、友国卵家膊实挑验骡室搏等店。绿重居点肉发迫展如高络等烂教裕育抛和数科僵学常基损础摔研傻究赤。居絮住剂服鹅务工区敞：主妈要嫂包另括首一部个翻面剧积晋为4睛0万拥平净方星米个的酒主棋题麻公锦园受及要商胡业虫、亦金筒融督配灾套擦等剧。德震宏石宾剃馆联炭想休大椒厦园岁区盈入苦口园染区龟景怪观技术创新区高科技产业区高科技产业区高科技产业区高科技产业区居住区科研教育区居住服务区2水0⑶可张弹江熟模侍式—泳—张甲江鸣高准科云技既园任区掀的帝“龟星邀星爷之晶火跑”良追好闪的甜宏畏观唯经巩济嫩形循式政进策皂的微扶陕植较被好梳的生区洗位佩条岸件久（厕陆叙家帐嘴接）高迁效盾的偿运乘营澡模爹式(灵蝇活随）三咳大亏核从心摆产慨业棉得唐到眯了般迅费速捕扩默张粉（尼产葵业沾链序方稠向顾上猴与俯规路模泰上跳的俯同恭时稿扩犁张以）在腹三甩大早核姻心件产的业尊扩纱张洞的牺带绢动柄下巩，苹一妖些山其末它局的武产鸭业穿也吉迅御速烘入狐住属张再江饼高膜科怨技尸园乎区挤，摸从浪而会张脱江与高扣科卵技灶园抚区由进支入闪一恐个良幻玉性参循将环的凡发揭展康阶贵段趟。国暂家足人凶类坑基侨因弓组南角方民研民究凝中帆心国通家减新短药深筛愤选痰中油心上卵海新超辜级恨计旁算国捎家矿级挑研部发月机直构生侮物舞医敌药集业成或电穗路后、徒信变息洽技捏术通鼠过湖引棒入调一睡系障列预的帆国床际盘级糊别众的之研壶发边中盘心为俩张惕江贴构摊建承了该一次个略良题好夜的袜技孝术它与屯人尊才泥平俭台2爬1⑷张躲江冬模每式—终—当意初蔑的胆“炊星铜星窜之粥火叉”蓝已痛发替展音成炭园惊区颤的手主酸导穷产尚业主执导辩产托业起：集侧成佣电百路胁、穷软舟件援、浆生闸物区医强药企业类型生物医药集成电路研发中心信息技术教育机构中介机构企业数量2076342487850各理产给业指企哈业咐数爬占狸总蹦企费业明数躁的扫比束重生物医药和记黄埔医药（上海）有限公司罗氏（上海）管理有限公司上海中信亚特斯诊断试剂有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成电路上海华虹NEC电子有限公司德州仪器半导体技术（上海）有限公司迈世微电子（上海）有限公司伯威微电子（上海）有限公司软件（信息技术）萨蒂扬软件技术（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司毕博信息技术上海（有限）公司研发中心通用电器（中国）研究开发中心有限公司霍尼韦尔（中国）有限公司杜邦（中国）研究开发有限公司上海中科大研究发展中心有限责任公司各饿产屡业酿著用名东企题业2反2⑸刺张若江制模血式—淘—张肌江案科伟学伞合律理黑的本组季织岗架理构写是误园艰区咱发宿展混的唇土采壤在缓市裂政跪府肚领傅导隔下港，蹦张超江庆高犬科址技闲园国区损开语发荣公息司以叠政绩府屠所蛾拨跟土宾地咱入梅股页不假同捐的梢开胳发限有夕限哑公汉司，赛开召发亮建翠设嫂张惩江区高港科裕技知园林区至。上杀海疑张摧江运高扛科删技当园它区颠开到发稼组库织模架创构租图上海市政府上海市张江高科技园区领导小组及其办公室上海市张江高科技园区开发公司上海市久事公司公众投资者其他投资者其他投资者/开发经营机构上海市张江高科技园区开发股份有限公司上海市张江集成电路产业区开发有限公司上海市浦东土地发展（控股）公司上海张江生物医药基地开发有限公司国家863信息安全产业基地公司上海张江高科技园区综合发展公司其他服务公司项目项目…项目项目项目项目微电子港有限公司…………项目……项目项目…………2春3⑹开张折江义模译式—源—在奖开幕发欢的储各屑个斜流种程交中尸主杏体葱明夹确冠、果责男权局利捐清木晰管理运营市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发土地融资开发流程张江高科从政府中无偿获得土地使用权以土地作为资本与其他投资者共同筹建下属开发有限公司以土地使用权为抵押从银行获得贷款进行当地居民的拆迁，土地平整和基础设施建设下属开发公司获得部分土地出让金以土地入股合作开发下属开发有限公司其他投资者/运营机构一些规模较大的独立项目，由运营机构或其指定的开发商进行开发和招商下属房地产开发公司负责高盈利项目的开发和招商，尤其在后期，张江高科基本承担了二级开发的责任。服务公司和机构2铜4⑺浴张母江窑模槐式—移—根宁据四价泛值舍链育不驳同猴环巾节笔的千利观润掩率澡变剑化地调滔整枣业充务席重务点

物业开发出售

一级土地开发

物业开发出售

一级土地开发物业开发出售

持有物业租赁2000年之前出售土地或以土地形式入股为主，出售物业类型也大多为厂房。2000-2004物业出售从以厂房出售为主转向其它类型物业（主要以写字楼）的出售同时部分新建厂房开始转向租凭业务。随着可用的地的减少，一级土地开发出售业务开始降低，主要以厂房租凭与非厂房物业的出售为主。2005年之后2社5⑻导张握江湿模迎式—撤—运笨营脑模蛋式此带支来板的径三颗方劲共傻赢捧的初局澡面张江高科技园区开发公司上海市政府下属开发有限公司规划功能定位实现：通过高科技园区的成功开发带动了上海市科技产业的产级，使上海市在全国高新产业的地位有了明显提升园区建设：三大基地建设已经初具规模，其中：国家生物医药基地已引进25家中外生物医药企业，15家研发中心，1家大学和70家创业企业国家信息产业基地内已吸引众多集成电路制造企业、软件企业和其他信息产业的制造企业及研发机构国家科技创业基地已拥有孵化企业170家利润实现：作为一家上市公司，张江高科技园区开发股份有限公司主营业务（包括土地转让及部分房地产和高科技开发项目）收入从98年至2000年平均每年增长29%。1999年政府实行优惠政策聚焦张江后，股份公司2000年获净利润1亿3千万，净资产收益率达到15%在开发过程中保证各方主体都能得到合理利益2升6⑼吩张巾江稍模旱式—涝—上棵海饭张推江乘高夫科帖技椅园剖区议成和功撤因段素促分够析政介策碧吸器引拘力上命海盐市出委写、唤市葵政寇府旺颁书布栗“致聚退焦毫张耀江笼”苗战膀略肾，独具范体驶目药标焦为盏：满把颂张寄江会园缩慧区理建曲设嘴成匪为咬技旁术北创奇新贿和丢科归技概成崖果懒转抵化径、搁产战业块化化的输示忌范袭基尽地否；德产舞学惊研冠结麦合赠、匹综索合沿改爸革指的臭先燃行别先果试凉基瞧地幸；好创经新鸦人偷才眨、保研守发芝机份构洒和亚高卡科彼技挣企葱业英集庭聚第与垃辐跑射券基刘地欠；应与附市晕场路经屠济悲和孝知雷识闸经矮济镜相鬼适绩应揭的吨科枯技利服明务叮基筒地促。借杂助扣政忧府值之饭手榨和屈市尖场春之捏手鹅形觉成滨开料发闪合搭力幻玉、制整宣合记各夫种归开纳发翼资充源梁，李形截成漆不凡同仿于"硅择谷泰模托式"的"张限江缸模灵式"。产莫业凶集如聚灭引指发扔研投发膛集策聚通借过及推结进饭产片业僻链周发触展喉模晌式污，属在挑较主短雁的追时杯间灿里菊，军在珍集味成大电荒路宋、凯软原件核、户生县物姿医薯药窑等个产框业未领辞域紫，产快才速姑实斧现愧了晶中鸣外买资敬相娱关惜企割业主的链高眼度席聚哨集身，乞形记成缴了难强侦大喘的慌产络业号群坝体乎。生桃产广制帐造男企鹊业埋的私持婶续截发沸展争，涌提歌升墓产非业奸能死级拔，蝴实具现受技鲁术市与醋服馆务牛的狱本纹地左化榜使塌研梅发舌中饿心渣具畅备梳了脱快肌速拿进宝入田的奥前讽提鼠条咳件依腔托席上泳海雕浦纳东虏雄帆厚困的奏人揉才省资闻源纱、窑优丈惠求的返产舍业稳政斯策物、酷完徒备格的程金你融横服屋务宁、尽发跑达堪的临信缝息妄网卵络背鸦靠份着站长语三脏角永广漆阔呀的曾制朴造搂业辞基系地佣，道是它外丘商贪战届略豪性卷投闯资停设丝式立押研婆发患中栗心题的衔首俩选演地构企建莲完桥善秩的鲜研猜发泄服长务团体溉系帽，巷主旱要裤包扒括素搭庸建铁技迫术惕平位台花和士服库务毁平乎台填、啦加贝强缩慧人拼才败培涝养敢等新婆建序了子国膀家青人摆类胡基豪因斩组哪南牲方乌研坑究栗中祸心妖、衰国馆家妥新肃药绝筛寇选裁中县心匆、社国燃家席新难药呈安览全除评驱价王中历心借、挂上广海返光荒源迎工福程炸中折心饼、回上各海肆超斤级次计狸算扎等鸽国众家羞级颤研盆发搁机滑构乡丰，鄙与牌Ｇ体Ｅ必、己杜漆邦清、妈霍络尼至韦碎尔息、皆罗筋门吸哈浸斯却等垒跨脱国撒公扩司协研顾发促中缺心拼，馋共毕同货构少筑出起请园庆区男最挨高栋层烦面届的观技挽术泪平融台通狂过抹企略业贷化千和帝市卷场牵化余运督作蒸，们搭碗建巡寿一乘些渐研粪发第创香新勤的亚公撕共爽型日技醒术即支蓬持块平肝台蚂，绩如喝软摸件喜增视值屈平补台莫、短生绕物疾医们药澡外暮包语平驰台辅等音等拨。摊另册外燃，脾园兆区装还拌建债立通起阁众略多家公衣共收科惑研辽实予验辰室冬、逼公字共荒测财试嫌、敲检抖测手中僻心森等拜。2忙7横向延伸生物医药集成电路信息技术三大产业为核心产业链纵向延伸横向延伸横向延伸产业链纵向延伸横向延伸横向延伸产业链纵向延伸产业链纵向延伸集成电路信息技术生物医药三大产业+聚集产业为核心集成电路生物医药三大产业+聚集产业+聚集产业为核心信息技术横向延伸产业链纵向延伸产业链纵向延伸⑽铲张类江落模概式航的嚼升程华—滚微雪挎球芦模险型以舞三嫂大浅核贿心某产占业轮为争基屠础巷吸炎引哭相租关秘产具业耽形赶成哲包曲含美更齿多赠产兴业博的伶核保心舒，穷再刚不宪断撒滚翅动敲发跃展六，涂越好滚联越犯大2虾8区鞭位珠：上丸海辛杨辫浦躺区扑，评临螺近焦同可济体大辞学记；片泽区删背墓景舞：杨景浦既区屡是蹦上前海歇传享统遗高灿教本区控，砖老饿工正业衬基筋地追；目漫前潮定洞位权于纤“名知牵识帅杨零浦秩”遗，普依它托眼高岁教态资贞源耗，循聚毯集搜了考大肥量丙设害计才、I厚T、贸广纺告喊行鼻业全；传感统什居祥住男聚裹集静区虎，缴写凭字堪楼偷供轧应香量末少晋；片伪区闯现城状活：2羽2个输国上家庄级弄重畜点贸实斧验巷室1捎4所匪高逃等贯院沙校1跟0倚0多点家级科泻研饱院杆所2缎0凡0佳0余醉家价设康计掘、案广款告霞等录创升意材公跨司2施0万顷本醒科庙生新、唇研痰究航生砖和近博惠士醒生同济大学及科技产业区临平北路商务圈和平公园曲阳商务中心鞍山商圈五角场商圈(复旦科技园区)四平路北外滩航运中心大连路遂道陆家嘴高校科技区国际商务区创智天地6、留国谜内叹案文例咱研谎究—饱—创胖智老天在地⑴醋创记智将天杠地—炸—打呢造舰都绪市适生采活血第第三熔地2析9⑵怜创输智枣天授地—倡—概号述开发商香港瑞安公司地理位置江湾镇体育场与复旦大学之间建筑设计美国SOM设计师事务所土地面积84公顷（1260亩）建筑面积－100万总投资－100亿元一期创智SOHO开盘－2006年下半年，售价15000元/平创智中心－提供办公、商业、研发、学习、休闲及文化设施创智SOHO

－提供住宅以及办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能小区。科技园

－着重推动IT等高科技产业研发江湾体育公园

－以江湾体育场为中心的综合体育休闲场所，包括室内游泳池、体育馆等其他体育设施3不0⑶叛创冒智钓天道地—英—规欲划个功疾能滋划寒分主射要鼻分稼为鸭公赤共滔活欠动嚷中身心页、题生暮活脸工皇作耻区污、亭高渴科总技翼园降区泳。创智天地公共活动中心区

创智广场创新天地学习天地高科技园区

生活工作区

信息广场科企天地会议中心中外高科技公司孵化期的企业支撑性服务企业研发机构中小企业风险基金终身教育行政管理人才培训特色商业街住宅街坊高科技研发高科技产业化

公共活动中心区--提供办公、研发、学习、休闲及文化设施；

生活工作区--提供办公、零售、休闲、娱乐设施以及住宅的多功能小区。

高科技园区--着重推动研发。3援1创合智撇天遭地概的淡客贴户袭形犬成坏一顷种千“顿生扭物致链隶”记，怖资原源好共惰生躬，艇互旗相映依泼存戒，静形送成涌一确个挡全俊新幻玉科正技筛集肆聚矩区绑和安市纯场筹生婶态猪环越境创驳智禁天梳地稍客捞户况定森位魂于碌大多学拢、序科脸研针机链构名、周跨孔国衔公土司并研味发仆中坏心睁、堆科纹技菌公逝司惭、窑创伤业助小哄公椅司鸡、热风秃险摔投挽资狐基板金如、萄科雕技屋孵液化投中厉心督、笨现础代凡服累务扶业瞒企舒业钟（必律辞师膛、乎咨床询寺、详会休计升事每务览所信等桌）夸等吓等吸，秤并疏提乓供软一极种乒客旗户丛生倍物匙链贝，自资则源洞共近生痛。创业小公司风险基金大学科研机构律师事务所跨国公司研发中心会计事务所现代服务公司⑷妨创田智以天殊地—英—客浅户枣定败位3陆2“创握智价天谜地隶”隆是陈一放个域居源住荡与轿工兄作僻相做融桃合俩的匙新恨型麻社缩慧区素，勾提甲供持一味种打全扇新邻的族生坊活不方缠式界。“创团智苏天胜地师”绪就断是狠要澡营利造夕这轰么重一慢个楼适更合艺知挥识瞒经绕济夫运眨转芹的孟环邮境钱，阳适晴合钢知恩识期工朽作区者守生堪存莲的魂环剩境稳，遮他意们俱在稿那妹里宜不画仅边工舟作役，牛还厌要清生腐活邀，搅他继们酷的黑工位作洽生班活趟规五律所和蚂方矮式拐不劲是冲简沃单采的扯上亲班夫、案下单班狡、遗回亿家殿的科概互念洁，茶是哄融日合访在匀一怜起丘的害，月工昼作饲中和有增生顿活桂，趟生浊活开中锁有燥工雕作浮。生活工作区工地实景

公共活动中心区效果

⑸辰创厨智拐天挑地—际—人筐文伟环兽境3狡3⑹男创京智房诚天壁地蠢的察运坐行趣盈比利傍模堆式—祖—把嫁握叔科岭技段时迹代鸭脉诸搏恢，充获市取尤长价期咽收件益公躁共名活梳动交中是心念租疲售饲长解期补收青益生偿活嫩工对作薯区镇会牙有第一哪部霜分超物验业邪用帮于筒出时售瓦，虽收袖回虚主励要及投膨资高俗科烫技匙园台区苏租里售粒获陈取固长篮期捧收皂益获超取歌长塌期虏收肯益颜为金主息要邮目散的3灰4⑺捧创嘴智配天队地猾图撇集3病5⑻餐创减智羡天赤地停成置功杏因王素跃分矮析—宗—宏将观牲角叨度二浊是孝城映市蠢配美套殖成爽熟糖：项败目嘉距涌离矿五红角祸场垒中祥心征区崖不砍足祖五嫩分争钟速步子行房诚路全程躺，安而艳五清角解场礼正燥在雪被扒上心海网政专府促打民造弊为哪城众市努副筝中烫心拥，贝各劣项青大券型激配撕套瞒已政完摸全项成唯熟愈。一桃是廉时非机疗把议握饰准抹确时：上校海沿中药长译期当规捞划睁提忘出钓科砖技魄兴工市良的广战叨略济，肠而充瑞鄙安糟公恭司碎